——中国指数研究院苏州分院
2017年苏州半年度市场形势
总结及展望
目录CONTENTS
市场现状
趋势展望
市场现状
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2017半年度宏观政策2
2017半年度苏州市场现状
：苏城稳健迈入“调控限购”后时代土地限价令，土房八条，个人住房贷
款业务加严
吴江区实施不动产统一登记
苏十五条，重启限购，苏州限购新政，重启限购限贷
“商改住”新政，允许部
2016.3.18
2016.4.12016.6.232016.5.182016.8.112016.10.3
2017.1.9
楼十条，抑制房价
苏州政策
2017.4.5
首套首贷房贷利率调整为95折
苏州发布2017年2017.4.17
明确“商改住”申报审批程序
2017.5.15
苏州位列“购租
2017.5.19
地市场降温调控升级分商用转为住宅
快速上涨
2016年3月份后，楼市政策开始收紧。”苏十条”、“房八条”、“土拍限价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供
需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。
2016年10月“限购令”的出台，制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市场监
管等。 2017年1月“商改住”新政出台。苏州市政府于5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。
2017年4月17日，2017年度市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。
2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租
期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中，江苏省6大城市作为先行试点，其中6大城市为南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州。
供地计划并举”试点城市
CHINA INDEX ACADEMY 市场现状
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2017半年度宏观政策2
2017半年度苏州市场现状
图：2014-2016
年苏州市区土地推出及成交情况
土地供需同环比均下跌
2017年上半年度苏州土地推出及成交同环比均下跌。7月3日，苏州市国土局方案显示，2017-2021年苏州市区(不含吴江)商品住房用地计划为：
2017年390公顷(5850亩)，2018年400公顷(6000亩)，2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右，按年度结合市场情况均衡
供地。
2017年上半年度苏州住宅用地（不含吴江）推出94.25万平方米，相对应2017年商品住房供地计划，下半年在推地节奏和推地量方面，或将上演
大体量且密集攻势“补仓大战”。
土地市场
图：2013-2017
年
6月苏州市区住宅和商办用地成交楼面均价
土地楼面价及溢价率回落
楼面价方面，2017年上半年度苏州住宅用地成交楼面均价10394元/平方米，环比下跌26.30%。
溢价率方面，2017年上半年度苏州住宅用地成交平均溢价率为41.99%，溢价率涨幅缩减显著。土地出让规则条件愈加严苛，另外也从一定程度上映射出开发商对地块的预期，另外上半年苏州推出地块成色一般，多方面因素影响。
土地
市场
图：2013-2017年6月苏州市区住宅和商办用地成交平均溢价率
商品住宅：调控纵深影响
半年度住宅供求历年最低，同比跌幅近5成
2017年上半年商品住宅共成交24160套，成交面积为292.29万㎡，成交套数和面积都为历年最低水平。
供销表现来看，2017上半年商品住宅供销同比均大幅下降，供应量220.82万㎡，同比跌幅46.61%；成交量同比降幅45.75%。
新房市场
图：2013年-2017半年度苏州商品住宅季度成交走势
商品住宅：月均去化缩水
6月成交攀上半年最高峰
月度表现来看，2017年上半年度月均去化4027套，49万平，历年最低水平。 2017年上半年度峰值出现在6月份，成交6020套，72.08万平，环比上涨35.51%。
主要是因为各项目受开发商半年度指标影响，销售提速；另一方面，苏州银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程，双重影响之下，6月份单月网签量出现了今年以来的最高点，赶超了金三银四。
新房市场
图：2015年以来苏州商品住宅月度成交走势
新房
市场商品住宅：10.3限购调控后价格高位下调月度趋稳 2017年上半年，苏州商品住宅价格趋稳。从月度走势
来看，自2016年10月受限购限贷政策的影响，价格高位
持续下调。2017年6月住宅市场均价为20306元/㎡，价
格环比下跌3.25%，同比下跌0.40%。
图：2015年以来苏州商品住宅价格指数及同环比走势
住宅成交结构：以价换量偏刚需产品占比提升
从面积段来看，90-120（含）㎡偏刚需户型占比较去年同期有所上升。 从总价段来看，150-200万成交占比最大，且较去年同期同比增长7.57个百分点。
新房市场
图：2017年半年度苏州商品成交面积段和总价段对比
区域商品住宅：区域成交分化明显
成交量均同比下跌
从区域住宅半年度成交表现来看，2017年上半年各区域均不同程度的同比下跌。其中工业园区较去年跌幅最大，下跌56.46%。 区域成交分化，成交表现差异较大。吴江区上半年度成交143.26万平，吴中区成交106.7万平，相城区成交65.07万平。由于区域内供应有限，姑苏区上半年度仅成交26.1万平，工业园区成交34.76万平。
新房市场
图：2016年上半年-2017年上半年度苏州各区域商品住宅同期成交对比
区域商品住宅：各区域成交均价均同比上涨
涨幅收窄
2017年上半年各区域成交均价同比去年同期，均不同程度的同比上涨，但对比去年同期，涨幅回缩幅度较大。
6区中，工业园区、姑苏区上半年成交均价分别为31463元/㎡、30747元/㎡，领先于其余各区。吴江区成交均价为14926元/㎡，为均价最低区域，以价换量态势明显。
新房市场
图：2017年上半年度苏州各区域商品住宅同期成交均价对比
商品住宅库存：存量持续小幅增加
出清周期近10个月
截止到6月底，苏州商品住宅可售面积为467.66万㎡，31444套。出清周期为9.6个月。
自2016年3月底可售面积及出清周期历年低谷之后，商品住宅可售存量一直小幅增加。2017年上半年度出清周期较去年同期增加5个月，可售存量同比小幅增长14.02%。
新房市场
图：2013年以来苏州商品住宅可售面积及出清周期
商品住宅库存：区域存量差异较大
吴江区存量占比近三成出清周期最短
各区商品住宅可售库存差异较大。吴江区存量最大，占比全市近三成。因其均价低，跑量快，出清周期为8个月。 工业园区因为在售楼盘少且价格较高，月均销售走量较慢，出清最长，为11个月。
新房市场
图：2017年6月底苏州商品住宅各区可售面积及出清周期
二手房市场
二手房成交占比逐年上升
图：2015年-2017年6月苏州二手房商品住宅成交量价走势
图：2016年-2017年6月苏州二手房与新房住宅成交对比
二手房成交价格在2016年初节节攀升，苏州限购新政之后价格走势趋稳。
2017年上半年度二手房成交量占苏州住宅总成交的45.1%，二手房成交占比同比增高，近两年新房、二手房两者交易差距在逐渐缩小。
目录CONTENTS
市场现状
趋势展望
半年度趋势展望
2017上半年已过，苏州楼市稳健迈入了“调控限购”后时代，成交量维持低位徘徊，不及去年同期；成交均价高位趋稳，土地供应或将密集大体量入市。
政策趋向
从今年4月开始，苏州大多数银行的首套房房贷利率从此前的基准利率九折上调到了九五折，6月份苏州各大行已大多开始执行基准利率。按照中央提出的加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制要求下，苏州限购限贷政策下半年将继续严格执行，也表明了政府此轮调控的决心。
另外，面对苏州非住宅库存的问题。2017年初，苏州政府出台通知，明确表示推进“商改住”工作进行。5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。目前商改住还处于探索阶段，能否被市场接受，还需要时间检验。
市场展望
下半年商品住宅或将受益于金九银十的周期性利好刺激，开发商冲业绩指标，以价换量。但受政策大环境影响，下半年成交量维或将继续维持低位徘徊，不及去年同期。
苏州去年的高价地块项目下半年陆续准备试水入市，成交均价高位趋稳。
半年度趋势展望
姑苏区仁恒相门地王已经开始破土动工，景德路当代苏洲府已公开示范区；新区范围内，仁恒运河地王规划公示已出，科技城景瑞无双已面市销售，完成试水；相城区姑苏铭著最高备案价破4；甪直地王“弘阳甪源”也处于蓄水阶段……
新盘入市将极大的补充房源库存量，拉动区域内新盘销售，另外一方面，高价地块由于高昂定价问题，市场接受度毕将是地王项目面临的巨大考验。
土地供应
2017苏城商品住房用地计划为390公顷，下半年“补仓大战”一触即发。
4月17日，确定苏州市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。7月5日公布：2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右。
2015、16年苏州商品房跑量情况积极，导致了可售房源量急剧降低。政策调控后成交持续回缩，出清周期目前也涨至近10个月。但上半年度的土地供应较今年的供应计划差距较大，下半年增加土地供应实属必然。对于众多“求地若渴”的开发商企业来说是机遇也是挑战。
谢谢！
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