中心城区商业网点的资源整合与精细化经营
商业是城市满足广大人民生产和生活需要的主导产业。中心城区包括石岐区、东区、西区、南区、五桂山和火炬开发区，以及沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇，面积约为全市总面积的40%。这不仅是中山市主城区的自然蔓延和主要的功能拓展延展区域，而且是市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等商业网点经营相对集中的地方。最近以来，市政府为了优化中心城区功能，提升整体发展实力，提出了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的课题。对此，我们分析了中心城区商业网点经营发展现状及存在问题，提出具体的解决对策，以期对我市中心城区商业网点实现资源整合与精细化经营进行新的探索。
一、中心城区商业网点经营取得的可喜成绩
近年以来，中山以贯彻落实《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》为契机，在中心城区积极实施“退二进三”发展战略，大力发展现代服务业，商业网点经营取得了较大成效。
1.商业网点总量扩张加快，经济增长贡献潜力大。中心城区形成了以孙文西路商业核心区为主体、以大信新都汇和益
华商业区为两翼的“一体两翼”市级商圈。改造和建设各类商业街19条，改（扩）建各类大型商店或商业购物中心21个，引导改扩建各类批发市场12个，新建物流配送中心（网点）5个及其他商业网点新增150多个。商业对当地经济增长的贡献率从2006年的11.1%左右提高到2010年的16.9%；人均零售网点面积从2006年的0.95平方米提高到2010年的10.26平方米。中心城区商业发展潜力十分巨大。
2.政策扶持力度加大，新型商业业态发育成长。先后下发了中委【2002】1号、中发改【2008】36号、中府办[2011]38号等文件专门扶持商业经营发展。近3年来年均固定资产投资增长28.6%，建成一批商务中心区、商贸广场等重大商业载体；新型生产性商业网态和新型生活性商业网态竞相生长，改变了商业内生发展结构，传统的商业服务方式正在向现代化的商业服务方式转变。出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》等一系列改造利用“三旧”资源发展现代商业的政策。
3.商业集聚度提高，商业服务功能有所增强。中心城区各区镇已经提出建设多个现代商业集聚区，大信商圈、益华商圈、假日广场、逢源商业街、富华道商圈、孙文路步行街、太阳城商贸中心等商贸改造升级集聚度得到提高。2010年中心城区的东区、石岐区、西区、南区等商业增加值合计222.4亿元，同比增长23.6%，高于全市平均增速近11个百分点，中心城区商业增加值合计占全市商业增加值的比重达到33%，中心城区首位度提升。
二、当前中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在的主要问题
随着《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的深入贯彻落实，珠三角地区进入了新型工业化、信息化、市场化、城市化快速融合发展时期，从区域各城市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营情况分析，逐渐呈现出合理化、连锁化、人文化、规范化、网络化、超前化的新特点，我市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在以下四个问题。
（一）缺乏科学统一的商业规划，商业结构与布局不合理，严重地制约了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的集约发展。
中心城区商业发展缺乏全市科学统一的产业规划特别是商业总体发展规划和网点布局规划。各区镇商业空间布局主要立足于服从本辖区产业，在跨区域、跨部门的商业基础设施建设方面各自为政， “诸侯经济”现象普遍存在。中心城区商业网点总量不少，但空间布局不均衡，比如商业中心的主力商业街大多都集中在发展空间小的旧城区，而在五桂山、沙溪、大涌、港口、南朗等区镇商业网点供给严重不足。目前，现有网点遍地开花严重，见缝插针、规模小、配套设施差，如孙文西路-富华道等道路沿街商业网点密集，人流、车流、物流相互交织，城市交通不畅。对社区商业网点更缺乏规划，功能不完善，业态结构不合理。社区周边零星店铺林立，表面呈现“繁荣”景象。从中心城区整个商业网点经营来看，老城区零售为主的百货商场、商业街、临街铺面过剩；新城区一站式购物的大型商业、专业市场、批发市场、物流配送中心不够，群众购物环境较差，既浪费了城市土地资源，又影响了城市景观形象。
（二）商业集聚度滞后于城市功能定位，商业功能辐射力较弱，严重地阻碍了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的实力提升。
由于“强镇弱市”工业决策模式的惯性定势、严格的行政壁垒、城镇组团式的 “多中心镇”等因素作用，五桂山、沙溪、大涌、港口、南朗等区镇在建和拟建的商业集聚区普遍存在规模小、主导产业集聚度低、辐射半径小、服务产品档次低。石岐区、东区、西区、南区作为中心城区的主
体区域商业的中心地位不突出，如处于黄金地段的孙文西路步行街、民族路等商业网点，服务商品档次低。各级商业以零售为主，商务办公、金融、娱乐餐饮等综合功能较弱，商业中心的形象不够强化，相当一部分消费群体愿意到区域交通方便的深圳、珠海、澳门、广州等周边城市购物。与周边城市相比，中山中心城区在商业设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面存在一定的差距，缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性集聚区，与中山“适宜创新、适宜创业、适宜居住的幸福中山”的现代生态文明城市定位、主城区首位度和综合服务能力要求极为不符。
（三）商业网点与地产及交通业发展严重脱节，商业设施配套不足，严重地限制了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的规模扩张。
中山市在中心城区建设规划上对房地产、城边交通发展的商业配套建设重视不够。中山房地产业开发基本是避开老城区向泛城区发展，商业网点的布局发展未能与房地产业发展进行有效衔接，多数房产商铺经营项目形不成规模，出现大量门店空置，有场无市。交通枢纽建设与商业平台建设脱节，公路交通枢纽站同轨道交通的中山北站、中山站及其交互节点布局未能完善，现在中心城区的路网建设既不能互相衔接又无法与周边尤其是广佛经济圈、珠中江经济区进行有效对接，镇区之间路网建设滞后并存在许多断头路，造成了现有交通枢纽地的商业网点基础设施功能和布局协调不力、衔接不足。
（四）商业市场化引导推进机制不完善，商业业态低水平重构，严重地削弱了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的职能转型。
中山市和区镇建立了引导推进商业市场化发展的两级服务业办公室或第三产业办，市发展和改革局、经贸局、规划局、科技局等市直职能部门和区镇分担不同的工作任务指标，每年高调开办了“3.28”招商大会。但是，对商业管理与推进带有很强的行政特色，市场化引导机制不健全；没有从土地、税
收、融资、水电等资源要素价格方面系统化地制定出台具有市场化支持的制度安排；大多数行业协会从属业务主管单位或企业集团，“官办”和“政企不分”色彩浓，市场主体性不明。同时，中心城区绝大多数中小型商业网点的信息化水平不高，商业企业间、商业行业间和政企间的资源缺乏有效的整合。新型业态发展缓慢，粗放经营严重，商业市场定位模糊，形成零售业态同质化严重，销售模式单一，导致商业结构性矛盾突出，市场无序恶性竞争和资源浪费。
三、中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的政策建议
目前，中山已进入了后工业化时期，中山自有的土地、人力、技术等生产要素资源客观上不能满足商业经营发展需要，中小城市的规模、有限的市场需求空间使中山在珠三角区域一体化进程中被边缘化。所以，中山必须按照“东承、西拓、南联、北接、中集聚”的开放思路，把握城市商业功能的综合性、专业性和分层性，优化中心城区功能，提升整体发展实力，形成以主城区为核心、区域副中心为支撑、沿轻轨站场为主要节点的中心城区发展空间格局，实现各具特色细分市场的错位竞争和协作格局。
（一）提高对中心城区首位度的认识，科学制订一体化商业网点规划，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的行为指向。
今年以来，市委市政府提出了“提高中心城区首位度战略”。中心城区首位度是用于测量中心城区规模的主导型指标，它包括高端要素首位度、产业水平首位度、城市功能首位度。区域首位度越高，其凝聚力和集聚力就越强，带动地区经济的能力就越强。基于此，我们要从中心城区性质和主导产业上进行商业定位，提高对商业服务的首位度，就必须制订好科学的一体化商业网点规划，打破原来区镇各自为政的商业规划决策模式，成立由市政府层面建立的组织协调机构，将中心城区作为一个行政区来统一进行功能定位，科学制订一体化商业
网点经营规划。充分重视中山城市总体规划的修改，合理安排城市商业布局和功能配置，确定市级购物中心、物流中心、批发中心的规划选址，平衡商业服务业用地比例，为城市商业设施建设提供必要的发展空间。要突出东拓、西联、南整、北进、中优空间发展的策略，合理选定商业发展的基本模式，重点做细商业中心、大中型商业网点、商业街、大型批发市场、物流配送中心、新型生产性服务商业网点、新型农产品流通网点等专业规划。要结合现有的高端商业中心、总部经济、金融服务等各类商业网点规划与建设的特点，指导其规划的修订与修编。完善各类专业商业网点规划体系，强化规划的指导作用。
（二）促进商贸业与城际交通业的协调发展，优化商业网点空间布局，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的基础架构。
城际交通是一个城市的骨架，是城市商业网点的资源整合与精细化经营所依存的生命主线。中山原来的主城区面积只有170.1平方公里，同比惠州的1471平方公里极低，相邻的江门的324平方公里、珠海的300平方公里、东莞的229平方公里都小；主城区的占全市经济比重仅为16.9%，相比以上几个城市经济比重低。主要原因是商贸业发展与城际交通业不协调，商业网点经营的空间布局回旋地少。因此，我们要跳出原来唯石岐区、东区、西区、南区为主城区商业网点的资源整合与经营的传统思维定势，站在石岐区、东区、西区、南区在内并包括五桂山、火炬开发区、沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇的中心城区全局高度，思考中山商业网点与交通路网的协同性。一是强化中心城区的交通枢纽地位。港珠澳大桥与深中大桥建设的实施将突出显现出中山的“南北逢源、东西联结”地理枢纽地位。城市轻轨是中山交通发展的重大标志和最大亮点。我们要“内改外联”地依托中心城区现存路道和边界路网，超前谋划、全力打造并形成中心城区公路、高速、城轨、水运贯通的“棋盘放射叠加型”交通网。二是高标准建设配套交通
设施。要以公路、高速、城轨、水运、港口、站场等交通结点为支撑，加大投入，实现交通公共设施一体化布局。重点配置好交通工具和交通结点的服务设施；改造好西区、石岐区等地的交通路道，治理和疏导中心城区交通拥堵地段；畅通公路与城轨的换乘方式。三是科学引导交通商圈布点。西区、石岐区等老城区商业网点规模发展已到了上限商业规模，我们要通过对“三旧”交通网改造进行 “疏”。对商业网点经营发展空间巨大的五桂山、火炬开发区、沙溪、大涌、港口、南朗等地要通过交通网发展进行“引”。当务之急，要配合粤、港、澳沿海发展战略，加快对城轨中山北站和中山站的建设，科学定位商业业态，高水平配套商业设施，使之打造成为辐射周边的珠三角现代化大商圈。在城市快速路、主干路等交通性道路两侧发展集约型、规模型商业，在次干路、支路等生活性道路两侧限制发展沿街商铺。
（三）大力提升中心城区的商业集聚度，增强中心城区商业辐射能力，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的主攻阵地。
商业集聚是城市生产力实现空间布局上的优化，我们要加强资源整合与精细化经营，正确处理商业文化与商业网点集聚的关系，不断增强中心城区商业核心辐射能力。
1.要确立中心城区作为商业集聚的主要承载地位。根据中山市在区域经济社会发展的定位，中山中心城区应当发展成为具有金融中心、政务中心、商务会展中心、高端商业中心、总部经济、技术创新中心、产业服务中心、文化科技（科学馆、博物馆、图书馆）教育中心、旅游集散中心等功能之地。所以，要按照城市功能区分定位，加快资源整合，优先在中心城区布局商业网点集聚区，优先在中心城区建设跨区镇的商业网点集聚区，优先在中心城区发展高端化的商业网点集聚区，
扩充和增加商业网点集聚的重大载体建设，重点推进东区中心商务区、西区服务业综合改革试验区、中山科技创业园、石岐区“三旧”改革综合试验区、“新三板”资本市场试点等集聚区建设进度，把中心城区打造成为全市高集聚度、高关联性、高附加值、高辐射力的商业高地和发动机。
2.要高端发展富有专业特色的生产性服务业集聚。发展生产性服务是商业发展高端化的内在动力，是中山新型工业化发展的重要内容，是提升中山中心城区整体发展实力的必然要求。要强化产业指导职能，高层次谋划、高水平引导生产性服务与制造业的分离，促进生产制造业从中心城区转移退出，生产性服务在中心城区集聚升级发展。在中心城区构造具有共性技术的创新服务平台、检验检测平台、市场开发平台、品牌营销平台，为中山产业发展提供特色的人才、科技、金融、信息、服务外包等生产性服务。要利用好江苏雨润、苏宁电器等一批项目的品牌、渠道、技术、资金等强大优势，为全市中小企业提供升级发展平台，完善现有产业集群配套，提高整体发展竞争力。
3.要建构中心城区的主体文化生活服务商业集聚网络。要以传承孙中山文化为动力，解放中山文化生产力，精心考虑科学改造“三旧”与集聚商业服务的结合，大力发展能擦
亮“中山文化品牌”商品的特许连锁、加盟连锁等微型便利店、专业店，打造珠三角独有的特色商业品质。加强老城区与新城区的市级商业点、地区级商业点、社区商业点和小城镇商业等层次的商业网点集聚链接，满足主体城区居民日常文化生活消费需求。
（四）发挥商业项目的龙头带动作用，提升商业服务设施的档次水平，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的硬质依托。
中山中心城区商业企业普遍规模小、功能不健全、综合服务水平不高、行业集聚度偏低，具有市场竞争力、带动力、链接力的龙头企业很少。我们要以提升中心城区商业服务配套设施档次水平建设为落脚点，以引进培育商业项目为抓手，积极引进国内外知名的有一定投资规模、辐射带动力大、产业链长、附加值高、市场竞争力强、经济社会效益明显的商业巨头，集中力量培育壮大金融服务集聚发展试点、商贸业方面的南区汽贸城、远洋城商业综合体、海雅商业广场、华南家电产业服务区、苏宁电器华南地区区域总部等商业骨干企业，以项目建设推动中心城区商业网点服务配套设施上档次上水平。同时，深化老城区的“三旧”改造，通过引进和落实现代中介服务产业园、金鹰广场、莲员路片区改造工程等等项目建设，拓展“三旧”商业网点经营发展的基础资源，促进大信、益华、富华等传统商圈的商业设施更新升级，融合进驻的韩国CVG、希尔顿酒店等高端商业企业，让中心城区老店焕发
新“韵”。要着眼于城市服务设施的提升，加大引导力度，采取合资、股份、合作、独资等资本运营路径，积极推进以代理经销制、连锁经营、仓储式配送、电子商务等新型业态改造传统市场交易形式，以有效避免中心城区商业网点的资源浪费。（五）建立商业网点经营服务的人才支持体系，引导新型业态成长繁荣，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的后劲力量。
传统商业形态的升级和新型商业业态的发展说到底是倚重于人才。中山现有各类人才总量为101万人，中高级职称的9万人，高层次人才资源非常缺乏，这不利于中心城区商业网点的资源整合与精细化经营对人才的现实需要。
1.要完善商业经营人才引进与生活保障机制。坚决贯彻《中共中山市委中山人民政府关于进一步加快培养引进紧缺适用人才的意见》，积极拓宽利用社会人才渠道，广泛吸纳德才兼备的现代商业创新型人才、领军型人才、成熟型人才和成长型人才。解决好引进人才的户口、住房、子女入学、职称评审等问题，使中心城区成为中山高层次人才集聚、人才结构合理、人才规模宏大的人才发展高地。
2.建立健全商业服务人才培训机制。以国家中山职业教育基地建设为契机，落实“政府主导、行业指导、企业参与”教育方针，构建商业服务人才培训机制。根据中山商业经营发展需要，加强现代商业业态创新发展的人才培训基地建设，制定实施对商业网点经营者新业态、新知识、新技术、新发展的商业培训计划。
3.建立健全商业网点经营的产学研合作机制，促进新型业态成长壮大。不断强化商业领域的产学研合作，形成研究、开发、商业经营一体化的新的商业模式业态，把人才引进、人才培训、产学研结合等方面统一协调起来，建立健全新型商业网点的成长培育机制，鼓励和支持新型商业服务业态的创新人才、领军人才、专业技术人才积极投身于中山中心城区新型业态的商业网点经营开发。积极稳妥地推进电子商务与传统商业网点的对接，优化市场组织结构和交易方式，做到传统与现代交融发展，共同满足居民和企业生活、生产需求。（六）健全商业网点经营的组织监督机制，构建商业功能拓展的协作格局，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的护航保障。
从中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的全局出发，做到高起点规划、高标准建设、高质量经营、高效管理，构建商业功能拓展的协作格局。一是要转变政府职能，加大统领中心城区商业网点发展的力度。专门成立市级中心城区商业网点的资源整合与精细化经营发展的专门领导机构，下设独立的办公室，制定商业网点规划实施管理制度。要统筹石岐区、东区、西区、南区、五桂山和火炬开发区以及沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇的商业发展资源，建立行政管理部门之间的协调工作机制，完善商业网点建设管理的行政方式，推进中心城区城市服务功能的完善和提升。二是要实行分类指导，强化绩效的考核。要完善中心城区商业网点经营的统计体系，建立中心城区商业网点的信息监测预警工作机制。加强对各类商业网点经营指导，有针对性地对商业街、社区商业、城镇商业和新型生产性服务业、新型农产品流通体系等专业商业网点的经营进行专项督查和通报，建立日常的商业经营数据共享平台。建立工作绩效考核奖励机制，每年组织评选一定数量的先进单位和先进个人给予表彰和奖励。三是要完善商业地方标准，建立商业设施市场准入制度。加快制定和出台中心城区商业管理、商业网点建设管理等地方规定和政策，制定完善中山商业地方标准。严格中心城区商业设施建设、运营的市场准入制度，颁布《中山市中心城区商业网点管理办法》，制定适合中心城区实情的城市商业网点设施建设听证程序、规范和制度，防止开发商重复建设和恶性竞争，四是要强化行业协会的监督，倡导商业网点自律经营。充分发挥各行业协会的职能，积极支持商贸业的各个行业建立行业协会和各种中介组织，发挥对商业网点投资、管理、监督的有效促进作用，在资金、店主、营业人员、商店规模、店址选择等方面提出“准入”的指导性建议，参与听证和同行业评审。要制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，使中心城区各行业商业网点的资源整合与精细化经营能够健康发展。
中山商贸城租金策略 中山商贸城租金策略 一)、租金厘定考虑因素 1、周边物业租金状况:项目周边同类商业物业租金水平。 2、地理位置:即地段,指的是项目所在地的商业气氛和发展前景,地段也是决定商业物业价格的重要要素之一; 3、交通便利性:与交通主干道的距离,人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性,人员出入的快捷度。 4、昭示性:即项目的临街面,是否易于寻找、识别。 5、配套:市场配套能否满足商户功能需求(如仓库、展示中心等)。 6、商铺形式及面积:对商家而言是商铺是否合用,有无浪费、无效面积。 7、经营环境:市场内部的经营环境和市场外部的环境,客户到达市场购物是否感觉舒适。 8、停车位:车位是否充足、车辆出入方便性。 9、经营管理:经营管理公司是否专业,能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。 10、开发商品牌:开发商是否有足够实力,是否有开发或经营同类物业的经验。 二)、项目周边商业及租金状况 1、中山路商铺 中山路是高安市商业第二繁荣的商业街,商业业态以中档服装、家电为主,中山路西端连接高安市目前商业最为繁荣的胜利路,并拥有高安市最大的商场”高安商厦”,路西端的商业氛围远远强于东端,租金水平落差也很大,靠西端一层商铺的租金最高达到120元/M2.月,靠东端一层商铺租金最低仅为30 M2.月。 2、胜利路商铺 胜利路是高安市目前最为繁荣的商业街,商业业态以中高档服装、皮具鞋类为主,有部分专卖店。胜利路的繁荣是因为该路段历史上就是高安市主要交通干道,连接瑞州大桥,随着高安大桥的通车,胜利路作为交通干道的功能将逐渐被中山路、桥南路所取代,其商业氛围将逐渐减弱。目前胜利路依然是高安市商业氛围最为浓郁的商业街,租金水平界于50-160元/ M2.月之间。 3、高安商厦 高安商厦位于中山路西端,是高安市唯一的大型商厦,商厦1-4层为商场,建筑面积约2.2万平方米,目前仅有1-3层营业,第4层空置,商场主要经营业态为服装、小百货、文具玩具等,共有商户323户。租金水平:一层83-136元/M2.月,二层17-75元/M2.月,三层13-58元/M2.月。4、锦江·外滩商业街 锦江·外滩商业街位于高安市沿江路瑞州大桥和高安大桥之间,是本项目最直接的竞争对手。锦江·外滩商业街共有商铺550间,其中一层商铺410间,二层商铺140间。一层商铺分A、B、C、D、E、F区,商铺层高5.8米,开发商已将其分隔为上下二层,经营层高3.5米,夹层高2.3米,一层商铺主要定位为服装、家电及混合业态;二层商铺层高3.5米,定位为休闲娱乐商业。开发商一层商铺从中间起西面靠近瑞州大桥部分销售较好,商铺基本由购买者自己经营或自行出租,没有定位。一层商铺靠近东面(高安大桥)部分销售不好,目前进行招商,业态定位为服装、家电,招商之后在进行返租销售,返租两年,年回报6%,目前服装部分招租情况较好,家电部分招租状况一般,返租销售状况不理想。 锦江·外滩商业街招商优惠政策:锦江·外滩商业街原来招商政策为:租期1-3年,免租金3-12个月。目前招商政策为:租期1-2年,签一年租约送3个月,实际使用15个月;签二年租约,送半年,实际交18个月租金。所有租金在签合同时一次性交齐。另外开发商还承诺:工商税费减免一
中心城区商业网点的资源整合与精细化经营 商业是城市满足广大人民生产和生活需要的主导产业。中心城区包括石岐区、东区、西区、南区、五桂山和火炬开发区，以及沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇，面积约为全市总面积的40%。这不仅是中山市主城区的自然蔓延和主要的功能拓展延展区域，而且是市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等商业网点经营相对集中的地方。最近以来，市政府为了优化中心城区功能，提升整体发展实力，提出了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的课题。对此，我们分析了中心城区商业网点经营发展现状及存在问题，提出具体的解决对策，以期对我市中心城区商业网点实现资源整合与精细化经营进行新的探索。 一、中心城区商业网点经营取得的可喜成绩 近年以来，中山以贯彻落实《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》为契机，在中心城区积极实施“退二进三”发展战略，大力发展现代服务业，商业网点经营取得了较大成效。 1.商业网点总量扩张加快，经济增长贡献潜力大。中心城区形成了以孙文西路商业核心区为主体、以大信新都汇和益
华商业区为两翼的“一体两翼”市级商圈。改造和建设各类商业街19条，改（扩）建各类大型商店或商业购物中心21个，引导改扩建各类批发市场12个，新建物流配送中心（网点）5个及其他商业网点新增150多个。商业对当地经济增长的贡献率从2006年的11.1%左右提高到2010年的16.9%；人均零售网点面积从2006年的0.95平方米提高到2010年的10.26平方米。中心城区商业发展潜力十分巨大。 2.政策扶持力度加大，新型商业业态发育成长。先后下发了中委【2002】1号、中发改【2008】36号、中府办[2011]38号等文件专门扶持商业经营发展。近3年来年均固定资产投资增长28.6%，建成一批商务中心区、商贸广场等重大商业载体；新型生产性商业网态和新型生活性商业网态竞相生长，改变了商业内生发展结构，传统的商业服务方式正在向现代化的商业服务方式转变。出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》等一系列改造利用“三旧”资源发展现代商业的政策。 3.商业集聚度提高，商业服务功能有所增强。中心城区各区镇已经提出建设多个现代商业集聚区，大信商圈、益华商圈、假日广场、逢源商业街、富华道商圈、孙文路步行街、太阳城商贸中心等商贸改造升级集聚度得到提高。2010年中心城区的东区、石岐区、西区、南区等商业增加值合计222.4亿元，同比增长23.6%，高于全市平均增速近11个百分点，中心城区商业增加值合计占全市商业增加值的比重达到33%，中心城区首位度提升。 二、当前中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在的主要问题 随着《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的深入贯彻落实，珠三角地区进入了新型工业化、信息化、市场化、城市化快速融合发展时期，从区域各城市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营情况分析，逐渐呈现出合理化、连锁化、人文化、规范化、网络化、超前化的新特点，我市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在以下四个问题。
一个XXXX项目的策划案 一、市场概况-----------------------------------------------------3 〈一〉 XX概况---------------------------------------------3 〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6 二、项目优劣势分析-------------------------------------------10 三、项目定位---------------------------------------------------13 四、营销策略----------------------------------------------------14 （一）目总体营销概念设计------------------------14 （二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20 （三）项目品牌的建立极其过程------------------22 （四）项目入市时机与姿态---------------------------24 (五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24 前言 承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。 XX市“君悦广场”初步策划建议书 一、市场概况 〈一〉XX概况 1．地理位置 XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。全市行政管辖X围面积1800平方公里。 2．行政区划分 位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
板芙 板芙镇位于中山市中心城区西南部，距城区14公里。东与五桂山镇相连，西以西江为界，南临神湾镇和三乡镇，北与中山市南区和大涌镇接壤。总面积82.01平方公里，全镇设板芙居委会和白溪，四联，板芙，板尾，深湾，广福，里溪，湖洲，金钟，禄围共十个村委会。2005年，常住人口3万多人，外来人员近5万人，旅外华侨6000多人。 板芙镇大力实施“工业立镇”、“工业强镇”战略，已由昔日的农业小镇成为新兴的工业城镇，形成了家具、皮具、玩具三大特色产业群，占了全镇工业总产值的五成以上；形成礼品、制衣、五金、化工、食品、灯饰、打火机、工艺陶瓷、包装材料等行业为群体的工业体系。目前全镇共有各种类型企业近600家，投资客商来自世界各地。2005年全镇实现国内生产总值25.99亿元，工农业总产值60.16亿元，税收总额2.69亿元，出口总值3.36亿美元。为加快推进产业结构优化升级，推进环境友好型和资源节约型社会建设，从2005年开始，我镇规划建设以节能环保为主导的电光源产业基地，已被中山市“十一五”规划列为重点建设项目。 板芙镇有职业高中、成人文化技术学校等较完整教育体系，为抓好劳动职业培训，镇内设有多个电脑、电车培训点及木工机械、焊工等培训点；北京师范大学网络教育学院中山教学站于2001年已落户板芙，并专门设立了适应企业发展需要的各种劳动技能培训班。镇设有提供咨询、立项、报关等一条龙服务的涉外办事机构和银行、医院、酒店、商场、集市、游乐场、卡拉OK歌舞厅、桑拿、影剧院、图书馆、学校、幼儿园等公共设施。集休闲、娱乐、康乐、运动于一体具规模上档次的旅游度假酒店和康乐园也在规划筹建中，尽量为广大客商和劳工在饮食、娱乐、康体及生活上提供尽善尽美的服务。 板芙镇土地肥沃，物产丰富，素称“鱼米之乡”，是中山市的主要产粮基地，盛产大米、糖蔗、鱼虾、家禽及花生、莲藕、粉葛、菱角和柑橘、橙、香蕉、荔枝、龙眼、黄皮等水果。 板芙镇先后获得了“广东省卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省科技创新专业试点镇”、“中山市文明镇”等荣誉称号。
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
1.概述 1.1.项目背景 公共交通，是城市发展和人民生活必不可少的物质条件，是关系国计民生的社会公益事业。改革开放以来，中山市公共交通取得了长足发展。 近年来，中山市经济和城市化、机动化进程加快，交通运输工具快速增加，中心城区主要道路已趋于饱和，车辆行驶速度逐渐降低，居民出行时间日渐延长，停车位不足的问题日益突出，影响了城市的良性发展。同时，随着博览中心、新中医院、帝璟东方、远洋城、碧堤湾畔等一系列大型公共建筑与居住小区的开发与建设，居民出行的空间结构也发生了一定的变化，现有公交线网布局已经不能较好地满足广大市民的日常出行需要。2010年，广珠城际快速轨道交通也将建成并投入使用，如何与轨道交通形成有效接驳，有序、快捷地对乘客进行集中和疏散，也给中山市公共交通的发展提出了新的要求。因此，作为经济、节能、环保的交通运输方式，公共交通发展的必要价值和迫切需求不断显现，其发展的良好机遇和潜在动力也逐步体现出来。 优先发展城市公共交通，不仅是缓解城市交通拥堵、改善城市人居环境的有效措施，也是落实科学发展观、促进城市可持续发展的必然要求。 为此，中山市规划设计院负责编制《中山市中心城区常规公共交通近期改善规划》，对中山市中心城区的公交功能结构、公交线网进行完善和优化，以指导公共交通事业的发展，方便广大居民出行、降低出行成本、降低能源消耗、保护自然环境、提升城市窗口形象。 1.2.规划指导思想及工作重点 规划的指导思想：适应中山市城市发展战略，切实贯彻“优先大力发展公交”的城市交通政策，满足城市居民日益增长的公交出行需求，塑造可持续的城市交通发展模式。 规划工作重点：针对交通调查结果以及未来三年中心城区建设发展趋势，制定近期常规公交线网改善方案及场站、车辆配臵方案，提高中心城区公交总体服务水平。1.3.规划范围 中山市中心城区范围，即东区、南区、西区、石岐区、火炬开发区、沙溪镇、大涌镇、港口镇、五桂山办事处和南朗镇等五镇五区，为本次规划的研究范围，总面积约为530平方公里。 为了更好地区分主要控制区域和节点的连通重要度，将东区、南区、西区和石岐区定义为Ⅰ级区域；将火炬开发区、五桂山办事处、沙溪镇、大涌镇、港口镇和南朗镇定义为Ⅱ级区域。 1.4.规划年限 考虑到规划的目的及其针对性，以及未来中山市重大交通基础设施的规划与建设，本次规划的年限不宜过长，确定规划年限为2008~2010年。 1.5.规划依据 （1）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95） （2）《城市公共交通站、场、厂设计规范》（GJJ15—87） （3）《城市公共汽电车客运管理办法》（建设部令第138号） （4）《关于优先发展城市公共交通的意见》（建设部建城[2004]38号文件） （5）《关于优先发展城市公共交通的实施意见》（中府[2008]40号） （6）《中山市城市总体规划（2005~2020）》 （7）《中山市域公共客运交通规划（2005~2020）》 （8）《中山市中心组团综合交通规划（2006~2020）》 （9）其它相关依据
房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。
西区是中心城区的西大门，区内交通便利，人流兴旺；全市最具规模的汽车贸易市场、小商品贸易市场、电脑交易市场、果菜批发市场和客人货运输中心、物流中心都集中在这里，又有众多购物区、美食城和特色公园、健身广场等商务、娱乐场所，集商业、文化、娱乐于一体，素有"中山尖沙嘴"的美称。 富华小商品城：
定位：一站式小商品批发采购商场，涵盖服装、饰品、日化、日用、文具、玩具、箱包、鞋帽、工艺礼品等小商品主力业态。推出的商铺产品将会是带租约、投资回报稳定的成熟商城内的商铺，部分街铺。 产品结构：铺位面积将会满足工薪阶层投资的8-15㎡为主打！仍然有适合专业投资者的大面积街铺推出！ 区域优势：富华小商品城，位于中山105国道与富华道交汇处，毗邻中山汽车总站与中山公交总站，通安客运站近在咫尺；坐镇30年西郊小商品市场财富最中心，共享熟圈熟客。四通八达的交通网络与优越的商圈优势，使得富华小商品势必掌控西珠三角地区财富主流，乃至牵动整个华南财富核心区。 地址：中山市西区富华道和105国道交汇处（原柏景台商业楼） 天悦广场：
定位：新西区一站式购物体验广场，经营主体多样，浓厚商业气氛中的全新型现代商业。
产品结构：商业一楼主要是品牌经营店，2-3楼约有2万㎡，已引进大润发超市，超市之外规划开放式百货店、游乐设施及电器、特色餐饮之类的生活型商业，4楼以上规划餐饮和影院等，综合性强。 区域优势：天悦广场坐落于中山市中心城区繁华的富华道和翠景道交汇处。周边酒店林立；交通枢纽站场便捷，项目位置设有20多条公交线路的站点，数条快速干道辐射各镇区，商圈半径辐射能力强。往北105国道去往广州、佛上、深圳；往南博爱路去往石岐、东区；往东直达车站去往港珠澳；往西沙溪、大涌，经富华总站去往各地。 地址：富华道32号（富华道与翠景道交汇处东北侧） 东区是中山市政治经济中心，市政府所在地，也是全国生态建设强区、教育强区。东区背靠延绵起伏的五桂雄峰，山青水秀，环境优美，设施完善。区内路网纵横，交通便利，京珠高速公路贯穿东部，距中山港仅6公里，南至澳门50公里。东区已成为了中山发展"总部经济"的首选地，聚集了中山大部分的保险、通信、金融证券、传媒和旅行社的总部，还有众多的律师、会计师、拍卖、中介咨询、出口贸易等服务业机构选择在这里投资发展。区内购物、饮食、娱乐休闲设施配套齐全，益华、万佳等大型商业板块聚集，随着市博览中心、长江高尔夫球场，以及香格里拉酒店、雅居乐长江酒店等一批星级酒店的相继落成，东区的商业地位不断提升。 定位：国际时尚购物中心，集合了希尔顿酒店、金融中心写字楼、嘉禾影城、高档公寓、购物、餐饮等，是中山乃至整个珠江西岸的首个城市地标综合体，作为中山市中心区罕有大型现代商业、商务、酒店、居住的建筑集群，项目聚合度极高，极具磁场效应，将辐射中山全市及至珠江西岸城市群大商圈。
中山市城市总体规划 （2004—2020年） 按：中山市城市总体规划都是在城市发生较大变革的时候编制的，分别是1983年设立县级市后修编的85版和1988年升为地级市后修编的92版。经过省人民政府审批的这两次城市总体规划为我市的城市发展发挥了重要的作用。 目前，中央“科学发展观”和“构建和谐社会”的提出，广东省《珠江三角洲城镇群协调发展规划》的实施，我市“经济社会协调发展示范市”和“适宜创业、适宜居住”的城市发展新目标的确立，已把我市的城市发展推到了一个更高的起点…… 我市新一轮中山市城市总体规划正是在这个背景下开展编制的，经中国城市规划设计研究院及诸多专家两年多的努力，该规划已经编制完成了纲要成果。欢迎广大读者就该规划提出宝贵意见和建议，读者的意见和建议可通过电子邮件（zssghj@https://www.doczj.com/doc/1b3023953.html,）、信函或直接递交到市规划局。 第一章总则
第1条为保障中山城市的可持续发展，根据《中华人民共和国城市规划法》（1989年）和建设部《城市规划编制办法》（1991年），特制定《中山市城市总体规划（2004—2020年）》（以下简称本规划）。 第2条中山市城市规划区范围内的一切规划、设计和建设活动均应按照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。 第3条本规划在地域空间上分为市域、中心城区两个层次 （1）市域范围为中山市行政辖区范围，也是本规划确定的中山 市城市规划区范围，陆域总面积1800.14平方公里、海域总面 积176平方公里。其行政建制为石岐区、东区、西区、南区、 火炬开发区、南朗、小榄、三乡等24个镇区。 （2）中心城区的规划区范围包括主城区（石岐区、东区、西区、 南区）、火炬开发区及沙溪镇、大涌镇、港口镇、五桂山镇、南 朗镇（简称为5区5镇），陆域总面积为760.62平方公里。 第4条规划期限 近期为2004－2010年，远期为2011－2020年，2020年以后为远景。 第5条文本中粗体字条文为本规划强制性内容。强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据，违反城市总体规划强制性内容进行建设的，属严重影响城市规划的行为，应依法进行查处。
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
中山市2019年市重点建设项目计划表 项目名称总投资（万元）牵头责任单位/ 镇区 合计（213项）41361633 一、基础设施工程（40项）19778287 （一）交通项目(18项）11044419 1广州南沙港铁路（中山段）600000市交通运输局2深圳至中山跨江通道（中山段）1121008市交通运输局3中山西环高速公路（含小榄支线）2152627市交通运输局4中山至开平高速公路（中山段）313112市交通运输局5广中江高速公路项目（中山段）903564市交通运输局6珠海市香海大桥工程（中山段）205000市交通运输局7坦洲快线一期工程748000市交通运输局 8中山黄圃至翠亨高速公路（中山东部外环高 速公路一期工程） 927042 市国资委（市交 通集团） 9市干线公路建设项目3622284市国资委（市交通集团） 10国道G105线中山沙朗至古鹤段改建工程142224市公路局 11中山港马鞍港区新客运码头工程35095市国资委（市中汇集团） 12中山市海洋船舶工程专业码头基地8960火炬开发区
项目名称总投资（万元）牵头责任单位/ 镇区 13大南公路（加六线）南区段50000南区 14古神公路（十水线至东兴东路段）立体交通 改造工程 48982古镇镇 15环镇北路改造工程39000小榄镇16联丰路改造工程20000小榄镇17三乡镇道路改造提升工程83130三乡镇18坦洲镇城市道路提质工程24391坦洲镇（二）能源项目（2项）991334 19中山市110、220、500千伏输变电工程506265市供电局20粤电中山三角天然气热电冷联产项目485069三角镇(三）重大平台设施项目（3项）2308347 21翠亨新区基础设施建设1784534翠亨新区 22中山（石岐）总部经济区城市综合开发基础 设施及公共配套工程 458343石岐区 23中山市智能制造装备产业园基础设施二期65470板芙镇（四）环保水利项目（12项）5355239 24中山市未达标水体综合整治工程3000000市水务局25中山市河涌水质自动监测平台建设项目34979市生态环境局
中山市综合交通规划（2012-2020） 中山市城乡规划局 中山市交通运输局 2014.3
目 录 第一篇 规划概述 (1) 第二篇 湾区方案 (3) 第三篇 市区方案 (6) 第四篇 镇区方案 (11) 第五篇 行动计划 (13)
第一篇 规划概述 一、工作背景 1、湾——珠三角交通格局即将出现重大转型，需建立战略枢纽体系提升区域地位 珠三角产业升级，内圈湾区成为新一轮集聚发展关键，中山携千年历史底蕴，华人精神家园之翠亨新区加入，机遇挑战并存，迫切需要在区域战略格局重构中尽快确立枢纽地位，谋求弯道超车。 2、市——城市结构出现重大转型，城市综合服务中心发展需要交通支撑 城市产业由传统工业向高新技术、重工业及服务业转型，以主城区为代表的综合服务中心成为城市发展平台载体，亟需交通系统加快中心集聚及辐射拓展。 3、镇——城镇结构正逐步转变，多元化诉求需更包容、更公平的交通体系 新型工业化和城镇化的重心在外围区镇，区镇独立式发展向城镇群协同发展转变，宜居宜业的交通系统成为区镇发展重大诉求。 二、目标和战略 （一）目标与指标 建设珠江西岸区域枢纽城市，打造特色公交都市，逐步建立以轨道和中运量为骨架，常规公交为主体，出租车和水上交通为补充，慢行交通为延伸的现代化、一体化、低碳化的综合交通运输体系。 可达性指标——“603015” 时间（分钟）空间联系主要交通方式 60 与广佛、港深、珠澳都市圈核心地带60分钟内可达；城际、高速 30 主城区与区镇30分钟可达；小汽车、公交 15 主城区内两点15分钟内可达；小汽车、公交
客运结构指标——“2040” 分担率交通联系分类20% 与广佛、港深、珠澳都市圈间轨道分担率20% 对外交通40% 城市公交分担率达到40%；内部交通（二）主要策略 1、“湾”---构建面向湾区的区域综合交通体系 策略一：大力建设铁路及综合枢纽，打造珠江西岸交通枢纽城市 策略二：推动城际轨道交通建设，连接区域核心城市并密切市域联系 策略三：持续推进高速和干线公路网建设，适应珠三角区域融合和交通格局变化 策略四：完善港口及货运交通体系，支持区域协作和产业发展 2、“市”---打造适合中等城市的综合服务中心交通支撑体系 策略五：建立城市客运主骨架，规划预留公交主廊道 策略六：有序推动中运量系统，引领公交升级并促进城市布局优化 策略七：全方位实施公交优先，大幅提高公交服务水平和竞争力 策略八：加快中心城区骨架道路网建设，支持城市空间拓展 策略九：构建一体化客运枢纽体系，整合多元交通方式并带动城市开发 策略十：全面推广辅助客运交通系统，营造宜居的岭南滨水城市特色 策略十一：综合改善停车供需矛盾，平衡动静态交通供应 策略十二：推行道路交通精细化管理，充分挖掘设施潜力并改善交通环境3、“镇”---营造宜居宜业的特色城镇交通 策略十三：促进小榄综合服务中心建设发展，梳理过境交通 策略十四：促进三乡综合服务中心建设发展，强化与珠海联系
中山商贸城招商策划报 告不详 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
中山商贸城招商策划报告目录 第一部分项目定位 一、项目分析 二、项目定位 第二部分市场经营分区 一、市场经营业态选择 二、市场经营分区 第三部分市场招商总策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商执行策略 四、招商利益点整合 第四部分招商执行计划 一、正式招商时间
二、招商工作安排 第五部分招商准备工作 一、政府支持 二、现场包装 三、招商宣传资料准备 四、户外媒体运用 五、相关文件 第一部分项目定位 一、项目分析 1、项目简介 2、项目周边环境 项目北面为高安市主要商业街——中山路 项目东面为高安市到周边乡镇的主要交通要道——桥南路项目南面、西面为住宅区 周边商业配套情况：
□高安城南车站：位于桥南路，距本项目约200米，为高安市通往市外及周边乡镇的主要中短车站，线路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟树，高安——龙潭，高安——杨圩，高安——五桥，高安——石脑，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符。 □公交线路：2路，南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——人民医院——十字街——牛场——左桥加油站；3路，水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动大厦——人民医院——上游瓷厂。 □银行：工商银行，位于中山路路，距本项目约50米；信用合作社，位于中山路、朝阳路，距本项目约60米；建设银行、农业银行、中国银行，位于筠泉路，距本项目约700米。 □邮局、电讯局：位于筠泉路，距本项目约800米。 □综合办证营业大厅：位于筠泉路，距本项目约700米。 3、项目优势分析 □地段优势。位于城南商业次成熟地段，周边商业氛围浓厚。 □规模优势。市场内共有商铺592间，一层商业面积约17500 M2，规模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商业聚集效应。 □规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“休闲广场”的规划理念在高安市还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。
海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)
摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；
一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。
中山路商圈市场调研明细 一、商圈介绍 中山路商圈位于厦门岛西南部，以中山路为主干，沿街向南北辐射出多条支路，只要分支有太平路、局口街、大同路、镇邦路、海后路、水仙路，其向外延伸出来的商业老街有安定路、升平路、思明东西路及大同路等。局口女人街、大中路、镇邦路等支路的经营业态都已经逐步形成特色商品专业街。中山路商圈是厦门乃至整个闽南金三角最具商业价值的商圈之一，除与生俱来的区位优势，还有独特的人文积淀。商圈内的中山路目前厦门全市唯一一条国家级“百城万店无假货”示范街，并且被誉为中华十大名街之一。 ◆商业辐射：外来旅游者、老城区居民等。 ◆功能描述：休闲、旅游、购物。 ◆商业规模：共35万平，铜锣湾广场6万平、南中大地广场5万平，其他商场老虎城、 中华城、香港时代广场等及沿街店面24万平。 ◆业态分布：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货、华联超市、永乐思文等主力店， 以及分布服饰、小吃、首饰等大量骑楼店面业态。 ◆价格表现：销售价格2-10万元每平，一层沿街主流价格5-8万元每平，租金400-800 元每平每月。 ◆商业意义：独特的骑楼建筑风格，百年商业、人文积淀，在探索中前进。
中山路经历了风风雨雨的变迁起落，早期中山路有着适合于不同层次客户的商品。各大药店、酒店、书房等都是中山路的组成部分。80年代中期，个体经营大规模进入中山路。80年代末90年代初，第一百货、华联商厦等大型企业相继成立，担起中山路的大梁，中山路越来越繁华。随着厦门经济的发展，火车站、富山商业区、SM商业城。禾祥西商业街的崛起，超市规模日益扩大，导致以中山路旧城区为核心的商业街区在厦门地位逐年下降。老城区人口大量向东部新区转移。中山路商圈一度出现经济衰退的状况。但随着政府新策的实施，步行街改造计划，塑造文化氛围。中山路现在的定位与以前发生了巨大的转变-----已经从初级的购物商业街变身成为一条集旅游、购物、休闲为一体的具有文化内涵的商业街，整体人气得到一定提升。但现阶段的中山路依然存在商业的不和谐，具不完全统计百货业占商业总量的75%，服装营业面积占经营面积的48.4%，其营业额总量占总额的68.9%，作为百年老街经营商品特色不明显，经营档次参差不齐，空间拥挤，购物环境不佳。 二商圈内各大零售业 1．商圈内各大零售业基本状况 中山路商圈内主要零售业有：来雅（中山店、思明店）、巴黎春天百货、华联百货、富山诚达购物广场、名汇广场、国美电器等，各卖场经营状况如下：
厦门商业市场调查 2007-6-4 “目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006） 一、厦门宏观商业 1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。 供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大 早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。 销售：价格稳中有升
开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。 2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。 销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势 商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸 商业量增、价涨，市场竞争激烈 投资理性，消化速度缓慢 复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起 商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化 在营项目的经营状况不是很理想 当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，