注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义1
土地增值税纳税申报和纳税审核
一、土地增值税的基本规定
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让
房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税
（2）转让房地产过程中双方纳税情况
转让方：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税
承受方：契税、印花税
从2008年11月1日起
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
对个人销售住房暂免征收土地增值税
【例题1·多选题】（2008年）注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租，但未办理相应产权转移手续
[答疑编号6496100101]
『正确答案』ABD
『答案解析』选项C公益性捐赠房产，不需征土地增值税。选项E出租，未办理产权转移
不缴纳增值税。
【例题2·单选题】（2009年）某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本为300万元）。对该项投资，正确的税务处理是（）。
A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税
D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税
[答疑编号6496100102]
『正确答案』C
『答案解析』纳税人以不动产投资，共担风险，不需缴纳营业税。房地产开发企业以其自
行开发的房产投资入股，缴纳土地增值税。
【例题3·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。
A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.房产所有人将房屋产权用于抵债的
D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的
E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的
[答疑编号6496100103]
『正确答案』CE
『答案解析』被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，免征土地增值税。个人之间互换自
有住房，免征土地增值税。
（二）税率：四级超率累进税率
二、土地增值税的纳税申报和纳税审核
计税依据：转让房地产所取得的增值额。
土地增值税筹划一般思路 来自: 互联网 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划： 一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。 二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。 （2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业
增值税纳税申报表解析 第一部分概述 一、背景情况 经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。近日，财政部国家税务总局下发了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税…2016?36 号，以下简称 36 号文件），其中包括《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。根据 36 号文件及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 14 号)、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016 年第 15 号)、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 16 号)、《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 17 号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016年第18 号)、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 19 号)等相关的配套文件。 本次纳入营改增范围的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，涉及纳税人户数多、行业广、业态复杂，税收制度设计上，既要考虑遵循规范的增值税税理原则，也要兼顾原有营业税政策的过渡；既要保证所有营改增行业税负只减不增，又要兼顾不影响财政体制；既要方便纳税人操作遵从，又要便于税务机关执行。在方方面面兼顾的前提下，税收制度上就必然安排了许多过渡性政策，同时也有许多制度上的尝试和创新。 为配合全面推开营改增试点工作，国家税务总局制发了《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税后增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告 2016 年第 13 公告，以下简称 13 号公告），对全面实施营改增后增值税纳税申报有关事项进行了明确。 二、公告适用范围 鉴于自 2016 年 5 月 1 日起，将在全国范围内全面推开营改增试点，13 号公告发布的增值税纳税申报表（以下简称申报表）适用于全国范围所有增值税纳税人。 三、申报表调整思路 以实现新旧税制平稳过渡，顺利推进营改增改革为原则，兼顾习惯性和适用性。即，考虑到原增值税纳税人已形成的申报习惯和征管信息系统的既有框架，保持原申报表基本结构和栏次不变；同时考虑到政策的适用性，通过申报表局部调整和增加附表的方法，与全面推开营改增试点相关政策规定相衔接。 四、纳税申报资料 （一）增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）纳税申报表及其附列资料包括： 1.《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》（以下简称主表）。 2.《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细，以下简称《附列资料（一）》）。 3.《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细，以下简称《附列资料（二）》）。 4.《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细，以下简称《附列资料（三）》）。 一般纳税人销售服务、不动产和无形资产，在确定服务、不动产和无形资产销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，需填报《附列资料（三）》。其他情况不填写该附列资料。 5.《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表，以下简称《附列资料（四）》）。 6.《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表，以下简称《附列资料（五）》）。 7.《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》（以下简称《固定资产表》）。 8.《本期抵扣进项税额结构明细表》（以下简称《进项结构表》）。
7.7.3技能点：土地增值税的纳税申报 习题与答案 一、判断题 1．土地增值税纳税人在纳税申报时提供扣除项目金额不实的，应由评估机关按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 ( ) √ 2.土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。( ) × 3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的10日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；契税的纳税人应在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。( ) × 二、单项选择题 1．下列各种情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（）。 A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.直接转让土地使用权的 D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 答案：D 2.下列哪种情况属于预征土地增值税的范围（） A.转让土地使用权的 B.转让二手房的 C.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的 D.以长期租赁形式出租房产的 答案：C 3.土地增值税是在房地产的（）环节征收的 A.出租 B.转让 C.使用
D.建设 答案：B 三、多项选择题 1．根据现行税收政策规定，“普通标准住宅”应同时具备以下标准（）。 A.住宅小区建筑容积率在1.0以上 B.住宅小区建筑容积率在1.2以上 C.单套建筑面积在120平方米以下、向上浮动的比例不得超过20％ D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下、向上浮动的比例也不得超过20％ 答案：ACD 2.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（）。 A.向税务机关提供房产买卖合同 B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料 C.按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果 D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估 答案：BD 3.下列关于房地产开发项目土地增值税清算的说法，正确的有（）。 A.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续 B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续 C.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 D.对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 答案：CD 4.下列情形中，土地增值税可实行核定征收的有（）。 A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 D.各类凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的 答案：ABCD
增值税纳税申报表附列资料（二） （本期进项税额明细） 税款所属时间：年月日至年月日 纳税人名称：（公章）金额单位：元至角分
【表单说明】 （一）“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。 （二）第1至12栏“一、申报抵扣的进项税额”：分别反映纳税人按税法规定符合抵扣条件，在本期申报抵扣的进项税额。 1、第1栏“（一）认证相符的增值税专用发票”：反映纳税人取得的认证相符本期申报抵扣的增值税专用发票情况。该栏应等于第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”与第3栏“前期认证相符且本期申报抵扣”数据之和。 2.第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”：反映本期认证相符且本期申报抵扣的增值税专用发票的情况。本栏是第1栏的其中数，本栏只填写本期认证相符且本期申报抵扣的部分。 适用取消增值税发票认证规定的纳税人，当期申报抵扣的增值税发票数据，也填报在本栏中。 3.第3栏“前期认证相符且本期申报抵扣”：反映前期认证相符且本期申报抵扣的增值税专用发票的情况。 辅导期纳税人依据税务机关告知的稽核比对结果通知书及明细清单注明的稽核相符的增值税专用发票填写本栏。本栏是第1栏的其中数，只填写前期认证相符且本期申报抵扣的部分。 4.第4栏“（二）其他扣税凭证”：反映本期申报抵扣的除增值税专用发票之外的其他扣税凭证的情况。具体包括：海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或者销售发票（含农产品核定扣除的进项税额）、代扣代缴税收完税凭证和其他符合政策规定的抵扣凭证。该栏应等于第5至8栏之和。 5.第5栏“海关进口增值税专用缴款书”：反映本期申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书的情况。按规定执行海关进口增值税专用缴款书先比对后抵扣的，纳税人需依据税务机关告知的稽核比对结果通知书及明细清单注明的稽核相符的海关进口增值税专用缴款书填写本栏。 6.第6栏“农产品收购发票或者销售发票”：反映本期申报抵扣的农产品收购发票和农产品销售普通发票的情况。执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，填写当期允许抵扣的农产品增值税进项税额，不填写“份数”、“金额”。 7.第7栏“代扣代缴税收缴款凭证”：填写本期按规定准予抵扣的完税凭证上注明的增值税额。 8.第8栏“其他”：反映按规定本期可以申报抵扣的其他扣税凭证情况，增值税一般纳税人支付道路、桥、闸通行费，按照政策规定，以取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额计算的可抵扣进项税额。 纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。 9.第9栏“(三）本期用于购建不动产的扣税凭证”：反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。购建不动产是指纳税人2016年5月1日后
纳税人查补税款如何调整增值税纳税申报表 2000年06月01日来源： 关于纳税人自查或被检查后应调减（调增）帐面进项税额、销项税额或进项税额转出数额，应如何在增值税一般纳税人纳税申报表中相关栏目反映的问题，广东省国家税务局下发的《关于印发〈广东省增值税一般纳税人纳税申报办法〉的通知》（粤国税发[1999]176号）以及补充通知（见原《南方税务导报》1999年第12期第38—46页及《办税园地》2000年第1期第44页）里已有明确规定。为便于理解和执行，现就具体的操作方法予以进一步说明。 对检查（包括企业自查）后应查补（或查减）的数额（如应调增的销项税额、进项税额转出及调减进项税额与应调减销项税额、进项税额转出及调增进项税额之差为正数时，即为查补的数额，反之，为查减的数额），应进行有关会计帐目调整，并根据“应交税金——应交增值税”、“应交税金——未交增值税”、“应交税金——增值税检查调整”科目的调整和补（退）税情况，按以下情况调整增值税纳税申报表的有关栏目，并用文字加以说明。 一、对查补以前年度的数额，按要求需直接补税入库的，在“税款计算”部分“期初未缴税额栏”（30栏）直接作增加反映；查减数额按要求直接退税或冲减欠税后退税的，在“税款计算”部分第30栏“期初未缴税额”直接作减少反映。并根据税款缴纳或退税情况调整“税款缴纳”部分的相关栏目，申报表其他栏目不作处理。 二、对查补（或查减）本年度的数额，除调整申报表“销项”、“进项”部分的本年累计数、“税款计算”部分的“销项税额合计”栏（20栏）、“进项税额合计”栏（21栏）的本年累计数外，其他栏目还应按以下几种情况分别处理： 1、按要求需直接补税入库（退税或冲减欠税后退税）的，将查补进、销项税额合计数在“应纳税额”栏（26栏）和“本期应纳税额合计”栏（28栏）的本年累计数、“期初未缴税额”栏（30栏）相应作增加（或减少）反映。并将查增或查减的进项税额合计数相应在“实际抵扣税额”（25栏）本年累计数作增加或减少反映。 2、按要求需调整留抵税额后再入库（退税或冲减欠税后退税）的，还应区分以下三种情况： （1）查补的数额大于企业留抵税额的，申报表“上期留抵税额”（22栏）填0，查补数额与企业留抵税额的差额在“期初未缴税额”栏（30栏）作增加反映；“实际抵扣税额”栏（25栏）的本年累计数应按本月数加上期累计数，再加上企业留抵税额（即查补税额冲抵的留抵税额）减查补税额中多报（或少报，用负数表示）的进项税额填列。 （2）查补的数额小于企业留抵税额的，申报表“上期留抵税额”（22栏）按企业留抵税额和查补数额的差额填写；“实际抵扣税额”栏（25栏）的本年累计数按本月数加上期累计数，再加上查补少报（或多报，用负数表示）的销项税额填列（或加上企业留抵税额减查补税额
附件1 增值税纳税申报表 （小规模纳税人适用） 纳税人识别号： 纳税人名称（公章）： 金额单位：元至角分 税款所属期： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日 一、计税依据 项 目 栏次 本期数 本年累计 应税货物及劳务 应税 服务 应税货物及劳务 应税 服务 （一）应征增值税不含税销售额 1 税务机关代开的增值税专用发 票不含税销售额 2 税控器具开具的普通发票不含 税销售额 3 （二）销售使用过的应税固定资产不 含税销售额 4(4≥5) —— —— 其中：税控器具开具的普通发票不含 税销售额 5 —— —— （三）免税销售额 6=7+8+9 其中：小微企业免税销售额 7 未达起征点销售额 8 其他免税销售额 9 （四）出口免税销售额 10(10≥11) 其中：税控器具开具的普通发票销售 额 11 二、税款计算 本期应纳税额 12 本期应纳税额减征额 13 本期免税额 14 其中：小微企业免税额 15 未达起征点免税额 16 应纳税额合计 17=12-13 本期预缴税额 18 —— —— 本期应补（退）税额 19=17-18 —— —— 纳税人或代理人声明： 本纳税申报表是根据国家税收法律法规及相关规定填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的。 如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏： 办税人员： 财务负责人： 法定代表人： 联系电话： 如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏： 代理人名称（公章） ： 经办人： 联系电话： 主管税务机关： 接收人： 接收日期：
增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料 税款所属期：年月日至年月日填表日期：年月日纳税人名称（公章）：金额单位：元至角分 应税服务扣除额计算 期初余额本期发生额本期扣除额期末余额 1 2 3（3≤1＋2之和，且3≤5）4＝1＋2－3 应税服务计税销售额计算 全部含税收入本期扣除额含税销售额不含税销售额 5 6=3 7＝5－ 6 8＝7÷1.03
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
纳税人查补增值税款如何调整增值税申 报表 纳税人查补增值税款如何调整增值税申报表 一、查补税款处理。 新的申报办法在申报表主表各部分均单独列举有关查补税款的栏目，专门反映整个查补税款的计算以及纳税人入库查补税款的过程。相比于旧办法，申报表更全面地反映纳税人缴纳全部税款的情况。具体的： 1.纳税人被检查部门检查发生查补税款情况的处理。不管税款所属时期是当年度或以前年度的，均在收到处理决定书的当月作帐务处理，并填写在申报表有关栏目的本月数。 (1)少(多)报销售收入、多(少)报进项税额的，通过附列资料的《本期销售明细》(表一)的第6、13栏"纳税检查调整"作调整反映，在《本期进项明细》(表二)的"进项税额转出"部分的第19栏"纳税检查调减的进项税额"作调整反映，并自动生成主表的有关栏目。主表的第16栏"按适用税率计算的纳税检查应补缴税额"应等于表一的第6栏+表二的第19栏"纳税检查调减的进项税额"，等于本月纳税人收到检查部门出具的检查处理决定书上注明的按适用税率计算的纳税检查应补缴税额。主表的第22栏"按简易办法计算的纳税检查应补缴税额"应等于表一的第13栏。 (2)纳税人仅发生被查进项税额需作转出的，在进行增值税纳税申报时，应将处理决定书核定的进项税额转出数据，反映在纳税申报表主表的第14栏和16栏本月数，并对应表二的第19栏"纳税检查调减进项税额"。 2.纳税人自查查补税款的处理。 (1)纳税人自己检查发现少(多)报销售收入、多(少)报进项税额的，不管税款所属时期是当年度或以前年度的，均在发现的当期调整和作帐务处理，并按正常的业务处理一样填写申报表有关栏目的本月数。即，如纳税人2003年11月发现2002年12月少报销售收入10万元，应在税款所属时期为2003年11月申报表的"应税货物销售额""应纳税额"等栏目的本月数作调增反映。 (2)自查调整的进项税额转出补税。如纳税人仅发生自查进项税额需作转出的，在进行增值税纳税申报时，应将需进项税额转出的数据，反映在纳税申报表主表的第14栏本月数，并对应表二的除第19栏外的其他相关栏目。
附件： 土地增值税纳税申报代理业务报告(参考文本） 报告号： 备案号：： 我们接受委托[税务代理合同书编号：，对贵单位开发的项目土地增值税纳税资料进行归集、分析和关注，并出具代理报告。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税申报代理税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的关注程序的基础上，出具真实、合法的报告。 在关注过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税纳税申报代理业务指引（试行）》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的关注程序。现将结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的关注过程及主要实施情况 （主要披露以下内容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制
及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行关注、验证、计算和进行职业推断的情况。 二、结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行关注，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%； 5.适用税率：%； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件 需要说明的是：事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳所得税的具体金额，需要税务部门裁定。
土地增值税论文纳税筹划论文 土地增值税纳税筹划探讨 摘要：纳税筹划不仅对企业有利，对国家也有利。纳税筹划不是企业的个体行为，而是一项复杂的系统工程。纳税筹划作为一个产业在我国前景光明。 关键词：纳税筹划土地增值税探讨 1 纳税筹划的概念及意义 所谓纳税筹划是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税的事前和事中行为进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间从而取得利益最大化的经济行为。 目前我们国家很多人，包括一些税务工作人员，对纳税筹划存在错误的认识，认为纳税筹划就是钻法律的空子，逃避公民应承担的义务，就是偷漏税，甚至抗税。其实纳税筹划不仅对纳税人有利，而且对国家也有利：纳税人的筹划方案暴露了国家税法的不足和缺陷，可以促进政府有关部门改进相关的法律制度，完善税制，堵塞税法的漏洞，这是对国家税收立法的重大贡献。 近年来我国房地产行业发展十分迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济持续发展贡献巨大。房地产业不仅拉高了GDP，促进了经济增长，同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功至伟。房地产业涉税税种之多、涉税金额之大是很多行业无法比拟的。其中土地增值税因其税率高、税负重而引人关注，做好土地增值税的
纳税筹划可以为企业节省大量税金支出，从而增加效益。 2 纳税筹划的前提条件和环境 纳税筹划不是企业的个体行为，更不是几个财务人员闷头瞎干的闭门造车行为，而是一项复杂的系统工程，做好纳税筹划需要众多的前提条件和良好的企业环境。本文作者根据亲身经历，总结了最为关键的几点，愿与诸位方家分享： 2.1 企业必须与税务机关充分沟通，建立良好的关系。任何纳税筹划方案的最终实施都要得到税务机关的确认，税务机关对企业进行税务检查就是对企业纳税筹划方案的考验。如果税务检查没有问题，说明企业的纳税筹划方案是可行的，否则是不可行的。因此企业在纳税筹划过程中一定要请税务机关参与进来，以确保企业纳税筹划方案的准确性和安全性。 2.2 必要时企业需要聘请中介机构。因为企业和税务机关是税收双方当事人，有着相反的利益关系，所以企业单纯依靠税务机关进行纳税筹划不具有客观性，而中介机构具备整合某一行业（比如房地产行业）纳税筹划资源的能力和条件，可以利用其掌握的同行业其他房地产公司纳税筹划案例的经验和方法为委托企业提供服务，从而保证纳税筹划的准确性和成功率。 2.3 企业的财务人员必须综合素质高，业务能力强，不仅熟悉国家的经济法规、税法等相关法律规定，而且作风正派，一身正气；公司的财务资料必须完整，真实。 2.4 企业领导要有大局意识，不能只盯着“自留地”。纳税筹划是
增值税纳税申报表修改要点及填报注意事项 为配合增值税税率简并，国家税务总局日前发布《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第19号），对一般纳税人的增值税纳税申报表进行了相应修改。 将《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）中的第4栏“11%税率”调整为两栏，分别为“11%税率的货物及加工修理修配劳务”和“11%税率的服务、不动产和无形资产”。将《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）中的第8栏“其他”调整为两栏，分别为“加计扣除农产品进项税额”和“其他”。 纳税人不但需要关注有关修改要点，还要注意填报说明的相应变化，避免出现错误。 变化一 《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细)中的“11%税率”栏次调整为两栏，分别为“11%税率的货物及加工修理修配劳务”和“11%税率的服务、不动产和无形资产”。企业需要注意梳理其适用11%税率的收入是否同时包括这两栏，如果是，应当在确认纳税义务发生时分别核算，以便申报时准确计算销售额和销项税额。 变化二 《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）中的第8栏“其他”栏次调整为两栏，分别为“加计扣除农产品进项税额”和“其他”。根据《财政部、国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税﹝2017﹞37号）的规定，之前按13%的扣除率或税率抵扣进项税额的农产品都改按11%抵扣，但是如果购进农产品用于生产和销售17%税率的货物；或用于委托受托加工17%税率的货物，可以仍然按照13%的扣除率或税率抵扣进项税额，因此会出现加计抵扣2%的情形，这部分进项税额需要填到“加计扣除农产品进项税额”一栏，而不能填到第6栏“农产品收购发票或者销售发票”。 根据19号公告附件三《关于<增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写说明的调整事项》（以下简称“附件三”）的规定，“加计扣除农产品进项税额”一栏不必填写发票份数、金额。 变化三 按照财税﹝2017﹞37号要求，纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工17%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工17%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。因此填报说明针对“分别核算”与“未分别核算”两种情况作了规定。按照附件三要求，《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）的第1-3栏（认证相符并在本期申报抵扣的进项税额）、第25-27栏（认证相符但本期未申报抵扣的进项税额）均不包含从小规模纳税人处购进农产品取得的专用发票，但这仅是针对分别核算情况而言的例外规定。对于未分别
房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用
权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅
纳税人查补税款如何调整增值税申报表 (2009-07-17 11:38:30) 转载 分类：税法天地 标签： 纳税检查 进项税额 销项税额 财经 关于纳税人自查或被检查后应调减（调增）帐面进项税额、销项税额或进项税额转出数额，应如何在增值税一般纳税人纳税申报表中相关栏目反映的问题，广东省国家税务局下发的《关于印发〈广东省增值税一般纳税人纳税申报办法〉的通知》（粤国税发[1999]176号）以及补充通知（见原《南方税务导报》1999年第12期第38?46页及《办税园地》2000年第1期第44页）里已有明确规定。为便于理解和执行，现就具体的操作方法予以进一步说明。对检查（包括企业自查）后应查补（或查减）的数额（如应调增的销项税额、进项税额转出及调减进项税额与应调减销项税额、进项税额转出及调增进项税额之差为正数时，即为查补的数额，反之，为查减的数额），应进行有关会计帐目调整，并根据“应交税金??应交增值税”、“应交税金??未交增值税”、“应交税金??增值税检查调整”科目的调整和补（退）税情况，按以下情况调整增值税纳税申报表的有关栏目，并用文字加以说明。一、对查补以前年度的数额，按要求需直接补税入库的，在“税款计算”部分“期初未缴税额栏”（30栏）直接作增加反映；查减数额按要求直接退税或冲减欠税后退税的，在“税款计算”部分第30栏“期初未缴税额”直接作减少反映。并根据税款缴纳或退税情况调整“税款缴纳”部分的相关栏目，申报表其他栏目不作处理。二、对查补（或查减）本年度的数额，除调整申报表“销项”、“进项”部分的本年累计数、“税款计算”部分的“销项税额合计”栏（20栏）、“进项税额合计”栏（21栏）的本年累计数外，其他栏目还应按以下几种情况分别处理：1、按要求需直接补税入库（退税或冲减欠税后退税）的，将查补进、销项税额合计数在“应纳税额”栏（26栏）和“本期应纳税额合计”栏（28栏）的本年累计数、“期初未缴税额”栏（30栏）相应作增加（或减少）反映。并将查增或查减的进项税额合计数相应在“实际抵扣税额”（25栏）本年累计数作增加或减少反映。2、按要求需调整留抵税额后再入库（退税或冲减欠税后退税）的，还应区分以下三种情况：（1）查补的数额大于企业留抵税额的，申报表“上期留抵税额”（22栏）填0，查补数额与企业留抵税额的差额在“期初未缴税额”栏（30栏）作增加反映；“实际抵扣税额”栏（25栏）的本年累计数应按本月数加上期累计数，再加上企业留抵税额（即查补税额冲抵的留抵税额）减查补税额中多报（或少报，用负数表示）的进项税额填列。（2）查补的数额小于企业留抵税额的，申报表“上期留抵税额”（22栏）按企业留抵税额和查补数额的差额填写；“实际抵扣税额”栏（25栏）的
金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册
第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。 2．按规定录入项目登记信息。
３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。
第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．录入需要的申报数据：
３.点击<保存>按钮，申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。
3. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用） 操作步骤 1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。
土地增值税税收筹划的几种实用方法 2009-12-10 9:3樊其国 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优
《增值税纳税申报表填表说明》 增值税纳税申报表(适用于增值税一般纳税人) 首先，点击左侧“增值税”税种，在图示展开的子菜单中点击“增值税纳税申报表”。本申报表适用于增值税一般纳税人填报。增值税一般纳税人销售按简易办法缴纳增值税的货物，也使用本表。填表说明： 主表 １．本表“税款所属时间”是指纳税人申报的增值税应纳税额的所属时间，应填写具体的起止年、月、日。 ２．本表“所属行业”栏，按照国民经济行业分类与代码中的最细项（小类）进行填写（国民经济行业分类与代码附后），仅填写行业代码。 ３．本表“纳税人名称”栏，填写纳税人单位名称全称，不得填写简称。 ４．表中“一般货物及劳务”是指享受即征即退的货物及劳务以外的其他货物及劳务。 ５．表中“即征即退货物及劳务”是指纳税人按照税法规定享受即征即退税收优惠政策的货物及劳务。 ６．本表第１行“（一）按适用税率征税货物及劳务销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税货物和应税劳务的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。包括在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售货物和价外费用销售额，外贸
企业作价销售进料加工复出口的货物，税务、财政、审计部门检查按适用税率计算调整的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数”栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数”栏数据之和，应等于《附表一》第７行的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为年度内各月数之和。 ７．本表第２行“应税货物销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税货物的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。包括在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售货物和价外费用销售额，以及外贸企业作价销售进料加工复出口的货物。“一般货物及劳务”的“本月数”栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数”栏数据之和，应等于《附表一》第５行的“应税货物”中１７％税率“销售额”与１３％税率“销售额”的合计数。“本年累计”栏数据，应为年度内各月数之和。８．本表第３行“应税劳务销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税劳务的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数”栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数”栏数据之和，应等于《附表一》第５行的“应税劳务”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为年度内各月数之和。 ９．本表第４行项“纳税检查调整的销售额”栏数据，填写纳税人本期因税务、财政、审计部门检查、并按适用税率计算调整的应税货物和应税劳务的销售额。但享受即征即退税收优惠政策的货物及劳务经税务稽查发现偷税的，不得填入“即征即退货物及劳务”部