*******
答
客
问
****答客问
一、开发成员篇：
1.开发商是那家,曾经开发过那些项目?
答：宁波****置业有限公司。
2.建筑商是那家，曾经承建过哪些项目？
答：浙江海顺建设有限公司，施工总承包一级。
3.物业公司是哪家，做过哪些项目？
答：****运达物业管理有限公司。
4.景观公司是那家,曾经设计过哪些项目?
答：
5.监理公司是那家,曾经负责过那些项目?
答：****市城市建设监理有限公司。
6.销售公司是那家,曾经销售过哪些项目?
答：宁波*********有限公司。象山涌金国际商业广场、余姚太首名府、宁波凤凰水岸、宁波公园世家等。
7.建筑设计是那家，曾经设计过哪些项目？
答：浙江建院建筑规划设计院，工程设计甲级资质。
8.土地什么时候取得？使用年限？
答：土地于2010年10月21日拍卖取得，住宅70年，商业40年。
二、地理区域篇：
1.****镇规划?
答：本次规划的范围包括****镇镇镇区及工业区块，规划总面积11.14平方公里（其中总建设用地867.83公顷）至规划末期2020年人口达约7.9万人。
功能定位：区域经济强镇、高品质居住的江南水乡型优美镇、以文化休闲为特色的历史文化特色名镇。
规划结构：规划整体空间结构为“四区、三带、二点、一轴、一中心”。
四区：工业功能区、品质居住区、金融商贸区、历史文化区。
三带：商业发展带、沿路绿化景观带、滨水物色景观带。
二点：社区综合服务中心、物流中心。
一轴：329国道城镇发展轴。
一中心：城镇的中心区，即以文化广场、行政中心等为主体构筑。
2.项目在哪个位置?
答：位于****市****镇交通核心区域，主干线—329国道北面，****北大街两侧，工业大道以南，西面为贯穿整个****镇的陈家河。
3.售楼处位置？
答：位于****市****镇陈家北路2号。
4.项目附近有什么公共配套？
答：项目规划有商业体,会引进银行；西侧的****大街往南步行几分钟即可满足日常生活要求，有华润万家、三江等超市，工商、农业、等银行，邮政局、农贸市场及各种餐饮、服装、五金、医药等行业；沿329国道往西步行10分钟左右可到达****医院。
5.项目的学区是那所小学中学？
6.项目周边空地是做什么用途的?
答：为我们项目的二期。
7.怎么来你们项目?
答：****大街与329国道交汇处便是我们项目的所在地了。
8.项目周边有没有公共交通?
答：213路浒山南－达蓬山旅游区：
浒山南站―界堰―匡堰―择乐路―樟树―王家埭―陈家―吴山―车头―桥头―枫林―烟墩―施叶―五里―蒋家桥―观城老站―观城庙桥―塘角钳―师桥―西罗―东罗―贴水―周家段―厉家村―掌起―叶家―淞浦―范市人民路口―方马―庄黄―三北办事处―三北自来水厂―湖山庄园―徐福站（达蓬山旅游区）
313路古窑浦至长溪村镇内公交专线线路走向为：
古窑浦始发途径―工业大道―掌起大街―彰河公园―路斗―戴家―冯家―鹤凤―乐家、东埠头―华亿公司―长溪村，全程16公里，票价2元。新投入2辆19座无人售票的普双空客车，运营时间从上午6：30点至下午17点20，每隔15分钟一班，采用双向循环对发运营方式。
315路任佳溪―裘家
任佳溪―东三―东埠头―乐家―董家―刁家―慈客隆―五姓点―叶家―掌起大街―彰河―厉家―戎家―湿地公园―周家段―树滩―柴家―裘家。
宁波―****中巴。
9.上高速方便么？
答：沿329国道往西，开车5分钟左右可通过慈溪高速出入口进入G15高速。
三、小区景观篇
1.小区的设计理念是什么?
答：
2.小区景观设计有什么特点?
答：
3.小区的围墙是怎么样的?有什么特色？
答：
4.目前小区东面的河道到时怎么处理？
答：交付时河道做石坎处理。
5.小区里的景观小品是什么风格?
答:
6.小区绿化种植是以什么树种为主?
答：
7.绿地率？
答：25%。
8.三号楼后面的绿化能否行走？
答：不能。
9.小区一共几个出入口?
答：小区共有3个出入口。
四、建筑建材篇
1.小区的住宅、商业分别采用何种结构？
答：住宅为框剪结构，多层（3#楼）为框架结构。
2.房屋的抗震为几级？
答：设防裂度为6度。
3.外立面是采用什么材料？什么颜色？
答：商铺：正立面采用花岗岩（河北康宝红）干挂，背立面采用真石漆。
住宅：红色面砖（景德镇朱砂砖）和黄色涂料（上海立邦）
4.外立面有没有什么亮化工程？对我生活有没有影响？
答：暂未考虑
5.外立面管道是不是很多？会有隐蔽处理措施？
答：外立面有雨水管及空调冷凝水管，无隐蔽处理措施。
6.阳台是敞开的还是封闭的？如是敞开的，交房后能否自行封闭？
答：阳台是敞开的，这样面积算一半。交付后阳台也是不能随意封闭的，要按交付后物业管理规定。7.阳台与室内连接门是否装好？
答：阳台门已安装，主阳台为铝合金移门，局部小阳台为平开门。
8.阳台围栏采用什么材质？（双阳台）
答：阳台围栏采用铁艺。
9.交付后露台能封闭吗？
答：不可以。具体按交付后物业管理公司规定执行。
10.有无预留空调外机位？能否自行挂在外墙上？
答：我们会在相应的位置预留空调外机位置，您不必担心，同样考虑到外立面的统一，外墙上是不允许挂外机的，具体按交付后物业管理公司规定执行。
11.小区是否统一安装并赠送太阳能热水器,什么品牌？
答：是的，安装在阳台内侧，皇明牌。
12.门、窗户采用何种材质？玻璃是否为双层？开启方式怎样？
答：商铺采用铝合金平开门，单元门采用不锈钢门，住宅进户门采用钢质门；窗采用铝合金（锦华铝业），5mm厚中空玻璃（其中3#楼全部及1#楼南立面采用低辐射中空玻璃），离地面小于0.9M的玻璃均采用安全玻璃，七层至七层以上平开窗采用安全玻璃；窗的开启方式分平开窗、推拉窗。
13.小高层的电梯采用什么品牌的？载重量有多少？万一停电怎么办？
答：采用世界电梯四大品牌之一的日立电梯，型号HGE，额定载客825kg，额定速度1.5m/s,小区采用双回路供电，除非出现大面积停电，不然小区内一般不会停电。
14.电梯机房安放在何处？有没有噪音影响？
答：电梯机房安放在电梯间的顶层。噪音在规定允许范围内。
15.小区电梯是否有备用发电机？
答：本工程供电已设计双回路供电，不再采用发电机。
16.电梯间是什么装修标准？
答：电梯桥箱的配置为：日立小机房电梯，桥箱配置为标配（发纹不锈钢桥箱，层门一层为发纹不锈钢，其他层门为喷涂钢板）。电梯间前室地面为米黄色抛光砖，墙面、顶棚为白色内墙乳胶漆。
17.公共部位如楼梯、走廊、一层门厅如何装修？
答：楼梯为水泥砂浆抹平。小高层一层门厅地面铺设600*600米黄色防滑地砖，墙面刷白色内墙高级乳胶漆二度，大门为花岗岩门套。
18.屋顶你们是怎么处理的？是否具有防水保温层？
答：顶层我们做了保温防水处理，而且我们住宅顶层为坡屋顶，不会出现太热或漏水问题。屋顶采用
3+3厚APP改性沥青防水卷材材料。平屋顶及坡屋顶均设有保温隔热层（挤塑聚苯板3＃楼厚变为40mm，其余厚度均为25mm）
19.顶棚、地面、内墙是怎么处理的？
答：顶棚为内墙腻子（大白二度），地面为普通水泥砂浆糙面，内墙为普通砂浆。
答：外墙厚度240mm，住宅外墙采用混凝土加气砌块作为墙体自保温（品牌：余姚众力），冷热桥部位内墙面采用15mm厚无机保温砂浆。
21.给水排水管道是什么材料？
答：商铺给水管道采用涂锌钢管，住宅给水管道为PPR管；排水管道为UPVC管。
22.小区供水是怎么样的？
答：本工程系统分为3个区：
①地下一层，地上商铺，2#楼、4#楼住宅部分的1~2层由市政管网直接供给。
②1#楼、2#楼、4#楼5#楼住宅部分的3~9层为低区，由地下水泵房低压变频恒压供水设备供给；
③1#楼、2#楼10~12层为高区，由地下水泵房高压变频恒压供水设备供水。
23.以后小区住户的水、电、天然气是否三表到户？是否需要支付安装费用？
答：到户，交付后由业主自行开通，费用具体根据有关部门标准。
①、水：一户一表，自来水接口到户，太阳能给水管接至阳台。
②、电：一户一表，太阳能电源插座到阳台。
③、电信、有线电视接口到户。
24.厨房的交付标准？
答：有预留烟道口，燃气接口，废水排水口。
25.卫生间的交付标准？
答：预留坐便器、洗脸盆、地漏排水口。
26.地下室的交付标准？
答：地下室顶板采用4mm厚APP改性沥青耐根穿刺防水卷材；地下室底板、侧边及坡屋面采用1.5mm
厚聚氨酯防水涂料防水层；地下室公共部分配有消防喷淋、监控、烟感、通风、照明。
27.信报箱为什么材质？
答：不锈钢信报箱。
五、户型讲解篇
1.面积范围？
答：80㎡到257㎡之间，其中两房的面积在80-108㎡，三房的面积在135-151㎡，跃层的户型面积在160-257㎡之间。商铺面积在65-250㎡，主力面积为80-120㎡。
2.层高？
答：住宅层高，三层至顶层阁楼层高为3米，2#楼1层层高为3.3米，2层层高为3.25米，4#楼1层层高为3.6米，2层层高为3.15米。地下室层高为4.2米
商铺层高，1#、2#：1层3.8-4.5米（越靠桥边高度越低），2层3.25米；
3#楼：1层4.5米，2层3.2米，3层3.25米；
4#、5#楼：1层3.8-4.2米，2层3.25米；
3.得房率有多少？
答：小高层84%-86%之间，每幢房子得房率都不一样，具体看面积表。商铺得房率在97%左右。
4.户型内哪些面积是送的?
答：无。
5.户型内哪些面积是算一半的?
答：阳台。
6.顶层跃层是否赠送露台？
答：1#楼1101、1103、1104、1105有露台，无出入口。
7.你们的小高层是几梯几户的？
答：消防疏散楼梯宽度为1100mm。
六、产品销售篇
1.项目占地，总建面积各多少？
答：小区一期占地11680平方米，总建25393平方米。住宅99套，商铺60套，车位169个。
小区二期占地17529平方米，总建近4万平方米。
2.你们的楼盘这么小？
答：我们还有2期项目，总占地29209平方米，总建约6万多平方米，近400户住宅的楼盘不算小了，况且****北大街这一块今后就是我们的商业内街了，升值潜力巨大。
3.你们这里工业厂房这么多？
答：项目后面为****镇的工业区，是带动****经济发展的重要区域；项目所在地329国道沿线按****市规划为商住用地，****镇以329国道为发展轴，住宅小区也会越来越多，人口也会越来越多，工业区里的各种人材都会聚积在这边，何愁这边的商业不旺、人气不旺呢！我们先行一步成为****城市化的领跑者，到时候你在考虑投资或者住到这里，价值就不一样了。
4.小区共有几幢房子？分别是什么类型的？
答：总共由5幢房子组成。其中小高层4栋，还有1栋多层商铺。
5.各栋楼的高度是多少米？
答：1#楼38.01米、2#楼38.01米、4#楼28.71米、5#楼28.71米住宅，3#楼11.9米商铺。
6.小区各楼栋间距？是否满足国家标准？
答：1#楼与2#楼之间约35.5米，2#楼与4#楼的间距约160米，4#楼与5#楼间距约24.5米,****在布局规划时，严格遵循城市规划所确定的退让距离。
7.低楼层的采光是否受影响？
答：满足规范要求。
8.有什么娱乐休闲设施？
答：暂无。
9.汽车位地上和地下分别是多少个？配置比例是怎么样的？车位价格是多少？什么时候开始销售？
地面车位是买的还是租的？如果租的话，租金多少？
答：地下停车位72个，地上停车位97个；地下停车位出售，价格6.8万/个。地面停车位具体交付后按物业管理规定执行。
10.每幢楼是不是可以直接到达地下车位？
答：可通过电梯直达地下车位。
11.车位面积怎样计算？
答：车位销售一般按个计算。
12.车位有产权吗？
答、和住宅一样为70年产权。
13.你们小区配套的有自行车库吗？日后业主电瓶车充电，如何解决？
答：配有专门的地面电瓶车停放区。
14.有人车分流吗?人车分流有什么好处?
答：没有人车分流。人车分流的好处：1.保护了绿化植被.2.保证了老人和小孩的安全.3.抑制了汽车尾气的排放,保证空气的清新。
15.总规划多少户？
答：一期规划住宅99套，商业60套。二期规划住宅264套，商业若干套，总规划近400户。
16.小区的容积率、绿地率分别是多少？
17.你们目前的施工进度是什么样的？
答：主体竣工。
18.你们的配电间，环网间、化粪池设置在哪里？多少个？
答：小区配电间设置在地下室，换网站设置在5#楼一层，化粪池位置未定。
19.样板房在哪里？以后卖吗？
答：没有样板房，现在是准现房，如果需要，我们可以直接带您进去看房。
20.你们有没有预售许可证？
答：当然有了，我们五证齐全的。
21.什么时候开盘?开盘的时候有什么优惠吗?
答：2011年11月20日开盘，按揭98折，一次性95折。
22.项目什么时候可以整体交付?
答：合同规定为2013年10月31日前。
23.购买****的都是那些客户?
答：很多的，****本地的，周边乡镇的，还有一些高素质的外来人口。
24.你们这里投资客多吗？
答：据目前的情况看，投资客户来自****本地及周边，多用于商铺投资。
25.项目估计开盘价是什么价?
答：我们采用的是一房一价。
26.住宅与商铺均价分别是多少？
答：住宅7689.6元/平米，商铺18466.73元/平米。
27.你们这里价格这么贵？成本是多少？
答：我们楼面价3750元，建安成本2500元，税费及公司营运成本700元，成本在7000元左右，基本处于保本销售。
28.优惠方式、付款方式是怎么样的？
答：暂时待定。
29.会有活动吗？活动方式？需要交意向金吗？
答：会有活动，方式还没确定，到时会提前通知您的。
30.开发商那边还可以批到优惠吗?
答：一般没有任何优惠了。
31.你们这边定金是多少？可不可以退？
答：10万元。定金根据定购协议的约定是不能退的，我想您在定购之前也是经过深思熟虑的。
32.定购房源后，在签约之前是否可以更名、加减名？
答：根据定购协议约定，非直系亲属不可以更名。我想您在定购之前也是经过家人协商一致后再决定购买人的。
33.签约后是否可以更名？
答：不可以，签约后房屋备案系统无法进行姓名变更。
34.是否可以采用转账支票、或其他方式付款？
答：具体要咨询开发商财务。
35.合同条款是否可以增减？不能增减太不公平了？
答：不可以，合同都是以省为单位制定的统一格式文本，无法进行增减。房屋销售合同都是符合公正公平原则，否则也不可能通过备案。
36.我儿子未成年，可不可以将他的名字写入合同中？
答:如果是按揭付款不可以写入，一次性付款可以写入（但未满18周岁转卖及所得房款款项会有一定的限制详情请咨询当地房产交易中心）
37.你们的按揭银行有哪几家？
38.现在政策下，首套房如何认定，首付、利率多少？
答：若按现在的政策，首套房认定标准是认贷又认房，首套房最低首付三成，利率暂打9折，随着政策的变化而变。
39.现在政策下，二套房如何界定，首付、利率怎么算？三套房如何界定，是否可以办理按揭？
答：按目前政策，二套房须首付六成，利率上浮1.1倍。具体认定标准按当时的银行政策为准。各银行政策也是有区别的。三套房目前限购。
40.按揭贷款必须本人办理吗?
答：是的必须本人办理。
41.如果按揭买房，办理按揭时要求哪些人到场？
答：买受人可以是几个人，共有人都需要到场；如果买受人只有一人的，并且未婚的，一人来即可，反之，则需夫妻双方到场。
42.贷款人需要提供什么材料？
答：需提供身份证复印件、户口簿或户籍证明、婚姻状况证明、夫妻双方收入证明、购房合同、首付款发票、宁波市家庭住房记载情况证明、购房家庭住房登记情况证明（无房证明）。详情可咨询银行人员。
43.外地人购房怎么处理？需要提供哪些手续？
答：目前外地人购房须提供购房当地一年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明。具体认定标准咨询当地房产交易中心。
44.能用公积金贷款吗？如何办理？
答：住宅可以，公积金需交满13个月，具体咨询公积金中心。
45.可以提前还贷吗？有没有违约金？
答：可以提前还贷。提前预约，一年以上一次性还款5万元以上可以免违约金。
46.房产证由谁办理？契税多少？还有别的费用吗？
答：房产证由我们公司统一办理，合同约定交房后三个月内办好房产证，费用仅供参考：
契税：住宅1%（首套房90平米以下），1.5%（首套房90-144），3%（144以上和二套房），商铺3%
物业维修基金：45元/平方米（住宅和商铺）
登记费：住宅80元，商铺550元
47.办产权证需要哪些资料？
答：需要提供购房合同、采用银行按揭付款的还需提供抵押合同、买受人身份证复印件等；费用见“购房须知”。
48.首套房契税是否可以减免？
答：按照交付后出台的契税费减免政策执行，现在还不清楚。
49.你们这里可否落户？需要什么手续？
答：可以落户。需要户口本、房产证、土地证、结婚证、出生证且人均面积大于20平方米。具体请咨询当地派出所。
50.销售面积与实际面积有差异怎么办？
答：按合同约定执行。
51.房屋交付时如有质量问题可否退房？
答：关于退房在合同上有具体的约定。一般来讲，这种情况是不可能出现的，我们运用的是先进的施工技术，且小区在交付前必须经过有关部门的各项验收，在整个项目的施工过程中，一定的阶段也都有相关部门分项验收。
52.房屋购买后是否有保修期？保修期多长时间？
答：有保修期，具体交付时会有住宅质量保证书，由建设部相关单位统一制定，相关保修内容及期限都有明确约定。
七、物业维护篇
1.小区聘请那家物业公司?几级资质？
答: ****运达物业管理有限公司，三级资质。
2.物业公司现在服务的小区有那几家？
答：现服务的有****的阳明山庄、****山庄、白云公寓。
3.业主委员会什么时候成立？
答：入住率达到70%左右，预计两年左右。
4.物业的管理费是多少?包不包能耗费?
答：住宅1.95元/平方,商铺1.25元/平方,停车位30元/个，公共能耗包含在物业费中。
5.装修垃圾由谁来负责清理，费用是怎么样的？
答：装修的垃圾由物业负责清理，垃圾清运费住宅、商铺均为4元/㎡。
6.小区的物业管理公司有哪些管理的特色服务?
答：特约服务、便民服务包括有偿服务、无偿服务。
7.物业通过哪些方式来保障业主日后生活质量？
答: ①包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；
②包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、交通安全等。
借助安防系统，24小时门岗及每班8次每天24次定期巡逻来保障小区内业主的安全。
8.小区有哪些智能化设施?怎么保障业主日后生活的安全性?
答：小区大门采用智能一卡通；入口管理及周界防跨越报警系统；闭路电视监控系统；楼宇采用黑白可视对讲系统和消防报警系统；巡更管理系统；背景音响和应急广播系统。室内安装紧急按钮一个；燃气泄漏报警器一个。
9.停车、进门等是否采用一卡通？
答：停车无采用，进门采用小区智能一卡通，通过刷卡控制和限制外来人员的随意进入，提高了小区物业安全管理水平。
10.是否采用可视访客对讲系统？黑白还是彩色？
答：黑白可视对讲一个。
11.小区排水怎么安排的？
答：小区雨水直接就近排入陈家河河道，废污水排入市政污水管网。
12.小区内的河岸有没有安全护栏？
答：无
13.我的房子离河道这么近你们怎么保障在大汛的时候河水不会倒灌进屋?
答：前一段时间强台风海葵登路也没对我们项目造成影响。
14.电梯由哪家单位维修保养？到使用年限如何处理？
答：电梯由日立（中国）有限公司杭州营销有限公司生产，本产品安装质量的保修期为自电梯安装地质量技术监督局验收合格之日起24个月，但不超过甲方支付产品提货款后与日立电梯（中国）有限公司杭州营销有限公司约定的交货日期起的30个月。超过24个月的维修保养，可有偿委托原维保单位继续维修保养，也可委托其他单位维修保养。电梯达到使用年限后按常规方式处理。
15.阳台外面是否可以设置晾衣架？
答：交付后由物业统一规定。
16.商铺后门可以连通小区内你们是怎么管理的？
答：商铺后门作为消防疏散考虑，平时关闭，工作开启；3#楼山墙平行方向有2堵围墙，平时关闭，工作开启。
17.商铺顶层露台可不可以出去？
答：不可以，我们房子与露台之间没有开门，露台作为房屋的公共部位，产权为整幢楼全体业主所有，如果你到时候要开门出去，应征求整幢楼全住户及物业公司许可。具体交付后按物业管理规定执行。
销售答客问 环境篇 1、本案的具体地理位置？ 2、东西南北与什么相邻？ 2、本案周边的交通情况？今后发展？距离市中心、火车站、等主要地标有多少公里？ 3、本案周边的主要市政配合和商业配套？ 4、本案所属学区？其地点交通如何？ 5、本案周边有无银行、邮局、网通、移动或是联动营业厅？ 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 7、本案周围的医院及其地点交通如何？ 8、本案周围的其他公共设施如何？ 9、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素？ 背景篇 1、本案的开发商？曾开发过什么楼盘？ 2、本案的监理单位？ 3、本案的设计单位？ 4、本案的施工单位？ 5、本案的景观设计单位？ 6、本案的物业管理公司？ 规划篇 1、本案的国有土地使用类型？年限？起始年月？ 2、本案的总占地面积为多少？ 3、本案的总建筑面积为多少？ 4、本案的规划情形如何？
5、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？ 6、本案共有多少栋？分别几个单元？一梯几户？共多少户？ 7、本案各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？ 8、本案的立面风格如何？用何材料？主要颜色？在造型、设计上的突出之处是什么？ 9、沿街商铺营业是否允许做餐饮？对小区是否有污染？ 产品篇 1、本案为何种建筑结构？ 2、本案的得房率为多少？ 3、本案有无样品房，哪几种房型？ 4、本案各类房屋层高、净高？进深？ 5、可供选择的房型有哪些？面积多大？分别有多少户？ 6、什么标准交房？ 7、隔墙材料可否自拆？ 8、楼间距是多少？朝向如何？是否会影响房屋的光照？房屋日照时间多少？ 9、不同楼层不同单元的朝向景观、日照情况如何？ 10、每套的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台……净面面积分别是多少？ 11、公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？ 12、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？ 13、建材设备及其品牌：门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台；外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备、其他附属设备…… 14、何时开工、完工？何时交房？现在进度如何？ 15、小区有几个出入口？是否人车分流？
经纪人经常遇到的100个问题 一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？ 答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个 客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业 主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是 对双方很不负责的态度，更容易发生问题。 二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？ 答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如 我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工 作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。 三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委 托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就 没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉 并退还不实价差也不迟。 四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心， 但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如 果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公 司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客 户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除 客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些 故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并 到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。 五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？
房地产销售百问 环境篇 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何？ 答： 2、本案的具体地理位置？ 答：。 3、本案周边的交通情况？ 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套？ 答 5、购买本案能否就读天一中学？ 答： 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何？ 答： 3、本案的总占地面积为多少？ 答： 4、本案的总建筑面积为多少？ 答: 5、本案何时交房？ 答: 6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样
8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位 高度？是否人车分流？是否有直达电梯？ 答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？ 14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？ 答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？ 答： 20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？
21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？ 24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水 27、本案内是否设水箱？以何种方式供水？ 28、本案进户的自来水管道采用何种材质？ 29、本案有无管道天然气？ 答： 30、每户的水表是户内还是户外？ 答： 31、水表是否采用远程抄表方式？ 32、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？ 33、排污、排水管道是否采用同一管道？ 34、排污管道用何种材料？
一、销售部组建、职责分工和岗位职责 （一）、销售经理职责 1、贯彻执行公司的经营策略、方针及各项管理制度，制定部门各种管理规章制度，处理部门日常管理事务。 2、制定销售策划方案；销售策划方案的具体实施与监控；销售工作的组织和安排；对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；对所调整的策略进行重新讲解和培训 3、根据项目运作的情况，可将销售队伍分成若干小组；如现场接待组、外展接待组等，落实各小组的项目工作计划及各项工作任务。 4、制定销售培训计划，提高销售人员的整体素质。 5、对所负责项目人员行使管理、监督及调动权，承担对其工作的指导、培训、考核等任务。 6、制定各级人员待遇、晋升及奖励办法，以鼓励部门人员努力达成其销售目标，依照员工考核奖惩办法，公平、合理地处理、考核所属人员的奖惩、升降等事宜。 7、处理项目突发事件及重大纠纷。 8、合理调配部门的人力资源，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。 9、加强各部门之间的沟通协调与合作。 10、重要客户的业务洽谈工作。 (二)、销售助理岗位职责 1、协助销售经理制定产品及价格策略， 2、负责制定区域阶段性销售计划及目标， 3、协助销售经理制定销售方面的制度和流程，并监督执行， 4、对本项目区域内推广活动提建议， 5、负责做好销售案场的监督管理工作， 6、对销售主管及置业顾问进行绩效评估及业务指导， 7、定期了解市场及对重点客户进行电话联系。 (三)、销售助理岗位职责 1、负责项目策略的制定、业务洽谈、签约及后续监督执行工作， 2、负责制定部门各种管理规章制度、流程， 3、负责监督部门内各种规章制度流程的顺畅执行， 4、负责客服工作， 5、负责制定销售培训计划，提高销售人员的素质， 6、负责整理部门日报、周报、月报并上报总经理及相关部门， 7、负责部分重要客户招商及销售的洽谈工作， 8、销售部会议的组织，部门人员工作的督导。 9、负责本部门员工的绩效考核及晋升事宜 10、部门经理交办的其他工作。 (四)、案场销售经理（主管）职责 1、协助销售助理做好销售案场的日常管理工作。 2、协助销售助理完成销售工作计划、销售目标及任务。 3、严格执行销售管理制度，指导、监督置业顾问的销售工作。
活力城二期答客问 一、项目篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：河北华浩房地产开发有限公司；房地产开发二级资质；注册资金1.06亿元。过往开发项目：华浩天际写字楼（丛台区联纺路与滏河北大街交叉口东南角，）；广星源（邯郸市火车站东侧的沁河街以南，浴新大街以东）；华浩活力城一期。 2.规划设计和房型设计单位是哪家？ 答：昆仑设计院。 3.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答： 4.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：河北浩瀚物业服务有限公司，2.6元每平方 5.公寓占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：10400㎡，合约15.6亩；总建筑面积：86387.81㎡,(地面上73422.79㎡) 6.公寓绿化率是多少？ 答：绿化率：32% 7.公寓的预售许可证何时可取？开盘时间？ 答：安顺序办理，开盘时间待定。 8.公寓开工、竣工时间？ 答： 9.公寓的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？ 答：商服，产权是40年， 二、产品篇 1.公寓建筑主体采用什么结构？抗震烈度为多少？ 答：框架结构。抗震7级 2.总共有多少套公寓？ 答：A栋 650 套；B栋570套；共计：1220套 3.商业有几层？商业面积？公寓各层面积是多少？ 答：商业一层，商业面积：4463.74平方米；A座1723.81平方米、B座1438.55 4.公寓出入口几个？分别在哪？ 答：每栋楼两个出入口，主门在公寓的南侧。 5.公寓外墙保温层的材料？ 答：
6.公寓大堂装修标准？ 答 7.公寓电梯什么牌子？ 答： 8.公寓走廊及楼道的装修标准？ 答： 9.公寓层高为多少？哪层？ 答：2-4层3米；5-23层4.5米。 10.不同层高公寓搭建夹层后，各层结构板下净高多少？ 答：自由分割和搭建夹层。 11.公寓公共走道层高多少？公共走道宽度多少？ 答：？ 12.公寓内隔墙是否能打通？ 答：大部分是可以打通的，部分位置有框架柱，具体工程图纸为准。 13.公寓各主要设备设置于何处（变电所、给排水泵房）？ 答： 14.公寓所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？ 答： 15.公寓各层电梯数量？ 答：A栋电梯8部；B栋部电梯8部 16.公寓内配备何种配套设施？ 答：新风系统；空气能热水器、中空木门数字密码。 17.主力户型面积？实用面积？公摊？ 答：主力：58平米；使用面积80平方米；公摊：28%左右。 18.地下停车场地面采用什么材料？ 答：耐磨地坪。 19.车位是租还是销售？这么收费？ 答：车位只售不租。 20.只单独认购车位？ 答：老业主可以（需情况而定） 21.公寓的窗户是有多高？是飘窗吗？有赠送面积吗？赠送多少？ 答：
答客问篇 一、项目基本资料篇 1、本案开发商是哪家?集团背景实力如何,有哪些业绩？ ２、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩? 3、本案行销企划是哪家公司？ 4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 6、本案的物业公司是哪家？资质是几级?收费标准? ７、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少? 8、本案绿地率为多少?集中绿化面积为多少? 9、本案的预售许可证何时可取?开盘时间?以何种方式开盘? 10、本案开工、竣工时间？ 11、本案案名有何意义？ 1２、本案的土地以何种方式取得?(住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少? 13、本案的销售手续齐全吗?有五证吗？ 14、本案的咨询热线是多少? 二、产品篇 1、小区的具体位置? ２、住宅多少户？商户多少户？车库(位)多少个？ 3、规划住宅总建筑面积为多少?多少幢？楼间距是多少? 4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢?是否是独立商服?单户面积是多大的？分布位 置？几层建筑? 5、建筑物的地基?地下多少米？
6、建筑结构是什么的？ ７、小区的出入口有几个？分别在哪里? 8、建筑物的抗震等级？ 9、建筑物的外立面是什么样的？ 1０、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？ 1１、小区距离火车站多少米？ 11、住宅层高为多少米?净高多少米? 12、商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 13、车库层高为多少米?开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水?车库门宽?是否是电动门？ 14、小区内楼宇朝向? 15、住宅的外墙、内墙厚度为多少?山墙墙体厚度?如何做的保温? 16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高? 1７、商铺一层是否会反潮?一、二层下水管是否单走？是否会反味? 1８、住宅、公寓底层是否有会吵闹？? 19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯 是否已经做完？什么材质的？ 20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？ 21、住宅一层是否统一安装防盗窗？ ２2、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？ 23、住宅的卫生间防水如何处理的?是否有地漏？ 24、住宅的房型有多少种？面积范围?得房率是多少?哪些地方需要分摊? ２5、房型的优点是什么? ２6、住宅的价格是多少?商服的价格是多少？车库(位)价格是多少? ２７、小区变电所、给排水泵房设在哪里？ 2８、小区自来水的水源是哪里？
房地产抗性答客问 一、一层销售说辞： 客户不喜欢购买一层地原因： 、因为采光不好： 但在工地现场您可以看到，我们地楼间距是非常宽地，多层住宅都在—米之间，可以充分保证一层地采光度，从户型上看，客厅与主卧地开间也非常大，这样一来受到地采光面也会很广.b5E2R。 、一层怕潮湿： 开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市地居住习惯，像人居住地习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水.这些开发商都是提前已经做过调查地，所以在项目设计地时候，为什么不很好地规避这些呢？我们项目对于一层地设计是这样地：一层与地面都有抬高—公分，底部是先铺设一层混凝土，然后再铺设一层纯水泥砂浆，最上面一层是防潮层.我们项目一层地防潮是国家级标准（国家级防潮标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）.而且从户型设计上看，南北通透性也很好，房屋通风效果好地话，也就不会出现潮湿现象了.p1Ean。 、一层怕脏： 万平方米地大型社区以后肯定是封闭式管理，最主要地是我们项目地业主都是各个企事业单位地员工，各方面地素质都很高，向您这样素质很高地人怎么可能会随便丢垃圾呢？而且我们地物业管理也很到位，靠近景观区地住宅如果前期环境很好地话，我相信住在这个小区内地业主也不忍心破坏这么优良地环境.DXDiT。 二、六层销售说辞： 开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市地居住习惯，像市人居住地习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水.这些开发商都是提前已经做过调查地，所以在项目设计地时候，为什么不很好地规避这些呢？我们项目对于六层地设计是这样地：首先是现浇钢筋，后铺设一层纯水泥砂浆，然后铺设防水涂膜和卷材，再在上面铺设保温板隔热层，最顶部又铺设纯水泥砂浆后找平.这么多地工序足以保证顶层地防水设施，而且顶层地防水是国家级标准（国家级防水标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）.RTCrp。 楼层高地话，可以锻炼身体（老人、白领小孩皆可），现在很多人普遍都存在亚健康状态，爬爬楼梯未免是件坏事，其实习惯了都一样，同时还可以居高望远.其实最实惠地还是价格，省下地钱可以做更好地装修和购置更多地家用电器.更何况六层地采光也非常好.（更多地突出六层地其他优势）5PCzV。 三、关于西晒地说辞： 、其实西晒大多都是客户主观地心理感觉，新型地大型社区不会存在西晒地现象；、从用材地角度说：新型地社区采用地材料都具有隔热保温地作用，像多孔砖、保温墙、中空玻璃，足以抵挡西下斜阳那点微弱地热度；jLBHr。 、从客户地生活规律说：所谓地西晒是夏天点到点那一段时间阳光强烈，太阳升起地时候就上班了，点到点还没有下班（此条说辞主要针对无老人居住地购房者）；xHAQX。 、与高价产品相对比：节省下来地钱可以买更好地家电，做更好地装修了； 、从季节地角度看：如果夏天觉得是西晒，那其他地季节何尝不是温暖地享受. 四、关于目前观望客户地说辞： 、从区域性上说——汉中市作为三线地能源城市，收入水平相对来说还是很丰厚地，又因市大多数地客户购买住宅都是以自住和改变居住环境为主，房产泡沫根本不存在，在这个刚性需求比较旺盛地市场前提下，汉中市房产市场地价格还是一个稳步上扬地状态.LDAYt。 、从产品上说——在目前房产市场下，我们购房时更要选择一些保值性比较可靠地产品，多
房地产答客问 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
唐镇大名城项目 答客问
目录 一、背景资料篇 二、产品篇 三、付款方式 四、交房标准 五、小区智能化及小区内配套 六、周边配套 七、结构 八、安装、装修 九、物管 十、法律法规
一、背景资料篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，开发过哪些项目 答：开发商是名城企业集团，创建于1986年，集团通过几十年的业务积累，成为主营业务集电子、钢铁、矿业、远洋航运、酒店、旅游、综合房地产开发及城市商业综合体开发，商业运营管理的多元化企业集团。开发过的项目有福州名城银河湾、兰州大名城、常州大名城、上海大名城名郡等 2.建筑设计和房型设计单位是哪家？资质如何？参与过哪些项目 答：上海中森建筑与工程设计顾问有限公司，甲级，大宁金茂府、当代万国府等 3.项目景观设计单位是哪家公司？ 4. 答：上海印派森园林景观有限公司，是一家实力雄厚的上市公司 5.项目建筑施工单位是哪家？资质如何？参与过哪些项目 答:中建海峡建设发展有限公司,为施工企业特级资质,主建项目有厦门海关大楼(获鲁班奖),福州市奥体中心(获鲁班奖) 6.项目的物业公司是哪家？ 7. 答： 8.项目开工、竣工时间？ 9. 答：项目为2016年1月4日主体动工，竣工时间未定 10.项目案名是什么？有什么意义？ 答：大名城紫金九号 11.项目的土地以何种方式取得？土地使用年限还有多少？ 答：2015年4月通过竞拍方式获得，土地年限至2085年为止 12.项目的咨询热线是多少？ 13. 答： 14.项目具体门牌号多少？售楼处地址是什么 答：德淳路99弄
******* 答 客 问
****答客问 一、开发成员篇： 1.开发商是那家,曾经开发过那些项目? 答：宁波****置业有限公司。 2.建筑商是那家，曾经承建过哪些项目？ 答：浙江海顺建设有限公司，施工总承包一级。 3.物业公司是哪家，做过哪些项目？ 答：****运达物业管理有限公司。 4.景观公司是那家,曾经设计过哪些项目? 答： 5.监理公司是那家,曾经负责过那些项目? 答：****市城市建设监理有限公司。 6.销售公司是那家,曾经销售过哪些项目? 答：宁波*********有限公司。象山涌金国际商业广场、余姚太首名府、宁波凤凰水岸、宁波公园世家等。 7.建筑设计是那家，曾经设计过哪些项目？ 答：浙江建院建筑规划设计院，工程设计甲级资质。 8.土地什么时候取得？使用年限？ 答：土地于2010年10月21日拍卖取得，住宅70年，商业40年。 二、地理区域篇： 1.****镇规划? 答：本次规划的范围包括****镇镇镇区及工业区块，规划总面积11.14平方公里（其中总建设用地867.83公顷）至规划末期2020年人口达约7.9万人。 功能定位：区域经济强镇、高品质居住的江南水乡型优美镇、以文化休闲为特色的历史文化特色名镇。 规划结构：规划整体空间结构为“四区、三带、二点、一轴、一中心”。 四区：工业功能区、品质居住区、金融商贸区、历史文化区。 三带：商业发展带、沿路绿化景观带、滨水物色景观带。 二点：社区综合服务中心、物流中心。 一轴：329国道城镇发展轴。 一中心：城镇的中心区，即以文化广场、行政中心等为主体构筑。 2.项目在哪个位置? 答：位于****市****镇交通核心区域，主干线—329国道北面，****北大街两侧，工业大道以南，西面为贯穿整个****镇的陈家河。 3.售楼处位置？ 答：位于****市****镇陈家北路2号。 4.项目附近有什么公共配套？ 答：项目规划有商业体,会引进银行；西侧的****大街往南步行几分钟即可满足日常生活要求，有华润万家、三江等超市，工商、农业、等银行，邮政局、农贸市场及各种餐饮、服装、五金、医药等行业；沿329国道往西步行10分钟左右可到达****医院。 5.项目的学区是那所小学中学？
答客问
目录 一、本资料篇 二、产品篇 三、付款方式 四、交房标准 五、小区智能化及小区内配套 六、周边配套 七、结构 八、安装、装修 九、物管 十、法律法规 一、本资料篇 1.项目开发商是哪家集团背景实力如何，有哪些业绩 答： 2.规划设计和房型设计单位是哪家资质和有哪些业绩 答：
3.项目行销企划是哪家公司 答： 4.项目建筑商是哪家资质和有哪些业绩 答： 5.项目的物业公司是哪家资质是几级收费标准 答： 6.项目占地面积为多少总建筑面积为多少容积率为多少 答： 7.项目绿地率为多少集中绿化面积为多少 答： 8.项目的预售许可证何时可取开盘时间以何种方式开盘 答： 9.项目开工、竣工时间 答： 10.案名有何意义 答： 11.项目的土地以何种方式取得（住宅、商服）土地使用年限为多少国有土地证号是多少 答： 12.项目的销售手续齐全吗有五证吗 答：
13.项目的咨询热线是多少 答： 二、产品篇 1.项目总共有多少套住宅 答： 2.公摊面积是多少 答： 3.小区的具体位置 答： 4.住宅多少户商服多少户车库（位）多少个 答： 5.规划住宅总建筑面积为多少多少幢楼间距是多少 答： 6.小区规划商铺总建筑面积为多少多少幢是否是独立商铺单户面积是多大的分布位置几 层建筑 答： 7.建筑物的地基地下多少米 答： 8.建筑结构是什么的 答：
9.小区的出入口有几个分别在哪里 答： 10.建筑物的抗震等级 答： 11.建筑物的外立面是什么样的 答： 12.距离公路最近的一幢楼有多少米是否会影响居民休息答： 13.住宅层高为多少米净高多少米 答： 14.地下停车场层高为多少米 答： 15.商铺层高为多少米开间、进伸为多少米 答： 16.小区内房型朝向 答： 17.项目的外墙、内墙厚度为多少如何做的保温 答： 18.住宅的客厅是否为落地窗若不是距离地面多高 答：
一、项目基本资料篇 1、开发商是谁，实力如何？ 答： 3、项目位置在哪里？ 答： 4、售楼部地址在哪里？如何前往？ 答： 5、建筑设计单位是谁？有何优势？ 答： 6、建筑施工单位是谁？ 7、监理单位是谁？（成功案例） 答： 8、项目占地面积多大？ 答： 9、总建筑面积有多大？ 答： 10、总体开发分几期开发？ 答： 11、交房日期？ 答： 12、建筑密度是多少？ 答： 13、综合容积率是多少？ 答： 14、建筑物之间的楼间距最少达到多少？最远距离是多少？ 答： 15、住宅使用率多少？一般我们在多少？ 答：每栋楼的住宅使用率不同， 16、小区绿地有多大面积?绿化率? 答 17、住宅可选户型有几种？具体面积多少？ 答：我们精心设计多种适合您生活起居的经典户型, 基本达到了南北通透、空间布局方正大方、入户花园、大外飘窗等无不用心为你打造上层生活方式。面积从到不等。 18、住宅总共有多少户？将居住多少人？ 答： 19、每个车位面积有多大？地下停车场路有多宽？ 答： 20、住宅分摊具体分摊哪些？ 答：分摊主要在电梯、楼梯、过道及本层管道井等位置。商品房销售面积=私有面积（包括套使用面积、墙
体、阳台建筑面积，注：阳台算一半面积）+ 分摊的公用建筑面积（公用分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、垃圾间、强电、配电间、弱电间、设备间、过道、值班室和其他功能上为整栋建筑服务的公共用房）。地下室水池、变电室、设备间、过道不参与分摊。 21、小区主要出入口有几个？是否做到人车分流？ 答： 22、区主要通路宽几米？支路几米？人行道几米？ 答： 23、地下室面积多大？有多少个车位？ 答：地下室面积为平方米，机动车车位大约个,非机动车车位大约个 24、物业管理中心位置在哪里？ 答： 25、小区建筑物有几幢？其中多层几栋？小高层几栋？ 答： 27、本案有无停车场，安排在哪里？ 答： 29、住宅楼朝向？有何优势？ 答： 30、房子结构如何？层高多少？净高多少？多层与小高层有无区别 答： 二、公共配套篇 31、小区有哪些景点？分布在什么位置？ 答 32、小区有哪些配套设施？有多大面积？ 答： 33、交通状况如何，项目周边有哪些交通道路？有哪几路公交车经过什么位置？ 答： 35、哪些银行在附近？要多久路程/？ 答： 36、最近的邮局在哪里？ 答： 37、有什么医院在这里？ 答： 38、附近有哪些学校？ 答： 39、学校划片哪所学校？中学 答：
房产技巧答客问
针对租赁客户提出的问题 1.客户在看过我的推荐房以后,表示还要看别的中介的房子以后再决定如何应付?答:先生/女士您好,我刚才带您看的房子你感觉怎么样？现在市场比较景气,出房速度比较快,我们店每天出房都在几套以上,况且之前已经有客户看过房正在考虑中,如果你真的看好,要尽快做决定,要是再遇不到适合的房子,这套房又没有租到,那咱还得花时间、精力再看房。以现在的市场行情看,像这样的房子很抢手。建议您还是不应当错过的好，就定了这套吧！ 2.客户在价格没有谈好的同时要见业主怎么办? 答:先生/女士您好,这个价格是业主给我们报的底价,业主工作比较忙来一次不容易,你要是认为价格高的话我们再帮你和业主谈一下,您直接谈不便谈价,要是您真的对这套房子满意,你在您认可的价位交个意向金,我们争取谈,如果可以的话,业主来咱们可以直接签合同,不行的话我们可以把意向金退给您,帮您再找适合的房子。 3.在带看的过程中客户说房子风水不好怎么办? 答:先生/女士您好, 直言问下，这个问题没有什么方法可以变通了吗，如果在申明没有其他方式解决本房子的这个风水问题的话，请给出这个方面的条件，以便我们能找到合适的房子。 4．为什么你报价比别的公司高? 答:先生/女士你好。我想你说的很对,因为每个业主对自己房子的期望值是不一样的,我现在给你报的价格并不是我说的,是业主告诉我的,不过没有关系,业主说了,如果有好的客户,付款方式比较不错的话,价格还是可以商量的。现
在关键是你能不能看上房子,如果你看不上房子,我们说什么都是白说的,你说呢? 5. 没房本怎么操作?可以信任吗?谁保证我的利益? 答:先生/女士你好。因为这个小区是新的小区,整个小区都没有下来房本,但业主手中都有购房合同,购房发票，再说我们在这个小区已经签了不少合同了,如果你不相信的话,我们可以带你到开发商那核实。因为我们也怕房子不是真的业主,到时候你肯定来找我们,那时候我们就不用工作了。我想我们不会因小失大。 6.要求见代理房子的业主? 答:先生/女士你好,首先说，如果有必要，我可以安排您和房东本人见面，房东也很想见您呢！但现在仅仅是签合同，我想你见业主是没有必要的,因为业主是和我们签的合同,我公司直接给业主付的房款,你就是见了业主,也只能和我们签。再说了，你以后面对的是我们公司,我们公司本着长远的发展,在您居住期间，有所有问题都是我们公司对您负责，日后我们再约个时间与房主本人碰个面，您看怎么样？ 7.当客户和业主的价格都给了极限,处于尴尬的地步怎么办? 答:先生/女士你好。你看你们都这么忙,能在一块儿坐坐挺有缘分的,(业主)你看客户整体素质不错,又能爱惜房子，您再降点。（客户）你看业主人又这么好,就差那么点钱,你再涨点。 8.客户要迟半个月入住但业主不同意,客户又不下定金怎么办? 答:先生/女士你好。（业主）你好,你也看到客户了,客户素质又不错,以后你们打的交道会更长,再说了,今天咱们把合同签了,客户也不住,钥匙还在你手中。
做为房地产销售，给你几个建议： 1、了解你所销售的项目的一切数据资料（如：答客问等项目资料） 2、掌握地产行业内“术语”、“专业用词”的各种含义（如：什么是容积率、什么是跨宽、什么是荷载等等术语） 3、不提出销售政策以外或你不能做主的承诺 4、在业务上，多向你的前辈、销售经理问“为什么” 5、在工作执行上，绝不向命令下达者问“为什么”篇二：地产项目销售建议 项目销售推广的思路建议 我们公司非常有幸来到了××××项目地，了解到了××××项目的实际概况，通过我们的调查分析和市场走访，结合××××地产公司运作旅游地产多年多积累下的丰富推广经验，我们对本项目提出了许多思路和建议，以感谢贵开发建设公司对我们的信任。 通过项目调查，我们认为在要逐步展开的楼盘销售推广中，工作开展必须以市场为基础，把楼盘营销做为着力点，站在客户的角度进行思考，抓住客户的购买目的，借助××××项目所在地大量的美好自然景观和项目的环境优势，打造楼盘更多吸引人的地方，不断的对本楼盘进行深刻思考和挖掘，积极创造项目更多的销售卖点和优势来丰富本项目的内涵。“知己知彼，百战不殆”，我们必须更多的了解当地旅游地产市场，必须深刻的认识到本项目自身的实际情况，下面我们就楼盘自身的优势、劣势、机会、威胁等进行分析： 一、本项目自身的分析 1、优势 本项目地理位置幽静舒适，鸟语花香，适合养老度假休闲；依山靠水（人工湖），环境优雅，自然条件得天独厚。项目距离××主城1小时以内的车程，在主城区及本地区具有较大的市场吸引力。 2、劣势 本项目相对当地其他楼盘，地理位置比较偏僻。本项目交通很不方便，处于小的支路里面，客户来看房除了坐看房车就是靠自驾有车的客户了，目前楼盘的昭示性、通达性不高。另外本楼盘目前的生活配套严重空白，没有能够提供给客户的基本生活用品购买点，无法保障客户的基本生活需求。 本项目在产权方面，正规销售的证件方面也有欠缺，这是我们需要着力想办法的地方。 3、机会点 通过着力打造，在项目自然环境、户型格局、装修装饰等方面下功夫，本楼盘可以成为一个旅游地产精品项目。目前本市地产市场逐步回暖，当地的旅游度假楼盘销售状况都不错，给了我们很好的一个销售契机。 4、威胁点 本楼盘周边有几大竞争楼盘项目，他们的地理位置优越、市场成熟性及客户认可度非常高，比我们项目的优势明显较多。它们都在与我们项目进行着市场客源等竞争，有的楼盘销售“五证”齐全，可以按揭，对本楼盘来说是比较大的威胁。本地众多的小产权项目依靠价格优势，也对市场进行着瓜分。在五证不齐无法按揭的情况下，我们的客户群很多是主城区的，他们的法律意识、自我保护意识都是很强的，对预售许可证、网签合同、银行按揭方面都有很高的要求，比较挑剔。另外本楼盘如果价格相对较高，就会流失一些客户。 楼盘开发的目的是为了打造好的产品，顺利快速实现对外销售，同时实现楼盘利益的最大化。为此，我们必须在这一swot分析的基础上，进 行针对性的理性展开工作，扬长避短，发挥本楼盘的优势，想办法去解决、规避本项目的劣势与威胁，走市场差异化战略，打造自身楼盘更多的优势卖点，以期在楼盘销售中创造营销传奇故事。对项目的分析是我们营销推广工作的基本点，以下本公司的思路和建议都是
房地产销售答客问100题 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 答客问100题 1.什么是五证一照, 《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》和《营业执照》 2.什么是交房两书, 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 3. 土地使用权出让年限 土地使用权出让的最高年限是: 一、居住用地七十年; 二、工业用地五十年; 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 四、商业、旅游、娱乐用地五十年; 五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。 4.什么是三通一平, 三通是指水通，路通，电通和土地平整 5.什么是七通一平, 通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 6. 基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼5层，朝向差价后而得出. 7.起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×× ×元,平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意. 8.预售价 预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准 9.均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元,平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 10.绿化率 绿化面积与规划建设用地之比 11.绿地率 绿地面积和土地面积之比 12.公摊都包括什么, 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 13.什么是公摊系数 公摊系数=公摊面积/套内面积 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改---------------------------
答客问 目录 一、本资料篇 二、产品篇 三、付款方式 四、交房标准 五、小区智能化及小区内配套 六、周边配套 七、结构 八、安装、装修 九、物管 十、法律法规 一、本资料篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：？ 2.规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？
答：？ 3.项目行销企划是哪家公司？ 答：？ 4.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答：？ 5.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：？ 6.项目占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：？ 7.项目绿地率为多少？集中绿化面积为多少？ 答：？ 8.项目的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？ 答：？ 9.项目开工、竣工时间？ 答：？ 10.案名有何意义？ 答：？ 11.项目的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地 证号是多少？ 答：？ 12.项目的销售手续齐全吗？有五证吗？ 答：？
13.项目的咨询热线是多少？ 答：？ 二、产品篇 1.项目总共有多少套住宅？ 答： 2.公摊面积是多少？ 答： 3.小区的具体位置？ 答： 4.住宅多少户？商服多少户？车库（位）多少个？ 答：？ 5.规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？ 答：？ 6.小区规划商铺总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商铺？单户面积是多 大的？分布位置？几层建筑？ 答：？ 7.建筑物的地基？地下多少米？ 答：？ 8.建筑结构是什么的？ 答：？ 9.小区的出入口有几个？分别在哪里？ 答：？
10.建筑物的抗震等级？ 答：？ 11.建筑物的外立面是什么样的？ 答：？ 12.距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？答：？ 13.住宅层高为多少米？净高多少米？ 答：？ 14.地下停车场层高为多少米？ 答：？ 15.商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 答：？ 16.小区内房型朝向？ 答：？ 17.项目的外墙、内墙厚度为多少？如何做的保温？ 答：？ 18.住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？ 答：？ 19.一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？答：？ 20.项目底层是否有会吵闹？ 答：？
销售答客百问 一、整体部分： 1、项目简介： 芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。由商业A、商业B、写字楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。 2、外经广场五大产品系： 商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为12080.87平方米。其中一层层高5.4米，二、三层层高5.1米，四层层高4.5米。 商业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为35838.36平方米。其中一层层高为5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂。二层、三层层高5.1米，为集中商业，四层层高4.5米，为院线和电玩城等。 写字楼—共26层。地上总建筑面积32325.5平方米。大堂层高9.5米，标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。 五星级酒店—共20层。地上总建筑面积为31754.45平方米。 保留建筑（原亿万多超市）：建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。打造芜湖最高端标准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。 二、项目开发及合作公司介绍 1、项目开发商是谁？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司 2、公司之前开发过什么项目？
维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店。 3、项目投资商是谁？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司 4、投资商的背景如何？ 答：安徽省外经建设（集团）有限公司是一家以经营国际工程承包、境外矿产资源开发、房地产开发、国际贸易、超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业，具有承建大型道路桥梁、房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通过了ISO质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系等国际认证。 自成立以来，公司积极响应国家“走出去”的战略号召，大力开拓国外市场，先后在非洲、欧洲、亚洲、中南美洲和大洋洲等地区近30个国家圆满承建了我国近百个大中型援外项目、中国驻外大使馆、经商处馆舍项目、国家优惠贷款项目和一系列国际工程承包项目，同时在各地成立了22个分公司，开展房地产开发、宾馆酒店和大型连锁超市经营等业务，取得了较好的经济和社会效益，受到了所在国政府和人民的普遍赞誉，并得到了我国国家政府和领导的充分肯定，为增进中外友谊、树立中国企业良好的对外形象做出了积极贡献。其中较有代表性的工程项目如：马达加斯加体育馆、昂瓦公路、国际会议中心和五星级酒店，多哥体育场，毛里塔尼亚总统府办公楼，莫桑比克外交部办公楼、国际会议中心、国家体育场和马普托国际机场（改扩建工程）、总统府办公楼，乌干达外交部大楼，加纳军警营房，摩洛哥游泳馆，萨摩亚游泳馆，科特迪瓦议员之家，埃塞俄比亚职业教育学院，格林纳达国家体育场，缅甸国际会议中心、马拉维议会大厦、哥斯达黎加国家体育场、赞比亚恩多拉体育场等等。 2009年，公司迈入一个全新的领域，即境外矿产资源的开发利用，先后在非洲南部国家获得了钻石矿、金矿、祖母绿矿和铜矿等矿产资源的特许勘探证书和开采证书，尤其是津巴布韦马朗吉钻石矿项目，在钻石储量、生产规模、生产设备、管理水平等方面，赶上了世界先进水平，跻身于国际知名钻石生产企业的行列。目前刚果金钻石矿及莫桑比克钛锆矿正在进行开采前的前期准备，矿藏储量及价值巨大。 在国内,公司拥有三家星级酒店：总部所在地、五星级酒店——外经大厦，富丽堂皇，设施高档；国家4A级风景区、五星级酒店——金孔雀温泉旅游度假村，环境优雅，清新怡人，在国内首屈一指，是中外宾客旅游度假的绝好去处；安徽金孔雀温泉养生中心，温泉与中医保健相结合，是休闲、体检、养生的最佳场所。在国外，公司还有马达加斯加金孔雀酒店、马拉维华安酒店、莫桑比克华安公寓酒店、科特迪瓦东方宾馆、格林纳达华安酒店、赞比亚华安酒店、津巴布韦金孔雀度假村、津巴布韦别墅酒店等国外连锁酒店。公司还开办了天地亿万多连锁超市，目前在马达加斯加、莫桑比克、多哥、津巴布韦等国家的连锁
针对租赁客户提出的问题 1.客户在看过我的推荐房以后,表示还要看别的中介的房子以后再决定如何应 付 答:先生/女士您好,我刚才带您看的房子你感觉怎么样现在市场比较景气,出房速度比较快,我们店每天出房都在几套以上,况且之前已经有客户看过房正在考虑中,如果你真的看好,要尽快做决定,要是再遇不到适合的房子,这套房又没有租到,那咱还得花时间、精力再看房。以现在的市场行情看,像这样的房子很抢手。建议您还是不应当错过的好，就定了这套吧！ 2.客户在价格没有谈好的同时要见业主怎么办 答:先生/女士您好,这个价格是业主给我们报的底价,业主工作比较忙来一次不容易,你要是认为价格高的话我们再帮你和业主谈一下,您直接谈不便谈价,要是您真的对这套房子满意,你在您认可的价位交个意向金,我们争取谈,如果可以的话,业主来咱们可以直接签合同,不行的话我们可以把意向金退给您,帮您再找适合的房子。 3.在带看的过程中客户说房子风水不好怎么办 答:先生/女士您好,?直言问下，这个问题没有什么方法可以变通了吗，如果在申明没有其他方式解决本房子的这个风水问题的话，请给出这个方面的条件，以便我们能找到合适的房子。 4．为什么你报价比别的公司高 答:先生/女士你好。我想你说的很对,因为每个业主对自己房子的期望值是不一样的,我现在给你报的价格并不是我说的,是业主告诉我的,不过没有关系,业主说了,如果有好的客户,付款方式比较不错的话,价格还是可以商量的。现在关键是你能不能看上房子,如果你看不上房子,我们说什么都是白说的,你说呢 5.?没房本怎么操作可以信任吗谁保证我的利益 答:先生/女士你好。因为这个小区是新的小区,整个小区都没有下来房本,但业主手中都有购房合同,购房发票，再说我们在这个小区已经签了不少合同了,如果你不相信的话,我们可以带你到开发商那核实。因为我们也怕房子不是真的业主,到时候你肯定来找我们,那时候我们就不用工作了。我想我们不会因小失大。 6.要求见代理房子的业主 答:先生/女士你好,首先说，如果有必要，我可以安排您和房东本人见面，房东也很想见您呢！但现在仅仅是签合同，我想你见业主是没有必要的,因为业主是和我们签的合同,我公司直接给业主付的房款,你就是见了业主,也只能和我们签。再说了，你以后面对的是我们公司,我们公司本着长远的发展,在您居住期间，有所有问题都是我们公司对您负责，日后我们再约个时间与房主本人碰个面，您看怎么样 7.当客户和业主的价格都给了极限,处于尴尬的地步怎么办 答:先生/女士你好。你看你们都这么忙,能在一块儿坐坐挺有缘分的,(业主)你看客户整体素质不错,又能爱惜房子，您再降点。（客户）你看业主人又这么好,就差那么点钱,你再涨点。 8.客户要迟半个月入住但业主不同意,客户又不下定金怎么办