城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。
作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。 显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。 国的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着铜锣湾广场、天河城、新世界中心、正大广场等的陆续开业，国逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如的天河城广场，2004年租金比开业
买手店”经营模式及案例分析 发源与变迁 买手店最早出现于二十世纪五六十年代的欧洲，并逐渐发展。随着商品的不断丰富和时尚产业的发展，眼光精准且独特的买手开始产生，早期多数买手店都是以买手或者店主本人的眼光和趣味为基调，从全球搜罗符合自己审美和店内概念的产品，将这些产品以自己的品位进行陈列和售卖。 随着强调个性的消费人群增多，买手店逐渐获得了越来越大的发展空间和渠道，买手店模式已经引发了行业变革。可以看到，买手这一模式因已经获得一批小众消费群体的拥趸，不仅促使老佛爷(Galeries Lafayette)、连卡佛(Lane Crawford)百货完成到买手制百货的转变，还推动Macy‘s、Saks Fifth Avenue等精品百货也采取买手制，同时让Swank、Cole tte等一大批个性买手店不断出现并初具规模。 经营模式及案例 百货式买手店
买手店中最传统的经营模式是“纯买手制”，依靠专业个体或团队“买手”去往世界各地搜罗采购符合本地消费者审美习惯和时尚倾向的品牌，独家买断并打造独一无二的商品组合。另外，街边个性化较强的私营小店也是“买手制”的一种，这些小店的店主往往是时尚爱好者，或者拥有相关行业资源，他们凭借自身的时尚认知和审美倾向，采购品牌商品，与集团式的买手店成为互补，呈现出两极分化的市场格局。 不少个体经营买手店，更强调商品的“唯一性”和“尊贵性”，商品中不乏限量款精品，而且每款商品的各个尺寸也仅收录一件，为购买者营造专属感。例如，上海的长乐路和新乐路上就聚集了一群风格迥异的私营店铺，店主往往自身就是买手，每年都会去欧洲、香港进行商品采购，有些店铺看似虽小，单品数量也不多，商品的价格却不菲，店主对品牌的独特认知，也为商品带来了溢价。 案例：连卡佛 连卡佛采取中央买手制，集团旗下拥有近百名专业买手为其在全世界搜寻合适的商品，保证40%以上的商品在当地店内是独家销售的。买手对市场的精准洞悉，直接影响了商品的周转率、库存成本和运转灵活度，是企业的核心竞争力。连卡佛也采取将买手的收益与商品销售额直接挂钩的激励模式，以确保在提升买手的时尚敏感度和商品鉴别能力同时，也能降低集团的经营风险。
二三线城市综合体运营 盈利模式与案例分析 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个城市100多个项目 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。 跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
购物中心的运营模式 购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等 购物中心的运营模式 在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。 购物中心“卖商铺”模式难成功 “中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。 住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。 “国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。
有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？” “只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。 购物中心呈“加大”化趋势 作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。 目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。“现在普遍出现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达到几十万平方米。”目前他所在的公司也正
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供
了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，
工作形式： 1、实施商品星级管理（比如一周销售在10件以上的为5星或A 级）在限定营业期内提出评级预警（每周），期间外给予调拨或处理。（责任职能部门：商管部、数据科） 2、根据商品动态推出产品展示及激励（员工）计划，查验商品所处的销售生命周期（导入、旺销、处理（制作曲线图））, 确认可销天和追单计划。（责任职能部门：商管部、数据科、总经办、陈列部、营运部） 3、在营业期内级别较落后的商品要组织店员开展商品分析会并实施训练。（融合商品展开相关技能培训）（责任职能部门：营运部、培训部） 重点VIP 维护 渠道扩张
策略制定的初衷：目前服装零售竞争越演越烈，老的品牌操作方式已很难适应市场。着眼未来，服装品牌零售企业该如何面对。目前品牌服装市场呈现产品细分化、规模化、效率化的竞争格局，在自身定位的基础上向产业链纵向延伸（上下游）或市场横向扩张（区域与市场细分），许多缺少优势或优势弱化的企业遇到了发展瓶颈。品牌要想发展只能重点抓两头，控根源、夯基础，提内效。两头就是设计开发与终端运营，根源就是采购成本，基础就是企业资源的稳定性、内效就是供应链效率及人力资源效率。 也许国外的牌子可以为我们提供更多的借鉴。比如ZARA、H&M、优衣库等，服装零售业态呈现商超化的发展趋势。强调自助式服务的一般都是供应链非常强大，设计款式品类及其丰富，比如ZARA；强调一对一服务的一般都是中高端品牌，定位较高。那么首先要认识到产品才是顾客的核心价值，服务只是为产品及品牌提供的附加价值。所以才提出了如何在有限资源内提高商品投放的有效性的课题，以此推升产品的重复购买来弥补供应链的不足。 服装零售研究：零售业就像一个农民买了一块地，然后在上面播种耕耘。不过现代化的农场主已不是简单的播种耕地，现代农业特点是，大面积购买或租种有限的肥沃土地，选用优良品种（且在一块地上让相关品种多元化能够相互滋养），使用现代化的耕种机器全程电脑控制，人工呈现高效率（少而精），在种植过程精心养护（除草、施肥、催化）减少了成熟周期，同时由于有快速的收割、运输、仓储机制，使成果快速入仓抗风险能力显著增强，，由于质量优、品种多及交货快，产品附加值也大幅增加。土地就像我们的商圈位置，种子就是我们的产品，机器就是我们的店铺设施及信息系统等，人工就是高效率的店员，养护就好比我们的VIP管理、促销、广告等，收割、运输、仓储就是我们的后台运作流程，快就是资金的使用效率，产品附加值就是好产品、好品牌、好服务。现在在中国有多少企业能像农场主一样全面现代化，实现科学种植。 终端营运建设探究：区域性店铺运营管理的主要手段是目标管理与基础建设。基础建设是长期的工作，就是把需要不断强化的工作常规化、流程化，形成一种惯例（习惯）。比如：每日营业流程、每周常规例会（集思会、总结分析会）。目标管理就是将年度任务规划落到实处。目标管理包含了销售指标追踪、团队建设、流程革新及固化，在大方向、大原则引领下达成目标。基础建设与目标管理是相互转化、相互促进的，财务目标的实施有助于完善后台机制及策略，基础运行的扎实有利于为目标达成提供保障。 目标可分为：财务、人才梯队建设、制度流程革新、品牌推广、客户维护等，这些目标的达成是有很大一部份固化到企业的行为当中，为企业素质提升奠定基础。 基础规则是相对的不能破坏人的主观能动性及创造性，自由也是相对的不能让行为偏离方向。
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
买手制经营模式背景介绍 老佛爷开业，一个新兴的词“买手制”成为时下最流行的一个词，所谓买手制，其实早已在上世纪60年代的欧洲开始蔓延。香港买手制百货店连卡佛在北京经营三年后宣布，未来三年将在北京、成都连开两店，并将重回上海市场。无独有偶，NOVO百货、知名品牌I.T和CPU、泰国零售业巨头尚泰旗下精品百货ZEN等买手制零售商也纷纷在北京、上海、杭州等城市加快了开店脚步。 相关制度 买手制度在国外还是比较盛行的，特别是在一些服装、鞋帽等百货行业。只不过还未形成所谓的“完整的制度”，只是一些专门的商人利用一些大品牌在自己的形象店中无法消化其滞销、积压或库存量较大的商品，而采取的一种双方都能够接受的价格和方式，合理消化这些库存商品的办法。 区别： 一：什么是买手制和卖手制： （1）卖手制，简单说是进来付钱，卖了分钱，价高者得。与此相关的有淘宝、京东和天猫等。 （2）买手制是：是零售商先向工厂或品牌企业买断产品，然后再在零售商场向消费者销售产品。买手制的公司有握握精选、连卡佛和老佛爷等,也有一些百货公司（如：百联、王府井、银泰、金鹰等）正在自营探索，向买手制发展。 二：买手制和卖手制的区别：
两者的核心区别：前者厂商是利益共同体，后者是零售商和消费者是利益共同体。 假设甲乙丙三个品牌生产同一个完全相同的产品，他们的综合生产成本都是9元，甲乙丙三品牌标定商场的零售价格分别为15元、20元、30元。 卖手制的逻辑是：（假设厂家的扣率是20%） 那么，三厂竞争的结果是：供货价30元的丙厂淘汰甲乙两厂。 一方面原因是，甲乙丙三厂给医院带来的20%收益分别为6元、4元、3元，零售价越高的产品给商家带来的收益越大。 更重要的另一个方面的原因是，零价为30元、20元、10元的甲乙丙三厂的毛利空间分别为15元、7元、3元，丙厂可以抽出12元作为给场地、入场、广告费，乙厂可以从中抽出4元作为场地、入场、广告费，而甲厂没钱给商场场地、广告、入场费。甲乙丙三品牌竞争的结果就是：售价最高的丙淘汰了甲，乙躲在商场的角落里。商家会打广告宣传丙，推荐丙。 当然并甚至招公关公司找权威媒体发新闻、作报导，于是神一样的品牌便如此被众口铄金了。 于是丙便成了最好的牌子。 而买手制的却是完全不同的结果： 如采用西方发达国家普遍采用的是买手制，同样以上面三个产品为例，假设甲乙丙的供价分别是10、15、20元，商家预期毛利是6元，那么进不同货零售价分别是16、21、26，显然所有商家会选甲、淘汰丙！商家会打广告宣传甲，推销甲！甲虽然毛利低一些，但量大了之后，也会有较高的利润，可打广告，做公关等，于是甲成了名牌。
如何成功运营城市社区商业综合体 俞海英 苏州绿原城乡建设有限公司江苏苏州 215003 摘要 :我国的城市化进程在一天天的快速发展, 随之也出现了大量的新建社区, 而这些新建的居住区需要大量的配套商业设施, 才能逐渐满足居民日益增长的各种基础需求, 在这个基础上, 城市社区商业综合体就诞生了。通过对我国八个经典城市社区商业综合体的详细考察和认真分析, 在选择区域、功能设置、业态组合和经营形式等重要因素对城市社区商业综合体整体的开发和经营的影响进行探讨, 最后文章对我国建设城市社区商业综合体的发展趋势上提出了一些策略性的建议。 关键词 :城市社区;城市社区商业综合体;影响因素 中图分类号:TU3文献标识码:A文章编号: 当前我国的经济形势愈发转好,城市化的水平正在逐步提升,商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展, 有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多, 人们的消费观念发生变化, 各地不断建设新的居民小区, 这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展, 社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足, 也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业,以达到满足城市居民消费的基本目标, 同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。 一、我国社区商业综合体发展中的问题 改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高,但社区商业综合体的建设还很滞后, 而现在城市人口增加, 更多的小区不断建设, 现有的商业设施已不能满足人们的需求, 要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引
深度研究：55个买手店在中国的经营模式及拓展策略核心提示：本研究以55个在中国大陆开店的买手店品牌为研究样本，对买手店品牌的店铺面积、店铺数量、品牌数量、企业规模、经营模式、拓展策略等多维度数据进行统计和分析，对买手店市场作全方位的深入研究。 本研究报告选取了55个在中国大陆开店的买手店品牌为研究样本，对买手店品牌的店铺面积、店铺数量、品牌数量、企业规模等多维度数据进行统计和分析，对买手店市场作全方位的深入研究。 中产阶级购买力的日益提升，正促进中国消费市场的结构调整，越来越多的消费者从国际知名品牌的追求转移到个性鲜明的买手店上来，以求独特的专属性。 买手店是以目标客群的时尚观念为基调，商品的款式凌驾于品牌之上，是以“买手”为核心的经营模式。一个买手店提供数十个甚至上百个潮流品牌，是一个释放时尚、独特、鲜明个性的地方，越来越受到追求时尚的人群追捧。近年来，中国买手店的发展迅猛，开店数量激增。城市分布也从北京、上海等一线城市向二三线城市扩散，成为未来购物中心的重要力量。 一、买手店在中国 自1996年在上海第一家的买手店开业之后，买手店品牌开业速度缓慢，而到了20RR 年之后，买手店品牌在中国迅速崛起。 可以看到20RR至20RR年，也正是奢侈品在中国加速布局的时期。但在一轮跑马圈地后，一些过度张扬、符号化的奢侈品牌对于部分消费群体已经失去吸引力。越来越多的消费者从国际知名品牌的追求转移到个性鲜明的买手店上来，以求独特的专属性。同时需要注意的是，与奢侈品消费不同，买手店较少礼品消费，而更多自用买家，买手店对消费者的鉴赏力有更高要求，同时较少受到海外代购的影响。 在此背景下，最近3年中国迎来了买手店品牌数量的激增，在这些品牌中，部分单一买手店的开店数量也增加迅猛，尤其是PPlus、Attos等品牌扩张速度很快。 近年来，商业地产供应的大幅激增，产品同质化竞争的困局，也逼迫开发商对于差异化发展有更高要求，部分购物中心在定位中开始引入买手店的概念，而且，与百货相比，因为面积灵活且承租租金较高，它也逐渐成为主力店的替代品，并可为购物中心提供丰富的品类品牌和活力，买手店和购物中心之间的战略合作也越来越多。这些专门为买手店打造的项目或空间，特别增加了艺术感和体验感，为买手店扩展提供了更好的商业载体。
【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务
为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。
虽然跨境电子商务没有盈利模式，但由于其特殊的时效性，跨境电子商务是一个极具潜力的新兴产业。目前，跨境电子商务有五种运营模式，各有利弊。 01、M2C模式 优点：模式轻，投入低，没有盈利模式，但是由于独特的跨境时效性，现金流的周转时间非常长，可以手动沉淀现金，不管这钱是怎么赚的。平台要重点经营的其实是交易量，不管它是否赚钱。京东亏损十年，还是上市，还认为电商是靠卖货赚钱的那就是外行了。对于平台模式来说，最重要的是最大化互联网的性质，减少所有中间环节。这是电子商务的本质。 缺点：没有利润点，无法把控产品的质量；售后服务差，跨境产生的买卖问题到底不同于在国内，一旦出现问题，退换货就是一件很麻烦的事情。作为一个平台，必须做的一件事，那就是解决供应链问题。尽管电子商务的本质是解决供应链问题，但平台还需要做更多的工作。当地电子商务因为很多快递物流公司解决了供应链问题所以实力可以那么强劲，但是在跨境物流这方面还没有一家跨国公司是成熟的。因此，天猫和洋码头都建立自己的仓库和物流。洋码头甚至还有自己的转运公司来解决供应链问题。的确，平台就是解决供应链的问题。 02、C2C买手模式 优点：对商家来说买家的数量那是相当大的。在找不到合适的商家之前，买手模式最适合做平台。Sku的问题很容易解决，并且买手自身也将自己的圈子里的顾客引进平台，帮助平台的市场营销。如果你早点做，就更容易占领先机。早期的淘宝是最好的例子。如果一开始就做商家的话，是肯定做不起来的。只能是从小c慢慢地过度到商店了。 缺点:管理成本高，售后投诉量庞大，假货过多，后台功能不好，买手容易流失，物流时效不能控制，同质化竞争激烈，商品重复过多，纯app接口的展示受限，会产生大量冗馀信息，它是否能有效地阻止商品信息的显示是一个需要考虑的问题；没有盈利模式 03、B2C模式 优点：购买价格低，便宜的价格吸引消费者。跨国海淘的本质是“我想要物美价廉的商品”，便宜是很重要的特质。产品质量易于控制，售后难度不高，客户投诉率不高。由于物流的统一性，比较容易控制时间效率，并且能实现在最短
商业综合体的营销策略及应用 摘要：消费享受化与业态多样化，引导着商业地产的变革与发展，形成了休闲商业聚集新形态——商业综合体，如北京798艺术区、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、银泰的百货转型、高邮的波司登世贸广场、成都锦里、等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是文化娱乐、商业办公、商务招待、教育运动、选货购物健体美容，都能够通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。本论文旨在研究商业综合体的概念、发展现状、并以一二线城市、三四线城市的商业综合体为例，摸索商业综合体未来的营销策略。 关键词：商业综合体；银泰；万达 The marketing strategy and the application of the commercial complex Abstract: business diversification and enjoyment of consumption, guide the upgrading and transformation of commercial real estate, the formation of a new creation of leisure businessgathering -- commercial complex, such as the Gaoyou World Trade Plaza, Wanda Bosidengcomplex, Yintai department store transformation, Shanghai new world are gathered, ChengduJinli Street, Beijing 798 Art Zone and so on, both as a representative of the city brand andlifestyle logo area. The commercial complex represents a variety of leisure demand. Whether it is commercial office, entertainment, education, sports, fitness and beauty business entertainment, selected goods shopping, are available through the "consumption function +mode + commercial space" innovation. The concept, development status, this paper aims to study the commercial complex and a second tier city commercial complex, the three or four line of the city as an example, explore the future marketing strategy of commercial complex. Keywords: intime; Wanda Commercial Complex; 1.前言 2014年4月26日，临海银泰城开业。当天客流超过25万人次，当天销售额突破800万，缔造了台州当地商业的传奇，成为目前已开业门店中，开业当天客流量最高的门店。学生在临海银泰城实习8个月，以临海银泰的实际工作经验
ZARA的运营模式 当我们提起“时尚”一词时往往会想到雍荣华贵的巴黎、色彩缤纷的米兰，甚至还会有老成古板的伦敦；谈及流行也会涉及诸如“Chanel”、“Dior”、“GUCCI”、“Armani”可能还有“Dunhill”。“高档、时尚、奢侈”是他们的代名词，几十甚至上百年的发展史使其更多的融入了贵族感，“阳春白雪”式的营销措施让普通消费者总是望尘莫及。 西班牙地处欧洲的西南部，比利牛斯山脉的阻隔使西班牙偏安一隅。在大多数人的心里，西班牙有美女、有海滩、有斗牛、还有足球，“时尚”二字跟西班牙好像不着边际，但近几年欧洲时尚界却猛然刮起了一道“西班牙旋风”。以ZARA为代表的一批另类时尚品牌突破传统束缚，堂而皇之的成为了时尚领导者。是什么原因让ZARA能够在短时间内成长为极富竞争力的国际品牌呢？ 一、应归功于高效的产品组织体系。 在这里，我们说ZARA的产品不是开发而是组织，是因为其在全球各地都拥有极富时尚嗅觉感的买手，帮助ZARA品牌在全球各地收集该地区现时的流行产品，并通过购买将产品集中汇于指定地点，由专业的时装设计师依类别、款式及风格进行全新改版，组成新的产品主题系列，即附和现时段时尚流行特点，又能够避免因产品设计而产生的市场枨笫□蟆Ａ硪环矫妫琙ara 聘请200多名设计师从米兰、巴黎时装秀取得设计灵感，利用高档品牌提前发布时尚信息的传统（如3月发布秋冬季时装、9月发布春夏季时装，发布时间和真正的销售季节中间通常有6个月的时间差），使时尚杂志还在预告当季潮流时，Zara 橱窗已在展示这些内容。 二、快速的生产供应链条使品牌赢得市场先机。 传统的服饰品牌从产品设计到面辅料采购、生产加工、物流运输，到最后成品上架销售往往需要2－4个月的时间，高档时装品牌则会更长一些。ZARA利用全球采购运输系统，使各地区专卖店货品上架的全过程最短只用10天时间，全球各专卖店新品几乎同步上货，短的时差也不会超过几小时。这样就使ZARA在第一时间，将现有市场流行货品进行批量式销售，紧跟时尚步伐。利用小批量、多批次的供货方式，每周两次向各地专营店进行新产品配送，销售期超过两周的滞存产品也会及时更换。这样，不仅使店内产品更新速率加快，促使消费者经常光顾；而且各专营店不必设立专用货库，减小了营销成本的投入。 三、特殊的营销方法吸引更多的消费者进行购物。 ZARA品牌在全球各地设有500余家专卖店，每一家ZARA专卖店与其称之为店铺不如称之为小型商场，因为ZARA专卖店往往都拥有万余平方米的面积，上万种不同款式的服装，使消费者能够形成“一站式”购物环境。多款少量的营销方式，使得同一种款式、不同尺寸的时装只有十余件，销售好的话最多补货两次，一方面减少同质化产品的产生，满足市场时尚化、个性化的需求；另一方面，也促使顾客产生即时消费，避免购物遗憾。 ZARA通过汇每季最畅销的流行单品、集各品牌营销之所长，经过改版及组款的方式，向流行敏感度高且消费能力强的25－35岁顾客群提供高品质、低价格的流行时装。"消费者要什么？"成为公司经营最重要的参考目标，全球零售点的第一线工作人员聆听消费者对产品的建议，从颜色、款式到价格，每天汇总回总公司，设计部门立即进行检讨，两星期后，依顾客建议而产生的新产品就可以在店内找到。快速的市场反应及合理的品牌运营方式，使得ZARA品牌以每年30%的速度增长，年营销额超过20亿美元。 ZARA 的出现，打破了传统服饰品牌运营之道，其核心价值在于“速度”!通过方方面面的“速度”提升获得市场营销的“第一桶金”。它的模式可以为我们的企业所借鉴，增加市场运营的手段及方法，为我们提供更为广阔的经营思路。但“借鉴”不是“抄袭”，在根据企业的实际情况进行适度参考外，我们还应注意：速度的提升来源于集约式的高效管理 “速度”虽然是ZARA占领市场的法宝，但“速度”的背后却是ZARA集约式的高效管理。我国的服装品牌企业从原材料采购到产品市场供给，产业链中各承接环节还处于各自为政、互无统属的关系。一件产品的上市需要：面辅料生产及采购－＞制衣企业成品制造－＞货品物流运输－＞品牌终端销售，四个基本环节的保障。在不能够使配套企业形成快速互动式管理的环境下，即使其中一个环节在管理及运营方面能够提供高效的供给机会，而其它上下游合作企业却无法与其进行配合，最终仍然形成“效率堵塞”。