商业地产投资运营模式研究报告
一、基本概念及特征 (4)
（一）商业地产定义 (4)
（二）商业地产与住宅地产的区别 (4)
（三）项目分类 (5)
二、商业地产投资开发体系 (6)
（一）开发流程及三大决策体系 (6)
（二）专业化投资开发体系 (8)
三、资本运营 (10)
（一）持有商业加大资金压力 (10)
（二）不同租售模式及资本运营 (11)
（三）资本运营案例分析 (12)
四、商业运营 (14)
（一）专业化运营 (14)
（二）商业运营案例分析 (16)
五、商业地产市场回报 (17)
（一）盈利方式 (17)
（二）市场回报行业观点 (18)
（三）市场回报统计数据 (18)
（四）市场回报案例分析 (19)
一、基本概念及特征
通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。
（一）商业地产定义
狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。
（二）商业地产与住宅地产的区别
类别商业地产住宅地产
资金要求大型商业地产需要一次性投
资建成才能形成浓厚的商业
气氛，沉淀资金较多，且大
多采用只租不售模式，持有
商业物业经营必须有长线的
充足的资金支持
住宅地产开发部分采用
滚动开发、滚动销售的
分期模式，自有资金的
要求不是很高，资金大
部分来源于银行贷款
经营模式只租不售或只销售部分面
积，绝大多数物业为开发商
长期持有
开发商多数采取销售模
式，模式相对简单
资金回收相对慢，3-5年或更长的培
育期，只租不售时间更长
资金回收速度快
开发环节商铺租赁或销售只是起点，
后续运营管理更重要，只有
让大部分合作商户赚到钱，
才能获取长期、稳定租金收
益
开发商只要将房子卖出
去，将物业管理做好，
就基本大功告成，无后
续运营环节
投资回报
形式持有商业通过经营收益和物
业升值获取中长期回报
只通过销售来实现回报
（三）项目分类1.行业类别
零售功能百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL
娱乐功能电影城、娱乐城、KTV
餐饮功能大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店
健身、休闲功能健身中心、美容院、SPA
专业地产专业批发市场、商贸城，如义务小商铺批发市场居住以及办公用写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓
2. 市场辐射范围
邻里型辐射范围≤1千米，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万人，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
社区型辐射范围≤3千米，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5万-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
区域型辐射范围3-6千米，在交通便捷、距离商业中心较远的区域，辐射范围可达8千米，总建筑面积5万-10万平方米，商圈人口在10万-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
超区域型辐射范围达10千米以上，超出本地“片区”或“区域”：总建筑面积10万-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万人
超级型建筑面积通常在20万-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至几千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市
目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，
辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域
之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征
二、商业地产投资开发体系
通过对商业地产开发基本流程、专业化运作体系进行阐述，再结合实际案例进行介绍总结，对中心商业项目的决策提供依据。
（一）开发流程及三大决策体系
1.一般开发流程
商业地产开发的一般流程包括了从取得土地开始，到前期调研、定位、商业规划、营销推广、招商、实施、运营管理的全程。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
土地开发流程商业地产开发
土地获取地段选择是关键
市场调研经济环境分析和生活结构研究；区域零售业结构、商铺分布及经营状况；消费者行为调查等
项目定位目标市场定位；目标客户定位；目标消费群定位；项目经营特色定位；项目业态定位等
规划设计建筑风格与立面设计；商铺结构与内部分割方案；景观设计方案等
组织团队运营团队组建；招商团队组建等
营销策划以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主
在商业地产开发顺序上有行业专家总结了8条规则：
先定位，后拿地；先策划，后规划；先文化，后设计；先招商，后建筑；先融资，后投资；先经营，后销售；先管理，后开张；先品牌，后赚钱。
2.三大决策体系
商业地产开发涉及资本运营、市场开发、运营管理。
（1）资本运营
由于商业地产的项目开发的资金要求高，所以对资本运营能力的要求也高。
资本运营就是利用资本市场，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动，包括企业并购和整合，通过上市融资和出售企业以及资产从而盈利的活动。简而言之，资本运作就是一种以小变大、以无生有的诀窍和手段。
（2）设计开发
市场开发包括了从前期选址、调研到最终的开发建设，这个过程相比住宅更为复杂，专业化程度也更高，因为它需要兼顾零售业态和建筑设计要求也需要考虑经营商户的相关规范，同时还需要考虑消费者的需求。
（3）运营管理
运营管理主要包括后期的商业运营模式、商业管理、物业管理等内容。
明确商业地产开发三大决策体系有助于明确不同开发阶段的决策要点，商业地产项目三大体系框架分析表如下：
体
系
主要决策问题相关单位决策要素结论
资本运营项目建造成本？
现有资金？工程
垫资？贷款？销
售回款？租金收
入？投资回报？
租售面积比例？
投资者、开发
商、建筑商、
设计商、银行、
策划机构、投
资者、经营者
现金流量，财
务净现值动态
投资回收，内
部收益率，盈
亏平衡，经济
敏感性，风险
决策
项目经济可
行性分析报
告；项目价格
策略报告；项
目风险分析
报告；项目销
售策略报告
设计开建造成怎么样？
什么主题？规划
布局？目前困
政府及政府相
关部门，投资
商，开发商，
市场依据，整
体布局，产品
概念，建筑风
项目建筑规
划建议报告
发难？项目规模？
匹配消费需求？设计公司，建
筑公司，商户
格，主题形象，
需求匹配
商业运营商业环境？竞争
环境？经营主
题？业态布局？
楼层分布？主力
店？经营特色？
招商策略？价格
策略？开业时
机？持续运营？
商业管理公
司，大商家，
中小商户，消
费者
市场依据，整
体经营策略，
业态组合，品
牌组合，经营
档次，价格，
业种，招商资
源
项目招商策
划报告；项目
管理策划报
告
（二）专业化投资开发体系
商业地产开发是一项高度专业化操作的过程，包括需要专业化的
设计公司、专业化的顾问公司、专业化的商业管理公司以及专业的商业地产开发商，这四个主体的专业化是保证项目成功的关键。
1.寻找优良地块开发
相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析时确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的的审批制度，确保可行性分析报告的质量和足够的深度。
2.确定项目财务分析与目标
商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受紫金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力、实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败，所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。
3.操盘方式专业化
目前商业地产开发形势火热，失败的案例也比比皆是，主要原因是对商业项目的高度专业化认识不够。如国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式，基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。
除了住宅开发中的底商或配套商业项目操盘方式相对简单外，以购物中心为代表的大型商业项目，在经营、开发与管理模式上有更高的要求。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。开发商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。
4.开发过程需要专业顾问
商业项目开发基本要完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。在社会分工日益细化的今天，开发商凭借一己之力独立完成上述工作，是不现实和不明智的。
因而，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。专业顾问公司具有资源整合能力，能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理，提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态。
5.规划设计需要专业化设计机构
商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。相比住宅的设计，它的复杂性、专业性更高，既需要站在建筑的角度，又需要时刻想着规划设计与商业的结合。其专业性体现在：（1）业态和功能的复杂
大型商业中心通常都包含主力店、大量零售店、多种形式的餐馆
和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散组织比较复杂。
（2）需求的多样
面对大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，是规划设计最重要的问题。
（3）平面设计的严格
大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如每个主力连锁超市品牌对建筑的面积、柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施对功能布局、内部人流路线更有严格的要求。
三、资本运营
（一）持有商业加大资金压力
商业地产以持有运营为主，这与住宅开发的销售为主差异明显。开发商纷纷选择持有商业的原因主要有四个，一是增值增信，商业的成熟带来物业的升值，物业的升值又能促使银行授信的提高，持有商业在资本市场比较吃香，持有商业比例越高融资越轻松；二是带来持续稳定的现金流，持有商业的租金收入一般会稳步增长，虽然初期租金收入比较低，但增长比较快，有利于企业的可持续发展，香港顶级房地产企业都以自持商业为主，因而能够形成百年老店；三是专业化运营的需要，通过商业自持而非销售才能做出最优业态组合，实现商业长期利益最大化；四是优化企业资产结构，不动产可抵消通胀风险，且通过不同商业资产进行组合还能合理避税。
持有商业虽然有以上好处，但持有型商业是一个中长期回报的投资，对开发商的资金要求比较大，因而商业地产的资本运营十分重要，一般而言，有如下几种持有型商业资金结构。
自有资金投资通过自有资金开发商业地产，可以避免借款产生的财务费用，成本较低。从开发商整体业务层面来看纯靠自有资金进行投资比较少，但部分单体项目在投资上可能采用这种方式。
“零成本”
开发即市场上流行的“以售养租”模式，通过销售住宅及写字楼获得盈利用于持有商业，项目自身可实现资金平
衡，例如万达商业广场、卓展购物中心。
低成本借贷有些开发商除采用自有资金和银行贷款外，还利用多种渠道降低资金整体成本，如建筑商垫资及应收账款、租金收入、物业中长期抵押贷款、发行私募债等。
基金市场融资房地产信托基金(REITs）模式，从基金市场上进行融资，例如凯德置地集团。
（二）不同租售模式及资本运营
因为持有商业的资金压力比较大，因而在商业地产开发中选择全部持有是比较少的，行业典型的租售组合模式如下表所示：
1.租售模式
序
号
租售模式运营形式商业类型特点及适用性
1 只售不租各自经营规模小的
专业型市
场、底商等
资金回笼快，但产权分零会
造成经营格局混乱。适用于
资金实力和管理实力都有限
的公司。
2 售后回租统一经营大型商业
中心
短期资金回收快，可统一经
营。每年固定的租金支出压
力较大，合同期满，前景无
法预测。适用于资金实力有
限的公司。
3 租售并举各自经营
与部分整
体经营
大型商业
中心
减少开发商销售压力，租售
比例不好控制。适用于有一
定资金实力和运营实力的公
司。
4 只租
不售
整
租
整体经营
较大型专
业商场、批
发市场等
资金回收慢且租金较低。但
如经营成功，物业升值潜力
大。适应于资金实力很强但
缺乏招商运营经验的公司。
散租统一经营
购物中心、
商业街、商
场等
资金压力大，对招商能力要
求较高，物业升值潜力大。
适应于资金实力和运营能力
都很强的公司。
2.不同租售模式下的资本运营
代表企业租售
模式
商业开发与经营
的耦合程度
资本
运营
评价
SOHO 销售不涉及到后续的
商业开发，耦合
程度低
散售，
上市
“商住”模式提高了开发商
资金回报率，但散售后的所
有权分散无法形成统一的物
业管理，租金回报率低
华润置地部分
自营
部分
出租
自有商业为主
导，房产开发为
商业服务；同时
与租户通过协议
形成较强耦合
集团
注入
商业地产与自有零售业的高
效整合，一体化程度让前期
投入高，但后期自主性强，
调整程度小，租金稳定
龙湖租售
混合
战略合作，协议
约束等形式，形
成较强的耦合
分零
销售，
整体
销售，
上市
充分发挥地产商的资本、开
发专业优势；资本运营主要
以地产为载体；可多种商业
营运合作，受商业限制较少
中粮
大悦城出租
战略协作，协议
约束，耦合度高
集团
注入，
银行
贷款
专注于特定目标群体的模
式，机遇风险并存，租金回
报高度依赖于商业氛围培养
所带来的人流量
凯德集团出租
战略协作，协议
约束，耦合度高
信托
基金
凯德采用的是房地产信托基
金模式，构建了从开发商到
私募基金再到REITs一条完
整的投资和退出的流程。
（三）资本运营案例分析
选择发展持有型商业的企业都要积极拓展资金来源渠道，包括
自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。对大部分开发商而言，为实现资金平衡会选择“以售养租”，在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。主要方式如下所示：
1.万达、华润“以售养租”
万达从第三代产品进入多功能综合体开发模式，包括五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”，销售部分的住宅、写字楼和社区商业占项目整体比例40%~60%。本质上，万达独创的商业地产、旅游地产、文化地产，都是住宅依赖型发展模式，以住宅物业的销售补贴大型持有型物业发展。
华润置地的成长经历了三次战略转型——从“单一住宅开发模式”到“住宅开发+投资物业”并举，再到“住宅+持有物业+增值服务”多领域发力。华润选择的是差异化的经营模式，利用住宅销售支持商业开发，再利用商业利好带动后期区域和住宅升值，同时持有物业的租金回报又增强了抗风险能力。
2.龙湖多渠道降低融资成本
龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国化布局展开后就到境外上市融资。这三个手段都是龙湖资本运作的重要手段。土地产权抵押和发行企业债券也是龙湖融资的另外一个重要渠道。
截止2013年12月，龙湖综合借贷为人民币377.0 亿元，净负债率为57.9%，对比2012年增长10个百分点，持有现金为人民币146.8亿元，平均借贷成本由年利率6.72% 降至6.58%，平均贷款年限由4.1 年提升至4.6年。
3.凯德置地通过房地产信托基金融资
凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）
拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。
四、商业运营
（一）专业化运营
商业地产是专业化运作需求很高的行业，开发商的成功运营与专业顾问公司、商业经营机构密不可分。万达、中粮大悦城、龙湖等企业都与五大行等商业顾问公司进行了密切合作，中粮“大悦城”、龙湖“天街”等产品线都是由商业顾问公司协助打造的，而运营团队也是在顾问公司的帮助下建立起来的。
1.聘请专业顾问公司1
以市场分析与业态定位及招商两块核心工作环节来说明与专业顾问公司合作的重要性。
比如说市场分析与业态定位，商业项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程，包括商圈的确定、问卷的设计、竞争性商业的考察分析等等，都有其自成体系的专业性与科学性，市场调查信息采集得是否准确到位，直接关系到定位的恰当与否，直至最后的商业运营成功与否，这是一连串的因果关系，这就出现了对专业顾问公
1夏联喜.《商业地产新兵入门》.中国建筑工业出版社
司的需求。即使是成熟如万达、龙湖等专业商业地产企业也与顾问公司保持着长年的紧密合作，而中粮大悦城、龙湖天街等著名产品线都是由商业顾问公司帮助开发商打造的。
再比如招商，如果说调研定位是运用了专业公司的技术优势的话，那么，招商就要充分运用上专业公司的资源优势，专业公司在多年的经营过程中，与各商业经营机构建立了多层面的合作关系，能够为招商提供多方面渠道和有力的保证；相反如果由于缺乏专业顾问公司的介入而导致招商不能顺利完成的话，就会使项目面临巨大的风险，现在众多大型商业店面空置毕竟并不全是物业自身素质不佳而导致的。
2.重视与商业经营机构的合作
商业地产开发商与商业经营机构的合作有别于住宅开发中的买与卖，也有别于与普通小商户间短期的出售或租赁关系，这是一种长期协作，互利平等的战略合作伙伴关系。房地产开发公司旨在租售出去自己的物业，一个为加速发展壮大又多方考察素质好的商用物业。而且地产商在开发物业前，可以多方面征询经营商的规矩与需求，做到有的放矢；而经营商也可以根据自己的战略发展目标规划，指导开发商寻找合适的土地有目的地开发，促进其顺利扩张。二者结合，良性互动，同时对项目品牌和价值的提升也相当有裨益，因此达到真正的互利双赢境界。
3.招商与规划设计相互配合
商业项目的招商与规划设计应该是相互配合、彼此互动。开发商首先提出一个总的相对概括的规划设计，用其进行招商，而在确定了一定商家后，再反过来对原先的规划设计进行修改、完善，然后再继续招商这样一个循环往复的过程。而现实中总有不少开发商在规划设计完成后再去找主力店洽谈招商，这样待价而沽的招商方式只适合散户小户，而对于大型连锁主力店，则显得比较被动。
一般来说，大型商业的买家或租客都是为数不多的商业集团，只有量身定做才能真正迎合他们的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的规模上下限，扶梯、楼梯的个数、位置，停车位的方式、数量以及空间布局、外立面处理等等，这些使用要求
就是设计的依据，必须由店家提出，而不是开发商自己指定，等到建成后再要求店家削足适履。不与招商工作配合的盲目规划设计只能增加前期不必要的成本和后期招商的难度。
（二）商业运营案例分析
1.万达订单地产模式
万达从第三代产品进入多功能综合体开发模式，包括五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”，销售部分的住宅、写字楼和社区商业占项目整体比例40%-60%。
万达和跨国商业企业签订了战略合作协议，双方约定了权利义务，把“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”四个方面的涵义合在一起叫做“订单地产”。每一个店址、面积、高度、出入口等都与合作伙伴进行技术对接，同时与所有加入合作的伙伴都约定接受“平均租金”，即全国城市分三等租金，每个店的租金具体多少不再谈判，等到选址、规划、租金都确定了，签完合作协议再开工建设。订单地产的实质即是招商先行。
在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略合作伙伴占整体购物中心面积的70%，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约40%--50%左右。
2.苏州邻里中心社区商业全产业链模式
(1）构建社区商业综合服务体系
邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。目前，公司运营有邻瑞广场项目1个、邻里中心项目13个，邻里生鲜/邻瑞超市5家，经济型酒店7家。公司运营项目总建筑面积近46万平方米，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。
(2）从全产业链角度挖掘商业价值
当前，邻里中心公司以“社区商业”发展为轴心，已形成以“邻里中心”为代表的连锁社区型购物中心、“邻里生鲜超市”为代表的
连锁商业、以“邻里商务酒店”为代表的连锁经济型酒店和邻瑞设计/咨询四大业务板块，构筑多元发展的社区商业全程产业链。通过构筑多元发展的社区商业全程产业链，苏州邻里中心能够获取大部分商业经营利润。
3.龙湖地产
从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
五、商业地产市场回报2
商业地产规模庞大，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，盈利模式单一，缺乏资本运营能力。
（一）盈利方式
1.融资基本类型
（1）实物销售：通过商铺的全部或部分销售获取资金。
（2）资产经营：通过项目的经营获取租金收入、广告收入等经营性收入。
（3）上市融资：通过将公司或项目打包上市，获取市场资金的支持。
2.具体方式
（1）变现
项目变现的原则是市场价值最大化。一般来说有这么几种方式：土地变现：如产权转让、合资入股、股权转让等。
2为方便统计，商业地产一般采用“租金毛收益率”“净经营收益率（NOI）”等指标展示投资回报情况.
整体变现：如整体销售转让、合资入股、股权转让等。
分拆变现：如将项目分栋拆售、分层拆售或分间拆售等。
（2）持有
持有要秉持资产优质化、经营实兴化的原则。
租金经营：可获得可变或不可变的不等租金。
合资经营：租金入股、租期入股等。
委托经营：可获得固定租金、自收租金等。
实物融资：银行抵押、实物担保或典当等。
（3）资产上市
资产上市就是通过资产打包推向资本市场获取资金。
融资：租金REITS、发行基金等。
上市公司：募集公众资金。
产权交易：无形资金和实物资产同时评估交易。
（二）市场回报行业观点
1. 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市的优质物业投资回报率仅为6-8%，低于香港8-9%的水平。
2. 万科认为商业地产单靠租金回报远不能获得市场要求的收益率，即租金回报在短期内（5年左右）的回报率是比较低的。
3. 中房商学院专家认为商业地产开发全部自持是一种趋势理想，但目前很难实现，全部自持对经营实力要求比较高，且经营收入太少难以弥补项目的投资额。
（三）市场回报统计数据
1.第一太平戴维斯研究结论3
甲级写字楼
市场一线城市租金毛收益率46.4-6.6%，北京市核心商圈甲级写字楼市场平均租金水平约10元/天/平方米，其他区域则相对较低。
商铺市场北京租金毛收益率在6-7%之间，租金增长率10%；3资料来源：第一太平戴维斯《2012年中国零售图表册》
4租金毛收益率=(租金收入-营业成本)/商业总投资
一线城市初始收益率（净经营收益率）3-3.5%，两
年后稳定收益率可达到4.5-5.5%，其中五个最优项
目日租金为46元/天/平方米。
第一太平戴维斯的统计数据显示，从2000年第一季度到2012年第四季度，北京甲级写字楼毛收益率，从2001年的顶点14%一路下滑至2012年的6.1%左右。
再看商铺市场，据第一太平戴维斯《2012年零售图表册》总结，上海和北京的租金毛收益率分别为5%-6%、6%-7%，广州和深圳的租金毛收益率则皆在6.5%-7.5%之间。该图表还总结称，零售物业改造前，一线城市和二线城市的初始收益率分别为3%-3.5%、3.5%-4.5%，改造后，一线城市和二线城市的稳定租金回报率可分别达4.5%-5.5%、5.5%-6.5%。
2013年4月，第一太平戴维斯在上海商铺市场季度简报中补充称，“购物中心成熟项目毛收益率目前约为6%至7%，营运净收入收益率则在4.0%至4.5%；运营不佳的项目存在未来价值及租金提升的可能，通常导致成交收益率较低。
2. 细分业态情况
快捷酒店面积需求大，租金水平一般1-2元之间
大型超市、餐
饮、娱乐业态
面积需求大，租金水平一般1-2元之间
快餐、小吃类面积需求小，位置要求高，租金相对较高，3元-20元。
古玩字画类集中在专业市场，租金水平较低
家电数码类苏宁、国美等租金在2-3元，小型家电则3元以上
服装类集中在购物中心，流水倒扣形式比较多，20%-25%左右的扣点
（四）市场回报案例分析1.万达集团
据万达2013年年报显示，2013年万达集团收入1866.4亿元，累计持有物业1703.9万平方米。其中商业地产公司收入1456.2亿元，同比增长32%，租金收入85.6亿元，同比增长46%，酒店管理公司收入36.3亿元，同比增长30%，文化集团收入255.2亿元，同比增长23%。
2.华润置地
截止2013年底，华润置地投资物业资产账面总值为港币596.11亿元，占其资产总值的比重为21.2%。2013年，包括酒店经营在内的出租业务营业额达到港币46.22亿元，比2012年增值27.4%。
3.龙湖地产
龙湖地产2013年营业额的415.1亿元中，扣除营业税后的租金收入人民币6.3亿元，同比增长31.3%。当下，商业地产对龙湖地产全年利润的贡献约为5%的水平。投资回报率偏低，龙湖租金收益已算可观，但仍主要是靠住宅开发来支撑商业地产，单靠租金回报远不能获得与开发业务相近的资产收益率。
4.凯德置地
CRCT（凯德中国零售房地产信托）旗下购物中心的平均收益率在7%左右；多数购物中心的收入都表现出了10%以上的年增长率；多数购物中心客流都保持了稳定的同比增长。
参考文献
[1]王高翔.《商业地产招商运营—范本·案例·策划·工具》[J].北京：化学工业出
版社,2011.8
[2]王高翔.《商业地产新手快速入门》[J].北京：化学工业出版社,2011.8
[3]夏联喜.《商业地产新兵入门》[J].北京：中国建筑工业出版社,2012.11
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
最新房产中介工作总结范文 总结是对前段社会实践活动进行全面回顾、检查的 文种，这决定了总结有很强的客观性特征。下面为大家分享房产中介工作总结范文，欢迎大家参考借鉴。 很感谢公司对我的信任，将088店交给我来管理， 作为我们仁和这样公司的店长，我认为起到的作用是非 常重要的。首先，店长是一个单店最高的指挥官，最基 本的职责就是全面负责店面的各项管理工作。但是作为 一个刚上任的新店长，我会事事亲历亲为，以身作责， 同时要具备强劲的销售能力和良好的领导能力，用我的 行动来感染我的销售。其次，店长管理的是一线销售人员，且起着承上启下的作用，需要将公司的战略规划和 最新政策正确的传达给员工，并要最大限度的激发员工 的工作激情，更重要的是做到对销售人员的充分支持， 培养员工的工作能力，培养团队合作的意识，最大限度 的提升经纪人的个人业绩和店内业绩。 前期和销售人员一起做市场调查后，综合调查的商圈，楼盘，同行竞争做出了初步的销售路线和单店的定位，我认为目前的工作就是以广告宣传和开发房源为主，使店内资源充足，以便更快成交。其次是要快速的让新 员工成长起来，通过一系列的培训，加强他们的业务能
力。通过大家共同的努力派单等宣传工作已经达到一定 的宣传效果。后期在店里人员逐步稳定，对商圈范围内 市场逐渐了解消化的过程中，筹划新的销售路线。 下面就四个方面谈一下我的计划： 1. 人员管理： 企业以人为本，管事先管人，特别是销售这个行业。对于我们中介行业，人员管理的好坏直接关系到销售与 服务的质量，一流的销售团队必须要拥有一流的销售人员，而销售人员总体素质的高低与管理密不可分。并且 我认为中介行业是以经纪人为主导核心，店长，金融部 等都是要最大限度的支持经纪人的工作。日常管理中， 店长必须以身作则，带头做到公司的各项基本要求：整 洁的仪容仪表，富有激情的工作态度，成熟稳健的工作 作风，公正处事的道德原则，对事不对人，事事公平处理，并在店内树立一种”爱店如家“的责任意识。一个 销售人员，保持良好的心态是很重要的，当员工心态起伏，不平稳的时候，应当及时与之沟通，帮助他们调整 好心态，更加积极的投入到工作中去。在销售管理方面，首先要掌握每个经纪人的工作动态，手上操作的案源进 况及跟单情况，协助他们完成每个可能完成的交易，持 续评核每个经纪人，不断的训练，真正提高经纪人之素养。
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境
如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。
由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。
篇一： 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，也还是取得了不小进步。 4、完成招商具体工作大致如下 ①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
房地产工作总结范文（精选3篇） 房地产工作总结范文（精选3篇） 房地产工作总结1 在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为企业的每一名员工，我们深深感到企业之蓬勃发展的热气，拼搏的精神。下面就是本人xx年的工作总结： 我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。 作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。 房地产市场的起伏动荡，在这段时间，我积极配合公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。 在总结和每周例会上，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊
端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。 这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。 在今后的工作里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济的发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：加强学习，拓宽知识面；努力学习房产专业知识、物业专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。 房地产工作总结2 年初的时候，我作为一个房地产新人荣幸的加入了xx房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会！随着年终的到来，我也已经升任为销售经理，现对今年的房地产销售工作进行总结。 一、销售工作的.进步 因之前从未接触过房地产，初到项目时，对于新环境、新事物比较陌生。但在领导及同事的热心帮助下对房地产的专业名词及房地产市场有了大致了解，并很快熟悉了项目知识和工作流程，迅速进入了工作角色。非常感谢他们给我的帮助和指导！他们让我认识到作为销
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
房地产资产管理工作总结范文(基础版) Summary of real estate asset management (Basic Edition) 汇报人：JinTai College
房地产资产管理工作总结范文(基础版) 前言：工作总结是将一个时间段的工作进行一次全面系统的总检查、总评价、总分析，并分析不足。通过总结，可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的 理性认识，从而得出科学的结论，以便改正缺点，吸取经验教训，指引下一步工作 顺利展开。本文档根据工作总结的书写内容要求，带有自我性、回顾性、客观性和 经验性的特点全面复盘，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容 可按需编辑修改及打印。 一、营销管理工作 本年度围绕公司年初制定的“网点必须带租约售出、公 寓楼基本到达清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。 1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。 2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价;广 告方案的执行工作; 3、做好房地产权证办理工作。截止20XX年11月26日，办理房地产权证160户左右。
4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。 5、特色工作。xxx分公司与xxx有限公司创新广告方式合作，由广告公司投资媒体并发布，画面我们审定，广告公司根据合作期间的销售额（除特价房外）提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户，比如五号网点、soho2101、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。 二、办公室工作 本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作带给良好的基础。 1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
商业地产年终总结 房地产公司年终总结 200X年，是继200X年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价，上半年，国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策(新老国八条及七部委意见等)，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的200X年，在集团公司董事会的正确领导和决策下，全体同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下： 一、200X年主要工作情况： (一)经济指标完成情况： 全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。 (二)项目推进方面： 经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜; 完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各
种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建; 完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。 但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。 尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确， 200X年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了10余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。 (三)企业管理方面 在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并