一、我国个人住房抵押贷款市场的现状
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。
人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。
从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？
是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。
1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。
二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险
个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。
（一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。
仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模
过大，商业银行就会陷入资金周转不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。
（二）存贷款利率不配套带来的风险
目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率相对固定，而且偏低，只有中央银行调整利率时，贷款利息才能发生相应的变化。但是存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。如果存款利率上调，而贷款利率不变，则银行会产生亏空；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现。
（三）贷款规模与资本充足率有时会产生矛盾，从而带来违法风险
我国法律规定商业银行要保证8％的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。同时，过低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，更使自负盈亏的商业银行不愿从事这种繁琐的政策性贷款业务。风险高而盈利低的状况，使我国商业银行在提供个人住房抵押贷款时缺乏内在动力，因此，其贷款条件相当苛刻。表现在尽量缩短抵押期限，减少按揭成数，提高利率，只愿贷给有钱人，越缺钱越难贷到钱。这种状况无形中就为个人住房抵押贷款市场的发展设置了绊脚石，限制了我国住房消费的持续增长。
三、促进住房消费，扩大个人住房抵押贷款业务规模的对策
针对我国个人住房抵押贷款市场的现状，要想扩大这一贷款业务的规模，促进住房消费，就必须建立有效的居民住房信用制度，借鉴国外经验使个人住房抵押贷款证券化。
（一）建立有效的居民住房信用制度，大力促进住房消费建立居民住房信用制度的内容包括对金融机构与居民发生的住房信贷活动的规范以及进一步对这一信用关系的观念、道德、政策行为等的规范。具体实施思路如下：
1．加强宣传，转变传统观念首先，通过教育宣传途径，引导居民树立信贷消费观念，传统的消费观念都是按照收入来安排支出，支出一般都是小于等于收入，很少有支出大于收入的情况。然而，住房使用期限长，价值大，居民需要借助于外界的力量才有能力购房，引导居民树立负债消费观念是住房商品化的客观要求。其次，转变商业银行经营观念。按照传统观念，在产权模糊的情况下，银企是一家人，银行对国营企业的贷款即使收不回来也不怕，而对居民贷款则颇为谨慎。但实际上据建设银行对今年开展的个人住房抵押贷款业务的统计，其逾期率仅为1％～3％，利息实收率达100％。
根据这种情况，各商业银行为何不从自身的盈利情况出发，转变传统经营观念，不再把对象仅限制在企业上面，而把开展个人住房抵押贷款这项业务抓紧落实呢？
2．建立对居民信用进行调查评估的专门机构银行在向个人提供贷款时必须对个人信用十分了解，但完全由银行对所有借款人的信用情况进行全面的调查，这种做法有很大难度，而且银行成本也会提高。针对这一情况，我国应及时建立个人信用调查评估机构，在一些发达国家，已经建立了此类的专门机构，其职能主要是提供有关个人是否有过违约、债务等记录及就业、收入等状况。因此，目前我国应当借鉴国外经验，尽快建立个人信用调查评估机构，对借款人的个人素质、实际收入、财产情况、负债情况等信用状况进行调查分析和评估，并把这些情况反馈给银行，以便银行及时了解贷款人的信用状况，防范信贷风险。
3．明晰住房产权，同时加快开放住房二级市场，从而提高个人申请住房信贷的积极性长期以来，我国住房产权归国家所有，住房又总是被单位具体占有，国家只向居民收取低廉租金，住房产权不归个人所有，目前，也有一些效益好的单位内部有房出售，单位职工以低于市场价的价格买下来，但并不能获得完全的产权，个人没有自由交易的住房
所有权，而居民投资的目的有两个：一是用于消费，二是为获取投资收益。在上述缺乏产权流转市场的情况下，一方面由于购买的房子难以出让，个人缺乏为获取收益而投资房产的积极性；另一方面，居民在工作调动、收入变动、消费偏好发生变化时，很难转售已有住房产权，这必然大大抑制居民购房的积极性。因此，明晰住房产权，加快开放住房二级市场能够推动住房消费的发展。4．建立健全有关个人住房信用的法律法规体系国外许多国家，对不同收入居民的购房贷款数量、利率、偿还期限等都有明确的法律法规加以规定。我国目前尚缺乏这方面的专门性法规。因此建立健全个人住房信用的法律法规体系是当务之急。
（二）借鉴国外经验，使个人住房抵押贷款证券化
1．个人住房抵押贷款证券化概述个人住房抵押贷款证券化自1970年在美国开始发行以来，在全球得到迅速推广。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可在金融市场上流通的证券。具体地说是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人，将其持有的抵押贷款债权真实出售给特设机构，特设机构将购买到的抵押贷款债权“打包”重组，信用增强后以此为担保发行抵押贷款担保债券给投资者的过程。其步骤如下：（1）组建特设机构。这是购买个人住房抵押贷款债权，发行个人住房抵押贷款证券化的独立金融实体。（2）发起人银行将个人住房抵押贷款债券出售给特设机构，此后，该债券就不再是银行资产，发起人银行不再对该债权有任何权利义务；投资者对发起人银行也无追索权，发起人银行可以成为特设机构的代理人，负责收集借款人还本付息，并存入特设机构开设的户头，特设机构以此支付本息给投资者。（3）特设机构将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干抵押贷款债权，经内部评级后，将债权分成不同的等级。（4）特设机构采取各种不同方法使不同的债权信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给证券的投资者），以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。（5）对债券信用增强后，以债权未来的现金流为担保，向投资者发行个人住房抵押贷款证券。（6）特设机构发行个人住房抵押贷款证券筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的价格。（7）个人住房抵押贷款证券发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市。在整个过程中，真实出售与信用增强非常重要，因为只有真实出售，特设机构才能享有发行证券的权利；只有信用增强了，投资者才能放心地把钱投放在这一证券上。
2．个人住房抵押贷款证券化的现实障碍虽然个人住房抵押贷款证券化能够给我国的住房消费带来不可估量的促进作用，但我们也不能忽视证券化过程中所存在的障碍。（1）作为个人抵押贷款证券化的发起人——商业银行的积极性并不高，这主要是因为目前个人住房抵押贷款规模太小，没有足够的资产来支持债券的发行。只有随着个人抵押贷款规模的不断扩大，银行进行贷款证券化的积极性才会不断提高。很显然，个人住房抵押贷款与个人住房抵押贷款证券化两者是互相促进、相辅相成的，前者是后者的前提和基础，后者以前者达到一定的规模为条件，同时，后者又会促进前者的发展，扩大前者的规模，前者以后者为实现良性循环发展的一个必要条件和保证。（2）投资者关于抵押贷款证券化的知识了解得还很少，这大大制约了投资者投资个人住房抵押贷款担保债券的积极性，为了消除这方面的障碍，有必要提高关于证券化知识的宣传力度，大大加强投资者对证券知识的了解。（3）我国抵押贷款证券化在会计、税收、法律等方面都还存在许多问题，而证券化却离不开这些问题的解决。所以，必须尽快建立和健全证券化的相关体系。
3．推进个人住房抵押贷款证券化的对策虽然个人住房抵押贷款证券化的实施有着很大的现实障碍，可以说困难重重，但这一措施将给我国房地产市场带来美好前景，所
以证券化应该早日推出。但抵押贷款证券化融资在我国还是新的金融创新，因此，必须有一个循序渐进的过程。我觉得，当前应着重做好以下几个方面的工作：（1）建立健全与个人住房抵押贷款证券化相关的法律、法规。西方一些发达国家的实践表明，没有一套严格的法律体系的保障，证券化就很难成功。所以我国的个人住房抵押贷款证券化也应遵守国际惯例，逐步完善证券法规，使法规建设与住房抵押贷款证券化进程同时进行。（2）建立发展资产支持债券发行的保险机构，除了要大力发展为个人住房抵押贷款提供担保的保险机构，还要积极建立发展为资产支持债券发行提供担保的保险机构。（3）积极建立一个严谨、有效的交易结构，实行个人住房抵押贷款证券化，推进证券化可以先在经济发达地区、金融业发达地区（如上海、深圳）发行。（4）美国的经验表明，住房抵押贷款证券化能否顺利得到推广，同政府是否支持和参与有着十分密切的关系。我国在推行证券化时，政府应大力支持、规范与参与。（5）特设机构必须是专门新设立的公司，不能用现有的金融公司取代，以免影响资产质量，该公司购买商业银行的住房贷款之后，必须从法律上保证与商业银行实行风险的隔离。在试点阶段规定只有政府的专门信用公司可从事该项业务，以积累经验，起示范作用。到较为成熟时，可规范非政府机构的准入，并将政府信用公司转变为公开上市公司。总之，我国应尽快采取一切必须采取的措施，调动个人进行住房抵押贷款的积极性，从而促进我国的住房消费，使我国的房地产市场早日红火起来。
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。
一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模
毕业设计（论文） 题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系 专业国际金融 班级 姓名 学号 指导老师
系主任 摘要 我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。 关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理
第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)
第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机 不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违 约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的 住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。 个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探
个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运
用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。
中国建设银行个人住房贷款抵押合同 合同编号： 中国建设银行个人住房 贷款抵押合同 (标准版) 甲方： 乙方： 签订日期： 签订地点：
抵押人（甲方）：______________________________ 住所：________________________________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 开户金融机构及帐号：__________________________ 抵押权人（乙方）：____________________________ 住所：________________________________________ 法定代表人（或授权代理人）：__________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款： 第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。 第二条以房地产设定抵押的产权情况 1．房地产坐落：__________________________________ 2．地号：________________________________________ 3．土地面积：____________________________________ 4．土地使用年限：________________________________ 5．土地来源：____________________________________ 6．土地出让（转让、划拨）合同号：________________ 7．国有土地使用证号：____________________________ 8．房屋建筑面积：________________________________ 9．共有权份额：__________________________________ 10．房屋所有权证号：_____________________________ 11．房屋预售、买卖契约号：_______________________ 第三条以房地产设定抵押的抵押情况 1．抵押土地四至：________________________________________ 2．抵押土地面积：________________________________________ 3．抵押土地评估价值：____________________________________ 4．抵押房屋部位：________________________________________ 5．抵押房屋建筑面积：____________________________________ 6．抵押房屋评估总价值：__________________________________ 7．房地产评估总价值：____________________________________ 第四条甲方抵押担保的贷款金额（大写）_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。 第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。 第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。 甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。 第七条抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。 第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/1517231300.html, 住房抵押贷款的风险和防范 贷款风险的种类 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险
论文探析个人住房抵押 贷款风险 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
毕业论文题目：探析个人住房抵押贷款风险 姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师： 金融系 2011年6月 摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用防范 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运
而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。
次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示 发表时间：2009-03-04T14:26:07.590Z 来源：《魅力中国》第1期供稿作者：张文芳 [导读] 2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。 摘要：2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。中国在此次危机中亦受到巨大冲击，此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机；使我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。 关键词：次贷危机；房贷市场；启示 一、次贷危机的含义 次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。“9.11”之后美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。 二、我国房贷市场的现状 （一）我国房贷市场与美国危机前的房贷市场有相当程度的相似之处 美国次级抵押贷款市场危机从目前来看好像对我国房贷市场影响不大，但眼下我国楼市过热是不争的事实。而美国在次贷危机爆发前几年一直维持低利率政策而我国也不例外，流动性过剩现象明显（资产价格暴涨）。我国的宏观经济持续强劲发展，城市化进程加快，城市住房需求强劲，另外人民币升值一部分国外热钱流入，投机国内房地产行业，房价持续大幅上涨，银行大规模介入房地产行业加大了对房地产市场那个资金供给，同时对个人住房抵押贷款的条件审查也有放宽的迹象。目前，个人住房按揭贷款发展得非常快。2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。虽然中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是,不容忽视的事实是,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。 （二）整体经济形势不乐观，加大房贷市场风险 2008年国际国内的经济形势都非常不乐观。房地产行业进行调整已经在所难免。虽然上海、北京等大城市的房价有所上升，但成交量却明显下降，更多表现出有价无市的现状。这种局面对于银行、开发商而言都是相当严峻的。众所周知，房地产行业的利益链条上银行和开发商已经完全捆绑在一起。银行通过住房贷款来获得长期稳定的利息收入，开发商通过银行贷款来回收资金，获取高额收益。买房者是最终的承担者。假如市场持续调整，市场成交不理想，购房者持币观望，那么造成的后果是大量的房产积压在开发商手中，银行的资金回收困难。更加严重的后果是，当房地产市场整体价格下滑后，贷款购房的居民可能面临负资产的困局，相当部分的人有可能停止还贷，从而引起银行的坏账损失。今年以来，我国部分热点城市楼盘交易量出现了萎缩，房价涨幅趋缓甚至下跌，房贷风险有所上升。 （三）我国住房金融创新力度小，抵御风险能力降低 目前，我国住房金融的创新力度没有达到美国那样，住房金融仅限于住房贷款、公积金贷款、住房开发贷款等传统领域，这在一定程度上能够降低美国次贷危机对我国金融市场的波及，但另一方面，我国的住房信贷没有划分优级与次级市场，潜在的金融风险并不能很好的监控和防范。这也形成了我国住房金融市场的一个致命弱点。也就是说，我国住房信贷市场的质量远没有想像的好，等问题真正爆发出来的时候，很可能比美国次贷危机的冲击力更大。 三、次贷危机对我国房贷市场的启示 启示一：住房按揭贷款并非是最安全的资产 房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。 启示二：放宽标准将会增加贷款的潜在风险 为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩张住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了银行的风险。另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。由于我国的房地产业对我国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。四、完善房贷市场，预防次贷危机发生的措施
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 个人住房抵押贷款风险有哪些？ 对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天，为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位及个人造成严重损害，下面房金所小编就告诉大家：个人住房抵押贷款风险有哪些？ （一）信用风险 因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。 (二)流动性风险 由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另
中国农业银行个人住房抵押贷款流程【实施时刻】20020401 一、个人住房抵押贷款概念 是指借款人(或第三者)以其所有的房产作抵押而发放的一种贷款 方式。 二、差不多条件 18周岁至60周岁，躯体健康，具有完全民事行为能力，并持有效身份证件的自然人； 有正当的职业和稳固的经济收入或易于变现的财产，能按期偿还 贷款本息，信用良好，无赌博、吸毒等违法行为； 能提供市区评估价值10万元以上的商品房； 同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息托付贷款银行扣收。 三、须提供以下资料 借款人有关身份证件及复印件； 与借款用途相符的合同、协议或其他证明文件； 抵押人、财产共有人有效身份证件与复印件、婚姻状况证明； 抵押物权益证书； 贷款行认为必须提交的其它资料。 四、业务一样规定 贷款金额按照借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情形确定。最高不得超过房产评估值的70%。 贷款期限一样在五年以内，购营业房最长不超过15年，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。 贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
借款人应按合同约定的还款方式、还款打算归还贷款本息。贷款 期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限 在1年以上的，按月等额分期偿还贷款本息 五、个人房产抵押贷款流程 ⑴借款人向我行提出贷款申请。 ⑵经调查、审查和审批同意后，在我行开立存款账户或银行卡， 并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。 ⑶借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、 婚姻证明、有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和借款合同，并 办理抵押合同登记和保险等手续。 ⑷贷款行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在 我行开立的存款账户或银行卡上。 ⑸借款人每月（季）末20日往常在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。 贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
（一）研究意义 自上世纪90年代我国商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，到本世纪初进入快速发展的阶段，住房抵押贷款在商业银行业务中的比重迅速提高，该项业务对国民经济和社会生活的影响也越来越大。如美国的次贷危机所引发的严重经济问题。 我国发展个人住房抵押贷款业务的时间不长，风险管理基本上处于起步阶段，虽然目前住房抵押贷款业务在商业银行贷款组合中属于质量很好的一块，但已呈现出信用风险不断暴露的趋势，因此防范、控制信贷风险逐渐显得重要和紧迫。 众多学者的研究总结表明，目前我国个人住房抵押贷款的有关理论研究还不深入，业务开展情况也不尽如人意。在银行的实际操作层面上，经验判断占了主流。而从国际先进的信用风险管理经验来看，信用风险的管理正从传统的经验法、指标法等向以风险量化管理和计算机模型等定量分析的方法演进。由于市场环境的不同，国内外对信用风险的研究存在差异。在市场发达国家，基于健全的数据，对借款人的违约特征较为容易进行判别，如信用评分超过一定分数的即可提供贷款，而国内则大多出于信息不对称，很难对借款人有全面的了解，因此，研究个人住房抵押贷款的理论和目前我国个人住房抵押贷款存在的问题，并在汲取国外先进经验的基础上提出我国个人住房抵押贷款的模式以及具体的对策和措施，将有利于我国住房金融理论体系的进一步完善和深化，有利于我国住宅产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。 （二）国内外研究现状、水平及发展趋势 1、国外研究现状 王福林、田传浩在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)中指出个人住房抵押贷款最初起源于19世 纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。英国的Fordetal (1995年) 对其国内有关个人住房抵押贷款资料进行研究后，发现个人住房抵押贷款存在的问题均有四个主要因素构成。美国学者Burrows（1998年）更将导致个人住房抵押贷款出现问题的原由归结为个人信用为主要因素。澳大利亚的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对个人抵押贷款存在的问题进行研究并形成一套较完整的防范个人住房抵押贷款风险的对策体系。 范亮亮、刘洪玉在《国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴》（《金融与经济》2006（02），17-19）中阐明建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。
关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》 的文献综述 作者:胡伟红
关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红 摘要：近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障; 其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。 关键词：商业银行；住房抵押；风险；对策 Abstract：In recent years, our country's commercial Banks personal housing mortgage loan business developed very rapidly, greatly promoted the development of the real estate industry, especially for the development of the housing has played a positive role. Personal housing mortgage loans have become an important part of commercial bank credit business.The rapid expansion of personal housing mortgage loan market, thanks to the real estate loan is built on the basis of real estate mortgage, real estate mortgage provides a full housing mortgage loan guarantee; Second profit of real estate credit and quality relative to other loans.However, with the growing of personal housing loan balance, the credit risk of commercial Banks has been accumulated.How to control the risk of mortgage, and what measures are taken, is a priority. Keywords：Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis; Measures to prevent 住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。 一、个人住房抵押贷款的概述