一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
1某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿
街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/1165.14 n=5年 40年总投资回报率为： X=（1165.14*40-5000）/5000*100% X=832%
商业地产的痛点资产管理能力决定一切 大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。 无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构，金融行业更关注的是商业资产的回报效应。 因每个金融渠道融资的成本不同，因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。因此，资产回报率在5%U内的项目，基本找不到资金方愿意接盘。投资回报率在5?8%勺项目，只能嫁接便宜但难弄的银行资本；投资回报率8?15%勺项目，基本具备了信托融资谈判的条件。投资回报率在15?20%甚至更高的项目，才具备吸引需要高回报的各类基金投资
的要求 在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是评估投资条件的重要财务指标。 根据九洲远景机构的披露，从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达至U 8%-12% 甚至更高。 EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U= EBITDA （税息折旧及摊销前利润）/Investment （投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。 I地段不是唯一，资产管理能力是决定要素业界很多人将评估项目投资收益的核心关键是地段和选址，这帮李嘉诚的信徒们，更相信普遍市场趋势而不认可人为的力量。可惜的是，我们能看到太多的案例，位居城市核心地段，但门可罗雀。资产待价而沽，却无人问津。而有些项目，虽地处偏远，但仍人流如织。 大量的案例表明，粗放的地段论显然不能救商业
浅谈基于前景理论的商业地产投资决策3400字 摘要：商业地产是资金密集、技术密集的产业，一般土地成本较高，投资规模较大，针对商业地产投资决策仅考虑决策的不理性而并未区分决策者的风险态度这一特点，本文提出了基于前景理论的价值函数和主观概率的权重函数分析，同时，结合"义联集团";决策投资"义大世界";的实例，为投资者的决策行为提供借鉴。 关键词：前景理论;投资决策;价值函数 一、引言 过去采用单一技术手段建立的计算机辅助商业地产投资决策系统大都失败了，现有的投资决策模型是在考虑竞争者能力、项目条件和外部环境等客观风险因素的前提下，运用线性规划、概率论与数理统计、模糊评价等许多方法来量化分析以及决策。这些方法的决策基础是期望效用理论，并且假设前提是投资人完全理性，即每个投资人都会选择期望效用最高的决策方案。然而由于投资人会面临较多复杂的外部风险因素导致认识局限，经常会不理性投资。如面对收益时风险规避，面对损失时风险偏爱等。由卡尼曼(Kahneman)和特沃斯基(Tversky)提出的展望理论是解决这个问题的最佳选择。 二、展望理论 展望理论是行为经济学的重大研究成果之一。此理论是描述性范式的一个决策模型，它假设风险决策过程分为和评价两个过程。在阶段，个体凭借框架(frame)、参照点(reference point)等采集和处理信息，在评价阶段依赖价值函数(value function)和主观概率的权重函数(weighting function)对信息予以判断。 1.价值函数。价值函数是经验型的，它有三个特征，一是大多数人在面临获得时是风险规避的;二是大多数人在面临损失时是风险偏爱的;三是人们对损失比对获得更敏感。因此，人们在面临获得时小心翼翼，不愿冒风险;而在面对失去时很不甘心，容易冒险。人们对损失和获得的敏感程度是不同的，损失时的痛苦感要远远超过获得时的快乐感。如图1所示： 图1 价值函数
房地产投资决策要素分析 近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。 一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。 二、房地产投资决策要素分析 （一）时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定
商业地产的投资 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产作为投资理财产品有哪些特征 ?房地产投资的优点 1）房地产是一种耐用消费品 房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是70年）。这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。 2）房地产的价值相对比较稳定 房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。 3）房地产具有不断升值的潜力 由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且有不断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。 ?房地产投资的缺点 1）流动性相对较差（流动风险） 房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现。一般要出售或出租都需有一定的时间，而不可知不可控。有时，为了达
到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。 为了减少这种风险，一般考虑房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。 2）投资金额比较大 房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。 3）政策风险 房地产投资是一项政策性很强的经济活动。如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。 4）道德风险 国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规欺骗的机会。如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资都带来损失。 1．商铺作为投资理财产品有哪些特征 商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣；而北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。 "商铺"的定义：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的, 商业地产的运营核心主要分四大块,营销、运营、招商、资产的运营和维护。 资产运营是项目的维护过程,通过经营绩效评估,重大翻新、改造和提升, 市场价值的提升,通过经营改善、繁简措施,实现资产的保值和增值,寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程。资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节。因为在商业物业变现的时候,还需要项目的变现评估。 资产运营管理是商业地产最重要的一部分。由于我们研究商业地产是持有型的产品, 我们把这些项目看作是资产, 这是无可厚非的。而对于这些项目的运营可以纳入到资产运营管理的范畴。但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业, 以及开业之后的正常的经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全, 这是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道的没有几个的原因。反而大部分商业和中小型商业的空置率会越来越多, 而且目前逐渐在提升。所以出租收益会降低,因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运营是对资产投资和资产提升的最重要环节。 我们下面通过几个环节和大家一起分析和探讨资产运营的重要性。 我先讲第一个,商业地产资产运营的概念。主要分三个层次。 第一,是物业管理 ,是房地产开发过程中的一个延续。物业管理,我们指的商业地产有很多种类型, 除了持有和出售型需要物业管理, 它要通过这个物业管理做一些日常的维护,保护商业物业和资产正常的运行。 第二个层次就是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本, 监控物业运营绩效, 并要定期进行投资与运营状态分析, 实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标, 要进行资产管理, 良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化,还可以实现保持商业资本的发展潜力。
商业地产投资的九种模式产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。 分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。 认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。 点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。
商业地产投资运营模式研究报告
一、基本概念及特征 (4) （一）商业地产定义 (4) （二）商业地产与住宅地产的区别 (4) （三）项目分类 (5) 二、商业地产投资开发体系 (6) （一）开发流程及三大决策体系 (6) （二）专业化投资开发体系 (8) 三、资本运营 (10) （一）持有商业加大资金压力 (10) （二）不同租售模式及资本运营 (11) （三）资本运营案例分析 (12) 四、商业运营 (14) （一）专业化运营 (14) （二）商业运营案例分析 (16) 五、商业地产市场回报 (17) （一）盈利方式 (17) （二）市场回报行业观点 (18) （三）市场回报统计数据 (18) （四）市场回报案例分析 (19)
一、基本概念及特征 通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。 （一）商业地产定义 狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。 （二）商业地产与住宅地产的区别 类别商业地产住宅地产 资金要求大型商业地产需要一次性投 资建成才能形成浓厚的商业 气氛，沉淀资金较多，且大 多采用只租不售模式，持有 商业物业经营必须有长线的 充足的资金支持 住宅地产开发部分采用 滚动开发、滚动销售的 分期模式，自有资金的 要求不是很高，资金大 部分来源于银行贷款 经营模式只租不售或只销售部分面 积，绝大多数物业为开发商 长期持有 开发商多数采取销售模 式，模式相对简单 资金回收相对慢，3-5年或更长的培 育期，只租不售时间更长 资金回收速度快 开发环节商铺租赁或销售只是起点， 后续运营管理更重要，只有 让大部分合作商户赚到钱， 才能获取长期、稳定租金收 益 开发商只要将房子卖出 去，将物业管理做好， 就基本大功告成，无后 续运营环节 投资回报 形式持有商业通过经营收益和物 业升值获取中长期回报 只通过销售来实现回报
商业地产的投资价值 投资技巧是指合理投资商业地产的方式与技能，商业地产投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是投资的关键 三大商用物业投资技巧 商铺投资大至分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益；另一类是作为资金保值幷升值的手段 技巧一：商铺投资的目的 购买商业用房的目的大至分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益，投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。 另一类是作为资金保值并升值的手段，考虑到同伙膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定 纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于他的长期性和稳定行。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略，尤其是在中心商圈的店铺更受他们的青睐，比如设立形象店，旗舰店，展示企业实力，、提升企业形象，从而进行品牌传播。 技巧二：租用还是买产权 产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押：而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。技巧三：商铺投资方向 根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。住宅楼底商一般为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群，从目前天津的请款看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单，硬件设施不全，保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。 纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，是一部分人很犹豫，不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。 技巧四：商铺投资，及时出手最划算？ 一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售，预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这是购买比较划算，但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多，看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。 技巧五：投资怎样的店铺 最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品，后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场，目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境噪杂，已经落后。SHOPPINGMALL此时应运而生，MALL的直译为“林荫逍”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”，一般的，在类似的商业广场（购物中心）中，店铺围绕一条或几天步行街来布置，而且这种市内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离技能使人快速到大各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告2015-2020年 编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 报告目录：
第1章中国商业地产发展背景及阶段分析1.1 商业地产行业定义及分类 1.1.1 商业地产行业定义 1.1.2 商业地产行业分类 1.2 商业地产行业发展阶段及演变趋势1. 2.1 商业地产行业发展阶段分析 1.2.2 商业地产行业发展的驱动因素（1）外部驱动因素分析 （2）内部价值潜力分析 1.2.3 商业地产内部价值潜力评估结果1.3 商业地产发展环境演变趋势分析 1.3.1 宏观经济环境演变趋势分析 （1）国内宏观经济发展分析 （2）国内宏观经济发展预测 （3）宏观经济变化对行业的影响分析 1.3.2 中国城镇化进程及趋势分析 （1）我国城镇化现状分析 （2）我国城镇化趋势展望 （3）行业与城镇化相关性分析 1.3.3 行业消费环保变化趋势分析 （1）中国人口结构演变趋势分析 （2）居民收入水平变化趋势分析
（3）居民消费水平变化趋势分析 （4）零售业扩张速度变化趋势分析 第2章中国商业地产行业供需市场预测2.1 中国商业用地供需市场预测 2.1.1 商业用地供需现状分析 （1）一线城市商业用地供需现状 （2）二线城市商业用地供需现状 （3）低线城市商业用地供需现状 2.1.2 商业用地供需情况预测 2.2 中国商业地产供需市场预测 2.2.1 商业地产行业供需现状 （1）商业地产开发投资规模分析 （2）商业地产市场供给规模分析 1）商业地产施工面积分析 2）商业地产新开工面积分析 3）商业地产竣工面积分析 （3）商业地产市场销售状况分析 1）商业地产销售面积分析 2）商业地产销售金额分析 3）商业地产销售价格分析 （4）商业地产供需平衡分析 2.2.2 商业地产行业供需预测
如何计算房地产投资回报率 如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价 计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5% 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投
资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
《商业地产前期决策指南-成功商业地产项目风险决策系统》 图书精要：指导商业地产项目前期决策及控制投资风险的全能工具书 《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。 图书状况： 书名：《成功商业地产项目风险决策系统》 书号： 册数：每本《成功商业地产项目风险决策系统》 规格：彩色、国际标准大16开 策划：广州道本商业地产策略中心 目录
第一部分谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？ 第1章不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析 01.在房地产市场日趋成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产 02.为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路” 03.探寻失败后面的根本原因 04.拍脑袋决策的后果 05.突破危机的路径 第2章目前中国每开发10个商业地产项目，平均有2至3个会走向失败 01.失败的专利 02.好大喜功的代价 03.战略性投资与务实的开发思路的矛盾 04.何谓半步，何谓一步 05.因为急于求成，所以欲速则不达 06.王勇的实话 第3章数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件 01.从无知无畏到心存敬畏 02.不要再倡导学习天河城 03.怎样帮助蚂蚁过河 04.为了让中国商业地产从此少缴学费 05.商业地产定量分析的意义 06.商业地产定量分析的数学模型 07.决策的作用 第二部分如何了解政策法规以避免不必要的风险，让项目走向成功? 第4章政策法规的风险与投资决策的一票否决 01.商业地产项目取得成功的要素 02.什么是政策法规的风险 03.商业地产项目政策法规方面的风险 04.为何要实施一票否决 第5章项目的发展规划必须符合城市的发展规划 01.与政府关系良好，并不等于没有政策法规的风险 02.决策不能满足于粗放型的城市规划研究 03.什么是城市总体规划 04.哈西新区的大型商业地产项目 05.为什么哈西项目现在不符合城市总体规划的要求 06.城市总体规划是一只看不见的巨手 07.思考：商业地产项目投资如何适应广州从‘云山珠水’向‘山城田海’国际化大都市的规划格局转变
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率
下面开始讲第三部分，也就是最重要得部分。我们在第一环节讲到了商业地产得投资目得。商业地产得资产运营就是真正投资商业地产得目得，商业地产得运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产得运营与维护。 资产运营就是项目得维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造与提升，市场价值得提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产得保值与增值，寻找合适得投资商以及适合得机会实现价值变现过程。资产管理运营应该就是当前商业地产开发商必须重视得环节。因为在商业物业变现得时候，还需要项目得变现评估。 资产运营管理就是商业地产最重要得一部分。由于我们研究商业地产就是持有型得产品，我们把这些项目瞧作就是资产，这就是无可厚非得。而对于这些项目得运营可以纳入到资产运营管理得范畴。但大多数人认为运营就就是一个商场、一个购物中心得开业，以及开业之后得正常得经营管理与物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全，这就是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道得没有几个得原因。反而大部分商业与中小型商业得空置率会越来越多，而且目前逐渐在提升。所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运营就是对资产投资与资产提升得最重要环节。 我们下面通过几个环节与大家一起分析与探讨资产运营得重要性。 我先讲第一个，商业地产资产运营得概念。主要分三个层次。第一，就是物业管理，就是房地产开发过程中得一个延续。物业管理，我们指得商业地产有很多种类型，除了持有与出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常得维护，保护商业物业与资产正常得运行。 第二个层次就就是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标与实现目标。为了实现这个短期与长期得目标，要进行资产管理，良好得资产管理就是提升项目价值与项目资产得重要得工作环节。它不仅可以实现商业物业得净收益值得最大化，还可以实现保持商业资本得发展潜力。 第三种，组合投资管理。就是通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益得最大化，其中包括得内容就是以投资者沟通，并制定组合得投资目标与投资准则，制定并执行组合得投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具得运用，监督物业得购买、处置以及资产得维护与再投资得决策。 这里面我们提得再投资就是非常重要得，因为您在资产维护与资产运营中就是有一部分收益得，就是不在您投资测算与投资回报之中得。资产管理再次投资这个策略就是非常重要得，评估组织得投资绩效也都就是非常重要得。
1 某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析： 参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）： n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析： 客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/
商业房地产（商铺）的分类 商业房地产（商铺）的分类提要：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼更多精品源 商业房地产（商铺）的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业
经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形