浅谈我国土地增值税的由来及发展
土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度.
中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了.
1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了.
光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展.
房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台.
公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了.
1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配.
第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段.
1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段.
第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段
经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界!
更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场.
第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.
随着亚洲金融风暴及世界经济危机的消散离去,我国经济进入了快速蓬勃发展的阶段,因而,中国房地产行业逐步走出了低谷,尤其是2003年开始,房地产行业步入高速发展,高速的发展让政府预料不及,因为原本要取消的土地增值税又被高度重视起来,因此,国家税务总局忙着又开始制定了新的政策,因此第二个加强土地增值税管理工作的文件下发了,这个就是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.
第一个加强的文件是在1996年发布的,这个文件是国税发[1996]227号《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》,这个加强文件主要是督促各地方政府按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则制定各个地方政府的土地增值税制度, 文件中明确提及到个别地区开征工作迟缓，有些地区征管工作抓得不够深入、细致，规章制度不健全等,最搞笑的还提及到了“土地增值税是个新税种，征管难度大、收入少、成本高”这样的词段,试想想,地方政府是一个既得利益集团,赔本的买卖一般不会去做,收入少,成本高,这样的情况,估计地方政府不会太积极.
第二个加强的文件是在2004年发布的,这个文件是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.国家税务总局就不是督促了地方政府制定相配套的土地增值税制度了,因为,这个时候,地方政府比国家还要积极了,不督促也卖命的早执行了.这个文件的内容主要是指导如何进行纳税申报的问题进行了加强.
这个阶段中,出台了一个更为指导性文件,这个文件就是2006年发布的国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求房地产开发企业进行土地增值税清算工作,政府担心我们以前年度多缴纳了,因此出台这个文件,对以往年度企业多缴纳的税款进行退付,可是,实际上,企业被退的少的可怜,往往是补缴的多.
第四个阶段:2007年至今,成熟阶段. 从2006起,全国掀起了一片房地产热潮,街头卖烤地瓜的也加入了房地产行业,于是,一个个城市高楼林立,乡村变为了城市,城市变成了楼房森林. 房产业进而变成了中国一大经济支柱,一个房地产产业就拉动了整个国家的GDP直线上升,国家高兴,政府喜爱.因为房地产税收贡献越来越大,国家富强了,进而应该可以推理到国民也应该富裕了.按此推理,我们应该快步进入小康水平.多么好的憧憬.
土地增值税从1994年开始,历经了20年曲折发展历程,经过政府不懈努力,加上进几步加强管理,再加上如此多的制度(截至2013年6月,土地增值税国字头文件已达19个),所以土地增值税这项伟大的工作逐步走上了正规.进而实现了避免土地资源浪费,合理增加财政收人起到了重要作用,从1994年全国土地增值税0收人,到2012年2719亿元,算不出来多少倍了.而且2012年房地产税收中,土地增值税税额第一次超过了房地产企业所得税.已经上升到房地产税收贡献的第二位,因此越来越被国家重视,更被房地产企业重视,因为土地增值税的税负在房地产税负中目前占有不可轻视的地步,一个四级超率累进税率都可能让老板头晕.更不要说看到本应该属于自己的钱被无情的拿走,估计到了那个时候,老板都想去跳楼了,所以,土地增值税操作不好,就单一这个税的税负估计远远超过我们的想象.
刚准备写完这篇文章前,2013年6月20日,国家税务总局又出台了一个加强文件《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号,文件有两个内容应当我们注意,第一:“不少地区采取措施加强土地增值税征管工作，取得了一定成效，但从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”.第二:“各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容,分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点，切实抓紧抓好”.
从上面两个内容可以探晓出来,政府对土地增值税清算工作是多么的重视,20年工作成绩,才能说的上有一定的成效,还要更加严格要求,另外一点,首次在国家级土地增值税文件中,把绩效考核与领导工作挂钩,说明了下一步政府的工作的力度估计还更大,因为税收的任务没有做好,领导的位置估计就要更替.这个要比割他们身上的肉还要疼.因此,估计在不久的以后,土地增值税在房地产税收税负可能抢到第一的位置,这个还真的会有可能!!
附件:19个国家级土地增值税文件目录
法规名称文号
中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令(1993)138号
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号
财政部关于印发[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则] 财法字[1995]第6号
财政部[关于企业缴纳土地增值税会计处理的规定] 财会字[1995]15号
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号
财政部.国家税务总局.国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增
财税字[1995]_61号
值税中有关房地产价格评估问题的通知
关于土地增值税若干征收问题的通知国税发[1996]4号
国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知国税发[1996]48号
国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知国税发[1996]227号
国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国税函〔1999〕112号
国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知国税函[2004]938号
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号
财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号
国家税务总局关于印发[土地增值税清算鉴证业务准则]的通知国税发[2007]132号
国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知国税发〔2008〕14号
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号
国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发〔2013〕67号
土地增值税清算工作流程(1)---认定工作阶段
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号文件第二条规定,企业符合以下二个条件,应该进行土地增值税清算工作:
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
按照文件规定,纳税人符合上述二个情形之一的时候,应该自觉进行土地增值税清算工作;但是,一般房地产企业的财务人员都不会如此的自觉,按照我们平常的习惯思维,能拖延一段时间就拖延一段时间,因为我们习惯了认为,此项工作的一开始,就意味着我们绝对有可能不久的将来将补缴一个数目不小的土地增值税.为了给老板多占用一点资金,那就拖着不进行此项工作.
其实上,我们这样做不能说对,也不能说不对,应根据我们项目的实际情况具体来考虑,有的时间拖延反而不好,只能会给税务机关落下来一个故意逃脱的印象,反而引起他们的重视.
我们是不是有一种这样的侥幸心理,认为,只要我不说,那么税务机关就不可能了解项目的经营情况,也就有可能不知道我们是否已经达到土地增值税清算的条件.一般不要这样赌,因为税务机关不都像我们想象的那么无所作为,偶尔还存在着有点作为的人员,况且,在目前税收任务如此沉重的情况下,逼迫他们恨不得我们项目还没有动工就要求我们进行土地增值税清算.
如果,税务机关认定我们符合了土地增值税清算的条件,那么就会出现二个文书送到我们告知.文书格式如下:
****地方税务局
税务事项通知书
税通〔20**〕清** 号
******置业有限公司：（纳税人识别号：************）
事由：你单位所开发的*******项目已达到土地增值税清算要求。
依据：《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土地增值税清算管理规程》的相关规定。
通知内容：你单位于接到通知90日内对*****项目进行清算申报。
税务机关（签章）
年月日
另外一个:
税务文书送达回证
,那么,绝对会给税务机关留下一个好的印象,因为,他们从来不会想到还会存在主动申请清算的企业.
是不是你被收到上面两个文书,就要一定进行清算呢,也不是,你可以讲明你不符合清算条件的理由.然后,拒绝签字.假如税务机关被你感化了,可能会收回上述文件,进而等再一次的送达.但如果税务机关确定认为项目已经达到符合清算的
条件,我们最好接收,毕竟清算时间是90天,时间应该可以来的及,况且我们财务人员应该明白一点,与税务机关作对一般对我们会不利.
如果认定工作结束了,那么我们才是刚刚开始土地增值税清算工作,然后我们就进入了下一个环节,这就是土地增值税清算资料准备工作,这个工作的繁杂会让我们预料不及的.
土地增值税清算工作流程(2)---资料准备阶段
现在我们开始来讲讲土地增值税清算工作的资料准备工作, 这个工作的繁杂会让我们预料不及的.因为涉及到的资料太多,可能会花费我们90天时间的大部分,当然,除非我们加上没有加班费的加班时间,估计天数会少一点.
下面就准备的资料内容列示如下:
第一: 证明性文件
1.营业执照；
2.税务登记证；
3.项目立项批复（发改委文件）；
4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划部门）；
5.土地使用权证（发证机关：国土管理部门）；
6.建筑工程施工许可证（发证机关：建设施工管理部门）；
7.预售价格核准批复（物价部门核发）（涉及经济适用房项目）；
8.商品房销（预）售许可证（房地产管理部门核发）；
9.工程竣工备案表（备案机关：质监部门牵头、相关部门确认）；
10.房屋分户（室）面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书（来源于房管部门）。
第二: 合同类文件
1. 项目国有土地使用权出让合同；
2.清算项目所涉及的所有建筑安装工程合同、设计合同、园林绿化等工程合同；
3.甲供材合同；
4.拆迁补偿合同;
5.能够按清算项目支付贷款利息的，应提供借款合同及支付证明；
第三:表格类文件
需提交的土地增值税清算表格
（一）《土地增值税清算申报表》3张(河南省提供的表格不妥,应该分项目提供)
（二）《土地增值税清算申报表》附表共12张
(1).与收入相关的面积明细申报表
(2).转让房地产收入明细申报表
(3).扣除项目及成本结转明细申报表
(4).取得土地使用权所支付的金额明细申报表
(5).前期工程费明细申报表
(6).建筑安装工程费明细申报表
(7).基础设施费明细申报表
(8).公共配套设施费明细申报表
(9).开发间接费用明细申报表
(10).利息支出明细申报表
(11).扣除项目汇总申报表
(12).与转让房地产有关的税金明细申报表
（三）项目成本归集表
(1).土地成本归集明细表
(2).土地征用及拆迁补偿费归集明细表
(3).前期工程费归集明细表
(4).建筑安装工程费归集明细表
(5).基础设施费归集明细表
(6).公共配套设施费归集明细表
(7).开发间接费归集明细表
(8).入库税金统计表
第四:说明类文件
房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法、扣除项目的计算方法、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况.
第五:财务核算资料
(1).收入、成本、费用相关的账本、凭证；
(2).所有成本费用相关凭证及原始附件的复印件;(各地区对凭证记载金额要求不一样,一般规定5000元以上)
(3).当期财务会计报表
第六: 土地增值税清算税款鉴证报告
就河南省地方税务局要求,土地增值税清算时必须提供纳税人委托税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》.
第七:其他税务机关要求提供的资料
土地增值税清算工作流程(3)---表格填写阶段
下面是涉及到土地增值税清算时出现的表格.
《土地增值税清算申报表》附表
1. 土地增值税纳税申报表主表及其附表
(分房地产开发项目申报表参照主表填写 ) 2. 与收入相关的面积明细申报表及其附表
3. 转让房地产收入明细申报表及其附表
(非普通住宅及非住宅项目按照此表填写) 4. 成本扣除项目汇总表
5. 取得土地使用权所支付的金额明细申报表
6. 前期工程费明细申报表
7. 建筑安装工程费明细申报表
8. 基础设施费明细申报表
9. 公共配套设施费明细申报表
10. 开发间接费明细申报表
11. 利息支出明细申报表
12. 与转让房地产有关税金明细申报表
《土地增值税清算扣除项目成本归集表》附表13. 土地成本归集明细表
14. 土地征用及拆迁补偿费归集明细表
15. 前期工程费归集明细表
16. 建筑安装工程费归集明细表
17. 基础设施费归集明细表
乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网
山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
土地增值税清算鉴证业务约定书甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任
** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：
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目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。 土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤： （一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分
期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。 北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。 将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。 将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。 （三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。 按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）
七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）
土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项