第四章市场比较法
教学时数：6课时
教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取
教学难点：估价对象房地产比较修正
教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：
第一节基本原理
一、市场法的概念
1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——前提：交易市场已经形成——比准价格
3、理论依据：替代原理
4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
二、适用条件与对象
适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：
——没有房地产交易的地方
——在农村等房地产交易较少的地区
——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑
——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
三、市场比较法的操作步骤
①搜集交易实例②选取可比实例
③建立价格可比基础④进行交易情况修正
⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正
⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格
第二节搜集交易实例
应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。
一、途径
1、查阅政府资料
2、报刊租售信息
3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈
4、交易展示会
5、同行相互提供
6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
二、搜集交易实例的内容
1、双方交易情况与交易目的
2、交易实例的房地产状况
3、成交价格
4、付款方式
5、成交日期
三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库
第三节选取可比实例
虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：
(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；
(2)交易类型与估价目的吻合；
(3)成交日期与估价时点接近；
(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：
1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。
3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。
4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。
7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。
交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。
上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。
选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。
例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
第四节建立价格可比基础
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径
一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。
建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。
一、统一付款方式
由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。
例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5％。，则在其成交日期时一次付清的价格为：
上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，则计算中的就变为；(2)半年利率r，则计算中的(就变为(1+r)；(3)季度利率r，则计算中的就变为。
二、统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。在这种情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。
在此还需要说明的是，有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。
三、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
四、统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：
五、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764
平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处
理：
1．统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则：
乙总价＝15(万美元)
2．统一化为单价。则：
甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积)
3．统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：
甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺·使用面积)
4．统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积，则：
甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积)
5．统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)
第五节 交易修正
一、交易情况修正
1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
2、特殊因素，概括如下：
有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。
3、修正的一般步骤：
①确定修正比较或系数
②修正求得实例的正常价格
交易情况的修正公式：
可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，
则：正常价格×=可比实例价格，可比实例价格×
=正常价格
A ：
B ：
二、交易日期修正
1、公式：V 比×日期修正系数=V 估价时点
2、采用价格指数修正 100)
()(1002/84.473651004500)(m V V 元比乙=-?=?
=2/96.4901210010005000m V 元=+?
=
交易当时价格×=交易当时价格
三、房地产状况修正
1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。
目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。
如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。
不在同一地区，须进行区域修正。
——比较修正的内容
交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。 ——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。
——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况
方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；
②间接比较
2、个别因素修正
居住用房要求宁静、安全、舒适；商业房地产要求繁华和交通便捷；工业强调基础设施和对外交通。楼层、土地使用年限、容积率等也需要通过个别因素加以修正。
修正视具体情况可采用：
——百分率法 ——差额法
——回归分析法
注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%
第六节 求取比准价格
一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法
由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交 价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：
1．修正系数连乘形式：
2．修正系数累加形式：
估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交 易日期修正系数+房地产状况修正系数)
值得注意的是，上述连乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。这就造成从表面上看，好像各项修正系数在连乘形式和累加形式中都是相同的，而实际上应有所不同。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S ％，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T ％，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R ％，则：
连乘形式与累加形式相比，连乘形式更加科学和简便。另外，交易情况、交易日期和房交易当时指数
估价时点指数
地产状况的修正，以及它们中的某些具体因素的修正(如交易税费非正常负担的修正、土地使用年限修正)，可视具体情况采用百分率法、差额法和回归分析法等。
下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：
上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。
2．间接比较修正公式：
上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。
二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。从理论上讲，综合的方法有下列4种：（1）平均数；（2）中位数；（3）众数；（4）其他方法。
（一）平均数
平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。
1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V2，…Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：
（二）中位数
中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位
于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。
（三）众数
众数是一组数值中出现次数最多的数值。
（四）其他方法
还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。
第七节 市场法总结与运用举例
应用实例一
估价对象是一块空地，总面积为459m 2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。
估价过程如下。
1、选择估价方法 在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。
2、搜集有关资料
搜集估价对象资料（略）。
搜集买卖实例资料。共调查搜集了A 、B 、C 、D 、E 五宗土地买卖实例，均可作为可比实
例。实例A 的面积为166m 2，成交单价120元/ m 2，交易日期2000年4月1日；实例B 的面
积为374 m 2，成交单价102元/ m 2，交易日期2000年3月1日；实例C 的面积为300 m 2，
成交单价83元/ m 2，交易日期1999年6月1日；实例D 的面积为457 m 2，成交单价94元/
m 2，交易日期1999年7月1日；实例E 的面积为76 m 2，成交单价145元/ m 2，交易日期2000年3月1日。
3、确定修正系数
确定交易情况修正系数。实例A 、E 为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B 、C 、D 均较正常买卖价格偏低，其中：实例B 估计偏低2%，实例C 估计偏低5%，实例D 估计偏低3.5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：
实例A ： 实例B ： 实例C ： 实例D ： 实例E ：
确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：
实例A ：（1+1%×6）= 实例B ：（1+1%×7）=
实例C ：（1+1%×16)= 实例D ：（1+1%×15）=
实例E ：（1+1%×7）=
确定区域因素修正系数。实例A 与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B 、C 、D 都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
1001000100100=-981002
100100=-951005
100100=-5.961005.3100100=-1001000100100=
-100106100107
100116100115
100107
实例A ： 实例B ：
实例C ： 实例D ：
实例E ：
（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下： 实例A ： 实例B ：
实例C ： 实例D ：
实例E ：
5、计算估价结果 将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：
估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m 2）
应用实例二：
为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗 已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。
100
10087100
100100100100
108100
1001000100100=-971003100100=
-971003100100=-971003100100=
-971003100100=
-
的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3 月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。
估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。
1、计算公式 采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下： 估价对象价格=可比实例成交价格××（1+T%）××
2、求出各可比实例的比准价格（人民币）
比准价格A=4500××（1+1%）4×（1－1.5%）6××=4550.09（元/m 2） 比准价格B=600×8.5××（1+1%）2×（1－1.5%）6××=4393.43（元/m 2
） 比准价格C=5000××（1－1.5%）3××=4877.83（元/m 2）
3、计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：
估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3
=4607.39（元/m 2）
%11S +11%R +1
1%G +5100100-2100100+3100100
-0100100-3100100+5100100
+2100100+2100100-2100100
-
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房 地 产 估 价 报 告 项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士 估价方：梓桐房地产评估有限公司 估价人员：张xx 指导老师：薛xx 编写日期：2015.1.12—2015.1.22
目录 一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)
报告摘要 本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。 本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
致委托方函 房屋所有权人叶女士： 承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。 梓桐房地产评估有限公司 法定代表人：张xx 2015年1月22日
《房地产估价案例与分析》学习要点 第一部分《房地产估价案例与分析》的学习方法 在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。 编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。 （1）、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96 年本门课程中问答题的第 2 题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识；也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶！也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢？笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。 （2）、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。 （3 ）、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空” 的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢？因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹” ，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后 面改错题的考试节省出宝贵的时间顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
2007年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共3题，每题10分） （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m 2 ，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该 房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m 2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结 果为2300元/m 2 。请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日， 乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m 2 。张某认为该估 价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m 2 。你认为应如何解释该估价结果的合理性? [答疑编号505580040101：针对该题提问] 『正确答案』1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际 成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有一建筑面积为50m 2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段 物业名称 A B C 建筑面积/m 2 65 48 50 成交单价/（元/m 2 ） 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） [答疑编号505580040102：针对该题提问]
房地产估价报告 估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司 受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书
（四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为： 合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）： 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： *** 二00七年四月三日
估价师声明 我们xx： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设： 一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。
房地产估价案例与分析试题及答案 一、问答题（共3题，每题10分）。 （一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 二、单项选择题（共10题，每题2分）。 （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正
在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
浅谈市场比较法在房地产评估中的应用 发表时间：2019-11-05T14:58:28.423Z 来源：《房地产世界》2019年11期作者：沈振辉 [导读] 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。 湖州市中信房地产评估所有限公司浙江湖州 313000 摘要：随着经济和人们生活水平的提高，房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。 关键词：市场比较法；房地产评估；应用 引言 随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。房地产评估也受到社会的广泛关注，相关学者对评估理论进行了深入研究。目前，我国房地产行业使用最多的评估方法一般包括收益法、成本法、市场比较法等等，与其他两种评估方法相比，市场比较法使用最为普遍，而且原理简单明了，能够在评估中有效反映市场状态。 1市场比较法的理论依据和特点 1.1理论依据 市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。 1.2房地产评估特点 房地产评估的主要对象是房地产价值，而不是房地产价格。在经济哲学中，价格能够彰显价值外在表象，通过价值的波动，可以通过评估报告将评估结果作数据参考。但是在房地产评估中。不可避免地会出现误差，若误差波动在允许范围内。市场比较法就是准确的评估，结果也较为科学，若存在较大波动，会导致评估结果与实际情况不符。房地产评估需要工作人员具有较高的技术水平，而且要以科学的方法和理论依据为基础，通过将影响评估结果的因素和工作人员的实际工作经验相结合，能够得到最终的房地产市场价格。 2市场比较法评估的一般程序 2.1收集类似交易实例资料 通过收集大量交易成功的资料，能够让市场比较法更有说服力和实用性，而且所收集的材料实例范围较广，包括房屋布局、房屋结构、房屋周边环境、买方出价、售方出价、成交价格等等。 2.2选中可比交易实例 在所收集的类似交易时，工作人员要在海量的资料中匹配出与需要评估的房源在多方面条件比较相似的实例，在选择的交易成功实例中，一般选择四到八个为最佳。不仅如此，评估人员在选择交易实例中，还要注意以下几点。首先，选择的实例要能够和需要评估的房源具有相同作用；其次，选择的实例要和需要评估的房源在结构上保持相同；再次，选择的实例要和评估的房源在位置上比较接近；最后，选择的实例是正常情况下进行的交易。 2.3对交易实例中各因素进行修正 工作人员在海量的数据中，虽然所挑选的交易实例与需要评估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保证一致，因此就要对出现差异的因素进行修正。在修正过程中，涉及的范围非常广，具体包括对交易情况进行修正，对区域因素进行修正，对交易日期进行修正，对个别因素进行修正，对房屋使用期限进行修正，对容积率进行修正。不仅如此，要将实例和需要评估的房源在房屋面积单位和价格单位上实现统一。 3市场法比较法实际应用时存在的问题 3.1评估理念不能与实际国情相匹配 如果要想市场比较法得到良好应用，最主要取决于两个方面因素：第一，专业人员；第二，信息。如果将市场比较法看作计算机的系统，那么人就是硬件，信息数据就是软件，二者相辅相成，缺一不可。系统的评估理念能够让市场比较法在房地产评估中得到良好使用，但我国在这方面的研究比较晚，与发达国家相比有一定差距。虽然近些年我国经济势头发展比较稳定，但是房地产评估却没有与时俱进，我们在经验和阅历上还稍显不足，更多的是选择模仿西方发达国家的评估方法，创新精神比较欠缺，即便房地产评估表面看起来在不断发展，但在实际过程中和我国实际国情难以匹配，因此在评估中不可避免地会存在偏差。 3.2信息流通不畅 在评估过程中，往往会遇到信息流动不畅的情况，这也是工作人员比较难以应对的问题。交易市场需要更为透明、更为公开，但目前我国并没有建立完善的房地产信息平台，这就导致工作人员只能通过房屋中介挂牌价格、房地产广告、新闻等途径对评估进行参考，对成交价格缺少深入分析和调查。而且近些年我国房地产投资愈演愈烈，人民群众希望通过投资不动产来提升房地产价值，这也导致房地产出现经济泡沫，使评估值出现了严重偏差，会受到多种客观因素影响。而且不同的房地产评估机构间存在激烈的竞争关系，每个机构都有自己独特的信息收集方式，评估机构之间根本不存在信息交流、互帮互助的情况，而且为了获得更大利润，往往对交易数据进行故意封锁，
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施
齐全。 该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 比较因素条件表