土地增值税鉴证工作底稿填制培训
序
各位学员，大伙儿好！
下面由我来为大伙儿介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。
本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项讲明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的要紧内容：
一、本讲义的要紧文件依据是：《涉税鉴证业务差不多准则》（以下简称“差不多准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》（以下简称“土增指导意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（以下简称“土增指南”）。
二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程治理各个时期的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，要紧介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。关于鉴证预备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程治理方面的内容，能够参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。
三、税协公布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范
本）（以下简称“工作底稿”）是依照土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员能够考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。
本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目差不多情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。
本次讲解以中税协公布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。中税协公布的40张工作底稿分不为：项目差不多情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。
中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证预备类工作底稿。关于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作打算等鉴证预备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，能够参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程。
四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为差不多案例，来讲解填写工作底稿和出具鉴证报
告。甲公司案例中没有涉及到的事项，在讲解时将针对不同情形介绍具体处理方法，另行举例进行讲解。另行举例的内容，不作为甲公司填写工作底稿和出具报告的内容。
中税协设计的工作底稿，对被鉴证单位发生除转让商品房外的其他项目进行土地增值税清算时，应填制相关工作底稿，其填制方法与商品房的差不多一致，那个地点不再另行详细讲明。
五、本讲义从工作底稿设计和编制从两个层次展开。一方面介绍事务所自行设计的工作底稿范本，供事务所鉴证业务流程设计人员参考；二是各类工作底稿的编制，供事务所从事具体鉴证业务人员参考。
六、本讲义工作底稿编制从两个层次展开。一是基础数据表，二是依照基础数据表生成的鉴证表——即鉴证结果类工作底稿。基础数据鉴证表的编制与鉴证事项一并讲解，税款计算类生成数据表的编制在第五讲中讲解。
七、自行设计工作底稿的要求。一是鉴证事项应有工作底稿支持，这是对工作底稿总量和内容的逻辑设计要求。每个鉴证业务时期都应有相应章、节的支持，每个具体鉴证事项都应该有工作底稿的设计和编制内容的支持。假如发觉有鉴证事项的要求没有相关工作底稿支持，就应及时补充相关的工作底稿。二是工作
底稿的设计应符合土增指导意见与土增指南的要求，这也是对每张工作底稿具体内容的制度设计要求。
第一讲项目差不多情况类基础数据表的编制
第一节项目差不多情况类基础数据表的审核
一、项目差不多情况类工作底稿介绍
项目差不多情况类工作底稿共9张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。其中：《一般住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》为进行转让商品房清算鉴证时专用，其他7张为通用工作底稿。该9张表分不为：《会计政策和税收政策调查表》、《项目差不多情况鉴证表》、《一般住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》、《公共配套设施面积情况鉴证表》、《成本核算对象（清算单位）鉴证表》、《转让行为鉴证表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》。
《会计政策和税收政策调查表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》等3张表的审核，在孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程中已做详细描述，那个地点不再重复。
二、项目差不多情况类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生情况。
（三）审核清算项目各证之间数据逻辑关系的合规性情况。
三、鉴证程序审核
审核项目差不多情况类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的项目前期治理情况鉴证程序的具体规定：
第八条依照准则第十一条的规定鉴证清算项目及其范围，应专门关注：
（一）确认应税主体资格。房地产开发一般通过立项时期、前期开发时期、工程建设时期、营销时期。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业能够确认应税主体资格：
1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；
2.实质条件，是指被鉴证单位取得土地使用权的直接支配物权。
（二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。
（三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：
1.审核清算项目资料是否齐全；
2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；
3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；
4.销售比例计算结果鉴证。
（四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：
1.查证符合应清算条件的托付单位是否按税法规定办理清算手续；
2.查证符合要求清算条件的托付单位是否按税法规定办理清算手续。
（五）确认执行清算鉴证业务的时刻条件。执行鉴证业务，应依照税务机关对出具《鉴证报告》，是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前置程序，依旧作为后置程序，选择出具报告是在清算申请环节依旧税款申报环节，及执行业务的时刻。
（六）鉴证清算项目及其范围应填制《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的《项目差不多情况鉴证表》和《转让行为鉴证表》。
第九条依照准则第十一条的规定鉴证清算单位确认情况，应专门关注：
（一）鉴证清算单位的确认情况，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。
（二）清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：
1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；
2. 按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；
3.依照实际开发情况，分不以单项开发项目、单位工程或单
项工程，为清算单位；
4.关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（三）鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）鉴证表》。
第十条依照准则第十一条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况，应专门关注：
（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应考虑：发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性，计价和结转的准确性。
（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应填制工作底稿（范本）中的《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十一条依照准则第十一条的规定鉴证一般住宅、非一般住宅的收入、支出划分情况，应专门关注：
（一）免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。
（二）一般标准住宅项目，应依照项目核算情况确认免征土地增值税。
（三）鉴证一般住宅、非一般住宅的收入、支出划分情况，
应填制工作底稿（范本）中的《一般住宅判定表》。
第十二条依照准则第十一条的规定鉴证清算期间，应专门关注：
（一）满足清算条件之日为清算截止时刻。
（二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时刻。
（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。
（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的《项目差不多情况鉴证表》。
第十三条依照准则第十一条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应专门关注：
（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。
（三）鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的《会计政策和税收政策调查表》。
第十四条依照准则第十一条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应专门关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。
（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿（范本）中的《一般住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十六条依照准则第十六条的规定鉴证关联方交易行为，应专门关注：
（一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。
（二）依照合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣除项目。
（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的《关联方交易调查明细表》和《关联方关系调查明细表》。
第二节案讲项目差不多情况类基础数据表的编制
一、甲公司项目情况
（一）甲公司背景介绍
1.联合开发关系建立。北京甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于1998年，具有房地产开发资质。2000年1
月，依照有关部门文件，同意甲公司与乙厂联合改造乙厂花园小区。
2000年3月，甲公司与乙厂签订《花园小区危改项目联合建设协议书》。协议约定，乙厂负责配合甲公司完成居民搬迁工作，负责协助甲公司完成建设用地的开发工作。甲公司负责承担项目工程的全部投资和开发工作。项目开发完成后，乙厂分得开发项目中10,000.00平方米的商业用房。剩余的商业楼、住宅楼、办公楼归甲公司所有，乙厂所得10,000.00平方米商业用房产归乙厂所有。
2.取得开发用地。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分不与北京市国土局签订《土地出让合同》，后于2005年又办理了《土地出让合同》中土地面积、土地名称、出让价款等变更手续，并于2005年重新取得变更后的《土地使用权证书》。
3.项目用途分类。花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼。
4.开发、销售情况。花园项目于2004年3月开始进行开发，2006年度8月开始进行预售，2009年1月开发完成，截至2011年10月31日，该项目预备销售面积部分差不多销售完毕。
5.项目登记情况。2000年4月，甲公司财务人员已向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并取得了《土地增值税项目登记表》。
6.托付清算情况。2011年11月，**税务师事务所同意甲公司托付，对花园项目进行土地增值税清算鉴证。
（二）甲公司项目差不多情况鉴证取得的相关证据资料
1.确认征税范围的有关资料：
（1）《土地增值税项目登记表》复印件；
（2）《建设用地规划许可证》复印件；
（3）《建设工程规划许可证》复印件；
（4）《销售许可证》复印件；
（5）《建设工程开工证》复印件；
（6）《国有土地使用证》复印件。
2.确认清算单位的有关资料：
（1）项目竣工清算报表复印件；
（2）土地增值税项目登记表复印件；
（3）项目建议书的批复复印件；
（4）房屋土地治理局测绘面积报告书复印件；
（5）商品住房建筑面积情况明细表复印件；
（6）商品住房建筑面积情况明细表（附表）复印件；
（7）已完工开发项目成本表；
（8）清算项目的工程竣工验收报告复印件。
3.确认清算条件的有关资料：
（1）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单复印件；
（2）商品房购销合同统计表。
二、鉴证清算项目及其范围
（一）确认应税主体资格
1.甲公司应税主体资格审核
我们在进行土地增值税清算鉴证时，首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定是否为土地增值税的应税主体。
土地增值税纳税义务人的范围特不广。具体来讲，确实是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，差不多上土地增值税的纳税义务人。因此那个地点包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。
甲公司于2000年、2001年、2003年分不与北京市国土局签订《土地出让合同》，向国有土地治理部门支付了土地出让金和契税，并取得了相关票据，符合应税主体确认的形式条件；2005年甲公司就《土地出让合同》中建筑面积方面办理了变更手续，并取得了变更后的《土地使用权证书》，证明甲公司取得了该宗土地的直接支配物权，符合应税主体确认的实质条件。
在对甲公司的应税主体资格确认中，应填制工作底稿（范本）中的《项目差不多情况鉴证表》“（一）项目概况”相关栏次，本案例填制的具体内容是：“国有土地使用证”——“批准文号”中填写“京东国用（2005）出第A00454号、京东国用（2005）出第更0451号、京东国用（2005）出第更0452号”。
2.下面再另外举个案例来介绍，如何样判定纳税主体？
（1）背景介绍
甲乙房地产开发企业，甲具有房地产开发资质，乙没有房地产开发资质。依照我国现行法律规定，对无房地产开发资质的企业，不得参与房地产项目的招投标，就无法取得房地产项目开发权。甲通过招拍挂，取得项目的开发权后，以协议形式，将该房地产项目托付给乙进行开发。开发过程中，相关证明文件和协议的签订，均以甲的名义进行。甲向乙收取一定的前期投资及开发
补偿费用，乙负责该项目的开发投入，并享有开发收益。
（2）差不多取得的证据资料
1.《建设用地规划许可证》
2.《建设工程规划许可证》
3.《国有土地使用证》
4.《建设工程开工证》
5.《销售许可证》
6.土地使用权出让合同
7.托付开发合同
（3）问题提出
该房地产开发项目的土地增值税纳税主体是甲依旧乙呢？
（4）问题处理
对那个问题，我们依据国税函发[1995]110号文件和指南第八条，从两方面进行推断：首先，从形式条件进行判定，土地使用权出让协议的签订单位为甲，取得土地使用权所支付的款项也是以甲方的名义向相关部门缴纳。其次，从实质条件进行判定，相关证件的所有权人为甲，甲拥有该项目直接支配物权。从上述两方面进行判定，甲为该开发项目的纳税主体。文件具体规定如下：
国税函发[1995]110号文件规定：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。依照《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，确实是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
因此，只要发生有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为的单位和个人，差不多上土地增值税的纳税义务人。
3.“五证”的内容
房地产开发一般通过立项时期、前期开发时期、工程建设时期、营销时期。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。
依照房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，要紧看形式条件，确实是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程开工证》或《建筑工程施工许可证》
《销售许可证》或《预售许可证》
4.取得开发主体资格的相关证书的相关部门
（1）取得立项批复（发改委）；
（2）项目可行性研究报告批复（发改委）；
（3）办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书（国土局）；
（4）建设用地规划许可证（规委）；
（5）建设用地批准书（国土局）；
（6）方案批准通知书（规委）；
（7）获得打算任务（发改委）；
（8）征得政府有关部门的认同意见（人防、消防、园林、教育、市政、河湖、交通）；
（9）建设工程规划许可证（规委）；
（10）施工许可证（建委）；
（11）办理预售登记，取得预售许可证（建委）。
5.简单介绍一下如何审核“五证”
（1）推断项目占地是否属于违章建筑——建设用地规划许可证
建设用地规划许可，是推断项目所在地的占地情况是否合法的证据。尽管项目差不多位置是正确的，然而如有超出四界的部分仍属于违章建筑。
（2）推断项目工程是否属于违章建筑——建设工程规划许可证
建设工程规划许可，是推断项目工程情况是否合法的证据。尽管项目占地合法，然而假如发生达不到容积率标准、或超过了规划建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。
（3）推断项目是否属于土地增值税征收范围——国有土地使用证
国有土地使用证，是推断土地是否属于国有性质的证据，也是推断是否属于土地增值税征收范围的证据。假如项目占地不具有国有性质，依照条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。
（4）推断项目施工支出是否属于土地增值税扣除项目范围——建筑工程施工许可证（建设工程开工证）
建筑工程施工许可证（建设工程开工证），是推断开发项目
的施工单位是否具有施工资格，开发商是否具有建设单位资格的证据。我国的建筑市场是严格的招标制度，房地产开发项目的施工许可证注明的施工单位才有资格从事该项目的施工行为，只有支付给具有某项目施工资格的施工单位费用才能计入土地增值税扣除项目。审核项目主体施工成本时，开具发票的施工单位名称必须与施工许可证注明的名称一致，否则不同意计入土地增值税扣除项目。
（5）推断项目清算条件的起点标志——销售许可证或预售许可证
销售许可证或预售许可证，是推断开发项目是否具有销售资格的证据。未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题，取得销售许可证的时点是确认清算条件的起点。
（二）确定应税行为
1.甲公司应税行为的审核
我们通过从下面三个方面进行推断，甲公司应税行为差不多发生：
（1）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《销售许可证》，许可证号为：京房售证字（2004）53号、京房售证字（2003）843号。依照甲公司提供的加盖公章的《销售情况统计
表》，差不多销售132,500.01平方米，由此可判定甲公司转让行为差不多发生；
（2）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《国有土地使用权证书》，并签定了《国有土地使用权出让合同》，支付了地价款，取得了相关票据，由此可判定甲公司转让对象为国有土地使用权；
（3）截至2011年10月31日止，甲公司的花园小区项目差不多销售，并向购买方开具了收款凭证收取款项，由此可判定甲公司差不多取得增值收入。
在对本案中的转让行为进行鉴证时，应填制工作底稿（范本）中的《转让行为鉴证表》“发生情况”相关栏次。
2.开发商的开发项目与非开发项目的鉴证确认
关于如何区分从事房地产开发与非从事房地产开发，那个问题要紧是在房地产开发企业，非房地产开发企业不存在那个问题。因为，房地产开发施行严格的市场准入制度，没有取得房地产开发资格的企业和个人，开发的房屋土地不同意上市交易，市外交易不能享受房地产开发企业的许多优惠政策。
在实际工作中，我们应依照出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质？推断其是否属于开发项目？下面我再举个案
土地增值税清算鉴证业务操作指南 中国注册税务师协会 2011年 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。 （三）按照委托要求评价和证明纳税申报的真实性、准确性、完整性和合法性，充分披露报告使用人需要的所有重要和重大的纳税申报信息。 （四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的情况进行记录，作为提出建议的依据。 （五）企业所得税汇算清缴情况对土地增值税清算业务的影响。土地增值税清算项目已经取得企业所得税汇算清缴年度报告的，对相应年度的收入、成本费用鉴证可以考虑适当简化程序，并注意与所得税税前扣除的项目开发成本进行分析比对。 第三条根据指导意见第三条的规定，鉴证人应参考本指南所附的《清算鉴证业务约定书（范本）》，与委托人签订业务约定书。签订业务约定书时，应注意划分鉴证业务和服务业务，正确选择合同的适用类型。使所提供劳务与收费标准相对应，与所承担的责任相对应。业务约定书应按有关备案管理办法的规定，向被鉴证人主管税务机关备案。 第四条根据《涉税鉴证业务基本准则》第十五条和指导意见第四条的规定，制定总体鉴证计划和具体鉴证安排，应编制鉴证计划表或在鉴证报告说明中做专项披露。
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取
得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标
房地产开发企业土地增值税清算手续需提供的资料纳税人在办理土地增值税清算手续时，需结合有关项目台帐备案情况向主管税务机关提交如下资料： 一、有关表格： 1、《土地增值税清算材料清单》 2、（《土地增值税清算申报主表》 3、《土地增值税清算(销售普通住宅)申报明细表》 4、《土地增值税清算(销售其他类型房产)申报明细表》 5、中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》及工作底稿（37份） 注：如没有委托中介机构清算的，请自行出具《土地增值税清算报告》及工作底稿（37份） 6、税务机关要求提交的其他表格 二、以下资料复印件 1、税务登记证、营业执照副本复印件； 2、取得土地使用权的交易合同及支付的地价款凭证； 3、土地使用权证、建设用地规划许可证； 4、金融机构贷款合同； 5、立项批复资料；
6、建筑工程规划许可证及所附资料（含建筑红线图、建筑审核书）； 7、商品房预售许可证； 8、建筑工程合同或项目竣工结算书、决算报表； 9、规划验收合格证及所附资料； 10、商品房产权权属证明书； 11、中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》； 12、《商品房买卖合同》；（准备） 13、其他资料。 三、有关书面说明，内容包括： 1．项目用地情况说明：对土地开发情况做出书面说明，如是否在同一地块同时开发多个项目以及分期销售情况； 2．对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况； 3．对开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让进行分类）；存在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形时应附上相关凭证； 4．书面说明将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
企业注销税务登记税款清算鉴证业务工作底稿指引 （试行） 安徽省注册税务师管理中心
2013年12月30日 目录 导引、………………………………………………………………2-2第一部分、清税范围………………………………………………2-2第二部分、操作指南………………………………………………2-6第三部分、鉴证税种………………………………………………6-7第四部分、鉴证报告内容…………………………………………7-8第五部分、鉴证工作底稿………………………………………8-38第六部分、鉴证报告……………………………………………38-65附件：综合类、所得税、增值税、营业税底稿……………………
导引：为进一步加强企业注销税务登记税款清算鉴证工作（以下简称：注销清税），提高企业注销清税工作效率，发挥税务师事务所涉税鉴证的社会作用，规范注册税务师依法开展企业注销清税的鉴证行为，旨在维护国家税收利益和维护纳税人的合法权益，特制定本鉴证业务工作底稿。 本工作底稿中“注销清税”是指依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》等相关的法律、法规及规章对注销企业涉及的全税种的清税。 本工作底稿中“清算”是指依据财政部、国家税务总局《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业清算所得税申报表的通知》要求及安徽省国家税务局、地方税务局《关于企业办理注销税务登记业务附送涉税鉴证报告的通知》（皖国税发〔2012〕175号）开展清税鉴证业务。 第一部分清税范围 凡纳税人有下列情形之一的，税务师事务所接受纳税人的委托承办注销清税鉴证业务：
附件：1 纳税人土地增值税清算申报资料清单 根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》、《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定及清算工作中的实际需要，纳税人在进行土地增值税清算申报时，应提交以下资料： 一、土地增值税清算申报应提交的相关表格 1、土地增值税清算材料清单表； 2、土地增值税纳税清算申报表； 3、与收入相关的面积明细申报表； 4、转让房地产收入明细申报表； 5、商品房销售合同明细申报表； 6、取得土地使用权所支付的金额明细申报表； 7、前期工程费明细申报表； 8、建筑安装工程费明细申报表； 9、基础设施费明细申报表； 10、公共配套设施费明细申报表； 11、开发间接费用明细申报表； 12、利息支出明细申报表； 13、扣除项目汇总申报表； 14、与转让房地产有关的税金明细申报表。 二、土地增值税清算申报应提交的相关资料
（一）公司基本资料 1、股东及关联方最近工商登记情况的说明； 2、关联往来情况说明； 3、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告； 4、合作开发合同、代建合同等材料。 （二）项目基本资料 1、国有土地使用权证； 2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/判决书； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程规划许可证； 5、建设工程施工许可证； 6、商品房预售（销售）许可证 7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件； 8、税务部门减免税文件； 9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）； 10、经由房管部门审核通过的房屋测绘报告； 11、清算项目竣工验收备案证； 12、经由土地规划部门审核通过的《国有土地使用权分割转让证明》以及土地分割明细表； 13、无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的有关证明材料。 （三）工程相关资料 1、工程中标通知书；
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
土地增值税清算程序与清算方法 一、土地增值税的清算程序 土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作； 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证； 6.土地增值税的申请清算。 二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括： (一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。 4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。 6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 （二）应当搜集、整理如下资料： 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。 6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。 7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。 8.项目竣工决算报表和有关账簿。 9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。 三、清算项目销售收入的计算 （一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。 （二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。 （三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。 （四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。 （五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。 （六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。 （七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。 四、扣除项目的计算 （一）扣除项目计算的程序 1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。 2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。 3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
**市房地产开发项目土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章：********房屋开发有限公司
2014年* 月** 日
土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼” 特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》 中介机构负责人：中国注册税务师： 中介机构名称：中国注册税务师：办公地址： 电话：传真： 2014年月日
十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内
土地增值税清算案例 分析
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 （一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： 第一，整体项目情况简介 1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 第二，取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入
浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.
房地产开发企业土地增值税清算操作规程 第一节清算前准备工作 一、清算资料的收集 清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1、纳税人应报送的资料 ①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表； ②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； ③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料 ①开发项目立项批复； ②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证； ③土地使用权证； ④建筑工程施工许可证； ⑤建设工程施工图设计文件审查批准书； ⑥商品房销(预)售许可证； ⑦工程概况及备案意见；
⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)； ⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 ⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据； ○11其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。 3、税务机关应掌握的内部资料 ①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况； ②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。 二、案头审核 税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。 ①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分
土地增值税清算案例及47个涉税疑难问题处理技巧 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商
品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方
土地增值税清算需重点关注的30个难点 一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。 （二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 二、清算单位及清算主体 （一）关于清算单位确认问题 1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。 2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： （1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。 （2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。 （二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？ 企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。 若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。