房地产估价报告的组成与内容
●一份完整的房地产估价报告由以下组成：
★房地产估价报告书（共8项内容）
一. 封面
二. 目录
三. 致委托方函
四. 估价师声明
五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里
六. 估价结果报告
1、委托人；
2、估价机构；
3、估价目的；
4、估价对象；
5、价值时点；
6、价值定义；
7、估价原则； 8、估价依据；
9、估价方法； 10、估价结果；
11、注册估价师； 12、估价人员；
13、实地查勘期 14、估价作业时期；
15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示
七. 估价技术报告
1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析
2、市场背景描述与分析；
3、最高最佳使用分析；
4、估价方法适用性分析；
5、估价测算过程；
6、估价结果确定。
八.附件（重要部份小心遗留）
①房地产估价委托书
②估价对象的位置图；
③估价对象外观和内部照片
④估价对象周围环境和景观照片
⑤估价对象权属证书复印件；
⑥估价机构营业执照的复印件
⑦估价机构资质证书复印件
⑧
抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录
第一部分报告书的组成与内容
一、封面(一般不会考)
1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。
2、估价报告的封面内容一般包括如下：
①标题：（房地产估价报告名称）
②估价项目名称：（说明本估价项目的全称）
③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）
④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号）
⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）
⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）
二、目录(一般不会考)
三、致委托人函(会考★★★)
1、
2、致委托人函一般包括以下内容
（标题：）致委托人函
①致委托方函致函对象（为委托方的全称）
②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类
型、估价结果、估价报告应用的有效期）
③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）
④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）
四、估价师声明(可能会考★)
1
2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。
五、估价的假设和限制条件(一般不会考)
1
的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。
2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设
3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。
4、不相一致假设
5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设
6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。
六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项
A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：
标题：房地产估价结果报告
1、委托方（委托人）：
①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；
②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。
2、估价方（估价机构）：
必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
3、估价目的——估价结果的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。
A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。
B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考
D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据
E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。
4、估价对象（必考★★★★）-----能否使估价报告的使用者通过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。该部分内容应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。
①估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。其中：
?对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况；
?对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。
?对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。
?另外注意估价对象的范围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。
②估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面：
?土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况；
?建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；
?房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，
?区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝
?租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）
5、估价时点——估价结果对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。
【常见错误】
①估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。
②估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间，
6、价值类型——说明本次估价采用的价值标准或价值内涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。
A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金
额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。
7、估价原则——说明本次估价遵循的房地产估价原则。包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。
8、估价依据——说明本次估价所依据的①房地产估价规范，②国家和地方的法律、法规，
③委托人提供的有关资料，④估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，
9、估价方法（必考★★★★★）——说明本次估价的思路和所采用的估价方法以及这些估价方法的定义。对理论上适用的方法要阐述，对理念上适用但未选用的要充分说明理由。
①注意在考试中容易缺少估价方法的定义或对估价方法的必要解释。
②选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）
③在选用估价方法中的常见错误
?只使用了一种估价方法
?能用市场比较法的没有用。
?收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
?具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
?适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
?缺少估价方法定义
10、估价结果
①估价结果就是说明不同方法的测算结果和本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。
②若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
③未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）
11、注册估价师——列出所有参加本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。
12、估价人员——列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘期
14、估价作业日期（必考★★★）——本次估价的起止日期，▲需要注意的是应要与封面上的估价日期相一致。
15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示
七、估价技术报告（必考★★★★★）——注意漏项
（1）实物状况分析；（规范为个别因素分析包括估价对象的实物、权益二个方面）。
（2）权益状况分析
（3）区位状况分析；（规范为区域因素分析）
（4）市场背景分析；
（5）最高最佳使用分析；
（6）估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法的技术路线。（7）估价测算过程；
（8）估价结果确定。
1 、实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）
①详细分析、说明估价对象的实物状况。
②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值
住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。
商务办公：外观形象、内部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。
旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理
工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途
2 、区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）
①区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。
②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：繁华程度、交通条件、临街状况、楼层
住宅：位置（方位、与相关场所的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。
商务办公：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层
旅馆房地产：交通条件和周围环境
工业：交通条件、基础设施、地理位置
3、权益状况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩余年限、所有权和他项权设立情况
4、市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）
①要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。
②由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。
4 、最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）——主要说明和分析估价对象最高最佳使用。
5 、估价方法选用（必考★★★★★）P280
①逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法是否适用于做人对象。对理论上不适用的要简要说明理由，对理论上适用又不具备客观条件的要充分说明理由，对选用的方法要说明名称、定义和估价的思路，说明所采用的估价方法及采用的理由。
?未说明选用估价方法理由。
?选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确
定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）
6 、估价测算过程（必考★★★★★）公式要写上
估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。【尤其是技术复杂的
价方法的操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定①既符合有关数学公式的要求，②又要符合逻辑推理。】
7 、估价结果确定（必考★★★★★）——必须说明估价结果最终确定理由
①估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的估价方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。
②在考试中常出现的是未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）
③在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
八、附件（会考★★★★）——注意欠附件
●综合察看（一）
⒈估价报告格式不规范。主要包括：
②估价结论数字没有大写③没有标明估价结果的人民币金额(仅出示了外币金额)
⒉估价要素等关键内容未作交待或交待不清。主要包括：
①漏掉“价值定义”使估价标准不明确
②对估价对象房地产的产权状况交代不清
③对估价对象情况如房屋结构、层次、用途、使用年限、建筑面积、建筑物经济寿命，收到占地面积、土地性质、土地使用年限、地理位置和房地产环境等交代不清
④对交待现场勘察情况未作任何交待
⒊估价方法选择错误。主要包括：
该选择的估价方法没有选取，不适用的估价方法反而选上；
②未按规范规定的要求选用估价方法，如只选用一种方法估价，而未按规定选用两种及心上的估价方法估价；收益性的房地产未选用收益法作为其中的一种方法
⒋估价计算错误。主要包括：
②数字算式列错；
③公式正确但套用的数字错误
⒌参数选择错误。主要包括：
①将一年365300天；
②将不同收益性质的资本化率通通套用成一个资本化率；
③土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混淆
⒍概念混淆。主要包括：
②估价期日误为估价日期；
③将抵押率与成新率混淆
⒎报告内容、数据前后矛盾。主要包括：
②面积、年限等数据前后不一；
③关于估价对象的描述、估价要素的定义前后矛盾
⒏估价结果确定的理由模糊不清
●综合察看（二）
1、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
2、注意利息的计算方式，期限
3、报告有效期应以报告完成之日为准
4、现实用途和法定用途相符
5、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
6、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
7、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
8、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由
来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）
9、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇
率中间价，并注明折合的人民币价格。
10、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由
11、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确
定土地收益中的国家部分。
【再仔细看看以下】：
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
●房地产估价报告指错思路
查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。
1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；
⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。
2、描述性要素
⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；
⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。
⑴价格内涵及技术路线是否正确；
⑵基础数据是否准确。
⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵
是否一致，计算是否正确等；
⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；
⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。
⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参
数应用是否有根据。
估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。
房地产估价师考试指错题总结
1.“估价对象概况”可能出现的错误：
（1）估价对象概述缺失
估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：
①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；
②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
(2)估价对象描述不清晰
1）土地权益方面
①土地使用权人交代不清；
②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；
③土地使用年限交代不清；
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；⑤土地使用权证交代不清；⑥对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清；
②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。④土地面积、形状等交代不清；⑤土地的四至交代不清；
⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
( 3)建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；②房屋用途交代不清；③建筑物结构交代不清；④房屋建成年代交代不清；
⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；
⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。
2.“估价目的”可能出现的错误
估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：
3.“估价时点”可能存在的错误
估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。
4.“价值定义”可能出现的错误
价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。
（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”
（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”
（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。
商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。
5.“估价依据”可能出现的错误
说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，《房地产估价规范》和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
6.“估价原则”可能出现的错误
说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则；
（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）.
7.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）
8.“估价结果”可能出现的错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；
（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；
（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。
9.“估价作业日期”可能出现的错误
估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。
10.“估价报告应用有效期（使用期限）”可能出现的错误
估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：
（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。
（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。一估价方法选择错误
1.选用估价方法应遵循的原则
（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；
（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；
（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；
（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。
2.针对以上原则，容易出现的错误有
（1）只使用了一种估价方法；
（2）能用市场比较法的没有使用；
（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；
（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；
（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；
（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
二估价方法运用错误
一）市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、、2009指错题）
1.选择的可比实例描述不清
（1）交易日期描述不清：
（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；
（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；
（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；
（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；
（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。
2.选择可比实例可比性差
（1）不在相同地区或同一供求圈内；
（2）用途不相同；
（3）建筑结构不相同；
（4）建筑规模不相当；
（5）土地等级不同；
（6）权利性质不相同（主要是土地）；
（7）交易类型与估价目的不相同；
（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。
3.可比价格基础错误
（1）楼面地价与单位地价混淆；
（2）币种换算错误；
（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。
4.各项目修正错误
（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范）；
（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；（2003改错题，三个修正系数计算错误）
（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；
（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；
（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；
（6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%（7）交易情况的修正缺乏理由
（8）因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正说明
（9）计算可能出现错误。
5.加权综合确定估价结果错误
（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。
二）收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）
1.确定年净收益可能存在的错误
（1）出租型房地产
1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；
2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费
①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。
②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。
③年运营费用中不应计算土地使用费
④保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；⑤年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由
3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。
4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。
5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；
6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。
7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。
8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。
9）未考虑未来收益的变化(分析)。
（2）自营型房地产
1）扣除项目一定要全面。
①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润
②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润
2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的……（实际成本）3）扣除设备带来的收益。
4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。
5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。
2.报酬率选用可能存在的错误
（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。
（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；
（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据
（4）采用了非本类房地产的报酬率。（看清楚房地产的类型）
（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。
（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。
3.有效收益期限的确定的错误
（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；
（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；
（3）将房地产的建设期作为收益年限；
（4）确定有效收益年限理由不充分；
（5）估价报告前后收益期限单位不相同。
（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。
4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误
（1）公式错误
（2）选用公式无理由
（3）未分析租金水平的变化趋势
（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；
（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；
（6）纯计算错误。
5.地下车位租赁收入的计算错误
（1）未计算地下车位收益
（2）地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由三）
三成本法运用可能出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）
（1）没有选择估价时点的客观成本；
（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；
（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。
（4）投资利息计算错误，主要包括：①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；
②计息期确定错误；③利率确定错误。
（5）开发利润计算错误，主要包括：①利润率缺乏依据；②利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：
“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”
“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”
“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；
（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错计算错误；
（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；
（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；
（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；
（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；
（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；
（13）残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致（正确的是：①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0）；
（14）成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误（正确的是：①完好房为八、九、十成新；②基本完好房为六、七成新；③一般损坏房为四、五成新；④严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；
（15）建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；（16）纯计算错误。
四假设开发法运用可能出现的错误（2005指错题、2006改错题、2007改错
题）
（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费；
要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；
（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；
（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；
（4）开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；
（5）折现率的确定没有说明理由；
（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；
（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）；
（8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。
（9）续建工程中的建安工程费求取，是否与实际工程进度相符未作说明（10）折现率和报酬率混淆，使用错误。
（10）纯计算错误。
（五）其它可能出现的错误
1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；
2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；
3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致；
4.前面的因素分析与后面的取值不一致；
5.分析推理及有关说明与结论不一致；
6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；
7.对估价对象的某一部分重复计价；
8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；
9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；
10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；
11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；
12.估价报告的术语或表达方式不规范。
房地产估价报告 项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分 公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林 小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值 评估项目 估价委托人锦州市中级人民法院技术处 估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏
估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号 估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日 致估价委托人函 锦州市中级人民法院技术处： 受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。 特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× × 二○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T 50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
房地产估价报告 估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告 委托方： 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日 估价报告编号：
目录 房地产估价报告 (1) 致委托方函 (3) 估价的假设和限制条件 (5) 估价结果报告 (6) 一、评估项目名称 (6) 二、委托方 (6) 三、受委估价方 (6) 四、估价对象概况 (6) 五、估价目的 (7) 六、价值定义 (7) 七、估价时点 (7) 八、估价依据 (7) 九、估价原则 (7) 十、估价程序和方法 (8) 十一、估价结果 (9) 估价技术报告 (9) 一、个别因素分析 (9) 二、区域因素分析 (9) 三、市场背景分析 (10) 四、最佳使用分析 (10) 五、估价方法选择 (10) （一）市场法 (10) （二）收益法 (11) 六、估价过程 (11) （一）市场法 (11) （二）收益法 (13) 七、房地产价格的确定 (15) 八、评估结果 (16) 附件 (16)
致委托方函 XXXXXX学院： 我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。 估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。 本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。 估价结果： 房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 （盖章） 法定代表人（盖章）： 二零一四年十二月一日
房地产估价报告模板-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告模板
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土 地造价咨询评估有 限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
房地产评估报告模板
房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年
致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；
房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
目录 致估价委托人函..................................... 错误!未定义书签。估价师声明 .................................... 错误!未定义书签。估价的假设和限制条件.............................. 错误!未定义书签。房地产估价结果报告........................... 错误!未定义书签。 一、委托方.......................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.......................................... 错误!未定义书签。 三、估价对象概况.................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的........................................ 错误!未定义书签。 五、价值时点........................................ 错误!未定义书签。 六、价值定义........................................ 错误!未定义书签。 七、估价依据........................................ 错误!未定义书签。 八、估价原则........................................ 错误!未定义书签。 九、估价方法........................................ 错误!未定义书签。 十、估价结果........................................ 错误!未定义书签。 十一、估价人员...................................... 错误!未定义书签。 十二、估价作业日期.................................. 错误!未定义书签。 十三、估价报告应用的有效期 ......................... 错误!未定义书签。有关附件............................................. 错误!未定义书签。
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)
四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :
受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
2020房地产资产评估报告模板 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点
xx年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法
. . . 房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托：符向桃 估价：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵委托，对贵位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司格按照有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵提供的相关资料，选用适宜的估价法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照人民国标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
三、房地产估价报告的写作 (一）封面的写作成 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名 称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报 告出具日期估价。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自 身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范 围内。 1.估价报告名称 估价报告名称一般为"房地产估价报告"。为了一目了然，#可结合估价对 ,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋 ■ 估价报告编号 '估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档 案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按
第二节房地产化价报告写作 顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。^ 3.估价项目名称 项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名 ^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价 报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价 需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在 建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物， 除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告 实物状况分析中作筒要说明。 估价委托人 (估价委托人，需要准确无误地写明其全称。当为单位时，应写明其名称，如 "XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^ 房地产估价机构 (房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全 称。如"XX房地产估价有限公司i 注册房地产估价师 册房地产估价师，主要是应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名 和注册号。) 估价报告出具曰期 估价报告出具日期,是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是， 估价报告出:^百1^致估价委托人函中的致函日期一致。 【案例1-1】某房地产係价报告封面写作实例 房地产估价报告 估价项目名称：XX市XX区XX花园第18居A奢住宅房地产价值位价 枯价委托人：XX市XXX货易公司" 房地产枯价机构：XX房地产估价有限公司 注册房地产係价师：X X X(注册号X X)、X X X (注册号X X) 枯价报告出具日期：2014年8月4曰 佑价报告编号：X X[2014]第X X号
房地产司法拍卖估价报告 估价项目名称：肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产市场价值评估 估价委托人：河北省献县人民法院 估价机构：中山市联诚房地产与土地评估有限公司 注册房地产估价师：卢文锋（注册号：4420070111） 吴文才（注册号：4420150012） 估价报告出具日期： 2017年12月11日 估价报告编号：（2017）中联评字第120822号
致委托人函 河北省献县人民法院： 承蒙受托，我们对估价对象的市场价值进行了评估，现将要点报告如下： （一）估价对象：本次估价对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。 （二）估价目的：为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。 （三）价值时点：2017年11月14日，为委托评估之日。 （四）价值类型：为房地产的市场价值。 （五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。 （六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下： 序号评估项目名称 建筑面积房地产单价 (元/㎡) 房地产市场价值 (元) （㎡） 1 中山市南朗镇长平路1号观海 园65座102房 353.54 20000 7070800 房地产欠款 （1）房地产欠费情况A、物业管理费 2.2元/㎡·月14000.22元 B、水费元0 C、电费元0 D、煤气费元0 E、物业维修基金30 元/㎡0 【特别事项说明：买、卖双方过户税费及房屋欠款为估价师咨询国土局、税局、小区物业管理、供电局等公开的数据大概估算，实际数额应以相关单位实际收取数为准。】 【报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》。】 法定代表人： 中山市联诚房地产与土地评估有限公司 2017年12月11日 （税率表见下页）