中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴
选前期服务商和实施主体操作规范（试行）
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。
第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。
由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。
第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。
集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。
第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。
拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开
选定前期服务商：
（1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分
占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的；
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（2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。
旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。
旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。
第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。第二章前期服务商的选取
第一节一般规定
第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作：
（一）开展改造意愿调查；
（二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协
助镇区政府划定改造（更新）单元范围；（四）协助镇区政府完成项
目经济可行性评估；
（五）协助镇区政府完成社会稳定风险评估；
（六）编报改造（更新）单元计划；
（七）协助镇区政府完成基础数据核实和权属确认；（八）协助编制
公开交易（或挂牌招商）方案；
（九）经属地镇区政府确认，根据项目实际需要开展的其他工作。
对遴选实施主体采取政府组织挂牌招商方式，或者采取村企合作（后期选定）方式的，前期工作还应包括：
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（一）协助镇区政府申报单元规划编制需求；
（二）开展有关土地房产评估；
（三）涉及完善用地手续的，编制完善建设用地手续、历史征地手续、集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地方案等；
（四）拟定搬（拆）迁补偿方案（含奖励标准），涉及集体经济组织的，遵循以物业补偿为主的原则，一并明确物业和货币补偿具体方案；（五）确定政府应收地价款，涉及集体经济组织的，应梳理集体经济组织收益情况。
（六）草拟项目改造方案（文本）和编制初步设计方案。
前期服务商的具体工作，还应考虑包括以上项目内容涉及的有关公示、公告、表决、公证等程序性工作。第七条前期服务商所承担的前期工
作，完成标准应当按照服务协议约定完成所有程序性工作，结果表现为相应文件、方案、报告等，按规定经集体经济组织户代表的表决同意率达到规定比例、国有土地权利人同意率达到规定比例，或者经政府或相关部门批准等。
针对政府应收地价款，采取村企合作方式的，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行））》计算确定。采取政府组织挂牌招商方式的，由两部分组成：对不涉及市镇公有资产的部分，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行）》计算，作为该部分的挂牌起始价；涉及市镇公有资产的，按照现状条件下的房地产评估价与新规划条件下土地使用权市场评
估价（宗地评估）中的较高者，作为该部分的挂牌起始价。
市、镇区政府批准公开交易（或挂牌招商）方案，即视为同意所属公有资产纳入改造范围，并负责补偿和落实相关不动产权注销登记等手续。
第八条前期工作可以将多项工作以包干形式招引一个综合服务商统
筹实施，也可以针对不同工作，分别确定不同资质要求的专项服务商。无论是综合服务商还是专项服务商，涉及规划、测绘、评估、咨询等专业技术的，应由具3 / 26
备相应资质的从业机构承担，涉及利用地籍调查等成果开展相关工作的，应由具备涉密资质（具备处理涉密数据资格条件）的单位承担。第九条根据改造项目的性质和特点，综合服务商可以由房地产开发企
业承担，也可以由综合型技术服务企业承担。综合服
务商应具备下列条件：
（一）具有独立法人资格。
（二）在城市更新（“三旧”改造）领域同行业或相关行业内具有较好口碑评价。具体评价工作由市城市更新协会负责组织实施，在市城市更新协会开展口碑评价工作前，该项暂不作要求。
（三）具备不少于前期工作预算费用的实缴注册资金（以验资报告为准）。
（四）具备组织前期工作所需的人力资源保障。
（五）综合服务商或其控股股东具备城市更新（“三旧”改造）领域相关经验；
（六）综合服务商及其控股股东、控股子公司在中山市范围内仍处于前期工作阶段（未确定实施主体）的项目不超过2个。
对由综合服务商作为改造主体，每新增实施一个“工改工”改造项目（用地75亩以上）的，可增加一个项目配额，最多不超过2个。（七）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录。
第十条前期服务商承担相应工作应当明确时限。对专项服务商，应根据具体工作内容和要求参照行业情况合理确定时限，单项工作一般不超过一年。对综合服务商，从签订服务协议之日起，到确定公开交易（或挂牌招商）文件、上平台公开遴选实施主体的时限不超过2年，对非综合服务商自身原因造成延迟的，经委托方（镇区政府或集体经济组织）同意，可延长时限1年。
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第十一条房地产开发企业作为综合服务商承担前期工作的，在公开遴选实施主体时，该房地产开发企业在符合实施主体
准入要求的前提下，可以参与公开遴选。
根据项目实际情况，为确保改造项目前后阶段衔接和顺利推进实施，镇区政府或者集体经济组织可以参照实施主体准入要求，设定公开招引前期服务商的条件，并明确中标的前期服务商必须参与实施主体遴选。
第十二条前期服务商应当严格按照约定的工作内容、服务标准、时限要求等开展前期工作，期间其自身或其他关联企业不得与拟改造范围内任何土地房屋权利人签订搬（拆）迁补偿协议，也不得以其他任何协议的形式转移（受让）相关房地产权益；有关数据、图件等工作成果及其衍生成果均归委托方（镇区政府或集体经济组织）所有，服务商没有使用权、更不得挪作他用。
第十三条前期工作所需费用，根据工作内容、服务标准（含支付误工费）、时限要求等，可以由镇区政府或集体经济组织通过中介机构询价，并考虑一定的不可预见费率的方式，确定公开招引前期服务商时的预算费用。
公开招引服务商应采用费用包干形式进行。结合项目实际情况，可以采用总费用包干，或者以每亩、每栋、每户等为单位进行费用包干。费用包干的形式以及结算标准、时点等，应在招引服务商的公开招标
文件及服务协议中明确。前期服务费用可以纳入实施主体招商成本。第十四条前期服务费用“按照谁委托、谁承担原则”明确支付责任。由镇区政府组织招引前期服务商的，由镇区政府承担支付责任，具体费用可以由镇财政按规定支付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付；由集体经济组织招引前期服务商
的，由该集体经济组织承担支付责任，具体费用可以由集体经济组织自行支付，可以由镇区政府代为垫付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付。
经选定的综合服务商，统筹组织开展工作时或者由其通过委托具备相应资质的第三方机构开展工作的，所产生费用由该综合服务商自行支付。
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第二节镇区政府组织遴选前期服务商流程
第十五条镇区政府应结合本辖区改造意愿摸查（普查）情况，按照改造意愿程度，初步确定拟改造四至范围，并组织本辖区城市更新（“三旧”改造）、住建、公安、农业农村、村（社区）等部门，充分利用土地房屋产权、地籍调查、户籍系统、村（社区）花名册、流动人口登记系统等现有数据，初步调查了解拟改造范围内的土地房屋、人口、公建设施（基础设施和公共服务设施，下同）等现状基本情况。
市自然资源、城市更新、住建、公安、农业农村等职能部门，应当为各镇区收集有关拟改造范围的基础数据材料提供便利。
珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）； ②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系 四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专
题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划
老城区道路改造探讨 老城区道路改造探讨 摘要：老城区现有道路大都规划年代较早，建设标准较低，随着社会经济的发展、汽车保有量的增加，已经不能满足如今的交通发展需求。其主要存在以下几个方面的问题：道路红线宽度较窄，道路的拓宽空间受到限制；机动车道数量较少，道路通行能力低下；机非混行，既不利于非机动车行驶的安全，也不利于道路通行能力的提高；道路沿线单位开口多，车辆的左进左出严重的影响了道路通行效率的发挥；交通的细节处理不够科学，不能充分利用道路资源、提高道路的运行效率、保障行人过街安全，发挥其应有的道路功能与作用。因此，对老城区道路进行改造，可以有效地改善城市的交通条件，提高了城市品质。本文针对老城区道路的现状条件，探讨了道路改造的难点及对策。 关键词：老城区道路；改造 中图分类号：U41 文献标识码： A 引言： 随着人民生活水平的提高和城市建设的不断发展，人们对城市基础设施综合服务能力的要求越来越高。现就老城区道路改造的难点及相关处理对策提出一点粗浅建议,与大家共同学习探讨。 老城道路改造的难点 1. 道路下的专业管线繁多。目前，许多城市的道路下都要敷设给水、排水、电力、电信、热力、燃气等各种地下管线。在原本就不是太宽阔的道路基层下密布着或将要布置给、排水、燃气、强弱电等各类管线，且这些管线是随着生活水平的提高逐步安装到位的，各投资主体不同，导致地下管网布置混乱，又缺少完整的竣工图纸，在改造时会带来极大的不便，甚至会严重影响市民正常生活。 2. 地下管线施工干扰多。在老城区道路改造建设时，由于地下
现状管线较多，而且现状管线年限已久，施工时并未考虑与后续新建管线的综合平衡问题，造成新建管线平面位置紧张，竖向高程“上不去下不来”的尴尬，管线施工过程中交叉冲突问题较多。结合道路改造要实施线杆入地，由各专业部门实施，这些单位很难同步施工，因此挖挖填填时有发生，相互制约扯皮现象非常普遍。 3. 平交道口众多。这些管线集中在城市道路下有限的空间内，纵横交错，其中还有保证工程管线正常维护、运行的检查井等；构筑物原有街巷道口多，旁边临街店面也多，路面标高控制就显得尤为重要，既要考虑街巷和店面的顺接，同时也要认真考虑好路面排水，施工期间还要兼顾行人通行，对施工组织提出了较高要求。 4. 施工工期紧，文明施工难度大，环境要求高。各市政管线在施工前应由监理单位组织各管线权属部门、管线施工主体单位、设计单位等结合施工期间的交通组织方案做好各类管线的施工时序安排，按照管线埋深“由深到浅”，管径“由大到小”的顺序对各家管线施工时序进行统一安排，避免管线先来后到随意施工，造成平面上“先施工管线占据未施工管线断面位置”的现象，竖向上“先施工管线随意埋设，后施工管线上不去下不来”的尴尬；同时，也避免了深埋管线较迟施工，对已浅埋管线管基和检查井基础等的破坏现象。周边改造区域内均是居民住宅区，加上临街商铺林立，学校、幼儿园也夹杂其间，在安全文明施工及加强环保意识方面，防止不必要扰民又比其他工程而言有更严格的限制。合理的施工组织方案是道路科学施工的前提和保障。 相关处理对策： 1. 深化细化设计要求： 1.1 规划确定后设计人员应对改造前的现状进行充分的调查摸底，细化纵坡设计，做到不仅合理同时尽量优化；对路面排水设计应充分考虑现状，而不能死搬规范设计，在平交道口及纵坡最低处应增设雨水口，保证路面不积水。同时对老城区特殊情况如沥青摊铺标高较难控制，建议须设计平石。 1.2 管线探测数据准确、资料齐全。 管线设计的重要依据是由物探部门提供的管线探测资料，由于某
中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴 选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开 选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分
占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； 1 / 26 （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查； （二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协
市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积2127.12公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、561.98公顷用地（占比26.42%）；②正在实施改造75个项目、478.72公顷用地（占比22.50%）；③正在推进前期审批工作68个项目、474.8公顷用地（占比22.32%）；④尚有611.62公顷用地（占比28.75%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系
四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开
发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、社会维稳组。目前这两个小组工作还是在市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。 七、申报审批流程
第十五章旧城区更新改造规划 一、旧城区范围界定 镇平县旧城区范围的界定要从城区发展演变和现实基础出发，既要考虑城市居民改善生活条件和展现城市中心的新貌，又要考虑到实施旧城区商业服务中心新功能的需要，规划确定旧城区范围是由建设路、涅阳路、健康路和安国路所围合成的区域，总面积约257.52公顷。 二、旧城区现状分析 1.城中村情况及现状人口分析 镇平旧城区是县城城中村较为密集的地区之一，现状大部分居住用地都是以城中村的形式存在，旧城区范围内有三联村、溢洪村、西花园村、团结村、赵家村、友谊村、幸福路新村、将台村、东关村、南关村、西关村和北关村共12个城中村。旧城区范围内现状人口约3.5万人。 2.旧城区的地位与作用 镇平县旧城区保留了部分镇平县城风貌、历史传统、社会结构和地方特色，积淀和延续着镇平县城的历史文化，记录着城市发展的轨迹。旧城区在整个城市发展中起着不可替代的作用，因此更新改造旧城区，使其发挥更大的价值，对促进镇平城市发展、延续历史文脉具有重要意义。 3.旧城区用地结构与功能分析 目前镇平旧城区建设用地结构复杂，用地类型见表16－2。可以看出镇平县旧城区用地以居住、公共设施、道路广场用地为主。 4.旧城区道路系统 旧城区道路骨架为“四纵五横”，纵向自西向东依次为健康路、校场路、镇菩路和安国路；横向自北向南依次为建设路、雪枫路、中山街、工业路和涅阳路。街区内部巷道纵横。 5.旧城区存在问题 目前镇平县旧城区存在的问题主要是： ①用地布局混乱，存在居住、工业、商业、办公等用地相互混杂的现象，特别是城中村散布其中； ②公共服务设施总量不足，社区级公共设施匮乏； ③道路交通系统不完善，路面狭窄及道路配套设施状况差，路网结构不合理，道路功能分工不明确； ④市政设施系统不完善，内部供水系统混乱，排水系统较简陋，供电线路随
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
中山市旧城镇全面改造实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为提升城市综合竞争力，优化城市生活生产环境，规范旧城镇的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条本细则所称“旧城镇”是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造单元的边角涉及集体用地的，可一并纳入改造范围。 以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。 第三条旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，优化功能布局，有利于传承和塑造城市特色风貌，合理保护和利用历史文物古迹。 旧城镇改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。 第四条旧城镇改造中，各镇区可组织指导社区居民委员会协调有关改造意向人开展改造意愿、基础数据调查等工作，参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解等。参照旧村庄改造通过公开选定改造实施主体的，可由社区居民委员会组织落实和协
调安排。 第二章一般规定 第五条旧城镇改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。 第六条旧城镇改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。开发建设规模由回迁安置房、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。 改造单元内因规划限制不能达到合理开发建设规模，经测算论证不能平衡的改造项目，可按照《中山市建设用地容积率异地转移实施方案》，由改造实施主体申请容积率异地补偿，在城镇新规划建设区相关地块内落实。对额外提供公共空间或公共设施的改造项目，可给予容积率奖励，具体奖励标准由市规划部门另行制定。 第七条旧城镇改造的复建规模，可参考以下标准： （一）作回迁复建的安置房规模，总体上按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。 （二）无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定，但控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。 第八条对改造范围内原土地房屋等情况，在拆除前由镇区参照公益公建项目标准，组织评估核定补偿安置费用，待办理协
浅谈中国旧工业区的改造与更新 摘要：城市旧工业区更新改造是城市规划的一个缩影，它可以让一个城市变得更加美丽，而且对城市的布局及产业结构的调整有着重大意义。旧工业区在告别了昔日的辉煌与灿烂后面临着改造与更新，通过合理规划，因地制宜进行合理的布局，根据城市的发展要求，遵循城市规划，使之满足当代发展的需要，对城市的整体发展具有重要的经济、生态和文化意义。 关键词：旧工业区；改造；更新；模式中图分类号：F421. 2 文献标识码： A 我国现在还处于发展期的初级阶段，各城市的发展水平还不高，因此在促进城市发展过程中，更偏重于对城市旧工业区的整治及中心区的再开发。我国对旧工业区的更新和改造还缺乏系统性的综合研究，还没有建立起完善的理论体系。与此同时，随着科技的发展，这股热潮逐步从发达国家传到发展中国家。我国也出现了大规模的城市旧工业区的改造与更新，从城市城市职能和产业结构上也发生了相应的变化。以下内容是从旧工业区改造更新的方式和发展方向进行具体的分析。一旧工业区改造的特点及促进发展的主要因素旧工业区更新改造拥有独立的特点：（一）旧工业区的改造与所占土地的价值密切相关。旧工业区改造更新所谓的“旧”并不是说建筑物的老化、周围环境和交通设施差，而是指工业区本身功能和性质已经不再满足该工业区所处位置的土地价值的要求。不同的旧工业区，其改造动因也不同，但是大多旧工业区的改造都是因企业生产成本和工业效益的因素所决定的，这些因素给产业结构的调整带来巨大压力，同时，有些重工业又处于城市中心地带，是城市的重点污染源，这严重制约城市的发展。无论如何，旧工业城区的改造与更新目标都是一致的，为了适应土地价值和城市整体发展，提升工业区的竞争力。（二）旧工业区的改造伴随着土地的功能置换。城市用地的要求总是在向配置效益更高的使用功能转换，在置换过程中变土地的低效利用为高效利用，从而达到更高的土地使用效率。一般的旧城改造是以危房和基础设施更新为主，而旧工业区的改造和更新则是以工业区功能的调整和土地使用功能为主，这恰好和产业布局结构相一致。（三）旧工业区的改造通常会形成土地或物业的增值。旧工业的区位和功能是产生土地和物业增值的主要源泉。旧城区和旧工业区大多处于城市中心地带，具备较高的改造增值潜力，由于工业区具有较多的优先权，区位条件优越，土地增值潜力大。在功能转换角度来看，工业区用地是各类用地中价值最低的，功能转换后，会带来更高的土地增值。（四）旧工业区结构较简单，产权相对集中，改造过程中拆迁难度小。工业建筑结构简单，与居住区相比较，其拆迁难度小的多。旧工业区的改造不像居民区返迁或重新安置问题，不像居民区那样分散，协调起来更容易。（五）可充分利用旧工业区原有的基础设施。旧工业区耗能较大，基础设施的容量远远大于居民区，因此，在改造中可以使基础设施再利用，减小开发投资。促进旧工业区改造更新的主要因素：（一）技术进步的影响。工业革命以后，生产力与生产关系发生了巨大变化，随着工业配套设施的不断完善，规模化的工业完成了在城市中的集聚。随着技术信息的进步，产业布局发生了新的变化，先进的技术使原本占地面积大、耗能高、污染重的工业陆续关闭和外迁，这为城市旧工业区的改造与更新带来了便利。（二）生态意识影响。由于工业时代造成了严重的生态恶化、环境污染和能源紧缺。随着信息时代的到来，人们重建人与自然的和谐关系，为旧工业的改造和更新指明了方向。（三）历史保护的影响。审视国际旧工业更新的轨迹，旧工业区的历史文化越来越受到人们关注，随着人们对城市历史文化认识水平的提高，成为旧工业区改造的重要因素。国内外旧工业改造更新的成功案例：上海的“田子坊”本是泰康路上的一条小弄，1998 年在政府的支持下，通过改建更新建成工作室、设计室、陶艺馆等，吸引了来自世界各地的百余家创意企业入驻。成为上海最具影响力的产业园区和产业集聚区。位于北京朝阳区的798 艺术区原为电子工业老厂区，从2001 年吸引了来自国内外的艺术家的眼光，他们充分利用以前的风格装饰成富有艺术特色的艺术和创作空间。现今引起了国内外媒体的关注，并成为北京都市文的新地标。还有美国的褐区改造。所谓褐区就是被废弃的工业区，受到污染严重的地区。匹兹堡就是一个典型的案例，两个世纪以来，曾经是钢铁厂、肥料厂等严重污染的地带，可是在政府的优惠政策吸引下，建成了高级住宅区和办公区及景观小路，到现在，这条小路已经成为重要的旅游景点。德国的鲁尔工业区曾经是煤炭和钢铁工业区，可是随着经济的转型从炼钢中心逐步发展成以传统产业、服务业、信息技术、生物技术等多种行业的结合，产业结构调整后取得了明显
石岐区“三旧”改造项目前期意愿调查工作指引 石岐区城市更新建设服务中心 2018年10月30日
总则 为顺利推进我区“三旧”改造片区的前期意愿调查工作，保证全区旧城改造前期工作的步调一致，避免各片区的工作方式与操作规范各异，特制定本工作指引。 一、片区意愿调查工作筹备阶段 （一）改造意愿调查工作主要内容 对拟改造范围内业主的改造意愿逐户进行调查，形成统计报表及调查成果图，分析判断该片区是否具备改造的民意基础。 （二）筹备现场办公室 1.现场办公室选址 应在片区范围内或邻近片区的位臵选择适合的办公场所。现场办公室面积大小应考虑片区居民户数。 2.现场办公室规格 （1）建议将现场办公室设立在位臵显眼处的建筑物内，应优先选择房屋首层便于居民到访，有适宜的停车条件更佳。 （2）考虑到现场办公室需接待居民，应至少设立一至两间接洽室。 （3）考虑到居民需到现场办公室领取误工费，应设立专门财务室，且做好安保工作。 （4）在路口或显著位臵设臵招牌和指引。
3.现场办公室硬件配臵 （1）配臵固定电话，各片区应按居民数量，设臵若干咨询专线及投诉专线。 （2）设臵投诉（意见）信箱。 （3）现场办公室应设臵宣传栏。 二、片区意愿调查工作实施阶段 （一）意愿调查工作启动时间 启动片区改造前期意愿调查工作时间应预先向区城市更新中心和所在社区报备。 （二）改造意愿调查工作实施要求 1.改造意愿调查工作内容 本项工作将通过填写《**片区改造意愿调查表》完成。调查完成后，发放回执给居民用以领取误工费。 2.改造意愿调查工作规范 （1）改造意愿调查工作开展前提 改造意愿调查应在轻松愉快的氛围下展开，做到不扰民。对略有抗拒的居民，不得为获取高同意率强行调查，可延缓调查时间或寻求社区协助。 （2）改造意愿调查工作原则 工作人员应向受访人阐述改造意愿调查的目的和适用性。所填内容应真实有效。
2019年旧城改造项目个人工作总结 2020年旧城改造项目个人工作总结2020，在公司领导班子的 正确领导下，我加强科学发展观的学习，工作中发扬真抓实干精神，严于律己，踏踏实实，任劳任怨，敢于克服困难，以公司的利益和发展为目标，认真组织、协调项目前期工作，使各项目进度按计划有序推进，现将一年来的主要工作情况总结如下：一、强抓重点项目，保证项目有序推进 1、柳州火车南站周边地区旧城改造项目为柳州市重点项目，是我公司建设项目的重中之重，如何保证项目各项前期工作顺利推进是公司赋予我们的重任。工作中，我多向公司领导请示汇报，在公司领导的带领下，充分发挥自身的组织协调能力，积极与上级有关部门及相关单位加强沟通，组织完善项目交通组织研究工作；协调各有关部门进行路网规划方案设计；完成路网工作可行性研究报告；组织完善非住宅选房方案，做好非住宅选房签约工作；积极与项目范围内各管线单位对接，做好水、电、煤气、通信等管线迁移方案及补偿工作；完成站前·馨印象接待中心设计、装修及布置工作；配合完成红桥馨城销售中心的设计及布置工作；配合项目指挥部做好拆迁工作，特别是国有企业的拆迁安置方案及改制企业资产认定工作；组织协调市项目指挥部召开的现场工作会并做好会议纪要，为项目实施工作提供有利依据；组织完成南站馨城部分地质勘察工作，确认可开工的范围及重点拆迁对象，为下一步工作提供指导意见。 2、今年，东站片区改造项目列入公司又一重点项目，该 项目改造范围涉及面广，资产现状复杂，产权单位多并涉及东站货场的还建，针对这些问题，我积极与市铁办及南宁铁路局
对接，多次对东站货场进行实地考察，深入了解红线范围资产情况，组织拆迁公司对现有资产进行核查，并与南宁铁路局提供的资产台账作对比，发现东站资产台账与现状存在较大的误差，为东站的同等规模还建及补偿问题提出了参考意见。为做好东站片区改造项目的成本测算，我积极与规划部门对接，掌握东站片区的规划条件，协调设计单位做好东站片区的整体规划，完成东站片区的虚拟现实设计，为东站片区改造项目的实施奠定基础。二、树立大局意识，配合做好部门职能工作我部门是担负公司项目前期工作的职能部门，部门人员有限，工作任务重，我牢固树立大局意识，踏踏实实做事，配合完成部门各项职能工作及领导交办的各项工作任务，保证各代建项目的顺利推进。三、加强学习，提高工作能力为了锻炼自己，提升自身的业务水平，我不断加强专业学习，参加了一级建造师学习考试，争取成为一名专业型技术骨干，把所学的知识运用到工作中去，使工作方式更有创新，跟上时代与科技进步，成为全面发展的专业技术干部。2020年，我将继续以饱满的工作激情和高度的工作责任感，投身到公司的发展大潮中，加强学习，不断提高自身素质，不断提高业务能力和领导能力，善于拓展新思路，勇敢迎接各项工作的发展机遇和挑战。
城市老城区旧城更新改造理论相关探究—以济南为例 摘要：老城区作为城市固化的产物，侵染着风雨沧桑，承载着文化积淀，保存着历史记忆，有城市化石之称谓。尤其是经过最近十几年的探索研究，旧城更新改造也日趋成熟，通过寻找老城区的特色文脉，使得老城区与现代城市城区能够自然过渡，达到和谐统一。结合济南老城区的特色，对旧城更新改造以相关探究，以期能够使旧城改造更新理念更好的服务于老城区的规划建设之中。 关键词：旧城更新；改造；空间；参与 1. 前言 自从20世纪的后半叶以来，旧城更新改造逐渐成为城市工作者研究的主题，尤其是随着社会经济的飞速发展，旧城更新改造已经不可避免，这给老城区带来了巨大的挑战，尽管我国部分地区如“上海新天地”改造，“成都宽窄巷子”改造等获得了巨大的成功，但是也滋生出了许多不切实际的改造，不顾当地的实际情况，恣意的破坏、损害甚至于直接拆除，使得老城区被破坏的满目疮痍。 老城区作为城市发展的活化石，保护好其原有特色有重要意义。但是如何在保护好老城区的同时寻找一个新的活力点，使其自身的价值和活力重新得到激活，能够在相对竞争激励的城市发展中有属于自己特有的一席之地，是我们当前要解决的重要问题。济南老城区区别于数万城市的魅力是它的泉文化所在。理应追随济南特色泉文化，使老城区能够自然的过渡，与现代文明接轨，保护好老城区原有肌理的同时使其活力再现，实现对老城区合理而有效的更新改造。 2.国内外的旧城更新理念相关探究 国外的发达国家以及我国一些城市经过多年的发展与探索，在旧城更新与改造方面逐渐趋于成熟，有许多成功的案例及改造的建议为我们提供有益的借鉴，积累了许多理论基础以及实践的经验。 2.1 国内—上海“新天地”的更新改造 新天地的设计理念是以石库门里弄建筑为标志，改变了原有的居住功能，赋予商业性功能。使得其对传统的建筑的风貌与特色有一定的保护，并且也满足其开发的需求，与现代化的结合使新天地成为上海的一个新地标。其成功之处在于：（1）规划功能转换与结构整合。在现状基础上，调整原有的用地，并进行
旧城改造可行性研究报告 旧城改造可行性研究报告 可行性研究报告 目录 第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告第二篇：开题报告-1884-浅析旧城改造存在的问题及对策研究第三篇：旧城改造调研报告第四篇：旧城改造调查报告第五篇：旧城改造专题调研报告 正文第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告阳和县旧城改造可行性分析报告 前言 阳和，一座历史悠久，文化底蕴深厚的现代文明城市，一座沐浴在改革新风的新兴工业经济城市，是全国重要的旅游城市之一，素有“**之乡”之称。 为了顺应全球经济发展，为了更快融入国际经济潮流，阳和在更大范围、更广领域和更高层次上探索，参与各种变革及联动发展，加快城市及现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。 如今，阳和新一轮的城市总体规划基本确定并在紧锣密鼓的实施当中，“城镇面貌三年大变样”、城中村改造等等无不逐一提上日程，相信经过阳和人民几年的努力，阳和将在高楼叠起，绿树成荫，一流人居的基础上进一步提高城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，提高城市竞争力，为拉动投资、促进消费和打造顶级旅游城市推波助澜。 项目概念性规划设计： 项目改造区位于运河新城西街，长江西路以前，占地面积55亩，总建筑面积6万平方米，由新阳市天和置业有限公司与阳和县城关西街居委会、阳和县运河西城办事处联合开发，总投资元。 区位设计及建设目标： 运河新城区位于阳和县较为优越的地理位置，拟规划从形态和功 能两个层面的共同完善，将运河新城区建设成商务、居住等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准的建筑群区。 功能和布局： 根据运河新城区作为城市的新型住宅区这一功能的定位，规划将通过项目地内土地的可建设
中山市旧村庄全面改造实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条本细则所称“旧村庄”是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。旧村庄改造单元内夹杂的国有用地，应一并纳入改造范围。 以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。 第三条旧村庄改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，完善公共配套，有利于保障集体经济和村民长远利益，合理保护和利用历史文物古迹。 旧村庄改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。 第四条旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应按规定公开表决，由镇区监督，并由公证机构公证。
第二章一般规定 第五条旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。 第六条旧村庄改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。开发建设规模由回迁安置房、集体经济发展物业、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。 第七条旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：（一）回迁复建的安置房规模，按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。 回迁安置房用地单独安排的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。 回迁安置房用地不单独安排的，须办理有偿使用手续，其集体经济组织相关成员不再分配使用宅基地。 （二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应不少于回迁补偿总建筑面积的10%。 集体经济发展物业用地也应尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。
xx城市更新（“三旧”改造）项目 地价计收实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为完善城市更新（“三旧”改造）项目差别化地价计收政策，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）以及有关法律、法规和政策规定，结合中山市实际，制定本细则。 第二条本市经批准的由权利人自行改造（含自主改造或与有关主体合作改造）的城市更新（“三旧”改造）项目，国有建设用地使用权以协议出让方式供应的，其地价计收适用本细则。 采用以政府组织挂牌招商方式实施的项目，除政府及其部门、国有企业等公有资产以外的国有建设用地使用权出让起始价，参照本细则确定。 第三条城市更新（“三旧”改造）项目地价计收遵循以下基本原则： （一）市场评估原则。以第三方专业评估机构按照相关规程和技术规范，综合考虑项目周期风险等因素，经公开征求意见、专家评审、政府集体决策等程序后，评估确定区片市场评估价，并以此作为地价计收的基础。 （二）公开透明原则。区片市场评估价经确定后向社会公开，并适应市场变化，原则上每年更新一次。地价计算具体实施细则按程序对外发布，并报省自然资源厅备案，抄送市审计局。 （三）分类实施原则。区分不同情形，综合考虑搬（拆）迁安置费用、公益性用地或物业等因素，分类确定差别化地价计收标准。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。 （四）支持产业原则。鼓励旧厂房升级改造，对符合政策要求的“工改工”改造项目，或者利用存量建设用地建设创新创业载体的，综合考虑分割转让比例、转让限制条件等因素实行差别化地价，支持产业转型升级。
关于建立“三旧”改造地块 标图建库动态调整机制的通知 粤国土资试点发〔2011〕175号 各地级以上市国土资源局（国土资源行政主管部门）、顺德区发展规划和统计局，各地级以上市及顺德区“三旧”办、深圳市城市更新办： 为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，现就建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制有关事项通知如下： 一、总体要求 按照“实事求是、定期调整、可增可减、动态监管”的原则，各地可根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的有关规定，定期将本辖区范围内符合“三旧”改造要求但未标图建库的地块增补入库；对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正；对已入库但由于各种原因已明确无法实施改造的地块进行删减。“三旧”改造地块调整由各市组织实地核查并汇总后统一上报省厅审核纳入“三旧”改造地块数据库，作为今后开展改造、享受“三旧”改造政策的重要依据。 二、时间安排
“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年的1月及7月分别进行一次调整。 三、入库标准 （一）凡列入“三旧”改造地块标图建库的地块必须符合粤府〔2009〕78号的要求，即是：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。其他用地不能列入“三旧”改造范围。 （二）凡2007年6月30日前不是建设用地或已是建设用地但无上盖物的土地（以宗地为单位）不得列入“三旧”改造范围，是否为建设用地或有上盖物以省第三次卫片执法检查影像图（拍摄日期为2007年10月至12月）为准。2007年6月30日以后的土地利用现状图为非建设用地，但实地在2007年6月30日前已为建设用地，如能提供2007年6月30日以前已经是建设用地的遥感影像图为证明材料，可纳入“三旧”改造范围。对于改造地块范围内2007年6月30日前已有上盖物，后因各种原因拆除复耕复绿，如能提供2007年6月30日以前有上盖物的遥感影像图作为证明材料，原上盖物用地范围可纳入“三旧”改造范围。 （三）“三旧”改造地块范围内土地利用现状必须为建设用地，凡不符合《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作
中山市“三旧”改造实施办法（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。 “三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。 第三条“三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。 第四条“三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。 第五条“三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。 鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。 第六条“三旧”改造用地应符合省标图入库要求：
（一）在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%； （二）符合土地利用总体规划； （三）第二次全国土地调查和土地利用现状图主要为建设用地。 前款第（一）（二）项要求，下列特殊情形可视为符合要求：（一）2009年12月31日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足30%比例，但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的，或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求的。 （二）拟改造用地规划为非建设用地，但经证明属生态修复性质、可按规定标图入库的。 第七条“三旧”改造项目除符合第六条要求外，还应满足以下基本条件： （一）项目用地符合城市总体规划、市域生态控制线规划及控制性详细规划。 （二）项目符合产业发展规划及环境保护要求。 （三）土地权属清晰、无争议。无设定抵押权或虽设有抵押权但经抵押权人同意改造，无被司法机关查封或被行政机关依法限制土地权利的情形。 （四）省规定的其他条件。 第二章规划与计划
珠海市三旧改造城市更新工作情况介绍 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）；②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系 四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个
过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、
城市规划中老城区改造规划的几点思考 摘要：本文主要结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作了一些分析和探讨。 关键词：城市规划；旧城改造 随着我国城市化进程加快，城市发展遇到的问题越来越多，不仅是新型小城镇的规划和发展问题，对一些已具规模的城市，也面临着越来越多的旧城改造规划。但由于对城市定位、以及老旧城区未来发展的预期偏差，导致我国的旧城改造大多千篇一律，或者成为房地产项目建设的“代名词”。城市的可持续发展是建立在城市发展定位和发展预期的科学评估基础之上，旧城改造规划正是实现城市可持续发展的重要形式，必须建立清晰的定位，构建科学合理的改造和规化模式。本文将结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作一些分析和探讨。 一、从不同层面看待旧城改造规划 旧城改造规划的特殊性在于，它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。必须从技术、市场、城市发展等不同角度，以及宏观、中观和微观等不同层面看待和分析，从而制定正确的改造方向。 技术可行性是基于微观层面的视角，主要是从可行性角度去分析旧城改造规划中容积率、建筑、承载力、水电、配套、交通、外观、负面影响（消防、治安）、资源占用等情况。 市场因素是影响旧城改造项目未来发展的重要因素，必须通过全面调研，综合分析，明确拆赔代价（经济测算）、房地产市场发展、开发顺序及难易、资金问题、开发商意愿、利益平衡等、政策（规划奖励、改造政策、规划审批）等一系列问题的解决方法和对策，才能有针对性的建立起旧城改造的定位和模式，也才能确保旧城改造后的良性发展。 旧城改造的目的是为了促进城市的可持续发展，能否推动城市的可持续发展也是评估和衡量旧城改造是否成功的重要依据，但由于这种结果的客观性不可能完全通过规划予以实现，所以如何更加科学合理的制定城市的发展战略就显得更加重要，因为这直接影响着旧城改造和规划的思路和出发点。城市发展是个多因素制约和协同体系，需要对城市产业、环境、城市空间布局、建设功能用途、发展风险（政治、社会、管理）、发展紧迫性、城市意象、外部环境、未来机遇等多因素进行综合考量，这中间很多因素存在相互制约和影响的关系，所以从城市发展的角度，建立起多因素全面协同，相互促进以及相互间最低的制约和限制关系才能保证城市未来发展的良性和可持续。 二、旧城改造规划的视野和定位 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”，这就需要旧城改造规划要具有一个更广阔的视野，要从改造规划的内容、动因、改造规划的重点以及内涵等多视野进行全面分析。在过往的旧城改造中，大多旧改项目重在阻止城市物质性老化，局限于单纯的物质性的改造，把旧城改造变成了把旧建筑变成新建筑的简单翻新，把旧城改造的重点放在了改善城市环境和美化城市，把旧城改造的内涵局限于城市建设项目的组合。这种旧城改造和规划理念解决的只是城市短期发展问题，这种改造和规划理念从可持续发展角度看，非常