目录
1.城市房地产市场宏观背景分析与评价 (4)
1.1宏观经济运行状况 (4)
1.2城市规划与建设 (8)
1.3宏观政策 (10)
2.城市房地产市场发展状况分析与评价 (15)
2.1土地市场 (15)
2.2房地产整体市场 (16)
2.3住宅市场 (19)
2.4写字楼市场 (21)
2.5商业营业用房市场 (24)
2.6二手房市场 (26)
2.7城市房地产市场发展趋势预测 (26)
3.城市房地产行业发展与市场竞争分析 (29)
3.1房地产行业发展现状及趋势 (29)
3.2城市房地产市场竞争格局分析 (29)
3.3典型企业及典型项目收益和风险分析 (30)
图表目录
图1-1：苏州城市地图 (4)
图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率 (5)
图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率 (5)
图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构 (6)
图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资 (6)
图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出 (7)
图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额 (7)
图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布 (15)
图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率 (16)
图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况 (16)
图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比 (17)
图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积 (18)
图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格 (18)
图2-7：2000-2004年苏州市住宅建设情况 (19)
图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比 (20)
图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积 (20)
图2-10：2000-2004年苏州市住宅销售价格 (21)
图2-11：2000-2004年苏州市写字楼建设情况 (21)
图2-12：2000-2004年苏州市写字楼供求比 (22)
图2-13：2000-2004年苏州市写字楼销售面积 (23)
图2-14：2000-2004年苏州市写字楼销售价格 (23)
图2-15：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况 (24)
图2-16：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比 (24)
图2-17：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积 (25)
图2-18：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格 (25)
表1-1：重点政策一览表（2003-2005年） (12)
表2-1：2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况 (15)
表2-2：苏州市住宅市场需求量预测 (27)
表3-1：建屋集团开发典型项目情况 (30)
表3-2：新港开发典型项目情况 (31)
表3-3：和润开发典型项目情况 (31)
表3-4：中海开发典型项目情况 (32)
表3-5：南都建屋开发典型项目情况 (32)
表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况 (33)
表3-7：嘉业开发典型项目情况 (33)
1.城市房地产市场宏观背景分析与评价
1.1宏观经济运行状况
?最具经济活力的城市之一
苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。
图1-1：苏州城市地图
苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。
?经济保持快速增长
自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国
内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2004年苏州的GDP总量首次超过深圳，位居全国第四。人均GDP自2003年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。
图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率
数据来源：苏州市统计年鉴
2003年，苏州人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。
图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率
数据来源：苏州市统计年鉴
?产业结构以工业为主导
苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。2004年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。
图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构
数据来源：苏州市统计年鉴
?全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加
图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资
数据来源：苏州市统计年鉴
自2002年以来，苏州全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。
?人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长
从2000年到2004年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。
图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出
数据来源：苏州市统计年鉴
?社会消费品零售总额稳定增长
伴随着旅游业的发展，苏州市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。
图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额
数据来源：苏州市统计年鉴
小结：综观苏州市宏观经济运行状况，我们发现，苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。此外，苏州产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。
1.2城市规划与建设
?城市规划
?城市性质
苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。
?发展目标
在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。
?规划范围
苏州全市规划区面积2014.7平方公里。
?城市规模
2005年：人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。
2010年：人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。
?城市总体布局
城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。
?城市道路网规划
道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。
?城镇体系
规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。
其中，一个中心指中心城市，苏州都市区；五个副中心分别是：常熟市区、吴江市区、昆山市区、太仓市区和张家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。
?城市建设
?轨道交通建设情况
2004年11月21日，苏州轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。
?公路交通建设情况
建成苏沪高速公路、苏昆太高速公路、苏州绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施
沪宁高速公路苏州段扩建、312国道苏州段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪苏浙高速公路江苏段。
到2005 年底，苏州将确保苏沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。苏州市交通有望与上海全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通上海，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。
小结：作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城苏州曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。随着苏州不断加快与上海的交通接轨步伐，将更好地接受上海的辐射，有利于苏州经济的进一步发展。
1.3宏观政策
?政府对房地产市场的发展目标和策略
2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。
?主要政策及其对房地产市场产生的影响
?土地政策
土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。
?拆迁政策
2004年3月，苏州市人民政府发布了苏州市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障苏州市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。
?二手房政策
为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院《关于促进
房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知》（苏政办发〔2003〕48号）的要求，2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。
?金融政策
2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》，以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。
?房价政策
2005年3月和4月相继出台了《关于确实稳定住房价格的通知》和《愿与做好稳定住房价格工作的意见》，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。
2.城市房地产市场发展状况分析与评价
2.1土地市场
?土地市场概述
自2001年10月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。
?土地出让情况
2005年苏州市区五城区（老城区、园区、新区、吴中、相城）出让土地总面积为431.32万平方米。从出让地块的分布来看，随着吴中区和相成区交通环境等问题的改善，逐渐称为苏州土地市场供应的主要区域，而老城区（由平江、沧浪、金阊三区组成）作为苏州传统的市中心，土地资源相对稀缺，房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时还须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。
图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布
老城区 12%
相城区 29%
高新区 10%
工业园区 10%
吴中区 38%
数据来源：苏州市土地储备中心
数据来源: 苏州市土地储备中心
?土地开发与购置情况
苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近40.0%的土地被外地公司购得。
?土地成交情况
从历年的土地交易量来看，2001-2003年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快。自2004年以来，受宏观调控的影响，土地交易量虽然继续增加，但增幅已经有所放缓。随着土地交易量的增加，土地交易价格也呈持续上涨的态势。
小结：作为苏州楼市的领头羊，工业园区无疑是开发商最为关注的区域，尤其是外来地产商更希望在园区施展手脚，毕竟园区有着完整的新城市规划，有着强大的基础设施投资，有着强劲的消费能力，而园区正是适应了市场形势，发挥政府调控作用，适当增加土地供应和房产开发量。湖东区的发展相对湖西来说，具有更广阔的空间性与时间性，领涨的湖东地价便鲜明地折射出开发商的强烈信心。
2.2房地产整体市场
?供应分析
图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率
数据来源：苏州市统计年鉴
自2002年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的
加快，房地产可开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上，2004年开发投资额同比2000年增长了4倍。
图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况
数据来源：苏州市统计年鉴
自2002年以来，随着开发投资额的迅猛增长，商品房施工面积大幅度的增加，连续两年保持70.0%以上的增速上涨，2004年受宏观调控的影响增速略有下降。由于施工面积的放量增加，竣工面积按每年35.0%以上的增速快速增长。
需求分析
图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比
数据来源：苏州市统计年鉴
自2000年以来，苏州市商品房一直保持供大于求的态势，虽然商品房需求持续增加，但由于近几年商品房竣工面积的快速上涨，供求比呈逐年增加的态势。
从2000年到2004年期间，苏州商品房需求逐年加大，销售面积年平均增长率达17.3%。图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积
数据来源：苏州市统计年鉴
由于商品房市场的需求持续旺盛，自2000年以来，苏州商品房销售价格逐年稳步上涨，2004年同比增长24.4%，增幅创历史最高。
图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格
数据来源：苏州市统计年鉴
小结：随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产进
入快速发展期，投资开发建设速度加快。
2.3住宅市场
?供应分析
图2-7：2000-2004年苏州市住宅建设情况
数据来源：苏州市统计年鉴
自2002年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，施工面积大幅度增加，连续两年保持79.0%以上的增幅。在此影响下，2003年住宅竣工面积同比增幅高达52.5%。住宅施工面积和竣工面积占商品房的比重一直稳定在80.0%-85.0%之间。
?需求分析
改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求以及投资客的虚拟需求等导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。
受住宅需求持续旺盛的影响，从2001到2002年期间，住宅供求比回落到1以下，但从2003年以来，由于住宅竣工面积的大幅度增加，供求比开始回升。
图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比
数据来源：苏州市统计年鉴。
自2000年以来，随着住宅需求的持续旺盛，销售面积呈逐年稳步增加的态势，年平均增长率达17.7%。住宅占商品销售面积的比重稳定在85.0%-90.0%。
图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积
数据来源：苏州市统计年鉴。
受住宅需求持续旺盛的影响，自2000年以来，住宅销售价格逐年稳步上涨，年平均增幅达17.1%。2004年销售价格达3127元/平方米，首次超过南京，位居江苏省13个省辖市的住宅价格排名第一。
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告
商业地产进驻业态分析报告 与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出 机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和 推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项 目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地 产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平 衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、 区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具 有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目 所不能回避的问题。 那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？ 一、楼宇型商用不动产——顶级会所 以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些 会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有 明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给 上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状 来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端 消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点： （1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的 风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具 有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服 务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。 （2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个
济南房地产行业分析 一、土地市场分析： 对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留 问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年 不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非
常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面 收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、 北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二 环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但 由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土 地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地 土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和 条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产 开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
济南整体别墅市场分析 一、济南别墅物业发展现状分析 （一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。 济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分
高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。 济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。 二、济南别墅物业区域市场分析 济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析 南部区域——南部山区别墅 南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况
及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、宏观基本情况： 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业
中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线：
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交
2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告
▄前言 行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。 行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。 一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景； 二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性； 三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。
常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面： 第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性； 第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。 因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。
第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1商业地产分类表
资料来源：世经未来整理 三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持
商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺