房企土增清算流程
、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项
材料
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑
物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的
种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳:
是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出;
二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的;
三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。
凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其
行为主体承担增值税缴纳义务:
是已经建设完毕并被验收的项目，
二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五
以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租;
三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的;
四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有
履行增值税缴纳义务的;
五是国家税务机关规定的其他情况。
对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送
清算资料:
《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有
土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、
销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所
支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品
房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、
房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报
二、明确项目收入及其应注意的问题
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定
的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，
还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一
个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。
在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上
面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未
以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对
象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上
的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。
现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收
入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓
名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对
清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。
对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确
定问题:
第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如: 各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式
来取得非货币性资产等，旦出现所有权转移则视作和房
产销售性质相同;
第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如: 租赁他
人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让
的，则不纳入土地增值税核算范围。
在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否
为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值
税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清
算的影响。
、确认土地增值税扣除项目应注意的问题
明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。
第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定
程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。
对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。
第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件
工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将
工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项
目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金
来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数
量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得
计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时
完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入
成本范围。
第三，房产开发上在房屋建设的同时，与之相联系建设的各项
房产配套设施，例如：交通设备停放场、物业管理单位、幼儿园、
等各项公共设施在落成以后，产权为所有业主共同享有，将所建
设的房产不收取任何费用上交给国家行政机构、公立事业单位等
等用于支持国家非商业事业，其成本、费用可以扣除；所建设房产
进行有偿转让的，则要对收入进行核算，同时要扣除成本、费用。
第四，房产开放商自行建设的房产销售服务建筑、以及一些施
工中搭建的样板房等则要依照具体情况针对性处理:
1开发商在施工地点建设的暂时性房屋，例如：房屋
销售中心、供工人居住的样板房等在建设、室内设计过程中出现的
花销要列进房产销售中扣除。
2、在这些临时性建筑物内进行的室内设计、装饰等所
产生的花销，在完工后如果发生了有偿转让，则要将转让收入列入
土地增值税开发成本中，予源以扣除。
最后，房地产企业可以按照取得土地使用权所支付的
金额与房地产开发成本金额之和的20%予以加计扣除。