物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题
1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错）
2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错）
3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）
4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错）
5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对）
6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错）
7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对）
8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错）
9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对）
10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错）
11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错）
12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对）
13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）
14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对）
16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错）
17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错）
18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对）
19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错）
20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对）
21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错）
22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）
23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对）
24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错）
25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对）
26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）
27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对）
28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
29、小区停车位属于小区内全体业主所有，开发商不得自行出售。（错）
30、业主委员大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。（错）
31、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的权利。（对）
32、管理规约应当尊重社会公约，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（对）
33、物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错）
二、选择题
1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般遵循以下哪些原则（ABCD）
A、公平合理 B方便生活 C团结互助 D有利生产
2、我国政府主管部门现采取（ABCD）重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面的提高整体素质和质量。
A、立法
B、考评
C、招标
D、资质
3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系（ABCD）
A、某市物业管理公司因长期亏损而破产 B业主林某因车祸而死亡
C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请
D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为。
4、在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（ABCD）
A、诈骗罪
B、侵占财产罪
C、故意伤害罪
D、滥用职权罪
5、经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。
A、10%
B、20%
C、30%
D、40%
6、宪法由以下哪个机关制定（B）
A、国务院
B、全国人大
C、全国人大常委会
D、最高人民法院
7、在物业管理活动中，业主依法可享有下列（ABCD）权利。
A、监督物业管理公司的权利
B、依法组建业主管理委员会的权利
C、选聘或解聘物业管理公司的权利
D、共同使用物业公共设施的权利
8、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ABCD）
A、公平合理
B、方便生活
C、团结互助
D、有利生产
9、物业综合管理的特点有（ABCD）
A、综合性强
B、专业性强
C、服务性强
D、适用性强
10、国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（D）责任。
A、刑事
B、民事
C、违宪
D、行政
11、下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）
A、房管局
B、无行为能力人
C、法人
D、在华外籍教师
12、现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些因素（AD）
A、区分所有
B、专有部分
C、共有部分
D、社区
13、项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物业公司管理的水平高低。按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分为（ABC）A、常规性服务 B、委托性服务 C、经营性服务 D、单一性服务
14、物业管理纠纷民事诉讼的原则有（ABCD）
A、辩论原则
B、处分原则
C、对等原则
D、检察监督原则
15、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）
A、财产保全
B、实体争议
C、驳回起诉
D、中止诉讼
16、下列属于仲裁协议法定内容的有（ABC）
A、仲裁事项
B、仲裁机构
C、请求仲裁的意思表示
D、仲裁的意思表示
17、下列说法错误的有（ABD）
A、行政诉讼可以进行调解
B、送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为
C、法院调解有开始、进行和结束三个阶段
D、仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的
18、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）
A、财产保全
B、实体争议
C、驳回起诉
D、中止诉讼
19、物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（C）措施。
A、断水、断电
B、罚款
C、按合同约定收取滞纳金
D、限制业主出入小区
20、物业服务合同属于（BD）
A、有名合同
B、无名合同
C、典型合同
D、非典型合同
21、下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性（ABCD）
A、物业属于不动产
B、物业具有单元性
C、物业具有空间性
D、物业具有环境性
22、下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则（ABCD）
A、尊重和维护业主财产权利的原则
B、自治管理、民主协商原则
C、契约自由、平等自信原则
D、政府适度监管原则
23、下列属于仲裁协议的法定内容的有（ABC）
A、仲裁事项
B、仲裁机构
C、请求仲裁的意思表示
D、仲裁费用
24、业主的建筑物区分所有权由下列那些部分组成（ABD）
A、专有所有权
B、共有所有权
C、特有全
D、成员权
25、可以承接各种物业管理项目的是（A）物业服务企业。
A、一级资质
B、二级资质
C、三级资质
D、没有
三、简答题
1、简述物业管理法律关系的主要特征。
答：物业管理法律关系的主要特征有：（1）物业管理法律关系性质的多重性；（2）物业管理法律关系基本主体的特定性；（3）物业管理法律关系中业主居于主导地位；（4）物业管理法律关系的客体由特殊性；（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大；（6）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。
2、简述业主自治自律原则。
答：业主自治自律原则有：（1）依法自治原则；（2）积极自治原则；（3）规范自治原则；（4）民主管理原则；（5）接受监督原则；（6）尊重私权，公益优先原则。
3、简述物业管理民事责任的免责条件。
答：物业管理民事责任的免责条件：（1）不可抗力；（2）正当防卫；（3）紧急避险；（4）受害人自己的过错致使损害发生的；（5）第三人过错致使损害发生的。
4、简述物业管理立法的原则。
答：物业管理立法的原则有（1）实事求是，因地制宜原则；（2）科学的创建性原则；（3）协调配套原则；（4）保障物业合理使用原则；（5）依法维权，自治自律原则。
5、简述物业管理企业的职责范围。
答：物业管理企业的职责范围有：（1）物业的验收接管义务；（2）房屋装修装潢的管理义务；（3）建筑物及其设施的保养、维修义务；（4）物业小区的环境管理义务；（5）物业小区的安全管理义务；（6）合同约定的其他义务。
6、简述物业管理民事诉讼的基本原则。
答：民事诉讼的基本原则有：（1）当事人诉讼权利平等原则；（2）同等原则与对等原则；（3）法院调解自愿和合法原则；（4）辩论原则；（5）处分原则；（6）检察监督原则。
7、简述收益性物业管理的特征。
答：收益性物业管理的特征有：（1）收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。（2）收益性物业管理具有时间的紧迫性。（3）收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。（4）收益性物业管理具有极大的社会效益。
8、简述建筑物区分所有权的特征。
答：建筑物区分所有权的特征有：（1）复合型（2）专有部分所有权为主导（3）一体性（4）权利主体身份的多重性。
9、简述物业管理合同的特点。
答：物业管理合同的特点有：（1）物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同。（2）物业管理合同是一种以劳务为标的的合同。（3）物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则。（4）物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。
10、简述物业产权持有的形式。
答：物业产权持有的形式有：个体独有、共有、公有、特定复有。
11、简述物业管理法律责任特征。
答：物业管理法律责任特征有：（1）法律具有综合性特征；（2）法定责任与约定责任相结合；（3）责任认定对技术规范有较强的依赖性；（4）法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅。
12、简述业主委员会的职责。
答：业主委员会的职责有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。13、简述物业服务合同终止的原因。
答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面：（1）基于法律规定的事实发生而终止。（2）基于当事人的意思而终止。（3）因合同目的的实现而终止。（4）基于合同的更新而终止。
14、简述承担物业管理法律责任的一般构成。
答：承担物业管理法律责任的一般构成有：（1）行为本身具有可非难性。（2）损害结构。（3）因果关系。（4）行为人心里主观过错状态。
15、物业服务合同的法律特征。
答：物业服务合同的法律特征有：物业服务合同属于无名合同；物业服务合同是一种物业管理关系为标的的合同；物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。
16、简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。
答：物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。
四、论述题
1、结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。
物业管理纠纷的起因分析：（1）立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。（2）开发商前期遗留的问题引发后来物业管理的矛盾。（3）缺乏的市场竞争机制。（4）物业管理的服务概念没有建立。
物业管理纠纷的防范措施：（1）完善相关立法工作；（2）加大行业规范化管理力度；（3）培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道；
（4）业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为；（5）进一步规范政府行为。
2、试述业主公约的性质、特点。
性质：（1）业主公约是业主（区分所有权人）之间的非单纯债权性质的契约；（2）业主公约是众多业主（区分所有权人）之间的社会化的契约；（3）业主公约具有合伙性质、集团性质；（4）业主公约类似于劳动法上的劳动协约；（5）业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规划。
特点：（1）公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约任必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主（代表）大会。（2）公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。（3）公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。（4）公约是经业主签约或业主（代表）大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。（5）公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
3、试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
物业管理过程中的民事违约行为的表现有：（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。（2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。（3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。（4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物
业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。（5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。
物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。
4、试述物业管理民事责任的免责条件。
答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。
（2）正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需要承担责任。
（3）紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。
（4）受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应当由自己承担责任。
（5）第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。
5、结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
物业管理活动中行政违法行为的主要表现有：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（2）非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（3）挪用专项维修资金的行为。（4）违法的转委托行为。（5）妨碍管理行为。（6）物业管理主管机关及其工作人员违法行驶职权行为。
五、案例分析
1、2003年4月，某小区业主委员会与广州海天物业管理公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2003年5月份开始由海天物业管理公司进行管理。2003年8月，江先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司的管理，江先生以拒绝承认物业管理公司与主业委员会签订的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物业管理费及滞纳金。
问题：（1）本案中物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力为什么
该物业管理合同对江先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订管理合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因江先生可拒交管理费。
（2）如果该委托管理合同对江先生由法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务
江先生负有物业管理合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业管理公司管理的义务。
（3）物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益
可以。
2、某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告”多份，内容包括“物业公司违规操作，乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员会立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉；同时请求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自己代表了广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。
问题：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗
答：小区业主委员会有权在小区内张贴公告，但要注意：公告应当张贴在小区内制定的公共区域；其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色彩。
（2）请问本案如何处理
答：本案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；业主委员会应当对公告内容是否符合实际情况负举证责任，如举证不能，业主委员会就要承担侵权的法律责任。
（3）业主委员会与业主大会是什么关系
答：业主委员会是业主大会的执行机构。
3、2005年赵先生在顺景花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2006年物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2006年3月开始停止向银行供款，银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2007年赵先生下落不明，物业管理公司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。
问题：（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么
赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。
（2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么
物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错，其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。
（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益
物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业管理公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。
4、王某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2005年初，王某所在的小区物业公司催收2005年度的物业管理费。王某认为自己缴纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，王某拒绝交纳2005年度的物业管理费，物业公司无奈诉至法院，要求被告王某给付4304元物业管理费及滞纳金。
问（1）王某是否应缴纳2005年度的物业管理费吗，为什么
王某应付物业管理费，因物业服务合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，没有明确约定的情况下不包括自行车的保管义务，王某以单车丢失为理由拒付管理费不能成立，只有当物业公司未能完成物业管理合同约定的义务时，才有权拒付管理费。
（2）在诉讼中王某是否能与物业公司进行调解，为什么
能调解，因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴，民事诉讼是以当事人的自主意思表示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利，也可以在诉讼中通过自愿协商来解决他们之间的法律问题，法院尊重当事人之间达成的调解协议。
5、2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上，小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费，刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到，在此情况下刘先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝成安赔偿责任。
问题（1）本案涉及到法律关系主要有那些
本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一类是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。
（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么
无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。
（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格、车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么
不能成立，因为行政法律关系和民事法律性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。
6、李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门（后改制为劳动服务公司，具有独立法人资格）负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能后继续聘请该劳动服务公司管理小区。
问题（1）为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质，为什么
业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区，我国《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区，与《物权法》相比，《物业服务企业资质管理办法》只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。
（2）李某和劳动服务公司的纠纷可以通过哪些途径来解决
李某和劳动服务公司纠纷可以通过自决与协商、调解、仲裁、民事诉讼四种途径来解决。
物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会
7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作
一．填空题 1．物业管理法律规范有一个严谨的逻辑结构，由_____；_____和制裁三要素组成。 2．民法的基本原则包括民事活动当事人的原则是_____。 3．《业主大会和业主委员会指导规则》规定业主大会议事规则应当就业主大会议事方式；_____；_____；委员会的组成和委员 任期等事项依法作出约定。 4．物业管理法规的调整对象包括_____和_____，具体内容包括物业财产关系；物业建设和经营关系；城市物业管理关系；物业 行政管理关系。 5．按法律责任的内容不同，物业管理法律责任一般可分为_____； _____;_____三种。 6．物权就是自然人，法人直接支配特定物的权利。物权包括 _____;_____和_____。 7．物业服务合同当事人在履行合同的过程中应坚持_____和_____两项原则。 8．按物业管理纠纷所属法律分部门不同法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷分为_____;_____;_____和_____四大类。 9．物业承接查验的程序是：确定物业承接查验方案→_____→查验共用部位，共用设施设备→_____→确认现场检查结果等七项。 10．_____;_____和_____是具备一定订立物业服务合同资格的三种当事人。 二．名词解释 1.物权法中的预告登记： 2.物业管理纠纷： 3.物业承接查验：
4.物业服务合同： 5.前期物业管理： 6.业主大会： 三．简答题 1.物业管理法律的原则有哪些？ 2.物业管理法律关系的特征是什么？ 3.建筑物区分所有权的构成有哪些？ 物业管理法规试题答案 一．填空题 1.假定处理 2.地位平等原则 3.表决程序业主投票权确定方法 4.民事性质的物业管理关系行政性质的物业管理关系 5.民事法律责任行政法律责任刑事法律责任 6.所有权用益物权担保物权。 7.实际履行全面履行 8.民事纠纷经济纠纷行政纠纷刑事纠纷 9.移交有关图纸资料解决检查发现的问题 10.房地产开发企业物业服务企业业主委员会
北京市物业管理法律法规 全国性法律法规（全国物业管理师考试内容）20% 北京市物业管理办法及36个配套文件80% 1.单选（1分/题）40% 2.多选（2分/题）30% 3.判断题（1分/题）10% 4.简答题（3-4分/题）10% 5.案例题（5-10分/题）10% 考试时间：1月23日上午8：30-10：00法规（90分钟）10：20-12：20实务（120分钟） （一）物权法 ※1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容？ 建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务儿而产生的共同管理权的总称。 ※2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容？ 物权法对业主行使专有部分所有权的主要规定有： 1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利； 2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利 3.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同团里的权利一并转让 4.业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 ※3.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？ 物权法第七十七条首先业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ※4.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容？ 1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 2.建筑区划分内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有归属权 3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定 4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定 ※5.物权法中业主共同决定事项的内容？ 物权法第六十七条第一款规定，建筑区划内的下列事项需有业主共同决定：下列事项由业主共同决定： 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6.改建、重建建筑物及其附属设施； 7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ※6.物权法对业主委员会设立的规定？ 物权法对业主大会和业主委员会的规定有： 1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会 2.地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。 ※7.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力？ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律、法规及规章，部违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备。
物业管理法律法规试题 一、单选题（请将正确答案填在括号内）每题1分，共40分。 1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 A．业主 B．物业管理企业C．开发建设单位D．业主和物业管理企业 2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A．业主 B．物业管理企业C．业主和使用人D．业主和物业管理企业 3、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A．房地产行政主管部门 B．工商行政管理部门 C．小区管理办公室 D．物业管理协会 4、业主大会应当（）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 A．代表 B．维护 C．代表和维护 D．领导和保护 5、一个物业管理区域成立（）业主大会。 A．一个 B．二个 C．多个 D．不限 6、业主（）参加业主大会会议。 A．必须本人 B．可让物业使用人C．可以委托代理人D．不可以委托代理人 7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。 A．10% B．20% C．30% D．50% 8、召开业主大会会议，应当于会议召开（）以前通知全体业主。A．7日 B．10日 C．15日 D．20日 9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（）。
A．物业管理公司 B．行政主管部门 C．公安派出所 D．居民委员会 10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（）以上通过。 A．1/3；1/2 B．1/2；2/3 C．2/3；1/2 D．1/2；3/4 11、前期物业服务公同可以（）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。A．约定期限B．不定期限 C．定期二年 D．定期三年 12、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）A．暂停B．作废 C．调解 D．终止 13、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（），建设单位不得擅自处分。 A．所有权B．使用权 C．处理权 D．所有权或使用权 14、物业管理企业承接物业时，应当对物业（）进行查验。 A．技术资料B．共用部位C．共用设施设备D．共用部位、共用设施设备 15、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（） A．公共停车场B．商业服务设施 C．物业管理用房 D．公共场所绿地16、从事物业管理活动的企业应当具有（）。 A．独立核算能力的企业B．能自负盈亏的企业C．独立承担民事责任D．独立的法人资格 17、一个物业管理区域由（）物业管理企业实施物业管理。 A．一个B．二个 C．多个 D．不限 18、物业管理企业（），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 A．按照物业服务合同约定B．未能履行物业服务合同约定
物业管理法规测试题（上篇） 物业管理法规测试题（上篇）提要：业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（√） 源自物业管理资料 物业管理法规测试题（上篇） 一、判断题：（每小题1分，共20题） 1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（Х） 2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（√） 3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（Х） 4、业主是物业所有权人。（Х） 5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（√） 6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。 7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。 8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（Х）
9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。 12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（√） 13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（√） 14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（√） 15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（√） 16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（√） 17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（Х） 18、由国务院颁布的、于2003年9月1日实施的全国
2004年物业管理员摸拟试题（基础知识） 一、单选 1、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。 A、物业管理 B、房地产 C、不动产 D、单元性地产 2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。 A、单元性 B、综合性 C、普通型 D、别墅性 3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协 调一致。 A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性 4、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。 A、固定性 B、耐久性 C、多样性 D、高值性 5、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。 A、管理 B、服务 C、物权 D、平等 6、物业管理起源于19世纪60年代的（）。 A、德国 B、美国 C、英国 D、法国 7、全国第一家物业管理公司在（）诞生。 A、北京 B、上海 C、广州 D、深圳 8、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。 A、城市新建住宅小区管理办法 B、全国住宅小区物业管理规定 C、全国优秀管理住宅小区标准 D、全国城市文明住宅小区标准 9、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。 A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 10、物业管理的主要内容不包括（）。 A、物业的规划设计 B、客户管理服务 C、安全服务 D、环境保洁管理 11、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。 A、管理和被管理 B、服务和被服务 C、整体和局部 D、环境保洁管理 12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。 A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务 13、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。 A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B、前期物业管理为早期介入打下良好基础 C、前期物业管理是后期物业管理的基础 D、后期物业管理是前期物业管理的延续 14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了 （）。 A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 15、业主委员会是业主大会的（）。 A、权利机构 B、执行机构 C、管理机构 D、附属机构 16、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。 A、权责分明 B、业主主导 C、统一管理 D、专业高效 17、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（） A、价格优惠 B、质价相符 C、物美价廉 D、价格偏低 第1页（共6页） 18、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专 业公司。 A、承包 B、签定合同 C、双方协商 D、中介 19、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
1、小区业主的表决权约定在（B）中： A、业主规约； B、业主大会议事规则； C、物业服务合同 2《物权法》属于：（A） A、民法； B、经济法； C、商法 3 从法律上讲，物业公司与业主的权利义务是：（A ） A、平等的； B、物业公司有管理权； C、视情况而定 4 下列什么建筑不需要交纳维修资金：（C ） A、车库； B、会所； C、未分摊面积的业主地下室 5、甲系某小区业主,下列说法正确的是：（D） A、甲可以放弃自己的业主权利，不支付物业费； B、甲对自己的专有部分享有权利，因为甲是小区业主，所以对一切其他部分也享有相应的权利； C、甲对专有部分外的公共部分享有所有权； D、无论甲是否放弃其权利，甲均需履行相应的义务 6 下列事项中，属于业主共有的是：（C） A、建筑区划内的道路； B 、建筑区划内的绿化； C、建筑区划内的公共场所、公共设施、物业服务用房； D、小区内的地下车库 7 下列关于小区车库的说法正确的是：（C） A、为解决现在的停车难问题，小区内的车库应该对社会开放，对小区业主与社会车辆一视同仁； B、小区道路场地，如用来停放车辆的可以出售； C、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定； D、物业公司对车库的用途有支配权，可以对社会出租以增加物业公司的收益 8下列事项中，不属于业主共同决定的事项的是：（D） A、制定和修改业主大会议事规则； B、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金； D、由于物业公司服务不到位，一致拒绝交纳物业费 9甲有在某小区内有一处物业，产证上的用途表示该物业为商住两用，则下列说法错误的是：（D）
物业管理条例试题琼 一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标
物业管理员试题（答案版） 一、单项选择题（100题，每题0.5分，共计50分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（）。 A.全国优秀管理住宅小区标准 B.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 C.城市新建住宅小区管理办法 D.关于实行业务服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知。 答案：C 2、标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期的是（）的颁布。 A.《物业管理条例》 B.《城市新建住宅小区管理办法》 C.《物业服务企业资质管理办法》 D.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 答案：A 3、《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了（）的立法观念。 A.维护全体业主合法权益 B.从实际出发，实事求是 C.发展为重、平衡利益、保护弱者 D.物业管理权利和财产权利相对应 答案：C 4、《物业管理条例》贯穿（）的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 A.实事求是 B.从实际出发 C.着眼未来、着眼发展 D.发展 答案：C 5、《物权法》规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占（）1/2以上的业主同意。 A.总人数 B.到会人数 C.业主代表 D.入住业主 答案：A 6、《物权法》规定，选举业主委员会和更换业主委员会成员，应当经（）同意。 A.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主 B.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主 C.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主 D.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数112以上的业主 答案：A
物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围
对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系
物业管理知识问答题 1 首次业主大会召开的条件 首次业主大会或业主代表大会的召集是由业务行政主管部门和开发建设单位负责，按照法定程序和行式召集。当入住率达到一定比例时（如50%）,或物业管理区域内第一套房屋交付业主使用已满两年时，可召开业主大会或业主代表大会。以后每年应召开一次业主大会，由业主大会选举出的业主委员会负责召集。 2 业主的含义 业主是指物业的所有人，即放房屋的所有权人和土地的使用权人。 3 物业管理的含义 物业管理是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，按照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。 4 业主大会的含义 业主大会是由全体业主组成的、决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。如果业主人数过多，可按照一定比例推选出业主代表，组成业主代表大会，非业主使用人可列席业主大会。业主大会或业主代表大会是物业管理区域内的最高权力机构。业主大会必须有半数人以上具有投票权的业主出席方能召开。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代表人出席。业主大会一般每年至少召开一次，还可根据需要召开临时会议。 5 业主公约的含义 业主公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权力义务的行为守则。 6 专项维修资金的含义 专项维修资金是指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。 7 物业管理招标的含义 物业管理招标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。 8 物业管理企业的含义
物业管理（法律法规条例）相关试题 1、根据《广东省物业管理条例》，业主委员会一般由（）人的单数委员组成，每届任期 不超过（）年，可以连选连任。 A、3-9，3 B、5-15，5 C、7-15，3 D、9-13，5 答案：B 2、根据《广东省物业管理条例》，建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积（）的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于（）平方米，最高不超过（）平方米。 A、1‰，30，200 B、1、5‰，40，250 C、2‰，50，300 D、2、5‰，60，350 答案：C 3、根据《广东省物业管理条例》，物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备 水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于（）层。 A、一
C、三 D、四 答案：D 4、住宅室内装饰装修活动，未经（），禁止变动建筑主体和承重结构。 A、建设单位批准 B、物业服务企业批准 C、政府部门批准 D、原设计单位批准 答案：D 5、根据《广东省物业管理条例》，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业 服务费用由（）交纳。（） A、业主 B、建设单位 C、业主委员会 D、物业公司 答案：B 6、专项维修资金属于（）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备 的维修和更新、改造，不得挪作他用。
B、建筑单位 C、业主委员会 D、物业公司 答案：A 7、根据《广东省物业管理条例》，住宅专项维修资金实行（）的原则。 A、专户存储、专款专用、业主决策、物业公司监督 B、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督 C、专户存储、专款专用、业主委员会决策、物业公司监督 D、专户存储、专款专用、业主委员会决策、政府监督 答案：B 8、根据《广东省物业管理条例》，共用设施设备不包括以下哪项？ A、物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵 B、电梯、天线、照明设施、供电线路 C、小区宣传公告栏 D、物业服务中心内部的办公桌椅 答案：D 9、损坏或者擅自占用、改建物业共用部位或者移装共用设施设备的，由县级以上人民政府 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处（）的罚款；对单位可以
电大专科《物业管理法规》判断论述题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、判断题 1．我国的《物业管理条例》是2007年由国务院制定的。( 错 ) 2．物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。( 对 ) 3．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( 对 ) 4．当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。( 对 ) 5. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。( 对 ) 6．业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。( 错 ) 7．业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。( 错) 8．业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。( 对 ) 9．管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。( 对 ) 10．物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。( 错 ) 11．物权法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。( 错 ) 12．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( 对 ) 13．物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。( 对) 14．物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。( 对 ) 15．业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力l的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。( 错 ) 16．业主就是物业所有权人。( 对 ) 17．我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(对 ) 18．物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义务。( 错 ) 19．按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。( 对 ) 20. 在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。( 错 ) 21．我国的《物业管理法》是2003年5月28日由国务院制定的。( 错 ) 22．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。( 错 ) 23．经过40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。( 错 ) 24．罚款是物业管理行政处罚中的一种。( 错 )
物业管理知识问答（100题） 1、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，；建设单位选，聘物业管理企业的，应当履行应当履行什么手续？ 答：应当签订书面的前期物业服务合同。 2、建设单位在销售物业之前制定业主临时公约，应对对哪些事项依法做出约定？ 答：对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约约定。 3、建设单位不得擅自处分业主依法享有的什么权利？ 答：物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。 4、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的什么？ 答：物业管理用房。 5、从事物业管理活动的企业应当具备什么条件？ 答：独立的法人资格。 6、按照国家规定，从事物业管理的人员应具备什么条件？ 答：应执有物业管理职职业资格证书。 7、一个物业管理区域最多应由几个物业管理企业实施物业管理？ 答：一个。 8、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立什么？ 答：订立书面的物业服务合同。 9、业主委员会与物业管理企业签证的物业服务合同应约定哪些具体内容？答：：应对物业管理事项、服务质量、服务蔚用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 10、物业管理企业是否可以自主改变物业管理用房的用途，为什么？ 答：不可以因为物业管理用房的所有权依法属于业主。要改变物业管理用房的用途，必须得经过业主大会的同意。 1 1、物业服务收费应当遵循什么原则？ 答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 12、物业管理区域内．供水、供电、供气、供、通讯、有线电视等单位应当向谁收取有关费用？ 答：向最终用户收取有关费用。 13、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行业，物业管理企业应当如何处理？ 答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告 14、物业管理企业在管理内发生安全事故时应当怎样做？ 答：应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 15、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用约定，但不得违反哪些规定？
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
物业公司客服部员工考试题集锦 一、单项选择题 1、绿化养护接管的准备工作一般提前（ A ）时间进行。 A. 1-2个月 B. 2-3个月 C. 2个月 D. 3个月 2、绿化养护分包的，按（ B ）组织招标工作，选定分包方。 A. 绿化养护管理控制规定 B. 招标管理规定 C. 绿化养护合同 D. 物业接管服务合同 3、绿化日常作业养护的标准按（ D ）执行。 A. 绿化养护管理控制规定 B. 环境绿化布置标准作业规程 C.绿化养护管理考核评分标准 D. 绿化养护质量标准作业规程 4、客服主管或客服专员每周巡查小区绿化养护至少（ B ）次。 A. 一 B. 二 C. 三 D. 四 5、物业服务中心对小区的绿化植物建立（ D ），对名贵植物应予以重点分类建立，作为重点养护对象。 A. 花名册 B. 名录 C. 台账 D. 绿化植物实物名录台账 6、对物业管理客户沟通一般包括的内容叙述不正确的是( A )。 A.与业主大会和业主委员会就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流 B．与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流 C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流 D．与业主（或物业使用人）就相关内容的沟通交流 7、物业服务企业及员工与客户的沟通方法一般而言有倾听、提问、表示同情、解决问题跟踪。下列不属于其叙述内容的是( C )。 A.物业管理服务沟通人员应该以极大的耐心倾听客户倾诉，让其充分表达甚至宣泄 B.在客户表达混乱或语无伦次时，要有礼貌地截住客户谈话，弄清主题和要求，也可以重新组织谈话或转换话题 C．无论客户所谈话题与物业管理是否相关，应表示同情但不能轻易表示认同，要审慎对待，不可受到客户的情绪影响D．客户所提问题或投诉，要引起重视，尽快处理 8、客户沟通是客户管理的( B )工作。 A. 重点性 B．基础性 C．普遍性D．合理性 9、对客户沟通的注意事项叙述不正确的是( C )。 A.良好的沟通环境可使双方在轻松愉悦的环境中进行沟通和交流 B．在与业主正式沟通中，可以寒喧等方式为开场白，缓和气氛，使双方更好地交流 C.物业管理人员在与客户沟通交流时，不管有没有特殊情况都可以去做其他与沟通无|关的事 D．客户沟通的事由、过程、结果应记录归档 10、以下关于物业管理投诉处理要求的表述，不正确的是( A )。 A.对投诉要“共同受理、一人跟进、一人回复” B．按受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验 C．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求 D．尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进 11、在物业管理投诉处理的程序中，处于调查分析投诉原因和提出解决投诉的方案之间的程序是( C )。 A．记录投诉内容B．判断投诉性质 C．确定处理责任人 D．答复业主 12、在物业管理投诉处理的程序中，处于各程序之首的程序是( A )。 A．记录投诉内容 B．判断投诉性质 C．提出解决投诉的方案 D．总结评价 13、客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户( A )的需求。 A.需要迅速反应 B．需要被倾听C．需要服务人员专业化D．需要被关心 14、在客户需求方面，一般而言，客户的需要不包括( B )。 A．需要被关心 B．需要被埋怨C．需要服务人员专业化 D．需要迅速反应 15、在测量客户满意的方法中，( B )的核心是确定服务在多大程度上满足了客户的欲望和需求。 A.建立受理系统 B．客户满意度调研 C.失去客户分析 D．竞争者分析 16、对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情。这体现了物业管理投诉处理方法中的( C )的方法。