按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：
一、预征的方法。
预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。
假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。
二、汇算清缴的方法。
土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。
（一）清算时间的确定。
土地增值税的清算时间根据以下情况确定：
1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（4）省税务机关规定的其他情况。
（二）收入的确认。
房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入，在确认时应注意五点：
1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，
3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
5、如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入；如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入；如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入。
（三）扣除项目金额的确定。
房产开发企业土地增值税扣除项目的确定包括五项内容：
1、取得土地使用权所支付的金额。包两部分：
（1）为取得土地使用权支付的地价款。其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金；对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税等等。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。也就是开发房地产项目实际发生的成本，包括六部分：
（1）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。
（2）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。
对开发费用的扣除，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况：
（1）对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例（具体由当地政府确定）计算扣除。
（2）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%（具体由当地政府确定）计算扣除。
不过，在具体确定时还应注意五点：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③全部使用自有资金，没有利息支出的，按上述②的方法计算扣除。
④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用不能同时用上述两种方法计算扣除，只能选其中的一种方法。
⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护维护建设税、印花税、教育费附加，即“三税一费”。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因此，在此只能扣除营业税、城市建设维护维护建设税和教育费附加，即扣除“两税一费”。
5、财政部规定的其它扣除项目。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，可以按取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额，其他纳税人则不不允许。也就是说，加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人，对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发（未进行开发即转让）的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金；对非专门从事房地产开发的纳税人，只能扣除上述前四个项目的金额。不过，在扣除项目金额的确定上还应注意以下几点：
1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的，在将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税后，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。
2、按我国土地增值税管理的相关规定，房产开发企业在计算土地增值税时具有下列情况之一的，需要对扣除成本进行评估：
①出售旧房及建筑物的；
②隐瞒、虚报房地产成交价格的；
③提供扣除项目金额不实的；
④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。其计算公式为：
扣除成本＝重置成本价×成新度折扣率。
重置成本价＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区
域因素修正×其他因素修正。
也就是说，房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之一的，需要对成本项目金额进行评估扣除。
3、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5、契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6、拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地
产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
7、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
8、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。
10、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）未出售产品相关事项的确定。
在土地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除，清算后销售或有偿转让时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按上述规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。
（五）应纳税额的计算。
通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后，按照土地增值税的计算步骤，可以计算增值额了，土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算出增值额，确定出增值额占扣除项目金额的比例（增值额÷扣
除项目金额×100%），再找出适用税率，也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了，即土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
例如：假设上述A房地产开发企业2015年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%，已实现收入总额为45000万元，预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元；房地产开发成本12500万元；财务费用中的利息支出为3750
万元（已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明），转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元；当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.收到主管税务机关的清算通知，要求在90日内完成清算，其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：
（1）实际收入总额为45000万元。单位售价＝45000÷（100000×90%）＝0.5万元/平方米
（2）已预缴土地增值税为800万元。
（3）取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。
（4）房地产开发成本为12500万元。
（5）房地产开发费用＝3750＋（7000＋12500）×5%＝4725万元。
（6）允许扣除的税费为2900万元。
（7）加计扣除额＝（7000＋12500）×20%＝3900万元。
（8）允许扣除的项目金额合计＝（7000＋12500＋4725＋2900＋3900）×90%＝27922.50万元。
单位扣除项目金额＝27922.50÷（100000×90%）＝0.31025万元/平方米
（9）增值额＝45000－27922.50＝17077.50万元。
（10）增值率＝17077.50÷27922.50×100%＝61.16%.
（11）按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，61.16%的增值率大于50%小于100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
（12）汇算清缴应补交的土地增值税＝17077.50×40%－27922.50×5%－800＝4634.875万元。
假设清算结束后销售剩余未出售的住宅10套，面积1000平方米，则应缴纳的土地增值税＝1000×〔（0.5－0.31025）×40%－0.31025×5%〕＝60.3875万元。
但还需要注意的是：土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算的。成片受让土地使用权分期分批开发、转让的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以准确计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。即：扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的总面积或建筑面积／受让土地使用权的总面积）。
总之，土地增值税的汇算清缴如果能够从以上几个方面做到准确确认和计算，其应纳税款的汇算结果也就准确无误了。
作者：肖贺然邢国平
关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
房地产开发企业土地增值税清算手续需提供的资料纳税人在办理土地增值税清算手续时，需结合有关项目台帐备案情况向主管税务机关提交如下资料： 一、有关表格： 1、《土地增值税清算材料清单》 2、（《土地增值税清算申报主表》 3、《土地增值税清算(销售普通住宅)申报明细表》 4、《土地增值税清算(销售其他类型房产)申报明细表》 5、中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》及工作底稿（37份） 注：如没有委托中介机构清算的，请自行出具《土地增值税清算报告》及工作底稿（37份） 6、税务机关要求提交的其他表格 二、以下资料复印件 1、税务登记证、营业执照副本复印件； 2、取得土地使用权的交易合同及支付的地价款凭证； 3、土地使用权证、建设用地规划许可证； 4、金融机构贷款合同； 5、立项批复资料；
6、建筑工程规划许可证及所附资料（含建筑红线图、建筑审核书）； 7、商品房预售许可证； 8、建筑工程合同或项目竣工结算书、决算报表； 9、规划验收合格证及所附资料； 10、商品房产权权属证明书； 11、中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》； 12、《商品房买卖合同》；（准备） 13、其他资料。 三、有关书面说明，内容包括： 1．项目用地情况说明：对土地开发情况做出书面说明，如是否在同一地块同时开发多个项目以及分期销售情况； 2．对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况； 3．对开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让进行分类）；存在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形时应附上相关凭证； 4．书面说明将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取
得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标
土地增值税清算审计所需资料清单 ==================================================== 一、财务资料： 1、从立项--竣工财务会计报表（资产负债表、损益表、开发项目成本表）、账簿、凭证等会计资料 2、银行对账单及余额调节表 二、备查类资料 3、营业执照（复印件） 4、税务登记证（复印件） 5、组织机构代码证（复印件） 6、房地产开发企业资质证书（复印件） 7、开户银行许可证（复印件） 8、验资报告（复印件） 9、章程（复印件） 10、税务部门批准土地增值税清算通知（复印件） 11、土地增值税项目登记表、申报表（复印件） 12、建设项目立项报告批复文件（复印件） 13、国有土地使用权出让合同（复印件） 14、土地开发合同（复印件） 15、征地协议（复印件） 16、土地受让合同（复印件） 17、土地开发建设协议书（复印件）
18、国有土地使用证（复印件） 19、取得土地使用权所支付金额的相关会计凭证及后附的原始票证（复印件） 20、人防工程认证文件（复印件） 21、建设用地规划许可证（复印件） 22、建设工程规划许可证（复印件） 23、建筑工程施工许可证（复印件） 24、合作建房相关协议（复印件）(如有，请提供） 25、产权分割协议（复印件） 26、施工平面图 27、项目工程合同统计表（复印件） 28、项目工程合同结算单（复印件） 29、项目工程相关建造合同、工程合同（总包、分包） 30、项目工程施工、预算、决算、结算的相关资料（复印件） 31、项目工程有关变更及增减账洽商的相关资料 32、银行贷款合同、协议、贷款利息通知单（复印件） 33、房屋所有权证及房屋登记表（复印件） 34、预缴土地增值税的会计凭证及税收缴款书（复印件） 35、建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件） 36、竣工项目地价核实函（复印件） 37、测绘成果报告书（复印件） 38、流转税及附加税的完税凭证（复印件）
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土增税清算需要提交的材料包括如下： 1、《土地增值税纳税申报表（一）》 2、《土地增值税清算材料清单》 3、《土地增值税清算申请表》（一式两份） 4、纳税人提交清算材料真实性声明（一式两份） 5、项目立项批复、五证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称房地产五证)，竣工备案表。 6、项目竣工清算报表、项目竣工决算报表、项目工程竣工验收报告 7、当期财务会计报表。包括损益表、已完工开发项目成本表等。 8、商品房购销合同样本及商品房销合同统计表（按栋号、年度统计，包括房号、购房人、合同签订日期、房屋销售面积、销售价格、销售单价、有年度汇总数和全部汇总数） 9、支付地价款有关证明材料（土地出让合同、土地出让金发票、契税完税证以及地价款发票、契税完税证明细金额清单，要有单据份数和金额汇总。） 10、工程合同、结算单、发票及合同明细清单（按照合同分类分别归集分类，清单项目包括：合同名称、合同签订日期、施工或承包方名称、合同记载金额、实际结算取得发票金额，要有汇总数） 11、拆迁补偿款合同及结算发票及合同明细清单（拆迁合同、按照合同要素进行明细清单的制作，包括被拆迁人、拆迁补偿金额、合同签
订日期、汇总额等） 12、银行贷款利息结算通知单及明细清单 13、房屋实测报告及栋号面积明细表（自制，按栋号注明总建筑面积、总套数、人防面积、总建筑面积、户均建筑面积和全部项目汇总建筑面积） 14、有关的完税凭证（包括已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、项目应税合同印花税及完税凭证清单） 15、房屋产权证及国有土地使用权证书 16、人防面积移交政府人防指挥管理部门的移交手续证明、其他非盈利性的公共事业设施移交手续。 17、以及税务机关根据项目情况需要纳税人提供的其他资料（如纳税人在税务登记环节如立项合同、施工许可证、销售或预售许可证、建设用地、建设规划许可证等或者其他重要信息变化等相关证明）所有提交材料要加盖单位公章。
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
附件：1 纳税人土地增值税清算申报资料清单 根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》、《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定及清算工作中的实际需要，纳税人在进行土地增值税清算申报时，应提交以下资料： 一、土地增值税清算申报应提交的相关表格 1、土地增值税清算材料清单表； 2、土地增值税纳税清算申报表； 3、与收入相关的面积明细申报表； 4、转让房地产收入明细申报表； 5、商品房销售合同明细申报表； 6、取得土地使用权所支付的金额明细申报表； 7、前期工程费明细申报表； 8、建筑安装工程费明细申报表； 9、基础设施费明细申报表； 10、公共配套设施费明细申报表； 11、开发间接费用明细申报表； 12、利息支出明细申报表； 13、扣除项目汇总申报表； 14、与转让房地产有关的税金明细申报表。 二、土地增值税清算申报应提交的相关资料
（一）公司基本资料 1、股东及关联方最近工商登记情况的说明； 2、关联往来情况说明； 3、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告； 4、合作开发合同、代建合同等材料。 （二）项目基本资料 1、国有土地使用权证； 2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/判决书； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程规划许可证； 5、建设工程施工许可证； 6、商品房预售（销售）许可证 7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件； 8、税务部门减免税文件； 9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）； 10、经由房管部门审核通过的房屋测绘报告； 11、清算项目竣工验收备案证； 12、经由土地规划部门审核通过的《国有土地使用权分割转让证明》以及土地分割明细表； 13、无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的有关证明材料。 （三）工程相关资料 1、工程中标通知书；
原创：土地增值税清算前的准备工作清单 一、土地增值税清算是房地产企业纳税管理中最关键的工作，土地增值税的税负和风险基本决定了房地产企业整体的税负和风险。 二、土地增值税清算前的准备工作是否到位，也同样决定了土地增值税清算的成功与否。我们将清算前的准备工作概括为税负测算、账务梳理和证据准备三个环节。 三、房地产企业以项目为单位实现财税配比原则，土地增值税初期的预征完全不能代表最终的税负。要迎接清算，第一步就是做好税负测算，知己知彼方能成功。税负测算又有四个关键点： 1、统计和预测商品房销售收入，特别关注关联交易中的价格合理性和特殊产品（如地下无产权车位）的处理。 2、统计土地价款和开发成本的实际发生额和未到位入账额，尤其是未到位入账额，财务应同其他部门沟通，尽可能取得准确数字。 3、将开发成本中的利息剔除到开发费用部分，比较据实扣除和比例扣除优劣，选择适当方法。 4、税务测算是一个动态过程，愈早愈好，即使不够精确，可以随着开发过程逐步细化和精确化，清算前夕才开始测试显然是最被动的。 四、土地增值税清算规则虽然不同于企业账务处理，但又来源于账务。因此账务规范和核算的精细化程度均会影响土地增值税清算的结果。账务梳理的关键点如下： 1、成本与费用的核算是否准确，是否将成本计入费用或将费用计入成本；
2、各产品成本核算是否准确实施，尤其是商铺产品，售价很高，成本如果未能完整准确核算，会造成土增清算较大损失。这就要求企业在成本核算和分摊中做到精细化。 3、各项目成本有无混计，各分期成本有无混计。 五、土地增值税清算中最有力的支撑是证据链，合同、发票、资金流、其他证据组成证据链体系。企业应在清算前将整个证据链进行检查完善。 1、合同是否齐备，内容是否完善，条款是否清晰，后续实施是否同合同一致，有无补充协议。 2、发票是否齐备，发票真实性、合理性和格式是否完备。 3、资金流是否真实支付，是否同合同和发票保持一致，尤其关注未支付部分的风险。 4、其他证据如决算报告、进度验收报告、内部相关文件是否齐备，特殊项目如旧城改造应关注政府文件和相关资料整理齐备。 六、预先测算发现差距，账务梳理确保规范，证据链条整理齐备，三者统一，方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料） 在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。 其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。 对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。 根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。 备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。 二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备 1、准备所有项目的证照资料。 包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。 2、明确项目情况。 项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。 ，
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》
土地增值税清算（营改增后）的关键问题 一,清算（结算）条件 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 例：某房开公司2009年立项开发某住宅项目，2010年取得预售许可证并开始预售，2011 年6月工程竣工并备案，2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。 上例中，该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日，于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。2012年9月12日以后，若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算，该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续。 土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算，各分公司需要定时评估手头项目，及时做好清算，以避免税务风险。 二，清算（结算）对象 《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋，住宅10栋。国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目。该公司出于经营管理和核算需要，将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象。 上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。 三，清算依据（一分法，二分法，三分法） （一）一分法 1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增
2013土增税清算，重点关注的30个难点 一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的； 该规定可用下列公示表示： （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。 （2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 二、清算单位及清算主体 1、关于清算单位确认问题 （一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。 （二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： ①．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。 ②．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 （三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合
土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。 2、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？ 企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。 若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。 三、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？ 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 四、房地产企业土增税清算分期问题 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，
土地增值税清算鉴证应提供的资料清单：一、确认纳税主体和经营行为的有关资料 （1）营业执照副本复印件； （2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程施工许可证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议； 二、确认清算单位的有关资料 （10）项目竣工清算报表； （11）税务机关出具的普通住宅的确认文件； （12）项目建议书的批复； （13）房屋土地管理局测绘面积报告书； （14）商品住房建筑面积情况明细表； （15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>； （16）已完工开发项目成本表； （17）清算项目的工程竣工验收报告。 三、确认清算条件的有关资料 （18）直接转让土地使用权的转让合同；
（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注 销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； （21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并 加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、 销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； （22）清算项目的工程竣工验收报告； （23）主要开发产品(工程)销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。 四、确认收入总额的有关资料 （24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等； （25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票； （26）银行明细对账单； 注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主 要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料， 直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。 五、确认扣除项目总额的有关资料 （27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； （28）合作开发协议；
按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” 我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考： 一、预征的方法。 预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。 假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。 二、汇算清缴的方法。 土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。 （一）清算时间的确定。 土地增值税的清算时间根据以下情况确定： 1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 （3）直接转让土地使用权的。 2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
土地增值税扣除项目 一、扣除项目的内容 （一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目） 1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用） 【注意】 （1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。 （2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配： 第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配 第二次分配：在已完工和未完工之间分配 第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配 最后，结转到销售的部分可以抵扣。 2.房地产开发成本 它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。 可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积 取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。 3.房地产开发费用——按标准扣除 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用 (1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内 (2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内 【注意新增内容】 全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。” 4.与转让房地产有关的税金 【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。 特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%
土增税清算流程及注意事项 一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳： 一是房地产各项目完成、并已经全部售出； 二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的； 三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。 凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务： 一是已经建设完毕并被验收的项目， 二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租； 三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；
四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的； 五是国家税务机关规定的其他情况。 对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料： 《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。 二、明确项目收入及其应注意的问题 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。
土地增值税清算鉴证应提供的资料清单： 一、确认纳税主体和经营行为的有关资料 （1）营业执照副本复印件； （2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程施工许可证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议； 二、确认清算单位的有关资料 （10）项目竣工清算报表； （11）税务机关出具的普通住宅的确认文件； （12）项目建议书的批复； （13）房屋土地管理局测绘面积报告书； （14）商品住房建筑面积情况明细表； （15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>； （16）已完工开发项目成本表； （17）清算项目的工程竣工验收报告。 三、确认清算条件的有关资料 （18）直接转让土地使用权的转让合同； （19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手 续，作为确认应进行清算的依据； （21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包 含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； （22）清算项目的工程竣工验收报告； （23）主要开发产品(工程)销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。 四、确认收入总额的有关资料 （24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附 加等； （25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票； （26）银行明细对账单； 注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售 明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。
十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内
北京东岭会计师事务所 北京东岭税务师事务所 地址：北京朝阳区东三环中路39号建外SOHO3号楼1205 电话：（8610）59004933 59004277 扫描右侧二维码 土地增值税汇算清缴审核 土地增值税审核所需资料清单： 1 会计报表及附注 2 全部账目、会计凭证、科目余额表(1级至末级的期初、期末和累计发生额) 3 银行存款对账单、余额调节表(全部银行存款对账单) 4 房屋、车辆产权证明 5 长短期投资，投资协议、被投资单位营业执照、被投资单位会计报表(截止报表日的被投资单位经审计会计报表) 6 长短期借款合同，抵押担保资料 7 固定资产盘点表、存货盘点表(标明各称、规格、数量、原值、残值、年限、折旧额、净值) 8 发票使用情况汇总表(领购票号、金额;已用票号、金额及剩余) 9 纳税申报表及缴款书(所有税种全年纳税资料) 10 项目简介 项目座落地、总建筑面积、本次清算面积、立项批复文件、开工、销售证、竣工验收单 11 招投标文件 12 总、分包合同 13 工程预算书 14 工程结算书 15 土地增值说项目登记表 16 土地增值税纳税鉴定说明事项(另附纸) 17 转让房地产有关资料(商品房销售合同副本、工程施工结算单) 18 销售情况汇总表 19 营业执照、公司章程或协议(工商) 20 税务登记证、组织机构代码证书(国税、地税、质量监督局) 21 设立、变更验资报告、以前年度审计报告 22 纳税鉴定文件、减免税批复(国税、地税)
北京东岭会计师事务所 北京东岭税务师事务所 地址：北京朝阳区东三环中路39号建外SOHO3号楼1205 电话：（8610）59004933 59004277 扫描右侧二维码 23 财务制度及关内部控制制度 24 股东会、董事会重大决议等文件 25 单位组织结构框架图 26 涉及收入、成本的重要合同
浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.