(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 第一章编制说明 一、总说明 本施工组织设计是我公司承建该项目施工的全局性指导文件，是指导施工全过程各项施工活动的技术、经济、组织、协调和控制的综合性文件，是我公司做好人力、物力综合平衡调配，力争全年均衡施工的依据，也是统筹全局、集中力量打歼灭战、组织工程协作、合理安排施工顺序、组织平衡立体交叉作业、分期分批配套组织施工，确保工程质量，实现安全文明施工，按期将本工程交付使用的依据。 万科金域华府二期工程包括： 2号楼、3号楼、4号楼及地下室。 二、编制依据 1、万科金域华府二期工程施工图； 2、《万科金域华府二期工程施工合同》； 3、《万科金域华府二期工程2、3、4号楼岩土工程勘察报告书》； 4、现行国家及湖北省的有关规范、规程与标准（详见第3页清单）； 5、湖北省及武汉市现行的安全生产、文明施工规定； 6、国家、中南地区通行标准图集； 7、中博建设集团有限公司质量手册与程序文件等； 8、我公司在类似工程的施工中积累的经验；
三、本施工组织设计编制的基本原则 1、认真贯彻国家对工程建设的各项方针和政策，严格执行工程建设程序。 2、遵循建筑施工工艺及其技术规律，坚持合理的施工程序和顺序。 3、采用流水施工方法、工程网络计划技术和其他先进管理方法，组织有节奏、均衡和连续施工。 4、科学地安排冬期和雨季施工项目，保证全年施工的均衡性和连续性。 5、充分利用我公司现有的施工机械和设备，扩大机械施工范围，提高施工机械化使用率，不断改善劳动条件，提高劳动生产效率。 6、尽量利用先进的施工技术，科学地制定专项施工方案。严格控制施工质量，确保安全施工，努力缩短工期，不断降低工程成本。 7、科学地规划施工平面图，减少施工用地，保护环境；合理储备建设物资，减少物资运输量。 主要现行施工规范、规程与标准
销售是地产开发复杂经营过程中实现利润的最后也是最重要的环节，售楼处自然而然成为近年来要求最全面、经营最成熟、发展最迅速的建筑类型。苛刻的社会和商业需求，在不断挑战建筑本体面对巨大的资本压力时的学术决心和职业承受力，也激发了解决棘手难题应对复杂需求的设计智慧。 虽然基本的建设动机都是有利于尽快完成销售目标，示范区和售楼处形制的选择除了多少和开发项目规模有关之外，也反应了开发企业应对现实问题的格局和决心。相对于注重标志性建筑单体的传统的事件式营销，厦门万科金域华府项目关于示范区的设计要求更尊 厦门万科金域华府项目示范区，福建，中国 VANKE JINYU HUAFU EXPERIENCING DISTRICT, XIAMEN, FUJIAN, CHINA, 2010 建筑设计：张雷联合建筑事务所ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＳ： ＡＺＬ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ 重被过度包装的事实，注重未来社区生活的体验性，营造整体场所归属感，无疑更接近诗意栖居的生活本质。 万科金域华府项目位于厦门集美杏林湾杏林大桥南侧，能提供至少４０００个以上单位的品质住房。示范区由１２个精致的玻璃盒子组成，构成严格方整的外廓边界和自由错落的内部街区。完型轮廓规定了整体性的秩序，街巷用于灵活的样板房展示和丰富的生活体验。模数化均质立面划分规定了所有玻璃盒子的尺寸，数码化白色彩釉肌理却又改变了表皮的尺度，示范区整体严谨、局部随性的姿态造就了开放、包容、时尚、轻巧的未来格调。□ 设计团队／Ｄｅｓｉｇｎ Ｔｅａｍ： 张雷、陈小溪、王、王亮／ＺＨＡＮＧ Ｌｅｉ， ＣＨＥＮ Ｘｉａｏｘｉ， ＷＡＮＧ Ｙｉ， ＷＡＮＧ Ｌｉａｎｇ施工图设计合作／Ｃｏｌｌａｂｏｒａｔｏｒ： 厦门合道工程设计集团有限公司／Ｘｉａｍｅｎ Ｈｅｄａｏ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ Ｄｅｓｉｇｎ ＧｒｏｕｐＣｏ． Ｌｉｍｉｔｅｄ 建筑面积／Ｆｌｏｏｒ Ａｒｅａｓ： １３００ｍ２设计时间／Ｄｅｓｉｇｎ Ｄａｔｅ： ２０１０．０４建成时间／Ｃｏｍｐｌｅｔｉｏｎ Ｄａｔｅ： ２０１０．１０摄影／Ｐｈｏｔｏｇｒａｐｈｅｒ： 姚力／ＹＡＯ Ｌｉ １ 外景／Ｅｘｔｅｒｉｏｒ ｖｉｅｗ２ 模型／Ｍｏｄｅｌ
合同编号：YT-FS-1778-90 简单民事委托代理合同书 范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
简单民事委托代理合同书范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 甲方： 地址：电话： 乙方：湖南人和律师事务所 地址：湖南省长沙市雨花区万家丽路中段539号万科金域华府11栋四楼 电话：0731- 82280777 甲方因与纠纷一案，根据中华人民共和国《合同法》等有关法律的规定，委托乙方律师代理，经双方协议，订立下列条款，以资共同遵照执行： 一、乙方接受甲方的委托，指派参与甲方上述纠纷案的诉讼活动，甲方同意上述律师指派其他律师配合完成辅助工作，但乙方更换代理律师应取得甲方认
可。 二、甲方委托乙方代理权限：参与诉讼活动，具体事项见授权委托书。 三、双方约定，甲方向乙方支付的代理费为，支付。文书工本费为元，签订合同时即时支付。 四、乙方律师必须勤勉尽责，从事代理活动，维护甲方合法权益。 1、乙方律师应当以其依据法律作出的判断，向甲方进行法律风险提示，尽最大努力维护甲方利益。 2、乙方律师应当根据审理机关的要求，及时提交证据，按时出庭，并应甲方要求通报案件进展情况。 3、乙方律师对其获知的甲方的商业机密、文件资料、涉及的法律事务，或者甲方的个人隐私负有保密责任，非由法律规定或者甲方同意，不得向任何第三方披露。 五、甲方义务 1、甲方必须真实地向律师叙述案情，并在法律规定期限内或乙方律师要求期限内，提供有关本案证据
第一章编制说明 一、总说明 本施工组织设计是我公司承建该项目施工的全局性指导文件，是指导施工全过程各项施工活动的技术、经济、组织、协调和控制的综合性文件，是我公司做好人力、物力综合平衡调配，力争全年均衡施工的依据，也是统筹全局、集中力量打歼灭战、组织工程协作、合理安排施工顺序、组织平衡立体交叉作业、分期分批配套组织施工，确保工程质量，实现安全文明施工，按期将本工程交付使用的依据。 万科金域华府二期工程包括： 2号楼、3号楼、4号楼及地下室。 二、编制依据 1、万科金域华府二期工程施工图； 2、《万科金域华府二期工程施工合同》； 3、《万科金域华府二期工程2、3、4号楼岩土工程勘察报告书》； 4、现行国家及湖北省的有关规范、规程与标准（详见第3页清单）； 5、湖北省及武汉市现行的安全生产、文明施工规定； 6、国家、中南地区通行标准图集； 7、中博建设集团有限公司质量手册与程序文件等； 8、我公司在类似工程的施工中积累的经验； 三、本施工组织设计编制的基本原则 1、认真贯彻国家对工程建设的各项方针和政策，严格执行工程建 1 / 173
设程序。 2、遵循建筑施工工艺及其技术规律，坚持合理的施工程序和顺序。 3、采用流水施工方法、工程网络计划技术和其他先进管理方法，组织有节奏、均衡和连续施工。 4、科学地安排冬期和雨季施工项目，保证全年施工的均衡性和连续性。 5、充分利用我公司现有的施工机械和设备，扩大机械施工范围，提高施工机械化使用率，不断改善劳动条件，提高劳动生产效率。 6、尽量利用先进的施工技术，科学地制定专项施工方案。严格控制施工质量，确保安全施工，努力缩短工期，不断降低工程成本。 7、科学地规划施工平面图，减少施工用地，保护环境；合理储备建设物资，减少物资运输量。 主要现行施工规范、规程与标准 2 / 173
恒大恒大万科金域华府给 排水监理细则 Last revision on 21 December 2020
万科金域华府 建筑给排水监理实施细则 编制： 审核： 福建宏业建设监理有限公司 2010年7月 给水排水工程监理细则 1．编制依据 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 建筑设备安装分项工程施工工艺标准（中国建筑工业出版社1999年版） 设计文件 2．适用范围 本细则适用于民用和一般工业建筑的室内外给排水工程施工及验收的监督管理。 3．内容 预留孔洞及预埋铁件的基本要求 3.1.1管道穿越现浇砼楼板和墙体时应预埋套管。套管按设计要求或施工安装标准图的要求预制加工。下料后套管内刷防锈漆一道。
3.1.2在砼楼板、梁、墙上预留孔洞、槽和预埋铁件时，施工方应有专人按设计图纸要求将位置、标高测定，标好孔洞的部位。将预制好的盒模、预埋铁件在绑扎钢筋前按标记固定牢，盒内塞入纸团等物。在浇注过程中，派专人配合校对，以免埋件移位。 3.1.3预埋穿楼板套管，上端高出地面20mm，厨房及卫生间套管高出地面50mm，下端与楼板底面平。预埋上下层套管时，中心线需垂直。 3.1.4管道预留孔洞尺寸如设计未注明要求时，可按下面表中规定执行。 各种立管穿越楼板、排出管穿越基础留洞尺寸
注：1、给水引入管，管顶上部净空一般不小于100mm。 2、排水排出管，管顶上部净空一般不小于150mm。 卫生器具排水管穿越楼板留洞尺寸 注：如留圆形孔洞，则圆洞内切于方洞尺寸。 室内给水系统安装 3.2.1给水管材及附件
3.2.1.1水表后支管给水管采用PEX给水管（），采用卡压式连接；其余给水管采用衬塑钢管（内衬PE），DN＜100采用丝扣连接，DN≥100采用卡箍连接。生活给水系统材料必须达到饮用水卫生标准。 3.2.1.2 PEX管材规格尺寸应符合以下规定 3.2.1.3衬塑钢管规格尺寸应符合以下规定 3.2.2施工工艺流程
万科金域华府项目市场调查报告
班级：工程1081 学号：10411008113 1、金棫华府项目概况 1.1 项目地段分析 1.1.1周边配套设施分析 教育：紧邻余家头小学、杨园学校，小区周边有武汉市徐东路小学、武汉钢新世纪幼儿园、武钢三中、粮道街中学、武汉中学、武汉科技大学、武汉理工大学、湖北大学等众多教育配套设施。 商贸：新一佳购物广场、沃尔玛、徐东平价、中百超市、杨园集贸市场、万吨冷库、欧亚达家具、金马凯旋家具、好美家家装市场、和平大世界。 其他：帕菲克健身中心、飞之宇羽毛球馆、新动力羽毛球馆、美林青城游泳馆、金逸国际电影城、汤姆熊电玩城、欢乐空间KTV。 1.1.2区位分析 紧邻城市内环徐东商圈，友谊大道与才茂街交汇处，武钢新总部大楼正对面1.1.3交通状况 公交215、316、515、540、542、554、610、725、811才茂街站下。 1.2项目定位构成分析 1.2.1 地位分析 继“润园”之后，万科在武昌打造的又一品牌力作 1.2.2 项目定位 城市中心，综合型生态、人文生活区 1.2.3 构成
文化园林＋品质住宅，根植历史遗存之上，用世界建筑的手法与技术，演绎东方哲思创意文化园林 1.3项目历史文化底蕴 1.3.1 历史遗存 地块前身为“原武汉建筑构建二厂”，始建于1958年；武昌造船厂（原）、鼓风机厂、关山炭黑厂，到后来的“武汉长江二桥”的建造都用到了从这里生产“工”型构建，曾经为武汉的建设和发展作出贡献。 初到这里，万科就被这块土地遗留下来的厚重的底蕴所感染，“保护”在万科的设计理念中，是对历史的尊重，更是企业责任。 经过精细的勘察定位与多轮的设计研究，最终确定将项目中工业遗存相对集中的约9000平方米用地划定为“保护特区”（约为项目用地面积的1/6），在最大限度保护该区域内包括斜片墙、双筒仓、搅拌工房在内的各种工业遗存物的同时，更将非保护区范围内的旧厂房龙骨架整体搬迁移入，进一步增加了整个“保护特区”的历史感与代表性。 在这块土地上，万科将用建筑领域最先进的设计理念与技术手段，演绎富含东方哲思的创意文化园林。 1.3.2世界新意 对历史的尊重，对环境的保护，是目前世界建筑学界探索与强调的重点方向。 规划上，借鉴了许多世界建筑学界通行的经典原理与原则。 选材上，大量采用混凝土、玻璃、锈钢板等明显带有世界建筑符号的材质。 手法上，致敬世界建筑大师路易斯?康，尊重自然，尊重材质，用“上帝材质”创造不平凡的建筑奇观。 多处室内空间的改造与装修，灵感来源于不同地域的世界建筑文化，如教堂、民居等。 1.3.3凝韵东方 3大东方文化根基：和风＋禅韵＋中式园林； 3条设计线索：景观＋材质＋情绪； 12处（情＋景）节点：廊、门、涌、径、拱、宇、池、院、阁、栈、榭、林
万科金域华府二期幸福系接待说辞 迎宾： 由保安将来访客户从门口景观区引导至园林展示区，并通过对讲机通知售楼部的置业顾问迎宾。 “您好！欢迎光临万科金域华府项目，您是第一次来吗？有没有和我们置业顾问联系过?” （如果有联系，带客户至销售大厅并交接给原有置业顾问；如果是第一次来，则进行以下流程） 从现在起我就是您的专职置业顾问了，我叫***，您可以叫我“**”（自己认为让客户好记的方式），这是我的名片及您参观万科金域华府的服务信息卡，如果您对我的服务有什么意见欢迎随时提出，也可以拨打名片上的服务监督电话进行投诉。 示范区入口景观介绍： 我给您详细介绍下项目情况。您现在看到的是万科金域华府“新亚洲风格”的园林景观示范区。从具有尊贵形象感的门厅进入，首先映入眼帘的是对称性设计的水景幕墙(共8组，一组2.4米)，16颗山杏一边8颗成两排整齐排布，具有很强的仪式感，充分体现万科对客户的用心和尊重，同时，“88”也寓意着对客户的美好祝福。 两边进行堆坡处理，通过乔、灌木、草皮的层次搭配，营造视而不见的景观效果；同时与开场式的活动广场形成呼应，水池、休闲木平台、阳光伞，坐在休闲椅上聊天、喝茶，让客户有种远离城市喧嚣，放松心情的度假体验。 虽然这些是临时展示，不是您交房时的实景园林，但这种景观的打造手法会运用在社区内的景观设计中。而且社区内的景观做的更人性化，我一会儿会给您详细介绍。 万科品牌介绍： 您之前对万科了解吗？（了解，进入万科在西安的介绍；不了解全面介绍） 万科集团成立于1984年，大家熟悉的王石就是万科的董事会主席。万科现已有28年的住宅开发历史，在全国53个城市，开发了有250多个高品质住宅项目，是中国最专业的住宅类房地产企业。2010年销售额达1081亿元，成为中国首家销售额突破千亿的房地产开发企业，2011销售额达到1215亿元，连续四年蝉联“全球最大住宅类”开发企业。连续6年被评为中国最受尊敬的企业。 万科在西安介绍： 万科2008年来到西安。现在西安已是七盘联动，城南有南二环的新地城、曲江的金域曲江、长安大学城的万科城。新地城是万科在西安开发的第一个项目，也是首个引入万科全面家居解决方案的高品质生活社区！目前已经售罄并入住，业主对万科的装修、物业服务赞
区域模型话术要点 一、区域占位：长沙的“浦东” ◆凭借武广火车站的强劲脉动，武广国际新城将成为中部地区区域性的交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的城市商务中心； ◆湖南南北中轴中心节点，双向聚合辐射能力； ◆武广轴线上的核心，注意力焦点； ◆芙蓉CBD →长沙城东→城市副中心。 二、地段价值：升值无限 ◆土地存量大带来的规划空间灵活，高起点规划，高标准配套打造全新的国际武广； ◆“武广繁华都市圈”，武广线的开通，“三小时经济圈”拉近城市距离，快速拉升土体价值； ◆金域华府处于武广唯一一个集政治、文化、商业中心地段； ◆纯粹的外部环境，又将进一步提升地段的价值和城市居住概念。 三、区域配套:应有尽有 ◆机场高速、京珠高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内，让武广国际新城拥有了最自由的交通网络，已成为重要交通枢纽； ◆武广火车站距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内； ◆规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便； ◆城市干道万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边各大知名商圈（高桥、马王堆、井湾子、东塘商圈等等）； ◆教育配套齐全：南雅中学（雅礼寄宿）；广益试验中学；砂子塘长塘路校区，枫树山小学； ◆公交配套极为方便：共9路公交线路经过，可到达长沙各区域包括市中心地段：旅2、135、406、601、16、159、603、802、806线。 四、规划前景：最高规格的片区规划 ◆拥有华雅高尔夫球场、周末多了一个陪家人运动的选择； ◆圭塘河风光带、晚上散步的好场所； ◆600亩体育休闲文化公园，让休闲也国际化的享受； ◆三馆一中心，别人不能享有的配套； ◆浏阳河生态商务区、运达旗下18万平米的商业和五星级酒店业落户武广新城，商务更国际！ 项目模型话术要点 一、产品设计: 万科金域华府，是继成功开发万科西街花园、万科金域蓝湾、万科金色家园后长沙万科在武广新城精心打造的又一力作，金域华府是万科地产住宅品类“GOLDEN
西安万科金域华府调研报告 1.调研时间：2013年8月31日 2.调研楼盘名称：万科金域华府（三期幸福系） 3.调研的方式：明调及暗调结合 一、项目概况： 万科金域华府是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区， 隶属于万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出色的一种，是万科城市舒适居所的最高级别。“金域”系列一般拥有两个鲜明的特征：一是处于城市发展核心地带，二是拥有优越的自然资源。西安金域华府是万科在全国的第十三座全装舒居经典社区，处于市府圈，城市新核心。 被城运公园、张家堡广场、规划中的市政公园三大公园包围。 开发商：陕西瀚博实业有限公司 开盘时间：待定 位置：经开区未央路与凤城九路交汇处东北角 建筑类型：板点结合、多层、小高层、高层 物业类别：普通住宅 主力户型：69-160平米 物业公司：万科物业 价格：10000-12000元/㎡（三期幸福系） 产权年限：70年 容积率：3.50 绿化率：35% 得房率：92% 总户数：总户数2754户，当期户数802户 建筑面积：480000平方米 占地面积：106720平方米 1、楼盘周边环境，及周边配套设施 周边商业：世纪金花、赛高街区、崇尚百货、人人乐、苏宁电器、沃尔玛。 周边公园：城市运动公园，文景公园。 周边医院：长安医院、凤城医院。 周边学校：中西安中学、经发国际中小学、西航一中、高铁寨小学、市十六中，白桦林居幼儿园。周边金融：中国邮局，中国建设银行、工商银行、西安银行。 周边娱乐：奥斯卡赛高国际影城、星座KTV。 2、交通配套 公共线路：50路、207路、230路、K228路、530路、K618路、619路、702路在行政中心站下车往北约500米可到。 地铁线路：可乘坐地铁二号线在运动公园站下车。
东莞万科金域华府一期5号楼精装修项目管理策划书 深圳市时代装饰工程有限公司 二0一一年六月一日
目录 一、项目实施概况------------------------------------------------------- 3 二、项目实施目标------------------------------------------------------- 3 三、项目实施意义------------------------------------------------------- 3 四、项目管理重点-------------------------------------------------------- 3-4 五、项目实施方案------------------------------------------------------- 4-14（一）开工前准备------------------------------------------------------- 4-5（二）图纸深化------------------------------------------------------- 5-7（三）材料管理------------------------------------------------------- 7-8（四）集中加工-------------------------------------------------------8-9（五）现场施工方案-------------------------------------------------------9-10（六）总计划管理------------------------------------------------------- 10（七）成品保护及垃圾处理方案--------------------------------------------10-11（八）安全文明管理------------------------------------------------------ 11（九）施工技术交底与指导----------------------------------------------- 11 （十）现场安全文明具体措施------------------------------------------------ 12（十一）甲分包单位配合管理工作-------------------------------------------12-14 六、项目开放日管理------------------------------------------------------ 14 七、装修房维修管理-----------------------------------------------------14-15
****小区车辆管理方案（待审） 随着****小区二期交房高峰期到来，小区已经由建设销售阶段进入前期物业服务和部分尾盘销售阶段，随着入住率的提高，为方便业主停车及配合销售中心车位销售，特制定本管理办法。 一、小区车位入伙和办理进出通行证情况统计 1、已买车位车库入伙情况及办理出入智能卡的情况： 在已售的297个车位中有98户未办入伙，占整个已售车位的33%。其中有13户无法停车，也就意味着这13户如果有车的话将是停在地面上。 2、车辆办智能卡及购车位情况一览表
整个书香小区，已办智能出入卡的为345户，在这其中购买车位的为：114户，未购买车位的为：231户，车位购买率为：33%，有67%(即231台车)是停在地面上的。 二、管理办法 从以上统计数据可以看出，**小区小区67%的购车业主并未购买车位，平时停车要么占用其他业主位置，要么随处停放，扰乱了小区正常秩序，损害了已购车位业主权益，同时，由于长期免费停车，而公司车位大量无法销售，使公司利益收到了损害，为解决这些问题，特拟定本办法。 （一）针对已购买车位/车库的业主的停车管理 1.针对已买车位未办入伙的车辆实行停车收费管理，通过该方式来 促进入伙率，有效缓解地面车辆的停放率。 2.针对已买车位且已入伙的车辆发放绿色通行证，通行证内容含车 牌号，车位编号，有效期等，要求通行证放置在车辆挡风玻璃下方，与门禁卡统一使用，便于护管检查。持有绿色通行证车辆在小区指定车位停车免停车费。对于购买了子母车位的业主，业主如有两台车，可应业主要求制作两套通行证。但如业主车辆多出
购买的车位/车库数量，多出的车子停车参照黄色临时通行证办理办法。 （二）针对业主未买车位/车库的车辆的停车管理。 1、原则：通过收取一定的停车服务费，刺激和鼓励业主购买车位。 2、要求业主办理黄色临时通行证，通行证内容包括业主车牌号，停车车位/车库编号，有效期等信息，要求通行证放置在挡风玻璃下方显眼处，便于护管检查，临时通行证与业主门禁卡结合使用，进出小区。 3、临时通行证收费标准，地下车位元/月·辆，地表车位元/月·辆。 4、如果业主不办理临时通行证，但要求在小区停车，收费标准参照外来车辆临时停车标准收取。 (三) 外来车辆临时停车管理。 1、为杜绝外来车辆长期占据小区停车资源，小区对非业主车辆和未办理通行证的小区业主车辆实行分段收费管理。 2、收费标准： ①2小时以内，停车免费。 ②超过2小时，每超1小时，收费元，当天累计超过小时但未达12小时，按12小时计费元，每12小时为一计费周期，可累计。 三、需解决的问题： 1.处理好地下车位面临的潮湿的问题，影响车位销售。 2.门岗出入口需设临时停车取卡机。
天津万科项目市场调查报告 调查日期：2014年5月8日星期四 调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑 参调人数：4人 考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描 考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比 考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。一、万科仕林苑 万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。 项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息： 产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6 开工时间：2010年12月01日 产品均价：30000元/平米 产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯； 建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）； 高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米； 开发信息： 产品定位：城市豪宅,低密居所； 客群定位：企业主、高薪层、富人区 物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米； 投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产
1.雨花区：阳光锦城?锦街 坐拥黄金商圈，锦街称霸收益榜 ——雨花亭最中心阳光锦城?锦街20-488㎡旺铺VIP火爆抢购中 曾经，股票一夜之间让无数幸运者成为百万富翁，被誉为投资回报率最高的行业，随后住宅的高回报催生了众多炒房团。但现在，股票市场让人丧失信心，住宅更像是一枝带刺的玫瑰，而商铺开始称霸投资市场。然而，面对百花齐放的商铺，面对不胜枚举的黄金商机，投资者们不约而同的选择了长沙铺王【阳光锦城?锦街】，不仅因为她本身可以升值保值，更因为她能持续盈利长期赚钱。 投资雨花亭最中心，三代享受高收益 商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，但商铺有着不同与住宅的特殊性，这就必然要求它的位置必须处于繁华、客流量大等商业鼎盛的黄金地段，因土地的稀缺性，在这样的地段上才能保证商铺价格较大的上涨空间，保证商铺不可估量的投资前景。 此外，对于商铺而言，售价与租金之间存在着必然的联系，租金收入是引发商铺交易的源泉。就租金而言，雨花亭商圈不同于五一路、黄兴路，除了是个成熟的城央商圈，更汇聚了众多高档小区，居住氛围和生活氛围已经非常成熟，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%，且店面需求长期稳定，具有不易跌价的保值、增值特性，可降低投资风险，投资回报率也较稳定。据了解，该区域内2年前2万租下的铺面，现在已升到了3万，且租金仍在攀升。 同时，商铺的投资是一个长期过程，好的商铺会随着区域商圈及城市规划新动向的发展成熟而不断升值、增值。长沙铺王【阳光锦城?锦街】就处于繁华雨花亭商圈核心地段，且这里在融城大势下已成为千万级大长沙的新中心，如此强有力的推动，必然使得其升值潜力不容忽视，完全可以“一铺养三代”。 与沃尔玛并肩互补，长期坐享世界500强高收益 商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，考评在商圈中有哪些互补性定位，有哪些市场空白，如此才能在竞争中长期立于不败之地。【阳光锦城?锦街】与世界零售业巨头沃尔玛并肩于雨花亭最中心，不仅直接承载了沃尔玛每日20万的鼎盛客流，更以全新的多业态、多功能的高端一站式体验消费互补沃尔玛商业帝国，填补雨花亭消费空白，必将成为雨花亭乃至长沙，未来消费者心中最佳的消费选择。 瞄准百万高端人气旺地，把握持续高收益 商铺经营与投资收益的高低离不开消费者的消费频次和消费力，要想长期获得高收益，更离不开持续强大的消费力。投资雨花亭最商圈核心的长沙铺王——【阳光锦城?锦街】，除了尽享每日沃尔玛汇聚的20万客流，新建路、韶山路、曙光路三条主干道带来的鼎盛客流，阳光锦城、三万英尺等高端楼盘及砂子塘小学、中医药大学、中南大学铁道学院等名校，让这里的商铺拥有着稳健的收益与众多高端客户持续的消费需求，因此雨花亭最中心商铺一直处于稀缺的状态。 买房不如买铺，持续稳定收益，轻松搞定。雨花亭最中心唯一在售【阳光锦城?锦街】铺王一经推出便成为投资者的财富首选。随着销售进程的深入，目前数量已所剩不多，因此你需及早出手方可在成熟商圈中抢占先机。
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374 元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析
长沙市学区房 ★长沙市第一中学 新华都万家城：长沙大道789号 新仁昊天：长沙市芙蓉区八一路418号（省军区旁） 泉昇同福大厦：长沙市蔡锷中路222号 丰盛时代大厦：长沙市蔡锷中路 公园九号：开福区东风路9号 少帅府：开福区蔡锷北路教育 ★湖南师大附中 汇通商务楼：位于岳麓区麓山南路150号 岳麓商贸中心：位于岳麓区五一西路 红枫嘉园：位于岳麓山北端枫林宾馆大院内 ★雅礼中学★枫树山小学 建鸿达.现代华都：位于长沙市雨花区劳动西路21号 友谊公寓：位于长沙市雨花区劳动路165号 神禹家园：位于长沙市雨花区劳动西路26号 东一国际商业广场：位于长沙市雨花区劳动西路26号 兴威.新嘉园：位于长沙市雨花区劳动西路102号 中天.枫景：位于长沙市劳动西路471号 宏泽佳园：位于长沙市雨花区劳动西路102号 东上一品:（在建、在售）：位于雨花区韶山路452号 ★长郡中学 坡子街民俗名食商业街-君临国际：位于长沙市坡子街 天韵.金外滩：位于长沙市湘江大道东侧解放西路至西湖桥段佳龙湾：位于人民西路155号(原樊西巷76号) 西罗亚综合楼：位于长沙市天心区黄兴路步行街大古道巷口鸿基综合楼：位于长沙市天心区城南路79号 鸿信大厦：位于长沙市天心区西湖路33号 新大陆.银座商厦：位于长沙市南门口西南角 大世界商业广场：位于长沙市天心区南门口东南角 三王丽都：位于湖南长沙市解放西路坡子街 BOBO国际：位于解放西路与福胜街东南角交汇处 印象天心:天心区蔡锷南路77号 海富大厦:城南路228号
★明德中学（新校址） 湖光山色：位于韶洲路与石竹路交汇处 上庭院：位于天心区新姚路与新韶西路（原韶洲路）交汇处领秀湘江：位于新开铺路25号 ★周南中学（新校址） 金霞花府：位于长沙市经济开发区鹅秀组团类内 湘城.新城小区：位于长沙市开福区新港镇鹅羊山村 山语城：位于长沙市经开区鹅秀组团2号地（在建、在售）湘江壹号：位于长沙市开福区霞凝乡兴联村 开泰公馆：位于开福区芙蓉北路鹅羊山地段 ★长沙十一中学★长沙十五中学★地质中学 雨花大厦：位于长沙市雨花大厦 鸿景雅院：位于长沙市人民路72号 福林小区：位于长沙市雨花区城南中路232号 汇富中心：位于长沙市雨花区韶山北路298号 天泽大厦：位于长沙市雨花区韶山路318-A 梓祥苑（暂定名）：位于长沙市雨花区梓园北路428号 紫金苑：位于长沙市韶山北路298号 林勘院商住楼：位于长沙市城南中路232号 都市阳光：位于雨花区侯家塘立交桥东北角 佳天新城：位于长沙市芙蓉中路二段337号 巴黎香榭：位于芙蓉中路459号 芙蓉公馆：位于雨花区小林子冲13号 活力康城：位于芙蓉中路449号 君悦紫园：位于雨花区梓园路24号 ★长沙市十六中学 七彩丽都：位于长沙市浏正街 蓝色地标：位于市公安局东侧绿化广场旁 现代大厦：位于长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角 ★长沙市十七中学 政力世纪大厦：位于劳动路199号政力世纪大厦 智邦家园：位于长沙市劳动西路388号 嘉盛五环国际：位于长沙市劳动东路360号 澳洲商业广场：位于长沙市天心区劳动广场樟树园9号