土地增值税讲义
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税，属于行为税类。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称?条例?），并于1994年1月1日起在全国实施。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称?细则?）于1995年1月27日发布实施。
一、纳税人、征税范围
（一）土地增值税的纳税人
根据条例、细则以及国税函发“1995”110号文件的规定，土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构、外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。
其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；第四，不论部门。只要有偿转让房地产取得收入，都是土地增值税的纳税人。（二）征税范围
1、凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。（细则）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：
（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税（例如出让土地、房地产出租的行为）。出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。房地产是否转让要以其权属是否发生实质性变更为准。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。
（三）常见问题
1、对转让国有土地使用权同时转让地上花草树木的收入是否征收土地增值税？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称?《条例》?）规定：?转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。??花草树木?属于土地附着物，转让国有土地使用权同时转让地上花草树木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。需要注意的是，单纯转让花草树木而未同时转让国有土地使用权的行为属于增值税征税范围，不属于土地增值税征税范围。
2、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函“2007”645号）的规定，土地使用者转让或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
3、以土地换房屋是否需要缴纳土地增值税？
根据《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发“1999”087号）的规定，纳税人以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。
4、对转让经营性公墓是否征收土地增值税？
转让经营性公墓一般不涉及国有土地权属的转移，因此对转让经营性公墓的行为不征收土地增值税。
5、对房地产抵押行为是否征收土地增值税？
房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。
6、、对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？
财税字“1995”48号文件规定：?对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。?但是，根据财税“2006”21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字“1995”048号文件关于暂免征收土地增值税的规定。
7、对合作建房行为是否应征收土地增值税？
合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；
什么是合作建房？（参考营业税规定）
8、对开发公司代建的房地产是否应征收土地增值税？
对开发公司代建的房地产不征税。代建房地产应以委托方名义立项，其土地使用权和开发产品所有权应归属于委托方。
9、房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
10、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？
国税函“2000”687号文件规定：?鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。?纳税人？纳税义务发生时间？计税依据？转让非100 ％股权是否征税？
11、对企业兼并（合并）是否征收土地增值税？
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字“1995”48号）规定：?在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。?
12、企业分立房地产权属变化（从分立企业到新设企业）是否视同转让？
省局意见：分立后股权结构未发生变化（投资人未变化且持股比例不变，即未增持也未减持）的不征税，发生变化的应征税。
13、将国有土地归还政府是否征税？
条例规定：?因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。?细则规定：?条例所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。?财税“2006”21号文件规定：?细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进
行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。?根据现行政策规定，对?因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权?应当免征土地增值税。对于非因?城市实施规划?或者?国家建设?需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。?城市实施规划?和?国家建设?的范围按财税“2006”21号文件规定执行。
14、政府的事业单位合并或划拨房地产权证变更是否视同转让？
不构成有偿转让，建议不征税。
15、国资管理部门对国有资产划拨房地产权证变更是否视同转让？
从国资管理的角度看，不构成有偿转让。但是从企业的角度看，应当视同有偿转让。我们建议不征税。
16、集体土地使用权上的房地产转让是否征税？
不征税。
17、转让别人的房地产是否征税？
应当将转让行为分解还原，并分别征税。例如张三转让李四名下的房产，可以视为张三为李四代销房产，也可视为李四先把房产转让给张三，张三再对外转让。具体认定时应根据具体情况确定。需要注意的是，转让行为被认定为非法的，不征收土地增值税。
18、在租用的国有土地上建造房地产转让的是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
19、转让地下建筑物是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
20、飞机跑道、码头泊位转让征不征？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
21、架空的管道、输送带转让征不征？
如果管道、输送带构成不动产，且与国有土地一并转让的，其转让收入应一并征收土地增值税。
22、销售房地产同时赠送电视、空调等电器的，在计征土地增值税时如何处理？
电视、空调等电器属于有形动产，不属于土地增值税征税范围。在计征土地增值税时，应当从转让收入中剔除电视、空调的价值（建议按买价确认），其成本费用中应同时剔除电视、空调的价值。
23、市民广场下的地下室转让征不征？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
24、开发商超规划多建的地下（层）或地上楼层转让是否征税？
最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。
25、对只转让房产，不转让土地的行为是否征收土地增值税？
土地增值税的实质是对土地增值征税，对房产增值不征税（新房视为无增值，旧房通过评估剔除增值），因此对只转让房产不转让土地的行为不征收土地增值税。
26、政府转让土地或房产是否征税？
理论上应征税。
27、个体工商户转让房地产是否征税？
按规定征税。
28、个体工商户将房产过户到个体工商户负责人的名下征不征税？
属于同一主体之间的权属变更，不征税。
29、个人独资企业将房产过户到投资者个人名下或者投资者为业主的个体工商户名下的，是否征税？
属于同一主体之间的权属变更，建议不征税。
30、外资企业及外藉个人转让房地产是否征税？
按规定征税。
31、土地增值税是否存在法定代扣代缴（代收代缴）义务？
目前没有法定代扣代缴（代收代缴）的规定。
32、财税字“1995”48号文件规定的?经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织?如何认定？（赠与不征税问题）
税法无明文规定的，请示省局后确定。（建议比照企业所得税的规定执行。）
33、非直系亲属继承能否不征税？
细则在规定继承不征税时，未对法定继承和遗嘱继承进行区分。但是根据继承法等相关规定，对非法定继承人继承房产土地的，除指定的赡养义务人外，均应按赠与处理，即应当按规定征收土地增值税。
二、转让房地产收入
（一）基本规定
房地产转让收入是指房地产的产权所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态（如现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券）、实物形态（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产）、其他形态（主要指无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等）等的全部价款及有关经济收益。
省局1号公告
（二）常见问题
1、房地产企业在土地增值税清算时，如何确认开发产品销售收入？
国税函“2010”220号文件规定：?土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。?
根据上述规定，在计算土地增值税时，税法有可能比会计提前确认收入，即需要调增应纳税收入。需要注意的是，在调增收入的同时，应当允许配比扣除与收入相对应的成本。如果调增的收入和成本与此后实际发生的收入和成本存在差异的，应当相应补征（退还）少征（多征）的土地增值税。
2、房地产企业代收费用是否应确认为收入？
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
3、房地产企业以开发产品安臵回迁户（拆一还一）应如何进行土地增值税处理？
根据国税函“2010”220号文件以及国税发“2006”187号文件的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房应当视同销售确认收入，其销售价格按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，房地产企业应将视同销售的金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
房地产企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
4、对房地产企业向购房者收取的违约金是否征收土地增值税？
对完成购房的购房者，因未按规定的期限付款等原因向房地产企业支付的违约金，房地产企业应当确认为转让开发产品收入，计算缴纳土地增值税。对未完成购房的购房者，因退房等原因向房地产企业支付的违约金，不属于房地产企业转让开发产品收入，不征收土地增值税。
房地产企业因销售房地产收取的分期付款（延期付款）利息、滞纳金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，比照上述原则进行处理。（按照省局1号文处理）
5、税法规定的视同销售情形有哪些？视同销售收入应如何确定？
税法规定的视同销售情形主要有：第一，根据细则以及财税字“1995”48号文件的规定，房地产企业以开发产品对外捐赠，除明文规定的公益性捐赠以外，应当视同销售征收土地增值税；第二，根据国税发“2009”91号文件的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；第三，根据国税函“2010”220号文件的规定，房地产企业将开发产品用于安臵回迁户的，安臵用房应当视同销售处理。需要说明的是，执行《企业会计准则》的房地产企业将开发产品用于债务重组、具有商业实质的非货币性资产交换（且交换资产公允价值能够可靠计量）等项目的，会计处理时应当确认销售收入，即税法与会计不存在差异。
对于上述视同销售项目，在计算土地增值税时应按公允价值计量原则确定相关开发产品销售收入，房地产企业应做相应的纳税调整。根据国税发“2009”91号文件的规定，视同销售收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?
6、房地产企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税？
房地产开发企业将开发的部分房地产用于对外出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
7、哪些情况下应对转让价格进行评估？
条例规定，对于纳税人隐瞒、虚报房地产成效价格的或转让房地产成效价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
细则规定：①房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。②隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。④隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。⑤转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
国税函发“1995”110号文件规定：对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。
8、对房地产企业向购房者收取的分期付款利息应如何进行土地增值税处理？
房地产企业向购房者收取的分期付款利息应并入转让开发产品收入计算缴纳土地增值税。如果房地产企业将分期付款利息冲减财务费用，在计算缴纳土地增值税时应当相应调增收入。（小企业会计准则）
9、车库或车位以租代售收入是否要计入房地产销售收入计征土地增值税？
不涉及权属转移的应认定为租赁，其收入不征收土地增值税，同时相应的成本费用不予扣除。
10、如以租代售车位开具的销售不动产发票，是否计入房地产销售收入计征土地增值税？
错开发票的应予纠正。
11、?售后返租?应如何确认收入？
房地产企业以?售后返租?方式销售开发产品，其实质是减少部分开发产品销售价格换取一定期限的开发产品使用权。房地产企业取得的?一定期限的开发产品使用权?属于取得经济利益。在计算征收土地增值税时，对以?售后返租?方式销售开发产品应当按照公允价值计量原则确认收入，即应将其取得的全部价款及有关经济收益确认为收入。相关经济利益难以确定的，应根据房地产评估价格确认收入。
12、如何确认房地产销售价格明显偏低？
?转让价格明显偏低?是指申报的房地产转让价格低于当月相邻相近同类房地产平均销售价格的10%。如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无上月平均销售价格的，税务机关可按评估价格判定其转让价格是否明显偏低。对以下情形的价格应视为公允价值，而不视为明显偏低：①法院判定的转让价格；②以公开拍卖方式转让房地产的价格；③政府物价部门确定的转让价格；④经主管税务机关认定的其他合理情形。
13、在计算土地增值税时，对关联交易是否应进行调整？
《税收征收管理法》规定：?企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。?国税发“2009”91号文件规定：?在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。?根据上述规定，对房地产企业因关联交易多确认或者少确认收入和扣除项目的，应当相应予以调增或调减。
14、分期收款的外币收入如何折合人民币？
依照细则规定，对于取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
三、扣除项目之一：取得土地使用权所支付的金额
（一）基本规定
取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式（协议、招标、拍卖等方式）取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。（二）常见问题
1、房地产企业取得土地使用权环节支付的契税能否加计扣除？
根据国税函“2010”220号文件的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，即允许作为加计扣除的计算。
2、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费能否计入地价扣除？
根据国税函“2010”220号文件的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。
3、成片受让、分期开发的土地如何分摊地价？
细则规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税函“1999”112号文件规定：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（注：可转让土地总面积的规定有问题，应去掉?可转让?，参见公共配套设施费的处理。）
4、不同类型房地产（指不同类型开发产品，下同）如何分摊地价？
同一房地产项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占全部建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称?土地成本?）。但是对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产实际占地面积占该项目全部占地面积的比例计算分摊土地成本。
房地产开发企业按销售收入配比扣除地价或者将同一地块人为划分为不同价格计算扣除地价的，在计算土地增值税时应按上述规定予以调整。
5、对房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？
根据财税“2006”21号文件的规定，对纳税人将土地投资于房地产企业应按规定征收土地增值税，因此，房地产企业可按投资环节的评估价（计征土地增值税时确认的公允价值）确定取得土地使用权所支付的金额。
财税“2002”191号文件规定：?以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。?因此，纳税人接受土地投资时是不能取得正式发票的。在申报扣除时，房地产企业可将土地评估报告和投资协议等文件作为合法有效凭证。
6、对非房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？
财税“1995”48号文件规定：?对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。?对于接受投资方如何确定取得土地使用权所支付的金额，存在三种不同的观点：
第一种观点：条例规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所?支付?的金额。因为接受投资方未?支付?，因此，取得土地使用权所支付的金额应确认为0。
第二种观点：如果投资环节免税，那么土地的计税成本应当延续，即接受投资方应当以前手（投资方）取得土地使用权时所?支付?的金额作为本方取得土地使用权所支付的金额。
第三种观点：对于投资环节的土地增值，税法规定是免税的，如果此后再对这部分增值征税，免税规定将失去意义。因此，接受投资方应按投资环节的评估价（计征土地增值税时确认的公允价值）确定土地使用权所支付的金额。
我们认为，第一种观点极不合理，会造成接受投资方税负畸高，因此不予考虑。第二种意见相对中庸，但也会让接受投资方为投资方享受的?免税?买单，使?免税?等同于?不征税?，造成税负的不合理转移。第三种意见符合税法原理且有利于纳税人，但也可能造成土地增值税大量流失。第二种意见和第三种意见各有利弊，综合各种因素考虑，建议主管税务机关应采用第二种意见。
7、对因企业合并、分立等资产重组活动取得的土地，应如何确定取得土地使用权所支付的金额？
对于在企业合并、分立等资产重组活动中发生的土地权属转移，如果前手已按规定缴纳土地增值税，那么后手可按取得土地时的评估价（计征土地增值税时确认的公允价值）确定取得土地使用权所支付的金额；如果前手免税或不征税，那么土地的计税成本应当延续，即接受土地方应当以前手取得土地使用权时所支付的金额作为本方取得土地使用权所支付的金额。
8、对纳税人从政府取得的土地返还款在计算缴纳土地增值税时，是否应当从?取得土地使用权所支付的金额?中扣除？
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付的土地出让金，减去因受让该宗土地政府以财政返还、奖励等形式支付给纳税人的经济利益后的余额予以确认。
四、扣除项目之二：开发土地和新建房及配套设施的成本
（一）基本规定
细则规定：开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称?开发成本?）包括：
1、土地征用及拆迁补偿费：含土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等）
2、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、?三通一平?“通水、通电、通路、平整地面”等支出。
3、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列入开发项目工程施工图预算内的各种建筑安装工程费用。
4、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共设施配套费：包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的支出。
6、开发间接费用：是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等）。
（二）常见问题
1、土地征用和拆迁补偿费在计算土地增值税时如何计算分摊至不同类型房地产？
细则规定，土地征用和拆迁补偿费属于开发成本。但是我们认为，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价。在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不应当将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目占用土地情况，分摊至房地产开发项目，并进一步分摊至不同类型房地产。
对于房地产企业以货币形式支付的土地征用及拆迁补偿费可直接确认为取得土地使用权所支付的金额，对房地产企业以开发产品形式（拆一还一）支付的土地征用及拆迁补偿费，可先预估价值计入土地使用权所支付的金额，待开发产品的公允价值确定后再对前期计入土地使用权所支付的金额进行调整。
2、房地产企业支付的拆迁补偿费是否应取得发票？
如果拆迁行为属于政府收回土地使用权行为（县级以上地方人民政府出具收回土地使用权文件或者土地管理部门报经县级以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具收回土地使用权文件），那么对被拆迁方取得的补偿收入应当不征收营业税。对不属于营业税征税范围的不需要取得发票，房地产企业以拆迁协议和相关自制原始凭证入账即可。
如果拆迁行为属于非政府行为（或者不能按规定提供前述文件），那么对被拆迁方取得的补偿收入应当征收营业税，房地产企业在支付拆迁补偿款的同时应取得正式发票。
3、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同项目（或分期项目）？
国税发“2006”187号文件规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
4、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同类型房地产？
同一房地产项目中建设的不同类型房地产应分摊的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共配套设施费、开发间接费用，应按以下原则处理：第一，房地产企业能够准确核算的不同类型房地产的开发成本应当直接归集至不同类型房地产；第二，纳税人未分开核算不能直接归集至不同类型房地产的开发成本，原则上按照不同类型房地产的建筑面积占总建筑面积比例分摊，纳税人因特殊情况（如某种类型的开发产品楼层较高、装修费用较大等原因）提出其他合理分配方案的，经主管税务机关核实后，可予以采纳。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
5、开发成本应避免?重复扣除?的情形有哪些？
如果土地的征用和拆迁补偿是由政府或他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再列入开发成本重复计算扣除。
如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的?熟地?，即已搞好?三通一平?，则前期工程费已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
如公共配套设施项目是由政府投资完成的，则纳税人在计算开发成本时不得扣除这一块支出。
如果纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应计入?开发间接费用?在此扣除。
6、纳税人申报扣除项目时，对扣除凭证有什么具体要求？
参照营业税细则规定：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；④不属于上述三种情形的，应提供合同、协议和其他自制原始凭证。
7、房地产企业申报的开发成本不实的，主管税务机关应如何处理？
细则规定：提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重臵成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
国税发“2009”91号文件规定，纳税人?申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的?可实行核定征收土地增值税。土地增值税的计税依据税为纳税人转让房地产所取得的增值额，如果纳税人申报的房地产开发成本明显偏高，则必然造成其申报的增值额明显偏低，即计税依据明显偏低。因此，对纳税人申报房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，应当纳入土地增值税核定征收范围。
国税发“2006”187号文件规定：?房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。?苏地税发“2011”53号文件进一步明确：?各市县地税局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。?
8、公共设施配套费如何计算扣除？
根据国税发“2006”187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、
幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
细则规定，房地产开发成本包括公共配套设施费，根据上述规定，建造公共配套设施发生的费用应当直接归集至房地产开发成本并分摊至不同类型房地产，而不需要作为独立开发产品核算归集成本、费用（包括占用的土地成本以及相关开发成本和费用等，下同）。但是我们认为，根据国税发“2006”187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于公共配套设施，应当先作为独立开发产品核算归集成本、费用，然后在计算缴纳土地增值税时分从两步进行处理：第一，先剔除按规定不得扣除的公共配套设施费；第二，将剩余可扣除的公共配套设施费中的不可售部分的成本、费用，用合理的方法分摊至不同类型房地产（分摊对象包括可售的公共配套设施）。
项目规划范围之外的公共配套设施，除合同明确约定以项目换土地的以外，其开发成本、费用一律不予扣除。
9、房地产开发企业建造的人防工程能否计入开发成本予以扣除？
人防工程的使用权和收益权无偿移交给业主的，按照公共配套设施费的规定扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给业主的，其相关成本、费用不予扣除。房地产企业缴纳的人防工程易地建设费准予扣除（不得加计扣除）。无偿移交给业主的要求：在当地主流媒体上公示；有无偿移交的协议。
10、房地产企业发生的售楼处和样板房装修费用能否计入开发成本？
对房地产开发企业售楼处等营销设施和样板房的装修费用，应计入销售费用，不得计入开发成本。
11、房地产企业销售装修后的房屋（不含样板房），其装修费用是否允许扣除？
根据国税发“2006”187号文件的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋（不含样板房），其装修费用可以计入房地产开发成本。
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出（即装饰后构成不动产的部分），可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装饰装修支出，一律不得作为开发成本计算扣除。
12、房地产开发企业发生的预提费用，能否计算扣除？
根据国税发“2006”187号文件的规定，房地产开发企业发生的预提费用不予扣除。根据国税发“2009”91号文件规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
需要注意的是，预提费用实际发生且取得合法有效凭证后，可根据支出项目按规定计入相关成本费用，并计算扣除。房地产企业发生的其他具有不确定性的支出，或者尚未实际发生的支出，或者尚未取得合法有效凭证的支出，按照上述原则处理。
13、房地产企业扣留的质量保证金能否计入房地产开发成本？
国税函“2010”220号文件规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此，在计算土地增值税时，对竣工结算后，甲方扣款，但乙方对该部分扣款已开具发票的，按扣留的质保金全额扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
五、扣除项目之三：开发土地和新建房及配套设施的费用
（一）基本规定
开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）包括销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按下列标准扣除：
房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内（注：我省规定为5%）予以扣除。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本的10%以内（注：我省规定为10%）计算扣除。
（二）常见问题
1、据实扣除利息需要具备哪些条件？
据实扣除利息支出应当同时符合以下条件：①能提供金融机构证明（金融机构出具的利息支出凭证）；②房地产企业从事房地产开发又兼营其他生产经营活动的，能够准确计算分摊各类经营活动的利息支出的；③房地产企业同时开发两个或两个以上项目的，能够按项目准确计算分摊利息支出。
对通过金融机构以外的其它融资渠道借款（譬如向单位拆借资金或向个人集资等）有利息支出的，视为无法提供金融机构证明处理。
2、房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用能否按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除？
根据国税函“2010”220号文件的规定，房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用可以按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除。
3、房地产企业既有金融机构借款又有其他渠道借款，但其金融机构借款利息支出大于土地成本与开发成本之和的5%的，利息支出能否选择据实扣除？
根据细则以及国税函“2010”220号文件的规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但其他渠道借款发生的不能提供金融机构证明的利息支出不得扣除。
4、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用能否同时适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除？
根据国税函“2010”220号文件的规定，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除。即选择利息支出据实扣除的，其他房地产开发费用只能按土地成本及开发成本的5%计算扣除。
5、对计入房地产开发成本的利息支出在计算土地增值税时是否允许加计扣除？
国税函“2010”220号文件规定：?土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。?因此，房地产企业发生的利息支出无论会计上如何进行处理，在计算土地增值税时都应当按照利息支出的相关规定进行处理，其计入开发成本的利息支出应当从开发成本中调减，不得列入开发成本加计扣除。
6、向金融机构借款发生的超标准利息支出能否据实扣除？
根据财税“1995”48号文件的规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
7、利用闲臵专项借款对外投资取得收益应如何进行处理？
根据国税发“2009”91号文件的规定，利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益应当冲
减利息支出。
8、据实扣除的利息支出如何计算分摊至不同类型房地产？
按规定允许据实扣除的利息支出，应当计算分摊至不同类型房地产。纳税人利息支出全部计入财务费用的，应按某一类型房地产土地成本与开发成本之和占该房地产项目总土地成本与总开发成本之和的比例计算该类型房地产应分摊的利息支出。纳税人利息支出部分计入财务费用，部分计入开发成本的，其计入财务费用的部分仍按上述方法计算分摊至不同类型房地产，其计入开发成本的部分可按会计核算的金额归集至不同类型房地产，但是纳税人未按《企业会计准则》的规定准确计算计入开发成本的利息支出的，应将计入开发成本的利息支出调整至财务费用中按上述方法一并计算分摊至不同类型房地产。
六、扣除项目之四：与转让房地产有关的税金。
（一）基本规定
与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、印花税（不含房地产开发企业缴纳的印花税，因其已在管理费用中列支）。
（二）常见问题
1、房地产企业记入管理费用的印花税，是否允许列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
财税“1995”48号文件规定：?细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。?
2、房地产企业缴纳的教育费附加，能否列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
细则规定：?因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。?
3、房地产企业缴纳的地方教育附加，能否列入与转让房地产有关的税金单独扣除？
苏地税发“1999”087号文规定：?对省政府开征的教育地方附加费（注：现已经改为地方教育附加），可比照教育费附加予以扣除。?
七、扣除项目之六：加计扣除
（一）基本规定
细则规定：?对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。?
（二）常见问题
1、非房地产企业从事房地产开发，能否享受加计扣除政策？
只要纳税人从事房地产开发，在计算土地增值税时，均可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
2、对直接转让土地的，能否享受加计扣除政策？
根据国税函发“1995”第110号文件的规定：?对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金（不得加计扣除）。对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。?需要注意的是，将生地变为熟地转让的，在计算其增值额时允许加计扣除的只限于?开发成本?，而不包括?取得土地使用权所支付的金额?。
八、房地产企业缴纳相关费用的处理
房地产企业在房地产开发过程中缴纳的相关费用有近百项，在清算土地增值税时，对这些费用应当如何进行税务处理，目前尚未有较为明确的税收政策规定。笔者认为，对房地产企业缴纳的费用，应当区分缴费主体、收费性质和收费环节分别进行税务处理。
（一）现行政策分析
根据土地增值税政策规定，房地产企业缴纳费用存在三种税务处理方式：一是计入开发成本并允许作为加计扣除的基数；二是作为期间费用处理；三是作为代收费用处理。对于开发成本和期间费用的范围，《土地增值税暂行条例实施细则》只是做了原则性规定，对于哪些费用应当计入成本，哪些费用应当计入期间费用，现行政策并没有一一列举。
笔者认为，因为《土地增值税实施细则》规定的开发成本和期间费用的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》的规定基本一致，所以对于房地产企业缴纳费用的税务处理可以进一步借助会计的规定来界定，即：根据会计规定应当计入开发成本的收费，税法原则上应当允许作为开发成本处理，并允许作为加计扣除的基数；根据会计规定不应当计入开发成本的收费，税法原则上应作为期间费用(或者营业外支出，下同)处理，不得单独计算扣除。但税法另有明文规定的除外。（二）税务处理建议
根据现行税收规定和会计确认成本的基本方法，笔者认为，对于房地产企业缴纳费用可按以下次序和方法进行土地增值税税务处理：
首先，区分房地产企业自营费用和代收费用。
所谓代收费用，是指实际缴费人是购房人而不是房地产企业，房地产企业向购房人代为收取并转交收费人的费用。目前常见的代收费用包括市政公用基础设施配套费、房屋维修基金、煤气建设费等等。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字“1995”48号)的规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
其次，区分有偿收费和无偿收费。
根据收费的性质，可将房地产企业的自营费用进一步区分为有偿收费和无偿收费。所谓有偿收费，是指收费单位向房地产企业提供实质性劳务的同时收取的费用，以及房地产企业向相关单位支付的补偿性费用，该费用可视为提供劳务的对价或者损失的补偿。所谓无偿收费，是指行政事业单位根据国家或者地方政府的有关规定，凭借其行政权力向房地产企业强制、无偿收取的费用。目前常见的无偿收费主要包括散装水泥基金、墙体专用基金、人民教育基金、防洪保安基金等等。考虑到无偿收费并不构成实体开发成本，因此，对于无偿收费应当作为期间费用或者营业外支出处理，在计算土地增值税时不得单独计算扣除。
最后，区分施工前收费、施工中收费和施工后收费。
对于有偿收费，根据其收费环节的不同，可进一步区分为施工前收费、施工中收费和施工后收费。第一，对于施工前收费，除税法明文规定可计入?前期工程费?成本项目的以外，其他施工前收费一般应当计入期间费用，如各类咨询费，招投标费用等等。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：?前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、?三通一平?等支出。?属于前期工程费的费用应当计入成本，并允许作为加计扣除的基数。第二，对于施工中收费，根据会计政策的规定，此类收费处于允许资本化的时间范围内，因此原则上应当计入开发成本，并允许作为加计扣除的基数，如工程监理费、白蚁防治费、检验费、试验费等等。第三，对于施工后发生的费用，原则上应作为期间费用处理，如价格认证费、模型费、房屋所有权登记费等等。（三）注意事项
一是自营费用与代收费用并没有明确的界限，目前真正意义上的代收费用仅有房屋维修基金等
个别项目。例如市政公用基础设施配套费实质上是向房地产企业无偿收取的，但是该费用显然包括在房价之中，在税务处理时习惯上作为代收费用处理。又如煤气建设费在理论上也可视为房地产企业自营费用，并计入开发成本。因此，对于代收费用的范围需要税法做出明文规定。
二是对于取得土地使用权环节缴纳的费用，应当计入?取得土地使用权所支付的金额?，并允许作为加计扣除的基数，如土地登记费、土地交易服务费、宗地地价评估收费等等。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函“2010”220号)的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。
三是对于企业缴纳的社会保险费，应当区分不同的用工对象，分别计入开发成本和期间费用；对于各类租赁费，应当区分租赁物的用途分别计入开发成本和期间费用；对于财务费用中的利息费用，应当按照现行税收政策规定进行税务处理，根据国税函“2010”220号文件的规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四是各类费用支出必须取得合法有效凭证并且实际已经支付，对于未取得合法有效凭证或者实际未支付或者减免的费用支出不允许扣除。
（五）现行规定（即将废止）
苏地税函“2011”81号：行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见下表：
九、税收优惠
（一）普通标准住宅
1、条例：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅，是指一般民用住宅。高级别墅、公寓、度假村等不属于普通标准住宅。
对普通标准住宅设臵这一起征点，主要考虑到从事普通标准住宅开发往往是投入大、收益小，有些项目甚至无利可图。因此，这一规定体现了国家的产业政策。
2、财税“1995”48号：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（增值率未超过20%的免税）。
（二）因国家建设需要而依法征用、收回的房地产
1、条例：因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
2、细则规定：?条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。?财税“2006”21号文件规定：?细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。?我们认为，根据现行政策规定，对?因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权?应当免征土地增值税。对于非因?城市实施规划?或者?国家建设?需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。?城市实施规划?和?国家建设?的范围按财税“2006”21号文件规定执行。
（三）个人销售住房
1、财税“2008”137号文件规定：自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、失效政策：
财税“1999”210号文件规定：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
细则规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。
财税字“1995”48号文件规定：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（四）企业兼并
财税字“1995”48号文件规定：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（五）合作建房
财税字“1995”48号文件规定：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（六）以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
1、细则规定：以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。（严格意义上不属于税收优惠）
2、对于继承，土地增值税政策未区分法定继承和遗嘱继承。
（1）法定继承：与遗嘱继承相对，又称无遗嘱继承，指按照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配份额进行继承的制度。其法律特征有：①法定继承是以一定的人身关系为前提，即依继承人和被继承人之间的婚姻、血缘关系而确定的。②法定继承人的范围、继承顺序和遗产分配份额，都是强制性规范，除由死者生前依法以遗嘱方式加以改变外，其他任何人都无权变更。
继承人范围有：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
（2）遗嘱继承：又称?指定继承?，是指继承开始后，继承人按照被继承人生前所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的一种继承制度。其法律特征有：①被继承人生前立有合法有效的遗嘱和立遗嘱人死亡是遗嘱继承的事实构成。②遗嘱继承直接体现着被继承人的遗愿。③遗嘱继承人和法定继承人的范围相同，但遗嘱继承不受法定继承顺序和应继份额的限制。④遗嘱继承的效力优于法定继承的效力。
遗嘱继承可以是法定继承人以外的其他人，由谁继承，由被继承人生前所立遗嘱决定，如果被继承人生前其法定继承人不履行赡养义务，而法定继承人以外的其他人却尽了赡养义务，使被继承人在生活上得以照顾，在精神上得以慰藉，被继承人生前立下遗嘱，指定尽了赡养义务的人（法定继承以外的）继承其遗产，是合法的，是受法律保护的。
（3）指定法定继承人以外的且未履行赡养义务的其他人?继承?的，应按赠与处理。
3、关于细则中?赠与?所包括的范围问题
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
夫妻之间视同同一主体。
直系亲属：生我的和我生的，不包括兄弟姐妹。
赡养人是指老年人的子女及其他依法负有赡养义务的人，包括：被收养人、具有抚养关系的继子女、父母已去世的孙子女、外孙子女等。因此赡养人属于被赡养人的晚辈直系亲属。兄弟姐妹的扶养关系以及长辈对晚辈的扶养关系，不适用赡养人有关政策。
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
第一节增值税法律制度 一、增值税的概念 增值税是指对从事销售货物或者加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人取得的“增值额”为计税依据征收的一种流转税。 2009年起我国增值税转型为“消费型增值税”。 二、增值税的征收范围 (一)、销售货物，是指在中华人民共和国境内有偿转让货物的所有权。包括电力、热力、气体在内。 举例∶甲为卷烟厂，生产卷烟批发给A批发商，甲是生产者要交纳消费税，销售卷烟交增值税，A批发商将烟批发给B零售商，A向B销售时需要交增值税，不需要缴纳消费税。B零售商将卷烟零售给消费者时，需要缴纳增值税。 (二)、提供加工、修理修配劳务又称销售应税劳务，是指在中国境内有偿提供加工、修理修配劳务。 举例：A企业委托B加工烟丝，委托方A为消费税纳税义务人，受托方B提供加工劳务，为增值税纳税义务人。 (三)、进口货物，是指进入中国关境的货物。对于进口货物，除依法征收关税外，还应在进口环节征收增值税。 提示：消费税的征收范围： 1、生产货物; 2、进口货物; 3、委托加工劳务。 (四)、视同销售 (1)将货物交付他人代销; (2)销售代销货物(手续费缴纳营业税); 案例：甲是一家服装厂，如果生产的服装直接销售乙，则直接按照销售额缴纳增值税，如果双方签订代销协议，协议规定按照零售额10%收代销手续费，甲服装厂于4月30日上午将一批服装交给乙商场代销，乙于4月30日下午全部销售给消费者，取得零销售额为117万元(含税)。在5月8日甲收到乙的代销清单，甲给乙开具了增值税专用发票。同时甲购进原材料的增值税发票上的金额为80万。 乙商场缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-117/(1+17%)x17%=0 甲服装厂缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-80 x17% (3)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但“相关机构在同一县(市)”的除外; 举例：A店将货物转移到本市的B店，不视同销售。 (4)将自产或委托加工的货物用于非应税项目; 举例：甲企业是刚材生产企业，将生产的钢材盖楼房，则自产的产品用于非应税项目，视同销售，需要缴纳增值税。 (5)将自产、委托加工或购买的货物作为投资; (6)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者; (7)将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费; (8)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 【解释1】视同销售行为发生时，应计算销项税额，其销售额的确定按照下列顺序：(1)当月同类货物的平均销售价格;(2)最近时期同类货物的平均销售价格;(3)组成计税价格。 举例：甲卷烟厂生产的同一种型号卷烟每包10元，将这种型号的卷烟无偿赠送给消费者。则卷烟厂的销项税额：销项税=销售额×17%=10/(1+17%)x17% 如果卷烟厂将特制卷烟无偿赠送消费者，则按照组成计税价格计算缴纳增值税。
国际市场营销学单项选择题及答案 单项选择题 1、一个国家生活必需品的市场潜量主要取决于（A ） A、人口规模 B、人口分布 C、人口增长率 D、人口结构 2、国际文化环境中最敏感的因素是（B ） A、语言 B、宗教C教育水平D社会组织 3、高科技产品的营销对下列哪个文化因素比较敏感（C ） A、语言 B、宗教C教育水平D文化要素 4、下列行为不属于政治干预的是（ B ） A、没收、征用和国有化 B、外汇管制 C、政治冲突 D、本国化 5、国际商业纠纷解决的途径有（B ） A、友好协商、谈判和诉讼 B、友好协商、诉讼、仲裁 C、友好协商、谈判、仲裁 D、诉讼、审判、仲裁 6、东道国“号召人民只买国货、反对进口、反对外国投资”等观念和行为是（A）的表现 A、民族主义 B、政局不稳定 C、文化分裂 D、经济主义 7、“宝洁公司设计了九种品牌的洗衣粉、八种品牌的洗发水”是消费者市场下列哪个特点的体现？（ A ） A、消费需求复杂 B、购买批量小 C、消费需求的流动性 D、非专家购买 8、根据美国对社会阶层的研究，（ B ）是私人别墅、游艇、游泳池、及名牌轿车的主要消费群体，是各阶层中购买力最强的。 A、上上层 B、上下层 C、中上层 D、中下层 9、下列商品中较适宜采用无差异策略的是（ B ）。 A．服装 B．粮食 C．鞋类 D．化妆品 10、把国际市场分成北美、拉美、非洲、亚洲、中东、欧洲等几大市场的细分方法是（A ）A．地理细分 B．行为细分 C．人口细分 D．心理细分 11、细分市场是由类似的（ C ）组成的。 A．产品 B．行业 C．消费者群体 D．企业 12、有利于了解和掌握不同国家在市场容量、消费水平、需求及竞争方面的不同特点的世界市场分类方法，属于（ B ） A.按照地理位置分类 B.按照经济发展水平分类 C.按照经济联盟分类 D.按照商品类别分类 13、最初级的国际市场进入模式是（ B ）。 A、直接出口 B、间接出口 C、契约进入 D、投资进入 14、最高级的国际市场进入模式是（ D ）。 A、直接出口 B、间接出口 C、契约进入 D、投资进入 15、在国际上，喜来登酒店进入目标市场国家一般采取何种方式（ D ）。 A、一般许可 B、特许经营 C、合同制造 D、管理合同 16、“巴黎水”矿泉水在法国的宣传点是营养健康，而在美国的消费者对矿泉水的营养健康不感兴趣，在产品不变的情况下，宣传点则改成“时尚饮料”。这种国际产品选择策略属于（ B ） A．产品和促销直接延伸 B．产品直接延伸，促销策略改变 C．产品改变、促销直接延伸 D．产品促销双向延伸 17、当产品处于（ C ）时，利润达到最大。
卖房如何计缴土地增值税 导读:本文介绍在房屋卖房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。但我国税法对个人转让房地产土地增值税方面出台了以下一些优惠政策。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免缴土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免缴土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免缴土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。而《财政部、
国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。” 根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。 一、能提供评估价格的计算方法： 土地增值税应纳税额＝[转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金]×适用税率 1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格； 2、“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除；
第五单元土地增值税 土地增值税的征税范围土地 增值税的计税依据土地增 值税的计算 土地增值税的税收优惠土地 增值税的纳税清算考点 01：土地增值税的征税范围 （★★★）（ P232） 1.土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。 【解释】土地增值税只对有偿转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。 2.个人出售住房 （ 1）增值税 ①在“北上广深”地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全额缴纳5 增值税；个人将购买年以上（含年）的 2 2 非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5％的征收率缴纳增值税；个人将购买年以上（含年）的 2 2 普通住房对外销售的，免征增值税。 ②在“北上广深”之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全5 额缴纳增值税；个人将购买 2年以上（含年）的住房对外销售的，免征增值税。2 （ 2）土地增值税 自 2008年月日起，对个人销售住房 11 1 暂免征收土地增值税。 （ 3）印花税
自 2008年月日起，对个人销售或者购 买住房 11 1 暂免征收印花税。 （ 4）个人所得税 个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税 。 【案例】 2019年 10月，王某将其在北京购置仅年的住房作价 1 500万元（不含增值税）销售给张某。其中：（1）出卖人王某应缴纳增值税（按照％的征收率全额计征增值税）、城市维护建5 设税、教育费附加和个人所得税；（ 2）买受人张某应缴纳契税。 3. 房地产的出租 （ 1）土地增值税 由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。 （ 2）契税 土地、房屋的出租，不属于契税的征税范围。 （ 3）印花税 转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人（不包括个体工商户）应当缴纳的印花税。 （ 4）增值税 出租人按照“租赁服务”缴纳增值税，同时应缴纳城市维护建设税和教育费附加。 （ 5）房产税 出租人应缴纳房产税，应纳税额＝不含增值税的租金收入× 12％（或 4％）。 （ 6）个人所得税 个人出租住房，以1个月内取得的收入为一次，按次征收。
注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义1 土地增值税纳税申报和纳税审核 一、土地增值税的基本规定 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让 房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税 （2）转让房地产过程中双方纳税情况 转让方：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税 承受方：契税、印花税 从2008年11月1日起 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个人销售住房暂免征收土地增值税
【例题1·多选题】（2008年）注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。 A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续 B.对外投资 C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心 D.向投资者分配利润 E.出租，但未办理相应产权转移手续 [答疑编号6496100101] 『正确答案』ABD 『答案解析』选项C公益性捐赠房产，不需征土地增值税。选项E出租，未办理产权转移 不缴纳增值税。 【例题2·单选题】（2009年）某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本为300万元）。对该项投资，正确的税务处理是（）。 A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税 D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税 [答疑编号6496100102] 『正确答案』C 『答案解析』纳税人以不动产投资，共担风险，不需缴纳营业税。房地产开发企业以其自 行开发的房产投资入股，缴纳土地增值税。 【例题3·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。 A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.房产所有人将房屋产权用于抵债的 D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的 E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的 [答疑编号6496100103] 『正确答案』CE 『答案解析』被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，免征土地增值税。个人之间互换自 有住房，免征土地增值税。 （二）税率：四级超率累进税率 二、土地增值税的纳税申报和纳税审核 计税依据：转让房地产所取得的增值额。
房地产业土地增值税讲义提纲 第一章基础部分 一、房地产行业的主要流程及涉及的税种 （一）房地产行业的主要流程 （二）房地产行业涉及的主要税种 二、房地产税制中存在的问题 第二章土地增值税 一、开征土地增值税的意义（略） 二、土地增值税的征税围和纳税人 （一）土地增值税的征税围 1、土地增值税征税围的界定（三个标准） 2、稽查过程中对若干具体问题的界定（10类） （二）土地增值税的纳税义务人 三、土地增值额的计算 （一）房地产转让收入的确定 （二）土地增值税扣除项目金额的计算 1、土地增值税扣除项目的相关法律规定 2、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义 第三章会计核算 一、土地增值税扣除项目中地价的核算 二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算
三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算 第四章稽查过程中需要注意的几种特殊问题 一、是否允许加计扣除20%的四种类型 二、土地增值税的计税单位如何辩析 三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题 四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略） 五、土地增值税的计算步骤与方法（举例） 第五章土地增值税的优惠政策 一、《条例》规定的减、免税容 1．《条例》规定的免征土地增值税的容 2．《细则》对《条例》免征土地增值税容的补充规定 3．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题 二、以房地产进行投资、联营的优惠政策 三、合作建房自用的优惠政策 四、企业兼并转让房地产的优惠政策 五、房地产交换的优惠政策 六、1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策 七、国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策 第六章土地增值税中有关房地产的评估 一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定 二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？ （一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因 （二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用 第七章土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合 一、土地增值税计税依据的核定
BT学院 2019税务师税一 ■ BT学院丨陪伴奋斗年华 主讲人：邓 琳
n 第一节 纳税人、征税范围和税率n 第二节 应税收入与扣除项目 n 第三节 土地增值税应纳税额的计算 n 第四节 税收优惠 n 第五节 征收优惠第七章 土地增值税
第七章土地增值税 土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物增值的部分征收的一种税。 【概念辨析】 1、上面框架说过，所谓增值，如果没有转让何谈增值？因此出租、自建房等不涉及产权转移行为，不存在交纳土地增值税的问题； 2、土地增值税的税率是我们听说过的“超率累进税率”，何谓超率累进税率，就是增值率超过一定的比例就用更高的税率，首先这4档税率需要记忆，其次，计算的时候直接用速算扣除系数计算，计算简单； 3、关于增值额的一些思考： （1）首先是收入，这是不含税收入（现在销售不动产和无形资产需要缴纳增值税） （2）扣除项目是固定的，做题严格按照这几步来走就行，一步一步的计算就不会出错
第七章土地增值税 假设是新的房地产转让，那就有5项扣除： ①取得土地使用权所支付的费用 ②房地产开发成本（主要是各种工程费用以及征地费用，如果是不得抵扣的增值税也需要记入开发成本） ③房地产开发费用（主要就是三费） ④与转让房地产有关的税金（城建税、教育费附加、印花税） ⑤其他扣除项目（给房地产企业的优待） 按照以上5个步骤走下去，基本不会出错 如果转让是旧房呢？扣除项目如何计算？ ①评估价格（重置成本价×成新度）或者购买发票的价格为基础计算 ②取得土地使用权所支付的地价款或出让金③按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳 的税金
土地增值税鉴证工作底稿填制培训 序 各位学员，大伙儿好！ 下面由我来为大伙儿介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。 本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项讲明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的要紧内容： 一、本讲义的要紧文件依据是：《涉税鉴证业务差不多准则》（以下简称“差不多准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》（以下简称“土增指导意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（以下简称“土增指南”）。 二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程治理各个时期的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，要紧介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。关于鉴证预备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程治理方面的内容，能够参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。 三、税协公布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范
本）（以下简称“工作底稿”）是依照土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员能够考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。 本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目差不多情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。 本次讲解以中税协公布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。中税协公布的40张工作底稿分不为：项目差不多情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。 中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证预备类工作底稿。关于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作打算等鉴证预备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，能够参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程。 四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为差不多案例，来讲解填写工作底稿和出具鉴证报
一、单项选择题 1．下列各项中，有关土地增值税征税范围表述正确的是（）。 A对转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税L无论是单独转让国有土地使用权还是房屋和土地一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围C．对转让房地产未取得收入的行为征税 D．对房地产的出租行为征税 2．下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（）。 A直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房 C．房地产评估增值 D．无偿赠与亘系亲属的房屋 3．下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。 A出让国有土地 B.转让集体土地 C．转让国有土地使用权 D．处于抵押期间的房地产 4．下列可以不征或免征土地增值税的有（）。 A某工业企业将办公楼转让给所投资的商业企业 B.个人之间交换的商铺 C．企业与个人之间交换的房地产 D以房地产抵债而发生房地产权属转让的 5．下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A与国有企业换房的外资企业 B．合作建房后出售房产的合作企业 C．转让办公楼的事业单位 D继承房产的子女 6．土地增值税的税率形式是（）。 A全额累进税率B超额累进税率 C．超倍累进税率D超率累进税率 7根据土地增值税的有关规定，下列关于取得土地使用权所支付金额的表述中正确的是（）。 A以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的土地出让金 C．以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D取得土地使用权所支付的金额指取得土地使用权支付的地价款 8．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A营业税、印花税 B房产税、城市维护建设税 C．营业税、城市维护建设税 D．印花税、城市维护建设税 9．按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）确定房产的扣除项目。 A税务部门估定的价格 B税务部门与房地产主管部门协商的价格 C．房地产评估价格