写字楼物业工程部维修保养费用预算
水\空调专业维修及保养费用
一．空调系统
1. 冷水机组年保费用。13000元/年
2. 冷冻水\冷却水\采暖水处理费用。（软水、水处理）7500 元/年
3. 空调系统及采暖系统设备保养费用。（水泵、阀门、仪表、冷却塔）5000 元/年
4. 空调及采暖末端维修零配件材料费用。（暖气片、风机盘管电机、空调开关、阀门、保温材料）
3000 元/年
5．仪表检测费2000元/年
空调\采暖系统维修及保养费用总计：30500元/年
二．公寓采暖系统
1．采暖系统设备保养费用。（水泵、阀门、仪表）3000元/年
2．采暖水处理费用。（B、C座暖气片配套药剂每年2桶800/桶软化水加盐1吨650/吨
2250元/年
公寓采暖系统维修及保养费用总计：5250元/年
三．给排水
1．写字楼生活冷水泵维保费用。（6台水泵维保材料费用、阀门、仪表检测更换）
5000 元/年
2．公寓楼生活冷水泵维保费用。（6台水泵维保材料费用、阀门、仪表检测更换）
3000元/年
3．生活水箱清洗及水质化验费用。（化验费2082元每个水库共2个清洗费2400元）
6564元/年
4．排水系统维修零配件材料费用。（排水管道疏通，维修30台污水泵保养维修）
2000 元/年
5．日常维修零配件、材料费用。（主管道截门，水泵房年度维修保养）3000元/年
6．写字楼生活水紫外线消毒器。（每季度更换紫外线消毒灯管单根灯管85元每年更换总计40根）
3400元/年
7．公寓楼生活水紫外线消毒器。（每季度更换紫外线消毒灯管单根灯管85元每年更换总计56根）
4760元/年8．写字楼化粪池、雨水管路，污水井。（维护，清掏）2500元/年
9．公寓楼化粪池、雨水管路，污水井。（维护，清掏）2500元/年
给排水维修及保养费用总计：32724元/年
四。区设备设施维护及装修
1．卫生间洁具、排气扇、维修零配件材料费用。（小便冲洗阀36套，大便冲洗阀36套，大便水箱36套，水龙头36套，排气扇36套，八字阀套72个，门及闭门器36套，大便隔断、
门及门锁108套，洗手液盒36套，手纸架36套，洁具下水管72套。平均每月每件0.5元）
3684 元/年
2．防火门闭门器及门锁维修零配件材料费用。3000 元/年
3．墙面、地砖、吊顶，防火门及管井门维护修饰粉刷费用。5000 元/年
4．换热器保养费用。（除碱及维保材料费用）2000 元/年
共区设备设施维护及装修费用总计：13684元/年
一期住宅楼维修及保养费用
一．采暖系统
1．暖末端维修零配件材料费用。（暖气片、阀门、）2000 元/年
2．暖系统设备保养及费用。（水泵、阀门、仪表）2000 元/年
采暖系统费用总计：4000元/年
二．给排水
1．水泵维保大修费用。（12台水泵中大修材料费用、阀门保养更换、仪表检测更换）
9120 元/年
2．生活水箱清洗及水质化验费用。(化验费2082元每个水库共2个清洗费1100元)
5264 元/年
3．给排水系统维修零配件材料费用。3000 元/年
4．常维修零配件、材料费用。3000 元/年
5．住宅楼生活水紫外线消毒器。（每季度更换紫外线消毒灯管单根灯管85元每年更换总计80根）
6800元/年
6．住宅楼化粪池、雨水管路，污水井。（维护，清掏）5000元/年
给排水维修及保养费用总计：32184元/年
三．公共区设备设施维护及装修
1．防火门闭门器及门锁维修零配件材料费用。2000 元/年
2．墙面、地砖、吊顶，防火门及管井门维护修饰粉刷费用。3000 元/年
共区设备设施维护及装修费用总计：5000 元/年
工程部水、空调专业维修及保养费用总计：123342元/年
维修、保养及日常维修的备品、备件预算如下：
一、公共区维修部分：
1、照明包括：灯泡、灯管、节能灯、灯具、开关等。
①2#、3#楼：300元/月；②B、C座：400元/月；③A座：500元/月
小计：1200元/月
2、公共区控制箱：包括指示灯、按钮、接触器、空开等。
①B、C座：50元/月②A座：80元/月
小计：130元/月
3、安全出口灯、地下车库进出车道指示灯。
①2#、3#楼：200元/月；②B、C座：200元/月；③A座：300元/月
小计：700元/月
累计：（1200+130+700）×12=24360元/年
二、高压配电室、BC座低压配电室、冷冻泵、冷却泵、水泵控制柜及A座强电井。
①2#、3#楼：150元/月；②A座：200元/月；③BC座：200元/月
小计：（100+200+200）×12=6000元/年
三、污水井控制箱：（包括水泵维护）
2#、3#楼：150元/月；BC座150元/月；A座：150元/月
小计：（50+50+50）×12=1800元/年
四、仪器仪表年检费、电工工具年检费：3000元/年，（包括：绝缘摇表、钳型电流表、万用表、测温仪、远传压力表等）。
五、避雷检测费：3000元/年
六、电梯维保费：
①2#、3#楼维保费：6800元/台×4台=27200元/年；
层显恢复：2500元/个×4个=10000元；
500元以上件费：1000元/台·年×4台=4000元/年；
2#楼年检费：[（22-8）×50+600+150+50]×2台=3000元；
3#楼年检费：[（17-8）×50+600+150+50]×2台=2500元；
小计：46700元
②BC座电梯：6800元/台·年×4台=27200元/年；
500元以上件费：1000元/台·年×4台=4000元；
B座年检费：[（24-8）×50+600+150+50]×2台=3200元；
C座年检费：[（19-8）×50+600+150+50]×2台=2700元；
小计：37100元
③A座电梯：6800元/台·年×4台=27200元/年；
500元以上件费：1000元/台·年×4台=4000元/年；
检测费：[（22-8）×50+600+150+50]×4 =6000元；
小计：37200元（注：电梯年检每台小于等于8层为600元，每增加一层加50元，限速器每2年校一次每次300元，另外每台附加费50元。）
累计：46700+37100+37200=121000元/年
七、消防包括：线路、主机、外设维护
1、ABC座：
①公共区探头清洗：4000元/年；
②模块维修：4000元/年；
2、2#、3#楼：1000元/年
累计：9000元/年
八、楼宇自控及门禁包括：主机、线路、电磁阀、执行器
①ABC座：3000元/年；
②2#、3#楼：2000元/年；
累计：5000元/年
九、2#、3#楼停车场维保费：30000元/年；80元以上各件费：5000元/年；
共35000元/年。
十、地下机械车库外委费：
1、一个车位按一期测算，每月每个车位26.88元×80
26.88×80×12=25804.8元
2、50元以上配件费每年按2000元计算
累计：25804+2000=27804元/年
十一、全年累计：
235964元/年
注：2、2#、3#楼电梯需中修：15000元/台×4=60000元（应用维修基金）。
1、费用应包括电费、人工费、设备折旧费用等，因人工费、设备折旧费较低，可忽略不计。
2、一般情况下，空调运行的必要条件是：系统负荷在一个最低值，通常为系统总负荷的35%～40%，若系统负荷低于该值，则空调制冷机组不能开机。本大厦按最低负荷率35%
计。
3、空调制冷机组在开机第1小时，须满负荷运转。
4、大厦空调系统情况：
冷却泵——37KW（2台）冷却泵——30KW（2台）
制冷机组——235KW（2组）冷却塔——11KW（2台）
5、一组系统启动，电费按0.95元/KW?小时(商业电价)计算。（1）满负荷运转的电费应为：
（37+30+235+11）KW×1小时×0.95元/KW?小时=297.35元/小时（2）最低负荷运转的电费为：297.35元/小时×35%=104元/小时以上为最低运行费用，供冷面积愈大，其负荷愈大，能耗费愈高。
6、周六、日客户申请空调加时：
☆第一个小时空调加时费按200元/小时计收；
☆自第二个小时起加时费按100元/小时计收；
☆周一至周五空调加时费按100元/小时计收。
物业工程费用测算及服务标准 物业工程费用测算及服务标准 本文介绍了公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费的收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）和备注。 人员管理费 人员管理费的收费标准为0.031元/月/平米，测算依据是以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。 供配电系统维护费 供配电系统维护费的服务内容包括保持配电房清洁卫生、检查供配电系统的运行状况并及时处理异常、委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养、对变
压器外部、低压配电柜进行清洁、保养、保证正常电力供应、检测接地电阻、检测配电房主要电器设备的绝缘强度、检测配电房内消防器材、保持消防器材完好、妥善保管高压操作工具、保持配电房内主要电器设备干燥、检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝、填写运行记录，建档备查。服务标准包括每周清扫地面及擦拭配电柜表面、每日检查一次、每年测试、试验1次、每年进行2次、限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)、每年检测1次、每年检测2次配 电房内消防器材、高压操作工具每年送供电部门检测1次、持续保持配电房内主要电器设备干燥、每月检测1次、每日填写运行记录并归档备查。供配电系统维护费的收费标准为0.138 元/月/平米，测算依据是供电系统年检费元，维保费元，每年 总费用元。备注：专指小区内专用供配设备。 道路系统维护费 道路系统维护费的服务内容包括车行道路路况检查与维护、道板路面与人行通道检查与维护、交通标志的检查与维护。服务标准包括路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损、路面无明显坑洼、破损、道板缺失、交通标志与交通设
能源和维修费用测算指导书 1.目的 合理科学的编制能源和维修费用测算，为项目的经营工作提供靠得住的运行依据。 2.适用范围 公司所有在管项目、顾问、合作、合伙等项目。 3.职责 项目执行（总）领导负责对能源和维修测算费用的平稳和操纵工作。 运营治理部/工程部负责人依照本指导书，具体负责本项目的能源和维修费用的测算工作。 公司企管中心主管工程师组织能源工程师、设备工程师负责监督、指导项目部的能源和维修的测算工作。 4.术语 能源：指项目部在公共区域利用的电、水（含生活热水）、燃气、热力等消耗性资源，其中包括项目办公室利用的能源，业户或利用人自行利用的能源不在本指导书范围。 5.程序 费用测算的大体原那么 由于物业的种类、档次、功能及设计上的不同，能源费用及维修费用往往有较大的不同，为使测算和实际情形尽可能相吻合，要注意以下几个原那么： 5.1.1要第一把握项目的建筑面积、供暖面积、项目的利用性质等，尤其是具有商场、银行、餐厅、娱乐、洗浴等对外营业场所的物业，由于这些行业营业时刻长，双休日不休息，能源费用高，计算费历时要充分考虑设备的运行时刻和维修的周期和维修费用等。 5.1.2对设备设施要进行实地考查，了解设备的型号、规格和设备的利用功率等；多数开发商不能及时提供设备设施的详细资料，需要运营治理部/工程部负责人亲自到现场进行摸底。在摸底中，熟悉物业，了解工程系统，为尔后的工程治理打下基础。 5.1.3在测算中要充分考虑大型及能耗高的设备，如锅炉、制冷机组、电梯、水泵等，能耗小的设备和常常不利用的设备能够不考虑或少考虑。如消防水泵，每一个月只需启动1～2次，在计算时能够忽略不计；排管风机一样按装在客户房间内，其能源费用应由利用人支付，在测算中不予考虑；在公共区域的排管风机数量较少，能耗很低，能够忽略不计；数量大时，可做粗略计算。 5.1.4依照项目的性质不同，各类能源的收费标准也不同，尽管北京市有统一的收费要求，但由于存在有中间环节，同一类型的物业，收费标准也会有不同。项目部在介入之前，要充
写字楼物业工程部维修保养费用预算 2022年度项目部水、空调专业修理及保养费用预算以前一年度2022项目部保养修理费费用为根底。鉴于二期重点设备的免费保修已过，其修理保养费用由我公司支付。同时一期设备已到大修期，将在今年举行大修。因此今年修理及保养费用预算数额较前一年度有大幅提高。 水\空调专业修理及保养费用由下列几项构成： 二期公寓写字楼修理及保养费用 一．写字楼空调系统 1. 冷水机组年保费用。 13000元/年 2. 冷冻水\冷却水\采暖水处理费用。（软水、水处理） 7500 元/年 3. 空调系统及采暖系统设备保养费用。（水泵、阀门、仪表、冷却塔） 5000 元/年 4. 空调及采暖末端修理零配件材料费用。（暖气片、风机盘管电机、空调开关、阀门、保温材料） 3000 元/年 5．仪表检测费 2000元/年 空调\采暖系统修理及保养费用总计： 30500元/年 二．公寓采暖系统 1．采暖系统设备保养费用。（水泵、阀门、仪表） 3000元/年2．采暖水处理费用。（B、C座暖气片配套药剂每年2桶800/桶软化水加盐1吨650/吨
2250元/年 公寓采暖系统修理及保养费用总计：5250元/年 三．给排水 1．写字楼生活冷水泵维保费用。（6台水泵维保材料费用、阀门、仪表检测更换） 5000 元/年 2．公寓楼生活冷水泵维保费用。（6台水泵维保材料费用、阀门、仪表检测更换） 3000元/年 3．生活水箱清洗及水质化验费用。（化验费2082元每个水库共2个清洗费2400元） 6564元/年 4．排水系统修理零配件材料费用。（排水管道疏通，修理 30台污水泵保养修理） 2000 元/年 5．日常修理零配件、材料费用。（主管道截门，水泵房年度修理保养）3000元/年 6．写字楼生活水紫外线消毒器。（每季度更换紫外线消毒灯管单根灯管85元每年更换总计40根） 3400元/年 7．公寓楼生活水紫外线消毒器。（每季度更换紫外线消毒灯管单根灯管85元每年更换总计56根）
某办公楼工程物业维修费收 费标准(总4页) 本页仅作为文档封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March
收费服务项目及标准 1、日常维修服务 a) 闭门器调整25元/个（含螺丝、润滑油等辅料、不含主件）, 闭门器更换580元/个 b) 门把手松动、脱落的修复:15元/次(含螺丝、润滑油等辅料) c) 门锁固定螺丝掉、松动的整修：10元/个（含维修材料费，不含主材料） d) 墙面破损的修补：80元/㎡ e) 踢脚线破损的修理、更换：20元/㎡ f) 天花板裂缝的修补：80/㎡ g) 悬挂各类画框、镜框、标牌等:10元/块-20元/块(不含材料) h) 门锁维修（不含主材料）15元/把，门锁更换200元/把（含维修材料费） i) 地毯更换：300元/块 j) 电动窗开关按钮修理、更换：50元/个 k) 抽屉锁维修及更换：维修15元/次、更换30元/把
2、强电维修服务 a) 电源开关、插座盒松动的紧固：10元/个（不含维修材料费，紧固螺丝免费） b) 设备插头与插座不匹配更换:30元/个(含维修材料费) c) 用户区域内开关箱检修:40元/次/箱（不含维修材料费） d) 更换室内电线：15元/m（含㎡的主材料费） e) 室内电气插头、插座更换：15元/只（不含维修材料费） f) 室内增装插座（明装）：50元/只（不含维修材料费） g) 照明开关更换及维修：20元/只（不含维修材料费） 3、灯具维修服务 a) 灯管更换：15元/次（不含灯管费用） b) 灯具松动、紧固：15元/只 c) 灯具移位：50元/次（不含维修材料费） d) 增加照明灯具：150元/套（不含维修材料费） 4、窗帘维修服务 a) 窗帘拉动齿轮更换：65元/个（含材料费） b) 窗帘支架更换：700元/套（含材料费） c) 窗帘布更换：900元/套（含材料费）
物业预算管理中的设备维护和维修费用控制物业预算管理在现代社会中扮演着重要的角色，其中设备维护和维 修费用的控制是一项至关重要的任务。本文将探讨物业预算管理中设 备维护和维修费用的控制方法，以确保设备的正常运行并同时保持费 用的合理水平。 1. 设备维护和维修费用管理的重要性 设备在物业管理中扮演着关键的角色，如电梯、通风系统等。这 些设备需要定期维护和修理，以确保其正常运行和延长使用寿命。然而，设备的维护和维修费用占用了物业预算的一部分，管理这些费用 可以帮助提高物业的效率和经济性。 2. 制定明确的维护计划 为了控制设备维护和维修的费用，物业管理者应制定明确的维护 计划。这个计划应包括设备的保养频率、维护流程和维修周期等信息。通过制定明确的维护计划，物业管理者可以合理安排维护工作，避免 因频繁维修而增加费用。 3. 做好设备保养工作 设备保养是控制维护和维修费用的重要环节。物业管理人员应确 保设备的日常保养工作得到有效执行。这包括定期清洁、润滑和检查 设备的工作。通过定期保养，物业管理者可以及早发现设备存在的问 题并及时解决，从而减少维修费用。
4. 建立合理的维修预算 物业管理者应根据设备的使用情况和保修期限，合理设置维修预算。这样可以确保在设备出现故障时有足够的资金进行维修，避免因预算不足而延误维修，导致设备进一步损坏或产生更高的修复费用。 5. 寻求专业的合作伙伴 物业管理者应与可靠的维修服务提供商建立合作关系。这些合作伙伴应具备专业知识和丰富的经验，能够提供高质量的维修和维护服务。通过与专业的合作伙伴合作，物业管理者可以获得更好的服务质量和更合理的费用。 6. 采用先进的设备管理技术 物业管理者可以借助先进的设备管理技术来提高设备维护和维修的效率。例如，电子设备巡检系统可以帮助管理人员实时监控设备的工作状况，及时发现问题并采取措施。此外，设备维护管理软件可以帮助管理人员更好地安排维护计划和控制费用。 7. 定期评估和优化预算 物业管理者应定期评估和优化设备维护和维修费用的预算。通过分析实际维护和维修费用与预算的差异，管理人员可以找出费用增加的原因，并采取相应的措施进行改进。这样可以不断优化预算，提高设备管理的经济性。 总结：
一、引言 在任何一个项目中，维修保养是非常重要的一环。项目维修保养费用 预算的目的是为了确保项目的正常运行和长期使用。本文将讨论项目维修 保养费用预算的重要性以及如何制定合理的预算。 二、项目维修保养费用预算的重要性 1.确保项目的正常运行：维修保养费用预算的核心目标是确保项目的 各个组成部分能够持续有效地运行。通过合理的预算，可以及时修复或更 换项目中出现的故障设备，以确保项目的正常运行。 2.延长设备的寿命：项目维修保养费用预算还能够延长设备的使用寿命。通过定期维修保养，可以提高设备的性能和效率，减少设备的故障率，从而延长设备的使用寿命，减少项目更换设备的频率，降低项目的成本。 3.减少维修保养成本：当项目中设备发生故障时，如果没有预算，就 需要临时从项目经费中拨款进行维修保养。这种情况下，无法通过预算进 行统筹规划，导致维修保养成本的不确定性。而通过项目维修保养费用预算，可以提前安排和控制项目维修保养的经费，减少维修保养成本。 三、项目维修保养费用预算的制定 项目维修保养费用预算的制定需要考虑以下因素： 1.项目规模：项目规模的大小会直接影响到维修保养费用的预算。规 模大的项目需要更多的设备和维修保养费用，而规模小的项目则需要较少 的费用。 2.设备类型：不同类型的设备在维修保养上需要的费用也不同。例如，一些高科技设备在维修上需要较高的费用，而一些常规设备则相对较低。
3.设备年限：设备的年限也会对维修保养费用的预算有所影响。通常 来说，设备使用年限越长，维修费用就越高。 4.维修保养计划：制定维修保养计划是非常重要的，可以提前预防和 排除潜在的故障。合理的维修保养计划可以减少突发故障的发生，降低项 目维修保养费用。 5.维修保养历史：考察项目过去的维修保养记录，可以在一定程度上 预测未来可能出现的维修保养费用。根据过去的情况，可以制定合理的维 修保养费用预算。 四、项目维修保养费用预算的管理 1.定期审核维修保养费用预算：项目维修保养费用预算并非一次性确定，而是需要定期进行审核和调整。定期审核可以根据项目的实际情况对 费用预算进行调整，确保项目维修保养费用的合理性和有效性。 2.制定维修保养费用预算的指导方针：在制定维修保养费用预算时， 可以制定一些指导方针和标准，以确保预算的合理性。例如，可以根据设 备的使用寿命和设备类型等制定合理的费用标准。 3.建立维修保养费用预算的跟踪和控制系统：建立维修保养费用预算 的跟踪和控制系统，可以及时了解项目维修保养费用的使用情况，从而实 现对费用的控制和管理。通过监控费用预算的执行情况，可以及时调整预算，提高维修保养的效果和效率。 五、结论 项目维修保养费用预算对于保证项目的正常运行、延长设备寿命以及 减少维修保养成本具有重要的意义。制定合理的维修保养费用预算需要考 虑项目规模、设备类型、设备年限、维修保养计划和维修保养历史等因素。
写字楼物业管理费测算 一、写字楼物业管理费测算方式 1、确定管理费成本构成的注意事项。具体到核算某由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。 （2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。 （3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。 二、物业服务费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； ——费用项数（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有单项费用之和； S——参加测算的物业总面积（米）。 前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。 为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。 1.行政办公费的核算。行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用／12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。
办公楼工程维修方案-办公楼物业维修方 案 背景 办公楼作为商业和办公活动的中心，必须保持良好的物业维护和修复工作。本维修方案旨在保障办公楼的安全和正常运行，并提供高质量的维修服务。 目标 本维修方案的目标是： - 及时修复和解决办公楼内出现的各类维修问题； - 确保办公楼设施和设备的正常运行，提供安全的办公环境； - 减少维修成本和停工时间。 维修流程 1. 维修需求报告：当发现任何维修问题时，员工应立即向物业维修部门报告。可以通过电话、电子邮件或在线报修系统提交维修需求。 2. 维修评估：物业维修部门将及时回应维修需求，并安排技术人员进行维修评估。评估结果将用于确定维修所需的资源和时间。
3. 维修计划和预算：根据维修评估结果，物业维修部门将制定 维修计划并评估预计的维修费用。计划和预算将提交给楼层或部门 负责人审核和批准。 4. 维修执行：一旦计划和预算获得批准，维修工作将立即开始。物业维修部门将指派合适的技术人员和承包商执行维修任务。维修 过程中将确保工作区域的安全性和整洁度。 5. 维修验收和反馈：在维修工作完成后，物业维修部门将与楼 层或部门负责人进行维修验收。负责人将检查维修质量并提供反馈 意见。 6. 维修记录和报告：每次维修完成后，物业维修部门将记录维 修细节，并生成维修报告。该报告将包括维修项目的描述、实施日期、使用的资源和总耗费。 维修优先级 为了提高维修效率和应对紧急情况，我们将根据以下优先级对 维修任务进行分类： 1. 紧急维修：需要立即修复的紧急问题，如火灾、水漏或电力 故障等影响办公楼正常运行和人员安全的问题。 2. 重要维修：需要及时维修的重要问题，如电梯故障、暖气故 障或漏水问题等。
物业园区工程维修服务方案 物业园区工程维修服务方案 背景信息： 随着城市的发展，物业园区得到了快速发展，园区内的建筑和设施逐渐增多，对于维修和保养服务的需求也日益增长。一个高质量的维修服务方案对于提高物业园区的整体管理水平至关重要。 一、维修需求评估 1. 定期检查和评估：制定定期的巡检维护计划，并对物业园区内的设施和建筑进行全面评估，包括外墙、屋面、电梯、水电设施、绿化、路灯等。 2. 综合维修需求评估：根据定期检查和评估的结果，制定维修需求评估报告，对维修项目进行分类，并根据紧急程度和重要性进行优先级排序。 二、维修计划制定 1. 维修计划编制：根据维修需求评估报告，制定维修计划，明确维修项目的内容、区域、责任单位和完成日期等。 2. 维修计划执行：负责按照维修计划进行维修工作，并在完成后进行验收和记录。 三、维修服务供应商选择
1. 供应商评估：制定供应商评估标准，包括技术能力、经验、信誉、价格等，并与多家供应商进行比较评估，选择适合的供应商。 2. 供应商合作协议：与选择的供应商签订合作协议，明确合作范围、义务和责任等。 四、维修工作执行 1. 维修工作组织：根据维修计划，组织人员和设备进行维修工作，确保工作的顺利进行。 2. 委托维修管理：将一些维修工作委托给专业的维修公司进行，保证维修质量和效率。 3. 配合业主的要求：维修工作过程中，及时与业主进行沟通，了解业主对维修工作的要求，并尽力满足。 五、维修工作管理 1. 维修工作记录：对每次维修工作进行记录，包括维修项目、维修时间、维修人员等，以备查阅。 2. 维修工作报告：定期向物业管理方提供维修工作报告，包括已完成的维修项目、维修质量、维修进度等。 3. 技术培训和提升：定期组织维修人员进行技术培训和提升，提高其维修技能和服务水平。 六、维修质量管理 1. 维修质量检查：制定维修质量检查标准，对维修工作进行定期检查和评估，确保维修质量达到标准。
物业公司成本预算
一、人员费用支出成本预算表 项目行次及关系预算指标备注一、年平均从业人员人数（人）1=2+...+7 25 其中：1、管理人员 2 7 2、财务人员 3 1 3、客服人员 4 3 4、保安人员 5 35 5、保洁人员 6 21 3-4 6、工程人员7 3 7、绿化人员8 2 8、办公室人员8 3 二、从业人员构成比例（％）9 …… 其中：1、管理人员10=2÷1 4% 2、财务人员11=3÷1 4% 3、客服人员12=4÷1 12% 4、保安人员13=5÷1 48% 5、保洁人员14=6÷1 24% 6、工程人员15=7÷1 8% 7、绿化人员16=8÷1 0 三、从业人员费用支出总额（元）17=18+26+34 558240.00 （一）工资支出总额(元）18=19+..+25 1918800.00 其中：1、管理人员工资总额19 312000.00 项目经理：6000元/月×12个月×1人=72000元副经理：4500元/月×12个月×1人=54000 办公室主任：3500元/月×12个月×1人=42000元 维修主管：3400元/月×12个月×1人=40800元安全主管：3200元/月×12个月×1人=38400元客服主管：2800元/月×12个月×1人=33600元保洁绿化主管：2600元/月×12个月×1人=31200元 2、财务人员工资总额20 28800.00 2400元/月×12个月×1人=28800元 3、客服人员工资总额21 79200.00 2200元/月×12个月×3人=79200元 4、保安人员工资总额22 962400.00 保安人员34人×2300元/月×12个月=938400元； 消防控制中心：1人×2000元/月×12个月=24000元 5、保洁人员工资总额23 302400.00 保洁人员21×1200元/月×12个月=302400元； 6、工程人员工资总额24 115200.00 水电工：2800元/月×1人×12个月=33600元综合维修：2800元/月×1人×12个月=33600元
-物业管理各项费用预算标准 2007-06-16 15:45一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是： 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月) 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为： (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P 电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月) 4)、给排水费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月) 其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P 电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月) 6)、消防系统维修费；F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月) 8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费： P2＝∑11i=1Fi/S(元/月•m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金： P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S) 其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi 表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是： 1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。 2)、维修费，包括材料和专门人工费；F2(元/月)
商业物业工程维修维保服务方案 第一：项目概况 该工程建筑面积：3.9万平方米。 楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商铺为主。 辖区共用设施设备资料及现状〔抽查〕： 现场初步查看情况〔现场抽查-地下室部分〕 配电房5000KVA、水泵房、空调机房〔安装使用部分未确定〕、〔客、货〕电梯、自动扶梯、消防及监控位置均按设计要求已经确定，但是，设施设备均未到位； 地下室有积水井但是排水沟未做、地下室基础外墙有两处地面水渗漏情况〔设备房位置处〕，需要整改重做防水处理。另外：建议采用中央空调制冷、采暖、提供冷气或暖气和宾馆的卫生热水，对冷气、暖气和热水实行统一管理。 鉴于工程现状情况，从物业工程维修维保服务方面，建议考虑物业工程维修维保技术人员跟踪监督、熟悉现场、早期进行有关管理，为日后物业工程维修维保工作顺利展开打下良好基础。物业前期介入主要是检查发现问题并提出合理化建议及整改方案，催促建设、施工单位整改，保持和设计单位的联系沟通。对租户加强装修审核，严格按装修管理方法或条列执行。加强水、电管理，特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格管理等等。 第二：工程维修维保部分〔1-2人〕的前期介入 和商户装修及物业费〔工程维修维保部分〕测算参考 一、工程维修前期介入 11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1〕、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2〕、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3〕公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4〕计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5〕水系统为低层市政直供； 6〕空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议： 1〕各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2016年04月
支出汇总 序号项目月发生金额 （元） 年发生金额 （元） 1 人工成本总和258195.8 3098350 2 安保成本总和3173.3 3 38080 3 卫生成本总和51560 618719 4 绿化成本总和4911.33 58936 5 维护服务成本总和4087.8 49054 6 设备运行费165350 1984200 7 杂项费用总和73122.5 877470 8 不可预见费 16812.02 201744.27 9 税金需计财部数据,暂未计 10 物业管理酬金 暂未计 合计577212.77 6,926,553.27 支出明细
一、人工成本 该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。（一）工资 序号岗位名称 人数 （人） 工资定额 （元） 月工资 （元） 年工资 （元） 备注 1 项目经理 1 6500 6500 78000 2 项目经理助理 1 4000 4000 48000 3 行政人事经理 1 3500 3500 42000 4 人事主管 1 2500 2500 30000 5 行政主管 1 25002500 30000 6 档案管理员兼文 员1 18001800 21600 7 会计 1 2500 2500 30000 8 出纳 1 20002000 24000 9 收费员 1 15001500 18000 10 客服经理 1 4000 4000 48000 11 客服主管 3 2500 7500 90000 12 客户服务专员 6 1800 10800 129600 商务中心2+前台2 +房管2 13 环境部主管 1 2000 2000 24000 14 清洁队员8 1100 8800 105600 15 绿化队员 2 1100 2200 26400 16 工程部经理 1 3500 3500 42000 17 系统工程师 1 3000 3000 36000 18 强电主管 1 2500 2500 30000 19 弱电主管 1 2500 2500 30000 20 工程维护技工16 1800 28800 345600 21 安管经理 1 3000 3000 36000 22 安管班长 3 2000 6000 72000 23 安管队员26 1600 41600 499200 队员24+停车收费 员2 合 计 80 150750 1809000
根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“ 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费；5 、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11 、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、 测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿 化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1 、 人员工资标准 根据市场化原则， 参照上海行业工资水平， 根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准， 人员工资标准如下： 2 、 物资装备的摊销 物资装备摊销分两部份进行,单件价格在 2,000 元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按 5 年摊 销；单件价格在 2,000 元以下的物资装备计入开办费，按 5 年摊销。 3 、 开办费摊销 开办费的摊销期限为 5 年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业 职 务 中心经理 2 品质行政主管 (中心经理助理) 3 安全主管 4 工程维修主管 5 清洁绿化主管 6 高级管家 7 会计 8 出纳 9 维修技工 安全班长 安全员 清洁工 绿化工 月薪 4,000 2,500 1,800 2,000 1,800 1,800 1,400 1,200 1,200 1,100 900 600 600 序号 1 10 11 12 13 备 注
物业公司成本预算及费用明细 一、综合管理费 收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元 /月 ?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注 1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等 （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （11）每年一次； （12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一 般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；
（13）按有关部门及政策、法规要求执行； （14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（15）内容合法，手续完备； （16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （18）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 0.0950 以管理处主任 1名 3500元/月，管理员 3名 2000元/月计，每月总费用为 9500 元。管理员 3 名，为服务受理人员 1 名、内勤兼财务 1 名、管理员 1 名 2、装修管理服务费 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； （3）业主（使用人）装修前按规定审查业主（使用人）的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况； （5）对装修中的违法行为及时劝阻。 （6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； （7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议； （8）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主； （9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（ 10）经三次通知和劝阻仍不改正的， 3 日内向有关主管部门报 告。 0.0400 以管理员 2名 2000元/月计，每月总费用为 4000元。 二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护 费
物业管理服务费报价及测算 概述： 基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一)南京市政府相关物业管理法律、法规； (二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）； (三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”； (四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。 二、经费测算的原则 (一)遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二)服务水平与管理费用相匹配的原则 根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三)物业管理分项服务分项收费的原则 按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同
的服务内容，确定不同的服务费用标准。 分阶段测算原则)四( 考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。 (五)管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即： 管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一)按功能物业功能管理的原则； (二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。 (三)有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下： 序职月年 36,0001经3,000 26,400 2,200 2 经理助理 21,120 1,760 客户服务中心主管3 21,120 4 安全事务部主管1,760