房地产开发公司投资发展部
相关问题研究
1绪论
1.1研究背景
改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。
出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路
1.2研究对象
目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。
1.3研究目的
房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。
中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规
定的出台以及市场化的推进，具有相对垄断优势的土地资源争夺激烈。面对瞬息万变的市场环境，发展商的土地储备及资金渠道将成为房地产开发企业竞争的核心要素。在此过程中，负责项目开发前期工作、土地储备以及产品研发的投资发展部将显得尤为重要。
2投资发展部概述
2.1投资发展部职责
2.1.1土地管理
通过搜集土地、异地土地信息，参与土地市场交易和其他途径，掌握和了解土地市场的趋势，寻求公司持续发展所需的土地资源信息。负责土地市场的调研和评估，组织参与土地竞拍。定期进行项目所在地或意向市场土地成交和供求信息的调研和分析。负责公司的土地购置合同洽谈、商定，完成土地储备。
2.1.2项目市场调研
以地块为核心出发点，在特定的区位和级数参数下，对宏微观市场环境、竞争项目、区域市场、客户进行深入分析调研，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。
房地产调研项目包括三个板块的内容:
区域环境分析：区域经济发展状况分析、政策法规分析、区域发展规划、区域供需状况分析、商业配套分析、公交线路分析、自然环境分析等；
竞争项目分析：项目所在具体地理位置、交通分析、社区周围环境分析、户型及配比、小区整体设计风格、园林景观设计、绿化率分析、楼宇配套设施、销售价格及付款方式、其他营销策略分析
购房者需求调查：购房者购房目的及原因、购房者购房心理及动机分析、购房者选择楼盘时的关注因素、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获知渠道等；
2.1.3市场定位
房地产开发项目的市场定位是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源
进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
2.2投资发展部办事流程
投资发展部的办事流程:市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位→（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。
3投资发展部重要职责研究
3.1投资发展部土地储备战略研究
3.1.1储备土地的性质和意义
对于房地产企业来说,土地既是最基本的生产资料,又是必要的资本手段和融资工具。,土地储备量不仅极大地影响房地产企业的"综合实力"和未来发展潜力,某种程度上说,甚至还决定了企业的持久性或可持续性。在我国房地产业目前的状态下，城市土地的稀缺性，决定了开发商储备土地更为意义远大。现在房地产市场日趋成熟，开发企业的竞争加剧，为了增加企业自身的抗风险能力，土地储备是必要的。还有宏观经济运行的周期性因素，开发商为了使自己常处在有利位置，当经济景气时有房子可以卖，当经济萧条时有土地可以开发，也应该储备一定数量的土地。
3.1.2影响选地因素
第一城市定位特色
城市特色决定了这个城市未来的包装价值和它的传播价值，决定了这个城市未来的号召力如何，在信息时代的背景下，一个城市未来发展的快和慢很重要的因素就是外界对这个城市的关注度，外界的关注度越高，城市快速发展的可能
性就越大。在这样的前提下我们对一个城市的观察就要想到它的定位。它的定位特色决定了城市未来的发展方向，决定了一个房地产市场的发展规模和水平，它的价格升值水平。
第二城市功能布局
新开辟的（新拓展的）干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块，这就是规划指向的具体表现。
第三城市市场指向
实际上是开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说，以市场为指向，开发商所选择储备的土地，只要达到一定的回报率，都可以适量买进。
第四城市人口指向，
由人口移动（迁户）所形成的未来居住区。比如，农村人口向城郊结合部的聚集，外来人口常住化形成的某村、某城，随着旧城改造，新开辟的成片外迁安置区，大型产业基地的建立所吸引的人口聚集，以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。
3.1.3土地储备战略选择
第一获取具有高增值潜力和高变现能力的土地。
这类土地也通常是未来热点板块的土地。有些土地可能具有高增值潜力,但不一定同时具有高变现能力,例如某些郊区土地和三、四线城市土地,可能三、五年内具有高增值潜力,但变现能力差,因此应适量储备。还有一些土地,例如某些产权不清、债权债务复杂的净地,虽然看似注资后可以快速开发、销售,但往往是事与愿违。对于这类土地,一定要做好尽职调查。
第二做好土地储备结构规划。
在不同等级城市市场上各有什么目标,什么样的产品结构,什么策略,将直接决定土地储备结构。目前,珠三角、长三角、环渤海地区一级北京、上海、广州、深圳等一线城市是房地产企业布局的重心。实践证明,这些地区和城市对房地产企业的业绩贡献也最大,在可预见的将来,依然是实力型企业土地储备的重点区域。但是从土地储备结构均衡性来看,其它地区也要高度重视,并尽可能与销售额贡献值相匹配。
第三准确把握土地市场波动规律,尽量做到"低进高出"。
虽然做到这一点很难,但市场考验的就是企业对市场的敏锐度和判断力
第四要与企业开发能力相匹配。
目前,在土地价格已经较高的情况下,房地产企业不宜追求达到土地储备存续比的理想值,应适当放缓拿地力度。为了平抑地价,相信政府会加快土地供应量,
届时再拿地时机会更好。最重要的是,土地储备量的多少取决于企业的开发能力。脱离自身开发能力而拿地,显然会犯下简单的,也是致命的错误。
3.2前期市场调研研究
3.2.1市场调研目的
随着我国的房地产市场日益成熟，竞争愈演愈烈，只凭观点和经验对项目进行开发运营的时代也一去不复返了，房地产市场的研究和营销策划被整个行业逐渐重视起来，占有举足轻重的地位，它主要研究房地产市场的消费者需求所在，引导消费者偏好，然后设计出适应市场的产品来满足消费。为完成这一目标，首先应该对市场进行详尽的了解，进行全方位的市场调研，从而进一步做出准确房地产投资决策。房地产市场调研主要是围绕产品链条和市场链条两点进行的，只有上述两个链条正常地运转，整个房地产行业才能健康、稳定的发展，因此房地产市场调研在整个项目操作、定位、运行过程中是举足轻重的，它对以后的项目定位工作则十分重要，只有对项目进行了详细全面的调研才能做出准确的定位。
3.2.2前期市场调研和规划设计的关系
第一策划是规划设计的指导方针，策划做完之后，用于指导规划设计
第二项目策划的结果是理论构架，规划设计为实物模型。
规划设计的任务一般由设计院来完成。设计院的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计任务书和对建设地块的简单了解，因此，项目规划设计任务书的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点
3.2.3房地产前期市场调研的对策建议
第一建立科学的评价指标体系。
在理论上不断借鉴西方发达国家关于前期策划的理论与操作方法，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种囚素建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。
第二提高人员素质，建立投资责任追究制度。
要提高房地产前期策划研究准确性，必须提高投资发展部相关人员的素质。从某种意义上讲，前期市场调查人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。赋予国家注册房地产评估师在市场调查研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任，从根源上遏制前期市场调研研究流于形式的可能。
第三加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重。
房地产前期市场调研需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资
XX集团投资有限公司--企业发展战略规划 第一部分XX集团发展战略规划的现状基础 §1.1 企业所处发展环境 §1.2 规划期与分阶段战略目标 §1.3 本规划实施的前提条件 第二部分XX集团产业发展方向定位 §2.1 目前涉足的业务领域基本分析 （Ⅰ）XX房地产业鸟瞰 ⅰ）行业总览 ⅱ）产品供需格局 ⅲ）开发商与市场分割 （Ⅱ）XX医药医疗市场简析 ⅰ）医药零售业布局 ⅱ）医疗器械产供销 （Ⅲ）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景 ⅰ）市场消费容量 ⅱ）综合开发预期 §2.2 主导业务：借势型房地产开发 （I）XX集团SWOT分析 （II）战略目标 （III）明确确立房地产主业地位 ⅰ）历史与现实的结合 ⅱ）扬长避短与借船出海 (Ⅳ) 房地产主业加强与拓展战略 ⅰ）项目开发与资源储备 ⅱ）资金运筹 ⅲ）市场营销 ⅳ）合作与借势 (Ⅴ)风险因素与规避策略 §2.3 次主导业务：房地产配套开发
（Ⅰ）战略目标 （Ⅱ）整合现有配套业务 ⅰ）三位一体的统一经营管理 ⅱ）形成次主业开发业务链 （Ⅲ）次主业拓展战略 ⅰ）内部市场化运作 ⅱ）积极向外渗透 ⅲ）适度资金倾斜 (Ⅴ)风险因素与规避策略 §2.4 副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点（Ⅰ）战略目标 （Ⅱ）收缩退出现有医药医疗业务 （Ⅲ）以冰雪娱乐旅游补充现金流来源 （Ⅳ）深度开发长影物业管理资源 （Ⅴ）寻求其它业务增长点 （Ⅵ）风险因素与规避策略 §2.5 资本运作：搭车长影，横向联合 （Ⅰ）战略目标 （Ⅱ）与长影以资本为纽带的长期合作 （Ⅲ）满足主业规模化需求的资本运作 （Ⅳ）风险因素与规避策略 第三部分组织架构调整与法人治理结构梳理§3.1 新的集团运作模式 （Ⅰ）企业整体经营布局 ⅰ）XX投资（集团）有限公司 ⅱ）XX房地产开发有限公司 ⅲ）XX工程开发有限公司 ⅳ）XX物业管理有限公司 ⅴ）吉林国信冰雪娱乐开发有限公司 （Ⅱ）集团总部组织架构设计 ⅰ）总部功能定位
国有投资控股公司资本运作途径及模式选择 一、国有投资控股公司现实条件下资本运作的主要途径 国有投资公司是具有中国特色的投资控股公司，它既不同于产业控股公司，也不同于金融控股公司。在现实条件下，国有投资控股公司不具备在某一产业做大做强的优势，也与单纯开展资本经营的一般意义上的投资公司有本质区别。国有投资控股公司从实业入手开展资本经营的运营模式同时具备了这两类公司的 某些优势，既在实业项目投资开发上具有得天独厚的资源优势，也可以在开展资本经营上有所作为。但在资本市场诸多种运作手段及运作工具的使用上，国有投资公司要根据自身条件，有选择地使用。 国有投资控股公司在现实条件下开展资本经营的主要途径是： 1、首次公开发行证券(“IPO”) 作为企业开始进行资本运作的第一步，IPO的操作形式也越发多样。根据企业战略定位的不同，在首次公开发行证券的形式选择上也各有不同，包括：发行A股股票(主板上市、中小板上市、创业板上市)，发行H股股票(大红筹模式)，同时发行“A+H”股票。 2、依托上市公司平台进行资本运作
依托上市公司平台进行资本运作募集资金的形式主要有： A.增发(向不特定对象/特定对象) B.配股 C.可转换公司债券 D.可分离债券 E.可交换债券 3、对上市公司进行重大资产重组 A.向特定对象发行股份购买资产 B.换股吸收合并 C.重大资产置换（洗壳） D.重大资产出售 4、发行企业债券 债券发行是发行人以借贷资金为目的,依照法律规定的程序向投资人要约发行代表一定债权和兑付条件的债券的法律行为,债券发行是证券发行的重要形式之一。是以债券形式筹措资金的行为过程，通过这一过程,发行者以最终债务人的身份将债券转移到它的最初投资者手中。在成熟资本市场上，发行债券是企业主要的融资方式，当债券融资不足时再发行股票证券作为企业融资补充。 按照债券的发行对象，债券可分为私募发行和公募发行两种方式。 5、发起设立产业投资基金
上海股权投资基金有限公司 发展规划方案（拟） 一直以来，我国房地产行业的高速发展严重依赖于银行的贷款，企业的融资渠道十分狭窄。而房地产作为一个典型的资金密集型的产业，随着近年来土地成本的不断上升，市场对产品品质的要求不断提高，房地产项目的投资规模越来越大。过于单一的融资方式已经越来越难以满足房地产行业发展的需要。尤其是在楼市调控的政策背景下，企业通过传统的银行融资越来越难。房地产行业迫切需要改变传统的融资方式，融资渠道的多元化已经成为房地产行业是否能够持续、健康发展的关键因数。市场需要通过创新为房地产提供新的融资渠道，而房地产投资基金正是作为房地产金融的一种创新，它的出现将为房地产行业提供新的资金来源，缓解上述矛盾。也正因为市场的巨大需求为房地产投资基金提供了生存和发展的土壤。 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用，基金管理者收取代理费用。 以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。
上海股权投资基金有限公司（以下简称“基金公司”）拟以资本为纽带，为投资企业提供全方位的增值服务，帮助投资企业跨越式发展，实现企业和投资者共赢、业内一流的发展格局。 一、发展定位 1、聚集资本，发挥资本协同效应 房地产做为资金密集型的行业，小量资金根本无法支持前期巨大的现金流出。面对房地产行业的高额回报率，中、小量资本望洋兴叹。 在基金公司投资的过程中团结了很多中小投资者，以资本为纽带，保持了良好的合作伙伴关系。在股东广大的资源平台上，更有条件来整合资本，按“谁投资，谁受益”的原则，科学管理、精选项目，共享地产项目高成长所带来的高回报，充分发挥资本的协同效应。 2、依托品牌、整合资源、管理协同 股东已形成强大的品牌优势，一整套开发经营理念形成了强大的竞争优势。目前，房地产市场的发展也呼唤品牌企业的出现。品牌效应可以带来企业经营成本的下降和市场占有率的进一步提高。因此，以一个强有力的品牌为纽带，带动、盘活各类分散的资源以形成合力，是现代企业实现高速发展的必然选择。 依托基金公司股东品牌，以基金公司为投融资平台，把独立、分散的资源高效率加以整合，团结房地产行业投资者、行业链上下游相关企业、金融机构，引进先进经营理念，谋求管理协同。 3、开展资本运营，实施外部扩张战略 基金公司将在股东产业经营基础上，开展广泛的资本运作，吸收先进的市场基金运作理念，不断实现创新模式的发展。通过兼并、重组、信托、内保外贷等形式壮大资本实力，扩张产业版图。
恒通房地产开发公司项目部管理制度 二0一二年九月
编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施工的基础管理文 件，旨在规范项目实施过程中的有关业务活动。 二、本制度由项目部负责编制、发放、修改与管理。 执行过程中如有问题，应及时反馈项目部，以便及时补充和修改。 三、本制度作为项目部的内部文件，未经许可，不得 外传。 2012-9-
目录 第一章组织机构 2 一、岗位设置原则2 二、组织机构2 第二章部门职能 3 一、工程部部门职能3 二、项目部部门职能4 第三章职位说明书 4 一、工程部经理 4 二、总工程师6 三、项目部经理7 四、土建工程师8 五、水暖工程师9 六、电气工程师10 七、装修工程师11 第四章工作制度12 一、工程部工作目标管理规定12 二、工程部资料与文件管理规定13 三、工程项目文件资料的签收传递规定13 四、图纸会审，技术交底制度13 五、工程现场管理规定14
六、用章制度14 七、考勤制度14 八、工作日志、月报制度15 九、设计变更制度15 十、签证管理制度16 十一、工程款支付程序
第一章组织机构 一、岗位设置原则工程部岗位设置依据以下原则： （1）精干高效的原则； （2）灵活弹性、相对稳定的原则； （3）因事设岗的原则； 二、组织机构 1．工程部的编制 工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的管理机构。 根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理（公司副总经理）、总工程师、项目部人员组成。 工程部经理（副总经理）、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。 2．现场项目部编制 现场项目部直接接受公司工程部经理（副总经理）及总工的领导，并对其负责。 项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干（一般每10万平方米项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名）。 本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。现场项目部按上述编制和原则
企业筹资管理中存在的问题及对策浅析引言 长期一段时间内，我国财务理论研究中把筹资风险产生的对象限定于负债资金，认为筹资风险是由于负债而给企业财务成果带来的不确定性，这种筹资理论是建立在传统企业背景之下的。因为在传统企业的主要经济利益主体中，不论是独资企业还是合伙企业，其所有者与经营者是统一的利益主体，计划经济体制下的国有企业的所有者与经营者也是统一的，企业只需要对债权人承担还本付息的法律责任，而不存在对企业本身承担经济和法律责任问题，所以对于权益资金不存在筹资风险的问题。然而，在现代公司制企业中，两权分离使得所有者与经营者是不同的，企业的经营管理者既要对债权人承担责任，又要对所有者承担责任。因此对于现代企业，负债筹资风险仍然是筹资风险的一个重要组成部分，但也不能忽略对权益筹资风险的考虑。在我国关于企业风险管理和融资方面的书，也介绍了有关权益筹资风险的内容，但大多是一带而过，并没有对其做深入的研究。 如何从理论和实务两个方面借鉴发达国家的理论成果与实践经验，并从我国的国情出发，根据我国的实际情况，对企业的筹资风险管理进行系统的分析和探讨，是一个亟需解决的问题，这一课题必将具有长期的研究价值。
第一章筹资管理相关概念 1.1筹资管理的定义 筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整资本结构的需要，通过筹资渠道和资本（金）市场，运用筹资方式，经济有效地筹集为企业所需的资本（金）的财务行为。 1.2筹资的主要方式 筹资的主要方式包括筹措股权资金和筹措债务资金。 企业的筹资方式可以按照不同标准进行分类： （1）按照资金来源主体可以分为内源性筹资和外源性筹资。 内源筹资方式在内源筹资方式中，除了利用留存收益和折旧进行企业筹资之外，还应注意的是相当一部分表外筹资也应属于内源筹资。表外筹资是企业在资产负债表中未予以反映的筹资行为，利用表外筹资可以调整资金结构，开辟筹资渠道，掩盖投资规模。 外源筹资方式在现阶段我国企业的留利水平低，企业发展主
国有资本投资管理公司未来发展难点分析 国有资本投资公司的产生和发展和社会主义市场经济体制建立的进程密切相关，随着我国投资体制改革的深化而不断发展壮大的。作为政府的出资人代表，需要执行政府的投资意图，承接政府交办的投资任务，保证国有资产的保值增值；同时国有资本投资公司作为一个市场主体，又必须按照市场规则和效益原则去运作和经营企业，此双重身份决定了国有资本投资公司的特殊性。 国有资本投资公司的独特作用 国有资本投资公司主要有三种类型： 城市运营型，以市政工程、城市公共设施建设为主，为所在城市的建设、发展和正常运营服务，该类型以市属投资公司为多。 调整经济结构的作用提高国有经济控制力、影响力、带动力的作用 国有资产保值增值、 提高投资效益的作完善市场体制 中，积极探索 新的组织形式 和运营方式的独特作用
产业型，产业比较单一，投资领域比较集中，着重于从投资开发-项目建设-生产经营的全过程管理，该类型以国家或省属投资公司为多。 综合型，即在业务构成上有金融业务、资产管理业务和实业投资，而在实业投资中又涉足多个行业。 仁达方略咨询在对多个国有资本投资公司研究中发现，多数国有资本投资公司在渡过探索成长期、进入高速发展期后，不可避免会面临“政府业务体系、管理模式的惯性与市场化经营之间的矛盾”；“在宏观的政策环境下，非政府业务经营的空间”；“在融资手段、还本付息上对政府的依赖”；“合理的资产负债结构、管控模式、组织架构”等问题。 国有资本投资公司在编制“战略规划”中经常遇到以下问题： 20世纪70年代以来，世界各国纷纷探索国有资本运营模式，以 ?战略实施过程中难点问题的应对策略；如何实现政府指令、社会责任与 市场化运作、投资收益之间的平衡？ 省国投公司未来可能面临的现实问题?公司投资策略及投资步骤，现有投 资领域、潜在投资领域进入的可行 性分析？?公司整体战略的实施步骤，现有业 务的进退，潜在业务的培育？?各业务板块的发展定位，各职能模 块的发展定位？ ?如何应对需求的不确定性？如何实现 各业务板块间的协同发展？ ?公司战略合作的模式，资本运作的策略？?公司盈利模式选择，核心竞争力的构建；如何完善经营性资产的管理 ，获取投资收益？ ?公司未来发展的战略定位、产业布 局及区域战略？难点问题重点问题 ?公司战略实施计划；业务与各项资源的匹配关系？?如何提升项目的质量？在资本减速 的过程中实现资本增益？
房地产开发公司工作计划大全 本文是工作计划网为大家的《房地产开发公司工作计划大全》的文章，希望大家能够喜欢！ 房地产开发公司工作计划大全 一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。 我认为公司在建立初期应有自己的５年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质 量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，
减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！ 对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和 机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对 本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！ 但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成 为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。
****发展集团有限责任公司 投资管理暂行办法 第一章总则 第一条 为贯彻执行****集团有限责任公司（以下简称“集团”）的战略规划和经营方针，规范集团及其下属全资和控股子公司的投资行为，完善决策程序，加强投资管理，控制投资风险，提高投资收益，确保国有资产保值增值，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《**省省属国有企业投资管理暂行办法》等法律法规，结合集团章程和实际情况，制定本办法。 第二条 本办法所称的企业投资行为主要包括： （一）固定资产投资； （二）长期股权投资：企业投资设立全资子企业、合资合作、对出资企业追加投资等； （三）资产收购：收购有形及无形资产的投资； （四）其他投资。 第三条 本办法所称的主业，是指根据集团发展战略和规划确定并经省国资委确认公布的主要经营业务；非主业是指主业之外的其他经营业务。
第四条 本办法所称的重大投资项目指单项投资达到或超过集团经审计的净资产10%（1000万元）以上的投资项目;投资未达到集团经审计的净资产10%（1000万元）的项目为一般投资项目。 第五条 集团对外投资活动应当遵循以下原则： （一）符合国家法律、法规，符合国家**及相关产业政策; （二）符合全省国有资本总体布局和结构调整方向； （三）符合集团发展战略和规划要求； （四）符合集团及全资和控股子公司章程，不损害出资人利益； （五）有利于突出主业、提高集团核心竞争力； （六）非主业投资应当符合集团调整、改革方向，不影响主业发展； （七）符合集团投资决策程序和管理制度； （八）遵循经济效益优先、股东利益最大化、风险降至最低的原则，努力实现投资结构最优化和效益最佳化； （九）投资规模应当与投资主体的资产经营规模、资产负债水平和实际筹资能力相适应； （十）充分进行科学论证，项目预期投资收益应不低于国内**业同期平均水平。 第六条 本办法适用于集团及其下属全资和控股子公司，参股公司可
房地产开发项目公司及设立程序 一、房地产开发项目公司概述 房地产开发项目公司是指以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，开发商往往开发一个项目即设立一个项目公司，各项目之间互不影响，即使某一项目投资失败，开发商在足额缴付出资的条件下对项目公司所负债务仅以出资额为限承担责任。 二、项目公司的特征 1、先有房地产开发项目，再设立项目公司。 2、房地产项目公司的经营对象仅限于已批准的项目。项目公司具有特定的使命，其企业法人营业执照载明该项目公司所经营的房地产开发项目，该项目开发完毕后，一般需注销项目公司。 3、项目公司的资本金占项目总投资的比例应符合法定的要求。《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 三、项目公司设立的程序 1、股东签订出资入股协议，制定项目公司章程。 项目公司章程的内容应符合《公司法》的规定，需要注意的是由于房地产开发对资金的需求巨大，如果项目公司的注册资本不能满足开发的需求或者当项目公司设立后向金融机构融资遇到困难时，需在公司章程中明确开发所需后续资金如何筹集。如无特别约定，项目公
司股东并不负有继续提供房地产开发所需后续资金的义务。 2、申请名称预先核准。 设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。 3、办理验资手续，取得验资报告。 股东应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。 4、向工商行政管理部门申请开业登记。 需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。 5、向房地产开发主管部门备案。 项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地房地产开发主管部门备案。 6、房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级。 房地产开发公司分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级，房地产开发公司应按照核定的资质等级从事开发，不得越级开发。 需注意设立外商投资的项目公司除遵循上述程序外，还应依照外商投资企业法律法规的规定，向商务部及其授权部门办理审批手续。 北京市华辰律师事务所律师：白云飞、金海华 二ＯＯ八年七月九日
摘要 筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整资本结构的需要，通过筹资渠道和资本（金）市场，运用筹资方式，经济有效地为企业筹集所需的资本（金）的财务行为。筹资管理的目的为了扩大生产经营规模，提高经济效益，投资项目若不能达到预期效益，从而影响企业获利水平和偿债能力的风险。在市场经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业竞争日益激烈，容易导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性。如果企业决策正确、管理有效，就可以实现其经营目标。在筹资过程中，企业管理者拓展投资渠道，必须谨慎，应着重进行对外投资决策控制与分析，对重大投资项目进行可行性研究。 本文分析了盛达江东铁塔有限公司在筹资管理上存在的问题，如筹资方式的选择、筹资存在的风险等；分析了导致这些问题存有的原因，是筹资方式选择上的不当、企业内部筹资风险的成因等；提出了解决这些问题的方法，如加强内部治理、筹资风险的管理与控制等。 正确的筹资方式能够从企业的经济利益出发，提高企业的经济效益。筹资风险的防范能够使企业更好地发展。因此，筹资管理存在的问题及对策就成为企业财务筹资管理的首要环节和内容。 关键词：筹资管理；江东铁塔公司；筹资风险；筹资方式
Abstract Funding management is based on its production and operation enterprises, foreign investment and recapitalization needs, through funding channels and capital (money) market, the use of financing, cost-effective way to raise capital needed for the enterprise (DRC) in financial behavior. Funding management purposes in order to expand production scale, improve economic efficiency, investment projects can not be achieved if the expected benefits, thus affecting the level of corporate profits and liquidity risk. In a market economy, because of market conditions changing, increasingly competitive business, prone to making mistakes, management misconduct, Which makes efficient use of funds raised great uncertainty. If the business of making correct decisions, manage effectively, they can achieve their business objectives. In the funding process, the business managers to expand investment channels, to be careful, engage in overseas investment decisions should focus on control and analysis, essential investment projects feasibility studies. This paper analyzes Pharmaceutical Co, Ltd. Chaoyang health management in the financing problems, such as the choice of financing, financing risks, etc.; analysis of the causes leading to these problems there is the inappropriate choice of financing, internal financing causes of such risks; proposed to solve these problems, such as strengthening internal control, risk management and finance control. The right financing can be from the enterprise's econo mic interests, increase the economic efficiency of enterprises. Financing risk prevention will enable enterprises to better development. Therefore, funding problems and management measures on the financing of the enterprise financial management of the primary links and content. Key words: funding; financing risks; financing
区级国有投资平台公司战略规划5大核心要点正略咨询：区级国有投资平台公司战略规划5大核心要点 28年来，正略咨询在省、市级乃至区级国有投资平台的战略规划中积累了丰富的项目经验与一线实操经验。 在具体的区级国有投资平台规划的过程中，正略咨询发现省、市级投资平台当中的很多经验，在区级国有投资平台上用不上。那是为什么呢？区级国有投资平台都有哪些典型特征呢？具体的战略规划该注意哪些问题？5个核心要点分别是什么？正略集团高级副总裁刘非先生根据多年实战经验并且结合具体案例为大家解答。 1、区级国有投资平台的典型特征 与省、市级国有投资平台通过战略投资的方式，代表政府意志放大资本效应，促进战略性新兴产业的发展的定位不同，区级国有投资平台尽管定位也是投资平台，也有一定的战略投资功能，但往往区级国有投资平台还会带有很强的区政府功能性公司的特征，如承载城区开发运营、新兴产业引领、民生服务保障等功能。 省、市级的投资平台基本上是通过战略投资，代表政府放大资本效应，促进战略性新兴产业发展等等，在定位上有相似之处，但在各自的产业方向上需要根据各自的自然禀赋进行相应调整。 区级国有投资平台也是投资平台，也有一定的战略投资的功能，但从区政府的角度来讲，并没有完全把它作为一个投资公司或者投资平台去真正地使用，往往会赋予它很多功能性的任务。今天主要以正略咨询的客户某区级国有投资平台为例，为大家剖析区级国有投资平台的3大典型特征。 1.功能性大于投资性区政府给案例公司规划了四大功能： 招商引资服务、城区开发运营、新兴产业引领、民生服务保障。其中，投资功能或者说战略投资的功能，在实际任务当中只占了很小的比例。区级里往往还有其他的平台公司，大部分的都是带有功能性的。所以，这就决定了其功能性特征大于战略投资的要求和市场化经营的要求。我们的这个案例位于上海某区，如果在其他地区，这个特征将显得更加的明晰。 2.资源条件有限 区级国有投资平台跟省、市级平台还有一个最大的区别就是它的资源条件是非常有限的。往往会存在产业基础薄弱、载体质量差等情况。该区级国有投资平台公司，首当其冲的功能是招商引资，还有一些城市经营，民生服务这类的职能。但实际上，这个公司面对的所服务的区
2019年上市公司投资者关系顾问服务公司发展战略和经营计划 2019年4月
目录 4一、2018年经营情况回顾 ....................................................................... 4 1、经营计划 ............................................................................................................ （1）已上市公司常年投资者关系顾问核心业务继续保持行业领先优势 (6) （2）资本创新和再融资并购业务持续发力，服务客户创造多个市场标杆案例 (6) （3）IR+PR双线联动，IR国际化战略开疆扩土 (7) （4）“IR+互联网”战略转型纵深推进，“Online APP”荣耀上市 (7) （5）“1+N”战略打造公司强势IP (8) （6）客户荣获多项资本市场大奖，客户的成功佐证公司的成功 (9) （7）组建机构部，提升IR服务维度，积极布局创新业务 (9) 10 2、行业情况 .......................................................................................................... （1）监管政策寒冬愈烈，上市公司IR管理需求持续增加 (10) （2）政策传导提出市值管理要求，IR标配化渗透市场空间巨大 (11) （3）多样化国际资本引进来，IR国际化走出去 (12) （4）IPO放缓，主业上市公司常年投资者关系服务的IR机构暖春依旧 (12) （5）多层次资本市场再生新血液，科创板登场开拓IR新契机 (13) 14 二、行业发展趋势 .................................................................................. 1、对上市公司的监管趋严态势不改，IR市场机遇与挑战并存 (14) 2、国际化道路双向互通，对外开放再度升级 (14) 3、新宠科创板落地，或将成为IR机构开疆拓土新领地 (15) 4、互联网颠覆传统金融服务行业，多样化信息布局提升业务效能 (16) 5、智者生存，上市公司强化市值管理规划和体系构建 (16) 6、注册制试点启动，“宽进严出”再增IR管理新挑战 (17) 7、产业整合引领重组市场潮流新背景下的IR工作任重道远 (18)
投资公司运作方案 目录： 一、设立背景 1、投资公司分类 2、市场现状 二、目标与方向 1、业务战略 2、经营目标 3、投资方向 4、项目的遴选原则 三、项目管理及风险控制 1、项目管理 2、制度报账 四、组织架构 1、组织机构 2、人力资源 五、案例 1、丰康酒业 一、设立背景 随着中国经济持续稳定地告诉增长和资本市场的逐步完善，中国资本市场在最近几年呈现出强劲的增长态势，投资于中国市场的高回报率使中国成为全球资本关注的战略要地。虽然中国资本投资市场的总体规模与国外发达国家还存在一定的差距，但在中国投资的回报却是世界级。 今后十年被认为是中国资本投资“由弱到强”、飞速发展的“黄金十年”，需要以长远眼光和全球视野来正视中国资本投资事业所面临的发展机遇。期望在未来十年内中国能成为仅次于美国和欧洲的资本投资大国。从宏观经济发展势头、自主创新国家战略的要求、资本市场的发展前景来看，这一愿望是完全有可能实现的。 1.投资公司分类 （1）实业投资，自有资金来源（通过融资来投资公司的款项，和各方面投资款项），在各行业选择可操作项目进行独立投资，或合伙投资。 （2）理财产品、贵金属操作，和其他公司作为合作载体，以终端销售等模式进行开展（3）风险投资，即资方向高科技、IT、化工、房地产等行业，或有个人研发的项目进行融资服务业务。 2.市场现状 目前经国家金融机构批准成立的投资机构多以保险、证卷最为广泛，次之是实业投资机构，但在国类80%实业投资公司拥有自主资金进行投资，能为其他公司、项目融资的只占10%，其中大多分布在上海、北京、广州、深圳等经济发达城市。 二、目标与方向 1.业务战略 公司实行有重点的多元化业务战略，在选取的重点业务项目获得成功后，再视市场与公
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
中国企业融资管理存在哪些问题 听语音 在市场经济条件下,企业要生存、发展和盈利就必须建立现代企业制度，科学地进行资本运营，而这一切都需强化融资管理。融资管理的概念是以满足企业资金需求为前提，实现对资金成本和风险进行控制。 方法/步骤 一、缺乏融资的管理和创新 大多企业融资都只是顾及自己资金的需要，忽视宏观的市场经济环境。对那些需要资金对未来进行规划的企业，这个问题更加的明显。资金市场出现供不应求或紧缩银根的情况时，企业不得不拿出比原来成本更高的融资。由此可以看出一个企业如果没有制定融资管理详细的方针，而是依据自身的情况进行适时的调整，很可能引起企业的融资周期和资金市场背道而驰。所以说，大多的企业进行融资的时候因为缺乏管理和创新。 二、融资的方式单一 我国金融格局一直由银行信贷和间接融资占主导，加上财务工作人员受到传统的经济体制的影响，使得在融资方面企业对银行有依赖性，最后融资工作就变成了跑银行、拉贷款。单一的融资渠道使企业融资的难度变大，资金运用死板使得财务的风险加大。 二、成本观念和风险意识较差 成本观念差主要体现为企业在融资的过程中对成本收益的原则缺乏考量体现出成本观念比较的较差，企业资本结构以及成本根本不是筹资工立足的点。当企业经营开展活动需要资金的时候，相关的财务人员就会进行融资筹到资金就是完成任务，完全不去对资金的结构和成本进行分析。风险意识差则是体现为两个方面。一方面在企业中存在着盲目举债进行经营的现象，对于企业的利用资金率的高低完全的忽视。另一方而在企业盲目的借入资金之后，并没有对那些资金进行合理的理财和规划，资金这这样被闲置和浪费。 四、金融体系的不健全
上海裕安投资有限公司企业发展战略与“十一五”发展规划 一、现状与发展环境 (一)基本情况 1.公司概况 上海安徽裕安实业总公司于１99１年５月成立于上海浦东陆家嘴金融贸易区内,是安徽省委、省政府为落实“开发皖江,呼应浦东,迎接辐射”战略决策而采取的重要举措，是省政府在上海的重要窗口和经营平台，也是外省市在浦东开发、开放之初最早进入浦东的省级企业。1993年８月省政府政秘[９3]215号文件批准上海安徽裕安实业总公司为省属大型一类企业。 1991年6月，省委、省政府在上海浦东举行裕安公司开业庆典和裕安大厦奠基仪式,随后裕安公司进入到全方位、宽领域的投资建设、功能开发以及合作发展轨道,先后在陆家嘴金融贸易区建造裕安大厦、在浦东金桥出口加工区建设裕安现代工业园区、在外高桥保税区建设裕安英展国贸大楼等，在浦东开发开放热潮中形成较大影响力，打响了“裕安”品牌,曾两次被评为浦东国内先进企业。对于裕安公司的成长,省委省政府和上海市、浦东新区都给予了高度关注和大力的支持。 上海安徽裕安实业总公司注册资本为人民币1亿元（实际到位资本金
为人民币2,000万元），主营房地产开发经营、金属材料、电气机械及器具、木材、煤炭、石油制品、建材等等。由于多种原因，公司从1997年起遭遇较大挫折,在2000年后经营陷于停顿。在省政府和有关部门的大力支持下，以省国资委作为出资人身份,于20０4年9月重新投资组建上海裕安投资有限公司,公司注册资金４0００万元,实际净资产近亿元,资产质量优良。上海裕安投资有限公司的成立，标志着新裕安的诞生,也标志着裕安公司走出困境、重新进入健康发展的轨道。 20０5年,裕安公司通过深入调研和讨论，重新调整了公司发展战略，确立了以现代服务业为公司的主营发展方向。目前,公司正积极响应省委“抢抓机遇,乘势而上,奋力崛起,做强做大”的号召,充分发挥品牌、地理和区位优势,积极推动沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流动,并从中获得良好回报，大幅提高了公司的经济收益及发展速度。 2．组织机构 公司设有办公室、财务部、资产管理部、投资部、法律事务部和人力资源部等职能部室。 公司总部组织机构示意图：
新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司 住宅小区“尚鸿花苑”项目简历 “尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银 投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境 为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位 置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。 “尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800 ㎡，建筑面积为10000 ㎡。由 两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由三 段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标 准，多层建筑楼间距宽达22.4 米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉； 户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户 型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草地、 灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、 有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC 卡门禁系统， 红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。 建成后的汉鼎 ?阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位，配 套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。 第一章项目的基本情况 新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发 建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400 平方米。总建筑面积:35000 ㎡，项目总投资2800 万元，项目计划分三期开发 完成。 2010 年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000 ㎡，投资 1800 万元，本地拆迁 14 户， 2100 平方米 2011 年 8 月竣工。二期工程，开发面积 5855 ㎡，投资 600 万，2011 年 6 月开工至 2011 年 12 月底竣工。 - 1 -
我国社会保险基金筹资存在的问题及建议 【摘要】社会保障基金筹资和给付是基金管理的两个重要环节，直接影响到基金收入、基金支出及基金累计结余。加强社会保障基金的筹资管理，对维持社会保障制度尤其是社会保险制度的偿付能力和可持续性具有重要意义。本文就我国社会保险基金筹资存在的问题提出了建议。 【关键词】社保基金；筹资；统筹 社会保险基金是指为了保障保险对象的社会保险待遇，按照国家法律、法规，由缴费单位和缴费个人分别按缴费基数的一定比例缴纳以及通过其他合法方式筹集的专项资金。社会保险基金是国家为举办社会保险事业而筹集的，用于支付劳动者因暂时或永久丧失劳动能力或劳动机会时所享受的保险金和津贴的资金。社会保险基金按照保险类型确定资金来源，逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳。 社会保险基金筹资是社会保障基金管理中的第一个环节，是整个社会保险制度得以运行的前提和首要条件。 1 我国社会保险基金筹资存在的问题 1.1 基金筹集管理体制不统一 税务机关和社会保险经办机构的“二元征缴体制”在一定程度上导致资金在归集、上解、管理、支付等诸多环节出现问题，两者之间的配合也存在不少问题，税务机构的积极性也不高，操作中不像税收那样正规，带有一定的随意性，甚至相互“扯皮”，责任不清，衔接不畅。 1.2 社会保险缴费率过高 我国养老、医疗、失业、工伤、生育五项险种缴费比例，制度规定企业已经达到29.8%，个人已经达到了15%，合计超过了工资的44%。我国社会保险综合费率较高，使得经济效益不好的中小企业缴费负担重，降低了他们的利润空间，一定程度上制约了其发展。缴费率高与我国的养老保险制度变迁息息相关，我国的养老保险体制是经济体制改革、国有企业改革的伴生物，沿着“财政统筹、社会统筹、财政补贴”的改革路径在推进。其本意在于国家和企业减轻养老包袱，顺利推进经济体制改革和国有企业改革，在此过程中国家的负担减轻了，国有企业办社会的现状得到根本改变。但就养老保险问题而言，企业的负担因缴费高，并没有实质性的改变。原因在于企业在与政府的博弈过程中，处于弱势地位，政府通过税费方式加重企业负担。 1.3 企业拒缴、漏缴现象严重 企业参保意识薄弱，缺乏在社会分散风险互助共济的意识。一方面，将社会保险的发展与经济发展对立起来，认为社会保险会加重企业负担；另一方面，无视职工的利益和劳动法规的规定，因而出现只为部分职工投保的现象。此外，企业在用工方面不规范，通过签订临时雇用合同等降低用工成本，导致社会保险费来源不足。 1.4 社会养老保险基金统筹层次低 我国的社会保险统筹主要以2000多个县市为主，这就意味着社会保险基金实际掌握在多达2000多个县（市）政府手中，形成了基金管理“碎片化”状态，各统筹单位之间的社会保险基金不能实现调剂使用。 社会保险统筹层次低使得社会保险制度促进社会公平的功能难以真正实现，