农村集体土地使用权问题探讨
十一界三中全会以后，在总结历史经验教训的基础上，国家的农村政策和法律建设出现了很大变化。从乡镇企业的崛起，到农村家庭联产责任制；从华西村的农民新村别墅，到普遍出现的城中村建设拆迁。我国农村经历的巨大变化显现了这个伟大国家改革开放发展的历程和成就。广大乡、村企业建设和农民住宅建设发展速度加快，整个国家的城市化进程在加快，这些都极大带动了对土地需求量的剧增。但土地资源有限，人口又不断增加，国家各项事业又要发展，法律制度必须面对实际，顺乎历史潮流，进行必要调整。这个过程要保障农民利益，保证社会的稳定秩序；要平衡公平和效率，保障国民经济发展，同时还要有可持续性。这将是一项巨大的长期的历史工程。由于过去我国法律不健全，实践中乱占、滥用土地的问题十分严重。为此，党中央、国务院十分重视，多次发布相应的通知和决定，保护基本农田，禁止乱征、乱占耕地，逐渐建立起一整套关于基本农田保护、农村土地的征地及补偿、农村非农建设占地、农村土地承包等相关的法律制度。
为加强乡（镇）村建设用地管理，制止乱占、滥用土地的现象，保护和合理利用土地资源，国务院先后制定了多项规定。1982年2月13日颁布了《村镇建房用地管理条例》，1983年11月19日,国务院发布了《关于制止买卖、租赁土地的通知》,1986年3月21日中共中央国务院联合发布《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》,又设专章对乡（镇）村建设用地作了明确规定，为乡（镇）村建设用地管理提供了法律
依据。1998年修订《中华人民共和国土地管理法》所称建设用地，除包括上述乡（镇）村建设用地，还包括经依法办理了农地转用手续的农用地。1986年3月21日中共中央国务院联合发布《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，1997年5月18日中共中央国务院联合发布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》、1998年国务院颁布《中华人民共和国土地管理法实施条例》，2003年11月3日国务院发布《关于加大力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》。
集体建设用地流转对于完善土地供应体制，促进城乡土地资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义，是我国城市化发展的必然要求。它也有利于城乡土地统一规划的制定与实施。集体建设用地通过市场流转，将大大提高利用率，使土地资源得到有效配置，有利于农民集体土地财产价值的实现。农民依此能获取地租收益，保障了农民的财产权益。它对农村的社会保证体系的建立发挥不可替代的作用，据此形成的良性循环必然加快建立两种产权，一个市场的改革步伐。
关于农村宅基地，1982年2月13日国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》。这个条例规定严禁买卖、出租或非法转让建房用地，提出要统一规划，合理布局，控制用地，并对建房用地标准的制定和管辖作了原则性规定，规定了审批权限制度等。北京市人民政府89年发布了《加强农村村民建房用地管理的若干规定》对每户建房的用地标准做出细致规定，近郊区和远郊区人多地少的乡村，每户最高为0.25亩，其他地区的，每户最高不超过0.3亩，1982年以前的宅基地每户最高不超过0.4亩，对超出部分，由集体经济组织给予调整。1997年年底，北京市政府再次修订上述规定，增加了村民建房用地确需占用耕地的，要缴纳耕地占
用税，占用菜地的，还要按规定缴纳新菜地开发建设基金。新农村建房用地原则上在原址解决。农村居民宅基地使用权的取得、行使和转让也要依据国家的法律法规最终实现保护。按照2004年的《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民每户只能拥有一处宅基地，面积不能超标，村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，涉及占用农用地的，要依照土地管理法第44条的规定办理审批手续。出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。收回了1988年土地管理法规定的乡级政府的审批权。而且将村民住宅用地使用农地的审批纳入建设用地严格的审批程序中。
立法总是在经济发展的推力发生改变并反作用于经济生活。2004年我国不仅对土地管理法进行了第二次修正，而且，国务院还发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”这明确了集体建设用地允许流转的改革方向。各地对此积极相应，着手对农村集体建设用地使用权的流转正在进行各种尝试。以地方政策合法规的方式，允许农村集体建设用地有条件地进入一级市场，出让、出租、转让和抵押其使用权，这是对国务院上述决定的具体化、规范化。为城乡土地统一管理、建立“两种产权、一个市场”奠定了基础。目前的试点工作已从沿海地区向内陆地区扩展，出现了越来越多的地方性规范性文件。尽管有些问题依旧还在争论，但开放试点的地区是越来越多，对地区经济发展的影响力也在增强。客观上它对于整个国家的政策和立法层面，对于国家土地法律制度改革发展具有现实的和方向性的意义。对此我们应当给予足够重视。
2007年3月颁布的《物权法》从用益物权的层面，对农村建设用地使用权、宅基地使用权等做出规定。在物权精神的引领下，随着农村经济的蓬勃发展，我们对新的法律制度有充分的信心就像我们对国家的经济发展前景所满怀的信心一样，虽然道路曲折，漫长，但前途是光明的。以下对集体建设用地和农民宅基地这两个问题进行探讨，以期律师同行共勉。
一、农村集体建设用地的相关问题
首先看农村集体建设用地使用权取得的法定条件或途径主要有以下四种：
1、乡（镇）村公共设施、公益事业基本建设用地；
2、农村兴办的乡（村）企业或联营企业用地；
3、根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许使用的农村土地；
4、农民宅基地。
根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是法定的使用农村土地的形式，但是实践中的做法以及目前地方性法规的出现已经打破这一局面。
通过农村集体建设用地使用权流转实现对其土地实际拥有使用权。农村集体土地常见的流转形式有：
1、以建设用地使用权为条件的入股、联营
一般指在符合土地利用的总体规划前提下，集体企业土地所有者（或使用权人）将集体土地使用权作价，与他人（非农法人组织或个人）联营，由联营企业使用集体土地，而农民集体经济组织一方则以此换取股东的相应利益。
2、以集体建设用地使用权为条件的房屋出租
此种情况多是农村经济组织一方自行申报用地建设的手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此作为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，承租年限较长，一般期满后续租，租金交付变化不大。每年交少量租金，租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房的一方腾退房屋，交还场地使用权。
3、以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转
农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地过户到自己名下。
4、农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算导致集体建设用地使用权流转的。
5、城中村改造中与他人联建房屋，土地性质未发生征地国有的集体建设用地使用权流转。
6、地方性法规允许的集体建设用地公开招、拍、挂所发生的流转。
当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是在新建、改扩建后的房屋租赁时应注意：
（1）只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可生效履行。
（2）合同履行前期出资方的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题。
（3）处理不同地区的业务时要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜。
其次，关于集体建设用地使用权流转应注意的趋势问题
1、集体建设用地使用权流转的争议问题
目前集体建设用地使用权流转的问题仍处于地方试点阶段，依旧存在争议。持肯定意见的主要基于如下理由：
1）现行有关集体建设用地控制的政策和法律是以计划经济体制下农村土地的静态管理模式为背景制定的，在农村土地市场日益活跃的今天，这一立法政策已显得过于僵化，国有土地使用权和集体土地使用权应平等对待，两种产权应平等进入市场。时下，不少地区已经进行集体建设用地出让和转让。建设用地使用权流转制度不限于国有土地已经成为趋势。
2）土地是禁止流转的客体，土地使用权则不属于禁止流转的客体。应当允许集体土地所有权主体在自己的土地上设定类似于地上权的建设用地使用权，否则，物权的内容不完整。国家从农民集体征收土地过程中所作的补偿和国家在出让土地使用权过程中从经营者那里得到的对价利益是不等的，后者远高于前者。两者间的差额利益理所当然地应当归农民所有，因为，农民集体是土地的主人，不能因处分上的转折而剥夺农民利益；
3）对于农民集体所有的存量建设用地或经批准由农用地转化而来的建设用地，与其让国家征收后再出让，不如让农民集体直接出让。这样更经济，可以提高效率，也不至于产生地价的垄断；
持异议者的主要理由有两点：
1）我国虽然有着广泛的土地资源，但是可以利用的农用地极为有限，它负担着中国十几亿人口的生存。应十分珍惜、合理利用农业生产用地，尤其是耕地。必须加强农用地资源的管理，切实保护耕地。严格限制农用地转化为非农用地。
2）土地资源稀缺。土地资源属于自然资源。与其它资源不同，土地资源除了围海造田、造地等因素之外，不可能再生。农地一旦转化为建设用地，形成地表、地上或地下的建造建筑物、构筑物及其附属设施后，很难回复原状，具有不可逆转性。因此，只能由国家垄断土地使用权出让的一级市场。据此，根据规划以及社会公共利益，确实需要将一部分集体所有的农用地转化为建设用地，确实需要将集体所有的存量建设用地进入土地市场加以利用的，应当由国家通过征收途径移转土地所有权，再由国家出让土地（建设用地）使用权。
笔者的看法是两种观点各有长短。第一种意见强调要改革制度这无疑是正确的，但还应当考虑土地收益如何归属农民，怎样更切实保证农民流转土地使用权后的生活状态良好，在制度上，立法层面上要有所体现，如果表面归属农民，但被集体经济组织实际操控、挪用，农民本身的权益如何实现？如果流转收益分发个人，如何防控农民的短期行为带来的危害。第二种观点偏重城市建设规划的国家属性，忽略了其法制性和人民性。只相信国家有关部门的管理职能，忽视农村集体经济组织和农民作为权利主体的权利，容易纵容对农民的巧取豪夺。也是忽视人民群众对国家经济发展规划的参与与监督。必须考虑农村社会保障体系的建立问题，同时结合国家的统筹规划及城市发展需要，逐步地使农村建设用地使用权流转法制法、科学合理化，要充分照顾农民作为土地所有者的权益，做到取之于农民又益于农民，而不是以牺牲农民利益为代价地扩大、发展城市。可以考虑在经济较发达地方，在城市统一规划的前提下，在保护基本农田严格区分土地性质的前提下，把农村集体建设用地直接推向一级市场，让农民成为最大的获益者。
2、目前集体建设用地流转的地方性规范文件
（1）安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法
（2）池州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法
（3）池州市农民集体所有建设用地使用权流转试点方案
（4）安徽省国土资源厅关于贯彻《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》有关问题的通知
（5）广东省集体建设用地使用权流转管理办法
（6）江门市农村集体建设用地使用权流转管理暂行细则
（7）中山市农村集体建设用地使用权流转管理暂行办法
（8）东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法
（9）关于《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》的若干释疑（10）关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知
（11）顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法
（12）河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见
（13）济源市农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法
（14）许昌市魏都区集体建设用地使用流转管理试行办法
（15）南京市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）
（16）苏州市关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见
（17）大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
（18）临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
（19）关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见
（20）湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法
（21）衢州市人民政府办公室关于市区农村集体非农建设用地使用权依法流转的意见（试行）
（22）北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法
（23）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法
（24）江油市农民集体所有建设用地使用权流转暂行办法
（25）泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法
（26）陕西省商洛市《集体建设用地使用权流转工作意见
（27）昆山市农村集体存量建设用地使用权流转管理实施意见
（28）昆山市集体建设用地使用权抵押贷款登记的实施意见
（29）甘肃省庆阳市国土资源局集体建设用地流转管理办法
（30）河北省农村土地承包管理条例
以上规定一般是地方政府发布，属于创设性的、地方性的规范文件，各地方法规规定的集体建设用地使用权流转具有下列共性内容：
⑤规定了流转的程序要求。即拟流转土地所属的集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意流转。
3、集体建设用地使用权流转的原则
根据国家关于土地管理和农地管理的法律法规及国土资源管理部门的一系列规范性文件，对农村集体建设用地的流转应当遵守以下原则：
（1）农村集体建设用地必须在规划控制下依法取得，严禁农地搭车入市。
（2）要坚持统一管理。建设项目用地变为国家和集体多元供地，但交易的确认和审批及管理必须统一到国土部门，严禁土地黑市。
（3）合理分配土地收益的原则。在农村集体建设用地直接入市后，政府可以通过设立土地增值税和土地交易税来实现资金的收取。
（4）要扼制地方政府盲目追求经济发展，乱占滥用农村集体建设用地，造成大量农民失地。
二、关于我国的宅基地使用的问题
我国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《土地管理法》等法律规范所组成的。我国现行《土地管理法》第62 条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准“。与1988年《土地管理法》第38条相比，现行土地管理法对农民宅基地实行的制度是：
第一实行“一户一宅”；
第二农民建住宅用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划；
第三涉及占用农用地的必须先行办理农用地转用的审批手续；
第四宅基地的审批权限统一定为县级人民政府；
第五规定以户为单位分配宅基地的原则。
根据《土地管理法》第62 条的规定，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。不是宅基地所在农村集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。该条同时规定，出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
依现行法律规定，农民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法要办理农用地转用审批手续。
农村宅基地使用权的特点:
1、权利主体特定性：农村村民享有宅基地使用权。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。目前国家法律禁止买卖或非法转让农民宅基地。
2、权利行使由法定限制：根据《担保法》第三十七条规定：宅基地使用权不得抵押；根据《土地管理法》第六十二条规定：农村居民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的不予批准。宅基地使用收益和处分时受到严格的限制，宅基地使用权不得单独转让，如果符合转让条件的，只能在集体经济组织内部转让而不得转让到外部成员。
3、宅基地使用权带有福利性：农村居民取得宅基地是无偿的，根据符合条件的经申请分配取得，国务院关于减负政策前，曾对宅基地的使用费规定了本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，实行“村有、乡管、银行专户”制度，超标用地需要交费，对级差高的地段也要视情况收费，国务院《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》发布后取消了收费，因此农村宅基地
的审批无须再收费。另外，对农民宅基地没有使用期限制，其家庭成员可以长期使用。
4、农村宅基地使用权不能收回，法律严格限制收回、严格重新分配的条件。遵循“一户一宅”原则。
关于宅基地使用权流转的争议问题
目前关于宅基地使用权可否转让存在理论争议，尚无定论。
赞成转让的其理由主要是：
1)农村住宅法律制度以及农村宅基地使用权制度，是计划经济的产物，有着浓厚的历史烙印，这种制度已经不符合社会主义市场经济体制的要求，与目前的社会主义市场经济体制不相适应，不适应农村产业结构调整的客观要求，不利于改善农民生活。
2)农民建造的住宅所有权属于农民，农民应有权对自己的财产自由处分，从而增加农民的融资渠道。基于房地的不可分性，转让房屋的同时也就意味着转让了宅基地的使用权。应当允许宅基地使用权流转。
3)应当支持城乡人员双向流动,提高农村土地的利用率。
4)宅基地自由转让是我国城市化进程的客观需要。
反对的主要理由：
1)是否开禁农村宅基地使用权是一个立法政策问题，不能仅求诸物权法理。
2)时下农村的社会保障制度与城市不同。城市的社会保障依赖于一定的资金，而农村的社会保障依赖于集体所有的土地，不能简单地将宅基地使用权看成单纯的物权，还应当看到它对农民的生存保障作用。是否允许宅基地使用权流转
的根本在于社会保障机制的建立与否。为确保农民的基本生存，维护社会稳定，根据现阶段农村的社保现状，不应允许宅基地使用权转让。
笔者认为前一种说法理论上是对的，后一种说法更多地考虑到农村社保体系的现状。在我国经济发展不平衡，差异很大的情况下，要保证法律制度的统一，也要以点带面，条件成熟的可以采取地方法规的方式解决。前提是要符合国家法律要对地方立法给予一定的空间。
目前地方性规定尚未允许宅基地使用权流转。目前作为国家法律允许流转的是同一集体经济组织内部成员间的转让。对于城镇居民通过继承取得房屋的，其宅基地使用权的处理无统一规定，实际中的做法业不尽相同。
宅基地使用权纠纷的处理
宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就其欲建房屋下的土地的使用权所产生的土地使用权的确权纠纷和侵权纠纷。
处理程序是：协商解决、行政解决、诉讼解决。其中，行政解决是起诉的前置条件。
1）协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”据此规定，当事人之间发生的宅基地使用权确权纠纷，可先通过协商的方式加以解决。因为就宅基地使用权而言，本质上是当事人所享有的一种民事权益即用益物权。当事人自可以通过协商对其权益进行处置。该协商程序不是必经前置程序，当事人可以不经此程序而直接进行行政解决程序。
2）行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或
者县级以上人民政府处理。”所以，当事人之间的宅基地使用权确权纠纷，必须经过请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。《土地管理法》这样规定的立法宗旨是宅基地使用权确权纠纷属于当事人对于宅基地使用证存在着界限不明确；或界限重合；或双方均无宅基地使用证的情形。这种情形只有经过乡级人民政府或者县级以上人民政府依法处理，逐一确权。这本质上是行政机关在行使宪法和法律赋予的行政权，人民法院自不应越俎代庖，以司法权代行政权。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理
3）诉讼解决。根据《土地管理法》第16条第3款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。” 这表明当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果当事人一方或者双方对政府的处理决定不服，可以依照《中华人民共和国行政复议法》的规定申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起三十日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。
总之，农村集体建设用地问题政策性很强，法律制度有待进一步建立健全。律师在涉及这类农地的法律问题时，应该全面了解和理解法律法规，注意地方性规范文件，将原则性和灵活性要有机结合，以取得事半功倍的效果。
农村土地使用权转让合 同 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
农村土地使用权转让合同出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为 __________平方米，该土地长___________米，宽__________米， 东邻___________________,西邻___________________，南至 ___________________________________，北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。
四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用 等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。 七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。 甲方(签名)： ________年____月____ 日 乙方(签名)： _______年____月____ 日
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement
农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任
转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日
农村土地使用权流转合同 甲方：XXX县XXX社区居民委员会（以下简称甲方） 乙方：（以下简称乙方） 按照中央、省、市、县、镇党委、政府关于做好农村土地使用权合理流转工作的要求，以穏定和完善家庭承包经营为基础，充分结合双层经营体制，把土地承包经营期延氏30年不变落实到具体地块，这是土地使用权流转的基本前提。在此基础上建立农村土地使用权合理流转机制，切实维护甲、乙双方的合法权益，保障和促进农村经济的发展，根据国家有关法律法规和政策的规定，经甲方村委员会议事会讨论通过（甲方议事会会议记录见附件一），甲方同意将本村土地使用权以租赁的方式转让给乙方经营（所涉本次土地流转各村民小组、所涉及农户的同意书见附件二），本着平等互利的原则，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议： 一、土地流转方式：釆取农民自愿，出租方式。 二、土地流转用途：涉农项日及产品生产、销售等合法经营项日 三、流转土地现状：集体，坐落方位：具体界至以草图及界桩为准（详见附件 三）0上述土地总面积亩（其中公摊面积亩），具体土地面积以实际丈量为准，丈量清单及各村民小组、各农户各自的面积详见附件四（土地使用权流转农户、面积明细清单）。 四、土地流转时限：转让时间在不超过第二轮延包剩余时限的基础上从年月日起至年月日止。 五、土地流转费用：每亩每年由乙方交给甲方500公斤大米，共计每年应交大米公斤。并按此折算成现金支付，大米均以本地每年市价的屮等普通大米价折合现金。大米单价保底2.6元/公斤，若当年9月30日市场大米单价超过2. 6 元/公斤，以市场中等价计算租金。 六、付款方式及时间：1、先付款后使用，租金每三年递增5%,每年交款时间为5月 31 LI前，逾期按廿加收滞纳金万分之五：2、甲方必须保证租赁土地由以上给乙方，待实际丈量确定后亩数与金额，乙方预缴土地租金6万元整（作定 1 / 4 金，待正式土地面积、金额确定后此款即转为第一年租金，多退少补），若甲方不能按合同执行，甲方将支付乙方10万元违约金；若乙方违约，则违约金不退。第一年租金支付方式、金额： 七、费用承担：乙方只支付租金，甲方不得再收取其它任何费用。但乙方在经营期
农村非耕地使用权流转（转让）合同 [ ]土让字第号 转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村非耕地（四荒地）使用权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其位于乡（镇）村组亩非耕地（四荒地）使用权转让给乙方从事。 二、转让期限 转让的非耕地（四荒地）使用权为长期转让。 三、转让价格 转让非耕地（四荒地）使用权的转让金为元人民币。甲方相关非耕地（四荒地）使用地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为元人民币（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为元人民币（大写：）。 四、支付方式和时间 乙方采用现金方式一次支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为年月日。 五、非耕地（四荒地）使用权的交付时间和方式
甲方于年月日将转让非耕地（四荒地）使用权的土地交付乙方，交付方式为实地一次性全部交付。 六、非耕地（四荒地）使用权转让和使用的特别约定 1、转让非耕地（四荒地）使用权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方依约获得非耕地（四荒地）使用权后取得新的承包关系。 4、乙方获得非耕地（四荒地）使用权后，依法享有该土地的使用、收益、转租、自主组织生产经营和产品处置权等权利。 5、甲方在签订合同后应当保证其家庭成员不得干涉双方在合同中约定的任何权利义务，因此给乙方造成损失由甲方和其家庭成员共同承担连带责任。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为转让总价款的20﹪。 2、如果一方违约给对方造成经济损失时，除支付违约金之外还应当加倍支付赔偿金。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按以下方式解决： 1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解。 2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、生效条件
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 农村土地使用权转让合同 正式版
农村土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 转让人：_____(以下简称甲方) 受让人：_____(以下简称乙方) 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权;本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。 1.总则 1.1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房
地产转让管理规定》、《_____》及其它有关规定，参照国内和_____市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_____号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_____。 1.2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_____与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”(以下简称“出让合同”)。 2.双方法律地位及有关文件 2.1 甲方系经国家批准成立，负责 _____土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。 2.2 乙方系经_____国政府批准成立，从事生产经营_____的经济实体，具有
集体土地使用权证明书 篇一：集体土地使用证明 证明 图号：，地号：，用地面积，建筑占地：，现提供给 特此证明 年月日 篇二：土地使用权属证明 土地使用权属证明乡(镇) 村 申请人性别出生年月婚否 现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位现有住宅(处) 占地面积(平方米) 申请 理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点 (村内外) 旧宅基地新划 宅基地 申请面积 (平方米) 东西长米耕地平方米 折合平方米其中：
南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至 平面图比例尺：1：500 村民代表意见年月日 村委会意见 (盖章) 年月日乡镇政府意见 (盖章) 年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见 (盖章) 年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府 批示 (盖章) 年月日 批准文号：沧政农宅字[200 ] 号 农村建房宅基地 申 请 书 县人民政府制 说明 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村
民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。 申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。 农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡(镇)政府。 申请书封面批准文号，由批准机关填写。 此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。 申请 沧县国土局： 土地所： 我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。 附：现有宅基地情况一览表 内容 处数持证人(现居住者) 审批文(证)号面积(平方米) 第一处
农村集体土地使用权流转模式 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的，农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转，而且农村集体土地流转的方式有多种，可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢？下面就给大家介绍一下。 ▲一、农村集体土地使用权流转模式 ▲1、互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
▲2、交租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 ▲3、入股 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 ▲4、宅基地换住房，承包地换社保 以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，
为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标
为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确
农村土地使用权流转合同 甲方（出让方）： 乙方（受让方）： 为了促进农业和农村经济结构调整，提高土地使用效益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其他有关法律法规的规定，本着公平、平等、自愿、互利有偿的原则，经双方充分协商，达成如下一致意见： 一、流转标的 甲方同将其承包经营的位于县镇村组土地亩，土地的承包经营权流转给乙方从事生产经营。 二、流转土地方式、用途 甲方采用出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。 三、土地承包经营权流转的期限和起止日期 双方约定土地承包经营权流转期限为年，从年月日起，至年月日止。 四、流转土地的种类、面积、位置 甲方将承包的田地亩，流转给乙方。 五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间 （一）乙方同意每3年月日前付清，按田元/亩，合计元流转价款支付给甲方。
六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于年月日前将流转土地交付乙方。 乙方应于年月日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为。并由双方指定的第三人予以监证。 七、甲方的权利和义务 1、如遇国家建设（或其他原因）流转该土地，土地流转在合同期内如遇相关赔偿费：土地种植作物归乙方所有，土地赔偿归甲方。 2、协助乙方按合同土地经营权，合理、环保正常使用土地协助解决该土地在使用行使产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方的正常生产经营活动。 3、不得将该土地在合同规定的期限内再流转和随意涨价。 八、乙方的权利和义务 1、按合同约定流转的土地使用必须在国家法律、法规和政策允许范围内，享有从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。 2、如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，乙方所承包土地上的种养殖及设备归乙方所有。 3、按照合同规定按时足额缴纳土地流转费用及补偿费用，不 得擅自改变流转土地的用途，不得荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。 4、流转期满3年之后，租金可依据当时、当地市场物价、随
YOUR LOGO 集体土地使用权转让合同范本正 式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民
币一次性支付给甲方。 六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使
用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复
农村土地使用权转让合同 出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于____________________________________________，土地 面积为__________平方米，该土地长___________米，宽__________米，东邻___________________,西邻___________________，南至___________________________________，北至___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年_____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月 _______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。 四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违约。
一、农村土地使用权转让的期限 集体土地承包转让年限最长为30年。 《农村土地承包法》第二十条规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 二、农村土地转让与转包有何区别 农村土地不能转让，我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权；也不能随意改变所属耕地的用途，因特殊情况确需征占自己所有耕地时，也必须经国家有关部门批准。既然不能转让，那土地转让和土地承包的区别也就无从说起。 至于土地转包法律是允许的。土地承包法》第十条规定，“国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。”《土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案；对于转让行为，需经双方签定书面合同，并经发包方同意。 三、国有土地使用权出让的最初年限为多久 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1、第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 2、第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 3、第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 4、第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 5、第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
集体土地使用权租赁注意事项 随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。 一、集体土地使用权租赁的程序 1、与土管部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。 2、在合同签署后，15日内由承租人到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。 3、登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 二、土地使用权租赁不需要政府批准 土地使用权出租，不涉及土地所有权、使用权的变更（土地的产权不变）。因此，土地使用权出租不需报人民政府批准，土管部门批准后可直接进行注册登记。 三、须符合政府规划布局 通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。 四、使用权的限制
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（用于建厂房、住房等）；但是，经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移的除外。 五、对外出租限制条件 集体土地对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的（比如：学校、影院、农机站、供销社、福利院等。）或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。 六、无效合同的情形和后果 【无效合同的情形】 除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权（经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移）的行为外，其他租赁行为均无效，双方签订的合同也无效。 【无效合同的后果】 1、擅自将集体土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 2、未通过合法方式取得集体土地使用权的企业和个人，一旦合同被认定无效，兴建的厂房等设施也会被认定为违章建筑而得不到补偿。 七、充分利用现有的法律规则防范风险 对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险： 1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
农村土地使用权流转合同 出让方甲方： 受让方乙方： 为了促进农业和农村经济结构调整，提高土地使用效益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中共四川省委、中共四川省人民政府关于做好农村土地使用权合理流转工作促进农村经济发展的意见》中的有关规定，经甲乙双方协商，甲方将本集体的土地转让给乙方，并达成以下协议： 一、土地流转方式：土地使用权转让。 二、土地流转用途： 乙方将流转来的土地作为县人民政府招商引资项目《》项目的基地及配套设施建设。 三、土地流转的范围、数量及土地性质： 甲方转让土地共计亩，东至，南至，西至，北至其中：田土亩田坎、土埂、沙函、沙坑；坡地亩。后附简易图示法表明四方边界 四、土地流转期限： 甲方土地转让给乙方的时间从2013年12月01日起至2026年11月日30止，计13年。 五、土地流转费用给付方式：
乙方在双方合同签定后三日内将土地流转费用以现金方式支付。乙方一次性支付甲方13年按2200元/亩/年。共计人民币元。 六、甲方土地流转的权利和义务： 1、甲方有权监督乙方按时足额交付土地流转费用。 2、甲方不得阻挠乙方施工、建设和生产经营管理等活动，不得损害乙方的人、财、物。若甲方阻挠乙方施工、建设和生产经营及管理活动，致使乙方造成损失的，所受损失由甲方负责全额赔偿。 3、乙方招聘员工时，在同等条件下可优先考虑甲方人员，但必须服从乙方的工作安排、管理、调动，一切按本公司规章执行。 4、甲方在合同签订之日起10日内将该土地和相关土地1:500 红线图交付乙方。 5、未经乙方允许，甲方不得进入乙方场内。 6、甲方必须配合乙方搞好周边的治安，确保乙方正常经营。 七、乙方土地流转的权利和义务： 1、乙方需按时足额交付土地流转费用。 2、乙方有权利在所流转的土地上进行根据需要自行建设相关配套设施。 3、不得擅自改变土地的用途，不得随意弃耕、抛荒，不得从事掠夺性经营。 4、乙方在转包期内，将转包合同约定期享有的部分或全部权利转包给第三人，需要经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。 5、乙方生产须达到环保要求。