二线会城房地产最具投资价值及最
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
2010年二线省会城市房地产最具投资价值及最宜居榜
天津
随着城际列车的开通，天津受益北京所带来的辐射作用越来越明显。日前又有报道称，天津与北京、重庆、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，加外，去年环渤海区域经济发展及天津滨海新区规划获批，天津房价的升值潜力由此可见。
天津海在不远处，河就在城里
对内陆人来说，能闻到海的味儿，能亲近水，又不至于日日领受海风过于热情的吹拂，正是适度。天津有点被天津话带沟里去了的意思，再加一枚狗不理包子，大家就都觉得它土。其实这座城市，正经说来是中国现代化第一城。北洋政府时期，台上的是北京，台后的是天津。私以为，这是天津最大的魅力。租界建筑外头的石头是硬的，里头的思想史、**史、经济史更硬。故天津的宜居，首先宜的是对历史有那么点兴趣的人。
宜居指标
交通资源：因区位优势，交通极便利，海陆空三栖，条条大路通天津。空路来说，著名的廉航亚洲航空花落天津。京津高铁用来上下班是奢侈了点，可你要是从北京飞，完全可以当它是“机场快线”。
高校资源：总共二十多座，魁首自是南开，范文澜、蒋廷黻、竺可桢这些牛人都曾执教鞭于此。
文化名人：除了冯骥才老人家，就是一溜儿相声曲艺界的名人了，譬如马致明。
购房指南
根据2010年3月第2周的数据统计显示：全市商品住宅成交均价普遍上涨，成交价为9042元/平米。其中和平区（也就是市中心区），三周内成交均价第二次突破2万元，达到23386元/平米。河北区成交均价为11816元/平米。河东、红桥成交均价分别为10353元/平米和13490元/平米。河西、南开价格波动不大，成交均价分别为12779元/平米和17337元/平米。
天津的新商圈，随着天津天城丽笙世嘉酒店的落成、嘉华国际商业中心的日趋成熟、远洋新天地沿新开路商业街的竣工投入使用，逐步形成天津站新商圈，另有新开业的滨江金耀女人街，以及位于塘沽核心区域的天津滨海新区中心商务商业区，还有正在加紧建设的津门津塔高端商务区。
至于新开盘的楼盘，根据中原地产顾问的胡先生说，市中心今年几乎没有新开楼盘。
新兴楼盘：开发区的万丽国际公寓：均价13500元/平米；津南区的天地源津九轩：均价7300元/平米西青区的梅江康城：均价8600元/平米；北辰区的陆港：均价6000元/平米；东丽区万科魅力之城：均价8000元/平米。
西安
业内称，自住为主的西安，其刚性购买力是最大的特点。目前出现在市场的购买力主要还是以刚性需求为主，这其中尤其以婚房为盛，所以很多购房者一方面对于买房的需求比较迫切，再加之陕西是个教育大省，且西安城市化程度在西部地区居首位，诸多高校毕业生留驻西安，
也成为西安刚需购房者的重要组成部分。西安房价伴随着购买力的增强，继续上升的可能性也会很大。
西安古称长安，是与开罗、雅典、罗马并称的“世界四大文明古都”之一。到现在，从城市的环境指数、空气质量指数及发展速度指数来说，西安都堪称国内最适宜居住城市之一。“西安建设国际化大都市的战略方针”2009年由国务院批准正式实施。越来越适合工作和生活，许多人愿意留在西安创业发展。给人才创造最好的创业和宜居环境，成为发展的重要指标之一。西安的天越来越蓝，城市变得越来越干净、漂亮、舒适了。
宜居指标
面积和人口：总面积为9983平方公里，人口近840万。
气候：平均气温15.6C，平均降雨量为650毫米。
高校资源：高等院校300余所。
医院：西京医院、唐都医院、省人民医院、交大附属医院等。
电影院及剧院：星级电影院50余家，超过300张屏幕。秦腔易俗社被公认为是世界艺坛三大古老剧社之一。书店总数量雄居全国前列。
交通资源：市内有900余条公交路线。地铁2号线2010年建成通车。咸阳机场开通80多条国内和国际航线，客运量位于全国第6位。是如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。
港口：浐灞国际港务区（内陆港口）。
购房指南
据官方公布，西安目前房产均价为5990元/平米，热点区域价接近1万多元/平米。西安市高档商品房主要分布在曲江新区、高新区、经开区、秦岭北麓别墅区。
新兴楼盘：主要集中在：浐灞地块：恒大地产旗下的系列楼盘（恒大名都），精装修开盘价约为5900元/平米；泾渭新区、沣渭新区地块：奥林匹克花园（西咸大道），开盘价4500元/平米；曲江新区：龙湖曲江盛圣境（大雁塔正南方向），开盘价超过1.5万元/平米；大明宫地块：华远君城（大明宫核心区域），售价接近8000元/平米。海珀兰轩（新市政府区域）售价超过1.8万元/平米。
陕西省房地产研究会会长王圣学介绍，西安房价区域差距明显，除过热点区域外，均价处于国内二线城市中等位置，与成都、重庆等西部城市相比，7000元/平米的均价（2010年3
月统计数字）具有相对优势（重庆、成都两地均价高于西安30%左右）。
多年来，西安整体房势维持健康稳定增长态势，以曲江、大明宫、高新区为代表的热点区域，房价逼近万元每平方米。2010西安楼市不涨或者不会大涨，但从短期来看也不会出现大跌的机会，西安楼市处在投资的稳健增长期，健康发展。
重庆
思科-T、广达、惠普等“世界500强”相继入驻重庆，这说明不仅国内企业看好重庆，跨国公司也对重庆充满信心。业内称，众多“世界500强”落户重庆，不仅可促进经济发展，也会拉动房市的销售。最近，重庆首次被城乡建设部列为全国五大中心城市之一，重庆的房价却约为这些城市的1/4或1/5，升值潜力不小。
此外，有报道称近期山西煤老板除了到海南炒房外,也紧盯重庆房地产行业,频频来渝考察,仅仅是近一两个月就有100亿资金在重庆寻找房产项目，此举将炒高重庆房价。
全国首个《宜居城市定量化评价标准》在重庆市出炉后，“宜居重庆”已是耳熟能详的流行语。2002年以来，重庆的GDP从不到2000亿增加到6000亿，年均增长13%。人均GDP增加近3倍；固定资产投资从不到1000亿元增加到5000亿元；社会消费品零售总额由854亿元增加到2500亿元；进出口总额由18亿美元增加到76亿美元；城乡居民收入均实现了翻番??未来，重庆将以城乡统筹发展的新型直辖市姿态出现在世人眼前。（文
王铭铭）
宜居指标
人口：至2009年底，重庆常住人口达到2859万，比去年增加了20万人。
高校资源：在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所军校）
绿化覆盖率：50.26%，居全国4个直辖市榜首。
商场和超市营业时间：9：00左右—21：00左右。
电影荧幕数：100块左右。
购房指南
2009年主城区均价：新房4310元/平米，二手房 3100元/平米。最高价格 15000元/平米，最低价格
3480元/平米。热门地段包括加州新牌坊区域，观音桥区域，北滨路区域，经开大道区域，回兴区域。
新潜力楼盘：万科朗润园，均价6700元/平米；金科西城大院，均价7100元/平米；南方玫瑰城，均价5300元/平米；融汇半岛五园湾，均价5000元/平米；海悦蓝庭，起价5290元/平米。
直辖以来，重庆政府展开大规模基础设施建设，为房地产发展创造了广阔的布局空间。特别是重庆去年开始实施的大规模旧城改造工程，极大促进了城市面貌的改变和地产市场的活跃。
现在，江北、渝北、北部新区因为市政配套设施的成熟和周边产业群的聚集，房地产市场非常活跃，是目前在重庆投资房产的理想区域。事实上上述区域地势平坦，不同于传统概念中的山城印象，高新技术和知名企业云集，也是目前重庆房地产开发水平最高的区域。
成都
成都是天下的“盐”。是中国“第四城”。2009年成都荣获“低碳中国贡献城市”。它最新则拟定了建设世界现代化田园城市目标，分三步走：5至8年实现新三最，中西部第一；20年步入世界**城市比肩休斯顿；30至50年跻身世界二级城市向巴黎看齐”。
成都的宜居不仅关乎居住问题，而且还在于有良好发展机遇。尽管经历了汶川大地震的考验，成都的楼市依然坚挺，外地人来蓉购房也创了新高。2007年—2009年一季度期间，在成都的购房者中，外地人占四成左右，约三成左右的外地购房者资产在100万元以上。
宜居指标
气候：成都气候温润，山川秀美，水资源丰沛，城区空气质量优良天数达319天/年。
地理条件：成都平原面积比重大，达4971.4平方公里，占全市土地总面积的40.1%，
人口：都市区常住人口837万。
高校资源：有四川大学、西南交通大学、电子科技大、四川农业大学、西南财经大学等多所211本科重点大学。
交通资源：成都市区规划了四条地铁线，其中1号线将于今年10月开通。
购房指南
据统计，2009年成都房地商品房销售价格上涨速度明显加快，全市商品房销售均价约4935元/平米，其中全市住宅销售均价为4875元/平米，主城区商品房均价冲破六千。同时，去年全市商品房空置面积较2008年同期下降31.6%；二手房环比价格指数连续12个月上涨。
新兴潜力地带：成都东大街商圈、建设路商圈、高新区南延线、红牌楼商圈等。其中，高新区南延线今年2月商品房成交均价达8600元/平米，居全市最高。四川省社科院经济所副研究员田炎谈到：成都城南代表了成都国际化、全球化的一面，价值更是由于交通的便捷、配套的完善，开发提速土地稀缺，一直备受购房者的追捧。在目前利率降低、购房补贴、入户门槛降低、二次购房逐渐松绑的大势下，城南以其得天独厚的气质，站在了购房者选择的前列，成为投资、置业的首选区域。
随着地铁一号线完工临近，其周边10公里半径范围的房地产项目都将受到直接的利好影响。此外，根据有关部门的规划，国际城南将改变传统的政府主导的发展模式，采取政府引导、市场运作的手段，打造市场化、社会化要素聚集“洼地”。
“HIGH HOUSE（高巢）”投资价值分析 本刊说明： 为使本分析的结果能够更加直观理解，特将投资价值分析放置在十大方面中对应考量，每一类价值分析的满分为10分，累计全部满分为100分。分值结果，仅供编写此文的时间阶段内参考。 一、地理位置价值分析 HIGH HOUSE（高巢）的地理位置位于清河西三旗的东部，坐依龙岗路中段，向东可达国家森林公园，向北是繁华的西三旗和上地，向西十多分钟的车程就可到达中关村。向南八达岭高速公路可快速直通市中心各处。社区附近人口稠密，商铺林立，交通便利，公交线路就有十几条之多。作为北部的经典小户型项目，地理位置十分理想。 地理位置价值总评价： HIGH HOUSE（高巢）紧靠清河桥立交桥可快速通达四方，距离颇进西三旗、上地开发区、中关村、国家森林公园等地区更是映衬了它位置的不俗。对于选择北部置业的购房者说来，“HIGH HOUSE（高巢）”从居住角度来评判其地理位置，应可得分值6分。 二、周边楼盘价值分析（500米范围内）
HIGH HOUSE（高巢）周边的九大楼盘 点击进入在线楼书可查阅各家详细价值信息。 周边楼盘价值总评价： 由于社区周边项目已基本成型，以清河为中心的居住大社区的形态也初显倪端，因此
在此范围内安家置业将会十分的理想，就目前而言, HIGH HOUSE（高巢）处于清河地区少有的纯正小户型项目,应得分值6分. 三、周边商业价值分析（500米范围内） 部分商业单位名录 宾馆饭店(4) 1.北大后勤产业中心招待所 2.京大招待所 3.金马招待所 4.清河第二旅馆 商业网点(17) 1.清河百货商店 2.清河小营环岛建材城 3.天客隆超市(清河小营店) 4.清河建材装饰材料市场 5.清河毛纺织厂专卖店 6.清河毛纺厂产品专销店
房地产岗位职责说明书范例 岗位名称投资发展岗位编号 所在部门运营管理中心部门类别业务管理 直接上级发展经理直接下级无 岗位目标： 协助发展经理开展外部宏观环境调研工作，制定土地储备计划，负责项目拓展论证与获取，保障公司可持续性发展。 工作职责或工作任务： 序号职责概述工作职责 一工作管理1)根据部门工作计划，编制本专业工作计划，并执行落实； 2)编制和完善专业管理流程与制度，并负责贯彻执行； 3)参与部门管理及相关决策。 二发展管理1)收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态； 2)开展拟进入目标城市的发展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究； 3)根据公司土地储备计划收集土地信息、项目信息（包括项目合作、参股、 控股、并购等），建立土地、项目资源信息库； 4)寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市 场招、拍、挂等形式获得土地信息； 5)协助公司领导开展项目谈判，负责项目相关协议的草拟。 6)协助与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调 等工作； 7)负责项目初步可行性分析，编制《项目建议书》并提交评审；
8)协助开展项目可行性研究工作，协助上级编制《可行性研究报告》； 9)负责项目相关协议、合同及文件的草拟； 10)组织办理拿地过程中相关组织联系事务及报批报建手续等； 11)负责土地或项目转让合同的履行、合同款的支付和补充协议签订的跟进； 12)完成领导交办的其他任务。 工作协作关系： 内部协调关系集团公司各部门及各区域公司外联部 外部协调关系政府相关部门、合作伙伴、咨询机构等 任职资格： 教育水平本科及以上学历 专业背景城市规划、房地产经营管理、项目投资、战略管理等相关专业 知识与技能要求1)熟悉战略规划、房地产投资分析的相关知识和技能； 2)熟悉土地信息获取有较深的理解和操作经验； 3)熟悉房地产市场、土地市场情况，以及政府相关的政策法规； 4)熟练使用OFFICE办公软件、网络应用等； 5)英文四级水平及以上，具有良好的英语沟通与读写能力。 工作经验1)4年以上房地产项目拓展、项目开发工作经验，有良好的政府关系者优先。其它： 使用工具/设备计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、网络） 工作环境特征办公场所、项目现场 工作时间特征不定时工作制，经常出差 所需记录文档计划、协议、合同、汇报文件或报告、总结等
城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 一、项目概况 （见项目调研报告） 二、项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）项目总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按 800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）项目盈利测算 利润测算表 （城市花都）单位：万元
房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资
者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，
房地产投资模式面临的转变 近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面,又增加了一些新的变数。 当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。 在央行121号文(2003年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金,在交清地方政府规定的部分相关税费后,开发商就可获得项目预售许可。此后,房屋预售的回款则足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说,那时房地产项目开发的启动资金,只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节,即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此,很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。 然而,自从央行121文出台后,彻底地改变了房地产开发投资的游戏规则,房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然2003年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金,但信托融资的成本要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的过桥融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。 从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的原因。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。 就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因。因此,开发商们身兼数职实属无奈。从长远看,房地产市场如果要健康发展,房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状,通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。我们预测,这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。 感谢您的阅读！
如何估价房地产投资价值 房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。 时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性房地产的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。 虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产投资行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对房地产投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。” 目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题： 1. 收益法 收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。 2. 市场法 在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
房产投资瞄准小户型小户型投资价值分析房产投资瞄准小户型--小户型投资价值分析 好房子最适合用来保值 当然，炒股票并不适合所有的人。如果你担心股市的风险太大，那就买套房子吧。按照投资学的金科玉律，你也不能把所有的鸡蛋(资金)都放在股市这个筐里，那样太危险。房子则不同，不仅金额大适合保值，而且，好地段上的好房子总是持续升值的，无论自住还是投资，你需要做的只是在一个较低的价位买进。从这个意义上说，靠按揭、贷款或公积金买房子，并不仅仅是;花明天的钱，享受今天的美好生活;，而且还有一个作用，即在今天就能实现让明天的钱不贬值的。经济回升有个规律，就是股票在涨，房地产也在涨。就一般人而言，资金总是有限的，对于那些已经在炒股的人，将2个月后可能就会赚50%的钱，从股市里抽出来买房子当然是很可惜的。怎么办,有没有一个好办法，将股票和房地产两笔收益都同时赚到,有，就是买期房。买期房，由于首付很少，不会影响你在股市的投资;另一方面，又可实现以小搏大，即用百分之十的首付款将好房子百分之百锁住，然后等待升值。 卖大买小市场潮流 小户型的投资回报率高是显而易见的。对开发商而言，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金也慢，明显比建大户型费事;但对购房者而言，小户型的投资回报率却比大户型高。举个简单的例子，花9>100万买个140平方米的大户型，和花50万买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在租赁市场上并不是出租的价格也差一半，往往是小两居的租金为2500元/月，大两居的租金是3000元/月，这样算下来小户型的投资回报率比大户型可高多了。
大单位面积的外销公寓曾经是北京物业市场投资回报率较高的品种，但随着供应量的剧增及近几年经济复苏期的延缓，此品种有成明日黄花之势。而;小小粒，容易吃;的小户型单位却逐渐成为市场主流及跌势中的;飘红;品种。有鉴于此，不少投资者纷纷卖大买小，以追求更高的投资回报。如有业主将望京地区146平方米大户型(月收租,,,,元，年回报率,,)套现，买入两个价值,,万元的二房一厅，年回报率上升到11,，且;中奖率;(成功租出的机会)极高。又有另一名业主将同地段的中档物业8>,,平方米套现,,万元(每月收租,,,,元，年回报率63>.9,)，买入两个价值,,万元的一室一厅，不仅收益高(年回报率达12,)，且;中奖率;为,,,,。还有一些业主将三室一厅或四室二厅大单位分拆成三四个单间分租，其回报也远高于原来一套的收益。 ;滚动置业;要流行 从现在的情况看，城区小户型公寓受宠已是不争的事实。有一定经济实力后，在商业繁华地段买一套好的小面积公寓作为生活居室或工作室，既可先圆了住房梦，以后买新居后，可将公寓出租，租金用来付新居的按揭，从而顺利实现滚动置业，这无疑是不少都市白领的美好设想。 在金融街某投资公司工作的王先生就非常看好这种公寓。虽然要1,2年后才结婚，但担心银行存款会贬值的他，也正筹划自己的首次置业。 王先生考虑的首先是交通问题。工作地点在市区，平时工作比较紧张，加班的时候又多，若每天都要在上下班的交通路途花上两三个小时，这些花费的时间对想利用业余时间进修学习的王先生来讲太奢侈了。所以市区内交通线路密集，或地铁沿线物业是他的首选。 其二，王先生考虑的是生活上的问题。和许多生活态度积极的年轻白领一样，他是个喜爱运动的人，丰富的健身活动是他保持良好精神状态的保证。所以他要求住所附近一定要有一个大型的健身中心，当然，这个中心最好就在他的楼下。
怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上
《房地产投资学》复习题——1 一、名词解释 1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。 2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。 3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。 4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。 5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。 二、问答题 1、投资回收期指标的局限性有哪些？ （1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。所以这一指标值常用于对项目建设的投 资回收的粗略评价。 （2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。 2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？ （1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。 （2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。 （3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。 （4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。 3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。 （1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。 如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。政府改变使用土地的一些具体技术政策。 （2）住房制度改革风险。 主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。 “双轨制”、“多归制”另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。 4、净现值的优点与局限性是什么？ 优点：1）考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值。
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
二线会城房地产最具投资价值及最
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
2010年二线省会城市房地产最具投资价值及最宜居榜 天津 随着城际列车的开通，天津受益北京所带来的辐射作用越来越明显。日前又有报道称，天津与北京、重庆、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，加外，去年环渤海区域经济发展及天津滨海新区规划获批，天津房价的升值潜力由此可见。 天津海在不远处，河就在城里 对内陆人来说，能闻到海的味儿，能亲近水，又不至于日日领受海风过于热情的吹拂，正是适度。天津有点被天津话带沟里去了的意思，再加一枚狗不理包子，大家就都觉得它土。其实这座城市，正经说来是中国现代化第一城。北洋政府时期，台上的是北京，台后的是天津。私以为，这是天津最大的魅力。租界建筑外头的石头是硬的，里头的思想史、**史、经济史更硬。故天津的宜居，首先宜的是对历史有那么点兴趣的人。 宜居指标 交通资源：因区位优势，交通极便利，海陆空三栖，条条大路通天津。空路来说，著名的廉航亚洲航空花落天津。京津高铁用来上下班是奢侈了点，可你要是从北京飞，完全可以当它是“机场快线”。 高校资源：总共二十多座，魁首自是南开，范文澜、蒋廷黻、竺可桢这些牛人都曾执教鞭于此。
文化名人：除了冯骥才老人家，就是一溜儿相声曲艺界的名人了，譬如马致明。 购房指南 根据2010年3月第2周的数据统计显示：全市商品住宅成交均价普遍上涨，成交价为9042元/平米。其中和平区（也就是市中心区），三周内成交均价第二次突破2万元，达到23386元/平米。河北区成交均价为11816元/平米。河东、红桥成交均价分别为10353元/平米和13490元/平米。河西、南开价格波动不大，成交均价分别为12779元/平米和17337元/平米。 天津的新商圈，随着天津天城丽笙世嘉酒店的落成、嘉华国际商业中心的日趋成熟、远洋新天地沿新开路商业街的竣工投入使用，逐步形成天津站新商圈，另有新开业的滨江金耀女人街，以及位于塘沽核心区域的天津滨海新区中心商务商业区，还有正在加紧建设的津门津塔高端商务区。 至于新开盘的楼盘，根据中原地产顾问的胡先生说，市中心今年几乎没有新开楼盘。 新兴楼盘：开发区的万丽国际公寓：均价13500元/平米；津南区的天地源津九轩：均价7300元/平米西青区的梅江康城：均价8600元/平米；北辰区的陆港：均价6000元/平米；东丽区万科魅力之城：均价8000元/平米。 西安 业内称，自住为主的西安，其刚性购买力是最大的特点。目前出现在市场的购买力主要还是以刚性需求为主，这其中尤其以婚房为盛，所以很多购房者一方面对于买房的需求比较迫切，再加之陕西是个教育大省，且西安城市化程度在西部地区居首位，诸多高校毕业生留驻西安，
33号吴颖10财务管理（1）班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 二、公司所在基本面分析 1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 2、产业政策 A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈
房地产投资分析中常用的基本概念 一、关于投资价值 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。 1、交易价格 交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。 2、最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。 3、市场价格 市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。 4、交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 5、投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。它只是一个预期价值。其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期； 投资者对物业可能持有期的假定； 投资者对物业销售价格的判断； 投资者在个人所得税方面的不同； 投资者融资前景的差异； 投资者对市场其他投资机会的考虑； 投资者对于风险的态度等。 6、投资价值与市场价值的不同 投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。
投资不仅是一种保障，更是个人价值的体现。曾几何时，“温州购房团”转战大江南北，到处炒房。虽然如今风光不再，但是房产仍是目前最热衷的投资方式之一。 根据《福布斯》公布的数据，2010年全球十大富豪中，基本都是以房地产为基础的。许多一流的名企，在经营不同企业的同时，都不约而同地把房地产作为重要的利润来源。其实，房地产投资的巨大优势，很早就被许多颇多眼光的人们所关注。他们之中的许多人正是通过投资房地产一举发迹，从而富甲一方。 房地产投资最显著的特点是，让别人的钱为你服务。在房地产投资中，你比可以靠借钱买房，也就是房贷。都是有钱的人，越是乐意贷款。而银行之所以愿意贷款，也正是看中了房地产投资的安全性和可靠性。 房产在个人理财中的优势，集中体现在三个方面： 规避通货膨胀的风险 在家庭资产中，视家庭的经济状况将资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标，一是要保持充足的现金流量；二是要证券化一部分资产，追求高的风险收益；三是要物化一部分资产，以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产，就是一种较好的工具。一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产升温和价格上涨，投资者可以从中获利。宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。 利用房产的时间价值获利 房产的投资，是一项长期的投资。它的投资价值是逐步凸现的。纵观世界经济发展，工业化、城镇化是个必然趋势。农村向城市转移，必将一步一步地改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源更显生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中型城市，房产价格讲会一步一步地上涨。
房地产开发公司投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。 出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的 房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规
房产投资回报率计算方法 房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的 重要参考数据。一般而言，有三种计算形式： 1、收益模式计算公式： 投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款 的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。 2.投资回报率分析计算公式： 投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价 说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。 3.投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。 在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。 商铺投资收益率四种算法： 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
房地产投资部工作总结 篇一：房地产开发项目工作总结 篇一：房地产开发项目工作总结 广西 长生房地产开发项目工作总结 XX年即将过去， 转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没 有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及 各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提 升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多， 领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感 谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努 力，才能使公司的发展更上一个台阶。 现将十年来所有的 项目工作总结汇报如下： 一、生产任务完成
情况： 1、开发项目：所开 发的项目有三个项目：其中XX年11月开工至XX年8月竣工的广场公寓一、二、三、四 期工程建筑面积共㎡，预算总投资约21，868，元；XX 年6月开工至XX 年9月竣工的水东 在十年来项目的建 设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条 件下生存并发展， 我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战， 以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须 要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念 创新： 现行的市场经济奉 行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我 们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才
房地产圈喜欢说一句话，“千万不要阻止别人买房，你可能赔不起。”30多年来，这句话一直灵验。到最后，菜场大妈都相信，“买房子就会赚钱。”1989年，北京房价猛涨到1600元左右/一平，还惊动中央媒体和北京市政府。从那一年开始，北京房价开始调控。岁末年初，中国人辞旧迎新，房子无疑还将是饭桌上的热门话题。与前几年不一样，2020年的双节，会有更多的人开始怀疑“买到即赚到”的箴言。因为，餐盘里的猪肉比往年肥了不少，却少了很多。在过去的3年来，郑州购房者能跑赢通胀赚到钱的，不足5%。今年，又因为疫情的影响，房价又更加的不稳定了。那么，2020年的郑州，房产还有投资的价值吗？ 整体来说还是有的。从经济数据来看，郑州GDP增速分别为10%,显著高于全国经济增长水平，推动住宅市场快速发展。同时，两市住宅市场需求较大，且近三年商品住宅销售额平均增速分别高达22%、16%，排名继续上升。 从自身条件来看，首先是地理位置优势，郑州处于中国的心脏地带，交通枢
纽，一个半小时覆盖中国三分之二的城市和五分之三的人口，它基本上处于河南的中心。其次是行政资源优势，中国是集权国家，行政就是最大的资源。它作为省会地位自然超过全省的任何一个地市。再次是交通优势，它的铁路四通八达，高铁更是米字规划，用国际机场便利。第四人口优势。这里吸引人口的速度在中部城市中比较突出。曾被笑话为鬼城的郑东新区也成功逆袭，航空城也吸纳了大量本省人口，庞大的劳动力又吸引了各式各样的工厂、投资，新的规划实施，让城市框架逐渐拉大。而且，在当前人口红利逐渐势微的情况下，有河南一亿人口支撑的郑州，优势明显。这是第二产业和房地产发展的有力支撑。 虽然商业和写字楼一直都不算景气，但郑州的商品住宅一直一枝独秀，也没有去库存压力。哪怕是在“楼市寒冬”的2014年和经济形势一片低迷的2015年，郑州的房地产市场依然坚挺。不仅销售面积持续增长，商品住宅均价也处于高位。 郑州“屌丝之城”的称号由来已久，郑州卖的较火的一直都是小三房、小