目录
第1章总论 (1)
1.1项目概况 (1)
1.2项目编制依据与研究范围 (9)
1.3结论 (10)
第2章项目背景与规划分析 (11)
2.1 区域内相关规划 (11)
2.2城市综合体概述 (14)
2.3推动城市综合体建设具有重要意义 (16)
第3章项目选址与建设条件分析 (19)
3.1项目选址 (19)
3.2霸州市投资环境分析 (19)
3.3建设条件 (21)
第4章项目总体规划方案 (23)
4.1项目规划构思 (23)
4.2项目地块描述 (26)
4.3定位及规划设计 (27)
4.4 主要技术经济指标 (35)
第5章工程建设方案 (37)
5.1建设工程方案 (37)
5.2建筑结构 (39)
5.3 给排水工程 (42)
5.4强电工程 (50)
5.5弱电工程 (54)
5.6消防与通风 (55)
5.7采暖通风与空气调节 (58)
5.8燃气工程 (62)
5.9管线综合 (63)
第6章节能方案 (65)
6.1概论 (65)
6.2建筑节能法规与标准 (65)
6.3能耗指标分析 (66)
6.4节能节水措施 (67)
6.5节能效果分析 (71)
第7章环境和生态影响分析 (72)
7.1环境保护法规及标准 (72)
7.2项目建设和生产运营对环境的影响 (72)
7.3生态影响减缓措施分析 (75)
第8章劳动安全卫生与消防......................................................7 6 8.1劳动安全卫生 (76)
8.2消防设施 (77)
第9章组织组织与管理 (84)
9.1项目组织 (84)
9.2 项目建设 (84)
9.3 项目建设管理 (84)
第10章项目实施进度安排 (87)
10.1项目实施计划编排原则 (87)
10.2项目开发方案 (87)
10.3项目进度安排 (88)
10.4销售进度安排 (88)
第11章物业管理 (90)
11.1采用招标方式选择物业管理单位 (90)
11.2物业管理基本服务项目 (91)
11.3良好的物业管理单位应具备的基本条件 (92)
第12章工程招标方案 (94)
12.1概述 (94)
12.2 招标范围 (94)
12.3招标组织方式 (94)
12.4招标投标区域 (94)
12.5招标方式 (94)
12.6招标公告的发布与媒体 (94)
12.7各项服务招标单位资质要求 (95)
12.8招标基本情况 (95)
第13章投资估算与资金筹措 (96)
13.1投资估算说明 (96)
13.2 项目工程数量 (96)
13.3项目投资估算 (97)
13.4投资计划与资金筹措 (101)
第14章财务评价 (104)
14.1财务评价的假设 (104)
14.2财务评价的基准期 (104)
14.3财务指标评价依据及说明 (104)
14.4主要数据的确定 (104)
14.5项目销售收入估算 (105)
14.6财务评价报表 (106)
14.7盈利能力分析 (112)
14.8财务生存能力分析 (113)
14.9行业影响分析 (113)
14.10区域经济影响分析 (113)
第15章社会评价 (114)
15.1项目对社会影响分析 (114)
15.2项目对所在地的互适性分析 (114)
15.3社会评价结论 (115)
第16章风险分析 (116)
16.1S W O T分析 (116)
16.2行业影响 (117)
16.3市场风险 (118)
16.4社会风险 (118)
16.5项目用地风险 (118)
16.6其他风险 (119)
第17章研究结论与建议 (120)
17.1推荐方案的总体描述 (120)
17.2推荐方案的优缺点描述 (120)
17.3结论与建议 (121)
附图
附件
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
商业综合体项目。
1.1.2项目地址
本项目选址在霸州市区北段，该地块由两块独立地块组成，包括兴华北路以东的鸵鸟基地和茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块。
1.1.3项目承办单位
霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司。
1.1.4项目建设背景
在首都经济圈规划即将出台的大环境下，本项目的提出是基于霸州发展的优势及面临的机遇。
1、霸州所具有的发展优势
⑴区位优势：霸州市北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地带中心位置，主要承接京津两大城市的辐射。霸州市交通便捷，路网纵横交错，正在建设的津保城际铁路、京九客运专线、廊沧高速公路与现有的京九铁路、津霸铁路、津保高速公路、大广高速公路、106国道、112国道、廊大路形成多个“黄金十字交叉”。由霸州市驱车至首都机场1个多小时，至天津机场50分钟。
⑵产业优势：一是产业布局进一步优化。形成了经济技术开发区、金属玻璃家具产业园和津港工业园三大园区，各园区产业定位明确，基础设施完善。二是品牌效应日益凸现。“十一五”期间，通过引进资金、技
术、人才，重点发展终端产品，产品逐渐由低档次、低附加值向中高档次、高附加值转变。目前已注册商标1300多件，其中中国驰名商标2件，河北省著名商标32件，市级知名商标57件，2008年和2009年跻身全国县域商标发展百强县。三是电子材料、乐器制造等新兴产业发展势头迅猛。邦壮电子材料有限公司被列入国家“863”计划，贝斯克斯乐器有限公司DC系列产品获得全球工业设计顶级奖项，国家电网富达科技发展有限责任公司落户津港工业园，清华科技园落户经济技术开发区。
⑶资源优势：一是拥有丰富的历史文化资源。胜芳始建于春秋末期，已有2500多年的历史。古时的胜芳位于东淀北岸，曾是我国北方著名的水旱码头，水则桅竿林立，陆则车马喧阗，商贾云集、风景秀美，曾有“南游苏杭，北游胜芳”的美誉。“十一五”期间完成了一河（胜芳河）、两院（王家大院、张家大院）、三街（中山街、河沿街、胜阳路）、四桥（东桥、西桥、北桥、新桥）、三宗宝（牌坊、戏楼、文昌阁）等古建的修复和人工湿地、大悲禅寺新建等工程，赋予了胜芳独一无二的北方水乡古镇的奇特风韵。二是拥有得天独厚的温泉资源。霸州市温泉资源丰富，历经近两亿年地质层的酝酿而形成，地下水储量达220亿立方米，出水温度为70～94℃。温泉水质呈弱碱性，富含锌、碘、偏硅酸、偏硼酸等多种对人体有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人汤”之美誉。2007年，中国矿业联合会正式命名霸州市为全国第八个温泉之乡。三是拥有京津成熟的消费市场资源。霸州市毗邻京津，位于京津一小时经济圈交叉地带，这是京津高端消费人群活动区，消费水平和消费能力均较高，这为霸州市发展温泉度假、休闲旅游、健康养老和商务会展等现代服务业奠定了良好基础。
2、霸州发展面临的机遇
⑴京津冀都市圈一体化进程加快：随着“十二五”时期交通基础设施的
完善，京津廊三地之间的“交往距离”进一步缩小，人流、物流、信息流日益频繁，地区间联系将更为密切，“两小时、一小时经济圈”将被“半小时经济圈”取代，京津及周边地区“同城化”的概念将得到进一步强化。作为与北京、天津距离都较近的城市，霸州市的区位优势将更加明显。
⑵城乡一体化进程加速：霸州市是河北省委、省政府确定的统筹城乡发展试点市，在城镇化建设、新民居建设等方面享有较大的自主权，可以享受土地“占补平衡、增减挂钩”等政策。这对霸州市的城市化进程以及园区建设具有重大意义，可以在统筹考虑、科学规划的基础上，以产业发展和新民居建设为抓手，集约使用土地资源，高效配置公共资源，推动城乡经济社会协调发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。
⑶城镇化水平进一步提高：根据国际经验，城镇人口占总人口比重由30％提高到60％的阶段，是城镇化加速发展阶段。目前霸州市城镇化率已达到50％以上，“十二五”时期是霸州市城镇化加速发展阶段和城镇化建设的黄金期，城镇化水平的提高将会带动产业聚集和人口聚集，为经济社会发展奠定坚实基础。
3、城市综合体发展趋势
我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，霸州市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造高品质霸州的发展目标。为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活
品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使霸州成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。
目前，城市综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流，其强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，适应了当代城市的发展要求，因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。但是，大型城市综合体对城市基础条件的选择非常高，主要选择落户在具有一定消费实力的城市。
以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。城市综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力，迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移，拉动其他经济活动不断趋向综合体，吸引社会各类资源。综合体聚集效应过程，首先是经济活动和经济要素的极化，然后形成地理上的极化，从而获得各种集聚经济，集聚经济又再进一步增强综合体的聚集效应，通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围。因此，随着城市的建设、综合体的运营，城市综合体得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。
综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散，以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射，即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展，从而逐步缩小与周边地区的差距。在发展的初级阶段，聚集效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，聚集效应削弱，扩散效应加强，综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。
城市综合体有利于快速形成城市中心，加速局部经济增长，从而实现中心城市的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力，减茗汤商业城市综合体域人才、资金、资源外流，吸引外部力量服务于本区域经济建设，达到完善城市功能，改变城市面貌，提升城市品位，发
挥中心城市示范引领作用，营造良好的投资创业环境和宜居生活环境，为加快中心城市建设，霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司超前思想，规划、开发“茗汤商业综合体项目”，致力于为在霸州工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.1.5总用地面积
本项目选址在霸州市区北段，项目总占地面积181787.85㎡，该地块由两块独立地块组成，其中兴华北路以东的鸵鸟基地地块占地33333㎡，茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块占地148454.85㎡。
1.1.6项目定位及规划设计
1、项目定位
项目定位为“霸州市最具地标性的大型城市综合体建筑集群”。
城市形象展示、具有地标性建筑特色（酒店、会展、广场）。
物业形态及功能上以满足商业为主，居住为辅，临街面多设置独立商铺。
2、功能定位
根据霸州市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。
霸州虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城市综合体, ,周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。
与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面有非常独特的优势,完全突破传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,
更多地考虑了建筑本身的景观,将景观与功能很好地融为一体,成为霸州市中央商务区独特的风景线。
本案还考虑到中小企业及商务人士的消费需求,具有高级公寓、商务办公楼、酒店以及停车库、休闲场所等,做到设计合理,实现品位高档的目的。
3、规划布局
总体规划布局分为两基地六区。
鸵鸟基地: 北半部为酒店配套区，南半部为花园酒店公寓群。
茗汤温泉度假基地：东半部为欧式商业街区、南部中间地带为酒店区、西半部为购物中心区、北半部为旅游休闲商区。
4、功能规划说明
在项目用地利用城区主干路--益津路和兴华北路，规划了两条贯穿全区的空间景观带，即南北向的人文景观轴和东西向的自然景观带。
人文景观轴以城市形象展示功能为主，自然景观带则以市民休闲互动功能为主。通过公共园林空间在各区域进行渗透，营造一个聚会、休息、健身、游赏等多种形态的功能场所，可满足全区不同人群的生活方式，创造出全新的丰富的城市生活立体式全景体验。
在用地的核心地段规划国际会展中心（主馆、副馆）和两栋5A商务办公楼。利用弧形的建筑形态将其围合成市民亲水广场，成为两条空间景观带的中心景观，同时将其他几个节点区域连成一个有机的整体。
在双街的交汇处规划百米五星级酒店的地标性建筑。因其两侧临霸州城市中心重要的交通主干道——益津路和兴华北路交通便捷，同时该位置极强的昭示效果。通过对四周的建筑及环境进行巧妙和层次丰富的布局，使酒店区与项目其他区域融为整体，形成庞大而壮观的建筑集群效果。使项目在对外的形象的展示上极具震撼效果。
项目繁华集合中心点——综合商业区。主要由外街（临街独立式店铺、SOHO公寓）、内街（商业步行街）和商业综合体三大部分组成。
临街的三层独立式商铺主要设置在项目地块的西南和东北侧，作为原拆迁商户的返建补偿。西南侧商业街转角处保留霸州县教育局建筑，所有商铺将沿凤凰路等主干路布置，形成带状的商业街。
临街独立式商铺以上为SOHO公寓，以补充项目住宅建面的不足。同时，通过对在商铺建筑的局部顶层平台做绿化景观处理，达到以“地面绿化”+“屋顶绿化”的立体绿化组合来加强凤凰路西南侧的景观效果。“寓建筑于景观，掩建筑于园林”。既丰富了绿化的层次效果，又抢出了一定的可利用的建筑面积，可达到经济效益和城市景观双赢的效果。
将传统的城市商业步行街，由单调的“线性空间”改为丰富的“合院空间”形式。通过“室内商业街”+“室外商业街”组合的方式，不但能延长商业的临街面，而且通过庭院小景观的设置，内接外街，上上下下，室内空间，室外空间，半室外空间交错出现，再加上色彩斑斓的广告和琳琅满目的商品，无不将逛街的感觉进行到底。
1.1.7建设规模
霸州茗汤商业综合体项目规划总用地181784.85㎡，建筑面积771402.12㎡，其中地上建筑面积648971.97㎡，容积率3.5，绿化覆盖率7.7%。
项目拟分四期建设。
1.1.8项目进度安排
根据开发计划，本项目在2013年9月开始工程建设，到2016年1月底全部竣工。
其中一期工程于2013年9月开工建设，于2014年6月30日前竣工。
茗汤商业综合体项目建设项目主要技术经济指标，如表1-1所示。
表1-1 项目主要技术经济指标一览表
序号项目名称单位指标备注
1 规划用地面积㎡181784.85
2 容积率 3.5
3 建筑密度% 45
4 建筑占地面积㎡80803.18
5 总建筑面积㎡771403.12
5.1 地上建筑面积㎡648971.97
5.1.1 地上计算容积率建筑面积㎡63624
6.97
⑴商业建筑面积㎡216345.69 3.2人/户
⑵温泉酒店建筑面积㎡115434
⑶酒店公寓建筑面积㎡253724
⑷跃层酒店建筑面积㎡37528.4
⑸商务别墅建筑面积㎡13214.88
5.1.2 地上不计算容积率建筑面积㎡12725
5.2 地下建筑面积㎡122431.15
6 机动车停车数量5865
6.1 地上366
6.2 地下5499
7 非机动车停车数量7024
7.1 地上2200
7.2 地下4824
8 绿化率0.077
9 绿化面积㎡14088.6
10 温泉酒店客房数套1526
11 酒店公寓客房数套2211
12 跃层酒店客房数套156
13 商务别墅客房数套58
序号项目名称单位指标备注
14 能源消耗
14.1 电104kWh 446.60
14.2 水m3266196
14.3 天然气m3807584
1.1.9投资估算及资金来源
茗汤商业综合体项目建设项目总投资242561万元，其中土地费用共计32720万元（包括土地出让金和契税），建安工程费共计191961万元，工程建设其它费用6608万元，其他费用1280万元，不可预见费9992万元。
项目总投资242561万元，其中项目自筹资本金72768万元，商业银行贷款169793万元，不足部分拟由一期销售及预售房款解决，实现滚动开发。
1.1.10项目销售收入与利润估算
项目销售收入107212万元，营业税金及附加为5897万元，预提土地增值税为1139万元，利润总额为58430万元，所得税为14608万元，税后利润为43822万元。
1.2项目编制依据与研究范围
1.2.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
1、本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行的财税制度。
2、《建设用地规划设计条件》。
3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。
4、房地产投资项目基础数据的分析估算。
1.2.2本报告的研究范围
项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算，资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。
在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
1.3结论
通过财务分析，本项目所得税后的财务内部收益率为14.49%、所得税后的财务净现值为98918万元、投资回收期为6.80年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。
该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善霸州市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。
第2章项目背景与规划分析
2.1 区域内相关规划
2.1.1《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》
《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》确定的霸州市发展及其定位：
1、霸州市是重要的现代制造业、现代服务业和文化产业基地，新兴区域中心城市。要按照合理布局、集约发展的原则，整合空间资源，统筹益津城区和胜芳城区发展，完善配套设施，提升城市功能，聚集优质产业，强化精细管理，逐步把霸州市建设成为经济繁荣、生态良好、空间有序、特色鲜明的现代化城市。
2、根据总体规划确定的空间布局，到2030年，全市城乡居民点建设用地控制在140平方公里以内，中心城区（包括益津城区和胜芳城区）人口控制在85万人以内，城市建设用地控制在93平方公里以内。坚持绿色发展，加强园林绿化建设和城市环境综合治理，改善人居环境，塑造城市风貌特色。完善基础设施和公共服务设施体系，建立健全消防、人防、防洪、防震等城乡综合防灾体系，加强蓄滞洪区防洪安全与建设的管理工作。
2.1.2《霸州国民经济和社会发展十二五规划》
“十二五”期间霸州市以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业为“两翼”的现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质霸州。
“一体两翼”产业体系是霸州经济发展的重要支撑。“一体”就是以战略
性新兴产业为先导，重点发展文化产业、电子信息、先进制造、生物医药和新能源等产业，提升产业规模和核心竞争力。“两翼”就是以休闲业、会展业、旅游业、物流业、金融业为主体的现代服务业和面向京津、规模经营的高效都市农业。现代服务业重点发展现代物流、温泉休闲、康体养生、文化博览、乡村旅游、商务会展、金融服务等产业；高效都市农业要面向京津消费市场，开发具有乡村特色的旅游产品，建设一批休闲度假型、观光旅游型、精品高效型和特色种养型的高度集约化农业生产经营项目。
国际化生活品质之城的城市定位是把霸州打造成宜居、宜业、宜游的商务文化名城。坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展之路，遵循国际化城市组团规律，在更高层次上与京津接轨。以清新生态、精致空间、人性管理、幸福宜居为主攻方向，以产业升级提升经济质量，以民生需求强化社会保障，以统筹发展优化生态环境，建成凸显于京津冀城市群的国际化生活品质城市。
城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四大工程是转变经济发展方式的重要抓手。城乡统筹发展工程，就是着力破除城乡二元结构，在城乡规划、产业发展、基础设施建设等方面实现突破，促进城乡经济社会协调发展。品牌文化支撑工程，就是统筹文化事业和文化产业，用先进文化和特色文化提高县域经济社会发展水平，打造具有全国影响力的文化活动品牌、文化产业品牌和公共文化服务品牌。民营经济升级工程，就是坚持“调整升级一批、重点发展一批、扶持壮大一批”的工作思路，对标行业领军企业，全面优化民营企业产业结构，再造民营经济新优势。园区集群扩张工程，就是整体提升园区建设的效率、质量和档次，以三大板块为载体，力促优势项目、优势企业、优势产业集中发展，形成新一轮集群化发展态势。
争创经济强市、建设文化名城、打造品质霸州的目标定位是霸州全面提升的根本方向。争创经济强市，就是以绿色发展为基调，全力打造项目布局合理、资源使用集约、产业特色突出、增长势头稳健、就业渠道通畅、率先达到小康的富民强市。建设文化名城，就是以“四乡一镇”品牌为基础，全力打造文化创意之城、名人汇聚之城、时尚消费之城、商务休闲之城。打造品质霸州，就是以满足群众经济生活殷实富足，文化生活丰富充实，政治生活生动活泼，社会生活安定有序，环境生活舒适便利为目标，实现霸州人民生活品质的新跨越。
十二五期间，在商务会展业方面。依托环京津的区位优势、地热资源和成本优势，全力打造环京津商务会展产业。完善和提升会展场馆，加快胜芳国际家具博览城二期工程建设，积极申办国际以及京津冀地区的展览，巩固和强化北方家具会展中心的地位。推进国际会展中心建设，承接京津冀三地的会议和机构培训，结合自身发展和京津会展设施建设情况，以中、小型专业会展为主攻方向，突出成本优势和组合优势（温泉+会展等），有效增加会展数量，积极承接京津冀的省市层面、区域层面的会展活动，进入京津会展产业分工体系。
十二五期间，在房地产业方面。北京的城南行动计划和河北省出台的加快建设环首都经济圈政策将大大刺激北京近郊的房地产发展，地铁大兴线的通车、大广高速和津保高铁的贯通将会破解霸州市与京津同城化发展的障碍，房地产业的市场成熟度会迅速提升。因此，“十二五”期间，要大力加强房地产业的发展力度，增加住房用地供应规模，加大对闲置土地的处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地行为。提高住房建设开发强度，在市区建设普通商品用房，满足本市及周边群众的住房需求；在市区东部建设中高档商品房，满足本地及周边富裕阶层购房需求；在国际温泉公园内建设高档社区，吸引名人投资置业，吸引京津
高端消费。
在建设富有品味的主城区方面，坚持“以绿为先、以水为魂、以人为本”的城市可持续发展理念，着力提升城市规划和设计水平，科学界定城市定位和功能分区，推动城市形态由单中心、高集聚向多中心、多组团发展。
益津区：市区和开发区组团发展，统一规划建设。按照宜居、宜业、宜游的城市定位，发挥西市区政治、经济、科技、教育和文化中心的职能，以发展高端地产、现代旅游、旅游度假和文化休闲为先导，抓好主要道路景观改造和重点区域改造，完善城市功能，提升城市品位，全力打造环境优良、适宜人居的中等城市。
2.2城市综合体概述
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业城市综合体，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。
在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
2.2.1项目土地
“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：
第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
第三，位于新开发区。
2.2.2城市综合体开发的理念
城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点的割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间。
居住区休闲活动广场，邻里中心等辅助设施等应大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意。
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如
六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开
xx万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书 编制单位：大连万达商业地产股份有限公司 xx万达广场投资（置业）有限公司 编制时间： xxxx年xx月xx日
一、项目概况 (一)本次委托设计范围为大型商业部分室内步行街内装施工图设计。 (二)项目室内步行街简述：室内步行街长约米，建筑面积约万㎡，首层层 高米，标准层高约为____米，层数层（无地下步行街）。店铺进深约____ 米，走道宽度____米。每层设置___组___部变频扶梯，____部观光梯。设置中庭___ 处，面积分别为 ___ 及 ___ 平方米。钢结构采光天棚，部分考虑开启扇并配有 遮阳设施。设置中央空调系统、通风、消防系统、应急照明、智能化楼宇自控及安 防系统。 (三)注：上述建设规模根据方案设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并 统计。 二、设计依据 (一)国家与地方相关规范、法律、法规。 (二)《JGJT 244-2011 房屋建筑室内装饰装修制图标准》。 (三)《万达安全管理技术标准》内装专项。 (四)《万达广场定额设计技术标准》内装专项。 (五)《万达商业综合体规划设计管控要点》内装专项。 (六)《2015版万达广场步行街公共区域室内设计模块图集》。 (七)《轻资产万达广场采光顶标准图集》。 (八)《万达广场慧云智能化管理系统设计标准》。 (九)《万达广场（A、B版）室内广告设置标准》。 (十)《万达商业地产规范标准一览表》 (十一)本设计任务书和设计合同或招标文件以及相关附录资料。 (十二)轻资产标准版标准版内装方案签批图册、材料封样电子库。 (十三)轻资产标准版标准版内装施工图。 (十四)业主对各阶段设计图纸的评审意见。 (十五)业主提供的经确认的方案(含轻资产标准版效果方案) 三、设计服务内容 (四)设计服务范围 1、首层室内步行街主入口，各区域主力店入口，各层连廊、公共走廊、扶梯厅、电梯 厅以及中庭空间。 2、步行街区公共卫生间，消防前室，各疏散通道（不含疏散楼梯间）。 3、采光顶深化方案设计。
教育综合体商业计划书 教育综合一体化平台 根据国家统计局发布的数据，教育财政支出的增速与国家财政总收支有相同的增速变化趋势，财政收入增速快的时候，教育支出的增速也较快，总体来看，教育支出的增速始终快于国家财政收入的增速。最近10 年以来，教育支出年均复合增长率高达 %，国家对教育的投入力度一直保持高位。 作为为居民支出的一个重要组成部分，教育投入与居民的可支配收入密切相关这也为教育行业发展提供一个良好的宏观背景。我国教育市场规模年均复合年增长率在 12%以上。到 2020 年我国教育市场的规模有望接近 3 万亿元。 但是，对于学生家长而言，当今社会上的教育培训机构培训市场鱼龙混杂，培训机构虚假宣传，难以辨别培训质量；教育机构收费较高，教育投入占比较大，接送孩子辗转多个培训机构费时费力；场地环境差，安全无保障，配套设施不完善。同时，对于教育培训机构本身来说，也存在着选址难，租金贵，人工成本高，利润空间小；竞争激烈，招生手段传统，市场压力大；教室空闲时段多，利用率低；无经历提升教育品质，课程同质化等诸多急需解决的矛盾和问题。 本项目定位一站式教育培训综合体（广场），让家长的等候成为享受，其核心价值是以教育综合体为依托，成为城市的文化艺术教育聚集地、城市教育功能孵化地、区域城市消费、娱乐承载地。最终达到孩子学习消费的综合化一体平台。 目录
摘要 1 第一章项目介绍 3 项目背景 3 项目内容 4 盈利来源 4 项目核心优势 5 业务预测（以山东临沂、上海金山为例） 6 第二章平台教育产品和服务 8 平台简介 8 服务概述 8 第三章运营及市场前景 11 解决现有教育市场的两大痛点 11 平台运营管理组织构架 12 部分平台运营策略 12 教育综合一体化项目前景分析： 13 第一章项目介绍 一.项目背景 教育是提高国民素质的有效手段，也是促进科学技术进步的主要推动力，结合世界各国的发展经验来看，教育是拉动经济增长的一个重要因素。从2007 年以来，国家财政在教育上的支出比重维持在 15%左右，这一比例在国际上处于较高的水平。其成员国的教育支出占公共支出比例平均值在 %；其中，美国用于教育领域的支出也只占公共支出的 %。教育在我国发展中始终处于一个重要地位，且受到国家财政方面的不断支持。
城市商业综合体（商业建筑+高层办公楼） 建筑方案设计指导任务书 1．基址 建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。 2．设计目标 2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。 2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系；学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。 2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。 2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑（主楼+裙房）的空间体量及组合关系。 2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。 3．设计要求 3.1 设计周期16周；主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划（4周左右），主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套（停车、物业管理、设备设施用房等）、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计（8周左右），完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设 计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。 3.2建筑面积控制在90000M2（地上建筑面积，上下浮动不超过5%），建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层（地下面积自定，不计入容积率内）。裙楼可采用多种商业模式（综合商场、商业街或多种形态组合）。 3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层 民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施）。 3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
城市综合体设计策划书
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，
浅谈教育综合体 一、教育综合体发展及盈利情况 近年来房租、人力成本高已为制约教育培训业发展的“两座大山”。盈利艰难之下，房租和人力成本越来越成为不少教育机构的心头之痛。据中国教育培训联盟万里行的数据，从2013年开始各地区域中小型教育机构的利润率已有不同幅度下降，主要是由于租金、人工成本的上涨远超过了营收的增长幅度。不少城市的教培业的人力成本上涨了15％至20％，租金平均上涨了10％左右。而狂奔揽金十几年的中国房地产，现在却充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。都会面临一个问题：谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？ 前者为场地所困，后者后人流劳神，“基于学生，顺应市场”，教育+地产的综合体应运而“红”。 自2015年10月11日，新**方百*汇跟商业地产联手建规模3000平的“教育综合体”——青少年素质教育平台后，全国各地相继出现规模大小不一的教育综合体：天地围棋道场2000平方，溪地少年大学城有4000平方，乐文汇有近8000平方。这些近一两年兴办的综合体，面积都是数千平方，投资都是千万级的，发展势头迅猛。截至到2017年4月，全国营业与准备开业的“教育综合体”已突破300家，大多处在亏损或薄利边缘。 二、目前综合体的运营模式 目前国教育综合体主要有三大类型： 第一种商业地产商为主导，引进其他的培训机构。这也是存在时间最长的方式，在商业地产领域，它被赋予的概念是“教育业态布局”。简言之，这就很像一个卖场，将空间进行鉴定的切割然后招租，这种模式并不具备较高的竞争力。而真正有生命力的教育综合体一定是空间可以共享、资源共享，服务也可以共享的。”所以单纯以地产的方式来做，会比较困难。 第二种是由一家教育机构运营为主导，直接租赁一片区域，除自身培训机构需要的场地外，剩下的租赁给其他培训机构。但往往也是以租金的方式进行合作。
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
教育培训综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
商业综合体施工图设计任务书 工程名称:FW商业综合体工程 方案项目负责人: 施工图设计负责人: 委托方项目负责人: 委托人(签章): 设计人(签章): 时间: 年月日 一、施工图设计任务书使用说明 1、本设计任务书为项目施工图设计条件之主要依据,将由项目委托人在施工图设计开始之前以正式书面文字形式予以确认,并由设计人执行。 2、设计人将以本任务书为基础资料,协同委托人及相关工程技术部门召开项目会,通过讨论决定具体施工图设计任务书,整理完成后形成具有法律依据得工程设计备案文件,一式四份,双方各持两份。 3、本文件经确认后,在施工图设计期间如有较大变动,应及时以正式书面文件通知设计人,设计人将根据具体情况重新调整工作计划(或按合同相关内容执行)。变更内容一并存档。 4、与该任务书相关联得传真、会议纪要均可视为本任务书组成部分,应由甲、乙双方存档保留。 5、本任务书分为六个专业单元,即:建筑、结构、给排水、暖通、电气、总图,可根据施工图设计计划要求,五大专业设计及室外总图工程可考虑分项执行。 6、项目设计:在满足规划要求得前提下追求土地价值最大化,要从地块得整体系统考虑,要对建筑、水、暖、电各专业整体规划设计,避免系统得重复设计与影响后期商业利用。 7、施工图设计任务书应结合扩初设计文件使用,当图纸部分与本任务书解释发生歧义时,设计人应及时与委托方进行沟通,并形成解释备案文件,双方签收确认。 二、设计理念 1、主题理念定位:“唯我独尊”得城市商业舞台 1、1、融合渭河南岸得地理位置、生活环境,创造“做咸阳最好得”得企业文化,引进国际最新设计理念,追求不仅就是物质得产品,还包括精神上得时尚生活体验,将该项目建设成咸阳市渭河南岸城市板块得划时代得标志性得大型商业综合体,具备市场竞争得差异化,为咸阳市提供更多得城市景观与活动舞台。 1、2、商业综合体地产设计需要全新得创意,“FW商业综合体”将引领未来咸阳市,乃至整个关中地区得商业文化,就是品牌、时尚、财富、超越得象征,就是城市商业地产发展得引领者。 1、3、本项目应提升为一个融生活、消费、商务、影视教育、休闲、娱乐、咨询各种要素于一体得现代化、高品质得商业综合体,就是消费者提升生活质量、享受生活、获得流行咨询、发现消费乐趣,融入到一种新得时尚生活方式得地方,并成为咸阳市得一个标志性建筑,并达到过去、现在、将来得功能得互联共生。 2、商业综合体得目标定位:“唯我独尊”得定位 本建筑在建设完成后将作为咸阳市具有特点、有标志性得商业综合体,树立在世纪大道中段,它将集超市、百货、精品专卖、餐饮、商务快捷酒店、影院、娱乐、、、、、、等项目为一体得商业综合体。商业百货、标准超市、生鲜经营以便利覆盖整个渭河南岸,形成一家大卖场;精品商业以品质专卖店为亮点,辐射整个咸阳市区;餐饮业以多家大众特色饭店营造大商业热闹氛围;以商务快捷酒店、影院、娱乐等项目带动、引领整个世纪大道一线,在渭河南岸崛起以“FW商业综合体”为中心得大商圈。 三、项目概况 详见“设计方案”。
城市综合体策划、规划、销售、 招商、运营全程服务 一．商业地产发展新趋势： 主题地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。 1、城市综合体核心——主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。 3、休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 二．商业地产新动向——城市综合体： 1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳 2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性 5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败 三．二、三线城市大型项目核心运作思路： 1、项目规模足够大——10万平以上，能涵盖多个业态、业种 2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健 3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材 四．商业地产运作全程服务 1、城市综合体项目选址商业服务 2、城市综合体项目可行性研究服务 3、城市综合体项目开发规模研究服务 4、城市综合体项目商业元素提示服务 5、城市综合体项目商业规划建议服务 6、城市综合体项目运作流程商业服务 7、城市综合体项目业态、业种组合 8、城市综合体项目时间切入点研究服务 9、城市综合体项目投资风险评估商业服务 10、城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务
内部*绝密 项目咨询
六安市城市综合体项目策划书
情势介绍： 安徽 安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。 安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的 1.45％，居华东第 3位，全国第22位。2011年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别 排在常住人口总数前五位。 地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。长江、 淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43O公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。淮河以北，地势坦 荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地 岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江 中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。境内 主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海 拔1860米。全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长
江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。 徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。指古徽州一 府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。徽州文化是一个极具地方特色 的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了 东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。 这里有传承有创新更有发展。 六安 六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。自改 革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。 近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信 以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、 简政放权、优质服务的氛围正在形成。六安已成为投资创业的热土。
商业综合体结构方案设计要点说明 1.建筑工程抗震设防分类应按照各结构单元的面积对应相应规范条文进行划 分。 2.大商业裙房建议采用框架结构 无塔楼的大商业一般为3～6层大体量建筑，建议采用框架结构，如采用少墙框架结构，应按照框架结构相关规范要求进行设计。 3.结构永久缝划分原则 1.原则上塔楼和裙房应该分开，以合理确定抗震设防分类； 2.结构缝尽量按照业态的分隔进行划分； 3.应尽量避免形成塔楼重心偏置超过20%的复杂结构； 4.分缝后的结构单元长度不宜超过150米控制；两个塔楼核心筒之间的楼板宜 按照50～70米控制。 5.避免形成三塔大底盘结构； 6.结构缝可以跨越影城业态，但不得穿过影厅； 4.地下室顶板应作为结构的嵌固端进行计算分析 5.地下室不应设置永久缝（包括车道、通道部位） 6.结构超长的处理建议 1.XX购物中心均为自持物业，对结构的无害裂缝不敏感； 2.施工期间的温度应力以及混凝土收缩变形通过施工后浇带可以释放大部分； 建筑使用期间，结构温差较小，温度应力对结构的影响不明显； 3.处理措施： 1)非大板结构楼面可以沿较长方向考虑一半的板面钢筋拉通； 2)大板结构应考虑部分板面钢筋拉通抵抗混凝土收缩变形； 3)裙房屋面建议设置双层双向钢筋，板面拉通钢筋建议取为承担一半负弯矩， 其余补充短钢筋； 4)不建议采用在混凝土中添加纤维、膨胀剂及施加预应力等措施。
7.桩型选择应使单方混凝土产生的承载力较高，并综合施工等因素比较确定。 8.室内步行街中庭及连桥结构方案 该部位梁跨一般为16～20米，悬挑长度一般为4.5～6米，结构高度原则上控制在800高，或按照悬挑梁跨高比不小于5；连续梁跨高比不小于18控制。 当普通梁无法满足设计要求时，优选采用单向有粘结预应力混凝土梁，原则上不选用纯钢结构，或与机电配合，在满足业主净空要求的前提下适当增加梁高。 9.地下室底板优先采用下翻柱帽的无梁板结构形式 无论采用独立基础加防水板、筏板基础或桩承台基础，地下室底板宜优先采用无梁板结构形式，方便施工，其计算及配筋按照无梁楼盖设计。 10.地下室顶板优先采用大板结构 当地下室顶板按规范规定取180厚时，应充分发挥厚板的承载力，采用大板结构，不设次梁。如板厚小于180可考虑有次梁的结构形式。 11.地下一层优先采用大板结构 根据工期优先原则，该层楼板优先选择大板结构，不设次梁。 12.标准层结构布置方案 区格为正方形的板建议采用十字梁或平行主次梁布置方案，区格为长方形的板优先采用平行主次梁布置，板厚建议取110或100，参见附图1。
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
城市综合体设计 指导教师：王承慧雒建利巢耀明吴晓博敏 助教：吴迪（研究生） 日期：2016.9-2016.11（2016-2017学年秋季学期) 教学结构框架图 关键词1——高层建筑 超过一定高度和层数的建筑。中国自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。高层建筑由于集约利用土地，是用地紧地区城市建设的必然选择。相较多层建筑，高层建筑在结构、交通、防火等技术规上有更复杂严格的要求。 关键词2——城市综合体 城市综合体是城市高强度开发的产物，是在有限地段实现土地经济价值和商业运营价值最大化的手段。其最大特征就是功能复合型、交通组织网络化以及配套系统复杂化。城市综合体一般具有办公、酒店、商业、文化、娱乐等功能中的两项以上，有时也混合一定的居住功能。城市综合体的规模也分不同层级，如街区城市综合体、地段城市综合体以及建筑综合体。 1、课程设置与主要目的： 1.1设计位于城市中心地区的城市综合体，要求初步掌握一般高层建筑和商业建筑的 设计原理，并扩大公共建筑设计的基本知识。 1.2学习空间、功能、结构、环境互动的设计方法。学习分析类型载体的流程和分析 场地外关系的技巧，学习在规限定条件下，功能配置与结构配置结合的技巧。 1.3了解城市中心地区的环境特点和要求，合理组织流线关系，构筑具有活力的城市 空间。 1.4培养利用手工模型进行快速推敲方案的能力。培养快速入手，多轮反复，逐轮深 入的工作习惯。培养图纸、模型、设计对象之间想象的能力和把握调整的能力。 2、项目任务书： 2.1 基地概况 基地A：位于历史道路太平南路中段，周边历史文化资源丰富，紧邻三号线常府街地铁站。四至边界分别为太平南路、小火瓦巷、户部街和规划支路。地块原有建筑饭店
教育综合体策划方案 设计单位：环球教育中心限责任公司项目部：筑梦创业团队 二零一三年十二月编制 团队简介 筑梦创业团队由10人组成：管理学院质量管理专业同学10名。 团队口号 梦想聚团队，团队筑梦想 团队理念 在当今社会，高考依然是人生的一道大关。每年依然有数十万的学子参加高考，而其中依然有很多莘莘学子无缘进入理想的高校，甚至很多人都无法实现自己的大学梦。虽说书山有路勤为径，但很多学生并不是因为不勤奋而失败。而是因为心态或者学习方法的不合理而造成的遗憾。我们筑梦团队的成员作为曾经的高考大军的一员，有着自己的成功和失败，对现行教育的不足以及补课机构的不合理问题有着较深的了解。为了帮助更多的学子走出误区，圆自己的大学梦。我
们筑梦团队决定对现行教育进行补充，对现有的补习模式进行改革创新，以帮助更多的学子实现梦想，并在同时实现我们夙愿，并且实现我们的社会价值。 第一部分项目内容与定位 ........... 错误！未定义书签。 1. 项目内容1.1 产品描述 1.2 品牌标识及含义 2.创意定位 2.1 项目宗旨 2.2 创意定位 第二部分公司概述 ................. 错误！未定义书签。 1. 公司选址 2. 公司愿景 3. 公司组织结构 第三部分项目可行性及市场分析 ...... 错误！未定义书签。 1. 外部环境分析 2. 风险预测
3. 市场定位 第四部分竞争分析 ................. 错误！未定义书签。 1. 竞争者识别 2. SWOT分析 3. 竞争战略 第五部分市场营销策略力资源 ........ 错误！未定义书签。第六部分人力资源 ................. 错误！未定义书签。第七部分服务管理系统 .............. 错误！未定义书签。第八部分技术保障 ................. 错误！未定义书签。第九部分财务分析 ................. 错误！未定义书签。 第一部分项目内容与定位 1项目内容 1.1产品描述 传统的补课模式只是简单的对学生进行知识的重复灌输，枯燥乏味，缺乏人性化，效果因人而异，无法满足学生个性化的需求。并且大多采用大班教学的模式，这样虽然提高了授课效率，但无法满足不
武威市凉州区主城区城市综合体项目策划书2013-09-13 11:28:48 来源：武威市规划局浏览：12695次 目录 一、城市综合体简介 （一）城市综合体定义 （二）城市综合体分类 （三）城市综合体特征 1、交通便捷、区位优越 2、规模较大、特色鲜明 二、城市综合体政策优势分析 三、城市综合体的管理 四、项目选址分析 （一）凉州主城区城市综合体总体布局 （二）凉州主城区各单体城市综合体规划布局 1、金沙物流园交通物流综合体 2、海藏湖文化旅游综合体 3、新城区金融办公综合体 4、雷台公园东侧文化旅游综合体 5、皇台商贸综合体 6、火车站商贸综合体 7、高铁站商贸综合体 8、天马桥东商务会展综合体 五、附图 （一）武威市地理位置辐射图 （二）武威城乡融合发展核心区空间发展示意图 （三）武威市城乡融合发展核心区金色大道路线平面图 （四）武威市城市总体规划凉州主城区用地规划图 六、附件 （一）武威市情 （二）全域武威城乡融合发展总体规划 （三）武威城乡融合发展核心区规划 （四）武威市城市总体规划 （五）武威市历史文化名城保护规划
（六） 武威市新城区规划 （七）中国葡萄酒城 一、城市综合体简介 （一） 城市综合体定义 城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、宾馆、展览、会议、交通、文娱和餐饮等功能进行有机组合 形成一个多功 能、高效率的综合体。由于城市综合体综合了城市多种功能，所以也被称为 城中之城”。 （二） 城市综合体分类 按照主导功能划分，城市综合体可分为六类：商贸综合、金融办公、交通物流、文化旅游、商务会展、综 多功能。 （三） 城市综合体特征 1、交通便捷、区位优越 城市综合体与城乡的经济有着密切的联系，一方面要求所在地有相对完善的内部交通网络，另一方面需要 城乡其他区域之间建立快速便捷的外部交通网络。 武威市地处亚欧大陆桥的咽喉位置，处于兰州、白银、银川、金昌、西宁城市经济圈的中心位置和西陇海 新经济带的中间地带， 是西部重要的交通隘口城市和西北重要的交通枢纽城市， 以武威市为基点，500公里为半 可以辐射15个市州，3300万人口。 武威市地理位置辐射图（详见附图一） A / 卷. ---- *5* 4V4i| &? JE?ft300kni 、E 那珈誑陌 99fl 万人 \ { 宁夏 W 陕西
大型商业项目设计任务书
建筑专业 整理编制：批准：时间：2006年12 月10 日时间：
目录 总则............................................................. 第一章总图专业设计及图纸要求 ..................................... 第二章平面设计及图纸要求................................. 第三章立面、剖面的设计及图纸要求............................. 第四章设计配合 ................................................ 1设计总则： 1.1根据我司确定的扩初文件，遵照原始方案设计理念，进一步编制完善施工图阶段设计图纸。 1.2满足国家及地方各项设计法规、规范要求。 1.3满足我司提出的其他要求。 1.4设计任何牵涉造价增加的修改，必须征得我司工程部的同意。 1.5根据需要配合、协调、审核其他专业设计公司的设计，包括室内设计、外装设计、园林设计、灯光设 计、标识设计、电梯公司、钢结构设计等。 第一章总图设计及图纸要求 总图设计除了满足各类建筑规范的相关规定外，以下几条要求提请施工图设计院格外注意： 1、应结合地形处理好场地与外部道路的高差，处理好场地与建筑内部的高差，场地排水通畅，建筑周围不 应有积水。 2、合理设计与市政道路的交通、标高等关系。合理确定±0.000绝对标高。 3、地下室出地面的风井的形式及高度除满足功能要求外还需根据景观设计调整，以免影响各主入口、室外 餐厅、商业广场等。 4、地下室出地面楼梯间设计必须结合场地和建筑主体及商业广场的实际情况做到设计 经济合理、美观、与整个项目和谐统一。 5、各种材料表及面积表要准确核定。 6、要特别注意消防车道及消防登高面的布置要合理。图纸要求： 1、工程名称：绿地原盛国际项目各子项工程名称详各子项设计说明 2、总图图纸以0# 图为主要出图图幅； 3、总图专业图纸要齐全包括总平面图、一层总平面图、坚向设计图、管线综合图。
城市综合体设计策划书 姓名： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划内容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。