前期介入作业指导书
1.目的
1.1引导各城市公司、各物业项目树立正确的前介意识、做好物业工程前期介入管理工作。
1.2改进、改善、优化设计方案，完善物业的使用功能,提供有益的建设性意见。
1.3规范交房、承接查验工作行为，将验收、交付工作引导到正常工作中。
1.4提高产品的质量和品质，确保满足后期物业运营使用需要，提升客户满意度。
1.5为业主创造价值，提升集团美誉度、知名度，为集团创造价值。
2.范围
适用于邦泰集团各城市公司在建的住宅、别墅、商铺、车位等产品。
3.职责
3.1品质管理部负责编制、发布和修订前期介入作业指导书并派员参加前期规划工作，阶段性专项工作的现场指导。
3.2各项目物业负责参与施工期间各项工程的跟进、后期隐蔽工程查验、总平施工跟进、竣工承接查验等工作。
3.3各项目物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，并跟进问题整改落实情况。
4.方法和过程控制
4.1 物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保客户入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序
4.2.1双方确定工作内容要求。
4.2.2物业组成工作小组。
4.2.3制定工作计划。
4.2.4计划实施。
物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：物业服务费标准、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容：前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、物业用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。
4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑
工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
4.4规划设计阶段介入
4.4.1规划设计评估准备。
4.4.1.1 规划设计评估需要获得的资料。
A 报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
B 企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
C设计文件总说明、修建性详规规划图、《建筑设计说明书》、设计图纸（平面图、立面图、透视图）《结构设计说明书》、《给水排水设计说明书》、《电气设计说明书》、《弱电设计说明书》、《采暖通风空调设计说明书》、《动力设计说明书》、交通分析、绿化分析、经济指标等。
4.4.1.2 地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
4.4.1.3 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况进行实地考察。
4.4.2项目评估细则
4.4.2.1 总体评估
A 物业项目规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
B物业项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
C建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
D 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
E 设备、设施保障充分，水、电、气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
F 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
G 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
H 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化项目建设。
I 便于物业组织管理，节约管理成本。
J各项技术经济指标在同类业态中水平领先。
4.4.2.2 分类评估
A 安保布局
a便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
c人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
d安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见F 智能化设备）。
B 消防布局
a消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
c消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
d消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
C 交通布局
a各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1:1另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1:2,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1:0.5）便于停放。
d有条件宜设置立体机动车停车库及机械车位，应符合国家规范。
D 生活配置
a根据物业项目周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c如物业项目设置商业配套，宜独立集中并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
d如物业项目设置会所，宜独立设计。会所面积、活动用房宜根据建筑面积、档次、经营方式合理配置。
E 设备配套
a水、电、气、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
b配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
d公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置，安装LED照明灯具或声光控等节能开关。
e配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范,各机房内应预留有220V的电源插座，地坪平整、无开裂、空鼓，墙面和顶棚面层平整、无空鼓、脱落、渗漏。
f配电房不宜设在负二楼及以下楼层，建在负一楼时要做好防水，
g给水泵房内不应有污水管穿越,水箱（生活、消防）现场应有水位显示仪，高低水位报警引至监控室，水泵房地面应贴防滑的地砖，并有千分子之五的坡度，坡向集水坑。
h电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施,机房换气扇宜安装温控开关控制电梯底坑排水孔应有防倒灌措施，底坑应预留插座。
i发电机不宜低位排烟，如需低位排烟要设置合理的过滤系统，机房内安装防爆灯具。
j中央空调机房应有降噪措施，燃气中央空调机房内安装防爆灯具，地面应贴地砖，
j楼层生活供水管井与消防水管井宜单独分开设置，如共用需留有足够的维修空间。
k各强电配电柜（箱）正上方不宜设置有给、排水水管，如有现场需采取防浸水
措施。
F 智能化配置
a安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、门禁智能系统、巡更系统、电视监控系统、车牌识别系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等。
b网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业网络平台、智能家居远程控制系统等。
c设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、远程抄表管理系统、煤气泄漏报警系统、消防广播系统等。
d中央控制中心布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
f围墙应设置周界监控摄象机，并与周界防越系统联动，各单元门禁系统刷卡器器安装位置应方便业主使用。
g地下室应设置无线信号放大系统。
G 房屋单体（住宅参照）
a屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面满足其特殊要求。
b墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c楼板厚度与隔音符合国家规范。
d分户门宜采用统一制作的安全防护门。
e外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3m，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下层住户厨房、卧室、起
居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
k底层地坪应充分考虑防潮措施。
l房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
m有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
n阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.1m），宜采用垂直杆间，杆间距小于0.1m，防止儿童攀爬。
H室内配置（住宅参照）
a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
d空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2m左右，向外倾斜10度左右。
f当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
h室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
I 绿化配置
a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
b绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
d绿化品种便于养护，养护成本节约。
e绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。
f绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
h草坪与道路相接处应有避免泥土冲流到路面的措施。
J景观配置
a景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
b水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
c不宜在项目内设置深度超过1m的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5m，还应配置相应的救生设备、设施。
d景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
e泛光照明不影响住户，不造成光污染。
f水景应在最低处设置底排，方便清洗排水，且不应有倒坡。
K泳池
a.围栏高度不低于1.4米。
b淋浴间不宜采用木质或石膏板吊顶。
c地面采用防滑地砖
d泳池区域供电均采用漏电保护开关，且泳池内部照明等均采用12V低压供电。
L公共空间
a应充分考虑雨水排放能力的设计，避免排放不畅通。
b设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于70m）。
d各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。
e楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。
f公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。
g楼道、楼梯、过道便于家具搬运，人员不易碰撞。
M 生态环保
a物业项目内无污染环境的生产性经营性项目。
b物业项目内污水处理排放符合国家规范。
c物业项目内无各类污染源。
d周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置。
N 物业用房
a物业服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、更衣室、监控中心。
b作业用房功能：秩序维护值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
c总面积：根据总建筑面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：物业用房面积=总建筑面积/100*（0.2-0.3）；位置：建筑区域中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。
d业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室；面积：根据具体情况而定；位置：和物业服务中心相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处。
O 新材料、新技术
a应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。
c采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
P管理成本测算
a对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b管理成本应与市场上类似物业接近，如因规划设计原因造成差距过大，与地产共同协商、改进规划、设计。
Q与相似项目的比较
a相似点。
b差异点。
c优势。
d劣势。
e改进建议。
4.4.3 规划设计评估的程序
4.4.3.1地产提前1 个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
4.4.3.2物业接到书面知会后，于3个工作日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
4.4.3.3地产接到资料目录后3个工作日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
4.4.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型
项目的实地考察。
4.4.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
4.4.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3个工作日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
4.4.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3个工作日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
4.4.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司第一负责人审核签发。
4.4.3.9各物业分公司第一负责人或委托代理人签发后，评估报告提交地产公司。
4.5 营销策划阶段介入
4.5.1 营销策划介入程序与内容
4.5.1.1 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理明确服务定位，包括服务概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
4.5.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。
4.5.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
4.5.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承
诺问题。
4.6施工建设阶段介入
4.6.1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前6个月。精装房要求在竣工验收前9个月介入。
4.6.2 施工建设介入程序与内容
4.6.2.1 成立介入小组，一般2－3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。
4.6.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
4.6.2.3 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。
4.6.2.4 物业定期参加地产公司组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
4.6.2.5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，跟进问题整改落实情况。
4.6.3工程施工建设阶段
4.6.3.1土建施工
A在建工程土建施工跟进要求：每周对土建工程进行一次跟进。
B跟进内容：基础、砌体、楼板、梁、柱、层高、接缝处理、湿渍、渗水、滴漏、外墙保温、外墙涂料、落水管、屋面、风道、烟道、管井、楼梯、踏步、护栏、大堂、单元门、室内墙面、室内棚顶、室内地面、门窗洞口、阳台等
C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。
D跟进建议落实情况。
a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天实施的工程进程要做好记录。
b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。
c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。
d表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。
e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。
4.6.3.2电气施工
A在建工程电气施工跟进要求：每周对电气施工进行一次跟进
B跟进内容：电缆沟、电缆桥架、电缆敖设、配电柜、变压器、电表箱、柴油发电机组、母线安装、电线电缆导管、电缆终端压接、管线敖设、槽板配线、防雷接地系统、导线连接、接线盒、线管接口吊装、绝缘材料、公共照明、开关插座、灯具安装。
C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。
D跟进建议落实情况。
a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天实施的工程进程要做好记录。
b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。
c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。
d此表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。
e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。
4.6.3.3给排水及暖通施工
A在建工程水暖施工跟进要求：每周水暖程进行一次跟进。
B跟进内容：集水管埋深及坡度、下水井、排水沟、排水管道、室内排水管道、排污管道、管道井坡度、支架、水泵、进水管道、进出水阀门、排水喉管、雨水喉管、上下水管道保温、供暖管道、散热器、卫生器具、检查口、扫除口、地漏、燃气设施。
C跟进标准：按物业承接查验质量标准执行。
D跟进建议落实情况。
a如检查中发现问题要详细记录并拍照留存以便于整改跟踪，每天实施的工程进程要做好记录。
b巡查人员每周全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。
c每周五对问题进行汇总，在召开的工程前期介入专题会上提出，或以书面的形式发函致地产工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。
d此表格须经工程部负责人审核后存档，存档期限为长期。
e对于提出的问题超过原定整改期限或发函两次未整改的问题要上报公司领导，由公司协调解决。
4.6.4物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
4.6.4.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、住宅排烟道、商铺烟道、门的开启方向等。
4.6.4.2 地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
A无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
B采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拌时间不得少于2 分钟(用机械搅拌)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。
C采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。
4.6.4.3回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。
4.6.4.4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
A钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。
B砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，
出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。
4.6.4.5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。
4.6.4.6装饰工程
A外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常三影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。
B内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。
C地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。
4.6.4.7门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
4.6.4.8给排水工程
A给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
B排水工程：常因施工工艺问题，出现接口容易渗水,沉降导致管道破裂漏水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
.C集水坑排水管各阀门连接方式应为法兰连接，便于检修.。
4.6.4.9停车场标识宜采用荧光标识，文字图案依据国标，中英文对照、项目车库入口统一风格；车位设置要合理，设备房门口，集水坑上方等位置不宜设置车位；地库宜设置排水沟。
4.6.4.10收集介入过程中各种设备的随机资料如产品来源证、原装保修书、使用说明书等。
4.6.4.11对整个小区的用电除要加装总表独立计量外，其中动力、商业、非居、生活等用电要分别单独加装电表计量不能混合；重要用电设备如电梯、二次供水水泵等宜设置独立电表计量，园区用水也宜分类加装计量表，便于后期物业能耗管控。
4.7协助施工单位调试各设备系统
物业工程现场前介人员监督项目单项工程的调试、验收进度，监督管道设备的清洗、冲洗工作，记录相关信息，提出前期物业工程人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。
4.8参与物业用房的规划、装修方案制定，物业用房的装修监督及验收
物业管理用房是地产委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。
4.8.1以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。
4.8.2以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。
4.8.3办公用房间数量和面积是否够用。
4.8.4库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。
4.8.5认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。
4.8.6员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。
4.8.7由于地产可能将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件，以保证员工的身心健康。
4.9工程设施设备的备品、备件
4.9.1根据物业项目的需要，协调施工单位保留一定数量备品、备件。
4.9.2制定好后期设施设备的备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件。
4.10工程维修工具的采购，制定好工具采购计划、按照计划采购工具。
4.11物业公司应在交房前1个月结合项目实际情况制定装修管控方案，为装修管理奠定坚实的基础。
4.12物业公司对竣工验收阶段介入
4.12.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。
4.12.2 验收小组须制定统一验收标准。
4.12.3 验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录（参考）。
4.12.3.1房屋接管验收表。
4.12.3.2房屋接管验收遗留问题统计表。
4.12.3.3公共配套设施接管验收表。
4.12.3.4公共配套设施接管验收遗留问题统计表。
4.12.3.5设备接管验收表。
4.12.4 物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。
发电隧洞支护作业指导书 本支护作业指导书适用用MALYSIA巴贡电站引水隧洞 1 总体要求 1.1支护类型 发电隧洞支护类型有4种，即喷混凝土支护、挂网支护、锚杆支护、格栅钢架支护。 1.2 支护时效要求 （1）Ⅲ类以下围岩 支护面距离开挖掌子面不大于1.5倍开挖洞径，支护滞后时间不大于7天。 （2）Ⅲ类以上围岩 支护面开挖距离开挖掌子面不大于2m，支护滞后时间不大于1天。对特别破碎的围岩，爆破后，在除碴前应先素喷，除碴后，立即加强支护。 （3）格栅钢架安装时间要求 每榀格栅钢架安装时间不能超过1.5h。 （4）多种支护联合受力 除岩石特别好的围岩外，其它围岩段采用多种支护方式，为了保证支护效果，应在较短的时间内，完成多种支护方式。杜绝各种支护时间间隔太长。 2 锚杆施工 2.1 概述 锚杆作为一种支护方式，可以主动地加固岩体，有效地控制其变形，防止坍塌的发生。锚杆种类较多，巴贡隧洞采用的是砂浆锚杆，属全长黏结式锚杆的一种。锚杆直径为25mm，锚杆长度3m-4m。 2.2 钻孔 （1）钻孔设备 采用T28手风钻，为了满足钻孔深度统一达到设计要求，可加工长20cm的套筒，套在钻杆上，钻孔时，套筒抵住岩面后便停止钻孔。 （2）钻孔角度 a主洞系统锚杆：设计图纸要求垂直于岩面，实际操作时，在水平段和弯段钻孔
角度可略向上游方向倾斜，角度在80—90°。竖井可略向下游方向倾斜，角度在80—90° b超前锚杆：与洞轴线方向夹角在8—13° c锁口锚杆：垂直于锁口面，与岩层层面有较大的倾角。 （3）钻孔深度 满足设计要求。 2.3 注浆 （1）砂浆拌制 a 水泥采用425硅酸盐水泥。 b 砂采用中砂，严格控制含泥量。 c 配合比严格按设计要求进行控制。 （2）注浆 a 锚杆深度一般不超过4m，采用先注浆后插锚杆的方法。 b 注浆前，对锚杆孔进行风洗，清楚钻孔时留下的残碴、石屑和积水等。 c 注浆时，先将注浆管插入孔底后，再拔出约10cm后开始注浆，注浆过程中，注浆管均匀拔出，注浆体达到距孔口30-40mm时，停止注浆，随后插入杆体。 d 垂直向上的锚杆，杆体插入后，采用木楔临时居中固定。 2.4 质量检验 （1）数量和间排距是否满足设计要求 （2）钻孔位置是否合理 （3）钻孔角度是否合理 （4）钻孔深度是否满足要求 （5）注浆是否饱满 （6）拉拔力是否满足要求 （7）施工记录情况 2.5 ZW锚固剂 ZW锚固剂由成都大地岩土工程技术开发公司生产，其主要技术指标为：初凝时间，4-7min；终凝时间，8-11 min；1h抗压强度，不小于10Mp。适用条件：岩石特别破碎、需要紧急支护并要求形成支护抵抗力。
喷射砼作业指导书 1、喷射素混凝土施工 1.1施工准备 1）洞身喷射砼应在锚杆及钢筋网施工完毕后进行施工。 2）施工所需的机具设备及原材料均已准备，并且机具设备能够正常运行，原材料经检验合格，粗骨料加工拌和前要再次过筛，以防止超径骨料混入，造成堵塞。细骨料堆放在防雨料库，以控制含水量，且数量满足施工需要。 4）喷射支护前撬去表面危石和欠挖处理。用高压水、高压风清除杂物，用高压水冲洗表面。遇到表面水量大时，采取措施将水集中引排。 5）机电检查：喷前进行电器及机械设备检查和试转，在受喷面等机械设备操作场所配备充足照明及通风设备。 施工人员配备表 施工机械配备表
1.2施工工艺及技术要求 洞身喷射砼采用湿喷工艺，用作业台车进行作业。 1）对施工段的受喷岩面进行清理，保证受喷面洁净。 2）喷射砼机调试好后，在料斗口安装振动筛（筛孔15mr）以避免超径骨料进入喷射机，用高压水冲洗干净检查后的受喷岩石，然后即开始喷射砼。 3）送风并调整风压，使之控制在0.45 —0.70mpa之间，若风压过大，粗骨料碰围岩后会回弹过大，风压小喷射动能小，粗骨料则冲不进砂浆层面而脱落，导致回弹增大。按混凝土回弹量小，表面湿润有光泽、易粘着为度来掌握喷射压力，这要求喷射机司机与喷 射手之间配合好，根据喷射手反馈的信息及时调整风压和计量泵，控制好速凝剂的掺入量。4）喷咀与岩面的距离为1.5 —2.0m。 5）喷射方向尽量与受喷面垂直，拱部尽可能以径直方向喷射，若岩面被钢架、钢筋网覆盖时，可将喷咀稍加偏斜，但不宜小于70°，如果喷咀与受喷面的角度太小，会形成混凝土物料在受喷面上的滚动，产生出凹凸不平的波形喷面，增加回弹量，影响喷射砼的质量。6）一次喷射厚度不宜超过6cm过大会削弱混凝土颗粒间的凝聚力，促使喷层因自重过大而脱落，或拱顶处与围岩面间形成空隙；如果一次喷射厚度过小，则粗骨料容易回弹，后一层与前一层喷射时间间隔12—20mi n。影响喷层厚度的主要原因是混凝土坍落度、速凝剂的作用效果和气温。 7）为提高工效和保证质量，喷射作业应分段分片进行，分段长度不宜大于6m为防止回弹物附盖在未喷的岩面上面影响喷层与岩面间的粘结力，按照从下向上施喷，呈现“ S” 形运动；喷前先找平受喷面的凹处，再将喷头成螺旋形缓慢均匀移动，每圈压前面半圈，绕圈直径约30cm力求喷出的混凝土层面平顺光滑。 2 钢筋网喷射混凝土施工要点 1）钢筋网是喷射混凝土前挂设在岩面上的，然后再喷混凝土。主要用在隧道软弱破 碎围岩地段，更多的是与锚杆或钢拱架构成联合支护结构。
模板工程作业指导书样本 1. 适用范围 本作业指导书适用于模板工程施工。 2. 作业准备 （1）在开工以前组织技术人员认真学习施工组织设计，阅读、审核施工图纸，澄清相关技术问题，熟悉规范和施工技术标准。 （2）对施工人员进行技术交底，对参加施工人员进行岗前培训，合格后持证上岗。 （3）组织相关材料的进场工作，确保人员、机具能及时到位。 （4）了解模板及其支架的有关规定：保证工程结构和构件各部分形状尺寸和相互位置的正确；模板必须具有足够的强度、刚度和稳定性，能可靠地承载新浇注混凝土的重量和侧压力，以及在施工过程中所产生的荷载；构造简单，装拆方便，并便于钢筋的绑扎、安装和混凝土的浇注及养护等工艺要求；模板中所有的接缝应平整、严密，不得有漏浆现象。 （5）向工人进行技术交底，并把有关质量标准交代给作业人员。以便自检与互检。 （6）依照验收标准及建设、监理单位要求编制技术资料、施工原始记录、检验批资料表格计划。
（7）制定现场施工安全保证措施，制定针对的应急预案。 （8）作业前现场临时设施如：生活、办公设施、施工场地、设施准备已完成。 3. 技术要求 （1）模板能够满足各个阶段的荷载要求。 （2）尺寸偏差控制在《验标》规定范围内。 （3）每块模板的大小应便于拆装和倒运。 （4）模板设计要求重量轻，结构设计合理； （5）钢模板接缝要少，模板安装使用尽量通用，设计时要考虑工期。 4. 施工程序与工艺流程 施工工艺和流程见下页图。
模板工程施工流程图 5. 施工要求 5.1 施工准备 （1）依据工程设计文件的要求，选择适用于各工程的模板（木模或钢模）进行模板设计，并按《验标》要求计算相应荷载。设计模板时，模板的几何尺寸要符合设计文件的尺寸要求，并保证结构构件各部位相应位置的准确。模板本身及支承系统，计算时要考虑足够的强度、刚度和稳定性，能可靠地承受混凝土荷载和施工荷载，不产生破坏或质量要求标准以外的变形。 （2）在选择模板时，模板的构造和拼合连接要便于安
房地产开发临水临电配套作业指导书 1.作业目的 按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目前期三通一平完成时，办全所有的申办和报批的手续，完成施工施工时的临时用水、用电配套工程。 2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。 3.作业描述 3.1 临时施工用水： 3.1.1拟写临时施工用水报告，盖好公章。 3.1.2按自来水公司业务受理的区域范围，持上述报告及以下资料送交自来水公司业务发展中心（分浦东、市南、闵行、市北有限公司）。 3.1.2.1接水前期业务办理记录卡（复印件）， 3.1.2.2征询用水批复意见（复印件）， 3.1.2.3 1/500总平面图， 3.1.2.4 1/500地下管线图， 3.1.2.5地块总平面图， 3.1.2.6项目批文。 3.1.3 七天内经办人员到现场调查核实，之后由经办人员拟定接水方案(确定临水接口位置)上报公司审核。
3.1.4接到付费通知后，办理付费手续。 3.1.5 付费后一月内安排施工（特殊情况除外）。 3.1.6 移交施工总包单位，水费由施工总包单位承担。 3.2 临时施工用电： 3.2 临时施工用电（高低压划分：低压单相220伏，三相380伏；高压 10千伏及以上）。 3.2.1向营业室申请临时供电。填写“用户用电申请单”，提交申请报告，标明临时变电站位置的总平面图以及施工装机容量，地下综合管线图，项目批文。 3.2.2高压工询现场踏勘，设计临电供电方案，进行外线设计，编制预算。供电方案确定后由营业室通知临时电用户（低压7个工作日、高压20个工作日），。用户收到方案后30天内缴纳供配电贴费与临时用电施工费用，同时与用户协商确定送临电日期，用户自行采购或委托供电局采购变电设备。用户进行箱式变压器的土建施工，供电局进行箱式变压器的安装及外线施工，然后进行电试、监察验收、挂表送电。3.2.3临电设施移交总包单位，电费由总包单位承担，待正式供电完成后由设备工程师向供电局办理销户拆除手续。3.2.4 临时施工用电应按规定标准缴纳供配电贴费： 当临时用电设施在6个月内（接电日至报拆日止，下同）拆除者，全额退还；拆除时间在6个月至12个月者，退还75%；12个至24个月者，退还50%；24个月至36个月者，退还
（二）边坡支护作业指导书 1、目的 明确边坡支护施工的工艺流程、操作要点和相应的工艺标准，指导、规范边坡支护作业施工。 2、适用范围 适用于※※工程边坡支护。 3、作业准备 （1）熟悉施工图纸，做好各项技术交底。 （2）根据施工进展的要求提前备足喷射混凝土的各种原材料。 （3）钢筋网片、射水孔按要求安装完成。 （4）根据现场材料的含水量，现场试验确定施工配合比，用于现场喷射混凝土拌制。 （5）检查机具设备和风、水、电等管线，并试运转，确保各项作业正常进行。 （6）做好现场劳动力组织，准备好各种施工机械，并保证施工机械的完好率，使其能满足施工要求。 4、技术要求 （1）钢筋网按设计图纸要求φ6.5 @150mm×150mm（φ10@150mm×150mm）全坡布臵, 钢筋安装时要与锚入土体的钢筋点焊连接，与坡面间隙不应小于3cm，每平面3-4个保护层垫块。 （2）喷射混凝土应采用干喷工艺；混凝土宜采用自动计量配料、强制搅拌机拌和，搅拌时间不得少于3min；自卸式搅拌车运输到施工部位进行砼喷射。 （3）喷射混凝土表面质量要求；初期支护表面应平整，无空鼓、裂缝，用2m靠尺检查，表面平整度允许偏差为100mm。 （4）空压机风压达到8.8m3风压。 （4）喷射混凝土的厚度应符合下列要求：喷射混凝土平均厚度不应小于设计厚度；喷射混凝土厚度检查点数的80％及以上大于设计厚度；喷射混凝土最
小厚度不小于设计厚度的2/3。 （5）喷浆完成后混凝土应及时养护，待强度达到后再进入下一层土体开挖。 （6）喷射混凝土作业分段、分片依次进行，喷射顺序自下而上，避免回弹料覆盖未喷面。喷头与受喷面应垂直，喷距控制在0.6m～1.2m范围，喷射表面应平整，呈湿润光泽，无干斑、流淌现象。采取正确的螺旋形轨迹喷射施工工艺（7）喷射砼回弹率控制在 5.施工程序与工艺流程 施工顺序：施工准备测量放线搭设脚手架锚筋安装钢筋网安装喷射混凝土进入下一层土方开挖 4.1工艺流程 喷射混凝土施工工艺流程图见图4.1。
锚杆施工作业指导书 1、适用范围 适用于新建铁路银川至西安陕西段YXZQ-4标邵山隧道砂浆锚杆施工。 2、作业准备 2.1内业技术准备 作业指导书编制后，应在开工前组织技术人员认真学习实施性施工组织设计，阅读、审核施工图纸，澄清有关技术问题，熟悉规范和技术标准。制定安全环保措施、应急预案等。对施工人员进行技术交底，对参加施工人员进行上岗前技术培训，考核合格后持证上岗。 2.2外业技术准备 （1）上一道工序检查符合要求，监理工程师已经验收 （2）锚杆施工人员接受严格培训，已经取得相应证件，熟练掌握锚杆施工技术。 （3）钢筋原材料检验合格 3、技术要求 依据设计文件，邵山隧道围岩断面拱墙分界以拱部140°划分，边墙采用φ22砂浆锚杆，锚杆均设置垫板、螺母。Ⅴ级围岩：1*1.2m （纵向*环向）间距锚杆呈梅花型布置，每根长度为4m；Ⅳ级围岩：1.2*1.2m（纵向*环向）间距锚杆呈梅花型布置，每根长度为3.5m。 4、施工程序与工艺流程 4.1施工工序
施工程序为：清理初期支护基面→钻孔→清孔→砂浆填充→安装锚杆→安装垫片。 4.2工艺流程 5.1施工准备 （1）检查锚杆类型，规格，质量及其性能是否与设计相符。 （2）根据锚杆类型，规格及围岩情况准备钻孔机具。 5.2施工工艺
5.2.1初期支护基面清理 采用高压风枪，对锚杆施做范围初期支护面进行清理，人工凿除初支基面凹凸不平处，保证锚杆施做完成后锚垫板与基面密贴。 5.2.2锚杆钻孔及清孔 石质隧道锚杆采用风动凿岩机成孔，锚杆钻孔利用开挖台阶搭设简易台架施钻，按照设计间距布孔；钻孔方向尽可能垂直结构面或初喷砼表面；锚杆孔比杆径大15㎜，深度误差不得大于±50mm；成孔后采用高压风清孔。 5.2.3砂浆锚杆注浆及安装 锚杆注浆安装前须先做好材料、机具、脚手平台和场地准备工作，注浆材料使用硅酸盐或普通硅酸盐32.5水泥，粒径小于2.5mm的砂子，并须过筛，胶骨比1:0.5～1:1，水灰比0.38～0.45，砂浆标号不小于M20。 砂浆锚杆作业程序是：先注浆，后放锚杆，具体操作是：先将水注入牛角泵内，并倒入少量砂浆，初压水和稀浆湿润管路，然后再将已调好的砂浆倒入泵内。将注浆管插至锚杆眼底，将泵盖压紧密封，一切就绪后，慢慢打开阀门开始注浆。在气压推动下，将砂浆不断压入眼底，注浆管跟着缓缓退出眼孔，并始终保持注浆管口埋在砂浆内，以免浆中出现空洞，将注浆管全部抽出后，立即把锚杆插入眼孔，然后用木楔堵塞眼口，防止砂浆流失。 锚杆孔中必须注满砂浆，发现不满须拨出锚杆重新注浆。注浆管
质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发、出租及经营 发布日期：2001- 6 - 16 实施日期：2001- 6 - 16
目录 目录（1）前言（2） 1 范围（3） 2 引用文件（3） 3 服务特点（3） 4 服务流览和关键质量活动（4） 5 审核要点与审核办法（6）附录A：适用的法律法规和有关标准清单（18）
前言 房地产业务包含以下三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基本特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。 为保证本公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使本公司的审核工作规定的水平，依据GB／T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。 本专业审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代。 本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求／规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。 本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限公司。 本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿
1 范围 本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营（70.11，70.12）；70.2 自有房地产的出租。 2引用文件 GB／T19000-2000 《质量管理体系—基础和术语》 GB／T19001-2000 《质量管理体系—要求》 ZJJI 0901 《专业审核作业指导编写程序规则》 3服务特点 房地产业是国民经济的重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。3．1房地产开发是一项复杂的系统工程。其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。 3．2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。 3．3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。 功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。 安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。 经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。 文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。 3．4房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品，根据其房屋构造的不同，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类企业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。 4 服务流程和关键质量活动
隧道锚喷支护作业指导书 支撑、以及它们间的任意组合型式，统称为锚喷支护。 一、工艺原理 锚喷支护就是当隧道周围围岩承载能力不足，需提高围岩自身承载能力时，采取联合支护形式，形成长期稳定的支护结构体系。锚喷支护的最大优点；及时性、与围岩密贴性、早强、柔性。锚喷支护就是应用新奥法原理；即：运用各种手段（开挖方法、支护及地层预处理等）控制围岩变形，最大限度地保护和调动围岩的承载能力。 二、施工工艺及操作要点 A、锚杆施工工艺及操作要点 1、原材料备制 ①锚杆材料：锚杆材料采用20锰硅钢筋或注浆锚杆，钢筋直径22㎜，按设计要求规定的材质、规格备料，并进行调直、除锈、除油，以保证砂浆锚杆的施工质量和施工的顺利进行。 ②水泥；普通水泥砂浆选用普通硅酸盐水泥，在自稳时间短的围岩条件下，宜用早强水泥砂浆锚杆。 ③砂：宜采用清洁、坚硬的中细砂，粒径直不宜大于3㎜，使用前应过筛。 ④配合比：普通水泥砂浆的配合比：水泥：砂宜为1：1～1：1.5（重量比），水灰比宜为0.45～0.50； ⑤砂浆备制：砂浆应拌合均匀，随拌随用。一次拌和的砂浆应在初
凝前用完，并严防石块杂物混入，主要为了保证砂浆本身的质量及砂浆与锚杆杆体、砂浆与孔壁的粘结强度，也就是为了保证锚杆的锚固力和锚固效果。 2、锚杆孔的施工 ①孔位布置：孔位应根据设计要求和围岩情况布孔并标记，偏差不得大于20㎝； ②锚杆孔径：砂浆锚杆的锚杆孔径应大于锚杆体直径15㎜； ③钻孔方向：锚杆孔宜沿隧道周边径向钻孔，但钻孔不宜平行岩面； ④钻孔深度：砂浆锚杆孔深误差不应大于10㎝； ⑤锚杆孔应保持直线； ⑥灌浆前清孔：钻孔内若残存有积水、岩粉、碎悄或其它杂物，会影响灌浆质量和妨碍锚杆杆体插入，也影响锚杆效果。因此，锚杆安装前，必须采用人工或高压风、水清除孔内积水和岩粉、碎悄等杂物。 3、锚杆安装 ①砂浆：砂浆锚杆孔内的砂浆也应采用灌浆罐和注浆管进行注浆。注浆开始或中途停止超过30min时应用水润滑灌浆罐及其管路，注浆孔口压力不得大于0.4MPa，注浆时应堵塞孔口。注浆管应插至距孔底5～10㎝处，随水泥砂浆的注入缓慢匀速拔出，并用手将水泥纸堵住孔口。 ②锚杆安装：锚杆头就位孔口后，将堵塞孔口水泥纸掀开，随即迅速将杆体插入并安装到位。若孔口无水泥砂浆溢出，说明注入砂浆不足，应将杆体拔出重新灌注后再安装锚杆；锚杆杆体插入孔内的度度不宜小于设计规定。锚杆安设值，不得随意敲击，三天内不得悬挂重物。
喷射混凝土支护施工作业指导书 1、作业制度 1.1施工作业执行文件：中铁二十二局太兴项目部下发的有效设计图纸、技术交底文件、《隧道初期支护施工作业指导书》，《铁路隧道工程施工技术指南》。 1.2施工作业执行的强制性规范：《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《铁路混凝土工程施工质量验收补充标准》，铁路行业标准。 2、适用范围 锚杆和喷射混凝土支护施工普通应用于初期和临时支护中，在VI-V级围岩较差地段，在锚喷支护的基础上可采用格栅钢架或型钢钢架支护措施。超前支护可针对隧道不良地质进行预加固。 3、工艺流程 喷射混凝土流程见图
湿喷混凝土施工工艺流程图
4、施工要求 4.1一般规定 （1）隧道初期支护必须紧跟隧道开挖面及时施作，同时按设计要求进行监控两侧的相关作业，对位于不良地质地段的隧道，初期支护应及时封闭成环，保证施工安全。 （2）隧道初期支护应采用锚喷支护，根据围岩特点、断面大小和使用条件等选择混凝土、锚杆、钢筋网、和钢架等单一或组合的支护形式。支护参数的选择，一般地段应符合设计要求；特殊岩土及不良地质段支护加强。 （3）隧道支护施工前，应确定支护紧跟开挖的时间、距离及工序搭接要求；确定喷射混凝土前见面标准和设置混凝土厚度控制标志；选择基面出水点处理措施；确定锚杆、钢架、钢筋网的加工、运输、安装方案；确定改善作业环境的措施及人员防护方案；选择合格的材料供应方，对进场的原材料进行检验、试验并选定配合比；选择满足上述要求的施工组织和各项资源配置，并同时进行试运行确认其有效性。 （4）喷锚支护施工中，应做好下列工作： 锚喷支护施工记录； 喷射混凝土的强度、厚度、外观尺寸等检查和试验报告。 （5）喷射混凝土冬期施工时，作业区的气温和混合料进入喷射机的温度均不应低于5℃。 （6）作业区应有良好的通风和照明装置，喷射混凝土时粉尘含
水利水电工程模板作业指导书 1、目的 为规模板的操作，更好地使用模板、降低损耗、提高周转次数，保证砼浇筑后结构物的形状、尺寸及相互位置符合设计要求，最终使工程达到优良等级。 2、适用围 本作业指导书适用于XXXXXXXX。 3、引用文件 3.1 《水工砼施工规》 SDJ-207-82 3.2 招投标文件《技术规》 3.3 《砼结构工程施工及验收规》 3.4 未提及的按设计文件和有关规执行 4、模板施工 4.1 模板安装必须按设计图纸测量放样，重要结构应多设控制点，以顺利检查校正。 4.2 模板施工应按配板图准备材料，材料堆放应分类整齐、严禁乱堆、乱放。模板安装完后应及时清理多余材料。 4.3 模板安装过程中，必须经常保持足够的临时固定设施，以防倾覆。 4.4 支架必须支承在坚实的地基或老砼上，并应有足够的支承
面积，斜撑应防止滑动。 4.5 支架的立柱必须在两个互相垂直的方向上，且用斜拉杆固定，以确保稳定。 4.6 模板的钢拉条不应弯曲，直径宜大于8mm，拉条与锚环的连接必须牢固，拉条与砼面呈40度为宜。（拉条布置见图1） 图1 模板拉条布置图 4.7散装钢模板横、竖围令均采用两根ф48×3.5mm钢管，竖围令间距75cm。当竖围令采用单根钢管时，其间距为37.5cm。钢模板与围令之间用M12钩头螺栓、3形扣件连接。每块钢模板上使用8个U形卡。多卡模板相邻两块之间使用大U形卡连接，U 形卡数量不少于4个。 4.8 预埋在下层砼中的锚固件（螺栓、钢筋环等），在承受荷载时，必须有足够的锚固强度。 4.9 模板与砼接触的面板、各块模板接缝处必须平整严密，以
保证砼表面的平整度和砼的密实性。建筑物分层施工时，应逐层校正下层偏差，模板下端不宜“错台”。 4.10 模板的面板应涂脱模剂，但应避免因污染而影响钢筋和砼的质量。 4.11 钢承重骨架的模板，必须按设计位置可靠地固定在承重骨架上，以防运输及浇筑时错位。 4.12 模板及支架上严禁堆放超过设计荷载的材料及设备。砼浇筑时，必须按模板设计荷载控制浇筑顺序、速度和施工荷载。 4.13 砼浇筑过程中，应设置专人负责调整模板的形状和位置。对承重模板的支架，应加强检查、维护，模板如有变形走样，应立即采取措施处理。 4.14 砼预制模板运输时，应达到设计要求的吊装强度或不低于砼设计强度的70%；模板安装时，应铺砂浆找平垫实，以保证模板稳固及与下层砼结合牢固；砼浇筑前，应清洗砼预制模板面，保证模板面湿润；砼浇筑时模板面不得沾染松散砂浆等污物，同时应适当加强平仓振捣，以确保模板与砼的可靠结合。 5、模板拆除 5.1 不承重的侧面模板，应在砼强度达到25公斤/cm2以上，能保证其表面及棱角不因拆模而损坏时才能拆除，拆除时间应通过试验确定，当无试验资料时可参照表1。 表1. 不承重侧面模板拆除时间（单位：天）
机密法务工作操作规程 ****房地产开发有限司 2015年3月30日
法务工作操作规程（相关岗位作业指导书） 一、诉讼案件 （一）起诉 1.公司层面的案件起诉 由公司法务人员根据公司会议（包括例会、专题会等各类会议）会议纪要的决定， 或根据相关主管副总以上级人员的书面或口头的指示，展开操作步骤：填写《案件 立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事 项；收集相关证据材料；同时对重大事项加附内部法律意见书，对案件我方的利弊、案件未来走向、结果进行判断及预测；经涉及部门负责人和主管副总签字同意后进 行实务性操作。 遇特别重大事项，需总经理签字后方可执行，这里特别重大事项是指单独具备或同 时具备以下情形的事项：（1）诉讼标的100万元人民币以上或（2）含涉外因素或（3）诉讼对象具备重要社会关系背景或（4）诉讼对象为我司常年或重要合作伙伴或（5）诉讼目的指向为群体或（6）其他对公司经营管理有重大影响的。 2.各部门或各业务口相关案件的起诉 由各业务口主办人员填写《案件立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事项，经部门负责人签字同意后，与相关证据材料一并 上报公司法务部门；公司法务部门接单后进行内部评议，认为可以起诉的，直接上 报主管副总审批后进入实务操作程序，如认为存在问题，应书面反馈，并与相关人 员协商后确定是否起诉及与诉讼相关的标的、目的等，在《案件立案起诉申报单》 修订后进入主管副总审批程序，待批准后进入实务操作程序。 3.对起诉申报阶段的证据准备工作，各部门要切实重视，认真执行 需向公司法务人员提交的基本证据材料包括相关合同、协议、双方往来信函及传真、双方或单方签署的其他文件、被起诉对象自然情况证明材料、起诉事项的详细经过 说明、涉及该事项的其他内部资料、涉及金额的要提供金额具体数字及计算依据和 方式。 如法务人员认为需要补充的，各有关部门要根据要求即使补充。在这阶段提交的证 据资料一律以复印件形式提供，并随附目录清单，清单上对每份证据要注明该证据 发生的时间、是否有正本、保管部门、保管人。
边坡支护作业指导书 1、目的 明确边坡支护施工的工艺流程、操作要点和相应的工艺标准，指导、规范边坡支护作业施工。 2、适用范围 适用于聚驾庄村安置小区工程边坡支护。 3、作业准备 （1）熟悉施工图纸，做好各项技术交底。 （2）根据施工进展的要求提前备足喷射混凝土的各种原材料。 （3）钢筋网片、泄水孔按要求安装完成。 （4）根据现场材料的含水量，现场试验确定施工配合比，用于现场喷射混凝土拌制。 （5）检查机具设备和风、水、电等管线，并试运转，确保各项作业正常进行。 （6）做好现场劳动力组织，准备好各种施工机械，并保证施工机械的完好率，使其能满足施工要求。 4、技术要求 （1）土钉墙:按设计图纸要求，A-B-C段边坡采用土钉墙支护，边坡设置4排土钉, 第一排土钉长度4.0m、钢筋1Φ20（HRB335级），水平间距1.5m； 第二排土钉长度6.0m、钢筋1Φ20（HRB335级），水平间距1.5m； 第三排土钉长度7.0m、钢筋1Φ20（HRB335级），水平间距1.5m； 第四排土钉长度5.0m、钢筋1Φ20（HRB335级），水平间距1.5m。 面网筋采用φ6.5以200mm×200mm单层双向人工绑扎，水平加强筋Φ12,喷射混凝土面层强度等级C20，厚度60mm。 挂网喷面支护：C-D-A段边坡采用挂网喷面支护，段面网筋采用40mm×40mm 菱形钢丝网片，采用U型环进行固定，喷射混凝土面层强度等级C20，厚度60mm。 （2）喷射混凝土均采用干喷工艺；混凝土宜采用自动计量配料、强制搅拌机拌和，搅拌时间不得少于3min；自卸式搅拌车运输到施工部位进行砼喷射。
（3）喷射混凝土表面质量要求；初期支护表面应平整，无空鼓、裂缝，用2m靠尺检查，表面平整度允许偏差为50mm。 （4）空压机风压达到8.8m3风压。 （5）喷射混凝土的厚度应符合下列要求：喷射混凝土平均厚度不应小于设计厚度；喷射混凝土厚度检查点数的80％及以上大于设计厚度；喷射混凝土最小厚度不小于设计厚度的2/3。 （6）喷浆完成后混凝土应及时养护，待强度达到后再进入下一层土体开挖。 （7）喷射混凝土作业分段、分片依次进行，喷射顺序自下而上，避免回弹料覆盖未喷面。喷头与受喷面应垂直，喷距控制在0.6m～1.2m范围，喷射表面应平整，呈湿润光泽，无干斑、流淌现象。 5.施工程序 施工顺序：施工准备测量放线搭设脚手架锚筋安装钢筋网安装喷射混凝土进入下一层土方开挖 6.施工要求 6.1准备工作 （1）土钉墙钢筋网片采用φ6.5@200mm×200mm钢筋网；挂网喷面钢筋网片采用40mm×40mm菱形钢丝网片，采用U型环进行固定，喷射混凝土面层强度等级C20，厚度60mm。 （2）设置控制喷射混凝土厚度的标志，每2m布设混凝土厚度标志，采用埋设钢筋头或竹片喷射油漆做标志，挂网喷面。 （3）当边坡为砂质土质时，喷混凝土前，宜先喷一层水泥砂浆，待终凝后再喷射混凝土。 （4）检查机具设备和风、水、电等管线路，并试运转，选用的空压机应满足喷射机工作风压和耗风量的要求。压风进入喷射机前必须进行油水分离。输料管应能承受0.8MPa以上的压力，并应有良好的耐磨性能。保证作业区内具有良好通风和照明条件，喷射作业的环境温度不得低于5℃。 （5）干喷机的性能应符合：密封性能良好，输料连续均匀；生产率3～9m3/h，允许骨料最大粒径为20mm；混凝土输料距离：水平方向不小于150m；喷射混凝土时粉尘含量不得大于2mg/m3。
四川路桥西成铁路客运专线XCZQ-3 初期支护施工 作业儈导満 编制 审核 接受人 日期 四川路桥西成铁路客运专线四川段3标段 二O—三年六月 初期支护施工作业指导书 一、编制依据
1.1 工序采用的标准： 1.1.1 、《客运专线铁路隧道工程施工质量验收暂行标准》 1.1.2 、《客运专线铁路隧道工程施工技术指南》 1.1.3 、《铁路隧道施工规范》 1.1.4 、《铁路隧道工程质量检验评定标准》 1.1.5 、《锚杆喷射混凝土支护技术规范》 1.1.6 、《铁路隧道喷锚构筑法技术规范》 1.2 工序采用的设计文件： 1.2.1 、《仙女岩隧道设计图》（西成客专施隧-28 （EY）） 1.2.2 、《双线隧道复合式衬砌参考图》（西成贰隧参03） 1.2.3 、《双线隧道下锚段复合式衬砌参考图》（西成贰隧参04） 1.2.4 、《西成线隧道综合洞室参考图》（西成贰隧参06） 1.2.5 、《西成线隧道辅助工法参考图》（西成贰隧参09） 二、适用范围 仙女岩隧道洞身开挖、超前支护和初期支护。 三、施工准备 ⑴、施工前熟悉设计文件，领会设计意图，做好现场调查和图纸核对工作。 ⑵、施工场地应结合工程规模、工期、地形特点、弃渣场和水源等情况进行合理布置。 ⑶、从事隧道施工的各类特殊岗位人员均应持证上岗。 ⑷、隧道施工前应对施工人员进行安全培训和安全、技术交底。 ⑸、应做好工程所需材料的选择和相关检测、试验工作。 ⑸、应配备满足工程需要的施工设备和仪器，并完成相应的检定工作。 四、施工方法 1.1 喷射混凝土本隧道钢架锚（网）喷射混凝土设计参数见附表《双线隧道复合式衬砌参考图》（西成贰隧参03）和《双线隧道下锚段复合式衬砌参考图》（西成贰隧参04）。 （1）施工方法喷射混凝土采用湿喷法，混凝土由洞外拌和站集中拌料，混凝土运输车运到工作面。
模板拼装图 定型木模采用多层板，厚度为20mm，定型木模高度为柱箍采用钢带，钢带厚度为3.5mm，宽度为50mm，钢带安装好以后为了对模板进行保护，要在模板四周垂直加 5*9cm的木方四个，并在用四个钢管固定木方，上下每层钢管的间距保持100cm最佳，这样不仅可以对木模板进行保护，而且可以缓冲振动棒的压力，使打出来的混凝土效果更好，同时这样保护也有利于对模板进行垂直定位，使模板的受力形成一个整体，达到二次加固的作用。 2.2 圆柱砼浇筑 本工程柱子砼标号为C40（加膨胀纤维），施工时采用商品砼。柱至扩大截面柱头底净高度为11.7m，按模板支设高度浇筑，圆柱浇筑柱时，为避免柱脚及施工缝处产生蜂窝现象，在底部应先铺一层50～100mm厚同标号混凝土水泥砂浆，以保证接缝质
量。 2.3 架体搭设 本工程圆柱净高度较高，且为独立结构，架体搭设采用钢管扣件脚手架，架体高度13.7m，以圆柱为中心，架体宽度7m，纵横间距为1.2m，步距1.8m，架体周圈设剪刀撑，水平剪刀撑距离为4m，竖向剪刀撑距离为3.6m，并与已施工柱每两步相抱。 圆柱架体平面图（一） 圆柱架体平面图（二）
圆柱架体立面图（一） 圆柱架体立面图（二） 三、施工工艺 3.1 架体搭设 3.1.1 脚手架材料选择和脚手架对基础的要求 结合本工程结构特点，挑选出刚度好、强度高的钢管，在选材方面需遵循以下原则： 1）钢管采用外径48mm，壁厚2.7mm的焊接钢管，钢管材质使用力学性能适中的Q235钢，其材质应符合《碳素结构钢》(GB700-88)的相应规定。用于立杆、大横杆、
由于圆柱独立高度较高，架体抱柱连接，立杆从首层采用6米钢管和4米钢管间隔使用，使里外、左右立杆的接头错开，以上全部用6米钢管；大横杆采用4米和6米钢管，里外、上下大横杆用4米钢管调节，使其接头错开不在同一跨内。其余为6米钢管和短管，立杆和大横杆均用对接扣件连接。 4）落地式脚手架的剪刀撑设置 架体周圈设剪刀撑，水平剪刀撑距离为4m，竖向剪刀撑距离为3.6m，剪刀撑的斜杆与水平面的交角宜为45°～60°之间，连续设置，用6m长的钢管搭设剪刀撑，钢管接长时采用搭接，长度1m及不少于3个扣件。剪刀撑的斜杆应与脚手架基本构架杆件加以可靠连接，且斜杆相邻连接点之间杆段的长细比不得大于60。并在底层支设平面网，剪力撑随脚手架搭设时开始连续设置。 3.2 圆柱模板 施工工艺流程 3.2.1 找平定位 在圆柱模安装前，先在圆柱子根部按标高抹好1：1的水泥砂浆找平层，并按圆柱子边线做好定位墩台，以保证圆柱子的标高和轴线定位的准确，根据施工图轴线尺寸引测控制线，建立轴线控制网，引测标注圆柱控制线和标高控制线。并画出圆柱模板的外边线及外侧控制线，在圆柱下部内侧安置定位钢筋。 3.2.2 组装柱模 1、模板错位安装，安装模板时，模板的上下连接处的两块模板需要错开安装，错位安装可以保证圆柱体的垂直性和整体性。模板拼装高度根据钢筋搭接高度具体由现场确定，每次拼装高度不超过4m。 2、在安置方木竖楞的同时，采用环形钢带，0.7m以下按竖向间距200mm作为水平约束箍，0.7m以上按竖向间距300mm作为水平约束箍，组合后用钢管、木方及螺杆将其临时固定； 3、水平扎捆可以保证钢带受力均匀，固定钢带的上下边距为22cm。（安装技巧：
龙湖地产交房组织作业指导书
2适用范围：参加批量房屋向业主移交的工作人员的工作。 3定义： 3.1 交房：在工程竣工经过备案后，具备合同约定的交房条件，依照合同的约定，开发商将符合合同约定的房屋产品移交至业主手中，并完善相关各种手续的过程。 3.2 推广方案：配合交房活动，整合各种资源，对交房现场、流程、交房方式进行包装和提供全方位配合以及媒体告知。 3.3 产权手续：特指产权收件手续。根据房交所办理产权分证的要求，向业主收取办证所需资料。 3.4 报事：业主或客户针对公司的产品问题或服务问题提出异议并要求得到解决的情况。 3.5 验房：参照合同约定的配置标准和相关建筑规范，对产品进行验收的过程。其间穿插对配置标准的讲解和操作演示。 3.6 备案登记： 3.7 前期介入： 3.8 内部移交：在产品向业主移交之前，产品从工程部向物业部移交的过程。3.9 完税：业主在办理产权收件手续之前，在开发商财务完成税费补交的过程。 3.10 大修基金：在办理产权分证前，商品住房和公有住房业主交纳的住宅共用 部位设施设备维修基金。． 3.11 产品跟踪： 3.12 专项验收： 3.13 交房流程：交房手续办理的各环节安排，包括财务手续、现场验房、物品 点交、产权收件等。 3.14 资料：除房屋产品的移交外，为保障业主能正常使用该房屋产品的各项配置，需要点交给业主的其他相关物品。包括书面文件或实物等两种形式。 3.15 交房附图：由开发商准备，验房后移交给业主的，粘贴在《重庆市商品房 屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》上的针对本套商品房的建筑、给排水、电气线路简图。 3.16 现场布置方案：交房活动现场的物品摆放、人员的岗位安排方案。 3.17 交房简报：集中交房活动期间，每日向全公司员工发布的与交房相关的信息。 3.18 应急处理方案：有干扰正常交房现场秩序情况发生时的处理方案。 3.19 集中交房：开发商安排的，在合同约定的时间之前或在合同约定的时间向 业主批量移交产品的活动。 3.20 零星交房：在集中交房时间过后客户自己单独来办理接房手续的活动。 3.21 交房总结：在集中交房活动过后组织的对本次交房进行总结，以利下次交 房改进的活动。 3.22 合同配置标准：开发商和业主在买房时签定的《重庆市商品房买卖合同》 中的附件三：装饰设备标准。 3.23 4管理部门及职责： 4.1 营销部： a）负责本程序制订、修改、废止的起草工作。 b）负责本程序完成后对参与部门、参与人员的考评。 c）决定本次交房的标准及服务深度、基调。
隧道锚喷支护作业指导书 锚杆、喷射砼、挂钢筋网、钢架支撑、以及它们间的任意组合型式，统称为锚喷支护。 一、工艺原理 锚喷支护就是当隧道周围围岩承载能力不足，需提高围岩自身承载能力时，采取联合支护形式，形成长期 稳定的支护结构体系。锚喷支护的最大优点；及时性、与围岩密贴性、早强、柔性。 锚喷支护就是应用新奥法原理；即：运用各种手段（开挖方法、支护及地层预处理等）控制围岩变形，最大限度地保护和调动围岩的承载能力。 、施工工艺及操作要点 A、锚杆施工工艺及操作要点 1、原材料备制 ①锚杆材料：锚杆材料采用20锰硅钢筋或注浆锚杆，钢筋直径①22mm,按设计要求规定的材质、规格备 料，并进行调直、除锈、除油，以保证砂浆锚杆的施工质量和施工的顺利进行。 ②水泥；普通水泥砂浆选用普通硅酸盐水泥，在自稳时间短的围岩条件下，宜用早强水泥砂浆锚杆 ③砂：宜采用清洁、坚硬的中细砂，粒径直不宜大于 3 mm,使用前应过筛。 ④配合比：普通水泥砂浆的配合比：水泥：砂宜为1：1~1：1.5（重量比），水灰比宜为0.45~0.50； ⑤砂浆备制：砂浆应拌合均匀，随拌随用。一次拌和的砂浆应在初凝前用完，并严防石块杂物混入，主要为了保证砂浆本身的质 量及砂浆与锚杆杆体、砂浆与孔壁的粘结强度，也就是为了保证锚杆的锚固力和锚固效果。 2、锚杆孔的施工
①孔位布置：孔位应根据设计要求和围岩情况布孔并标记，偏差不得大于20 cm； ②锚杆孔径：砂浆锚杆的锚杆孔径应大于锚杆体直径15 mm； ③钻孔方向：锚杆孔宜沿隧道周边径向钻孔，但钻孔不宜平行岩面； ④钻孔深度：砂浆锚杆孔深误差不应大于±10m； ⑤锚杆孔应保持直线； ⑥灌浆前清孔：钻孔内若残存有积水、岩粉、碎悄或其它杂物，会影响灌浆质量和妨碍锚杆杆体插入，也影响锚杆效果。因此，锚杆安装前，必须采用人工或高压风、水清除孔内积水和岩粉、碎悄等杂物。 3、锚杆安装 ①砂浆：砂浆锚杆孔内的砂浆也应采用灌浆罐和注浆管进行注浆。注浆开始或中途停止超过30min 时应用水润滑灌浆罐及其管路，注浆孔口压力不得大于0.4MPa,注浆时应堵塞孔口。注浆管应插至距孔底5?10 cm处，随水泥砂浆的注入缓慢匀速拔出，并用手将水泥纸堵住孔口。 ②锚杆安装：锚杆头就位孔口后，将堵塞孔口水泥纸掀开，随即迅速将杆体插入并安装到位。若孔口无水泥砂浆溢出，说明注入砂浆不足，应将杆体拔出重新灌注后再安装锚杆；锚杆杆体插入孔内的度度不宜小于设计规定。锚杆安设值，不得随意敲击，三天内不得悬挂重物。 ③钻孔注浆的饱满程度，是确保安装质量的关键，工艺要求注浆管插到距孔底5~10 cm,并随砂浆的注入 而缓慢匀速拔出，就是为了避免拔管过快而造成孔内砂浆脱节。砂浆不足时应重注砂浆。这都是为了保证锚杆全长为足够饱满的砂浆所握裹，保证其锚固效果。 ④普通砂浆锚杆安装后不久，随意敲击杆体将影响砂浆与锚杆杆体、砂浆与孔壁的粘结强度，降低锚杆的锚固力。普通砂浆三天
模板工程施工作业 指导书
3.2 模板工程施工作业指导书 3.2.1适用范围 适用于现浇框架、剪力墙结构钢木模板、大模板的安装与拆除。模板支撑工程搭设高度8m及以上；搭设跨度18m及以上，施工总荷载15kN/㎡及以上；集中线荷载20kN/m及以上和承重支撑体系用于钢结构安装等满堂支撑体系，承受单点集中荷载700Kg以上的需要专家论证后实施。 3.2.2 作业准备 1、技术准备 1）作业指导书编制后，应在开工前组织技术人员认真学习设计图纸、会审记录、规范、规程和作业指导书； 2）熟悉施工环境，掌握施工特点，制定施工安全保证措施，提出应急预案；3）对施工人员进行技术交底，对参加施工人员进行上岗前安全培训； 3）熟悉图纸，做好模板设计。根据施工流水段和图纸中的具体节点，提前进行模板翻样工作，找出模板工程中施工难点（梁墙交接节点、墙边洞口等）、安全质量施工注意点等，确定施工方法，做好技术交底工作； 2、人员准备 根据施工难度、质量和工期特点，选用综合素质好、参加过同类工程施工的劳务队伍，施工过程中可根据进度要求随时增加人员。
3、机械设备及工器具准备 根据工程特点和进度要求，配备满足要求的机械设备及工器具，如斧子、锯、刨子、扳手、打眼电钻、线坠、靠尺板、方尺、铁水平、撬棍、吊装索具等。 4、材料准备 1）根据施工进度要求进行材料供应分析，编制施工材料用量计划和材料采购计划； 2）选定墙体大钢模板的加工厂家并提前加工制作；组织模板进场并进行验收； 3）模板进场后，必须按照模板的设计要求验收，校正调整达到标准后先用抛光机磨光，刷两遍纯机油，纯机油应当涂刷均匀无漏刷现象，使用后用水性脱模剂。 5、现场准备 1）按施工现场平面图规定的位置，将模板存放区进行硬化； 2）弹好楼层的墙边线、柱边线、楼层标高线和模板控制线、门窗洞口位置线，打楼板混凝土时墙柱根部200mm宽范围模板底口已严格找平，安装大模板时用2m靠尺检查。在墙皮线外5mm粘贴20mm厚海绵条。 3）墙、柱钢筋绑扎完毕，水电预埋、箱盒、预埋件、门窗洞口安装完毕，检查保护层厚度已满足要求，办完隐蔽工程验收手续；