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镇海石化产业综合体与区域经济的
联动发展研究
阅读讨论：
1、产业综合体内涵及其与产业集群差异；
2、产业综合体的经济绩效；
3、产业综合体在区域发展中传统产业转型升级、培育
新兴产业的意义和启示。
目录
前言 (3)
一、石化产业综合体与联动发展理论 (4)
（一）产业综合体 (4)
1．产业综合体的概念和类型 (4)
2．石化产业综合体的内涵界定 (5)
（二）联动发展理论 (6)
1．联动发展及其内涵 (6)
2．联动发展理论基础 (6)
3．联动效应 (8)
（三）地区经济发展与大乙烯项目的联动发展 (8)
1．地区经济发展 (8)
2．大乙烯项目 (9)
3．大乙烯项目和地区的联动发展 (9)
（四）跨界治理及治理模式 (10)
二、镇海石化产业综合体与地区联动发展的必要性 (11)
（一）镇海区经济发展现状 (11)
1．镇海区经济发展总体特征 (11)
2．镇海区工业化阶段及特点 (13)
（二）主导产业及其技术创新能力 (15)
1．主导产业及其发展特征 (15)
2．技术创新能力与创新升级方向 (16)
（三）乙烯项目是地方产业创新发展的牵引力 (18)
1．镇海炼化乙烯工程建设情况 (18)
2．乙烯工程对镇海及周边地区经济发展的促进作用 (21)
三、镇海石化产业综合体与地方联动发展的绩效分析 (22)
（一）镇海石化产业综合体发展概述 (22)
（二）三大工业园区的概况 (23)
（三）石化产业综合体联动发展现状 (24)
（四）弱联动方式对产业综合体创新绩效的影响 (27)
1．两案例对比分析 (28)
2．分析结果与良好产业综合体的联动发展特征 (29)
3．技术吸收能力的影响因素 (30)
四、镇海石化产业综合体与地区联动发展的治理模式与策略 (31)
（一）联动发展是创新型城区建设的必然路径 (32)
（二）镇海石化产业综合体与地区联动发展的治理模式 (33)
1．“政府-领头羊企业”互动牵引治理模式 (33)
2．在创新型城区建设框架下推进联动发展 (35)
（三）镇海石化产业综合体与地区联动发展的策略 (36)
1．建立领头羊企业-政府之间的信任走廊 (36)
2．建立大企业与中小企业之间信息走廊 (37)
3．努力实现大企业发展战略与地方发展战略相耦合 (39)
五、积极推进镇海石化产业综合体与与地区联动发展 (39)
（一）新治理模式实施的几个关键问题 (40)
1．联动发展三原则 (40)
2．联动发展三领域 (40)
3．联动发展三特征 (42)
（二）建立多形式、多层次的协商机构和机制 (43)
1．设立联动发展的最高职权机构 (43)
2．建立一套制度化的高层议事和决策机制 (43)
3．建立强化平等的、旨在增进共同利益的协商机构 (43)
4．鼓励建立各类半官方及民间的跨边界合作组织 (44)
（三）达成?双向联动?的两个行动战略 (44)
1．资源协同战略：依托石化产业综合体全速发展镇海区经济 (44)
2．资源外化战略：深化镇海炼化等企业资源的社会化服务 (45)
（四）构建一个具有镇海区特色的区域创新网络 (45)
1．建设创新驿站：拓展联结镇海区外部知识源的有效模式 (46)
2．推广?立足需求寻找供给?的第三方知识转移服务模式 (46)
3．深化多层次、多功能的产业协作信息平台：打造企业协作创新空间 (47)
4．建设完全中介性质的公共技术服务平台 (47)
前言
改革开放以来，镇海区积极迎合全球经济一体化的大潮流，依托优势，开拓创新，经济规模快速壮大，产业实力显著提高，社会事业持续发展，集聚了一大批国家和省、市级重点建设项目、重点企业和科研院所，特别是以石化产业为主体的临港型工业，逐步形成了集港口、炼油、化工、市场和科研机构于一体的具有较强国际竞争力和区域影响力的产业综合体，为镇海区建设创新型城区、转变经济发展方式和建成更高水平小康社会奠定了坚实的基础。
进入二十一世纪后，随着知识经济时代和高成本时代的到来，镇海区逐步进入转型创新发展阶段，科学发展、和谐发展、持续发展的要求与任务日益迫切，在更深层次和更高要求上参与国际和区域一体化的挑战与机遇不断凸现。镇海炼化乙烯工程的建设，不仅对镇海区的城市功能地位、经济增长动力及石化产业的竞争力将产生重大促进作用，而且为镇海区进一步实践科学发展观，丰富转型创新发展内涵提供了新的路径。
立足于镇海区经济社会发展的现状和特征，充分依托良好的产业基础和港口优势，以?镇海石化产业综合体?为主体，以促进?转型创新发展?为指向，以?增量引导和存量优化?为主线，从加快产业引进、提升创新能力、完善基础设施等方面，做大做强镇海石化产业综合体，并实施政府、企业、地方的联动发展策略，建立健全石化产业综合体与地方经济社会发展之间的联动发展路径和治理模式，促进大企业、大项目的地方带动效应得以充分释放，是镇海区站在改革开放30周年的新的起点上，扩大改革开放成果、深化创新发展战略的一项重大研究课题。
只有通过联动发展，分力才能形成合力；只有通过创新网络，合力才
能转换为动力。以?政府-领头羊企业互动牵引?为治理模式，以提高?明星型产业?的技术创新能力为治理方向，以建设?信任走廊、信息走廊、战略耦合?为治理途径，建设具有镇海区特色的区域创新网络，推进创新型城区建设。
一、石化产业综合体与联动发展理论
（一）产业综合体
1．产业综合体的概念和类型
产业综合体的概念是美国区域科学家艾萨德1959年提出来的。他把波多黎各的工业布局规划作为案例，对石油化学工业综合体进行了研究，并取得了显著的成功。产业综合体是指在一定地域范围内，由许多有经济联系和生产协作关系的工业企业共同组成的地域生产综合体。在这个综合体内有主导的工业部门或企业，以及许多相关的工业部门和企业，它们联合成一个有机的整体。如石化产业综合体，即是以石化产业为主导。
根据产业综合体的主体内容来分，到目前为止有钢铁产业综合体、煤炭产业综合体、汽车产业综合体（日本丰田汽车城）和石化产业综合体等；而根据产业综合体覆盖的地域范围，可以分为区域性工业地域综合体和基层性工业地域综合体。区域性工业地域综合体，范围可大到百万平方公里以上的大经济区、20～30万平方公里的省区,偏重于在整个区域里经济上的联系。基层性工业地域综合体，一般为几千到几万平方公里的工业地区和几十平方公里的城市工业区或工矿区。如德国鲁尔工业区（其内部各生产部门之间，在共同利用原料、半成品和能源以及公用设施方面，进行广泛的经济协作和生产技术联系。）、日本鹿岛工业区（相关联的产业聚焦在一个工业区，充分发挥资源互补的优势）、以及上海金山等地的石化工业区（其
内部生产联系更加密切，企业布臵在彼此相邻的地段上，在工艺上进行联合，在生产上和经济上进行协作，经济效益十分显著）。
按联合化和协作化影响大小，基层性工业地域综合体分为:①联合企业占优势的综合体,如中国上海金山石油化工区；②专业化企业占优势的综合体，如中国湖北省十堰汽车工业区；③联合企业和专业化企业结合的综合体，如中国山东淄博工业区和宁波化工区。
2．石化产业综合体的内涵界定
石化工业是指以石油或天然气为原料，制造燃料及润滑油以外的各类化学制品的工业，其制品称为石油化学品。石化产业综合体是指广义的石化工业，包括上游的基本原料业（如乙烯、丙烯等）与中游的中间原料业（聚乙烯、聚丙烯等），以及下游的运用行业，如纺织、橡胶、塑料等制品行业。
石化产业综合体具有一些自身的特征：①具有核心产业和大企业统领性。它是以?乙烯?为核心，延展出诸多产品链，并以大企业为中心。②各产业间具有很强的物质技术联系。③产业附加价值高、关联性大。石化工业由基本原料衍生出各中游产业包括树脂、化学纤维、化学品等，再往下发展至各加工制品，应用于汽车、信息、电子、机械、特用化学品及各类民生用品工业。④具有供应与需求相互推动特征。石化上、中游原料的生产具有规模经济，在初期上、中游原料工厂完工投产后，除替代进口原料外，尚可推动下游继续扩大加工规模，而加工规模扩大所造成原料需求增加，又再促使上、中游原料生产规模的扩充。⑤石化产业综合体是一个由多产业、多主体构成的生产协作网络，网络性协作特征就非常明显。
根据内涵界定，本课题的镇海石化产业综合体是指，在镇海区地域内，
以乙烯加工为龙头，包括其他许多有经济联系和生产协作关系的工业企业共同组成的地域生产综合体。
（二）联动发展理论
1．联动发展及其内涵
联动发展是一个地区内部或跨地区之间，为了实现发展的共同目标或战略目的而采取的系列行动或政策导向，它是一种共生共赢的发展理念，蕴含了三层内涵：一是联动发展涉及不同的利益主体；二是联动各方均具有自身比较优势；三是联合起来共同发展比独自发展更加有优势，形成联动优势。本课题从研究角度，给出如下定义：
联动发展是指一定地域空间范围内，构成经济系统的各个行动主体，包括企业（尤其是大企业、核心企业）、政府、高校、科研院所及其他中介组织等，通过贸易联系或非贸易联系，相互交换/获取创新所需的资源，实现多主体间的协同发展。它是跨界治理的一种有效形式。
2．联动发展理论基础
从联动的内涵可以剖析出联动发展存在的主要理论基础包括产业关联理论和产业链理——构成经济系统内各个企业间贸易联系的理论基础；交易费用理论和社会网络理论——是构成经济系统内各个经济行动主体间通过非贸易联系或社会互动，来实现共同利益取向的理论基础；资源基础理论——是构成更大范围或区域内经济行动主体间资源交换，实现资源杠杆效应，最大化资源互补优势的理论基础。
（1）产业关联理论。产业关联指产业间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系。这种产业之间的联系有产品(劳务)联系、生产技术联系、价格联系、投资联系等。产业之间的关联性,决定了产业联动的可行
性与必要性。可以说,产业之间的产品、技术、价格和投资联系,为产业联动创造了可能,而产业联动又深化了产业之间的产品、技术、价格和投资联系,有利于关联产业的和谐发展。
（2）交易费用理论。交易费用理论是制度经济学的重要内容,是关于企业界定和运作的经济理论。新制度经济学认为,企业和市场是两种可以替代的不同的资源配臵方式,市场通过价格来配臵资源,企业通过权威和权力来配臵资源。因此,交易费用理论可以理解为关于企业之间的,有关产品供应链、价值转化链关系及其费用的理论。结合交易费用理论,企业之间的产业联动行为改变了传统的完全依赖企业或市场的资源配臵方式,通过建立企业之间的长期供销关系或企业内部产业链上的产业一体化,实现产业链上不同产业的协作,获得协同效应,降低了企业的搜寻成本、谈判成本、缔约成本、转换成本等交易成本。交易费用理论是研究产业联动制度安排和契约特征的理论基础。
（3）资源基础理论。从资源基础理论的观点来看，企业是由一组不同的资源所组成，因此?资源?是构成组织最基本的元素，企业所有的活动都是由资源的整合、重组、投入、输出而形成，而企业的竞争优势也来自于战略资源的累积。但是，在高速变动而竞争激烈的时代中，企业已经难以仅凭一己之力对抗充满不确定的外在环境。由于没有组织可以完全自给自足，为了取得足够的资源维持竞争优势，企业势必与外界建立连结关系。组织间关系建立的过程就是组织间资源的交流。双方有互补性的资源是战略联盟形成的要因，尤其在知识是核心竞争力时。战略联盟可透过合伙厂商间独特互补性资源的结合来创造竞争优势，并认为持续性的合作优势来自于良好的组织间关系。这种持续性的合作源于三个动机：①增强性动机：
利用双方合作的关系，扩大彼此现有的资源。②互补性动机：利用双方合作的关系，交换彼此现有资源。③依赖性动机：利用双方合作的关系，仰赖对方现有的资源。
3．联动效应
联动发展能获得广泛的政策性运用，究其本质，乃源于联动发展会带来两个效应：互补效应和耦合效应。互补效应是指企业间、企业与地方资源要素禀赋间、企业与地方政府之间通过?互动?而产生的在资源要素上的互补,从而实现?资源杠杆?的作用。耦合效应主要是指战略耦合效应，大企业（或主导企业）与地方政府、地方产业的永续发展，需要在彼此的战略意图上相互耦合，这样才能在各个独立主体的经济行动上达到协同、产生最有利的结果。
（三）地区经济发展与大乙烯项目的联动发展
1．地区经济发展
任何地区的经济发展，都包含了众多的经济行动主体，是由这些利益各不相同的主体构成的经济行动关系网络，如根植在本地的?实体经济?网络，现金流、信息流构成的?无边界经济?网络，以及以通信技术为基础设施的?数字经济?网络。这些网络中行动主体的多样性和网络呈现的日益全球化、复杂性、流动性等特征，对地方政府的经济管理提出了更高要求，一方面要对这些交错复杂的主体利益关系进行有效治理，以保证地方经济发展运转顺畅；同时，又要不断创造条件，提高地方价值获取、创造、提升的能力，以形成独特的地方特色竞争优势，在全球化经济中立于不败之地。
重大项目的投资对一个地区来说，就是产生新规模报酬递增的新契机，
并且也会因项目的规模和波及范围而带来地区相关制度的调整，以进一步释放生产创新活力。对镇海而言，大工程、大项目的不断引进和推进，掀起了阶段性的投资高潮，拉动工业的高速增长，推动工业重型化发展，为促进镇海成为华东地区重要的制造业基地奠定了坚实基础。然而，?一些大工程、大项目大多与本地的产业链配套、技术提升等很少有关联。某些行业内只有一个项目或者一个企业，这些项目往往局限于一个生产环节，精加工项目较弱甚至空白，因此由大工程、大项目建设而促成的产业链整体优势尚未充分显现，从而未能充分带动本区域的经济发展。?1加快推进大工程、大项目与镇海区的联动发展是促进地区经济长期健康发展的重要课题。
2．大乙烯项目
乙烯被称为?石化之母?，关系到一个国家或地区的经济发展水平。在?十一五?期间，国家确立了乙烯工业?基地化、大型化、一体化、园区化?的发展模式,基本属于基层性工业综合体模式的范畴。自2006年，依托千万吨级炼油基地，全国在建的大乙烯工程有四个：以合成材料和基础有机化工原料为主产品的四川乙烯工程，填补区域石化产业空白；以合成树脂和橡胶为主产品的抚顺乙烯工程；以合成树脂、化纤原料和有机化工原料为主产品的镇海乙烯工程；以国内短缺石化产品为主产品的天津乙烯工程，以及神华包头煤制烯烃和中国化工沈阳重油制烯烃新技术产业化工程。乙烯在建规模达到720万吨，相当于现有产能的73%。可以看出，乙烯项目无论是对整个工业还是所在区域的经济社会发展都会产生巨大影响。
3．大乙烯项目和地区的联动发展
一个大乙烯项目所起到的产业带动能级大、波及范围广。能够给乙烯项目所在区位以及所波及的区域经济社会发展带来革新，最后体现在地区1《宁波产业竞争力提升路径研究》，宁波市发展规划研究院，2007年研究课题。
财富和就业岗位的增加上。主要表现在三个方面：①能够带来众多产业发展的规模经济和地区的范围经济，乙烯对下游产业的带动效应是1：6，也就是说将带动6倍的下游产业产值；②能够带来地区新的发展机遇，如促进原有产业链的分解或整合，深化分工，进一步扩大市场规模。乙烯超长的产业链，将渗透到纺织、服装、汽车、机械装备、建材、塑料、化工等地方传统行业，推动产业结构的优化升级；③需要地区具备弹性的制度结构或政策网络来治理，政府与大乙烯所属企业之间的互动绩效好坏将直接影响到项目所在区位利基获得的大小。
大乙烯项目与地区的联动发展，尽管在市场领域内是一个企业间自发的经济合作行为，但是它涉及到政府参与的并由多主体构成的经济利益网络，必须依赖地方政府顺势引导，突破常规，寻求有利于市场机制最大发挥资源配臵作用的新治理模式，以实现地区生产力的极大化。
（四）跨界治理及治理模式
跨界治理强调在资本全球流动的现实脉络下，地方政府必须因地制宜地建立一套治理的机制，由原先的管理和规范发展、弥补市场失灵的守夜人, 变成积极的推动者，实现政府职能与市场机制的最佳结合,以应对全球化的挑战。第一, 要让各利益集团参与决策, 建立伙伴型公私关系；第二, 强调地方政府在经济事务中的协调和组织。第三，走出单纯的优惠政策偏好, 转而创造整体制度优势, 通过和跨界的、不同的利益主体行动者互相协商, 进而形成一种整体的制度和规范。
就地方治理来看，联合国定义为：?地方的公民与团体能够藉由一种机制、过程、关系与制度，用以明确地传达出他们的利益，履行他们的权力与义务，并对彼此的差异予以调和。也就是说，政府要通过和跨界的、不
同利益主体行动者互动协商, 形成一组制度和规范, 以利于跨界生产体系的运用。
联动发展是跨界治理的一种有效形式，从一些成功的发展案例中可以总结出其实现的发展模式：①企业间自发的网络关系治理：企业间关系由传统的直线型关系彻底改变为网络关系，如德国鲁尔钢铁产业综合体；②政府领航式的组织关系治理，如苏州IT产业综合体；③企业参与政府协同治理：企业参与政府共同制定地方发展的制度性框架和治理机制，如昆山出口加工区；④政府规划-领头羊企业带动发展治理模式，如日本鹿岛临海工业地带。
表1：跨界治理模式类型
地区类型治理模式德国鲁尔地区钢铁、化工产业综合体大企业-中小企业间网络关系治理模式
苏州工业园区IT产业综合体政府领航式治理模式
昆山出口加工区笔记本电脑制造综合体台商-政府互动治理模式（协力合作政府）鹿岛临海工业地带石化、钢铁产业综合体领头羊企业带动模式
资料来源：课题整理
二、镇海石化产业综合体与地区联动发展的必要性
（一）镇海区经济发展现状
1．镇海区经济发展总体特征
镇海区是重要的重化工基地。镇海区陆域面积为238平方公里，占全市2.5%，2007年镇海全区人口占全市比重为4%，人口自然增长率为0.26‰，地区生产总值为258亿元（全社会），是宁波，乃至长三角地区一个重要的重化工基地。2007年镇海区规模以上工业销售产值占全市比重为16.77%，其中重工业产值占22.71%；石化工业增加值占全市比重为19.98%，均居全市领先水平。
表2：镇海与宁波的相关经济指标比较（2007年）
总人口人5645582 3.99%
人口自然增长率‰ 2.33 0.26
陆域面积平方公里9816.23 2.51%
生产总值亿元3435 7.51%
工业增加值亿元1899 10.39%
规模以上工业销售产值亿元7613.79 16.77%
石化产业增加值亿美元521.22 19.98%
数据来源：宁波市2008年统计年鉴和2007年镇海区统计公报，镇海区生产总值为全社会生产总值。
镇海有少量但特殊的企业群体。镇海区全社会的企业经济主体分为两大部分，?非区属企业?，管辖权归属中央或浙江省，镇海区共4家，工业产值占全区工业总产值的56.7%，生产总值占全区40%，固定资产投资占31%。另一部分是区属企业，占据镇海区企业总数的99.84%，而工业总产值仅占43.3%，GDP占60%。这两类地位、角色不同的企业共同构成了镇海区经济社会发展的两大企业主体。
表3：镇海区全社会经济指标与区属经济指标对比（2007年）（单位：亿元）
生产总值第二产业第三产业总产值销售产值固定资产投资全部企业数全社会258 197.3 56.5 1322.48 1319.15 134.99 2524
区属154 93.3 56.5 572.42 559.12 93.71 2520
非区属104 104 0 750.06 760.03 41.28 4
#比重40.3% 52.7% 0% 56.7% 57.6 % 30.6% 0.2%
数据来源：2008年镇海区统计年鉴
这群特殊的企业，对镇海的经济发展起到了不可忽视的影响。从经济增长变动轨迹可以看出，镇海区属经济增长与宁波全市的经济增长越来越趋于正向收敛（如下图所示）。
图1：镇海与宁波GDP增长率轨迹图2：镇海区工业增长率变动轨迹
但是，镇海区全社会GDP增长率却呈现大幅度波动。而且这种增长性波动主要是源于非区属企业所在行业的发展波动影响，从图中发现，区属
工业增长率波动较为平缓，而非区属企业的工业增长率曲线轨迹与全社会工业增长率曲线轨迹保持一致，可以说明非区属企业对镇海全社会经济发展产生了很大影响。
2．镇海区工业化阶段及特点
（1）根据对工业化发展阶段的各个指标计算，可以判断镇海区当前的工业化处于工业化后期、重工业化初级阶段。
表3：镇海工业化阶段判断
指标依据工业化阶段按人均地区生产总值2005年镇海的人均GDP折算为7028美元发达经济初级阶段
按产业结构比例2005年镇海三次产业结构比例：3.5:58.0:38.5工业化后期阶段
按产业就业比重2005年镇海三次产业就业比重：0.026：78.14：21.83工业化后期阶段
重工业发展初级阶段从工业内部结构看轻重工业总产值比值为8.21：91.79，在制造业内部，装备
制造业仅仅为3.446%，原材料加工业高达65.83%。
数据来源：课题分析
2007年镇海人均GDP超过万元，达10809元，产业结构仍以工业为主，第二产业比重为75.1%，第三产业比重为23.2%。非区属工业总产值占据全部工业总产值的比重达56.72%。在整个工业结构中，在规模以上企业中，重工业的工业增加值占全部工业增加值的比重高达87.45%，而且尚处在重工业化初级阶段，从附加值率指标可稍加判断。
从地区层面来看产业附加值率，镇海区整个产业的附加值率（0.10）低于宁波水平（0.17），但是拥有比较高的投入效率（0.73，高于宁波的0.66水平），显示出镇海区产业规模化生产的效率较高，这与其重化工所占比重较高有关。附加价值投入效率定义为：营业利益/(劳动报酬＋折旧)，主要讨论投入的人力和设备所产生的利润，由于石化产业的自动化生产程度高，其投入效率为1.5，远高于其他产业。
从企业规模和轻重工业角度看附加值率，2007年镇海区全部工业企业中，轻工业所包含的产业附加值率为0.17高于重工业（0.12）；小型企业
的附加值率最高为0.16，中型企业居中为0.14，大型企业最低为0.11.
从镇海区内部产业构成来看，各产业的附加值率如图3所示。各产业附加值率分为两大部分。大部分产业的附加值率集中在12%-27%附近区域，小部分徘徊在6%-10%区域。其中，石化工业的附加值率为12.22%，2处于低水平区域，但因为石化原料业产量大，其附加价值最高，2007年附加价值达740.7亿元。附加值率最高的产业是通信设备、计算机及其他电子设备，附加值率为27%，附加值为28.7亿元。而其他大部分石化关联产业除皮革、医药、纺织服装、橡胶和纺织外，其他的如塑料、化学原料、化学纤维等产业附加值率均在20%以下。
图3：镇海区各产业附加值率离散图（2007年）
（2）?批量工业生产-货物处理?是镇海主要的经济活动特征
新经济将提高具有高度信息与知识内涵的职业的重要性。管理、专业与技术性的职业将会成长得比其他职业快，并构成新社会结构的核心。从先进国家及城市的经济发展历程，总结出两种不同的后工业服务就业扩张路径：盎格鲁-撒克逊（Anglo-Saxon）国家模型——从制造业朝向先进服务业转移，同时维持传统服务业的就业人口；日本-德国模型——扩张先进2台湾的石化产品的附加价值率为16.5﹪。
服务业，同时维持制造业基础，但是将某些服务活动内化于工业部门之中。
镇海区发展先进制造业的区位优势明显、产业基础扎实，比较适合走日本-德国模型。但从经济活动特征看，目前存在两大障碍。一是镇海区的服务业-工业就业比率（反映?服务经济?指标）处于相当低的水平。从2005年的0.3下降到2007年的0.27，表明服务业就业在微弱的下降，明显落后于全市和长三角周边其它先进城市。二是镇海区的信息处理-货物处理就业比率（反映服务业高端化指标）同样处于相当低的水平，从2005年的0.2下降到2007年的0.18，表明服务业功能主要是为工业生产提供低端的货物处理服务，高端服务业发展滞后于全市和长三角周边其它先进城市。
注释：①服务业：工业=服务业就业人数：工业就业人数；信息：货物=信息管理：货物管理。
②工业=矿产、建筑与生产；服务业=其他项目；货物处理=矿业、建筑、生产、运输仓储及批发/零售贸易；信息处理=通信；财务、保险、房地产、服务、教育、政府等。
（二）主导产业及其技术创新能力
1．主导产业及其发展特征
镇海区的产业大致可分为五类：石化工业、传统纺织产业、机械电子装备制造业、金属制造与加工业以及公用事业。根据区位商计算，可以初步确定石油加工（区位商：4.94，工业增加值比重：41.41%，下同）、化学原料及化学品制造业（4.3，8.83%）、化学纤维制造业（1.97，1.69%）、通用设备制造业（1.68，11.08%）、有色金属冶炼及压延加工业（1.32，2.22%）、纺织业（0.72，3.53%）等产业为现阶段发展的主导产业。
根据产业聚集优势（区位商：横坐标）和市场占有率（纵坐标），如图4，把产业分为四类类：幼童型产业、明星型产业、金牛型产业和瘦狗型产业。各产业的象限分布如下图。明星型产业={石油加工、医药制造和化学原料及制品}；幼童型产业没有；金牛型产业={黑色金属、金属制品、通用设备、化学纤维等}；瘦狗型产业={交通运输、通信设备、电器机械、纺织业、纺织服装等}。
图4：镇海区产业类型分类（市场占有率-区位商）
2．技术创新能力与创新升级方向
以?产业技术创新能力?来衡量镇海区主要产业的技术创新状况，该指标由潜在创新能力和实际创新产出能力加权来计算，这可以很好的反应出某产业的技术创新潜力和绩效之间的差距。把各产业的技术创新曲线与图4的产业类型曲线对比（如图5），会发现二者呈现逆向关系。
表明在镇海的产业生产活动中，呈现比较矛盾的现象：没有区位聚集优势且低市场占有率的瘦狗型产业具有较高的潜在技术创新能力；而具有高度区位优势且高市场占有率的明星型产业具有非常低的技术创新能力；
金牛型产业则居中。
图5：产业技术创新能力与产业类型曲线对比图
瘦狗型产业具有很高的潜在技术创新能力，通过技术突破和变革向新型幼童型产业发展是转型关键。如电器机械、通信设备、专用设备和交通运输设备。这些产业当前尚未形成聚集优势，市场占有率具有向上攀升的动力，尤其是电气机械，其潜在创新能力和创新产出能力具有很大的差距，创新产出不足，技术上的突破可以带来新一轮的高增长，并可成为新型的幼童产业，如宁海?日升?的光伏电池?嫁接?到普通灯具后，就成了太阳能灯具，成为极具生命力的幼童产业。宁波方正汽车模具舍弃低端的家电模具，重点转向技术含量更高的汽车吹塑模具制造，造出了国内第一个塑料油箱模具，并进入?丰田?、?通用?等国际知名汽车公司的采购目录，成为全球第二大汽车吹塑模具专业制造商。
金牛型产业已形成一定的聚集规模优势，但是技术创新能力相对较弱，仅有通用设备制造业具有较高的技术创新能力，可通过发展高规格产品或创新运作模式实现向明星型产业转变。如镇海紧固件，基本上是8.8级以下的中低端产品，远销海外市场的居多，而国内却以10倍于出口产品的价
格从国外进口高端紧固件。该行业的潜在创新能力（潜在创新能力：Z1=12.25>实际创新绩效：Z2=1.85）远未充分发挥出来，为企业技术、产品创新留下了足够空间，有足够大的市场需求空间为紧固件企业实施进口臵换战略。如慈溪鸿达、横河、天龙模具等企业，从单纯的模具制造转向专门为国内外高端企业开发、设计模具产品，产品附加值不断提高，从0.02克的微型模具到磁悬浮列车轨道大型模具，形成强大的开发能力。而?佳星?则在网上开设了一个大型的电子商务平台，专门根据国外企业要求设计开发新产品和应用软件，并为客户寻找合适的生产企业，赚取服务收入。
明星型产业的技术创新能力基本上都很低，而且这些产业都可以归属石化产业，如化学原料，医药，石油加工等（还包括金牛型中的化学纤维）。这些产业拥有高度的聚集优势和高的市场占有率，表明他们已经具备一定的产业规模，但是创新严重不足，后续产业融合创新型的产品是转型升级的方向。如化学纤维行业，2007年中国大陆产业用纺织品产量达544.32万吨，其中，浙江占全国产量的3.67%，尽管普通大宗供应品已经满足，但是差异化高端产品的需求则日益显著，因此技术及品质的提升将成为金牛型产业下一阶段的发展目标。如可以生产用于汽车的安全气囊的尼龙6.6，拥有巨大的市场需求3，当前尼龙6.6长纤维纱国内供给不足，仍依赖美国、德国及日本等国的进口。另外，强力较高的尼龙纤维作为轮胎帘子布素材和聚酯产业用长纤维的国内需求量也将超越北美及欧洲。
（三）乙烯项目是地方产业创新发展的牵引力
1．镇海炼化乙烯工程建设情况
浙江省及周边地区是我国经济发展最快、最具活力的地区之一，是国3英威达invista将在上海投资1.1万吨/年的尼龙6.6纱厂，预计2010年开始分阶段投产。
内重要的塑料及化纤加工基地，石化产品市场需求空间巨大。依托镇海炼化所拥有的大炼油、大码头的综合优势和接近目标市场的区位优势建设大乙烯工程，是“十一五”期间我国石化产业提高集中度，实现规模化发展战略的重要组成部分。项目建成后，对进一步优化我国石化产业结构，建设中国石化在长三角地区的炼油化工一体化企业集群，提升中国石化的整体竞争力。对发展浙江省、宁波市的临港石化产业，加快形成新的石化产业体系，推动传统产业结构的调整与升级，辐射带动长三角地区的经济发展等，都具有十分重要的意义。
镇海炼化100万吨/年乙烯工程转入商业运营后，镇海炼化将具备2000万吨/年炼油能力和100万吨/年乙烯生产能力，并可实现资源及原料配臵的最佳化，实现油气资源加工后的价值最大化，实现炼油与乙烯的深度联合，切实向国内?炼化一体化?标志性企业迈进。届时，镇海炼化年销售额可望突破1000亿元，并可带动1000多亿元的下游产业产值，将为带动宁波市、浙江省经济的持续发展提供更加强大的支持和动力。
经初步估算，镇海炼化100万吨/年乙烯工程投产后，将有65万吨乙二醇（包括10万吨环氧乙烷）、10万吨环氧丙烷、60万吨苯乙烯、45万吨聚乙烯、30万吨聚丙烯、9万吨裂解燃料油（PFO）及丁二烯等约250万吨产品可用于下游开发和综合利用。在中国石化的支持下，其中大部分产品份额将留在浙江省、宁波市消化，以带动地方经济的发展。具体可供发展的下游产业链如下：
苯乙烯产业链：苯乙烯可用于制造聚苯乙烯（62%）、ABS（11%）、丁苯胶乳（8%）、AS、SBS高分子材料以及不饱和树脂产品。
环氧乙烷/乙二醇产业链：环氧乙烷可下游延伸乙醇胺系列精细化工产
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国购物中心行业 市场开发与拓展战略研究报告 可落地执行的实战解决方案 让每个人都能成为 战略专家 管理专家 行业专家 ……
报告目录 第一节研究报告简介 (5) 第二节研究原则与方法 (5) 一、研究原则 (6) 二、研究方法 (6) 第三节研究企业市场开发与拓展战略的重要性及意义 (8) 一、重要性 (8) 二、研究意义 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国购物中心行业市场深度调研 (10) 第一节中国购物中心行业发展规律特征分析 (10) 第二节2018年中国零售业整体发展现状分析 (12) 一、消费升级与新消费群体崛起 (13) 二、行业转型初现成效 (13) 三、零售业态分化发展 (13) 四、双线融合趋势渐明 (16) 五、创新业态风起云涌 (17) 六、技术驱动智慧零售 (17) 七、零售新物种频现 (18) 八、零售资本深度整合 (18) 九、持续深化组织变革 (18) 第三节2018年我国购物中心行业发展情况分析 (19) 一、消费升级带动购物中心预期向好 (19) 二、“超级消费者”成购物中心新增长点 (20) 三、购物中心进入内容时代 (21) 四、购物中心会员建设提速 (22) 五、购物中心差异化发展 (24) 第四节2018年我国购物中心行业发展动态分析 (27) 一、北京品质商品进入社区购物中心 (27) 二、文娱业态成购物中心聚客新利器 (29) 三、餐饮业态是购物中心的“救命稻草”吗? (30) 四、个性化+差异化+年轻化，购物中心掀起新一轮餐饮调整 (32) 五、品牌集合快闪店：购物中心的新鲜血液 (35) 第五节2018年我国购物中心行业竞争情况分析 (36) 一、新势力加速奔跑 (37) 二、行业竞争格局 (38) 三、邻里型社区购物中心崛起 (39) 四、购物中心并购法则是“强强联合”而非“弱肉强食” (40) 五、实体百货布局下沉三四线城市向购物中心靠拢成转型方向 (41) 第六节2018年关于传统百货购物中心化的思考 (43) 一、创造更加便利的购物消费环境 (43) 二、创新打造本土品牌IP，提升品牌内涵 (44) 三、打造有温情有温度的商业空间 (45)
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
第一章总论 1.1 项目背景 1.1.1项目名称：健身休闲综合体 1.1.2项目建设规模：年接待人数18万人次 1.1.3项目投资规模：11500万元人民币 1.1.4项目建设用地：项目用地分类为建设用地，总用地面积15亩 1.1.5项目建设地址：紫石路、凤山路交汇处西200米 1.2 项目建设内容 健身休闲综合体项目，主要建设内容为休闲健身娱乐活动基地。包括住自助动力器材健身会所、水上健身娱乐会所、球类会所、按摩养生会所、配套停车场、休闲广场、园林园艺等服务场所设备。 1.3 编制依据 1.3.1《全国经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 1.3.2《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》 1.3.3《全民健身计划（2011—2015年）》。 1.4项目提出的背景 近年来随着海安基础设施不断完善，城市建设日新月异，在人民群众走出家门，参加健身运动的同时，也充分享受到了城市建设新气象。健身休闲综合体的建成，更是为广大群众娱乐健身休闲创造了良好的条件，越来越多的群众走出家门，加入到全民健身的队伍中，然而海安依旧缺乏一个综合性健身、休闲、娱乐、餐饮场所，成为海安全民休闲健
身乃至体育事业发展的瓶颈，急需建立一个适合市场的综合性休闲运动健身中心以满足该类需求，因而健身、休闲、娱乐项目由此提出。 在这种背景下，项目单位顺应国民追求身心健康的趋势，推动各类休闲娱乐运动项目的普及和发展，计划在海安义乌小商品城兴建一座以休闲、运动、健身为主要特色，辅以篮球、羽毛球、乒乓球、健美运动项目，创造最优质的休闲运动空间，突出“自然、和谐、统一”，将运动、休闲、娱乐三个层面进行叠合，高标准、高品位地建成具有绿色生态的休闲健身娱乐中心，充分地满足不同消费者的需求，竭诚为每一位客人提供最优质的服务。 1.5研究范围 本可行性研究报告重点对本项目建设的背景和建设的必要性、社会需求及建设规模、建设条件、工程方案、投资估算与资金筹措、经济和社会效益评价等内容进行分析论证。 1.6 项目概况 1.6.1拟建地点 工程拟建于海安县紫石路、凤山路的交汇处，总用地面积约15亩。 1.6.2建设规模 工程总建筑面积23500m2，项目主要内容游泳健身大楼8000㎡，综合运动大楼8000㎡，休闲娱乐大楼6000㎡，室外球类场地1500㎡（其中包括室内恒温游泳馆、室内小型恒温游泳馆、室内蓝球场、室内羽毛球场、室内乒乓球馆、有氧运动馆、自动器械健身馆、操类健美馆、棋牌休闲室、按摩放松中心、餐饮娱乐中心）。
教育培训综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
贵阳市贵安新区城市综合体项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章贵阳市贵安新区城市综合体项目概论 (1) 一、贵阳市贵安新区城市综合体项目名称及承办单位 (1) 二、贵阳市贵安新区城市综合体项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、贵阳市贵安新区城市综合体产品方案及建设规模 (6) 七、贵阳市贵安新区城市综合体项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、贵阳市贵安新区城市综合体项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章贵阳市贵安新区城市综合体产品说明 (15) 第三章贵阳市贵安新区城市综合体项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)
第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (19) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 贵阳市贵安新区城市综合体生产工艺流程示意简图 (25) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）贵阳市贵安新区城市综合体项目建设期污染源 (30) （二）贵阳市贵安新区城市综合体项目运营期污染源 (30)
院系商学院 专业市场营销 班级 学生姓名 学号 任课教师 2014年月日
奥特莱斯购物中心调查报告 一、商圈调查 （一）奥特莱斯大卖场简介 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。 中国的奥特莱斯主要有北京奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海绿色米兰城市奥特莱斯（绿色米兰广场）、武汉东城豪威奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯广场、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、西南（泸州）奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特莱斯是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。
贵州省毕节市大方县田园综合体PPP投 资建设项目 可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目概论 (1) 一、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目名称及承办单位 (1) 二、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP产品方案及建设规模 (6) 七、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目主要经济技术指标.. 9项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP产品说明 (15) 第三章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18)
六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 贵州省毕节市大方县田园综合体PPP生产工艺流程示意简图 (26) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目建设期污染源 (31)
城市综合体调研报告(精选多篇) 目录 第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告 第二篇：都正街城市综合体建设调研报告 第三篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告 第四篇：2020年最新无锡市大型城市综合体,特色商 业街,文化创意园调研报告 第五篇：城市综合体报告更多相关范文 正文 第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多 业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面 第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下： 一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、
区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打 造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。 （二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。 （三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有： （一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问
商业综合体项目可行性 研究报告
第一章总论 第一节项目概况 1、项目名称：商业综合体项目 2、建设性质：新建商业综合体项目 3、拟建地点：某某某镇繁荣路北侧、金祥商贸楼东侧 4、建设内容：两层框架结构商业综合楼 5、计划工期：总工期三个月 6、项目建设单位：某某某房地产开发有限公司 第二节可研编制依据 1、编制原则 （1）项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 （2）采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。 （3）以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。 （4）以科学、实事求是的态度，公止、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持?求是、客观?的原则。 （5）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。 （6）贯彻技术进步原则。强化企业的自主创兴，研发体系建设，使本项目工业设备选型、生产工业达到国家先进水平。
（7）采取?一次规划、分期实施、滚动建设?的发展原则。合理布臵、节约用地、先进性与经济性相结合，尽量减少工程投资。 （8）严格遵守?三同时?设计原则。工艺、设备不仅各项技术参数领先，同时必须达到国家规定的排放标准。 2、编制依据 （1）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》 （2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 （3）国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》 （4）业主提供的与项目有关的基础资料。 第三节项目建设的必要性 1、本项目的实施是加快旧城改提升城市形象的需要 为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据某某某政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以?三个代表?重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持?统一规划、合理布局、综合开发、配套建设?的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使某某某居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。
购物中心项目可行性研究报告 （用途:发改委甲级资质、立项、审批、备案、申请资金、节能评估等） 版权归属：中国项目工程咨询网 https://www.doczj.com/doc/269408575.html,
《项目可行性研究报告》简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。 项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《购物中心项目可行性研究报告》主要是通过对购物中心项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对购物中心项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该购物中心项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为购物中心项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《购物中心项目可行性研究报告》是确定建设购物中心项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建购物中心项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建购物中心项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 北京国宇祥国际经济信息咨询有限公司是一家专业编写可行性研究报告的投资咨询公司，我们拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格、我单位编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而享有盛誉，已经累计完成6000多个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告编写，可以出具如下行业工程咨询资格，为企业快速推动投资项目提供专业服务。
第一章概述 1.1 项目名称及承办单位 项目名称：龙海商业大厦 项目建设单位： 项目性质：新建 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位： 工程咨询资格等级： 工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号： 上级主管单位： 电话： 1.3 建设地点 本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。 1.4 建设规模与内容 本工程总用地面积13700平方米，总建筑面积131490.5平方米。规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积54113平方米，商服建筑面积51585平方米，地下停车场建筑面积25792.5平方米。
1.5 投资估算与资金筹措 工程建设总投资36160万元，资金来源为通过自有资金、商品房预售及银行贷款等办法筹集。1.6 可行性研究报告编制依据 1．国家相关法律和政策 2．《丹东市国民经济和社会发展第十二个五年计划》 3．《丹东市城市总体规划》（修2010-2030） 4．丹东市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料 5．丹东市环保局针对环保的法规及规定 6．丹东市地形图及工程地质资料 7. 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 1.7 编制原则 1、贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益； 2、贯彻近期与远期相结合，以近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地； 3、坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理； 4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产； 5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三同时”； 6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。 1.8 报告研究内容 本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单位对本项目的设想，对项目的背景及必要性进行分析；建设场址及建设条件的考察；项目建设规模及建
文化中心综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国文化中心综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5文化中心综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨 一、案例索引 1、东京城市副中心——新宿 2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区——金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场 二、城市综合体定义 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 三、城市综合体商业模式 3.1开发体量 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。 一二线城市综合体的开发体量存在差异。 北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、
规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。 杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。 案例：香港IFC。 3.2 开发周期 城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。 城市综合体的开发周期长，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如上海新天地（整体开发约15年）。 前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。 案例：香港太古广场。 3.3空间布局 在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。 在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。 案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。 3.4功能协同 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。 城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求；市场状况；项目整体定位；开发商预期收益平衡。
大型商业综合体项目可行性研究报告 核心提示：大型商业综合体项目投资环境分析，大型商业综合体项目背景和发展概况，大型商业综合体项目建设的必要性，大型商业综合体行业竞争格局分析，大型商业综合体行业财务指标分析参考，大型商业综合体行业市场分析与建设规模，大型商业综合体项目建设条件与选址方案，大型商业综合体项目不确定性及风险分析，大型商业综合体行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 大型商业综合体项目建议书 大型商业综合体项目申请报告 大型商业综合体项目环评报告 大型商业综合体项目商业计划书 大型商业综合体项目资金申请报告 大型商业综合体项目节能评估报告 大型商业综合体项目规划设计咨询 大型商业综合体项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等【关键词】大型商业综合体项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可 行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整） 为客户提供国家发委甲级资质 第一章大型商业综合体项目总论 第一节大型商业综合体项目背景 一、大型商业综合体项目名称 二、大型商业综合体项目承办单位 三、大型商业综合体项目主管部门 四、大型商业综合体项目拟建地区、地点 五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
目录 第一章总论 (1) 1.1项目名称 (1) 1.2项目实施单位 (1) 1.3项目建设的主要内容 (1) 1.4建设地址及期限 (1) 1.5投资情况和资金来源 (2) 1.6申请专项资金的数额 (2) 1.7项目建设条件落实情况 (2) 1.8项目的经济效益和社会效益 (2) 第二章项目单位基本情况 (4) 第三章项目的必要性与可行性 (5) 3.1项目背景 (5) 3.2项目的必要性与可行性 (6) 第四章项目建设方案 (9) 4.1建设的内容及规模 (9) 4.2项目设计方案 (9) 4.3项目建设地点 (11) 4.4建设工期和建设管理 (11)
第五章项目建设条件落实情况 (14) 第六章项目投资情况和资金来源 (15) 6.1投资估算编制依据及说明 (15) 6.2投资估算 (16) 6.3资金筹措 (17) 第七章经济效益和社会效益分析 (19) 7.1财务评价依据和范围 (19) 7.2财务评价基础数据 (19) 7.3财务测算 (20) 7.4经济效益分析 (22) 7.5社会效益分析 (25)
第一章总论 1.1 项目名称 ****综合体项目 1.2 项目实施单位 本项目由有限责任公司申报，由********负责实施。 1.3 项目建设的主要内容 本项目为充分发挥****区位优势，建成集总部经济办公大楼、人才公寓、大数据中心、****海关、金融服务、文化广场、商业配套、工人文化宫、地下停车场等多功能于一体的****综合体，总建筑面积15万平方米。其中：总部经济办公大楼3万平方米，人才公寓8000平方米，大数据中心、****海关、金融服务中心5万平方米，高新文化广场、商业配套、工人文化宫5万平方米，道路、绿化、地下停车场等基础设施12000平方米。 1.4 建设地址及期限 本项目建设地点：********入园口 本项目建设期4年，即2019年1月至2022年12月
保定市旅游综合体市场调查研究报告
保定市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在
此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年保定市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、保定市旅游市场总体规模与旅游景区现状、保定市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发
城市综合体发展情况调研报告 城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、餐饮、娱乐、展览和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 一、XX县城市综合体发展现状 县委、县政府对我县多功能城市综合体建设十分重视，将此纳入全市重点推进的“百件大事”来抓。目前，XX县城市综合体建设已经初具规模，形成了沱江广场、老年公寓、人民南路等三个综合商业经济圈。我县现有三个商业经济圈，具备地理位置优越，交通便利，配套设施比较齐全，市场消费群体宠大的有利区位条件。但是，与其他地区城市综合体比较，我县城市综合体建设仍存在建设规模和发展质量相对落后、生活空间功能布局不清晰、商贸带动作用不明显等不足。 二、城市综合体发展对促进我县经济发展的意义 1、构建城市新的商业生态系统。城市综合体集合城市大型购物广场、写字楼、星级酒店、休闲娱乐、特色餐饮等，形成多种功能配套的商业集合体。各种业态之间紧密联系、相互依存、互动，从而强化各自功能，放大了彼此价值。取得了“1+1〉2”整体效果。 2、适应城市节能环保发展趋势。城市综合体是第三产业发展的一种新型商务经济发展形态，具备节能、环保、绿色的特点，与城市工业、建筑业、交通、能源等碳
排放量大的产业相比，更符合城市低碳、环保发展理念。同时，发展城市综合体，也有利于推广、整合各种低碳节能技术，是发展低碳城市的最佳选择，符合城市可持续发展的需要。 3、优化我县产业发展结构。多功能城市综合体是第三产业发展重要组成部分，有利于带动城市商业、服务业发展升级，提升产业发展水平，促进我县经济结构优化。 三、我县城市综合体发展中存在的不足 1、缺乏统一科学规划。我县城市综合体项目主要业态集中在商业购物广场上，公园、娱乐休闲等其他配套业态发展滞后、数量不够，难以发挥城市综合体对城市经济发展的引擎带动作用。 2、基础设施投入不足。城市综合体项目中对地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。 四、我县城市综合体发展思路、措施 1、建立健全支持城市综合体发展政策扶持体系。由县政府牵头，制定实施支持我县城市综合体发展的相关扶持政策和考核奖励办法。借鉴外地经验，可以探索对引进国际品牌公司、国内500强企业的物业持有方，县政府视引进项目资金大小给予相关人员一定奖励，具体金额由县政府确定；对新引进的企业，在刚开始营业的几年之类，给予一定比例的税收优惠减免；对我县经济发展具有重大贡献项目的城市综合体，经县政府研究同意，可以实行“特事特办”、“一企一策”的优惠政策。
XX广场城市综合体项目可行性研究报告 【引言】 《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。 第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要
2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析 第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位