DB 青岛市服务业标准规范
DB 3702/ FW GTFG 004—2013 青岛市高校物业服务规范
2014-11-03发布2015-01-01实施
青岛市国土资源和房屋管理局
青岛市发展和改革委员会发布
目次
前言................................................................................ II
1 范围 (1)
2 规范性引用文件 (1)
3 基本要求 (1)
4 服务质量分级 (2)
5 一级 (2)
6 二级 (8)
7 监督与投诉 (15)
参考文献 (17)
前言
本标准由青岛市国土资源和房屋管理局提出并归口。
本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市物业管理办公室、青岛市技术监督科技信息所、青岛市技术标准科学研究所。
本标准主要起草人：王咸宁、于守贤、崔静、刘毅、杨绍刚、王丽、薛雅南、李海鹏、王增连、陈进举、李振华、刘先锋、陈岳红
青岛市高校物业服务规范
1 范围
本标准规定了高校物业服务的基本要求、服务质量分级、一级服务质量要求、二级服务质量要求、监督与投诉。
本标准适用于青岛市内的高等学校物业服务。业主自主管理型物业参照执行。
注：在物业服务实践中，应根据物业服务合同约定执行，不局限于本标准列举的内容。
2 规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 17051 二次供水设施卫生规范
GA 587-2005 建筑消防设施的维护管理
GA 654-2006 人员密集场所消防安全管理
3 基本要求
3.1 服务机构
3.1.1 物业服务企业应具有符合《物业服务企业资质管理办法》的资质。
3.1.2 设置相应的服务场所。在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室。根据合同服务内容设置健全的管理服务架构及配备相应专业的主管人员，学校应设立相应的物业管理监管委员会，以便及时协调、对接。
3.1.3 各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施。
3.1.4 设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。
3.1.5 采用信息化手段进行管理。
3.2 人员
3.2.1 具有良好的职业道德，身体健康。
3.2.2 管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书。3.2.3 进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗。
3.2.4 统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。
3.2.5 办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况，如实做好登记。
3.3 规章制度
3.3.1 制定完善的物业管理服务实施方案和创优计划。
3.3.2 建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。
3.3.3 制定完善内部管理制度。
3.4 财务管理要求
3.4.1 物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求。
3.4.2 合同约定收费项目，应按合同要求执行。
3.4.3 为业主提供的延伸服务应按双方合同约定收费并单独结算。
3.4.4 实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况一次。
3.5 档案
3.5.1 房屋及其公用设备设施档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。
3.5.2 建立健全学生信息系统及教职工入住信息登记，包括文本信息及微机信息存档。要求方便查阅、信息完整，及时更新。
3.5.3 技术档案，如物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等。
3.5.4 日常管理档案，如物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案以及各部门运行档案等。
3.6 标识管理
3.6.1 物业服务企业应根据实际情况做好校区内自然标识和设施设备标识的维护，缺失的标识应及时与学校沟通完善。对学校内外的标识进行统一登记建册，定期检查，定期清洁。
3.6.2 校区自然标识主要包括：楼层标识、区域标识、景观标识、功能标识、平面引导和消防安全疏散标识。
3.6.3 设施设备标识主要包括：电梯标识、消防设施标识；安全监控系统、车场管理系统、供配电系统、空调系统、给排水系统等公共设施设备标识。
3.7 应急服务
3.7.1 应建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。
3.7.2 对学校或物业使用人进行应急预案培训，强化宣传，定期组织预案演练，并进行评价和改进。
3.7.3 维持学校安全和正常的经营秩序，有效应对突发事件；突发事件通常包含：突发传染病、食物中毒、人员踩踏事故、盗窃、斗殴、水浸、高处坠落、燃气泄漏、停电、停水、触电、火灾、爆炸、机动车辆伤害、设备设施故障、机械伤害、自然灾害异常情况等。
4 服务质量分级
依据高校物业服务需求的不同，将物业服务质量分为一级、二级共二个等级。等级越高，物业服务质量、收费标准越高。
5 一级
5.1 动力运行及设施设备保养维修服务
5.1.1 基础管理
5.1.1.1 房屋使用须知、装饰装修管理规定等各项规章制度完善。
5.1.1.2 校区物业管理有健全的各项管理制度、各岗位工作标准、工作职责，并制定具体的落实措施和考核办法。
5.1.1.3 应建立24小时值班制度，设立服务电话、接受学校师生员工对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录。
5.1.1.4 应建立并落实便民维修服务承诺制。小修不超3小时，中修不超24小时，一般维修不超3天，零修急修及时率 100％，返修率不高于1％，并有回访记录。
5.1.1.5 保修期内由施工企业或设备厂家维护维修的设施设备，应及时准确地做出记录，发现问题及时联系相关单位进行处理，并把处理结果及存在的问题，定期上报有关单位和学校物业主管部门备案。
5.1.2 房屋管理与养护
5.1.2.1 房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面、涂料的，无脱落；是玻璃幕墙的，无破损。
5.1.2.2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观，无安全隐患或破损。
5.1.2.3 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无明显破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好，无跑冒滴漏现象。
5.1.2.4 教室、学生公寓、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等公共部位无堆放各种材料、废料、杂物及违章占用等。楼顶隔热层无破损。
5.1.2.5 房屋装饰装修应符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线的现象。
5.1.3 共用设施设备管理
5.1.3.1 应制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养计划，并落实、运行记录管理、维修档案等管理制度。
5.1.3.2 设备及机房环境应符合设备要求，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境；
5.1.3.3 应配备设备运行所需各种专业技术人员。严格执行操作规程。
5.1.3.4 应做好各类在岗人员的技术培训工作，并应有切实可行的培训计划且予以落实。
5.1.3.5 设备良好，应运行正常，一年内无重大管理责任事故。
5.1.4 供配电和应急供电系统
5.1.4.1 从业人员应严格执行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。
5.1.4.2 主配电室应有专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。
5.1.4.3 具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期应适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。
5.1.4.4 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。
5.1.4.5 应做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。5.1.4.6 应制定突发停电应急预案和水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。
5.1.4.7 应定期检查维护应急供电系统，应急电源可随时起用，确保正常工作状态。
5.1.5 电梯系统
5.1.5.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同应完备，各种相关资料齐全。
5.1.5.2 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁。
5.1.5.3 电梯应由专业队伍定期维修保养。维修、操作人员应持证上岗。
5.1.5.4 电梯出现故障后，维修人员应在规定的时间,到达现场维修处理。
5.1.5.5 电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
5.1.6 空调系统
5.1.
6.1 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
5.1.
6.2 中央空调系统出现运行故障后，维修人员应在规定的时间到达现场维修。
5.1.
6.3 中央空调应由专业队伍维修保养。
5.1.
6.4 应制定中央空调发生故障的应急处理方案。
5.1.7 锅炉供暖供气系统
5.1.7.1 锅炉设备、供暖设备、燃气设备完好，运行正常。
5.1.7.2 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
5.1.7.3 在每个交换站所供区域应建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率应在97%以上。
5.1.7.4 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守。
5.1.7.5 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。
5.1.7.6 应做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。
5.1.8 给排水系统
5.1.8.1 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。
5.1.8.2 二次供水应满足以下要求：
——按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；
——二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证件齐全；
——高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施；
——水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
5.1.8.3 高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。
5.1.8.4 限水、停水按规定时间通知各使用单位。
5.1.8.5 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生，室外化粪池等定期清理。
5.1.8.6 应制定事故应急处理方案。遇有事故，确保无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。
5.1.9 太阳能沐浴、浴室、开水房系统
5.1.9.1 合格证等相关验收资料齐全，太阳能真空管应定期清理灰尘，水箱定期清理水垢。
5.1.9.2 经常进行巡检，及时发现并协助维修厂家处理真空管漏气发白、水箱漏水、支架开焊、进出水管开裂、沐浴器、阀门等跑冒滴漏的现象。
5.1.9.3 浴室、开水房设备应定期维护、保养、除垢。
5.1.9.4 浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定；开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。
5.1.10 避雷装置
5.1.10.1 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。
5.1.10.2 定期对变、配电室的设备的接地带进行检查。定期对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。
5.1.10.3 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。避雷系统每年应由取得资质的专业校验机构进行检测。
5.1.11 消防设施
5.1.11.1 疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。
5.1.11.2 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。
5.1.11.3 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。
5.1.11.4 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。
5.1.11.5 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。
5.1.11.6 自动消防设施运行正常。发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。
5.1.12 共用设施管理
5.1.12.1 共用配套设施完好，不得随意改变用途。
5.1.12.2 教室、楼道、道路、大厅等公共照明完好率均应达到95%以上。
5.2 公共秩序维护
5.2.1 出入管理
5.2.1.1 应设立门卫、值班、巡逻、守护制度。
5.2.1.2 各出入口应24小时值班，主出入口双人值勤，设立岗，值班记录规范、详实。
5.2.1.3 学生公寓实行外来人员登记制度。
5.2.1.4 按照合同约定对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。
5.2.1.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。
5.2.2 车辆管理
5.2.2.1 应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。
5.2.2.2 禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。
5.2.2.3 应设定非机动车停放区，引导师生有序停放。
5.2.2.4 对非机动车带人和酒后骑车行为应及时规劝。
5.2.3 巡查
5.2.3.1 制定详细的巡查方案，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定巡查路线，发现违法、违章行为应及时制止。
5.2.3.2 发现异常气味、声响，应立即查明并报告。
5.2.3.3 实行电子巡查管理，每定时巡查1次，对办公楼、实验楼、电教楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。
5.2.3.4 巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。
5.2.3.5 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。发生治安案件，及时报告学校公安处或保卫处。
5.2.3.6 检查夜间不关灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。
5.2.4 监控
5.2.4.1 监控系统相应的设备设施运转正常。
5.2.4.2 监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
5.2.4.3 确保治安电话畅通，接听及时。
5.2.4.4 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。
5.2.4.5 设备出现故障，应及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。
5.3 :消防安全管理
5.3.1 基本原则
5.3.1.1 物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。5.3.1.2 应制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。
5.3.1.3 按规定进行防火巡查、防火检查。对学生宿舍应每日进行防火巡查，且不应少于两次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。
5.3.1.4 应制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行一次消防演习。
5.3.1.5 开展多种形式的消防安全宣传和培训。每学期对新生进行消防教育宣传。组织师生、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。
5.3.1.6 可组织学生参观当地消防站、消防博物馆。
5.3.1.7 消防控制室应实行24小时值班制，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。
5.3.1.8 由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。
5.3.2 服务保障
5.3.2.1 执行《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》、GA 654-2006及GA 587-2005等相关法规、标准。
5.3.2.2 制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理。明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。
5.3.2.3 疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。
5.3.2.4 应定期对消防设备设施进行防火巡查，每月进行一次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校定期进行夜间巡查。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识，食堂厨房烟道应至少每季度清洗一次。
5.3.2.5 委托专业消防维保公司对消防系统进行维修保养，每年对系统进行一次全面检测，每月进行一次专项检查，物业公司对其维保工作进行监督并保存相关记录。
5.3.2.6 物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行一次消防演习。
5.3.2.7 应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行一次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。
5.3.2.8 物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。
5.3.3 火灾应急处置
5.3.3.1 消防控制室接收到报警信号，应派巡查人员前往现场查看，确认是否为火情，如工作人员发现火情，应立即通知消防控制室，并拨打“119”电话报警。
5.3.3.2 确认火情后，巡查人员应将信息反馈给消防控制室，并组织本楼层人员进行疏散，灭火行动组开始灭火。
5.3.3.3 消防控制室接到火情反馈信息后，应立即启动事故广播，发出火警处置指令，并告知师生不要惊慌，在物业巡查人员的引导下迅速安全疏散、撤离；立即启动正压送风、排烟系统和消防水泵等设施，确保人员安全疏散和有效扑救初起火灾；同时拨打“119”电话报警。
5.3.3.4 其他工作人员接到火警指令后，迅速按照职责分工行动；灭火行动组的人员立即跑向火灾现场实施增援灭火；疏散引导组引导各楼层人员紧急疏散；通讯联络组继续拨打“119”电话报警，并到主要路口迎接消防车。
5.3.3.5 与医疗、交通、市政、电力、公安部门配合，做好伤员救助、现场保卫、交通疏导等工作。
5.4 楼宇管理
5.4.1 根据合同规定，做好办公楼、教学楼等开门、清楼和锁门等工作。
5.4.2 应协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。
5.4.3 应协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并记录备案。
5.4.4 应实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。
5.4.5 禁止推销等无关人员进入教学楼、办公楼以及学生公寓等区域。
5.4.6 定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。
5.4.7 对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。
5.4.8 负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。
5.4.9 严格执行学校宿舍和教室有关管理规定，发现问题及时制止并向有关部门反映。
5.4.10 建立宿舍和教室内家俱、电器、设施档案，并在每学期结束进行清查。
5.5 体育场馆管理
5.5.1 根据国家《消防法》的相关规定安排专业人员负责消防安全的日常值班和消防安全设施设备的维护保养工作。
5.5.2 馆内、外座椅、木地板，教学、训练、比赛设施应有专人进行保养、保护、维修。
5.5.3 应定期对建筑实体、网架结构及相关配套设施进行检查，发现问题及时上报。
5.5.4 馆内外专项维修的申报工作。
5.5.5 馆内配电室应定期的巡检、保养、维护，确保供配电的正常运行。
5.5.6 馆内外应进行日常卫生保洁及绿化养护。
5.5.7 体育场馆内的设施设备,安排有相应专业的维护人员进行管理、维修、保养工作。
5.5.8 按照学校制定的体育馆使用规定以及收费制度，配合体育场馆管理中心做好体育馆的租赁、租借、使用、收费等管理工作。
5.6 环境卫生管理
5.6.1 清洁卫生各责任范围应明确到人，实行标准化保洁，清洁员着装统一、形象良好。
5.6.2 电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物堆积。
5.6.3 大堂、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮和明显垃圾。
5.6.4 办公室、会议室、教室、文化室、值班室、设备房每日清洁，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。
5.6.5 洗手间无明显积水、镜面玻璃无污渍、乱涂画。作业时，应做提醒标识。
5.6.6 标识牌、公共设施目视无明显灰尘，无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。
5.6.7 道路无纸屑、无积水，无垃圾堆积物，无杂草延伸。应定期清扫主干道。
5.6.8 架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。
5.6.9 雨水井、污水井和沉沙池排水通畅、无外溢，沉沙池内无纸屑、烟头，盖板无污垢、无破损。排洪沟、渠定期清除淤泥，无垃圾，无堵塞。
5.6.10 定期进行消毒、消杀、灭蝇、灭蚊、灭鼠，保持无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不影响正常工作、学习、生活。
5.6.11 垃圾桶随时清洁，外观无污渍、灰尘，周围无散落垃圾，内无异味散发，做到日产日清。
5.6.12 卫生清洁用具储物间排放整齐、经常消毒处理，地面无积水。
5.7 绿化管理
5.7.1 绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象，不经学校物业主管部门同意，不得擅自移植花木，改变整体布局。
5.7.2 应建立绿化工作记录。
5.7.3 绿化工应熟悉学校整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱等养护技能。
5.7.4 绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。
5.7.5 绿化完好率应达90%；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，路牙、井口、散水坡边整齐、目视平整，杂草应随时清除。草坪修剪高度应控制在8～12cm，保持室内外盆载、鲜花的新鲜美丽，根据不同季节及时进行更换，不得出现盆内有土无花木或坏死等现象。
5.7.6 乔木应无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀。灌木应成型优美，整齐划一。5.7.7 病虫害防治。应掌握病虫害发病规律，随时观察病虫害侵蚀现象，及时喷洒药物，防止蔓延。
5.7.8 应及时清理死苗、死树，并补植回原来的苗和树。
5.7.9 土不染花叶、土不压苗心、水不冲倒草，定期浇水，地面不应长时间积水，植被无旱死现象。确保喷淋系统的使用，出现损坏应及时维修。
5.7.10 节日校门口的花卉摆放，应造型美观、花色艳丽，喜庆气氛浓厚。
6 二级
6.1 动力运行及设施设备保养维修服务
6.1.1 基础管理
6.1.1.1 房屋使用须知、装饰装修管理规定等各项规章制度完善。
6.1.1.2 校区物业管理有健全的各项管理制度、各岗位工作标准、工作职责，并制定具体的落实措施和考核办法。
6.1.1.3 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。
6.1.1.4 应建立24小时值班制度，设立服务电话、接受学校师生员工对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录。
6.1.1.5 应建立并落实便民维修服务承诺制。小修不超3小时，中修不超24小时，大修24小时不间断维修，一般维修不超3天，零修急修及时率 100％，返修率不高于1％，并有回访记录。
6.1.1.6 保修期内由施工企业或设备厂家维护维修的设施设备，应及时准确地做出记录，发现问题及时联系相关单位进行处理，并把处理结果及存在的问题，定期上报有关单位和学校物业主管部门备案。
6.1.2 房屋管理与养护
6.1.2.1 房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；
6.1.2.2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观，无安全隐患或破损。
6.1.2.3 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好，无跑冒滴漏现象。
6.1.2.4 教室、学生公寓、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等公共部位无堆放各种材料、废料、杂物及违章占用等。楼顶隔热层无破损。
6.1.2.5 机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患。
6.1.2.6 房屋装饰装修应符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线的现象。
6.1.3 共用设施设备管理
6.1.3.1 应制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养计划，并落实、运行记录管理、维修档案等管理制度。
6.1.3.2 设备及机房环境，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境应符合设备要求；
6.1.3.3 应配备设备运行所需各种专业技术人员。严格执行操作规程。
6.1.3.4 应做好各类在岗人员的技术培训工作，并应有切实可行的培训计划且予以落实。
6.1.3.5 各种数据报表及时、准确，无滞后现象并及时从数据报表中发现存在的问题，提出解决方案。
6.1.3.6 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
6.1.4 供配电和应急供电系统
6.1.4.1 从业人员应严格执行《电业安全操作规程》，并熟练掌握触电紧急救护方法。
6.1.4.2 主配电室应有专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。
6.1.4.3 具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期应适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。
6.1.4.4 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。
6.1.4.5 保证正常供电，停电应有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。
6.1.4.6 应做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。6.1.4.7 应制定突发停电应急预案和水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。
6.1.4.8 应定期检查维护应急供电系统，应急电源可随时起用，确保正常工作状态。
6.1.5 电梯系统
6.1.5.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同应完备，各种相关资料齐全。
6.1.5.2 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁。
6.1.5.3 电梯应由专业队伍维修保养。维修、操作人员持证上岗。货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。
6.1.5.4 电梯出现故障后，维修人员应在15分钟内到达现场维修处理。
6.1.5.5 电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
6.1.6 空调系统
6.1.6.1 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
6.1.6.2 中央空调系统出现运行故障后，维修人员应在半小时内到达现场维修。
6.1.6.3 中央空调应由专业队伍维修保养。维修、操作人员应持证上岗。
6.1.6.4 应制定中央空调发生故障的应急处理方案。
6.1.7 锅炉供暖供气系统
6.1.
7.1 锅炉设备、供暖设备、燃气设备完好，运行正常。冬季供暖居室内温度不得低于16℃、高于20℃。
6.1.
7.2 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
6.1.
7.3 在每个交换站所供区域应建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率应在97%以上。
6.1.
7.4 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守。供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。
6.1.
7.5 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。
6.1.
7.6 应做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。
6.1.8 给排水系统
6.1.8.1 建立校区供水、用水管理制度，积极协助学校和各使用单位安排合理的用水和节水计划。6.1.8.2 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。
6.1.8.3 二次供水应满足以下要求：
——按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；
——二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
——高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施；
——水池、水箱清洁卫生，无二次污染；
6.1.8.4 高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。
6.1.8.5 限水、停水按规定时间通知各使用单位。
6.1.8.6 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生，室外化粪池等定期清理。
6.1.8.7 应制定事故应急处理方案。遇有事故，维修人员应在15分钟内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。
6.1.9 太阳能沐浴、浴室、开水房系统
6.1.9.1 合格证等相关验收资料齐全，太阳能真空管应定期清理灰尘，水箱定期清理水垢。
6.1.9.2 经常进行巡检，及时发现处理真空管漏气发白、水箱漏水、支架开焊、进出水管开裂、沐浴器、阀门等跑冒滴漏的现象。
6.1.9.3 浴室、开水房设备应定期维护、保养、除垢。
6.1.9.4 浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定。开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。
6.1.10 避雷装置
6.1.10.1 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。
6.1.10.2 每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。
6.1.10.3 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。避雷系统每年应由取得资质的专业校验机构进行检测。
6.1.11 消防设施
6.1.11.1 疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。
6.1.11.2 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。
6.1.11.3 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。
6.1.11.4 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。
6.1.11.5 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。
6.1.11.6 自动消防设施运行正常。发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。
6.1.12 共用设施管理
6.1.12.1 共用配套设施完好，不得随意改变用途。
6.1.12.2 教室照明、楼道照明、课桌椅的完好率在95%以上；
6.1.12.3 道路、照明完好率100%、大厅等公共照明完好率98%以上。
6.1.13 能源的使用管理与收费
6.1.13.1 应有完善的节能降耗措施和计划，并落实到位。
6.1.13.2 做好校区内各经营网点、施工、维修工程等能源使用企业或单位的计量管理工作，严格执行校区的相关水电审批办事程序。禁止乱接线和窃水窃电的行为。
6.1.13.3 做好能源费用收缴工作，能源费用收缴率和准确率均应达到100％。
6.2 公共秩序维护
6.2.1 出入管理
6.2.1.1 应设立门卫、值班、巡逻、守护制度。
6.2.1.2 各出入口应24小时值班，主出入口双人值勤，设立岗，值班记录规范、详实。
6.2.1.3 学生公寓实行外来人员登记制度。
6.2.1.4 按照合同约定对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。
6.2.1.5 对大型物品搬出进行登记。
6.2.1.6 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。
6.2.2 车辆管理
6.2.2.1 应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。
6.2.2.2 禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。
6.2.2.3 应设定非机动车停放区，引导师生有序停放。
6.2.2.4 对非机动车带人和酒后骑车行为就及时制止。
6.2.3 巡查
6.2.3.1 制定详细的巡查方案，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定巡查路线，发现违法、违章行为应及时制止。
6.2.3.2 发现异常气味、声响，应立即查明并报告。
6.2.3.3 实行电子巡查管理，每小时巡查1次，对办公楼、实验楼、电教楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。
6.2.3.4 巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。
6.2.3.5 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。发生治安案件，及时报告学校公安处或保卫处。
6.2.3.6 检查夜间不关灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。6.2.4 监控
6.2.4.1 监控系统相应的设备设施运转正常。
6.2.4.2 监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
6.2.4.3 确保治安电话畅通，接听及时。
6.2.4.4 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。
6.2.4.5 设备出现故障，应及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。
6.3 消防安全管理
6.3.1 基本原则
6.3.1.1 物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。6.3.1.2 应制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。
6.3.1.3 按规定进行防火巡查、防火检查。应每日至少进行一次防火巡查，对学生宿舍应每日夜间进行防火巡查，且不应少于两次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。
6.3.1.4 应制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行一次消防演习。
6.3.1.5 开展多种形式的消防安全宣传和培训。每学期对新生进行消防教育宣传。组织师生、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。
6.3.1.6 可组织学生参观当地消防站、消防博物馆。
6.3.1.7 消防控制室应实行24小时值班制，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。
6.3.1.8 由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。
6.3.2 服务保障
6.3.2.1 执行《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》、GA 654-2006及GA 587-2005等相关法规、标准。
6.3.2.2 制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。
6.3.2.3 疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。
6.3.2.4 应每日对消防设备设施进行防火巡查，每月进行一次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校每日进行夜间巡查，且不少于两次。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识，食堂厨房烟道应至少每季度清洗一次。6.3.2.5 委托专业消防维保公司对消防系统进行维修保养，每年对系统进行一次全面检测，每月进行一次专项检查，物业公司对其维保工作进行监督并保存相关记录。
6.3.2.6 物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行一次消防演习。
6.3.2.7 应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行一次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。
6.3.2.8 物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。
6.3.3 火灾应急处置
6.3.3.1 消防控制室接收到报警信号，应派巡查人员前往现场查看，确认是否为火情，如工作人员发现火情，应立即通知消防控制室，并拨打“119”电话报警。
6.3.3.2 确认火情后，巡查人员应将信息反馈给消防控制室，并组织本楼层人员进行疏散，灭火行动组开始灭火。
6.3.3.3 消防控制室接到火情反馈信息后，应立即启动事故广播，发出火警处置指令，并告知师生不要惊慌，在物业巡查人员的引导下迅速安全疏散、撤离；立即启动正压送风、排烟系统和消防水泵等设施，确保人员安全疏散和有效扑救初起火灾；同时拨打“119”电话报警。
6.3.3.4 其他工作人员接到火警指令后，迅速按照职责分工行动；灭火行动组的人员立即跑向火灾现场实施增援灭火；疏散引导组引导各楼层人员紧急疏散；通讯联络组继续拨打“119”电话报警，并到主要路口迎接消防车。
6.3.3.5 与医疗、交通、市政、电力、公安部门配合，做好伤员救助、现场保卫、交通疏导等工作。
6.4 楼宇管理
6.4.1 根据合同规定，做好办公楼、教学楼等开门、清楼和锁门等工作。应至少在开课30分钟以前开启教室，按时关门、关窗、关电。
6.4.2 应协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。校区公寓内禁止饲养任何宠物，发现饲养宠物应立即劝告，并有回查，劝告无效者交由公安处或保卫处。
6.4.3 应协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并记录备案。
6.4.4 应实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。宿舍区实行24小时值班，外来人员进入宿舍、男士进入女生宿舍、大件物品出宿舍严格控制并有记录。
6.4.5 禁止推销等无关人员进入教学楼、办公楼以及学生公寓等区域。
6.4.6 定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。
6.4.7 对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。
6.4.8 负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。
6.4.9 严格执行学校宿舍和教室有关管理规定，发生打架、骂人、高空抛物、乱扔垃圾、集体闹事、使用大功率电器等行为，及时制止并向有关部门反映。
6.4.10 掌握当代大学生心理特点，熟悉本宿舍楼学生基本情况，尊重、理解学生，礼貌、热情、主动、超前为学生服务，做到服务育人。
6.4.11 学生入住和离校，做好接待和迎送工作。
6.4.12 停车场自行车有序摆放。
6.4.13 协助宣传栏、大学生活动室的管理。
6.4.14 每月抄报、统计水电表，做到及时、准确。
6.4.15 教学用品及时配备，热情、准确、迅速为教师办理教具借用、退还手续。
6.4.16 确保教师休息室饮用水供应。
6.4.17 建立宿舍和教室内家俱、电器、设施档案，并在每学期结束进行清查。
6.5 体育场馆管理
6.5.1 根据国家《消防法》的相关规定安排专业人员负责消防安全的日常值班和消防安全设施设备的维护保养工作。
6.5.2 负责馆内空调暖通及其自动控制系统等设施设备系统的操作、使用及空调设备及全馆暖通设施的维护、保养、维修，保证系统的安全运转。
6.5.3 馆内、外座椅、木地板，教学、训练、比赛设施应有专人进行保养、保护、维修。
6.5.4 应定期对建筑实体、网架结构及相关配套设施进行检查，发现问题及时上报。
6.5.5 馆内外专项维修的申报工作。
6.5.6 馆内配电室应定期的巡检、保养、维护，确保供配电的正常运行。
6.5.7 馆内外应进行日常卫生保洁及绿化养护。
6.5.8 体育场馆24小时值班，设立24小时服务电话。
6.5.9 体育场馆内的大屏幕、电气音响设备、专业灯光系统安排有相应专业的维护人员进行管理、维修、保养工作。
6.5.10 按照学校制定的体育馆使用规定以及收费制度，配合体育场馆管理中心做好体育馆的租赁、租借、使用、收费等管理工作。
6.6 环境卫生管理
6.6.1 清洁卫生各责任范围应明确到人，实行标准化保洁，清洁员着装统一、工作仔细、形象良好。清洁环卫设备完备。
6.6.2 工作人员进入学习、工作场所，做到动作轻、说话轻、走路轻。
6.6.3 电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物堆积。
6.6.4 大堂、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮和明显垃圾、烟头，桶内垃圾体积不超过三分之二。
6.6.5 办公室、会议室、教室、文化室、值班室、设备房应每日清洁。室内地面及家具、电器、设备干净明亮，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。
6.6.6 洗手间无异味、无积水、镜面玻璃无污渍、手印、乱涂画。作业时，应做提醒标识。
6.6.7 标识牌、公共设施目视无明显灰尘。平台、转换层及屋顶无积水、杂物。管线无污迹，雨蓬无垃圾、青苔、积水。墙面、宣传栏、玻璃、门上无污渍，无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。
6.6.8 道路无明显泥沙、污垢、纸屑、树叶，无积水，无垃圾堆积物，无杂草延伸。应定期清扫主干道。
6.6.9 外墙面目视无明显污迹。
6.6.10 架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。
6.6.11 雨水井、污水井和沉沙池排水通畅、无外溢，沉沙池内无纸屑、烟头，盖板无污垢、无破损。排洪沟、渠定期清除淤泥，无垃圾，无堵塞。
6.6.12 定期进行消毒、消杀、灭蝇、灭蚊、灭鼠，保持无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不影响正常工作、学习、生活。
6.6.13 垃圾桶随时清洗，外观无污渍、灰尘，内无异味散发。
6.6.14 房屋部位和设施设备无蚁害。
6.6.15 商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
6.6.16 垃圾日产日清。
6.6.17 卫生清洁用具储物间排放整齐、经常消毒处理，地面无积水。
6.7 绿化管理
6.7.1 绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象，不经学校物业主管部门同意，不得擅自移植花木，改变整体布局。
6.7.2 应建立绿化工作记录，记录施肥、修建、除虫记录，并跟踪观察植物长势。
6.7.3 绿化工应熟悉学校整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱等养护技能。
6.7.4 绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。
6.7.5 绿化完好率应达95%；杂草率低于5%；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，路芽、井口、散水坡边整齐、目视平整，杂草应随时清除。草坪修剪高度应控制在5～10cm，保持室内外盆载，根据不同季节及时进行更换，不得出现盆内有土无花木或坏死。
6.7.6 乔木应无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀。灌木应成型优美，整齐划一，新长枝不超过30cm。做好防台风措施，台风过后及时巡查，去掉断枝，扶正倒树，清理道路。
6.7.7 施肥、播施或喷施不伤花草.空施或沟施后，覆盖平整，肥料不露出土面。
6.7.8 病虫害防治。掌握病虫害发病规律；随时观察病虫害侵蚀现象，及时喷洒药物，防止蔓延。尽量采取生物防治的办法，以减少对环境的污染。
6.7.9 补植。应及时清理死苗、死树，在两周内补植回原来的苗和树，成活率98%以上。
6.7.10 抗旱。应定期浇水，浇水透土深度树木为10cm，草地2cm，地面不允许长时间积水，植被无旱死现象。确保喷淋系统的使用，出现损坏及时维修。
6.7.11 节日校门口的花卉摆放，应造型美观、花色艳丽，喜庆气氛浓厚。
7 监督与投诉
7.1 信息收集
物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量评价的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：——每学期至少两次向师生进行管理服务满意度调查、意见征询活动，调查量不少于被服务人数的10%，满意率达85%以上，对合理建议或意见及时整改；
——直接与校方沟通，向校方发放调查问卷；
——来自各种媒体的报道；
——收集各种渠道的投诉。
7.2 投诉处理
物业服务企业应主动接受校方的监督，对外公布监督、投诉电话，认真及时地处理意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。
受理、处置业主或物业使用人的投诉应进行记录，并分下列情况进行处理：
——物业服务企业直接受理的投诉，应核实情况，在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的，应向业主或物业使用人道歉并及时纠正；属于无效投诉的应做好解释工作。物业服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报主管部门处理；
——业主或物业使用人向相关主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
——向公安机关报案的，协助公安部门处理；
——涉及依法裁决的，应按法律程序处理。
参考文献
[1] GB 50034-2004 建筑照明设计标准
[2] 中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》
[3] 中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》
[4] 中华人民共和国主席令第十五号《中华人民共和国合同法》
[5] 中华人民共和国国务院令第549号《特种设备安全监察条例》
[6] 财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》
[7]《中华人民共和国消防条例》
[8]《山东省物业管理条例》
[9]《山东省消防管理条例》
[10]《青岛市物业管理条例》
[11]《青岛市气象灾害防御条例》
[12]《青岛市电梯安全监督管理办法》
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宝汇园销售中心物业服务方案
目录
第一章整体设想和总体策划 一、销售中心概况 宝汇园销售中心紧邻白云大道、梅西路、果园路、黄埔客运站和地铁三号线三溪站，环城高速路出口和规范中的地铁十号线，交通便利，位置优越。 宝汇园小区规划总建筑面积为152939平方米，包括住宅建筑面积130578平方米、商业建筑面积1500平方米，公建配套1384平方米；总户数为1040户，地下汽车位为857个。本项目的容积率为3.0；绿化率为31％，绿化面积15301.2平方米,建筑密度19%。 宝汇房地产开发商始终坚持“低容积率、低密度，高绿化率”的原则，将该项目打造成为一个购物方便，配套齐备，景色怡人的高端楼盘。 宝汇园的开发是贵司描绘的美好蓝图，是做大做优宝汇地产的重大战略举措。作为贵司销售业务洽谈的主阵地，销售中心的销售大厅是购房者了解项目开发进度和咨询接洽主窗口。也是贵司营销部门的办公中心，良好的物业服务对于贵司办公效率的提高可以提供保障。销售大厅面积1050平方米，分为三层，其内设展厅、沙盘区、吧台、洽谈区、贵宾室、会议室，办公室，卫生间，并安装了一台升降电梯。大楼的正前方是露天停车场。样板房共3套，预设在1栋第三层。整个销售示范区从停车场，到销售大厅，再入1栋样板房，距离较近，布局紧凑，看房相对方便。 二、销售中心特点
1、该项目毗邻华润购物中心，位置优良，交通发达，户型较好，市场需求旺盛，预计看房客流大，故开盘期间接待工作量大。 2、由于看房者大多数会自驾车而来，停车场面积狭小，容易堵塞，所以，对车主及时的停车引导非常重要。相应的停车交通辅助设施应该配备充足。 3、销售中心，前来咨询、看房、洽谈、参观的客流比较多，地面环境（尤其洗手间）容易污染，对保洁服务频次要求很高。售楼部的环境舒适度直接关系到购房者的愉悦度，室内外环境能够左右购房者对物业服务质量的信心。 4、售楼大厅，是一栋单体楼，周边没有院墙围合，对防盗措施要求甚高，不仅需要安装摄像监控设备，同时对夜间队员的巡逻布控工作要求很严格。这就要求秩序队员需住宿施工现场，能呼叫时及时到位。 5、销售中心，是房楼盘形象的展示窗口，不仅要求服务人员素质高（譬如其对客户态度亲切热情、细致周到）而且对泊车、车辆指挥、安保、清洁、茶水、电梯空调运行、看房引导及服务礼仪等各要求也极高。 三、管理目标 销售中心属形象工程，在产品硬件条件许可下，我司力争1个月内销售中心的物业管理服务得以全面改观，让参观者、来访者和贵司工作人员的满意率达95%以上。让销售中心优质的物业服务助推售房业绩。 四、管理标准 我们为销售中心的物业管理量身定做的标准和规范，项目管理指标全部参照并高于此标准（见文尾部的附录）执行。在管理期
ICS03.080.99 Q/SH 中国石油化工集团公司企业标准 Q/SH XXXX.1—XXXX 物业服务规范第1部分：住宅物业 Property services specification part 1: residential property （报批稿） （本稿完成日期：2014年1月15日） XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施
目次 前言................................................................................ II 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 基本要求 (2) 4.1 服务机构 (2) 4.2 服务人员 (2) 4.3 档案 (2) 4.4 消防管理 (3) 4.5 突发事件防范 (3) 4.6 房屋管理 (3) 4.7 共用设备设施运行、维修、保养服务 (4) 4.8 公共区域管理 (5) 4.9 动物管理 (5) 5 物业服务分级 (5) 6 一级物业服务 (5) 6.1 综合管理服务 (5) 6.2 公共秩序维护服务 (6) 6.3 保洁服务 (7) 6.4 绿化服务 (7) 7 二级物业服务 (8) 7.1 综合管理服务 (8) 7.2 公共秩序维护服务 (8) 7.3 保洁服务 (9) 7.4 绿化服务 (10) 8 三级物业服务 (10) 8.1 综合管理服务 (10) 8.2 公共秩序维护服务 (10) 8.3 保洁服务 (11) 8.4 绿化服务 (11) 9 监督与投诉 (12) 9.1 信息收集 (12) 9.2 投诉处理 (12) 参考文献 (13)
物业员工基本行为规范和服务技巧（全了）
2、行走 1)行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路 2)在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹 3)行走时，不允许随意与住户抢道穿行；特殊情况下，应向业主示意后方可越行 4)走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃 5)手拉货物行走时不应遮住自己的视线 6)尽量靠路右侧行走 7)与上司或业主相遇时，应主动点头示意 3、就座时姿态要端正，入座要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容，男员工满坐，女员工一律半坐，严禁将双手夹在腿中间。就座时不允许有以下几种姿势： 1)坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚 2)在上司或业主面前双手抱着胸前，翘二郎腿或半躺半坐 3)趴在工作台上或把脚放于工作台上 4)晃动桌椅，发出声音 4、其他行为 1)不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑 2)上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情 3)在公共场所及业主面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤脚衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠 4)到业主处进行工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿业主的东西、礼物 5)谈话时，手势不宜过多，幅度不宜过大 6)不允许口叼牙签到处走
1、主动说"您好，请问您找哪一位"或"我可以帮助您"；"请您出示证件"（保安专用）。 2、确认来访人要求后，说"请稍等，我帮您找"并及时与被访人联系，并告诉来访人"他马上来，请您先等一下，好吗"。 3、当来访人员不理解或不愿出示证件时，应说"对不起，先生/小姐，这是公司规定，为了业主的安全，请理解！"（保安专用） 4、当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说："先生/小姐，请稍侯，让我请示一下好吗？"此时应用对讲机呼叫干部前来协助处理。 5、当确认来访人故意捣乱，耍横硬闯时，应先说"对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入，请配合我的工作"。当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫就近干部，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏，均应做到冷静克制。 6、当来访人员出示证件时，应说："谢谢您的合作，欢迎光临。" 7、如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说"对不起，他现在不在，您能留下卡片或口讯吗"。 8、当来访人员离开时，应说："欢迎您再来，再见！"
内部公开▲管理标准Q/ZX 中兴通讯股份有限公司企业标准 Q/ZX 75.1861–2007 代替Q/ZX 75.1861–2006售后工程师现场服务行为规范 2007-09-11发布 2007-09-18实施 中兴通讯股份有限公司发布 <本文中的所有信息均为中兴通讯股份有限公司内部信息，不得向外传播。>
目次 前言........................................................................... II 1 范围 (3) 2 规范性引用文件 (3) 3 术语和定义 (3) 4 基本行为准则 (3) 5 工程现场行为规范 (5) 6 客户支持现场行为规范 (6) 7 网规网优现场行为规范 (8) 附录A ：坐、立、行的宜与忌 (9) 附录B ：服务常用语 (10) 附录C ：服务禁用语 (11) <本文中的所有信息均为中兴通讯股份有限公司内部信息，未经允许，不得外传。> I
前言 为了明确售后工程师在现场服务中应恪守的基本行为准则，特制定本标准。 本标准自实施之日起代替Q/ZX 75.1861-2006。 本标准附录A、B、C为规范性附录。 本次标准修订由销售体系工程服务部售后管理部提出，公司直属机构质量部归口管理。本标准
售后工程师现场服务行为规范 1 范围 本标准适用于工程开通及保修期内（或已与客户签订维保协议）的系统设备国内服务现场，不适合手机及其它终端设备。 本标准适用于国内工程、服务现场的售后人员，包括第三营销事业部的售后服务人员、企业网营销中心售后服务人员、销售体系工程服务部所有人员、外包商工程师。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 Q/ZX 75.1760 国内工程开通工作规程 Q/ZX 75.1831.1 客户问题管理--主程序 Q/ZX 75.1831.5 客户问题管理--现场支持子程序 Q/ZX 75.1731.1 ZTE国内售后版本发布及版本升级管理工作规程 Q/ZX 75.1771 ZTE国内设备巡检管理工作规程 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 用户现场 指用户单位或设备（含配套监控设施）所在地，包括用户设备机房、办公室、会议室等场所。 3.2 现场服务 指在用户现场进行的工程开通、设备维护、版本升级、设备巡检、网络规划、网络优化等售后服务工作。 3.3 现场服务人员 指在用户现场为用户提供现场服务的工作人员，包括外包商及短期合同制工人。 3.4 工程施工工作卡 指中兴通讯向通过了各级技能认证的外包商工程师颁发的工作卡。 4 基本行为准则 4.1 精神风貌 4.1.1 仪表举止端庄、落落大方，不矫揉造作、不轻浮放肆。 4.1.2 衣着整洁、大方，禁止穿休闲衫、短裤、凉鞋进入用户现场。 4.1.3 保持愉快、自信的工作心态，不将个人情绪带到工作之中。 4.1.4 保持良好的坐、立、行习惯，不过于拘谨，禁忌散漫。坐、立、行的宜与忌见附录A。
物业公司员工行为规范 一、员工守则 1 遵守国家政策法令、法规，遵守潍坊市市民行为道德规范，遵守本公司一切规章制度。 2 办公室要如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。 3 按照本公司《培训制度》的要求，接受业务指导、各类培训及考核。 4 服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。 5 严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。 6 讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。 7 爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。 8 勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。 9 衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。 10 关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。 二、工作态度 1 服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 2 严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。 3 正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。 4 团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。 5 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 三、服务态度（十二字方针） 1. 礼貌——这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均应 使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 2. 乐观——以乐观的态度接待客户。 3. 友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此以微笑来迎 接客户及与同事相处。 4. 热情——尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。 5. 耐心——对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 6. 平等——视同仁地对待所有客户，不能有贫富之分、厚此薄彼。 四、仪容仪表 （一）着装（保安员冬、夏装按公司保安统一服装着装） 1、保安员上岗时按公司保安统一服装着装，穿黑色皮鞋。 2、保安员应佩戴工作证上岗。 3、上岗着装保持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。 4、制服外衣衣袖、衣领处，制服衬衣领口，不得显露个人衣物、饰品，制服外不得显露与工作无关的个人物品，衣袋内不得装过大过厚物品。 5、除因工作或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区，下班后不得穿制服。 （二）仪容仪表 1 精神振作、姿态端正，不准留长发、大鬓角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超过1.5CM。 2 着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，内衣不得外露，传呼机、锁匙扣 3 物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。 4 执勤时要佩戴好工作证和执勤器具。
普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行) 一级 （一）基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。 （二）房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三) 共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
住宅物业管理服务规范 物业管理行业是为公众服务的一个特殊行业，随着人们生活水平的提高，未来的物业管理市场竞争中，消费者们也会选择品牌好的物业管理公司进行管理，享受高质量的服务。高质量服务的品牌是企业竞争实力的象征。而要在市场竞争中成为具有实力的、品牌好的物业管理公司,就必须制定一套物业管理服务规范，来约束管理服务人员，管理公司的运作。下面，极致小编就整理了一套详细的物业管理服务规范，供物业管理公司参考。 一．服务宗旨 住户至上精细服务专业品质追求卓越 二．住户满意度要求 每年一次征询住户对物业服务的意见，满意率80%以上。 三．管理服务人员素质要求 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。四．规章制度 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 五．住户服务要求 公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 六．管理服务人员行为规范 （一）职业道德要求 1．敬业爱岗。勤奋敬业，积极肯干，热爱本职岗位，乐于为本职工作奉献。
2．遵守纪律。认真遵守国家政策、法规、法令，遵守公司规章制度和劳动纪律。 3．认真学习。努力学习科学文化知识，不断提高业务技术水平，努力提高服务质量。 4．公私分明。爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和声誉。 5．勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。 6．团结合作。严于律己，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系，具有良好的协作精神，易与他人相处。 7．严守秘密。未经批准，不向外界传播或提供有关公司的任何资料。 （二）服务意识要求 1．文明礼貌。做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。 2．主动热情。以真诚的笑容，主动热情地为用户服务，主动了解用户需求，努力为用户排忧解难。 3．耐心周到。员工在对用户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不烦，虚心听取用户意见，耐心解答用户问题，服务体贴人微，有求必应，尽善尽美。 （三）仪容仪表要求 1．保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。 2．工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 3．男员工头发不盖耳朵、不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好农扣，紧柬领带。 4．女员工头发不过肩，不做怪异发型，不留长指甲、不染指甲，不浓妆艳抹，不穿黑色或带花丝袜。
电信装维人员服务守则集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
电信装维人员服务规范 第一部分装维人员行为礼仪规范 一、装维人员仪容仪表 1．装维人员上门需更换统一的工作装，佩带工号牌、星级服务标示，入室应更换鞋套。工号牌及星级服务标示佩带位置为： 星级服务标示：佩带在左上胸 工号牌：吊（夹）胸前 2．装维人员仪表要做到以下几个方面 1）发型适当，不染发、烫发，不留怪异的发型。 2）要有良好的个人卫生习惯，服装要整洁、钮扣齐全系好，不留胡须，不穿奇装异服，不给客户造成不良的视觉形象。 3）装维人员的鞋子要和整体服装配套，禁止穿拖鞋上岗，禁止敞怀或将长裤脚卷起，不得戴墨镜面对客户。 二、装维人员行为规范 总体要求：目视客户、亲切微笑、动作规范、适度、干净、利落；不拘束、不呆板、不过度、不做作。 1．走姿：平稳、矫健、抬头挺胸、步幅适中、双目平视、不左顾右盼，不慌忙奔跑、不大声谈笑、不边走边闹。 2．动作：规范、条理、迅速、适度。 3．手势：客户未表示意向时，一般不主动握手。 4．上岗必须全面落实“四统一、四携带”的规范服务标准，即统一标志服、工具包、工号牌、安全帽，携带鞋套、防尘布，服务卡、宣传单。 5．上门服务，敲门声音要轻，与用户见面，首先问候，然后自我介绍，待用户允许后方可进入，进入客户家中要穿鞋套。
6．对待用户态度和蔼，服务用语规范，与用户交流时注意认真听取用户意见，对客户提出异议时，要保持礼貌，等客户表述完毕后再进行说明，不得随意打断客户说话。 7．在用户处站立时，不背靠它物、不叉腰、不抱胸，不高声喧哗。 8．施工中，对用户的物品要轻拿轻放，借用物品必须经用户同意，损坏物品要照价赔偿。工作中出现差错要主动向用户道歉，并及时纠正。 9．施工后，应将地面现场清理干净，做到人走地净。 第二部分装维人员服务用语规范 一、电话预约用语规范 1．装移机服务： 装维人员上门服务前应按综调中心预约时间提前十至十五分钟与客户电话预约： 装维人员：“您好，*先生（小姐）吗？我是六安电信公司的装维员**。您申请的电话（宽带）现在可以安装了，请问您什么时间方便，我可以上门为您服务？” 2．维修服务： 装维员在收到故障工单后及时与客户预约： 装维员：“您好，*先生（小姐）吗，我是六安电信公司的装维员**。您家里的XXX 号码电话（宽带）出现故障，现在需要上门为您检修，请问您什么时间方便？” 二、上门服务用语规范 1.上门服务时敲门要轻（电门铃不按长门铃），并应向客户出示工作牌并递送名片，“您好，我是六安电信分公司装维员**，现在来上门为您装机或检修话机，请问我可以进去吗？” 2.得到允许入屋时，应脱鞋换鞋或穿上鞋套，并说：“谢谢，请问电话（宽带）装在什么位置？” 3．施工确需挪动物品时，须得到客户许可，搬动物品时，应小心避免任何损坏，施工过程中，如需要使用客户的电话、洗手间等设施时，应先征得客户同意后方可使用。 “*先生小姐，您的电话（宽带）已经修好、可以使用了，请您试用一下。”
物业服务行为规范细则 物业服务行为规范细则 1、仪容仪表 1)上班时间应着公司统一制作的工作服（对因某些原因未做工作服的，应着职业装），不准穿背心、牛仔裤、短裤、短裙、无领T恤、拖鞋等及其它不适合在办公场所穿着的服饰。服装应干净、平整，无明显污迹、破损。 2)上班时必须佩戴工作牌。不得翻戴、遮挡。要爱护工作牌，保持牌面清洁。 3)男士员工不得蓄须，不得蓄长发，不得剃光头，做到发不盖耳遮领；女士员工头发应梳理整齐，不做怪异发型，做到庄重文雅。 4)鞋面应保持干净光亮，不准钉金属掌，男士员工须穿黑色皮鞋。 5)面部、手部应保持干爽清洁，不得留长指甲，不涂有色指甲油；女士员工须化淡妆，不得浓妆艳抹，避免使用浓味化妆品。 2、行为举止 1)站姿端正。要求头正、颈直、肩平，两眼平视前方，挺胸收腹，两臂自然下垂，脚跟并拢。 2)坐姿得体。入座要稳，挺胸立腰略收腹，手勿放在臀下、大腿间或抖腿、抱膝摇晃；女士双腿并拢，可叠放、平行放、前后放或交叉放。 3)行姿稳重。要求双肩平稳，双臂自然摆动，步位步幅适度，不要抢行，不要东张西望。 4)与人见面握手时，力度要适中。不要握得太久、太大力，也不宜太软、太无力；不要大力地摇动对方的手；不要用湿手去握手。同时眼神要望着对方，面带笑容，可以说”幸会”或”很高兴认识你”。女士先伸手，男士才可以握。 5)手势适度，宜少不宜多，不用手指指点。与人谈话时双手不要插入衣裤兜，不要双臂抱胸。 6)不得在办公室与小区内大声谈笑、喧哗、哼唱歌曲、吹口哨。 7)与顾客交谈时应保持目光接触，微笑自然，用心倾听，表现出尊重和理解。 8)禁止在顾客面前吸烟、吃东西、嚼香口胶、看书报、挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、整理个人衣物及做出其它一些不雅行为。
第四章员工行为规范 第一节员工行为规范 1.热爱物业管理工作，努力钻研物业管理专业技术知识，认真、及时地完成本职工作。 2.忠诚正直，严守信用，关心集体，团结同事，不弄虚作假，不阳奉阴违，不向客户收受或索取任何形式的礼物或佣金。 3.自觉维护分公司声誉，提倡部门之间、员工之间真诚合作的精神，高效率地为客户排忧解难，急客户之所急，不互相推诿、扯皮。 4.具有强烈的质量意识和安全观念，贯彻质量体系，遵守操作规程，杜绝责任事故。 5.提倡勤俭办企业，自觉地为分公司增收节支，提倡精打细算，千方百计降低各项管理费用。 6.工作时间要穿统一制作的工作服。外出办事时间穿深色西服或其他服装。 7.工作时间要佩戴工作牌，统一佩戴在左胸处。 8.遵守劳动纪律，不迟到、不早退、不旷工，工作时间不吃零食，不炒股票、不串岗闲聊，不看与工作业务无关的书籍和杂
志，不做与工作无关的事情。 9.讲究仪表，树立文明健康的形象。工作时间不坦胸露背，不在办公区域抽烟，不佩戴戒指、耳环和过于外露的项链、手链等饰物，不留长指甲。男员工不准留长发、长胡须；女员工不得上浓装，不得在指甲上涂色。 10.注重文明礼貌。对客户和同事要面带微笑，多用敬语，“请”、“谢”字不离口。在办公区间不大声喧哗，所有外来电话，务必在三响之内接答，接电话时先说“您好”，报单位。对客户，任何时候不准讲“不知道”、“不是我的事”。要注意称呼客户姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜绝“喂”字称呼。 11.环境管理，要身先士卒。要保持办公室和其它管理用房的清洁卫生。个人桌面整齐干净，板下不乱压图片、名片、饰物等。做到不随地吐痰，不乱丢杂物，不讲脏话、粗话，不损坏公物，不乱停放车辆。在集体宿舍居住的员工要注意保持清洁、安静，不留外人在宿舍过夜。 12.遵守国家法律、法规和深圳市民公约，不酗酒，不打架斗殴，不参与黄、赌、毒等违法行为。 13.注意保密。未经批准，员工不得向外界传播或提供有关分公司之任何资料，分公司的一切有关文件和资料不得交给无关人员。如有咨询者，由分公司综合室接待。
一、通过电话与客户接触的行为规范 （含电话接听、电话拜访、技术支持） 电话接听： ?电话铃响不得超过三声。受话与通话禁止使用“免提”。 ?拿起话筒，首先说“您好，励创公司xx服务部”（手机报姓名） ?如果是主动拜访客户，首先说“您好，我是励创公司xx服务部xxx”，找到拜访对象，然后简单介绍电话拜访的目的，征得客户同意后，与客户进行沟通交谈。?如有必要知道对方时，要用“请问您贵姓？您是哪里？如何与您联系？” ?在需要对方等待时，要说“请您稍候”（等待时间不可超过一分钟，否则请对方留下电话，并尽快主动联系对方）。 电话交谈： ?与客户交谈时，语言要简练，态度要和蔼，语气要柔和，音量适中。 ?若客户咨询技术方面的问题而自己又不能准确回答时：“对不起，请稍等，我让技术人员来给您解答这个问题好吧…”，迅速找技术人员解答问题（技术人员同样要用礼貌用语），尽量减少客户的等待时间。 ?若客户反映的问题属产品的异常现象，认真听完他（她）简单介绍情况后，详细记录客户的联系方式，向用户表达积极处理的态度。处理完毕后做好相应记录，。 ?在办公室接听电话时，声音不能太大，以免影响他人的工作。 ?接听客户电话，如遇中途中断，要主动打电话给客户，并表示歉意。 结束通话： ?通话结束时，要说“再见”，并让客户先挂机；挂机时要轻放。 ?严禁要求客户与“xx服务部联系”或与“xxx工程师联系”，应主动告诉客户“我会让服务部或工程师尽快与您联系”，不能让客户为一件事打两次或多次电话。 二、客户拜访行为规范 拜访客户准备： ?拜访客户或上门服务前要事先电话预约。 ?要按照预约时间准时到达。如果不能按时到达，须提前与客户联系，告知对方不能及时到达的原因。 进入客户办公室： ?打招呼：与客户打招呼时要身体微微前倾，点头示意。并向办公室其它人员点头示意。 ?握手：积极回应用户握手的表示，不主动向女士和长者握手。与客户握手时注意力集中，身体与对方保持一步的距离。握手时手要稍微用力，不要显得漫不经心。与女士握手不宜过分用力，不宜时间过长。 ?落座：在对方的指引下走到落座的地方。在对方邀请落座时，要礼貌的向对方点头致谢，并用手邀请对方一同落座。落座后把随身的公文包或工具包等放置座位边，以备拿文件方便。 呈递名片及介绍：
山东省物业服务规范共分为七个部分 2011-12-17 17:34:00 来源：大众网我要评论 关键词： [提要] 《物业服务规范》分为七个部分： ——第1部分：住宅物业； ——第2部分：中小学物业； ——第3部分：高校物业； ——第4部分：医院物业； ——第5部分：写字楼物业； ——第6部分：商场物业； ——第7部分：工业园区物业。 物业服务规范第1部分：住宅物业 1 范围 本部分规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量分级、服务质量要求及监督和投诉。 本部分适用于山东省区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物业服务 管理。供水、供电、供气、供热等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。 注：在物业服务实践中，物业服务企业和业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减 服务项目。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的使用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文 件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 50096 住宅设计规范 GB 50180 城市居住区规划设计规范 DBJ14-070-2010 城市建设项目配建停车位规范 《物业服务企业资质管理办法》 《物业管理企业财务管理规定》 《山东省物业管理条例》 《山东省住宅物业服务收费管理办法》 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 物业服务企业 依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。 3.2 业主 物业的所有权人。
3.3 物业使用人 物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。 3.4 特约服务 物业服务合同约定以外的服务。 3.5 急修 对严重影响住宅小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。 4 基本要求 4.1 服务机构 应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求： ——具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质； ——有委托方提供的服务场所； ——配备满足服务需要的设施设备； ——服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费 标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； ——有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。 4.2 人员 物业服务人员应符合以下要求： ——具有良好的职业道德； ——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书； ——进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上 岗； ——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话； ——定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。 4.3 规章制度 物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括： ——物业服务方案； ——岗位职责、工作流程及服务规范； ——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。 4.4 财务管理 应符合以下要求： ——物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、 《山东省住宅物业服务收费管理办法》等相关要求； ——对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行； ——为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算； ——规范操作，账目清晰。 4.5 档案
现场服务人员行为规范 为了保证客户的利益得到切实体现，为客户提供“专业、高效、规范、热情”的现场服务。以创造品牌经营、提高企业知名度、树立良好企业形象为宗旨，以“最快捷的速度、最周到的服务、最可靠的产品质量”为原则。最大限度满足用户需求，通过行为规范、加强现场服务人员队伍建设，特制定本制度。 1、现场服务人员统一穿工作服，着装要整洁干净，佩带服务公司出入证件，按其规定配备劳动防护用品（防砸鞋、防护镜等），不允许穿短裤、拖鞋。 2、现场服务人员配备工具要齐全、简单、携带方便、持证上岗（电工证）。 3、现场施工要做到清洁、干净，做好施工区防护，工具材料摆放整齐，保持好现场环境卫生，离厂时垃圾清理干净。 4、工作期间，不早退、不迟到。闲暇时间不得在区域内蹲、坐、卧、大声喧哗、睡觉或与工作无关的事情（闲聊、看手机）。 5、严禁酒后进入现场进行作业，不允许在其车间、办公区、工作区内吸烟，吸烟需要到服务方指定吸烟区域内。 6、动火作业、临时用电、高作业等必须得到现场人员同意和审批方可施工，并做好保护措施和监护。 7、在工作期间任何人不得乱用、启动服务方的设备、设施及其他物品。 8、工作期间，服从服务方人员的统一生产调度和指挥，了解服务方现场消防和安全培训等知识。 9、现场工作时，要待人有礼貌，不能和客户言语顶撞，吵架等事件的发生。认真
听取客户的服务咨询、意见和建议反馈、投诉处理。努力提高服务质量和服务意识，友好沟通和交流，给客户提供最好的意见和建议。 10、及时解决现场工作中的问题，不积压不拖延，及时把客户和行业的各种信息反馈给公司，及时搜集和发布各种相关信息。 11、出现故障时，及时和客户沟通交流，根据实际需要，本地要1小时、外地48小时内及时赶到现场，迅速解决现场出现的问题。 12、尽忠职守保守公司业务上的秘密，不利于公司的言论不要发表，宣传公司文化，树立公司形象，做到诚心、精心、细心。 13、因工作问题遭受客户表扬或投诉的，按相关规定给予奖励和处罚，情节严重的，按公司相关制度执行。
物业保安员日常服务行为规范 保安员是物业管理工作中关键的一环，作为小区工作中的“第一岗”，安全管理服务工作的好坏直接影响到公司的形象和声誉，为提高保安员服务意识与纪律观念，确保服务质量，特作如下规定： 一、保安员基本工作纪律 1、遵守《考勤管理制度》，不迟到，不早退，不无故缺勤、旷工。 2、值班时严禁喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹；不准打瞌睡；不准会客、看书报、听广播；不准擅自离开工作岗位；不准私自接受他人馈赠或索取任何礼物、钱款；不准做其他与值班、执勤无关的事。 3、服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争。 4、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出各类装备。 5、加强学习，团结互助，严禁闹纠纷，不说脏话，不做不利于公司利益及同事团结的事。 二、保安员基本工作细则 （一）仪容仪表 1、要保持个人卫生，男性不准留长发、长鬓发、长胡子、长腮须，女性长发应束起，不能化浓妆，不准将头发染成与自然发色对比强烈的颜色； 2、精神要饱满，坐、立要保持良好姿态； 3、不袖手、插手，不勾肩搭背； 4、行为举止须自然端正、落落大方； 5、值班时，必须穿着公司制服，按规定着装，配戴工作证； 6、制服必须保持整齐，洁净，没有气味； 7、脚穿黑色皮鞋、深色袜子，严禁穿白色袜子； 8、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。 （二）服务态度 1、在公共场所与业户迎面相会时要面带微笑，并主动打招呼； 2、在与业户同行至电梯、门口、楼梯、狭窄的通道等位置时要主动为业户开门并让业户先行；
3、在为业户带路时须保持在业户侧前方约1.5米处； 4、要靠右行走，不要走路中间； 5、接待业户、来宾时要态度热情，耐心周到，待人有礼貌，用语要文明； 6、要对有需要的弱势人群（老人、小孩、伤残人士等）及时提供帮助； 7、处理、纠正违章事前首先要向对方问好，要耐心说明道理，不许有任何鲁莽的行为发生； 8、不准侮辱业主、租户、来宾，不准发生争吵，不准口出恶言； 9、服务要主动，热情、认真、耐心、周到、敬老爱幼； （三）礼貌礼节 1、见到业户，必须要礼貌的打招呼； 2、对待业户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方； 3、在当值时应尽量面带笑容，保持亲切友善的形象； 4、即使面对无理取闹的业户，亦不可恶言相向，必须耐心地解释原因，若有必要时应转达上级处理； 5、即使陌生人来询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问，影响物业公司形象； 6、坚持文明用语，对业户或来宾要以礼相待，不准污言秽语，蛮横粗暴，故意刁难。 （四）工作态度 1、应主动热情地工作，随时作好应付突发事件的工作准备； 2、应主动地协助其它各级员工工作，切勿抱着按职位办事的心态工作而拒绝协助他人； 3、遭遇任何事情发生，应尽量冷静处理，切勿表现惊慌失措。若不能自行处理，则应呈报上级并要求协助； 4、当值时应随时注意岗位周边环境是否有异常现象，并保持警惕； 5、若发现可疑事态，切勿害怕麻烦而放弃追查； 6、遇有业户投诉，必须耐心聆听，并尽力为业户解决问题； 7、必须具备团体精神，同事之间应主动互相帮忙，不可在遇事时互相推卸责任； 8、观察其它各级员工的工作表现，遇有不能达到公司规定要求者应及时指出错误并进行纠正； 9、若发现有业户需要帮助，应主动做出协助。 （五）工作纪律
物业服务规范 前言 为了规范物业服务行为，提高物业服务水平，根据《前期物业服务合同》和行业相关法律、法规的规定，特制定本规范。 第一条适用范围 本规范适用于浙江广厦物业管理有限公司所服务的天都城项目。 第二条总则 第三条组织要求 一、物业公司所服务的项目应有健全的物业服务规程和人员管理制度，有安全生产、安全防范等各种措施和规定； 二、物业公司相关服务人员应取得相应职业资格证书，专业技术操作人员应取得相应专业技术操作上岗证； 第四条财务管理 一、物业服务收费按照政府指导价标准进行，实行明码标价 二、收费项目和标准及收费办法应在小区明显场所或收费地点公示，每年定期以书面形式向业主公布收支帐目情况。接受业主、业主委员会或物业使用人的监督。 第五条服务质量管理 一、各项目应设立专门服务组织机构，按照服务合同约定的服务标准进行服务； 二、物业公司应按合同约定，定期检查服务情况的实施，纠正服务行为； 三、每年对服务质量检查不少于4次，并将检查结果在服务区域公示。
综合服务 第七条客户接待 一、物业服务人员应着物业公司统一的着装，和佩戴的企业标志； 二、物业服务中心接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范； 三、物业服务中心应向业主、物业使用人公布服务接待电话和制度；在受理业主、物业使用人报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，并能及时处理。 第八条值班制度 一、物业服务中心应根据服务项目的实际情况，建立每天24小时（或12-8小时）接待值班制度，值班事项应有记录； 二、设立24小时服务热线电话，业主来电应100％给予答复； 三、应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。 第九条综合信息和档案资料 服务中心建立计算机服务信息平台，对物业建筑资料、业主信息、维修资料、停车服务、便民服务等信息进行动态管理。对重要档案（工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书）和业主信息的建立和交接按档案标准验收和管理，并达到相关要求。 第十条与业主委员会工作配合 一、建立与业主委员会议事制度，定期与业主委员会相互沟通物业服务情况，在街道、社区居委会、业主委员会的指导下，每年协助业主召开业主大会； 二、协助业主大会、业主委员会的首次选举、换届选举及其它需要协助的工作； 三、依法与业主委员会保持平等、公正的沟通方式，及时解决服务区域内存在的各类问题，有意见分歧，采取合法的途径解决。 第十一条社区文化活动 物业公司应建立相应的文化活动组织机构，制定实施方案，并定期组织实施社区文化活动。 物业公共部位日常维护
物业服务企业行为规范 一、物业企业主体认识 一）依法设立，合法经营； （二）独立的企业法人资格； （三）严格资质管理； （四）按“合同”办“事”； （五）属于服务型企业。 讲解： ★具备以下条件方可申请成立物业公司； 1、有企业名称、法人代表，独立建全的管理机构； 2、有相应的自有流动资金； 3、有合法的管理章程； 4、有固定的办公地点； 5、有其相应的管理人员； 6、其它 详细请参阅国家建设部颁发的《物业服务企业资质管理办法》 按“合同”办“事” 物管行业“两大合同”： 1、《前期物业服务合同》—针对“新建物业” 合同主体：开发商和物业公司 合同期限：前期物业管理阶段（“合同生效日”至“合同到期日”或至第一个《物业服务合同》生效日）。 2、《物业服务合同》》—针对“旧有物业” 合同主体：业主大会（业主）和物业公司 合同期限：后期物业管理阶段（“合同生效日”至“合同到期日”） 物管工作“两大内容”： 1、“基础服务”——五大方面： 维修管理：房屋、设备 清洁卫生：物业业主的“脸面” 环境绿化：人与自然的和谐 秩序维护: 治安、消防、车辆 客户服务：与客户接触的所有环节 2、“增值服务”
（1）专项服务； 特点：为满足部分业主需求，物业公司事先设立，供业主自行选择。 例如：家政服务、家电维修、房屋租售代理、开办图片馆、健身房等。 （2）特约服务； 特点：为满足业主的个别需求，专门约定、单独开展。 例如：代看小孩、代管宠物。 物管的发展方向 1、设施管理——“技术性管理” 2、资产管理——“管家式管理” 3、投资管理——“理财式管理” 二、行为规范 规范一：提供服务按合同； ◆合同签定要仔细 内容全面、形式规范、文字严谨 ◆合同管理要严格—“说到、做到、有记录” 规范二：实施管理要合法 ◆实施“管理”讲依据 1、物业服务合同的约定—事前依据 2、业主大会或管理规约的授权—事中（事后）依据 3、政府规定、行业规范及标准—基础性依据 如何把握？ --有约定按约定，没约定按规定 ◆采取措施讲方法 1、可以采取哪些管理措施？ --说服教育、批评规劝、警告、制止、公布姓名及情节、报告、法院起诉等。 2、注意将措施合法化 --将措施写进合同、并注意文字的表述（如根据“管理规约”或业主大会授权） 规范三：规章制度讲起草。 起草--是拟定，而非制定 1、业主大会成立前—由建设单位制定“临时管理制度”，并随同《前期物业服务合同》备案且公示。 2、业主大会成立后—由业主大会申议通过。方式：“业主大会会议”或“书面征求意见”。规章制度名称建议改为“管理公约”，落款签章应为“业委会”，而非“物业管理公司”。
物业服务规范化管理 吴怀玉 一、服务规范化管理的概念 物业管理的本质是服务，人们对现代物业管理服务的要求越来越高，物业必须提供规范化服务，努力提升服务水平，满足业主的服务需求。 服务规范化不同于规范化服务，规范化服务强调服务的质量标准，服务规范化强调服务全过程的流程标准，就是客户能够非常清晰的知道物业服务企业所提供服务的内容、标准、价格、购买方式、售后保障等信息，让客户做到明明白白消费。 服务规范化管理是从客户角度，致力于客户的良好购买体验出发，而进行的管理活动。目前的物业服务，侧重于对具体服务的管理，制定了许许多多的制度、规范、标准等等，却往往忽略客户的感受。比如，客户报修，找谁？怎么联系？费用如何收取？如何修？时间多长？等等，这些问题客户清楚吗？明白吗？ 服务规范化管理就是从客户角度出发，以满足客户需求为目标，定制有良好消费体验的服务流程，规范各项服务。 二、服务公示 顾客购买服务，首先要知道你提供什么服务，要了解你提供的服务内容，要知道服务的价格。所以，作为物业服务提供者的物业服务企业有必要告知客户。 按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，包括房屋管理及维修养护、设施设备维修与养护、绿化养护、保洁服务、公共秩序管理等基本服务内容以及特约服务、经营性服务等服务内容。 服务公示的形式有公示栏、服务手册、网站等等。 如果我们把物业服务看做是物业公司的服务产品，服务公示就是一种产品营销的手段。产品是指能够提供给市场，被人们使用和消费，并能满足人们某种需求的任何东西，包括有形的物品、无形的服务、组织、观念或它们的组合。 有形的物品，看得见摸得着，大家对其“产品”的概念较强，而无形的服务、组织、观念等，人们似乎很难把它与“产品”联系在一起。对于服务来说，它也是某种“产品”，
售楼处销售案场物业服务形式标准 售楼处销售案场物业服务形式与标准 案场服务系统的管理引进酒店式管理要求，实行五星级酒店体验式服务，向客户提供标准化的星级服务，包括硬件和软件设施的配备和配置。保障本中心各项功能正常运作的前提，不断满足客户合理的服务需求，以充分发挥销展中心的使用价值和体现自身的服务价值，树立公司对外的良好形象，体现在专业化的人才、规范化操作、酒店化的服务和先进的管理（服务）理念。具体按下列管理目标，服务满意率达到95%以上。 1、室内使用设施、设备维护和维修：室内各区域照明灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常、灯罩完好；服务区域内安全整洁，无杂物乱堆乱放；消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；使用办公设施设备的合理使用和维护（如音响、中央空调、吧台设施设备等）。使用和管理设施设备的急修当天抢修，并采取必要预案措施，小修两天内完成；维修完成后，应在三日内进行复查。 2、环境卫生：每天清洁室内墙面和3米以下外墙玻璃，定期清洁外墙玻璃，保证室内整洁、无积灰、无损坏，外墙无乱贴乱画等。清洁工每天对楼内外公共通道彻底清扫二次，工作时间内巡回清扫整个区域，做到人过地净；木地板每周打腊一次，地毯每周吸尘一次；各类公共照明定期保洁；垃圾日产日清，每天早上在楼内收集清运垃圾一次；每天清洗垃圾桶和果壳箱一次，保持桶（箱）内外无污染、桶（箱）内无积水，外墙清洁以外包专业公司形式管理服务，原则每季度一次，可根据实际情况或营销管理部提出的要求进行调整，费用在每季度预算中体现。 3、物业咨询与服务接待：按星级服务标准提供服务，所有服务人员经专业人员培训后上岗，岗位分为：迎宾、物业咨询、吧员（茶水递送）三项，为客户提供专业服务。确保客户满意度98%以上，无因服务质量出现客户投诉事件发生。 4、停车管理：正确指挥来访客户车辆的安全停放，保持案场区域道路畅通，车辆停放规范有序，全年车辆事故发生率为2起以内。