中山市南区文笔山商业旅游住宅小区可行性分析报告
目录
◆城市概况
◆宏观经济分析
◆中山市房地产市场分析与项目投资分析
◆项目经济测算
本报告数据来源：
a) 宏观数据：国家统计局、广东省统计局、中山市统计局
b) 房地产数据：国家统计局、中山市统计局、中山国土资源局、中山
市房地、各市政府2010年经济运行情况报告、中国指数研究院
c) 土地市场数据：中山国土资源局、中山统计局
一、城市概况
中山市位置图
1)畅达便捷、优越地理位置
中山是珠江口西岸重要交通节点，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，全市总人口约300万人。全市拥有“五纵六横七高速九加密”交通路网布局，随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。90公里半径内有5大机场和4大外轮深水港，港口集装箱吞吐量位居中国十强、世界百强。全市实现“市域半小时生活圈、镇区15分钟上高速、村村通公路公交”，连续6次评为全国畅通工程“一等管理水平”先进城市，成为全国唯一“6连冠”地级市，全市公路通车总里程为1153公里,105国道,广珠公路和京珠高速公路贯穿全境.全市有3个对外贸易港口及11个出口起运点,从中山港经海路往香港仅75分钟,30-45分钟可到达广州、佛山、江门, 1.5小时车程可达深圳,珠海,香港,澳门五大国际机场。
2)历史名城、伟人故里
孙中山故居
中山古称香山，是中国伟大的革命先行者孙中山先生的故乡，建制于南宋绍兴二十二年（公元1152年），1925年为纪念孙中山先生而改称中山县。1983年撤县设市，1988年升格为广东省辖地级市。中山市是著名的侨乡，人杰地灵，名人辈出，其中有一代伟人孙中山、中国第一位驻外大使郑藻如、中国空军之父—杨仙逸、中国近代留学生之父、中国第一位买办—容闳、中国近代著名改良主义思想家、实业家—郑观应、中国有史以来为共和革命牺牲者之第一人—陆皓东、福娃的原创和主要设计者—吴冠英、著名作家、诗人、翻译家—苏曼殊等等名人的故乡，同时也是旅居世界五大洲87个国家80多万海外华侨、港澳台同胞人的故乡。其中名人钟荣光在中山创办了岭南大学，苏曼殊在广东文学艺术方面可谓独树一帜，阮玲玉在电影表演上享有盛名，萧友梅被誉为近现代中国音乐教育的开创者，吕文成成为广东音乐首屈一指的作曲家和演唱家及改革家等，都在中国近现代文化史上占有重要地位。在历史的角度看，这些教育文化事业的香山名人在一定程度上推动了香山文化事业的发展，并把了中山学风推向鼎盛时期，自幼儿教育、高等教育乃至职业教育、军事教育等均出
现蓬勃发展的喜人景象，为中山市形象再添光彩。
3)积极创新、高效蓬勃的经济环境
中山市是珠江口西岸重要的先进制造业城市和现代服务业基地，是广东省产业集群升级创新试点城市。拥有浓厚的“亲商安商、扶商富商”发展氛围，有各类市场主体20多万家，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市，其中外商投资企业3629家，投资总额167亿美元。2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13.5%；工业总产值5309.64亿元，增长20.4%;财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2%;全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%；出口总值225.05亿美元，增长26.9%；社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。拥有国家级产业基地27个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界500强企业有24家。实施先进制造业和现代服务业双轮驱动战略，装备制造、健康医药、电子电信、灯饰光源、家用电器、金属制品、纺织服装、家居家具、精细化工、特色食品等10大产业集群蓬勃发展。临港装备制造业基地建有中船、中铁、中海油、中机钢构等大批带动能力强的大型央企项目，有珠江口西岸唯一的保税物流中心。三大中心商务区、四大集聚商圈具有全方位的现代产业服务功能，多类型金融机构和金融产品为企业提供优质的融资服务。实施“十大科技工程”，积极通过科技服务拉动经济增长，高新技术产品产值占工业总产值34.5%，连续四届获评“全国科技进步考核先进市”，成为“国家火炬计划特色产业集群创新（试点）基地”、国家知识产权试点城市、广东省教育部产学研结合示范基地。有国家、省、市级工程中心256家、企业技术中心304家，专利申请量突破1万件，增长38.3%。建成国家灯具质量监测检验中心，小榄生产力促进中心、市生产力促进中心成为国家级示范生产力促进中心，拥有18项产业集群联盟标准，并办有13个国内外有影响的特色专业展会。
中山市政府积极把握实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》带来的重大机遇，科学谋划、积极先行，加快转变经济发展方式，结合自身发展优势，明
确“一个枢纽，两个基地，三个试点”战略定位，努力建设珠三角三大经济圈的重要交通枢纽，建设沿海产业带先进制造业基地、珠江口西岸重要服务业基地，建设全国统筹城乡发展综合改革试点、全国创新审批方式改革试点和广东省产业集群升级创新试点。
4)宜商宜居的社会环境
从空中俯瞰美丽的中山市
中山市环境优美宜居，空气质量优良率、主要河流水质达标率均达到100%，林木覆盖率达25.2%，中心城区绿化覆盖率达39.2%、人均公共绿地达10.9平方米，2004年市政府投资1.6亿元搬迁原粤中船厂，将原厂址改建成现代意念与历史建筑融为一体的主题式公园——岐江公园，荣获美国景观设计师协会2002年度荣誉设计奖和第十届全国美术作品环境艺术类金奖，2011年全市先后对旧城区进行大规模改造与翻新，保留城市历史风貌，注入现代城市元素，让承载着厚重历史的老城区焕发生机。中山市坚持“博爱、创新、包容、和谐”的新时期中山人精神，以人为本，重视民生。着力以大发展保障大民生，不断提高城乡人民共建共享的基本公共服务水平，实现“六个全覆盖”。一是社会保险全覆盖，实现城乡居民基本养老保险、住院和基本医疗保险基本全覆盖，加快城乡一体的社会保险体系建设。二是安居建设全覆盖，投入10亿元建设全民安居工程，
争取“十二五”期末保障性安居工程覆盖率达城镇常住人口的20%。三是通讯网络全覆盖，实现村村通电邮宽带、通广播电视。四是医疗卫生全覆盖，所有镇区成为国家或省级卫生镇，建有市镇村三级公共卫生服务网络，市民医疗卫生综合服务能力不断提升。五是均等教育全覆盖，中山是广东第3个省级教育强市，所有镇区是省级教育强镇，高考录取率连续5年全省第一，优质学位达9成以上，拥有占地3000多亩全国较大规模的职业教育园区，在全省率先实行流动人员子女积分制入学。六是文体设施全覆盖，镇镇有图书馆和健身广场，村村有农家书屋和健身园，所有全民健身设施免费向社会开放。2011年3月，中山获国务院批准成为国家历史文化名城，并先后获得联合国人居奖、、中国最具幸福感城市、中国和谐之城、全国畅通工程模范城市、中国品牌经济城市、全国文明城市、全国全民健身模范城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市等多项荣誉。
5)优美健康的生态环境
长江水库水源林市级自然保护区
五桂山绿水青山美景
中山市地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳陷.地形以平原为主,地势中部高亢,四周平坦,平原地区自西北向东南倾斜.五桂山,竹嵩岭等山脉突屹于市中南部,五桂山主峰海拔531米,为全市最高峰.中山市地处低纬,全境均在北回归线以南,属南亚热带季风气候,气候特征为光热充足,雨量充沛,干湿分明.年平均为21.8℃. 夏季风带来大量水汽,成为降水的主要来源.影响全市的灾害性天气有台风,霜冻,低温阴雨,寒露风和暴雨
中山市坚持“既要金山银山，也要绿水青山”的城市发展理念，建设成“碧水蓝天绿地花鸟城”。“十一五”期间投入170亿元建设大批生态环保工程，成为全国第一个国家地级生态市。实施“四大建设”，一是碧水建设，投入11.8亿元综合整治打造生态河流。二是治污建设，生活污水处理厂覆盖全部镇区，城镇污水处理率达87.5%。建成全省第一批污染源在线监控系统，实时监控重点污染源，垃圾资源化无害化处理被国家有关部门作为典范推广。三是绿化建设，设立每年全市绿化月，建设占全市1/9面积的五桂山生态保护区，建成区绿化覆盖率达39.0%。四是清洁建设，大力发展科技含量高、环境污染少的环保型项目，污染物总量减排考核排全省第一。
主要生态保护区有南朗崖口海边的红树林、长江水库、五桂山等，旅游景区有孙中山故居,孙文纪念公园,中央电视台中山拍摄基地中山城,孙文西路文
化旅游步行街,孙中山纪念堂,中山温泉,泉林山庄,海上庄园,岭南水乡,紫马岭公园,阜峰文塔,逍遥谷等,其中"孙中山故居"为国家4A级旅游景点.
6)高效务实阳光的政务环境
中山人大代表
中山市60%以上面对投资者和市民的审批服务通过网络来实现；港口实行“一站式交单放行”通关模式，推出诚信守法企业最大化便利通关措施，进出口平均通关时间分别为1.85和0.29小时。健全了一批方便项目投资、服务企业发展的优惠政策措施，被21世纪中国经济年会暨首届21世纪城市发展论坛授予综合指数奖和成效效率奖。
围绕加快转型升级、增进民生福祉的目标，积极发挥政策带动作用，2010年下半年以来，密集出台了“三个一百”战略、促进企业上市、发展总部经济、产业发展导向目录、推进产业转移、鼓励加工贸易企业转型升级、促进个体工商户转型升级、推进制造企业服务环节分离发展生产服务业等近20项产业政策措施，出台了完善社保、推动就业创业、加强住房保障等事关改善民生的政策措施。取消市级设定审批事项，全面实现“一网式”行政审批服务。
进入“十二五”期间，中山市正围绕“加快转型升级，建设幸福中山”的核心任务，努力构筑经济发达、社会和谐、法治进步、文化繁荣、环境优美、人民安康、城乡一体的和美家园，全力加快建设“适宜创业、适宜创新、适宜居住”的全面协调可持续发展新型城市。
二、宏观经济分析
1)GDP增长率
中山市近十年经济增长，除08、09年外每年保持10%左右的增长速度。其余年份均保持在13%以上，近11年的平均增长率为14.6%，根据发达国家经验，当某地区GDP增长率在12%-15%时，该地区房地产业处于飞速发展阶段。
2)恩格尔系数
通俗地说，就是食品支出占家产总支出的比重来说明（反映）家庭生活水平的变化。2010年中山市农村居民人均纯收入14928元，农村居民家庭恩格尔系数41.7%，城镇居民人均纯收入25357元、城镇居民家庭恩格尔系数
39.2%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，
50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。根据这个标准，中山市已经达到小康富裕程度，已具备消费升级能力，进入追求时尚和个性需求的高消费阶段。
3)三产结构分析
按照世界银行的统计，目前全球第一、二、三产业的平均构成约为4%：32%：64%，其中，高收入国家和中等收入国家第一、二、三产业的平均构成约分别为
2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年中山市三产业构成比例为2.8：57.8：39.4；2010年中山市三产构成比例为2.8：58.7：38.5从中可以看出，中山市的产业结构还有待调整，尤其是要加大第三产业的发展。而一个地区第三产业的发展必将会带动当地的房地产业的发展。由中山市产业结构比例数据可看出，第三产业在中山仍有非常大的增长和发展空间。
4)固定资产投资分析
去年同期增长28.8%，其中房地产投资131.4亿元，比去年同期增长44%。
房地产投资涨幅位居广东地区第三名，房地产呈快速增长趋势
5)广东十大主要城市综合分析
广东十大主要城市综合分析
从以上数据得出，中山市城镇居民人均纯收入与农村居民人均纯收入相差较少，农村居民人均纯收入排第2位，收入较高，与城镇居民的收入贫富悬殊较少，从而社会治安稳定，因此中山市获得中国十大最具幸福感的城市称号，且中山市房地产平均价较只有5575元/平方，排9位，相对其他珠三角其他城市相比较，存在较大价格洼地。
综合上述：中山市地理位置得天独厚，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望，随着轻轨运行、港澳大桥建立，城市地位正逐步加快提升，且中山市地GDP，居民人均收入中分析，中山不但具有较大的价格洼地，且居民的购买能力充足，为房地产投资打下良好的基础。
三、中山市房地产市场分析与项目投资分析
1)中山市城区房地产状况分析
中山市地图
根据中山市最新规划中山市城区划分为：石岐区、东区、西区、南区四个行政区域。
石岐区：物业将愈显稀缺
石岐区，中山市的中心城区。成立于2000年6月8日，其前身为中山市中区和北区，面积26平方公里，石岐区位于中山市中心地域，北距广州78公里，南至珠海(澳门)55公里，东到中山港13公里，水路51海里直达香港。石岐区环境优美，生活设施完善，区内金融、保险、邮电、旅业齐备，全市重点的大中院校、医疗机构坐落其中，国家级优秀住宅小区、孙文西路商业步行街和孙中山纪念堂、阜峰文塔等名胜古迹闻名遐迩，区内长年游人如鲫。
石岐区供电、供水、通讯设施配套完善，水陆交通方便，道路网络非常发达，金融、保险、邮电、医院、学校、旅业齐备，具有良好的区位优势。七条行业特色商业街——包括民权路电信街、民族路女人街、莲员西路装饰材料街、悦来南路汽配街、光明路海味街、拱辰路灯饰街、太平路五金街、大信商业圈等，是该区商业繁华的代表。
石歧区普通住宅楼价在中山总体楼盘中与东区看齐，均价大约在每方米6000－10000元，预售及在售楼盘有：其中包拓海逸臻园、中仪花园海伦堡、天明豪庭、淘金豪庭、莲兴花园、新成帝涛湾、永怡·简爱、顺景新一居3期。
点评：该片区处于中山比较繁华区域，特点各项配套比较完善，生活方便，交通、购物、饮食都非常方便；各大型品牌商都驻扎这里，楼盘档次比较高，，因此石岐区的楼盘在中山市城区市场上非常具有竟争力，且价格同样稳中有升。但由于该区域土地渐渐减少，将来这里的物业会愈来愈稀缺。
东区：中心城区商业中心，未来CBD
地处中山市中心区域，是中山市的政治、经济、文化中心，法院、教育、规划、税务、海关、商检等政府机构均设在东区，交通四通八达，东区设施配套完善。东区有完善的基础配套设施，科学馆、图书馆、体育馆、健身广场、文化艺术中心错落分布，紫马岭公园、孙文公园等生态公园绿树成荫。东区同样是中心城区重要的商业中心，区位优势十分明显，设备齐全、配套完善的第一、第二工业村，目前已拥有企业200多家，其中外资企业有92家。
预售及在售的主要楼盘有：凯茵新城、远洋城、雅居乐熹玥、城东名门、万科朗润园、世纪豪庭，均价在每平方米6600~11000元。
预售及在售的商业中心有：宏宇大厦、利和广场、盛景尚峰、大东裕国际中心Ⅱ座、均价在每平方米5500~9200元
点评：东区均价较高，由于市政设施较成熟，并且大盘较多，所以价格较高，经济发展平稳，按此类地区楼盘价格的上涨的规律来看，预计东区房价稳中有升。
西区：传统商业旺地
西区是中心城区的西大门，拥有非常繁华的富华道商业圈，其中有105国道、广珠公路、博爱路、岐江公路、中山一路、富华道纵贯西区，汽车总站、公共汽车公司、电信及邮政大厦坐落辖区，交通、通信发达，五星级喜来登酒店、国际酒店等20多间三星级酒店，商场林立，旅游、商贸繁华。是进入
中山市城区的要冲之一。
西区是中山第三产业聚集区域，有很好的人流、物流和市场基础。全市最具规模的汽车贸易市场、小商品贸易市场、电脑交易市场、果菜批发市场和货运中心、物流中心集中在这一区域。
西区区域的现有楼盘有：中海翠林兰溪园、棕榈彩虹、大信新家园、滨江一号、白朗峰、美林假日、尚湖轩、奥园、雅居乐世纪新城、中信左岸等。均价多在每平方米5500-7000元左右。
点评：目前西区商业圈的大型空地已被雅居乐与本地房产大鳄众联地产等纷纷抢战占，该区域虽然距城区约3.5公里，但处于传统商业旺地，交通、物流比较发达，商品市场活跃。由于西区属传统商业旺地，环境配套一般，对于追求高尚环境与交通方便的中山市消费人群来说，属二次选择，故西区房价较低。
南区：交通与环境的完美结合
位于中山市中心城区南部，有旅居在34个国家和地区的4万华侨，是中山市重点侨乡之一。南区环境优美、其中有中山最高的山峰“大尖山”、文笔山，且临近五桂山生态保护区，近年来，随着中心城区向城南倾斜，南区多年来停滞不前的房地产市场终于有了突破。2004年万科、雅居乐集团的进驻，加上香港永安集团永安酒店、永安花园城的启动，拉动了南区第三产业、地产大鄂越秀地产、中澳地产、恒大地产、广汽集团也将于2010年纷纷抢驻南区市场。
南区的房价有很大的升值空间。2006雅居乐碧堤湾畔第三期洋房价格将达到每平方米4500-5000元/左右，2013年预计整个南区的洋房均价会突破每平方米6000-7000元/平方，别墅的均价会超过每平方米10000元。
目前预售及在售楼盘有：万科城市风景、中澳滨河湾、米兰阳光、金水湾、恒大绿洲、映翠豪庭。
点评：受到已经成熟大盘、和超大型的房地产开发商进驻的正效应影响，南区未来发展潜力、升值空间非常大。
2)中山市城区房地产销售价格分析
中山市2011年1-6月份商品房与住宅成交均价分别为6039元/平方，6024元/平方，相比2010年全年均价，增幅分别为12%，14%。
2011年1-6月份，无论城区还是镇区，≤144平方米以下的普通住宅均价呈现平稳向上的特正，然而，＞144平方米的非普通性住宅则变化各异，波动幅度较大，但相比年初，都有较大幅度的上扬，尤其是城区的非通性住宅，6月份的均价相比年初1月，差距高达2000元/平方。
根据目前中山市城区房产成交情况与价格，经过综合分析预计2011年南区的销售价为6000-9000元/平方。
综合上述：根据05-10年成交均价走势图，再综合目前中山市南区住宅商品房销售均价，与当前中国房地产政策方向，我们保守估计中山市房地产住宅价格每年增幅约10%，2年后中山市南区住宅商品房均价为7000-11000元/平方。
3)项目用地概况
项目位于中山市南区文笔山公园正门口正对面，项目地址为中山市南区沙涌村土名“南门城”，因此该项目暂定名为“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”，土地证号：中府国用（2009）第易261410号，地类用途为：商住，使用日期至2079年3月25日，使用面积为：66245.6平方米（约99.46亩），土地成交价为230万/亩（3453元/平方），成交总价为228746056元（不含税）。
项目土地证
项目地块三线图
项目位置
4)项目用地附近环境分析
南区文笔山大风车旅游项目
中山市南区文笔山,占地面积1600亩，最高峰海拔266米，坡度较缓，整片山地保持了良好的自然环境。文笔塔建在主峰上，塔基为石材，塔身为空心
砖石结构，不分层，底宽上尖挺拔向上，酷似毛笔状，塔身刻有“妙笔生花”字样。方圆数里，都可以看到这座塔。砚瓦池位于文笔塔西南面山坡，由多块巨石形成，状若砚底，此景为文笔之“砚”，与文笔塔相映成趣。大风车旅游项目拟建于文笔山北坡相对平坦的地方，附近分布有尚未开发利用的成片古荔枝林和松林。文笔山大风车旅游项目酝酿了一年多时间，选址位于我市南区沙涌村东南面的文笔山山地，是一个极具区域特色及带有重大环保讯息的旅游胜地. 大风车旅游项目是香港上市公司--永安集团投资3750万美元兴建一个全新休闲旅游胜地。这个项目是一个以史努比卡通为主的综合性文化生态旅游景区，把世界级卡通手模大师马乐山及与其相关的卡通文化作为核心资源，项目建成后将是我国第一个以卡通制作人为核心的卡通文化艺术博物馆，同时为喜欢卡通的人们提供一个全新的休闲旅游胜地。由于大风车旅游项目是一个综合性卡通文化生态景区，包含了多个项目，且占地面积较大，工程将分三期进行：一期建设主要包括卡通玩具城、风景人工湖、动物天地、果树时花植物园、农场郊野公园等核心项目、登山石径、观景亭等公益性项目和相应服务设施。二期主要建设鼎园盆景园、娱乐康体中心、度假村等娱乐项目，并进行卡通玩具、服装等系列产品开发。三期主要建设文艺表演中心、动漫星城、迷幻公园、动感健体公园等。目前南区文笔山大风车旅游项目一期工程投资约1500万美元，将于今年下半年完工，预计最快11月正式对外迎客。
文笔山风景区