目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（四）估价目的
（三）估价对象
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法与过程
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）估价报告应用的有效期
五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
（二）区域因素分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳使用分析
（五）估价方法的选用
（六）估价测算过程
（七）估价结果确定
六、附件（复印件）
（一）估价对象现状照片；
（二）委托方提供的相关权属资料复印件；
（三）估价人员书复印件；
（四）估价机构书复印件；
（五）估价机构营业执照复印件。
致委托方函
***：
**************************受贵方委托，对贵方所有的位于************************的房地产，即《中华人民国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】所列的房地产（房屋总建筑面积为87.32平方米），建筑结构为钢混；土地使用权分摊面积为11.64平方米，土地用途为商住综合用地，使用权类型出让）进行价格评估, 目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据本次估价的目的，依据贵方提供的有关资料以及我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房产价值因素的分析、计算，确认估价对象在估价时点2015年8月3日的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。
特此函告
**************************
法定代表人:******
报告日期：2015年8月3日
估价师声明
对本报告我们特作如下重声明：
1、我们所提供的估价服务是依据中华人民国《房地产估价规》进行的，估价报告中述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见；
4、我们依照中华人民国标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5、我们自接受估价委托之后，于2015年8月3日，派出评估人员对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委托房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据；
6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助；
7、本估价报告依据了委托方提供的有关资料,委估方应对其所提供的资料的真实性负责;
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得用于其他用途；
9、未经本公司同意,本评估报告的全部或任何一部分容不得使用于其他与本次项目无关的任何公开文件、报告或通告中；
10、本估价报告与委估对象的权属证书原件配合使用方有效。
注册房地产估价师：
估价的假设条件和限制条件
(一) 估价假设条件:
1、本次估价对象以估价时点的权属实物存量——包括权属证书记载围的土地、建筑物及附着为其提供配套服务的全部资产和附带的各项权益为前提，本报告所称“估价结果”是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营，在2015年8月3日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值；
2、基于本次估价时点条件下的估价目的，估价对象能够按合理的方式和期间可就物业的性质、权益推出市场，且有足够多的卖方和买方；
3、不考虑特殊买家或关联方交易，也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易；交易双方所获信息是平等或对称的，并谨慎对待出售房地产及相关权益；
4、委托方合法取得估价对象相关权益并支付有关税费，任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合和地方的有关法律法规和建设规划、使用条件规定，建筑工程质量合格，不附带任何影响其价值的限制条件；
5、本报告以委托方提供的资料真实可靠，委估房地产的权益没有争议、未拖欠承包人的建筑工程款、无抵押担保的债权、无其他法定优先受偿款、无连带负债及评估围以外的法律问题为假设前提。
6、在本估价报告书有效期估价对象存量及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化，估价时点房地产市场为公开公平的均衡市场；
7、我们对房屋仅进行了一般性察看，对超出估价师专业围之外的其他专业问题未作任何结论和说明，现场工作人员对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分未进行检验，亦未进行结构测试，因此不能确定房屋有无缺损，评估时假设房屋结构和设施质量合格；
8、估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
(二) 估价限制条件:
1、本评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期为壹年(2015年8月3日～2016年8月2日),若超过此期限或市场发生较大波动时，需委托房地产评估机构重新评估；
2、本估价报告及相关部分的解释权属**************************，未经本公司书面同意，有关本估价报告的全部或部分容不得传阅给除使用人以及估价行业管理部门以外的第三者，亦不可公布于任何公开媒体，我们将遵守原则，除法律、法规另有规定外，未经许可，拒绝对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料；
3、本估价报告书一式贰份，其中本公司存档壹份，壹份交于委托方办理相关手续，他用无效；本估价报告书，涂改、换页、复印均无效。
4、本次估价结果未考虑宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结果的影响；
5、本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费；
6、委估房地产的权属、围、面积等情况，仅以委托方提供的《中华人民国房屋所有权证》、《国有土地使用证》为依据，估价人员并未从相关管理发证部门核实其真性。
（三）特别事项说明
(1)估价对象已取得权属证书，应当属于完整的产权，在进行转让交易时，应当符合城市房地产转让方面的相关规定；
(2)估价对象由于建筑年代关系，其建筑维护、管理等费用将会逐年增高，经营收入与支出比例合理性逐年降低，剩余经济寿命、耐用年限（建议聘请专业技术人员测定）等情况需要加强投资测算分析，以期获得合理的经营收益；
(3)由于本次估价目的为抵押评估，估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降。
**************************
2015年8月3日
房地产估价结果报告
一、委托方：***
二、估价方：**************************
单位地址：**********************
法定代表人：******
资格等级：二级
证书编号：*************
三、估价对象概况
1、估价对象围
根据委托方委托要求及其所提供的本次估价有关基础资料，经估价人员现场勘查和初步核对，本次委托方指定的估价围为：估价对象坐落于************************，房屋总建筑面积为87.32 M2，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，建筑年代为2008年，土地使用权类型出让。
2、权属状况：
委估方向本公司提供了《中华人民国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】，根据上述权利证书载明,估价对象权利人为***。
截止估价时点，未见估价对象存在他项权利，我们在估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响。
3、估价对象实体状况
经本机构人员的实地踏勘和委托方提供的资料，估价对象实体状况如下：估价对象坐落在************************，建筑年代为2008年，房屋总建筑面积为87.32 M2，其中公共分摊面积为15.23平方米，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，住宅坐北朝南，设计规划用途为住宅，利用现状为住宅，外墙贴瓷砖，外观较好，维护保养较好，公用设施配套：水、电、通讯，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为11.64平方米，土地使用权终止日期为2056年10月10日。
4、地理位置及周围环境、景观：
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四、估价目的
是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2015年8月3日
六、价值定义
本估价报告出具的价值，是指估价对象满足全部假设和限制条件目前状况下于估价时点在正常交易所能实现的公平市价。
七、估价依据
1、《中华人民国土地管理法》；
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
3、《中华人民国城市房地产管理法》；
4、中华人民国标准GB/T50291-1999《房地产估价规》；
5、委托方提供的《中华人民国房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；
6、评估人员现场勘查和掌握的有关资料。
八、估价原则
我们按照《房地产估价规》的规定，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价工作原则，本次估价中我们亦遵循了以下估价经济原则：合法原则：估价对象在本次估价时以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，本次估价中以其按现状使用为最高最佳使用。
替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，某个房地产的价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同的估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本估价报告对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定，我们的估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
根据有关房地产估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对象的特点和现况，在科学的分析委托方提供的资料以及估价人员掌握的资料的前提下，确定对委估对象采用比较法进行评估。
十、估价结果
本公司根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合估价经验和对影响房产价格因素的分析、计算，最终确定委估房产在估价时点的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
2015年8月3日
十三、估价报告应用的有效期限
本估价报告的有效期自完成报告之日起原则上为壹年,即本估价报告的估价结果有效期为2015年8月3日至2016年8月2日。如超过有效期，需要重新进行估价。
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2015年8月3日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象坐落在************************，建筑年代为2008年，房屋总建筑面积为87.32 M2，其中公共分摊面积为15.23平方米，建筑结构为钢混，委估对象所处房屋总层数为16层，估价对象位于第11层，住宅坐北朝南，设计规划用途为住宅，利用现状为住宅，外墙贴瓷砖，外观较好，维护保养较好，公用设施配套：水、电、通讯，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为11.64平方米，土地使用权终止日期为2056年10月10日。
二、区域因素分析
1、地理位置：
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2、气候：
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3、繁华程度：
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4、交通便捷程度：
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5、环境条件：
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6、公共设施配套程度：
（1）道路：
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（2）供水：
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（3）供电：
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（4）通讯：
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（5）公共服务设施：
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三、市场背景分析
（1）****经济发展状况
2014年，全年实现生产总值115.9亿元，同比增长11.5% ，财政总收入
达15.35亿元，同比增长29.6%，公共财政预算收入11.11亿元，同比增长38.2%，500万元以上固定资产投资108.9亿元，规模以上工业增加值58.44亿元，同比增长14%，社会消费品零售总额24.3亿元，同比增长13%，实际利用外资8418万美元，同比增长16.35%，出口4.27亿美元，同比增长9.8%。
（2）房地产政策
2013年2月，国务院确定五项加强房地产市场调控的政策措施（简称国五条），分别从完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管五个方面进一步对房地产市场进行调控。同时即将对出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。
2014年5月“央五条”出台要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
至2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这次降息是继2015年5月后央行首次降息。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%。同时****市房地产管理局印发了《关于促进我市中心城区房地产市场健康有序发展的通知》通知指出，加大住房公积金支持力度，提高公积金贷款额度，在市中心城区围（含南康区）购买自住住房的，每户贷款最高额度由40万元提高到60万元；各县（市）围购买自住住房的，每户贷款最高额度由30万元提高到50万元。另外，通知还扩大了公积金提取使用围，降低了提取使用门槛，可提取用于支付房款、偿还住房贷款本息、支付房租。
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四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用方法是法律上允许、技术上可行、经济上合理，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，它的一种具体表现是以使估价对象获利最多的用途和形式发强度来衡量，也就是说评估价值应当是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。根据***城市总体规划及估价对象的区位条件，从委估对象的自身状况和目前市场需求，我们认为以估价对象保持现状并持续使用为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据《房地产估价规》（GB/T50291——1999），对房产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用比较法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：
1、根据《房地产估价规》（GB/T50291——1999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，由于估价对象为住宅，其所处区域类似房产近期交易实例较多，根据房地产估价规，本估价报告采用市场比较法对估价对象进行估价。
2、根据《房地产估价规》（GB/T50291——1999），“收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为自用住宅,其所处区域类似房地产租赁市场行情较少，故不宜采用收益法对委估房地产进行估价。
3、委托估价方虽已提供国有土地使用证，但经过估价人员对****土地交易市场的调查，该类土地的成交实例较少，土地成本不好确定，加之****县土地基准地价发布时间距估价时点远超过3年，因此无法测算出估价对象的土地价格，故不宜采用成本法进行估价。
4、综上所述，本次对估价对象采用比较法进行评估。
所谓市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
六、估价测算过程
(一) 采用比较法求取住宅的价格：
采用市场比较法对估价对象住宅价格进行计算：
1、计算公式的确定：
委估房地产在估价时点的价值
C=可比实例价格×[100/（）]×[（）/100]×[100/（）]×[100/（）]
交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正
2、选择可比实例计算委估房地产的价格：
我们在委估房地产的临近区域,选择了三个交易时间与估价时点接近、交易情况正常、用途相同、结构及地段相同的类似房地产的交易实例作为可比实例。这三个可比实例的交易情况如下：
3、现就委估住宅与上述三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正：
交易情况：均属正常交易，无须修正；
交易日期：委估住宅估价时点价格与可比实例交易时间接近，无须修正；
区域因素：委估住宅的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素与
与可比实例A相比有差异，须进行修正，与可比实例B、C相
比相近，无须进行修正。
个别因素：委估住宅的设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向,新旧程度等与可比实例A、B、C相比有差异，须进
行修正。
4
5、按简单算术平均法，确定委估房地产住宅现时状态的单价：
（4844.36 +4766.36 +4848.48）÷3=4819.73（元/m2）
6、确定委估房地产现时状态的价格的确定：
委估对象现时价格V= V1×面积S
=4819.73×87.32
=420859.17（元）取整为42.00万元
7、房地产估价师知悉的法定优先受偿款
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人托欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他优先受偿款。
根据委托方提供的优先受偿款证明材料及估价方搜集到的相关资料，至评估时点，估价对象不存在法定优先受偿款。即法定优先受偿款为人民币0元。
8、确定房地产抵押价值
房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产
估价师知悉的法定优先受偿
＝42.00万元-0＝42.00万元
七、估价结果的确定
估价师根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对影响该房地产价格的各种因素的分析、计算，据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。
**************************
2015年8月3日