第三节房地产的种类
可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；
③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。【原教材为6类，2011版教材为7类】
一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】
中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：
（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。
（3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。
（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，如体育馆、体育场、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。
（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。
（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
（9）特殊用途房地产：如汽车客运站、火车站、机场、码头、汽车加油站、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。
三、按开发程度划分的种类（2008年考点）
按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期
（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照
装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
【2008年试题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡。
A．98
B．102
C．108
D．116
答案：A
解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。
四、按实物形态划分的种类
按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：
（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。
（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。
（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。
（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。
（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。例如，不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，将两者之差作为价值减损额。这种求取价值减损的方法，可称为“价差法”。
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的
宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等，通常既包含土地、房屋、构筑物等房地产，还包含家具、电器、机器设备、债权债务、特许经营权等其他资产。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。
（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。
需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。
五、按权益状况划分的种类（2010年考点）
按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：
（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产，典型的是“干净”的商品房。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等，下同。
（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。
（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）部分产权或有限产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。
（6）有租约限制的房地产。
（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。
（9）有拖欠建设工程价款的房地产。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”
（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。，’《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日建设部令第98号发布）第八条规定，已依法公告列人拆迁范围的房地产，不得设定抵押。
（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。
（12）手续不齐全的房地产。例如，没有建设用地规划许可证或建设工程规划许可证、施工许可证的房地产。
（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产。
（14）临时用地或临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。
（1i5）违法占地或违法建筑的房地产。
（16）房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅。
（17）地役权。
（18）房地产的抵押权。
（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店。
（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。
【2010试题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
答案：×见教材P71
解析：由估价目来决定。
六、按经营使用方式划分的种类
房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如住宅、写字楼。有的房地产既可以出租或自营，也可以销售，如商店、餐馆。有的房地产主要是自营，如旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。
这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
七、按是否产生收益划分的种类
按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租
的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益，该尚未出租的公寓的收益可以通过与其相似的公寓的收益采用“市场法”求取。
收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。
第四节房地产状况描述
对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、实物状况、权益状况和区位状况四个部分来进行。为了直观、简明，可先采用表格形式（如表2-l所示）摘要说明房地产状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细描述，通常还应附位置图、宗地图、房产平面图、内外观照片、周围环境和景观照片等来辅助说明房地产状况。
估价对象房地产状况摘要
一、房地产基本状况描述
对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面：
（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅；××商场；××大厦；××酒店；××项目用地。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。例如，估价对象仅为土地，不含地上房屋、树木等其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地、围墙、树木、室内配备的家具、电器以及债权债务、特许经营权等财产。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
二、房地产实物状况描述
对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。
（一）土地实物状况描述
对土地实物状况的描述，主要说明下列方面：
（1）四至：说明土地的四邻。例如，东至××，南至××，西至××，北至××。
（2）面积：单位通常采用平方米（㎡）；面积较大的土地，单位通常采用公顷（hm2）。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
（3）形状：通常用文字并附图来说明。每块土地都是一个封闭多边形，对其形状的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。
（4）地形、地势：说明是平地还是坡地，与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
（5）地基（工程地质）：说明地基承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。地下水中含有酸碱杂质会对人工基础有侵蚀作用，有些含有特殊成分的地下水可导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土）等。
（6）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。
（7）开发程度：说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。
（8）其他。例如，临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明气候条件（如光照、温度、降水量等）、土壤肥力、排水和灌溉条件等。
（二）建筑物实物状况描述
对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：
（1）建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数或座位数、餐桌数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般要说明体积。
（2）层数和高度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1层～3层为低层住宅；4层～6层为多层住宅；7层～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过l00m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
（3）外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。
（4）建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；③砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④简体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构（包括折板结构）；⑧悬索结构；⑨舱体结构。
（5）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。
（6）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。
（7）日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水。
（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。对于住宅，要说明户型；对于商业用房特别是临街铺面房，要说明面宽、
进深和宽深比；对于厂房，要说明跨度等。
（10）竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限：最好说明竣工日期；不能说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。由此还可说明建筑物的年龄（已经使用年限）和剩余寿命（剩余使用年限）。
（11）维护情况和完损状况：说明基础的稳固性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度），墙面、地面、门窗等的破损情况等。
（12）其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位（如房地产开发企业）、建筑师和设计单位、建筑施工企业、工程监理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度（例如是基础某层、正负零，还是结构某层、结构封顶等）、预计竣工日期、交付日期等。
三、房地产权益状况描述
对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。
（一）土地权益状况描述
对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：
（1）土地所有权状况：说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地。对于集体土地，还要说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。
（2）土地使用权状况：
①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。
②说明是单独所有还是共有。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。
（3）土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用
地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物。
（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
（6）他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。
（7）其他特殊情况：说明①土地所有权或土地使用权是否不明确或归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限多长，是否已超过批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已
依法公告列入征收、征用范围。
（二）建筑物权益状况描述
对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：
（1）房屋所有权状况：
①说明房屋所有权人。
②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。
（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
（3）他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。
（4）其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
（5）其他。如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。
四、房地产区位状况描述
（一）位置描述
对位置的描述，主要说明下列方面：
（1）坐落：除了说明估价对象的具体地点，还应附位置示意图。位置示意图应准确、清楚、比例恰当。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，具体位置见位置示意图。
（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。
（3）与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。
（4）临街状况：说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。例如，估价对象一面临街，所临街道是××大街。
（5）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南（坐东朝西）。
（6）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层（底层、顶层）；××层大厦的地上××层；××层商场的地上（地下）××层。在说明估价对象所在的楼层时，说明其所在房屋的总层数是很必要的。如一套位于5层的住宅，是位于5层住宅楼还是位于6层、12层或12层以上的住宅楼的5层，差别是很大的。
（二）交通条件描述
对交通条件的描述，主要说明下列方面：
（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）。
（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。
例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
（5）交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。
（三）外部配套设施描述
对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：
（1）外部基础设施：说明道路、给水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、供热等设施的完备程度。
（2）外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。
（四）周围环境和景观描述
对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：
（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。
（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
（3）景观：说明有无水景（如海景、江景、河景、湖景）、山景等。
房地产基础知识 课程目的:了解房地产的基础概念，熟悉房地产的分类，能够辨别房屋的基本类型。 计划用时:3小时; 课程内容: 一、房地产相关概念 (一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其 中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式: 1、单纯的土地; 2、单纯的建筑物; 3、土地与建筑物结合的房产; (二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为: 1、一级市场(土地市场); 2、二级市场(房地产增量房市场); 3、三级市场(房地产存量房市场); (三)土地及土地所有权: 1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人 为划分的,具有特定面积范围的地域. 2、土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为 国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权; 3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押. (四)土地使用权获取方式: 1、土地使用权出让: ●指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为; ●土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、 金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式； ●国有土地使用权出让年限: ?商业、旅游、娱乐用地40年; ?工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年; ?住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响. 2、土地使用权划拨: ●指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为; ●以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制; ●下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: ?国家机关用地和军事用地; ?城市基础设施用地和公益事业用地; ?国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; ?法律、行政法规规定的其他用地; (五)建筑概念 1、建筑:建筑物和构筑物的总称; 2、狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等; 3、合格建筑物的标准:适用、经济、美观; ●适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理; ●经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高; ●美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
第二章 房地产及其描述 第三节 房地产的种类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。 一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容） 中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类（熟悉） 按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类： （1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。 （3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。 （4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 （5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 （6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。 （7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。 （8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农
六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平
二、市场背景状况描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析 估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。 （一）适用的估价方法 本报告估价目的是为确定房地产市场价值提供参考，估价对象的实际及评估设定用途均为居住用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业的市场交易案例及市场租赁案例较多，宜采用比较法与收益法进行评估。估价人员对两种方法测算的结果综合分析后，确定估价对象的评估价格。 （二）不适用的估价方法 现时住宅房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。 （三）估价技术路线 1．比较法 运用比较法进行测算的基本公式为： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整 2．收益法 运用收益法进行测算的基本公式为： 收益法计算公式：1 1n i i i i A V Y == +∑（） 其中：V ＝收益价值（元或元/㎡）； A i ＝未来第i 年的净收益（元或元/㎡）； Y i ＝未来第i 年的报酬率（%）； n ＝收益期（年）。 3．综合分析确定市场价值最终估价结果
通过两种不同的技术路径，分别得到估价对象的评估单价，经分析两种方法结果的差异及导致差异的原因后，结合当前同类市场实际和估价师经验，分别确定两种方法结果的影响权重，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值单价和总价。 史记：不必要写明估价对象的市场价值是在未设定法定优先受偿权利下的价值，因为市场价值本身就是不受限制的权利价值，是教材的笔误。 估价对象评估单价＝比较法评估单价×影响权重1＋收益法评估单价×影响权重2 五、估价测算过程 （一）比较法 1．选取可比实例 根据估价人员对××区××路××街及其周边区域的房地产市场调查，我们从收集的交易实例中选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的3个可比实例： 可比实例A：位于××区××街1号808房，南向、望园景，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积约为69㎡，成交单价17800元/㎡，交易日期为2015年10月。 可比实例B：位于××区××大道1104号704房，北向、望花园、楼房，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积约为72rr12，成交单价13900元/㎡，交易日期为2015年8月。 可比实例C：位于××区××路××街10号504房，南向、望楼房，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积约为79㎡，成交单价17400元/㎡，交易日期为2015年9月。 2．建立比较基础（略） 3．比较因素条件说明 估价对象和可比实例的比较因素条件详述见表2－1。 估比较因素条件说明表表2－1
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。 抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价
房地产状况描述 一.房地产基本状况描述 1.名称：宁夏大学本部C区学生公寓14#国防生楼 2.坐落；位于宁夏银川市西夏区贺兰山西路489号。 3.范围；包括土地、房屋、构筑物、树木等财产，以及室内各种家居设备，土地房屋的权益等其它财产。 4.规模：土地面积约为700平方米 5.用途：规划用途为学生住宿楼，设计用途为学生住宿楼，实际用途学生住宿楼。 6.权属：土地属于国有土地，其土地使用权是建设用地使用权，以划拨国有建设用地使用权的形式划拨，房屋所有权归国家所有。 二.房地产实物状况描述 (一)土地实物状况描述 1.面积：规划总建筑面积约为600平方米。 2.形状：长方形区域。 3.地形和地势：平展的平地，与相邻土地地势相当，道路平展，自然排水优良，具有优良的排水体系。 4.地基（工程地质）：地基承载力和稳定性优良，地下水位和水质无污染，无不良地质情况。 5.土壤：土壤并未受过污染，附近没有垃圾场、化工等原料地。 6.开发程度：该地基础设施完备，场地平展，具有“五通一平”的条件。 7.其它：周边交通便当，气候合适，合适居住。 （二）建筑实物状况描述
1.建筑规模:该建筑面积约为532平方米，居住面积约为479.5平方米。每间宿舍有六个床铺，一共三张双人床。 2.层数和高度：建筑总层数为六层，属于多层住宅；建筑高度约为24米。 3.外观：建筑外观为长方形，标准的学生住宿楼风格。 4.建筑结构：钢筋混凝土结构。 5.设施设备：每间室内有书桌两张，椅子六把，笤帚一个，簸箕一个，垃圾桶一个，镜子一面，衣柜一个，两盏节能灯。内有楼梯，公共卫生间一个，外有排水管道，以及室内暖气设施，通风门窗完备。 6.装修装饰：室内粗装修，外墙抹灰，内墙抹灰，室内地面铺设地板砖，门为防盗门，窗户为平开窗，装修施工质量大凡。 7.日照.采光.通风.保温.隔热.隔声.防水：日照充塞，采光优良，通风通顺，保温优良，隔热优良，隔声大凡，防水优良。 8.层高和室内净高:层高为4米，室内净高3.6米 9.空间布局:小户型住宅，开间为4米，进深为6米。 10.竣工日期：开工2009.5.22竣工2009.10.18 建设单位：宁夏大学后勤集团负责人:徐竹山 设计单位:宁夏建筑设计研究院有限公司负责人：张建中勘察单位：宁夏设计研究院有限公司负责人：张建中监理单位：甘肃衡宇工程建设监理有限责任公司负责人：孙俊涛施工单位：中国二冶集团有限公司项目经理：李永生 12.维护情况和完损状况：基础稳定，无沉降情况，墙地面、门窗完善。 13.其它：建设单位、监理单位等 三.房地产权益状况描述 （一）土地权属状况描述
第二章不同类型房地产估价题库1-2-8
问题： [问答题,简答题]（指错题）北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告 （封面、目录、注册房地产估价师声明略） 致委托方函 北京××房地产开发有限责任公司： 承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。 估价对象如下： 一、土地使用权状况 土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
问题： [问答题,简答题]一、封面（略） 二、目录（略） 三、致委托估价方函（略） 四、注册房地产估价师声明（略） 五、估价的假设和限制条件（略） 六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 （二）受理估价方 ××市房地产估价事务所 （三）估价对象概况 1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
问题： [问答题,简答题]厦门××酒店市场价值评估报告（封面、目录略） 致委托方函 厦门××酒店有限公司： 山东11选5 https://https://www.doczj.com/doc/2e13150491.html,
问题： [问答题,简答题]某镇房屋征收评估报告 封面（略） 致估价委托方函 甲县房屋征收办公室： 受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字［××］第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。
第一章 一、单选 1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不用承担法律责任 2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、任何人都可以做出 C、具有社会公信力 D、是一种专业意见 3、房地产估价专指 ( A )。 A、对房地产价值进行评估 B、对房屋工程质量进行评估 C、对房屋使用功能进行评估 D、房屋完损等级进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。 A、100 B、80 C、30 D、20 二、多项选择题 1、专业估价的特点为( ABCE )。 A、由专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不具有社会公信力 E、承担法律责任 2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。 A、估价对象本身 B、人口、制度政策 C、经济、社会 D、国际因素 E、仅仅对估价对象本身 3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。 A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 B、买者和卖者的人有限 C、买者和卖者都有进出市场的自由 D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 4、委托人的义务包括( ABCDE )。 A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。 A、估价对象权利人 B、债权人 C、投资者 D、受让人 E、政府及其有关部门和社会公众等 6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。 A、在建房地产 B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产 C、已经灭失的房地产 D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 E、以房地产为主的整体资产 7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。 A、估价对象的范围可能不同 B、估价时点可能不同 C、评估的价值类型可能不同 D、估价依据可能不同
（三）集体土地征收制度 1．土地征收的概念和前提 法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。 征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。 征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强制性：依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从、不得抗拒。 土地征收和征用的不同点是： 土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题； 土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。 鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。 各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的：二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，中国土地征收的前提也是公共利益的需要。 注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的范围包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。(2005年房地产经纪人制度试题) A．没收
单项选择题 1.2012年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗建设用地使 用权，并交纳地价款1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2012年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2013年10月20日仍未进行。对此，(B)。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征缴200万元的土地闲置费 C.可以对B公司处以相当于土地使用权 出让金20%的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征缴土地闲置费，更不能罚款 2.违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是(A)。 A.处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
B.处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 C.处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 D.处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 3.闲置土地处置中，延长动工开发期限，从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过(C)。 A.6个月 B.9个月 C.1年 D.2年 4.下列关于目前我国征收土地批准权限 规定，说法错误的是(D)。 A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C.基本农田由国务院审批 D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的 由国务院审批 5.《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的(C)倍。 A.5 B.10 C.15 D.30 6.安置补助费是(D)。 A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力 的救济费 B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力 的补助费
第六节工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。 （三）要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 （四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。
第二章房地产金融的基本知识 第一节房地产金融中的资本流及资金来源 1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】 答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解： （1）资本流的参与者 在整个资本流通中包括三方参与者。 一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。 二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等； 三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。 （2）资本流中的股权与债务 房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。 （3）债务的承担者和股权的拥有者 债务的承担者是资本使用者。 股权的拥有者是资本供应者。 2、简述房地产金融市场资金的来源？ 答：房地产市场资金的来源主要有：
（1）政府对银行的投入。 （2）居民的储蓄。 （3）保险公司。 （4）公积金。 （5）股票市场。 3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？ 答：（1）保险公司 保险公司主要从事长期贷款。 （2）各种公积金 公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。 （3）商业银行 商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。 （4）储蓄贷款银行 储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。 （5）互助储蓄银行 互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。 （6）抵押银行
第三节房地产的种类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类； ③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。【原教材为6类，2011版教材为7类】 一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】 中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类： （1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。 （3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。 （4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。 （5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。
第一章 一、单选 1、有关专业估价，下列说法正确的是 ( ABC )。 A 、由取得相关资格的专业人员完成 B 、是一 种专业意见 C 、具有社会公信力 D 、不用承担法律责 任 2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B ) 。 A 、由取得相关资格的专业人员完成 B 、任何人都可以做出 C 、具有社会公信力 D 、是一 种专业意见 3、房地产估价专指 ( A )。 A 、对房地产价值进行评估 C 、对房屋使用功能进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为 万元的贷款提供抵押担保。 B 、对房屋工程质量进行评估 D 、房屋完损等级进行评估 并为 80 万元贷款担保。 B 、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产 C 、 已经灭失的房地产 D 、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 E 、 以房地产为主的整体资产 不同的估价目的将影响估价结果是因为 A 、估价对象的范围可能不同 B 、估价时点可能不同 C 、评估的价值类型可能不同 D 、估价依据可能不同 E 、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同 三、判断题 A 、 100 二、多项选择题 专 业估价的特点为 ( ABCE A 、由专业人员完成 C 、具有社会公信力 房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身 1、 2、 3、 A 、 C 、 E 、 列 A 、 B 、 C 、 D 、 E 、 4、 5、 6、 B 、80 )。 B 、 C 、30 D 、20 是一种专业意见 不具有社会公信力 D 、 ( ABCD )的分析。 B 、人口、制度政策 D 、国际因素 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和 卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 )。 委托人的义务包括 ( ABCDE )。 A 、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B 、 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C 、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D 、 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E 、 不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 估价报告使用者可能是 ( A 、估价对象权利人 D 、受让人 下列可以作为估价对象有 A 、在建房地产 ABCDE )。 B 、 E 、 ( ABCDE 债权人 政府及其有关部门和社会公众等 ) 。 C 、 E 、承担法律责任 投资者 100 万元， 问：最多还可以为 ( D ) 7、 ( CDE ) 。
房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产及其描述）模拟试卷1 同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 A．1∕4 B．1∕3 C．1∕2 D．2∕3 2．房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利是指( )。 A．地役权 B．抵押权 C．典权 D．租赁权 3．在物权中，( )属于自物权，其余属于他物权。 A．地役权 B．抵押权 C．所有权 D．租赁权 4．在他人土地上通行的权利为典型的( )。
A．地役权 B．典权 C．空间利用权 D．使用权 5．归纳起来，房地产的基本存在形态有( )。 A．土地、建筑物、房地 B．建筑物、构筑物及附属设施 C．土地、建筑物、构筑物 D．土地、房屋、构筑物 6．房地产具有( )的特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。 A．供给有限 B．寿命长久 C．相互影响 D．价值量大 7．决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。 A．不可移动性 B．异质性 C．用途多样性 D．相互影响性
8．房地产的( )是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。 A．易受限制性 B．保值增值性 C．价值量大 D．难以变现性 9．房地产主要的特性不包括( )。 A．独一无二 B．用途多样 C．供给无限 D．易受限制 10．以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是( )。 A．餐馆 B．旅馆 C．写字楼 D．特殊厂房 11．有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如( )。 A．住宅、写字楼 B．旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院 C．商店、餐馆
伊宁市房地产市场描述 伊宁市房地产市场描述 （一）近年来房地产市场描述 伊宁市房地产市场近几年得到了迅猛的发展，商品房的开发量不断增长，开发品质不断提升，楼价也不断地上升，市场呈现良好的发展态势。 1、价格走势 伊宁市商品房近几年来加大了开发投资力度，无论在规模、环境、配套、户型设计等方面都有所提高，并逐步引入智能、生态、人性化等概念，中高档楼盘数量增加，使其整体均价从不足1200元/m2上涨到1550元/ m2，其中普通住宅达到1450元/ m2左右；中高档楼盘的均价已经达到1600元/ m2，特别是“望景华庭”，其均价已达1850元/ m2，成为伊宁市区内售价最高的住宅项目，这也使得伊宁市房地产市场销售价格呈上升趋势。 2、房地产开发投资情况 从调查得知，伊宁市近几年的房地产开发投资呈上升趋势，预计2007年房地产开发投资会继续增长，进入一个房地产市场投资高增长期，预计明年的开发量将持续在2006年的水平上。但开发投资的增长将主要集中表现在中高档商品房开发的增加。中高档商品房的急剧增长以及2006年遗留的可供销售的面积，将会使竞争日益加剧，风险也相应增加。 伊宁市房地产投资逐年上升，但从城市人均房产拥有量来看，与国家平均水平仍有差距，房产发展有一定的增量空间，同时需要注意的是伊宁市非农业居民只有28.58万，本地市场消化量有限，因此，开发商只有通过寻求更广的市场来消化。 伊宁市目前的房地产发展状况来看，拥有开发商36家，大开发商有15家，2006年有项目的开发商只有8家。其中营建、仁和、怡安、上海城、华厦、鑫合、永城等六家开发商的开发量较大。 3、房地产销售情况 从调查得知，2005年的销售是一个高潮，交易量较大，但单价较低，2006年房产交易量有所下降，但最终实现的销售价值远远大于去年，究其原因主要在于中高档楼盘陆续上市，整体均价上涨。从2006年的销售情况看，当地市场的购买力得到了较大的释放，但购买人群数量呈下降趋势。只要在伊宁市创造一定的投资机会，其购买潜力是可以进一步激发出来的。 2006年伊宁市商品房销售情况较好的主要是营建经典花园、仁和房产的雅居苑、怡安都市田园、上海城的徐汇苑二期，其中经典花园主要以独特的外立面以及优越的地理位置；仁和房产的雅居苑主要通过仁和房产的企业声誉以及地理位置的优势；怡安都市田园主要通过连续两次各推出100套特价房，给购房者一种高性价比的心理冲击，从而达到快速销售的目的；上海城的徐汇苑一改一期面积大的特点，推出面积相对较小的户型，从而增加了其销售量。 4、城镇居民储蓄、城镇居民人均可支配收入情况 伊宁市城镇居民储蓄和人均可支配收入逐年上升，收入水平的上升将带动整体消费能力的提高，恩格尔系数的下降。尤其是近年来，周边县市农民的收入水平有了近一步的提高，将进一步推动伊宁市房地产市场的发展，加快城市化进程。 随着城镇居民储蓄余额的提高，带动银行贷款量的放大，同时在其他投资渠道尚不明朗的情况下，加之2008年精伊霍铁路的开通，有利于推动房地产市场投资活动的活跃，促进房地产经济的发展 5、周边县市、乡、镇对伊宁市房地产的影响 由于近几年伊宁市提出建设中等城市，放低入住“门槛”等政策，据调查目前全市商品住
第二章：房地产经纪行业第一节：房地产经纪概述 一、房地产经纪的概念（一）经纪的含义：1.经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促进委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。 2.经纪服务最主要的方式：居间、代理、行纪。 3.居间：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。 代理：指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。 行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。 （二）相关概念辨析： 1.经纪VS中介： ①经纪：是中介的一种特定活动，其成果以是否成交来体现。 佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承 担的风险的总回报。 ②中介：是指市场经济活动中为直接或间接促成市场交易而进行的经济活动的总 称。 中介服务产生的原因：a.交易的信息不易识别 b.交易的主题相对分散 c.交易的程序比较复杂 中介服务的分类：a.为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术 或其他综合信息的活动 b.为交易的顺利进行提供关于买房或卖方信息的活 动
c.直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动 2.经纪VS代理、居间： ①经纪：现代西方的经纪人实际上是一个代理人，代理是西方经纪活动的主要方式。 ②代理：实质是一种委托，即经纪人接受客户的委托，为其房屋买卖、租赁等提供 交易机会。 ③居间：经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息 并撮合双方成交。 3.经纪VS行纪、经销： ①经纪：仅仅是为交易提供服务，对标的没有所有权，收入来源为佣金。 ②经销：直接参与交易，对标的物有所有权，收入来源为买卖差价。 ③行纪：参与交易，对标的物没有所有权，收入来源为买卖差价。 （三）房地产经纪的定义： 1.房地产经纪的定义： 是指房地产机构和经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等 服务，并收取佣金的行为。 2.房地产经纪的特点： ①旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于 房地产经纪活动。 委托人：出卖人、购买人、出租人和承租人 ②是一种专业服务，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 房地产经纪活动的主题：工商登记的房地产经纪机构，取得职业资格的经纪人。
第二章房地产项目前期策划
第二章房地产项目前期策划 第一节房地产项目构思 1、简述项目构思的概念？ 答：项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 在通常情况下，项目起因有如下几点： （1）项目上层系统通过市场研究发现投资机会和投资领域。 （2）为了实现上层系统的发展战略。 （3）上层系统运行过程中存在一定困难问题。 2、简述房地产构思的特征？ 答：房地产项目构思具有以下特征： （一）地域性。 （1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。 （2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。 （3）要考虑房地产开发项目的区位情况。 （二）前瞻性。
（1）在项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。 （2）在投资分析和决策阶段，要预知未来开发的成本，售价和资金流量的走向。 （3）在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计和建筑立面等方面预测未来的发展趋势。 （4）在营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装和广告发布等方面奠定基础。 （三）市场性 房地产项目构思要适应市场需求，主要表现在以下几个方面。 （1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——消费者需要什么房子，就建造什么房子。 （2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路和定位方式也要变。 （3）房地产项目构思要在现有市场的基础上创造市场。 （四）创新性。 房地产项目构思要追求新意、独创。 （五）可操作性。 房地产项目构思的可操作性特征要求项目具备以下几个条件。 （1）在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性。 （2）在具体的实施上有可操作的方法。 （3）构思方案要易于操作、容易实施。
房地产基本概念 第一章：房地产基本概念 第一节： 一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。 二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。 第二节： 一、房地产市场广义与狭义的概念区别 二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。 三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。 第三节： 一、购房者购买意图分类 二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异 第二章：建筑基础知识 第一节： 一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘ 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。 第二节： 一、各种主要建筑材料的作用及性能。 二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。 1、基础的种类、特点及适用范围 2、墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的构造 5、楼板按制作工艺的分类 6、门与窗的工艺类别及其使用范围 7、各种类型屋顶的基本概念 第三节： 一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念 二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。 第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。 第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。 其中， 平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。 水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。 第三章：房地产交易知识