天津万科项目市场调查报告
调查日期：2014年5月8日星期四
调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑
参调人数：4人
考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描
考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比
考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。一、万科仕林苑
万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：
产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6
开工时间：2010年12月01日
产品均价：30000元/平米
产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；
建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；
高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；
开发信息：
产品定位：城市豪宅,低密居所；
客群定位：企业主、高薪层、富人区
物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；
投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产
有限公司、天津市物资集团；
开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；
区域信息：
地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；
主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；
公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线
周边配套：
医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院
教育：
幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
小学：北马集小学、天津市海天小学
中学：北师大附中、微山路中学
高等院校：工程师范学院、天津财经大学、天津科技大学
商业环境：项目西侧紧邻格瑞商务会馆，格瑞高尔夫练习场占地10万余平方米，拥有双层68个打位，球道纵深长达300余码，设有目标果岭、练习果岭及沙坑；邻近天邦购物乐园，有必胜客、肯德基、土大力等知名餐饮以及左岸影城。
具体类目：
类目项目配套说明距离
公交艺林路站47米
交通出行
公交泗水道艺林路站325米
小学北马集小学510米
教育配套
小学天津市海天小学605米
银行中国银行673米
生活配套
超市津工超市(宽福里店)596米
公园天财公园906米
健康配套
医院海馨门诊部738米
餐饮服务中餐德利饭馆313米
综合分析：
万科集团经过26年的发展，已进驻中国40个城市；天津万科18年发展历程，共开发过霞光道5号、朗润园、东丽湖、水晶城、金奥国际、金色雅筑、金域蓝湾、魅力之城等不同区域的二十余个项目，凭借着专业的经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。
仕林苑西侧紧邻格瑞高尔夫球场，是目前环内极为稀缺的低密度住宅区，项目整体规划则充分借助高尔夫球场的优美环境，呈西低东高的趋势，西侧别墅区隐入树林之中，东侧高层疏密有致，富有张力，别墅区与高层区由绿化和景观大道自然分隔成完全独立的空间。
但是项目本案的周边配套设施，相距较远且内容匮乏，和项目内涵和谐、错落有致的空间格局没有相得益彰，这就给业主生活、出行甚至医疗都带来一定困扰；另一方面，过于稀疏的配套人文环境，也对产品宣传提出更大挑战。
平行对比：
我龙胤溪园、龙泽馨园项目，建筑风格独特、材料品质上乘，洋房、高层和别墅产品价值上同样具有与仕林苑水平相匹敌的实力，而且具备相应规格的高覆盖率园林、水体景观；同时，以龙胤为例，相对微缩的园林水体景观，更显城市之中的温馨和静谧。
另一方面，龙泽、龙胤项目周边配套设施相距不超过300米，且商业设施属于成熟业态（项目本体拥有商业道延长线终端商业体系区），经过一期洋房区及还迁房区两年的入住培养，项目整体早以融入了当地业主及百姓生活的方方面面，这就为我们项目的别墅及高层产品的营销推广和宣传造势营造了庞大的利好根本，因此，通过此次市调，也可印证“成熟的商业业态和近在咫尺的完善配套设施”都将是我们以至于未来各个项目开发中，超越同等建造水平产品的有力基础。
二、万科金域华府
金域华府项目位于宜家商圈中心位置，津塘公路北侧，驯海路东侧。紧邻轻轨9号线，距外环线约2公里，轨道交通实现市区滨海位置转换和城市间转移，出行便利。
金域华府作为万科在区域内的新品，总建筑面积约36万平米，占地面积约22万平米，现阶段推出一期产品，由8栋楼组成，是万科继魅力之城后，再次打造的低密度宜居生活社区。
项目周边生活配套成熟、完善。
项目南侧与轻轨东丽开发区站临近，项目紧邻830、856、806三条公交线路开往市区各个方向，另外所有往返于市区、滨海新区的公交线路均在项目附近设有站点，交通优势明显，为出行提供极大的便捷性。
基础信息：
均价：12000元/平米
竣工时间：2014年07月
开盘时间：2013年3月开盘
入住时间：预计2014年7月31日入住
售楼地址：9号线东丽开发区站北侧（宜家家居西约500米）
预售证：津国土房售许字[2012]第0581-001号
销售状况：在售
销售信息：
建筑类型：多层,小高层,高层
产权年限：70年物业类别：普通住宅产权类型：大产权房建筑面积：360000平方米
容积率：1.39
占地面积：220000平方米
绿化率：40%
方位：东外环外
使用率：80%
总户数：350
户型面积：三居室90-95平米四居室140平米
装修标准：毛坯/精装
道路交通：
驯海路、津塘公路、轻轨
轨道沿线：9号线
周边公共交通：津滨轻轨9号线、830路、856路、806路
开发信息：
投资商：天津万科房地产有限公司天津滨海建泰投资有限公司开发商：天津君恒投资有限公司
物业公司：天津万科物业服务有限公司
物业费：3.2元/月/平方米
楼盘特色：教育社区,品牌地产,轨道沿线,投资地产
商业配套：
教育配套：东丽100中、鉴开中学、东丽小学、东丽实验小学
医疗配套：新立医院、东丽医院
商业环境：宜家家居、红星美凯龙、华润万家、麦当劳
金融服务：农业银行、中国银行、建设银行
内部配套：华润万家、新立医院、东丽医院、东丽小学、东丽实验小学
车位配比：1:0.77
主力户型：
三室：
四室：
综合分析：
十年来，万科房地产在这一地区的精耕开发，是项目本案在地理位置上占足优势，周边的配套设施也趋于完善，教育条件在同类项目中比较优越，商圈经济环境较好；项目自身容积率低，绿化率高；户型格局、楼宇及景观的空间布局更是秉承了万科“以形象代言生活品质”的一贯优风，加之周边成熟的业态，此项目在所在区域内，可称其为优质高端。
优势：
项目位于东丽开发区板块，宜家商圈中心位置，商业配套全面，区域配套成熟。交通动线灵活便利；所在区域教育配套体系全面、覆盖面广，尤其是几所临近大学的相继成熟，都为项目在商圈内的价值位置充足分数；外加所处地块连接滨海和市区，居住、出行都很方便。
不足：
项目体量大、开发周期长、开盘日期靠后，这对于中产阶层或部分改善型刚需购买者而言，都不能现实解决燃眉之急；因此，虽然此项目的“硬件条件、配套设施以及品牌实力”都可以为价格加分，但诸如开盘档期、销售节奏以及相对市区的路途问题等细节因素，又将影响产品的对外推广和长期运营；这里还要提出的就是，对于周边百姓刚需而言，实体宣传的方式方法，都将是项目面临的两难问题。
平行对比：
我龙胤项目在区位上同属于滨海规划版图之一，同样在区域内拥有成熟的多边业态，而且龙胤一期商品房不俗的销售业绩，加之拥有城建集团长城地产二十年开发经验后援，我们在当地百姓和潜在业主心目中，也是成熟的高端“应景”产品。
优势：
项目位于宁河县芦台镇商业、教育、行政三重中心位置，首领商业道顶端，面朝政府行政大街，临靠芦台镇最好的学校、医院，对于本地购房者而言，区位不可复制、地块绝对稀缺；交通方面，芦汉路近在咫尺，火车站、公交车及各类生活设施一应俱全，是名符其实的“成熟社区”，这对于我们的品牌推广工作，无疑是没有瑕疵的宣传重点。
不足：
受到地理条件的限制，我们的开发体量并不占优势，所以项目内的景观布局比较紧密；我们的龙泽、龙胤项目同属一个区域，同样与
金域华府存在距离市区较远的天然不足，这也对我们向京津两地市区购买者进行营销推广提出了难题。
三、万科新梅江柏翠园
项目介绍：
新梅江万科柏翠园位于河西区新梅江板块，新梅江规划作为河西区城市发展三大战役之一，东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线，整体规划为两区、三轴、四带。两区为北部商务区和南部生态居住区；三轴分别指解放南路迎宾大道、媲美纽约中央公园的长约3.7公里的中央景观绿轴、高效生态的洞庭路TOD水廊；四带为四大主题公园，即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。新梅江规划总用地面积约17平方公里，规划新建建筑面积约1600万㎡，是市政府重点打造的生态宜居区域，她的开发
将催生天津又一高端居住板块强势崛起。与天津以往的高端居住板块自发形成不同，新梅江高端居住板块由政府主导，统一规划和开发，区域价值不可限量。
随着天津城市中心整体南移，河西区已成为天津城市发展的方向标，已经被定位为天津市的政治文化中心，集行政、文化、商务金融、生态宜居功能为一体，成为天津真正的核心。
基础信息：
价格：均价23000元/平米
置业状态：在售
开盘时间：2014年5月11日入住时间：2016年
建筑类型：小高层产权年限：70年产权类型：大产权房
建筑面积：120000平方米占地面积：60000平方米
容积率：2 绿化率：40%
总户数：793
楼盘总套数：793套
车位比：1:1.4
户型面积：150-200平米物业类别：高端住宅
地块方位：中外环
项目地址：天津市河西区解放南路新梅江太湖路公园与卫津河公园旁道路交通：浯水道、解放南路、微山路
轨道沿线：6号线
公共交通：96、659、682、628、705、186、地铁1号、6号、7号、10号线、11号线
开发信息：
投资商：天津万科房地产有限公司
开发商：天津万城置业有限公司
物业公司：万科物业
物业费：3.95元/月/平米
楼盘特色：公园地产,品牌地产
商业配套：
餐饮配套：涵盖10万平方米的高端餐饮、娱乐、健身、休闲的综合城市配套。
就医条件：二附属医院、梅江体检中心、大寺医院、赛达医院、坤如玛丽医院、和睦家医院、河西区梅江医院、天津市中医药大学一附院、区域内三级大型综合性医院
教育配套：
幼儿园：华夏未来幼儿园、河西一幼；
小学：南开翔宇小学、水晶小学、河西中心小学、瑞金国际学校小学中学：第二实验中学、瑞金国际学校中学部、梅江中学、南开翔宇中学梅江校区
商业环境：易买得商圈、环渤海汽配城商圈、珠江装饰城、友谊路商圈、大沽南路商圈、卫津南路商圈
周边自然景观：梅江生态湿地、中央景观绿轴Central Park、卫津河公园、太湖路公园
邻近银行：中国工商银行、中国农业银行、邮政储蓄、中国建设银行其他设施：文体中心、邻里中心(生活配套服务)、梅江会展中心、高尔夫球场
内部配套：约2750㎡商业配套
车位配比：1:1.4
配套设施具体类目：
类目项目配套说明距离
公交卫津桥(公交站) 614米交通出行
公交内江路公交站(公交站) 508米
小学大任庄小学843米教育配套
小学河西区水晶小学1001米生活配套银行上海浦东发展银行24小时自助银行641米
类目项目配套说明距离超市津工超市(环岛西路) 738米
公园长泰园1177米健康配套
医院津南华海医院1704米餐饮服务中餐亚通饭店719米综合分析：
万科柏翠园是万科高端产品品牌，项目已在天津滨海新区、沈阳、长春等城市核心位置问世，受到高端市场亲睐，品牌具有成熟的价值内涵和产品经验。
新梅江?万科柏翠园借鉴纽约中央公园大宅设计理念，开启天津前所未有的公园大宅生活。项目毗邻天津市内最大的湿地水系——梅江生态湿地(湿地水系面积约120万㎡)；依偎市内最大的中央绿轴Central Park(长约3.7公里，宽约160米，面积约59万平米)；东西两侧被约15万平米的太湖路公园和卫津河公园双湖景公园环抱；项目内部还将打造东方禅意园林景观，新梅江?万科柏翠园将拥享“一湿地四公园”全新生活境界。
平行对比：
万科柏翠园，此项目利用万科近年的品牌推广优势和庞大的资本实力，在新梅江商圈扎稳营盘，有实力冲击区域顶峰；而我龙胤溪园、龙泽馨园项目开发体量和精细的产品建造模式，已在龙胤一期、龙泽
一期的销售实践中印证强劲的销售实力，但芦台镇地产商圈后续大型房企的先后入驻，已在建造模式、开发体量、品牌优势和资本市场上向我们提出了挑战，因此，必须重视别墅产品在区域内的高端二次宣传，才能在众多同区产品中脱颖而出，提醒受众购买者的购买信心。
四、考察总结：
天津万科：
天津万科房地产有限公司成立于1992年8月，是万科企业股份有限公司在津的全资子公司。
天津万科公司专注于房地产市场的开发，以不断创新和持续超越的精神建造了万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科美树丽舍、万科水晶城为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。目前正在开发、销售的项目有：万科水晶城、东丽湖万科城、万科假日风景、万科金色家园、万科金域蓝湾、滨海新城六个
项目，每个项目的开发都凝聚着万科的专业经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。2006年实现竣工面积28万平方米，销售金额17.7亿元，销售面积29.5万平方米。
万科长期看好天津房地产市场的发展态势，已将天津与上海、北京、深圳、广州一起列为集团重点投资的五大核心城市，万科将进一步扩大在津的投资规模和市场份额，成为天津房地产市场的领跑者。同类对比：
同样成立于1992年的长城地产，主要由于国有企业制度的个方面要求，而更趋近于开发稀缺地块，建设精品楼盘，因此开发总量并不突出；然而，凭借企业多年开发建设经验，我们仍能够随着近年来地产市场的不断进化，而不断拓充我们的开发足迹。
但是，同万科地产先进的营销策略对比，我们依然缺乏必要的广告推广、营销推广经验和历练，这就要求我们在日益丰富的市场行情下，要更多更快地去强健我们企业的广告策划能力。
结论，地产产品的生存发展，需要在营销推广工作上倾注全力，只有制造出被业主认知、认同直至跃跃欲试的营销宣传产品，才能为地产项目带来客源、带来回款带来一个又一个资金缓冲区。
万科集团战略采购标准化 一、组织设计及职责划分 由于实施战略采购必然涉及到组织权责的重新分配，因此战略采购组织的地位直接影响到战略采购活动获得资源的能力甚至战略采购工作的成败。万科将集团采购-区域采购-分公司定点采购统一作为一个战略采购体系。其中，只要是全国性品牌、全国性的服务由集团统一采购；区域品牌由区域采购；一些当地采购最有利的零星采购则由分公司负责；项目公司则无采购权限。 从集团到分公司，万科均设置了采购部门，但其分工有所不同。万科将总部采购部门定位为全集团采购的“大脑”，负责供应市场研究，制定和推动采购战略，管理流程固化，协调内部采购协作等。而为使采购更加快速有效，适应项目当地的特色，未来将把更多的采购权力逐步下放到区域这个层级。目前总部负责10项左右的战略部品采购，而区域则承担了70%~80%战略采购任务，平均在40~50项左右。 二、战略采购核心流程 1.战略采购过程3个管控点 万科战略采购流程涵盖了可研、招投标、实施及评估四大阶段，贯穿整个采购生命周期。由战略采购管理中心主导采购工作的执行和资源的协调，各职能分管副总组建战略采购领导小组负责招标决策管理及评标原则的审定。 同时，为了兼顾各区域公司需求，集团与分公司共同参与决策以及制定采购方案，以消除和减少执行过程中的来自于项目一线的阻力。在采购过程中，有三个点需要重点管控： (1)招标文件的评标原则需要在实施方案发布后还单独审批一次，取得各方高层的一致确认，防止后续的反复，提高后续招标效率。 (2)招投标阶段评标时，将生成初评报告提交给领导小组审批，主要通过会议形式审批。这是一个重要节点，因此万科规定进行评标必须不少于11人参与，其中7个总裁级人员都必须要参加。在审批前，采购人员必须针对各方面的问题做好充分准备，争取一次性通过，因为一个季度只有一次评审机会，如果通不过将直接影响采购小组的绩效。
项目限额管理标准 1、指引目的： 1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。 1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。 1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。 1.4、范围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。 2、定义: 2.1、设计限额 为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。 2.2、建筑面积 指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。 2.3、装修面积 指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计 2.4、赠送面积 指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。 2.5、项目档次定位 A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200液以上的项目, 且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%二线及其他城市销售单 方建安成本占售价比重不超过25% B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200（含140%的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35% C、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
天津万科项目市场调查报告 调查日期：2014年5月8日星期四 调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人 考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描 考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比 考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。 一、万科仕林苑 万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。 项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息： 产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6 开工时间：2010年12月01日 产品均价：30000元/平米 产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯； 建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%； 规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）； 高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层； 户型面积：高层 88平米，联排别墅 216-233平米； 开发信息： 产品定位：城市豪宅,低密居所； 客群定位：企业主、高薪层、富人区 物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米； 投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房
西安十大楼盘排行榜西安热销的楼盘有哪些 众多新楼盘的开盘，让许多等待已久的购房者蠢蠢欲动。高端营销推广平台鹿豹座（广告）根据房地产公司的规模、楼盘工程质量、业主口碑等综合因素，评选出西安十大楼盘，当然这些楼盘也基本上都是热销的楼盘，希望这些信息能为有意购房的您提供一些参考，当然有更好的楼盘值得推荐的话，也可以联系鹿豹座。 华东万悦城 华东万悦城总占地40亩，总建筑面积24万㎡，是由华东集团投资15亿打造城市商业综合体，由展贸中心、住宅、立体加盟中心、4星级产权式商务酒店、商业步行街五大业态组成。华东·万悦城展贸中心，地上八层，地下三层，集购物、餐饮、休闲为一体。地下负三层及负二层的南区配备了1100多个停车位，负二层的北区和负一层是西北的时尚潮品批发基地，直通地铁1号线朝阳门站，华东集团投资1亿元，打造了一条宽18米的地铁通道，直通地铁站；一、二层是国内知名品牌女装，三层是品牌男装，四层和五层是品牌服饰的旗舰展示店；六至八层是空中不夜城，规划了品牌餐饮、星级影院、KTV等休闲娱乐项目。 金地南湖意境 金地南湖意境，秉承慢生活的基调，利用“褐石”符号打造风情社区，突出“慢”生活主题，其中褐石系洋房，作为符号性标杆产品，洋房区规划两种产品，145-165平米品质四房，沿北侧及东侧规划沿街配套商业，提供便利生活。选配应用金地独有的360度景观健康家产品。 天时新苑 天时新苑位于东二环和胡家庙十字向东300米，长缨东路和东站路交汇处向北200米。紧邻东二环、长缨路等城市主干道，离地铁1号线、3号线及规划7号线、12号线咫尺之遥。所在地块毗邻康复路商圈和轻工市场商圈，东邻胡家庙批发市场。项目总占地14379平方米，总建面64107平方米，容积率3.47，绿化率35%，总计3栋楼，主力户型80-122㎡两室、三室、四室户型。 中海·悦墅 中海·悦墅，位于西安市浐灞一路以北、广运潭大道西侧。中海·悦墅占地面积83871平米，总建筑面积261406平米。中海·悦墅小区由别墅、花园洋房、高层组成。中海·悦墅二期高层项目，由4栋33层的高层组成。项目占地面积为100000平方米，总建筑面积280000平方米，小区的容积率2.2；绿化率40%。 万科·城市之光 万科·城市之光是万科在曲江二期CCBD核心区域打造的全新优居社区，也是全国第二座城光系高端住宅项目。万科·城市之光项目占地约150亩，建面约45万平米，拥有3.1的低容积率，舒适宜居，项目绿化率高达38%，社区由13栋高层住宅及4栋洋房组成，总户数2261户，面积区间约90-154平米；项目内部配套秉持了万科三好体系的泛会所型实用园林，便利的邻里家社区商业，九班制幼儿园等，同时，项目延续了万科·城市之光系优质的交通资源，比邻曲江核心干道芙蓉西路，无缝对接地铁4号线金泘沱站，实现了真正意义的地铁上盖物业。 高新臻园 高新臻园项目地处高新中央居住区、高新CBD、二环成熟商圈三圈交汇核心位置，占地约58亩，毗邻地铁口，道路通达，10分钟车程即可到达二环、三环、高新CBD。高新臻园规划6栋住宅（3栋洋房、3栋高层）、1栋公寓、1栋独立商业，除商业外，全精装产品。融创将用高品质与优质服务重新定义高新生活，树立区域价值标杆。高新臻园自身带有约1.5万平米社区商业，不出家门，就可满足业主的日常生活所需。紧邻社区已有华润万
万科恒大如何进行标准化运营 正所谓三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。标准化带来的是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，谁拥有足够的“软实力”——标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化的背后是排他性的竞争，是竞争的高级阶段。 分析众多标杆房地产企业运营实践，标准化体系应包括：（1）产品标准化；（2）流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。 下面从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产企业标准化体系的建立。 一、产品标准化——实现连锁、复制开发 1.项目利润率最大化 房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 如何实现M最大化呢？如下图：
上图所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。 房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 2．产品标准化案例 所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图：
万科房地产项目运作流程图
项目运作流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事 宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：
①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意 图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式 策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营 最终裁决：
万科的生活文化——天津万科小镇系列文案 8:58，准时升空 时针又指向了8点58分。 不经意的看了看窗外， 果不其然， 那只风筝正好飘到对面的露台上方。 6个多月了。180多天。 在我卧床养病的这段日子里， 只要不是雨雪天气，几乎天天如此。 风筝像火箭一样精确， 让我对它的主人越来越好奇。 病好的很快。终于有一天的8点58分， 我循着风筝的线去寻找它的主人。 美树公园旁边的广场上， 一位60多岁的老者像孩子般的兴奋着， 目不转睛的看着那只越来越高的风筝。 望着灿烂的天空，眼前的风景， 久违的微笑又不可抗拒的回到了我的脸上。 从此，每天的8点58分， 快乐准时升空，也在我的心中升起。 鱼篓总是盏模 炖秩词锹 ?/P> 每个星期天， 我都会到小镇河道的自然绿堤上看书， 每次都能看到那只鱼篓的主人—— 一位不到40岁的男人和他10多岁的儿子。 一大一小两根钓竿，那么悠闲的横在河面上， 静静的等候着，一等就是多半天。 但有一点很奇怪，那只鱼篓从来都是空的， 我没看见他们钓到过一条鱼。 有时会觉得可笑，他们的技术太差了。 直到有一天。 鱼上钩了！男孩兴奋的举起钓竿，向爸爸炫耀着。他将鱼从钩上解下来， 然后，竟又扔回了河里！ 一刹那间，我好像明白了快乐的真意。 他们享受的，只是一种悠闲的过程而已。 又是一个星期天， 河面上的钓竿变成了三根。 那种快乐，还在感染着更多的人。
一百零一天，一百零一只 不知从什么时候开始， 我的楼下多了一些邻居。 他们不住在房子里， 喜欢在社区里到处跑， 还喜欢在一起大声说笑。 “他们”是一群鹅。 更多的时候是在河道那里看到它们的， 让漂亮的小镇平添了许多生气。 更有意思的是，我邻居家的小女孩很喜欢它们，每天都会拿一些面包、小米什么的去喂， 而且每次都是只喂一只鹅，下次再换另外一只。问她为什么，她说不知道有多少只， 想用这个办法弄清楚。 我笑了。“你怎么知道每次喂的都是不同的呢？”她歪着头想了半天。然后就笑着跑开了。 到底有多少只鹅，可能我和她永远都不会弄清楚，但我算的出，她已经喂了一百零一天。 那么，就当是一百零一只鹅好了。 反正，快乐是无法用数字衡量的。 飞舞着的童年记忆 这绝对是个惊喜。 大蜓，红辣椒，黑鬼儿………… 至今我还记得那些可爱的名字， 在河面上以优雅的姿态飞舞着。 已经很久了，在城市中失去了它们的踪迹， 但今天，在小镇， 在那条毫无人工雕琢感的河面上， 终于又看到了它们轻盈的身影。 手拿抄网全神贯注的紧张， 千辛万苦追到它们的欣喜， 尘封多年的快乐感觉， 一下子回到了记忆中。 那是现在只知道电子游戏的孩子们， 很难体会到的一种纯真野趣。 或许，也只有小镇， 才能够唤回一些美好的东西。 爱上露台之后，开始恋家
万科总部大楼结构设计研究- 结构理论 中建国际设计顾问有限公司:傅学怡总工程师 傅学怡：今天在这里给大家做一个深圳万科总部大楼结构设计的介绍。 有的人可能知道，它应该是一个世界上新的建筑结构形式。这个大楼总建筑面积是13万7千平方米，地面上是18万平方米，它的建筑师是搞建筑的人都知道的美国一个当代的建筑大师。这幢楼主要是用做万科公司的总部办公楼，同时兼有一部分办公和酒店，该楼面对深圳大梅沙海滨，不是紧邻海，离海还有大概3百米左右的距离。这幢楼的设计理念用英语来说是一个漂浮的地平线。整个楼从地面拔地而起10到15米，上面建4到5层的一个多层办公楼。从建筑理念上来说有两大特点：第一，绿色景观无限，包括百分之百的绿化。第二，因为拔高了10到15米，所有办公室内的空间都具备海景资源，从而让这个楼的品质和价位也相应提高了。当然，楼拔高了，拔地而起，结构的造价是有所增加的。 这是它的平面图。在这张图的下方就是大梅沙海滨。这是建筑的各个立面图。落地竖向构件就是筒体和剪力墙，以及一些钢筋混凝土柱，落地竖向建筑的水平跨度在中部大概是50米到60米，端部的悬臂大概是10到15米。整个楼的全长大概是5百多米，不到6百米，它的体型大家能看到是非常复杂的，所以没法计算这个长度。如果是从这里开始算，算到这边的话大概是1百米这样。
这个楼怎么做，做什么结构我想就不说了。今天我想给大家说一下，首先是一个方案的备选。我们经历过类似央视在深圳建的专业中心这样一种巨型钢的支撑结构。这个做完以后每平方米的用钢量，由于它每层都是钢结构，包括要跨越5、60米，用钢量大概是在200到250公斤一个平方米，跟我们目前做的国内大型火车站的楼盖用钢量是差不多的，应该说不算多。但是万科业主找我们商量，觉得这个用钢量按照两年前的单价来看，应该钢结构部分单价是在2000块左右，再加上混凝土的造价估计要在3千不到，他们认为这个结构造价偏贵。有没有更好的方案呢，我们提了一个混合框架加拉索的结构。这就是今天我想跟大家介绍的，待会我有照片，楼已经盖好、建成了。最后综合下来，总的用钢量从2万吨下降到大概是4千吨，索加节点大概1千多吨，折算成索和节点大概是7、8千吨吧，结构造价降低了8千万，每平方米的结构造价大概是在2千。 这是原来巨型钢桁架结构的方案，有拉杆、有撑杆，做成斜拉结构，这个理念跟斜拉桥的本质不同，有很多不同！我们比斜拉桥要复杂，基本的想法是用红的拉索呈30度左右的角度。这个索是目前国产最大的巨型索，目前再比它大的索就没有了。这个斜索拉到落地竖向的顶端和中部，最底下就是我们的钢结构楼盖，所以巨型索跟所有的钢构件相连，以上全部是钢筋混凝土扁梁和宽扁梁的框架，我们沿宽度方向做长，沿跨度方向做扁。落地的构件是落地的筒体加上落地的一些钢筋混凝土柱。 最后是这样的方案，这个悬壁是4米到5米左右。这个是方案阶段最
序言 安全文明环保施工代表着万科的品牌形象，规范化的形象将给予客户强烈的信心。施工现场文明环保状况从侧面反映了承建单位的风格和现场管理水平，反映出承建商对自己工程质量品牌的重视程度，是给社会一个最直观的形象，也是业主对工程品质信心的保证，直接影响社会和业主对房地产商的评价，各级管理人员必须高度重视。 为进一步统一、规范天津万科开发项目的安全文明施工标准，特编制《天津万科安全文明环保施工现场标准》。 为保证承建商按要求、按标准进行安全文明施工，用安全文明工程量清单代替招标中的安全文明取费，并与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》作为合同的补充协议，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从当月付款中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。 本标准的修订和解释权在天津万科工程管理部、成本管理部，各部门及项目在执行过程中如有改善意见和建议，可直接联系天津万科工程管理部、成本管理部。 天津万科工程管理部 天津万科成本管理部 2010年1月4日
目录 1总则 (3)
1总则 1.1 为加强天津万科建设项目安全文明环保施工的管理，使安全文明环保施工现场管理规范化、标准化、制度化，天津万科工程及成本管理部根据国家相关政策法规的要求、集团项目安全环保现场管理标准，结合天津公司实际情况，制定本标准。 1.2 本标准适用于天津万科开发的所有在建项目，2010年1月1日以后新开工项目一律执行本标准。 1.3 本标准为通用标准，安全文明环保现场管理除满足本标准外，尚应符合国家、行业和地方有关安全生产、文明施工的规范、规程、条例等。凡本标准与当地政府有关规定相冲突时，则执行当地政府相关规定；否则，一律按本标准执行。各项目可根据工程当地区政府要求制定更高标准，报工程管理、成本管理部备案。 2 施工主入口临时大门 2.1 施工现场大门采用有门柱式的双开大门，规格：门宽≥5000mm，高度≥2000mm，门扇 等分，其中一扇设800mm宽人行小门。 2.2 材质：大门采用金属角钢做框，做除锈处理。 2.3 颜色：大门底色采用万科灰。 2.4 文字组合及其它：门上标志出万科LOGO，如右图： 2.5 门柱截面积建议采用500mm×500mm，高度2500mm，其中柱帽高200mm。
【房地产】万科标准化集锦参考万科住宅统一设计要求 【目的】：1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点； 2. 编制可行、有用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等咨询题显现，提升万科住宅品质； 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】：1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 ) i7 Q, p. J( L1. 间距 I1 X7 |# ?1 l8 e: N2. 消防 & C@) R7 Y( ]3 x: f" h) _8 @3. 流线设计 5 \4 g& U* J' Z" H( r4. 附属用房 , s2 S' p# y- z; h, {. G5. 摩托车,自行车存放9 T0 V2 y9 }) d) v7 ^% k 二. 单元户型设计( f: D5 s$ V0 |* E; o6 ?, G 1. 玄关 ^s6 p6 v7 F# M# W# i$ X. ?) ~2. 厨房 + u2 A& ^# f# m3. 卫生间8 U' ]L5 e: n 4. 阳台7 j: f) J. j5 J 5. 门
$ D, ^& l3 C" f5 E4 h1 G6. 窗% |3 D! s" q( A3 n. Z# W8 P8 u8 y, Z/ m 7. 空调; s h2 y4 R" p: b0 U! s 8. 油烟机; q& g2 x$ A3 o" G) X U- Z6 G 10. 热水器2 D- S) U! [- p W* B8 m^9 t 11. 插座开关散热器4 E" q5 V& f$ e: r7 p 12. 其它 ' w, z- j! C# m g三.公用空间9 f- Q. F, n9 _1 C1 A# d 1. 单元入口 + A. g9 D& m# V o7 x2. 楼梯 6 R; c+ b" @- Q3. 电梯 # o, b2 s* t9 a0 G) T3 j4. 裙房商铺 7 z- f6 I2 l2 H6 s; L" ~9 ~; ]) ^5. 地下室半地下室/ b3 k4 M- N: L4 [* e- d9 i; Q; j+ V 6. 会所 , W; u" H: s) X K$ J7. 墙体9 b, r1 N2 _0 D' p 8. 屋面,女儿墙,屋顶栏杆, ~5 j3 d7 W2 c- A% U/ K3 D 9. 地下车库及汽车坡道! p' n c, t* p4 K5 Q7 f6 ~ 10. 管道井,设备表箱 6 c0 [& m+ m* |; K$ w- H11.垃圾收集 ! W1 E: Q4 Y5 \7 t1 M12.设备选型/ X/ q! o1 t2 P2 y( a B 13.其它 0 r$ y! I5 Q, g8 Z, B7 @四.室外工程 $ `+ E9 }4 d5 V5 s1. 竖向设计 d# @; n+ H9 [# O1 Y2. 道路铺地 + ?# r! Y$ ]& l9 z9 {3. 游泳池( i7 H9 {+ Q) U4 J6 A| 4. 儿童游戏场地/ p5 @?4 S/ K- ] 5. 绿化 - R; u/ Y4 y8 Q; _6. 其它
天津万科东丽湖规划与定位分析 东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一,周边无工业项目,空气水体、土壤没有受到污染,并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔,湖岸周长12公里,面积达7.3平方公里,水质优良,盛产鱼虾,具备得天独厚的自然生态环境,该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切,距天津市中心车程30分钟,距开发区车程25分钟,正处于天津市区和滨海新区的中间位置。东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域,地热资源十分丰富,水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素,对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值,还有美容、理疗等功能。 天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸,东丽之光大道以南,为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目,总占地面积4095亩(273公顷,总建筑面积88万平方米,其中住宅建筑面积80万平方米,公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36,建筑密度不大于20%,绿地率不小于50%。
分期开发 红色为第一期 绿色为第二期 黄色为第三期 橘色为第四期 紫色为第五期 规划主题——世外桃源 环境优雅,提供健康的生活方式,远离嘈杂拥挤的街道。 自然环境受到保护,人们与鸟类及自然景观和谐相处,并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游,远离城市尘嚣。 项目地块的概况 座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内,位于东丽湖北岸。
总面积4095亩(273公顷,容积率约0.36,总建筑面积88万平方米 四至:南临东丽湖,北至东丽之光大道,西临湖堤路,占据了东丽湖几乎整个北岸。 功能分区 A主要公路 B工作或生活混合使用的码头 C区域中心地带 D高科技产业花园 E商业园或绿化带 F商业园或高密度住宅
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
目录第一章总则 第一条编制说明 第二条适用范围 第三条编制依据 第四条编制人员 第二章住宅户内设计 第一条入户门及住宅入口 第二条客厅、餐厅设计 第三条卧室设计 第四条厨房设计 第五条卫生间设计 第六条走道 第七条贮藏空间 第八条阳台、露台设计 第九条户与户之间安全性要求 第十条户型的可调性
第十一条首层住户特别设计 第十二条顶层住户特别设计 第十三条空调搁板设计原则 第十四条室内空调机设计 第十五条门窗设计要求 第十六条各部分标高关系 第三章住宅公共空间设计 第一条住宅单元入口、雨蓬、设备及装置第二条底层门厅、电梯厅设计要求第三条公共楼梯设计要求 第四条电梯设计要求 第五条标准层公共部分设计 第六条屋面要求 第七条架空层设计 第四章建筑立面设计 第一条材料与材料交接 第二条立面管线安排合理性 第三条空调与立面
第四条隐蔽立面的设计 第五条入户花园立面 第五章附录 附表一户内电气配置、开关、插座一览表附表二户内各种设备、管线留洞一 览表附表三主人卫生间设备及安装位置一览表附表四公共卫生间设备及安装位置一 览表 万科住宅统一设计要求 【目的】: 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点; 2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施,为设计单位提供设计参考依据, 使设计处于受控状态,杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现,提高万科住宅品质; 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】: 1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 【适用范围】: 1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计 参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导; 2.本《要求》仅对建筑专业,其他专业要求见工程管理相应规范; 3.《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行.
万科集团新项目立项指引 前言：根据集团改革新项目发展制度的要求，在听证会前增设项目立项阶段和专业确认阶段。为使各一线公司明确项目立项阶段的任务要求，特制定本指引。 适用范围：本制度适用于集团所有新发展项目。 立项流程： 1、一线公司在向集团报送正式立项申请前，需将项目所需的资金总量和计划资金来源情况 报集团资金中心评审，通过评审后，按《万科集团新项目立项报告指引》要求完成有关材料，向企划部提交《立项申请表》，并附《新项目立项报告》，企划部提交集团财务、资金中心审阅，并报集团设计、工程、市场营销、人力资源等相关专业部门备案。 2、企划部在收到《项目立项申请表》后3日内，组织财务、资金中心成立立项评估小组， 对新项目进行考察和评估，相关部门专业意见由各职能部门总经理签发。企划部汇集运营线各专业部门意见，经集团企划部主管副总和运营线主管副总审批后，由集团总经理决策是否立项，企划部将决策结果3日内反馈一线公司；反馈内容包括明确项目是否为加速类项目。 3、加速类项目通过立项后，企划部知会规划设计部，由规划设计部牵头，进入专业评审流 程，相关工作在两个月内完成。非加速类项目在一线公司完成《项目可行性研究报告》后，进入专业评估阶段。专业评估内容，参阅《项目可行性报告内容指印（非加速类）》，在项目决策会前，一线公司需通过项目市场定位部分的集团专业评审。相关工作时间不作具体要求。 4、如加速类项目在专业评审阶段终止，一线公司应知会企划部，并报项目终止原因，及相 关支出费用，递交<立项项目终止说明表>（表格内容后附）。
报告重点： 项目决策背景、法律风险及不确定因素分析和评估、获取可行性分析。审批要点： 报告内容： 一线公司根据立项评审表的内容，形成报告。
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念 4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计
第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响 6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析
10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议
万科西安楼盘汇总(2016.9.16) 一、中国铁建.万科翡翠国际 1、项目地址：曲江大道路东（曲江二小西侧） 2、万科翡翠国际项目总占地面积约400亩，建筑面积约125万平米，是曲江新区离市中心最近、最成熟的区域。项目紧邻曲江大道、雁翔路双成熟资源轴，坐享曲江一期生态景观资源的同时，又可享受毗邻曲江二期重点建设国家级文化商务产业聚集区(QCIC)带来的产业配套福利。社区内自拥曲江二小、地铁5号线岳家寨站紧邻、龙湖星悦荟、雁翔广场等商业配套环伺、武警医院、西北妇幼儿童医院等医疗配套完善，可以说项目无论从交通配套、商业配套、医疗配套还是教育配套方面都有良好的资源支撑。 3、学校：社区内曲江二小、幼儿园及万科四点半课堂、社区外曲江一小、曲江一中、西安理工大学等; 4、医院：西北妇女儿童医院、西京医院、铁路中心医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、陕西正和医院; 5、商业：雁翔广场、金地广场已经投入运营(永辉超市、各种品牌餐饮、服饰等)、龙湖星悦荟永辉超市;项目自带5万方商业; 6、餐饮住宿：曲江宾馆、惠宾苑、芳林苑、唐华宾馆、西安曲江生态花园酒店、威斯汀酒店、阅江楼、一品牛扒、小白鲨、御宴宫、芙蓉坊、大唐通易坊和大唐不夜城新乐汇。 7、交通：701、801、21、24、33、221、237路公交至岳家寨站下车即到。25、525、606、903路到石羊农庄下车。3号线到北池头站，5号线至岳家寨站下车。 二、万科金色悦城 1、楼盘地址：城西丰盛园小区附近
2、万科金色悦城项目总占地约344亩，总建筑面积约100万㎡，地上总面积约82.4万㎡总户数约7000余户，分四期开发，社区严格实行人车分流。项目一二期共规划了六个出入口，分别位于西侧和南侧，基本满足了业主的出行需求。中间位置是第一期，东侧为第二期，二期东侧为政府规划的教育用地。三四期在项目西侧，三四期南端配有国际双语幼儿园。 3、商业方面：万科在沿崇智路至立信路打造了一条两万平米的全新商业金街，各种商业，便利店、药店、餐饮店、干洗店、花店等，充分满足日常生活的基本需求，让你足不出小区即可尽享吃喝玩乐，衣食住行应有尽有。 4、景观园林特色：万科金色悦城项目采用了万科重点研发打造的幸福系产品，不但有幸福系的户型，而且小区的景观环境也是引入了幸福系产品。我们的景观已经不是传统意义上的对花草树木的堆积，而是采用万科集团最新的“幸福系”景观理念，以倡导“每天室外活动多1小时”的健康生活为出发点，在景观设计时，主张“双重关爱”。 5、交通：222、223、234、301、504、701、713、901、902路共计9条 三、万科东方传奇 1、楼盘地址：曲江雁翔路与黄渠头南路交汇处向东约200米 2、万科东方传奇项目是万科集团在曲江继金域曲江项目后开发的又一品质项目，位于曲江二期QCIC核心位置，双管委会为邻，以新亚洲建筑风格打造特色化的宜居住区，项目自带约2.2万平商业配套，幸福食堂、V咖啡、四点半课堂、健身房以及约400㎡童玩中心配套齐全，临近政府规划小学，意向引进品牌双语幼儿园，外临雁翔路主干道，雁翔广场以及旺座曲江为项目提供外部全优商业配套，10分钟车程即可达曲江一期大唐不夜城商圈，可谓出则繁华，入则宁静，树立曲江二期住宅标杆。 万科·东方传奇项目共占地165亩，共分5期开发，目前开发第一期4栋楼，9号楼18+1层2单元2梯2户，户型140平、160平;10号楼34层2单元2梯4户，户型89平、125
万科集团03－04年标准化项目设计战略协议 甲方：万科企业股份有限公司 乙方：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 签订日期：2003年 12 月日
甲方：万科企业股份有限公司 乙方：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 万科企业股份有限公司（以下简称甲方）委托中建国际（深圳）设计顾问有限公司（以下简称乙方）承担万科集团03－04年标准化项目的方案及施工图设计，经双方协商一致，签订本战略协议（以下简称本协议）。 第一章本协议依据下列文件签订： 1.1 《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国建筑法》。 1.2 《建设工程勘察设计市场管理规定》及其他有关建筑工程勘察设计管理法规和规 章。 1.3 建筑工程批准文件。 第二章合作内容 2.1设计范围 2.1.1本协议设计范围为万科集团2003年3月至2004年12月标准化华中版、 华北版、东北版的设计研究及其应用项目，具体项目如下： （1）华中版南昌四季花城四期4.78万平方米； （2）华中版南昌四季花城五期0.90万平方米； （3）华中版南昌四季花城北地块一、二、三期共39.00万平方米； （4）华中版武汉城市花园大一期37.50万平方米； （5）东北版鞍山城市花园一期4.5万平方米； （6）东北版鞍山城市花园示范区（1、2、3号楼）、会所、幼儿园三部分共0.80 万平方米； （7）华北版天津张贵庄项目一、二期共18.00万平方米。 （8）华北版应用大连城市花园标准化部分12.90万平方米； 共计八个项目，总建筑面积约118.38 万平方米。最后以项目当地政府主管部门（产权监理处或测量大队）测算的建筑面积（含地下室和架空层）为准，核定各项目设
天津万科·水晶城·产品解析 历史篇 天津卫当代城居文化进化论 ——历史中建构未来万科“水晶城”二期 “天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。 以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨： 提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。 天津在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。建筑文化的城市价值。 水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2 楼梯3
楼梯4 层层退台 天津玻璃厂，一个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。于是天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。 天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。 原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。 一条被完整保留下来的带有旧枕木的铁轨穿插在社区中，把我们带入往昔的岁月。在社区中的出现的钟塔，它以不容置疑的可识别性，为奔波归来的人们指明了回家的路。我们看到的是成行成片的400多棵几十年林龄的大树、阳光下伸展的铮亮的铁轨，还有中轴线尽头那座巨大的吊装车间——改造成半开放式的社区会所…… 保留、对比、叠加，对遗迹进行有意识的筛选保留，将它们融入新社区的规划当中，这正是加拿大BDCL 公司设计师们梦寐以的挑战。历史在此被激活，水晶城成为历史的庆典。 小城尺度 欧洲，在人们心目中，永远是雍容华贵、气质高雅的，多年的岁月沧桑赋 予了欧洲悠远的历史感，在加上那遥远的距离，更增添几分神秘，让人想 一窥究竟。于是，每个人都向往欧洲。对于天津，历史还是如此的慷慨， 上个世纪遗留下来的五大道街区，就是时间给与人们的馈赠，给渴望了解 欧洲的人们一个展示的窗口，一个难得的契机。欧洲可能太远了，但从五 大道折射出的欧洲意象，就在我们的身边。