房地产市场快报
主办单位：营销服务管理中心
2012年7月第1周（7月1日-7月6日）
【宏观政策】 (2)
u央行不对称降息房贷利率浮动区间不变 (2)
u国土部：强化闲置土地中政府的责任 (2)
u住建部：鼓励民间资本参与保障房建设 (3)
【行业资讯】 (3)
u楼市再唱"红六月"反弹强度挺多久 (3)
u住建部：住房信息联网最终覆盖500城市 (5)
【楼市行情】 (6)
u一二线城市住宅成交创17个月新高 (6)
u供求格局未改三力量难支房价反弹 (7)
u郑州：调控之下楼市匍匐前行 (7)
【行业观点】 (9)
u人民日报：楼市回暖已成事实调控不能放松 (9)
u杨红旭：今年三季度是经济和楼市的煎熬期 (10)
u潘军：打破房地产拉动经济的幻想 (11)
u聂梅生：唯体制改革能化解矛盾 (12)
【房企动态】 (14)
u万科6月销售133亿买地21亿仍创新高 (14)
u半年销售233亿华润置地继续“走量” (16)
u半年销售173亿碧桂园十里银滩大卖 (17)
u“被抛弃”的大悦城？中粮借道兆泰扩张谋变 (19)
【宏观政策】
u央行不对称降息房贷利率浮动区间不变
观点地产网 2012-07-05
7月5日晚，央行宣布从7月6日开始下调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行一个月内的第二次降息，而且是力度更大的不对称降息。
根据央行公告，此次降息中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
央行表示，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，此前则为0.8倍。
央行还强调，本次降息中，个人住房贷款利率浮动区间不作调整。金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
对于此次降息，业内人士认为，这预示着7月的经济数据会不太好看。
市场本来预计的是，央行或在下周降低存款准备金率，因为近期资金流动性紧张，而且下周将公布一系列经济数据。因此，此次降息出乎市场意料。
6月7日，央行宣布将一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，这是央行08年12月以来的第一次降息。在此之前的2011年，央行2011年曾三次加息。
u国土部：强化闲置土地中政府的责任
观点地产网 2012-07-02
国土资源部官员7月2日表示，为促进土地集约利用，中国将加强对闲置土地的预防和监管，强化政府在土地开发中的责任，促进闲置土地的消化利用。
国土资源部官员于7月2日在北京召开的新闻发布会上表示：“在土地开发过程中，大量的闲置土地造成了资源浪费，新《办法》强化了对闲置土地的预防和监管，明确了闲置土地的认定标准，完善了闲置土地处置程序，将从制度上堵上非法“囤地”和不按时动工开发的漏洞”。
国土部政策法规司司长王守智还称，在现有闲置土地中，政府原因造成的闲置土地占很大比例，新《办法》对闲置土地“政府原因”做出界定，明确规定，因政府原因造成的土地闲置，政府应同开发商协商，采取灵活的方式解决闲置土地的处置方式。
7月1日，新修订的《闲置土地处置办法》已正式施行。办法将土地闲置分为三种情况来处理，分别为属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，未动工开发满一年的，未动工开发满两年的。
其中，未动工开发满一年的，将按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将收回。
u住建部：鼓励民间资本参与保障房建设
观点地产网 2012-07-01
近日，住建部、发改委、财政部、国土部等七部委联合下发了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。
而鼓励民间资本参与保障房建设主要是指，鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。
《通知》明确，对民间资本参与保障性安居工程建设的，可享受相关政策支持，具体包括：对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构可根据有关规定，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持；在公租房建设中，地方政府可采取贴息方式给予支持。
同时，在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资；用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策；公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。
此外，《通知》还要求，今年8月底前，各地要对本地区民间资本参与保障性安居工程建设和管理的各项政策进行一次梳理，对其中不符合法律、法规和有关政策的规定，予以取消。
【行业资讯】
u楼市再唱"红六月"反弹强度挺多久
中国经济时报 2012-07-04
继5月份成交迎来小高潮后，以北京为代表的一线城市楼市6月份持续发力，在刚需和改善型需求纷纷入市的支撑下，成交创下新高。
7月2日，中国房地产指数研究院发布了6月“百城价格指数”。根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据分析，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688
元／平方米，环比5月的8684元／平方米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。
楼市成交回暖和房价反弹再度引发市场关注。
6月楼市成交再创新高
亚豪机构提供给中国经济时报记者的统计数据显示，2012年6月，北京期房与现房累计成交商品住宅11983套，成交面积141.1万平方米，成交套数、面积环比上月分别增加14.1%、19.8%，继5月份之后，再创调控之后住宅市场成交新高。与此同时，6月份北京商品住宅成交均价为21331元／平方米，环比上月上涨5%，也是今年以来首度冲上21000元／平方米大关。
北京市住建委7月1日公布的数据显示，北京住宅网签总量6月份为25602套，环比上涨10.5%，同比大幅上涨50.6%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，6月以来，政府关于市场的放松政策频频出台，先是三年内首度降息25个基点，并重申个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍，紧接着银监会对二套房贷与首套给予相同的风险权重，二套购房者获益。央行6月底在公开市场进行950亿元逆回购，业内预计7月将迎来年内第三次下调存准敏感时点，房地产市场的金融环境进一步好转。
任启鑫认为，房地产市场的政策底部显现，未来的调整方向或将以逐步“松绑”为主。从具体市场来看，2012年以来大量楼盘的深度降价已经获得相应回报，成交开始进入集中爆发期，而基于对楼市政策环境触底的预期，预计近几个月成交将呈持续稳定增长态势。
除了北京外，国内其他重要城市6月份成交量也出现反弹。7月3日，上海易居房地产研究院提供给中国经济时报记者的研究报告显示：6月，一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近17个月新高。与5月相比，一线城市反弹力度进一步增强。2012年第一季度上海的楼市回暖最为显著，但最近3个月来，北京和深圳楼市的反弹力度要强于上海和广州。
中原地产市场研究总监张大伟7月3日在接受中国经济时报记者采访时表示，以北京为代表的楼市6月份强势反弹，主要原因在于信贷政策的松动，提振购房者入市信心。
“另外，在成交量持续上涨的影响下，价格止跌回涨。开发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都在加速入市，拉高了市场成交量。”张大伟表示，之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市积极性增加。
改善型需求迅速入市
据本报记者了解，随着北京等一线城市楼市的升温，除了刚需的支撑之外，另一股重要力量改善型需求开始迅速入市并推高成交量，而近期北京楼市大户型的中高端楼盘也迎合市场需求集中入市，并占据了较大的市场份额。
丽兹行市场研究中心统计，6月，北京中高端楼盘迎来一次推盘高潮，在入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。其中大户型则呈现集中放量态势，包括中粮万科紫云庭、华润公元九里、龙湖长楹天街等多个项目开盘，均只提供三居及以上大面积住宅产品。
而亚豪机构的报告亦支撑上述结论，从成交特征来看，6月北京楼市成交出现一个新的明显特征，即针对刚需的中低端项目成交相对减少，而针对改善型需求的中高端项目成交出现明显增长。同时，6月以来，中高端项目作为改善型需求的首选，价格方面有小幅度上涨。
任启鑫认为，随着近来改善型需求不断增加，以及高性价比中高端项目供应的增多，促使北京楼市成交开始出现明显提升，这也是支撑6月商品住宅市场成交均价出现上扬的重要原因。
后市将强势反弹？
在成交回暖的刺激下，北京等一线城市不少恐慌性需求开始担心楼市未来将强势反弹而争相入市，那么楼市未来是否真会出现回暖呢？
在上述上海易居的研究报告中认为，6月成交量的上升，说明市场人气持续升温，很多购房者对后市的预期转好，甚至在部分“日光盘”的刺激下，个别地方出现了恐慌情绪。预计7—8月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年成交量可能超过上半年。而今年下半年的累计成交量，将明显超过2010年和2011年同期水平。
张大伟对本报记者表示，本轮成交复苏不具有普遍性，目前市场虽有松动，但是限购、限贷政策依然在发挥作用，限制着投资型需求入市，难以支撑全面回暖。
u住建部：住房信息联网最终覆盖500城市
观点地产网 2012-07-01
计划于6月30日前完成的全国个人住房信息系统联网，目前联网城市已超过40个，而其中第一期的联网城市名单，将由住建部领导确定后，上报国务院。
目前，住建部已经召集各地方住房和城乡建设系统相关负责人进京，对40城市个人住房信息系统全国联网后的操作和使用进行培训。
此外，住建部还开始考虑，逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。
2011年年底，住建部提出将40个主要城市个人住房信息全国联网，并在2012年年初提出在上半年基本完成该项工作的目标。除已经达标的个人住房信息系统联网外，100城市住房公积金联网和各主要城市保障房联网亦在进行当中，而相比于个人住房信息系统联网，后两者面临的挑战更大。
历史资料显示，住建部于去年年底提出将全国40余城市个人住房信息统一联网查询。随后，该项目和保障性住房信息系统、100城市住房公积金信息联网系统一并，得到国家发
改委的立项批准，项目周期总计约为3年。次年，住建部部长姜伟新部署工作任务，要求在2012年上半年完成40城市个人住房信息的联网工作。
【楼市行情】
u一二线城市住宅成交创17个月新高
证券时报 2012-07-04
6月全国大部分城市商品住宅成交量均有所上涨，十大一二线典型城市（包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌）整体成交量更是创下近17个月的新高，其中，二线城市的反弹力度反超一线城市。业内人士预计，7~8 月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年成交量可能超过上半年。
北京中原市场研究部统计数据显示，6月，全国主要54个城市成交量达到了22.9万套，再次延续了3月以来的市场回升局面。上半年累计成交突破百万套，达到107万套，同比上涨12%，环比去年下半年上涨超过10%。
上海易居房地产研究院的最新数据显示，6月，十大典型城市除大连外，其他9个城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，成交面积为789.8万平方米，环比上涨11.8%，同比增长35%，已经连续4个月同比正增长，且增幅较5月有所扩大。
数据显示，一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近17个月新高，成交面积为373万平方米，环比上涨8%，同比大幅增长了34%。北京、深圳、上海、广州商品住宅成交量同比增幅分别为42%、38%、30%与29.5%。典型二线城市新建商品住宅成交量呈现环比、同比双升的局面，也创下了17个月以来的新高，成交面积为416万平方米，环比上涨15%，同比增长了35%，连续第4个月出现同比正增长。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，整体来看，一线城市的同步性较强，2012年第一季度上海的楼市回暖最为显著，但最近3个月来，北京和深圳楼市的反弹力度要强于上海和广州。而与5月相比，二线城市6月的反弹力度反超一线城市。一方面，因为二线城市频现地方性政策微调，政策层的限购程度相对宽松；另一方面，二线城市的市场反应较一线城市略显滞后，随着一线城市连续数月的快速复苏，二线城市的反弹力度也开始增强。
自2009年8月以来，国内房地产市场也整体上开始进入下行通道，并且一直呈现波浪式下行的态势。杨红旭认为，今年6月成交量的上升，说明市场人气持续升温，很多购房者对后市的预期转好，甚至在部分“日光盘”的刺激下，个别地方出现了恐慌情绪。
今年上半年，十大典型城市商品住宅成交量略低于2011年上半年和2010年上半年，较市场繁荣期的2009年上半年大减39%，但相比2008年上半年仍大增34%。杨红旭预计，7~8月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年正增长将成为常态，市场最低迷的时候已经过去，今年下半年的累计成交量将明显超过2010年和2011年同期水平。
u供求格局未改三力量难支房价反弹
和讯房产 2012-07-02
随着6月楼市飘红，沉重的库存消化得怎样了？下半年是否乐观？对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对和讯房产表示，“目前北京库存回到10万套，比起年初13万套的数据有所下降，消化了一部分，但仍尚有60%多的库存没有消化，加上新的供应，实际供大于求的状况没有大变化，虽然经历了5、6月楼市阶段性繁荣，但三股力量不支撑下半年楼市，未来房价不可能像2008、2009年那样快速反弹。”
根据北京市住房和城乡建设委员会统计数据，目前北京市库存情况是，可售房屋套数11.4997万套，未签约现房8.2124万套。
21世纪不动产研究中心粟日表示：“我们一般从成交量看去消化库存的能力。北京6月新楼盘成交量环比增长27.8%，5月环比增长44%，4月环比增长37.8%。这说明，北京5、6月份消化库存情况比较好，比年初2、3月份情况要好，也比去年同期去库存能力强。”
胡景晖表示，5、6月市场交易量反弹有特殊的背景：一是首次置业刚性需求的释放，但对市场的支撑有限，购买婚房一般集中在一年中的某些月份，如4、5月；二是恐慌性购房的入市，对有关政策、降息等有误读，而且，随着市场变化和政策延续，需求推移，可能市场面临降温；三是被压抑的豪宅需求，受各地微调政策影响，为实现控制房价上涨目标，豪宅都没发预售证。今年4、5、6月，许多地方豪宅发放了预售证，过去被压抑的需求得以释放，但这种需求量有限，构不成乐观看待后市的主因。这三个主导因素，也可称是三股力量，今年下半年都难以维系，不支撑下半年市场快速反弹。同时，北京市还有60%多的库存，宏观调控政策不放松，供大于求的状态难改变，而且，全国40个城市连网有防火墙，投机、投资性需求难入市，等等，这些决定市场会慢慢趋于冷静。
莫尼塔发布研究报告认为，多数二三线城市库存压力仍然较大，在库存消化到较为合理水平，以及政策预期较为平稳之前，市场出现明显反弹的概率不大。兴业证券房地产行业研究报告指出，今年二季度开始地产企业进入主动去库存阶段，4-5月各城市库存的变化预示着企业去库存的进程可能较为缓慢。近期重点城市销量的上升将加速去库存的进程，如果未来的销量能维持在5月份的水平甚至小幅上升，三季度末企业库存将下降到历史平均水平。
库存是影响房价的重要因素，对于下半年的房价走势，胡景晖预测，“现在判断房价触底为时尚早。现在房地产调控没有放松，河南房产新政被叫停，各种严格审核，查处违纪行为等迹象也表明政策趋紧，房价仍可能稳中有降。”但粟日认为，今年下半年楼市不会很差，7、8月是调整期，房价可能还会涨，除了个别城市，像青岛比较反常，而成都税费新政出台，楼市成交量会下降。
u郑州：调控之下楼市匍匐前行
大河报 2012-07-04
2012年的郑州楼市从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”的一路攀升，楼市变化可谓“跌宕起伏”，楼市以还算良好的成交量和相对坚挺的房价告别2012年上半年。楼市就好比一个名利场，秀台上从不乏悲喜交集、冷热交替的生动表情。房价方面，虽然各大板块涨跌互现，但多个区域内的重点楼盘价格已经从“低点”爬了上来，而关于当初专家们预测2012年房价下跌10%～15%的预言也在开发商们努力的销量反转中破灭。
【政策】“允许微调”但坚持调控不动摇
在过去两年调控政策密集出台之后，坚持楼市调控政策不动摇成为今年楼市政策中出现最多的词汇。2012年上半年调控政策基调并无动摇，但针对刚性需求的适度微调在各个地方逐步放开。包括一些地方政府出台的鼓励首置的政策、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，让楼市看到的前途充满着曙光。
尽管一些新的利好政策微调得到允许，但中央依然多次强调对于调控政策稳定执行的决心并无动摇，目前房地产调控政策更注重“稳定”。相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，这些都说明以限购、限贷为核心内容的调控大方向没有改变。根据各个地方楼市情况各地政府出台相应的“治疗”方案，也体现了不同的楼市风向，如此看来差异化的调控政策倒是体现得淋漓尽致。
2012年的房地产市场在大家的猜想和各种微调博弈当中已经度过了上半年，之前就有业内人士称今年是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年，下半年的房地产市场会朝着怎样的方向发展，地方微调能否持续上演，还有待考验，但至少，2012年上半年，刚需看到了购房的希望。
【市场】“以价换量”各地楼市回暖迹象明显
据中国指数研究院7月2日发布的“2012年6月中国房地产指数系统百城房价指数”显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。
总结2012年前六个月的业绩不难发现，在严厉调控的持续作用下，购房者期待已久的房价下降不再是梦想，“以价换量”俨然成为房企上半年最主要的营销方式，同时主打刚性需求的项目也成为市场的主流。
业内人士分析，房价不仅逐渐开始止跌企稳，而且已经存在上涨可能，就郑州本地的房地产市场来看，在经历了第一季度的冷清之后，4月、5月、6月步入了传统的销售旺季。数据显示，今年郑州的房价已经连续5月环比上升，从年初的5799元/平方米累计五个月上升至6436元/平方米。
在各种利好政策的促使下，郑州有多家银行将首套房贷款利率悄然下调至基准利率，近几个月来，更有不少银行给出了9折乃至8.5折的优惠。面对开发商调整价格策略以及信贷政策的刺激，更多的刚需购买力陆续浮出水面，促成楼市的回暖。
【供求】“去库存”成为当前开发商的主要任务
尽管大量的库存给开发商带来了不小的压力，但从长期来看，在市场回暖的预期下，这些库存量在一定程度上有利于整体市场的供需平衡。据相关数据显示，2011年12月至2012年5月，郑州市区商品住宅的供应量分别为：26.57万平方米、33.29万平方米、9.46万平方米、47.06万平方米、107.18万平方米、133.87万平方米，而这一周期内郑州市区商品住宅每月成交量均小于供应量。
从郑州上半年商品住宅供应面积以及成交面积可以明显看到，第一季度供应量较少，出现了供小于求的市场格局，促成了库存的走低。从4月开始，供应量出现大幅增长，之后逐月放缓。今年开年，由于对市场走势的不确定性加上去年的超大库存，使得2月供应大幅锐减。随着市场成交的逐步回升，供求关系出现了逆转，4月成为供求转折点。值得注意的是，4月供求比出现失衡，也造成了库存的进一步抬升，5月、6月市场迅速调整，回归均衡。
据了解，自去年实施限购以来，国家对于楼市的调控政策一直未间断，政策打击了部分投资投机行为和二次住房需求，某种程度上使得购房群体有所减少。商品房供给量较多，而市场需求则相对较少，积累下来，便会出现如此大的存房量。
除此之外，分析人士认为，前两年房产市场的高位运行也是产生楼市存量的原因之一。近些年来，整个房地产市场一直处于高位运行中，多数开发商认为只要能拿到地、能开工就能销售，这是一种惯性运作，所以大部分人对于市场的认识不免还会停留在前两年高位运行的思维状态下，由此造成市场库存量较多。
7月，郑州楼市即将进入“下半场”。种种迹象显示，下半年更多开发商摩拳擦掌欲大展身手，同时，经历了半年的等待与观察后，诸多买房人也准备入市。
不过，扑朔迷离的楼市走势却让人多少有点担忧，而大批房源即将交付也对开发商的综合能力提出了考验。2012年的郑州楼市“下半场”，似乎是喜忧参半。
【行业观点】
u人民日报：楼市回暖已成事实调控不能放松
刚刚过去的6月，一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势，成交量环比5月再创新高。楼市的全面回暖，或许已是不争的事实。
房价反弹的风险在迅速积聚，必须引起高度重视。尽管从统计数据上看，5月份多数城市的房价仍同比略有回落，但是，市场层面的变化比统计数据反映的要更快。很多地方排队买房的景象重现。在相同区域，新开盘项目定价普遍高于前几月，优惠促销的力度也减小了。二手房价格回升更是明显而直接，一些热点区域甚至又出现一天一价的情况。
楼市变化，“量在价先”。一般来说，成交量持续变化三个月到半年左右，房价会出现趋势性转变。第三季度，如果楼市成交量延续大幅回暖态势，对房价的影响会更加明显。
同时，经济稳增长的压力、下调存款准备金率和降息带来的流动性、地方政府不断试探调控政策底线的举动、部分地方对限购政策落实不力，都对市场预期产生不利于调控的影响。市场普遍认为，楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现，在买涨不买跌的心理影响下，市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。
房地产调控已持续两年多，成绩有目共睹。但要保持这一态势，困难和压力也不断加大。如果价格反弹，楼市再次出现“越调越涨”的尴尬局面，前期调控成果可能毁于一旦。
近期，国务院、住建部、银监会等纷纷表态，一面澄清市场关于调控要放松的传言，一面重申要坚持房地产调控不动摇。各级政府的坚定表态，让人们看到党和政府对房地产调控的态度仍然坚决、决心仍然坚定。这有利于缓和购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定市场预期。
坚定态度的同时，有关部门也需要拿出更多办法。既要继续严格落实差别化的信贷税收政策和住房限购等措施，更要针对市场变化的特点，动用相关政策储备，在支持首次购房和合理改善需求的同时，加大抑制投资投机性需求的力度。尤其是对松动调控政策、房价出现较大反弹、社会舆论反映强烈的地区，应按照有关规定进行约谈甚至问责。
各方的心态也应该有所转变。地方政府应该真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。开发企业应继续积极应对市场，采取以价换量的策略，更好地适应市场。购房者也应打消通过房地产投资实现财富快速增值的想法，认清住房将逐步回归到居住的基本属性。
促进房地产市场长期平稳健康发展是调控的既定目标，继续巩固调控成果、促进房价合理回归，既是履行对人民群众的承诺，也是加快转变发展方式、构建符合国情的住房体系的必然要求。这不仅是少数人和少数地方的利益问题，更是事关推进转方式调结构、事关增强人民对政府的信任、事关筑牢执政基础的重大问题。房地产调控，任务仍未完成，不能放松，更不能反复。
u杨红旭：今年三季度是经济和楼市的煎熬期
记得年初时，有人说：欧债危机和中国房地产市场，是决定2012年世界经济的两个最大变量。现在看来，前者比预想的更糟糕，而后者比预期略乐观。内察国内经济走势，房地产市场堪称第一变量。
终于步入三季度。我国经济仍未看到明确的止跌信号，6月份，中国制造业PMI为50.2%，比上个月下降了0.2个百分点，为7个月来最低值。无独有偶，6月汇丰PMI为48.2，同样创7个月来新低。一季度GDP增幅已回落至8.1%，二季度“破八”成定局。“稳增长”压力仍在增加，光靠一次“降息”，显然无法逆转经济下滑的严峻态势。这种情况下，房地产调控还有多少“打压”空间？
来自房地产市场的消息却喜忧参半。6月份，全国10个一二线城市的商品住宅成交量，环比上涨11.8%，同比增长35%，创下近17个月的新高。其中，上海成交量为102万平方米，
较上月涨26%。自今年2月以来，成交量持续反弹，近两个月的力度，连创去年1月以来的新高，标志着已完成了“量变到质变”，超过了一般季节性的“春季行情”。楼市成交量上升，缓解了市场下行对经济的压迫。
如果只是“量增价跌”，这是政府乐见的。然而，量增之后，价格终究还是会止跌，只是滞后时间长短而已。近日中房指数研究院报告显示：6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。这是民间研究机构的数据，却与国家统计局公布的70个大中城市房价指数基本同步。
去年10月，全国70个大中城市房价指数首次出现环比下跌，至今年5月份，已持续下跌了8个月。近两月降幅明显收窄，降幅很可能已于今年3月触底。按100个城市成交均价走势，国家统计局的官方房价，也将步入筑底反弹阶段。
然而，无论是中央政策，还是社会舆论，都不希望看到房价上涨，遑论报复性上涨。房价既受政府调控有形之手的控制，又受市场无形之手的影响，当前尴尬之处在于：如果政策保持平稳，则在成交量持续反弹后，房价已具备上涨的动能；如果再次施以重手打压房价，则市场还将重归低迷，从而不利于经济稳增长。
这是一个两难的困局。如果经济增幅确定触底向上，当然可以比较从容地继续压制房价；如果经济继续下行，则暂且容忍房价小涨亦无妨，毕竟限购限贷都还在，毕竟住宅存货压力仍然较大，毕竟开发商资金仍然偏紧。不巧的是，这一困局正好出现在三季度，经济走势尚不明朗。况且，如果房价反弹，还将制约货币政策放松的节奏，反过来又会影响保增长。因此，今年三季度，将是宏观经济、货币政策、房地产市场，相互影响，最为纠结煎熬的一个季度。
局势复杂且窘迫，未来一两个月，相关部门应采取措施，但一定要掌握火候，既要达到为市场敲警钟的目的，又要避免出台太生硬、太生猛的行政管制措施。笔者认为，重点应强调限购、限贷不放松，抑制投资投机性购房措施不动摇，这些皆属旧政；另外，还须加点“佐料”性质的新政策，如利用40个城市住房信息联网的优势，加强对跨地区炒房行为的打击，再如趁机推出第二批房产税试点城市等。
u潘军：打破房地产拉动经济的幻想
5、6月份的楼市，销售和土地市场似乎都已回暖，一些房企迫不及待地拿下了热点城市的土地，溢价率也不断上升。
与当前逐渐乐观的氛围不同，花样年集团总裁潘军显得相对悲观。他对本报记者说，虽然短期内房地产受益货币宽松和政策微调，迎来了一些“好日子”，但长期来看这种拉动效应只能是一种幻想，反而可能会埋下更大的隐患。潘军认为，目前房地产市场仍在“过冬”状态。
潘军当下对实体经济的体察，超过了房地产行业本身。他指出，各种宏观经济数据，比如发电量、煤炭、水泥、资本品等都表明，当前实体经济非常差，央企利润下滑40%，其他行业更差，几乎所有实业都是产能过剩。
“经济下滑了，短期内对房地产是利好，但长期我们不乐观。”潘军说，他去年曾预测，今年6月底开发商的日子会好过些。整体来讲，今年货币相对宽松了，降息等利好政策还会出现，短期内市场预期也会更好，但长期而言，整个房地产的发展都难言乐观。
“2008年还可以靠房地产拉动刺激经济，现在仍然要靠房地产拉动，但在当前体制下，尤其是土地财政的体制下不可能了。”潘军说，所有的刺激应该是有效刺激，如果今天的刺激是背上了更大的包袱，那么未来只能更糟。
潘军认为，再投4万亿已经没有那个能力了，现在国内货币严重超发，通胀率已经很高，地方政府和国企的负债率也已到达顶点，再投国家经济就要崩盘了。
对于宏观经济问题，潘军认为现在就是“僵在那儿”，无解。“最大的问题在体制。”他说，内需增长不是不可能，而是体制障碍的存在，使得土地出让、收入分配体制难以改变。
对开发商来说，最艰难的日子似乎已经过去。“现在是比2月份肯定好过，但这种好日子不会太长，”潘军说，现在的销量回升了，但房价并没有大幅下降，只是郊区降了一些，城市核心区的房价并没有降。好日子来了，但不是大好日子，因为中国房地产的波动周期越来越短。
潘军无奈地表示，开发商也是企业，只要有好的机制，开发商也愿意有长期的、稳定的发展，而不是“吃了这顿没下顿”，变得很短视，买高价地，涨价等。但现在是体制逼得开发商短视。
“我是个悲观主义者。”潘军说，但行动仍然要乐观，通过自己的抗争，让企业能够增长。从销售数据来看，花样年上半年业绩还不错，其他大的房企业绩也仍然是增长的，房地产公司的股票也是在上涨。因为民间手里有资金的人，觉得还是投资房子有利。
不过，潘军表示，中国房地产业进入了下半场，游戏规则将发生彻底的变化，纯粹通过开发、买地、盖房子、卖房子赚取利润的时代已经过去，人们不光需要有住的地方，更需要住的地方有趣味，希望享受更多的细分产品和服务。
而上述转型在潘军看来也是房地产转型和分化的必经之路。潘军进一步解释，对于花样年来说，以后的发展方向将是以服务为核心，大力开发城市综合体、养老地产、旅游地产等。
u聂梅生：唯体制改革能化解矛盾
改革总是步履维艰，但在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，这是化解房地产市场多年累积矛盾的必然要走的道路。
现状是行政限购手段未能从根本上抑制房价上涨；保障房投资无法弥补开发商减少投资带来的经济失血；土地制度阻碍了房地产市场供应量的增加，阻碍了中国的城镇化。
“体制性设计出了问题。”7月4日，她在接受本报记者采访时说，这导致问题加速积累，而不是化解。
因果倒置的调控
最严厉的调控手段作用下，房价终于下跌。
根据对100个城市的全样本调查数据，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%。
聂梅生认为，这是调控必然会带来的结果，为此而付出的代价是巨大的。她指出，当前房价下降的局面是以房地产开发投资急速降温、固定资产投资下滑、GDP增速下降，上下游行业受累等巨大代价换来的。
根据国家统计局9日公布的数据显示，今年前5个月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点。虽然商品房销售有所好转，但是5月份，房地产开发景气指数延续下滑趋势跌落至94.90，环比回落0.72点。2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点；商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%。
而正当各方期待房价回归合理区间之时，跌势在6月份发生转变。6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，以0.05%的环比涨幅，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
聂梅生相信，这是“有形之手”和“无形之手”博弈的结果，入市购房大多是刚性需求和改善性需求。如果没有成交量的回暖和价格的止跌，房地产市场延续一季度急速下滑的趋势，房地产可能会出现“硬着陆”。
而市场对房价报复性反弹的担忧重新抬头。“现在看来，投机和投资性需求泛滥是房价上涨的结果，并不是导致房价上涨的原因，过往的货币政策的过度宽松，长期的低利率环境和确定的套利机会，加之以现行的土地供给制度才是原因。”聂梅生说。不从源头上解决问题，无法打破房价短暂下跌后又上涨的循环。
制度改革是根本
如果说因果倒置的调控药方只能解决表面问题，唯有制度改革才能化解根本性矛盾。
关于土地制度改革，聂梅生等业内人士已经呼吁了多年。她指出，如果要推动整个经济和房地产良性的发展，城镇化是一个很好的方向，但是要想实现中国城镇化，必须要进行土地制度改革。未来2.5亿农民进城，实际上是要解决土地确权和流转问题。
聂梅生进一步指出，扩大投资渠道，民间资本进入房地产市场，REITs（房地产信托投资基金）等金融工具的使用，需要金融改革。金融改革已经开始，但困难重重。比金融改革更难的是产业结构的改革，央企和国企垄断问题是产业结构改革的拦路虎，与此同时，财税制度需要改革以支持新兴产业。要拉动内需消费，需要惠及民生，否则，富人的钱在国外买
奢侈品，中等收入家庭因为房子、教育等问题，不敢消费，低收入家庭无力消费，无法通过消费拉动经济，而所有改革中最为困难的是中国收入分配制度的改革。
如果上述改革不能实现，那么下一步经济的发展，恐怕还会碰到很多的障碍。如果不改革，房地产市场所呈现出的种种矛盾亦无法解决。
聂梅生期待十八大（中国共产党第十八次全国代表大会）召开后会有新政出台，取代过往的行政调控政策。她乐观的相信，尽管改革面临的困难重重，但是在向好的方向发展。
【房企动态】
u万科6月销售133亿买地21亿仍创新高
观点地产网2012-07-05
六月，楼市延续了回暖的趋势，万科的销售亦再度攀高。
据万科7月4日公布的销售简讯，6月万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，环比分别增长19.4%及24.2%。
这也是万科今年以来销售面积及销售金额最高的月份。
半年600亿
随着6月销售数字的公布，万科2012年上半年的业绩也随之出炉。万科表示，今年1-6月累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。
不过与去年相比，虽然销售面积有所增加，但销售金额却出现了微降。2011年前六月，万科累计销售面积为565.5万平方米，销售金额为656.5亿元。
仅从此来看，万科今年上半年的销售均价同比有所下降。粗略计算，万科今年上半年的销售均价约为1.04万元/平方米，而去年同期则约为1.16万元/平方米。
万科以价换量的举动已非常明显。万科总裁郁亮较早前亦指出，此前的“红五月”，是房企以价换量的结果。
瑞银日前发表报告指出，万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。
值得一提的是，销售简讯公布当天，万科周刊微博亦透露，据内部统计数据显示，其中广深区域上半年突破200亿签约大关；北京公司和深圳公司上半年签约突破50亿。
以此来看，万科上半年的销售表现当中，近乎三成的销售贡献是来自广深区域。
据了解，广深区域旗下包括11个城市子公司，而深圳万科只是当中一个子公司。换言之，深圳万科上半年就为广深区域贡献了四分之一的销售。
而据万科内部人士透露，在6月的最后一天，深圳万科便已获悉公司突破了50亿的销售。
至于同样半年取得50亿的北京万科，北京万科副总经理肖劲表示：“没想到上半年没戏的前提下居然完成了销售任务”，并透露，北京万科将在下半年继续发力，8、9月份以及年底将是推盘高峰。
然而，在靓丽的业绩背后，庞大的库存压力依然摆在万科面前。
对于后市，郁亮明显依然不甚乐观，其称，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。
从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。“按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。”
净负债下降
早前有分析指出，截至今年一季度末，万科持有货币资金391亿元，净负债率为23.0%。
分析更称，在2012年新增土地储备150亿元的假设下，预计万科年末货币资金将增加至421亿元，净负债率下降至14.1%，万科已为抓住土地市场机遇做足了准备。
自今年以来，尤其是4月份以后，万科均有不少的拿地动作。
仅过去的六月，万科就新增五个土地项目，分别为广州天河软件园项目、长沙洋湖垸项目、南京市高铁南站项目、沈阳石材城项目、烟台福山区梧桐路项目，共计须支付地价款约21亿元。
而单月21亿的拿地金额，亦创下了今年的新高。据统计，截至目前，万科今年以来在土地储备购置上总支出金额约为53.84亿元。
日前，万科在接受观点地产新媒体采访时表示，公司目前的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，可以灵活把握。不过，公司在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。
此外，万科的国际化步伐亦在进行当中。郁亮日前表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。
就在五月中旬，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份。
万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。
u半年销售233亿华润置地继续“走量”
观点地产网 2012-07-05
继五月成交迎来小高潮之后，六月的楼市似乎更火，在降息等系列利好刺激下，总体市场成交量普遍上升，华润置地亦受益。
半年销售233亿
7月4日，瑞信集团发表研究报告指，华润置地6月份合约销售70亿元，环比升40%，同比升72%，创历史新高。
截至6月底，华润置地累计实现合同销售233亿元，已达到全年400亿元目标销售的58%。
租金收入方面，华润置地迄今租金收入业务亦录39%增长，毛利率亦同样得到改善。
对此报告中公布的成绩，华润置地相关人士向观点地产新媒体表示确认，称数据无误。
“6月份销售得不错，主要是因为华润置地旗下项目个数多、销售资源充分以及价格策略比较灵活，再加上市场成交的回暖起到了一定的作用。”该人士如是说。
上述人士续称，6月均价的有所下降，主要是产品结构的原因，与降价行为无关。
该人士还表示，6月以来销售较好的区域主要来自于一二线城市，分别是北京、上海、成都、江苏、辽宁以及武汉。
工银国际财务分析师谢骐聪也持相似的看法，他表示，6月以来，一二线城市成交量反弹，各大开发商能够抓住市场时机，自然受益不少，其中不乏华润置地。
不涨价的“走量”策略
销售业绩的好坏不仅与市场大环境紧密相关，公司的销售、定价等策略也是举足轻重。
对下半年销售策略是否有所调整的疑问，华润置地主席王印于6月21日在股东大会后表示，有些城市的市场表现稍微转好，但即使在这种情况下，华润置地目前的售价与去年相若，继续坚持“走量”销售策略。
而董事长总经理吴向东也有同样的看法，他表示，公司前期销售情况比原来好很多，不过，现并没有趁机涨价，而是仍然按照之前制订的方针、策略来推进，确保今年400亿销售目标的完成。
对此，瑞信表示，今年下半年华润置地销售情况维持强劲，进一步加强投资者信心，并减低对潜在股权配售的关注。
工银国际分析师谢骐聪也认为，以目前的情况看，华润置地今年可提前完成销售目标，基于其一贯的做法，有可能会上调目标。
王印曾表示，公司对年初定下的400亿销售目标的完成非常有信心，至于是否要对目标进行调整，则需在三季度末评估后再做决定。
据透露，从6月开始，华润置地将有16个新盘陆续推向市场，大部分集中在二三线城市，包括济南、日照、赣州、宁波、鞍山、威海、大连、哈尔滨、徐州、长春、长沙、青岛等。
关于下半年新推项目的增多，王印表示，公司的销售计划是上半年主要以消化旧盘为主，下半年则是新项目的推出会增多，不过，新推项目货量的增多主要是由于工程进度问题，与楼市情况无关。
u半年销售173亿碧桂园十里银滩大卖
观点地产网 2012-07-05
碧桂园在2012年上半年录的销售金额173.4亿元，其中十里银滩二期的贡献为16.8
亿元。
而且值得注意的是，碧桂园惠州十里银滩项目因为销售太好，已经宣布取消开盘当日的75折优惠。
新盘入市少
7月4日晚上，碧桂园公布了今年上半年的销售业绩。
碧桂园方面称，2012年上半年共实现合同销售金额约173.4亿元，合同销售建筑面积约285万平方米。截至2012年6月30日，尚有约55.1亿元已认购待签约金额。
而经计算，碧桂园上半年均价为6084.21元/平米，比2011年的6288.2元/平米略有下降。
公告显示，碧桂园去年引起轰动的两个项目在今年6月的二期销售中亦取得不错业绩——十里银滩二期开盘当日去化率约90%，句容的凤凰城二期开盘当日去化率约80%，两个项目分别录得约16.8亿元与5.8亿元认购金额。
另外，沈阳的碧桂园·银河城及广州碧桂园凤凰城也在6月分别录得约4.6亿元和3.2亿元的认购金额。
资料显示，2011年7月5日，碧桂园公布2011年首六个月共实现合同销售金额约215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米。
碧桂园在接受观点地产新媒体采访时称，上半年销售不如去年的主要原因是新盘入市太少，所有销售比较迟缓。
回顾上半年，碧桂园在第一季度几乎没有新盘销售，而第二季度情况出现改变，碧桂园方面也透露公司看好“五一”楼市，会有大量货源入市。
据当时给出的消息是，碧桂园4、5月将会有新货推出的项目包括去年热销的惠州十里银滩、南京句容凤凰城等等。其中，十里银滩的酒店部分将在五一之时正式落成，投入使用。此外，碧桂园收入海南的项目椰城也将于五一期间进行销售。
从现在来看，碧桂园此前的计划最终还是有所变动，十里银滩及句容项目是6月中下旬才入市，而海南椰城还未进入销售状态。
碧桂园相关人士则表示，今年公司新盘将于二季度及三季度大批量入市销售，未来的业绩值得期待。
十里银滩热
对于项目遍布全国上下的碧桂园来说，2012年上半年最值得关注的项目还是旅游大盘十里银滩。
碧桂园十里银滩于6月23日推售第二期共3500个单位，计及折扣优惠后，山景洋房每平米售价介乎4300元至4700元，每单位入场费相当于50至60万元。
由于售价较低，十里银滩项目二期首日开盘已基本售罄，目前仅余下约100套看海、均价逾万元的单位。
资料显示，十里银滩二期新品包括全新组团“水蓝天”及“观山海”3、4号楼，主打户型为63-87平方米的两到三房，拥有约5.3万平方米大型滨海风情园林，享园景、山景、海景三重景，带精装修，大部分产品总价在35万-68万元之间。
对比去年首期销售情况，当时推出货量高达6000多套，消化了4000多套，精装山景洋房约5500-6000元/平方米，精装海景洋房约10000-11000元/平方米，受市场大环境影响，该项目更是推出7.5折，其最低价格仅4000多元/平方米。
据了解，因二期项目的位置略逊于一期，因此同样是山景洋房，经过一年的时间，价格差距并不明显。
而今年惠州沿海的同类型项目中，碧桂园十里银滩目前的销售业绩还是堪称“傲视群雄”。
当然，价格低廉是碧桂园一直的优势，在十里银滩二期的销售中也有所体现，比如75折这样的幅度就有足够的吸引力。
此前碧桂园方面也十分坦然，总裁莫斌就曾直言表示，“平过自己起屋”。
推广与客源
有业内人士曾向观点地产新媒体表示，十里银滩销售业绩不错的重要原因是一直持续地在做宣传推广。
对比惠州其他的项目，碧桂园推广上下的功夫确实比较大，在开盘前还将广告做到了香港。
碧桂园不但在香港做活动宣传，而且和香港地铁公司合作，在地铁人行通道沿线及地铁里贴上了漂亮的海滩图画，上面的海水、沙滩、贝壳、海星等看上去确实诱人。
另一方面，碧桂园还到全国各地进行推介，组织客户团队到项目现场看盘。
一位知名中介代理公司的高层亦向观点地产新媒体透露，十里银滩二期并没有和任何一家代理机构合作，主要的客源除了全国各地到处获取之外，最重要的则来自一期项目的老业主。
据其介绍，碧桂园对于老业主再次购买及通过老业主介绍的客户，都会给予额外的优惠，因此，很多新客户都是通过碧桂园自己的客户渠道而来。
上述人士还称，而去年一期开盘之时，碧桂园也曾和两家代理机构合作。
原因则是，对于之前从未进入过惠州的碧桂园来说，没有本地的客源，只能依然代理机构解决。
u“被抛弃”的大悦城？中粮借道兆泰扩张谋变
观点地产网 2012-07-05
中粮置地宣布以输出管理的方式接管兆泰置地旗下若干商业地产项目着实令人意外，毕竟此前中粮一直对“大悦城”品牌在全国的复制扩张寄予厚望。
就在上周（6月28日），中粮置地与兆泰置地正式成为战略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐广场项目正式交由中粮托管，并将与其开始长达10年的深度合作。
据了解，兆泰置地目前已将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。
借道兆泰
资料显示，北京悠唐广场是兆泰置地旗下早期商业地产项目，一期于2009年4月开业，购物中心面积约11万平米。尽管地处朝外商圈优质地段，但是从历史上看，其经营状况一直不佳，部分商铺长期处于空租状态，目前整体开业率仅在60%左右。
“中粮团队的入驻，将使悠唐广场开业率到今年年底提升至85%以上。中粮将全面接手悠唐的招商运营，而物业将交由第一太平戴维斯管理。”于签约仪式上，中粮置地董事长史焯炜如是表示。
据介绍，在数月之前，中粮已从西单、朝北等大悦城项目团队中抽调了15名专业经理人，组成项目小组，与兆泰置地成立了联合的管理团队。计划将大悦城的商业运营管理经验以管理输出的方式搬进悠唐，包括其运营模式及服务体系。
而管理输出仅仅是合作的第一步，未来中粮将从前期的项目定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与商业项目开发的各个环节。
据透露，新悠唐广场将于年底上市，重新定位为“都市白领的悠活天地”，主要针对22-35岁的都市白领客群。
除悠唐项目之外，兆泰旗下的北京西单欢乐城项目、北京西单新兴盛项目、木樨园鑫福海中心项目、昌平邓庄项目以及成都水井坊项目等也将被纳入合作计划。
模式之变
对于此次长达10年的深度合作，中粮置地显然寄予厚望。
“一方面，大悦城既有的千余家品牌商户储备库能为悠唐调整所用；另一方面，大悦城也可借助对悠唐的调整积累更多品牌商户储备，为大悦城项目所用。”中粮置地相关负责人表示，中粮大悦城拟通过对兆泰置地商业项目的管理，提升中粮置地在中国商业地产行业的市场占有率和综合影响力。通过借助兆泰集团拓展全国商业地产布局。
大悦城品牌扩张一直是中粮置地一贯的策略。根据其最新的规划，未来3-5年，中粮置地将推进30家大悦城在全国落地，从而实现将大悦城打造成优质商业资产，跟随母公司上市，在资本市场获得更可观收益的目标。
而这一次与兆泰置地合作，在业界看来，似乎是中粮通往的商业帝国一条“捷径”，但却偏离了大悦城既定的模式。
高通智库研究员、房地产资深人士陈翔表示：“在国外这种委托管理的模式是比较常见的，而在国内酒店行业也较为常见，不过在商业地产方面比较罕见。”
目前中粮商业地产扩张所面临的最大问题无疑是来自现金流的压力。陈翔续指：“与华润、万达、SOHO中国相比，中粮开发商业地产所面临的现金流压力是最大的，通过输出品牌，来实现一种‘轻资产’扩张不失为一种较为节约资金的扩张模式。”
除此之外，对于稀缺商圈的过度依赖也使得大悦城在复制之路上举步维艰。
易铺中国总裁陈建明表示，中粮置地西单大悦城的成功意味着中粮置地在繁华商业区经营购物中心成功的探索，但繁华商业区的经验和模式对于住宅聚居区的区域购物中心缺乏完全参照性，所以与西单大悦城的成功相伴的是其他区域购物中心属性的大悦城依然艰苦探索。
惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
通州区房地产现状及其发展 通州区房地产发展现状 2001年全区新建、续建、待建的总楼盘数67个，住宅开复工面积210万平方米，竣工面积104平方米，销售面积78万平方米，分别占全市的5%、8%、7%，实现税收1.9亿元，带动建筑、建材相关行业实现税收1.8亿元。从全市的项目审批来看，朝阳区最多，1800万平方米；海淀区次之，1600万平方米；昌平区第三，350万平方米；通州区第四，300万平方米。 目前的项目大致分类为：属建城区旧城改造性质的36，占55%左右；属旧村改造性质的40个，占60%左右；内环线及八通线周边26个，占40%左右。总占地约14万平方公里，总规划建设面积约1700万平方米，总的容积率1.2左右。其中文教卫生体育的公建配套约100万平方米，商贸、商服金融等设施约300万平方米。 今年一季度，全区房地产开发继续保持强劲的发展势头，商品房施工面积91万平方米，其中新开工面积16万平方米。建筑业开复工面积242平方米，完成年计划的62.9%，同比增长22.7%。建筑、房地产业完成税收3185万元，同比增长393%，占营业税总收入的73%，仍是增幅最快的税种和占营营业税比重最大的税种。 通州房地产发展的几个特点： 特点一：规模迅速扩张 特点二：引资质量、楼盘品质全面提升 特点三：财税贡献快速增长 开发规模和品质升级，一批实力雄厚的开发公司进入通州，开发实力增强，
拉动了通州房地产档次的提升，从而使小区、社区内部的公共配套、绿化环境、物业管理在较高的起点上得以规划、建设和运行。 单体楼盘规模的扩大，说明全区内部、外来开发企业的综合实力、引资质量有了质的变化，形成了靠实力、靠业绩、靠特色、靠管理、靠信誉的竞争局面，有利于“统一规划、连片开发、提升档次、持续发展”；有利于逐步提高政府的收费标准，增加收益，“反哺”基础设施建设；有利于文教卫体、商贸服务等设施的合理布局和综合配套。 一部分项目的平面规划、单体设计、建筑质量分获国家和市级的“明星楼盘”、“优秀设计奖”、“最佳人居奖”、“市优建筑质量奖”等。 特点四：城市化的进程将成跳跃式的发展 目前已开工、正在开工规划的物业项目，属旧城改造、旧村改造、中心村建设的比重极大，共65个（芙蓉花园属闲置土地，昊宇家园属旧建材市场占地），总占地面积13.5平方公里，规划建设面积约1650万平方米，分别占总占地面积、规划建设面积、总楼盘总数的96%、97%、97%。大多数项目的开工建设将使相当一部分平房区的居民、农民住上楼，带动农民及第二产业的员工向第三产业、新兴服务业转移，从而带动全区产业结构的调整，加速全区城市现代化、农村城市化、城乡一体化进程。 全区房地产迅速发展的原因 第一，得益于中央几年来实行积极的财政制度，刺激内需，拉动经济增长的举措。 第二，得益于首都经济的快速发展，北京国际化大都市建设步伐的加快和申奥的成功。
区位发展优势 随着这几年南通房地产的飞速发展,目前通城房地产可以分为崇川老城区,新城区,开发区,港闸区，新东区五大版块。 1.老城区剖析。崇川老城区作为南通的心脏，是南通的经济中心， 文化中心，金融中心以及大型的居住中心，在这里新式小区 与老式新村并存产品参差不齐，因为老城区寸土寸金，所以 老式新村拆迁过程缓慢，即使有产品也几乎全部以高密度的 公寓为主并且体量都不是很大，再加上市区交通堵塞，空气 噪音灰尘等污染比较严重，实在不是一个城市的良好居住区。 不仅如此，由于地价过高目前市区的高密度新房价格也已经 达到了15000左右的高度，实在谈不上还有什么上涨空间。 所以南通的中高端群体多已在老城区外购买了第二套住房。 2.新城区剖析。新城区是顺应南通政府东扩南移政策的最大受益 区，目前新行政中心，烟草公司，大学城，地税局，工商总 局，体育会展中心等相继落根，此区域将会是将来南通的第 二个市中心。但是由于近几年的发展，所有的新城区空间几 乎已经消耗完毕。从一开始中南集团的造城计划，新城新核 心，未来中央CBD商务区，到09的热点学区房，所有新城区 的上升空间几乎被消耗殆尽，到通棉二厂地块被恒盛集团以 13800每平米的价格竞得，这一区域的价值达到了最高点， 目前新城区的公寓价格多在10500-15000，低密度的别墅类产 品更是达到20000左右，抛开价值空间不谈，随着城市的发
展新城区作为新的市中心必将老城区的种种缺点也带进来，交通拥挤，空气噪声灰尘严重污染，从而影响居住品质。3.开发区剖析。开发区的地产发展前几年主要集中早狼山板块， 开发区中心区域几乎不存在商品房，全部以炜赋的动拆迁多层为主，随着几年的开发目前狼山板块的几个楼盘多已结案或者临近结案，除了体量不大的山水一号外仅剩军山半岛，金水湾，紫琅上郡存在一些尾房。所以从去年开始，开发区中心位置开始拍出大量住宅用地，未来的几年内至少有200万方的公寓体量推出，问题是开发区原本就是南通的工业心脏，在这里不可能具有良好的居住环境，再加上周边外来人口混杂，拆迁安置房堆积势必会影响整个区域的居住品质，即使从产品上看，由于容积率的原因，这里也不可能出现高品质的低密度产品。即使如此根据土地的出让费来计算，这批房子上市时的价格至少得7000以上。 4.港闸区剖析。港闸区由于其地理原因，一直是南通的后方，是 南通的交通物流中心，以及各类专业小商品市场的聚集区，所以这里人口流动大，噪音灰尘等污染严重，一直不是良好的居住区，这几年随着北翼新城的打造计划也在进行着轰轰烈烈的房产大开发，但是产品还是以商业地产为主，住宅的体量不是很大而且受环境需求等各方面因素的影响全部都是高密度产品，可以说未来的港闸区和老城区的城西板块以及开发区的局部必将成为南通的中低层和外人人口的聚集地。
一、城市层面：总体判断，固安经济发展水平较低，但受京津冀一体化、环首都经济圈及第二机场的多重利好影响下，近几年发展势头迅猛，未来具有较大发展潜力 1.城市经济：2013年GDP105.1亿元，同比增长9.4%，在北京周边郊县中属于下游水平，但增长幅度较快； 2.城市人口：2013年固安总人口约46万人，受承接北京产业转移的影响，固安产业人口不断流入； 3.城市规划：近期向北发展新区，形成产城相结合的固安新城（电子信息、汽车零部件和高端装备制造三大产业），向南整合现状发展用地，形成以农业为主的温泉新城，远期依托第二机场的辐射向东发展空港新城； 4.规划利好：受京津冀一体化、环首都经济圈政策影响，固安已成第一波工业企业外迁受益者，而第二机场选址落定，将加速固安的发展。 二、城市房地产层面：受第二机场落地大兴的利好影响，12,13年固安房地产市场量价猛增，市场提前在透支机场红利，但14年上半年受市场大环境影响，成交量价均有所回落，市场处于观望状态。 1.城南优势：北京东部及北部区域通过10-20年的发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，与此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向 2.成交情况：2011年固安商品房全年成交148万方，但12年开始受第二机场的利好影响，成交量猛增至215万方，13年成交204万方，但14年受市场大环境影响，上半年成交仅70万方，成交量大幅下滑； 3.成交价格:：2011年固安商品房成交均价6600元/㎡，12年成交均价降至5800元/㎡，主要是低价楼盘大量成交，拉低整体均价，2013年成交均价猛增至7500元/㎡，2014年受市场大环境影响，价格增幅放缓，上半年成交均价为7900元/㎡ 4.市场存量：截止14年7月底，固安商品房存量约190万方，按近三年的去化速度，去存周期约1年，市场存量处于合理范围内； 5.重点项目：固安最大的，最知名的开发商是华夏幸福，在固安北部开发的孔雀城系列项目建筑面积达650万方以上，去年月均去化500套左右，高层均价8500元/㎡，其次是龙TOWN，去年月均去化60套左右，高层均价8000元/㎡，去年绿宸万华城月均去化50套左右，高层均价7500元/㎡，但进入14年后，受市场大环境不好的影响，各项目月均去化普遍大幅降低，孔雀城月均去化100套左右，其他项目月均去化10-15套； 三、地块分析： 地块总面积约1350亩，规划指标无，地块处于固安最中心区域，人口较密集，拆迁量大，拆迁难度高，市政府在地块的西南角，周边有106国道通往大广高速，可以直达北京。 四、综合判断： 优势： 1.潜力优势：北京其他方向的郊县发展较早，目前发展空间有限，而城南发展滞后，京津冀一体化和环首都经济圈的提出以及第二机场地址落在城南，给城南带来巨大的发展发展空间； 2.交通优势：第二机场在城南大兴落地，势必会带动交通的发展，包括机场高速、机场轨交等，通勤时间的缩短，将提升北京客户在固安投资和置业的意愿； 3.距离优势：固安距离北京天安门仅60公里，是距离北京最近的县城，与南部相比，距离第二机场更近；
海门市房地产市场分析报告 目录 一、环境部分 (2) （一）城市概述 (2) 1. 基础概况 (2) 2. 区域人口 (2) 3. 交通情况 (3) （二）经济概况 (4) 1. 国内生产总值 (4) 2. 人均GDP (5) 3. 社会消费品零售总额 (6) 4. 财政收入 (7) 5. 居民收入 (7) （三）海门市城市规划 (9) 1. 海门规划简介 (9) 2. 海门城区 (10) 3. 临江新区 (11) 4. 滨海新区 (11) 二、市场部分 (12) （一）土地市场 (12) 1. 年度土地成交情况 (12) 2. 年度土地分区域成交情况（不含工业） (13) 3. 年度土地分区域成交楼板价情况（不含工业） (14) （二）商品房市场 (15) 1. 商品房供应情况 (15) 2. 海门城区近期楼盘情况 (17) 三、海门市城市综述 (19)
一、环境部分 （一）城市概述 1.基础概况 海门市位于江苏省东南，位于长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点。与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。 海门区位图 2.区域人口 辖区总面积1148平方公里，城区面积33平方公里，市辖19镇、1乡。2010年末全市户籍人口99.86万人，比上年末增加276人，全年出生人口7900人，人口出生率为7.9‰；死亡人口7266人，人口死亡率为7.3‰；人口自然增长率为0.6‰。
3.交通情况 海门区位优越，交通便捷：从海门出发去上海虹桥、浦东国际机场只需要2-2.5小时，苏东南离上海最近的地方；去南通兴东机场只需要30分钟；临近南通国际集装箱码头可发往亚洲各大港口和西欧等地。 海门主要交通图 除此之外，海门潜在交通优势也同样十分突出： 一是长江口越江通道工程，即浦东到崇明的越江隧道和崇明到海门的越江大桥——崇海大桥。目前大桥的立项设计正在紧锣密鼓地进行。届时长江入海口将形成一条南北贯通的大通道，海门到浦东只需要一个半小时。 二是苏通大桥工程，即南通和苏州之间兴建长江公路大桥，该桥
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
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江苏海安项目评估报告 一、海安概况 1、海安地理位置： 海安地处苏中平原，是南通市北三县（海 安、如东、如皋）位置最为靠北部区域的一个县。 东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰 兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。 通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海 安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。 2、人口规模与土地规模： 2005年底全县总人口万人左右，全县土地面积为1108平方公里。海安人口密度每平方公里近880人，是全国、全省人口最密的县之一。 3、区位优势 地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，高速公路、铁路国道横穿境内。 三条国道：204、328国道和202省道贯穿全境 两条运河沟通长江淮河两大水系：通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。 两条高速公路：沿海高速（从海安东部穿过）、规划中的溧（阳）海（安）高速公路在海安相交，苏通大桥也将于明年上半年建成通车，届时从海安至上海只需小时，大大缩短了一倍的时间。 两条铁路：新长铁路，宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。
便利的交通条件，为海安县承接南通市乃至上海市的产业大转移提供了便利的条件。 二、海安经济发展状况分析 海安县土地面积1108平方公里，拥有14个镇、209个村和万人口。该县始终咬住"北三县争第一，苏中争一流"的目标，在抓好农业生产的同时，主攻民营经济，培育特色经济，提升劳务经济，被誉为"中国禽蛋之乡"、"中国茧丝绸之乡"。三次产业比例由"九五"时期的：：调整为"十五"时期的：：。
测报告
目录 房地产政策 房地产政策土地市场 整体市场宅地市场商办市场排行榜 热门地块下月预告房产市场 市场供应市场成交市场库存 排行榜 重点项目
房地产政策
南通市房地产政策 政策类型发布时间限制区域政策概述 限购------ 定购买二套住房的家庭申请住房公积金贷款的，首付款比例调整至40%限贷2017.03.29南通 限价------ 限售2017.06.09南通提出禁止期房转让和规范销售代理行为等六项重要措施，进一步规范如皋市的房地产经营行为 人才政策2018.05.24南通支持高层次人才来海安创新创业，加大人才创业投融资扶持力度，鼓励各方积极引进人才。
土地市场
南通市土地成交结构走势（按规划建面） 2018年12月-2019年12月，南通市以工业用地成交为主，占比50.8%，其次，住宅用地成交占比34.4%。2019年12月，南通市以工业用地成交为主，占比55.7%，比去年同期上升1.0个百分点。 48.2 41.6 7.6 27.3 5.7 21.933.565.2 53 32.6 20.4 14.7 32.3 2.8 6.426 3.2 6.6 1.51 4.112.823.629.131.1 1.91046.851.663.969.18672.851.92123.437.142.979.25 5.72.20.4 2.50.4 1.7 3.70.5 1.10 1.3 5.5 4.12住宅用地 商办用地工业用地其他用地18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地 工业用地 其他用地
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月
目录 第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 4 1.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 6 1.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7 第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 9 2.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 9 2.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 12 3.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 12 3.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 3.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 17 3.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19 第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 24 5.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25 第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 26 6.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 26 6.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28 第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 31 7.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 31 7.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 33 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 37 8.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 37 8.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
河北·固安情况 固安基本情况： 固安古称方城，地处京畿，故有“天子脚下”、“京南第一城”之称，今有京南明珠美誉，隶属河北省廊坊市。县城北距北京天安门40公里，与北京市大兴区仅以永定河相隔，是北京零距离县之一。全县幅员面积696平方公里，耕地65万亩，人口40万。 现在的固安是一方充满机遇的热土，宽松的政策，优质的服务、简便的程序、高效的审批，还有豁达大度、诚挚深沉、勤劳淳朴、多才多艺的京南人民，将会吸引大量外资企业入驻。 固安是一片充满希望的投资宝地，肥沃的土壤平畴百里，良好的植被绿树成荫，清新的空气达到国家一级质量标准，丰富的地下水可与黑龙江五大莲池矿泉水相媲美。这里得天独厚的区位优势、便捷发达的交通优势、丰富的资源优势为国内外投资者提供了无限商机。 固安北部有十万亩尚在开发之中的沙荒地，中部有丰富的石油天然气、矿泉水。其中天然气已在玻璃面珍珠岩等生产企业中广泛应用，目前已通过城区管网进入千家万户，并与横穿全境的西气东输管网连通，服务京津。矿泉水资源广布于300-800米地下，被国家地矿部认定为优质矿泉水，目前已经开发生产的万悦、柳泉河路缘泉等品牌矿泉水畅销京津市场，其中万悦牌矿泉水为中南海特供饮用水。南部100余平方公里的地热资源总储量13亿立方米，可连续开采60-80
年，热水出口最高温度达97℃，平均温度在80℃以上，热水矿化度2000-3000毫克/升，水质含有氟、锂、偏硅酸等多种有益人体健康的微量元素，且具有埋藏浅、出水量大、温度梯度高、水质好等特点，适用于热源取暖、工农业烘干、洗浴、保健、理疗等，开发前景十分广阔。 固安的交通及其它基础建设： 交通：固安位于京、津、保金三角腹地，处在大北京经济圈中心地带。这里交通十分方便。六车道准高速106国道、京九铁路及即将动工兴建的阿深（内蒙古阿荣旗-深圳）高速公路纵贯南北，廊涿省道及将动工兴建的涿密（北京城市七环）高速公路横贯东西；南与擦边儿国的津保高速公路、津保铁路相接，东去40公里与京津塘高速公路、京哈铁路相通，西去15公里与京深高速公路、京广铁路交汇；驱车40分钟可到达首都国际机场，1小时可到达天津国际机场、京唐海港，80分钟可到达天津新港，北京943路公交班车由北京南站直达固安镇中心。 电力：县境内有110KV变电站2座，35KV变电站9座，变电总容量169045KV A。投资120亿元的河北大唐固安发电厂正在筹建中。 通讯：电话程控化、传输数字化、电信水平国际化，可与世界170多个国家和地区进行联系。 供水：城区日供水能力1.5万吨，可完全满足目前工业和生活用
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持围的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万
固安城市建设的领军人物 具有强烈社会责任感的民营企业家 ——九鼎伟业投资集团董事长汪树新 汪树新，男，现任九鼎伟业投资集团董事长兼总裁，同时兼任廊坊市固安县第十六届人大代表、固安县工商联第五届副会长等社会职务。 （加照片） 中文名：汪树新出生地：河北省固安县 国籍：中国出生日期：1968年1月 民族：汉族职业：企业家 人物经历 2004年，汪树新先生创建固安县九鼎建筑工程有限责任公司,注册资金2080万元，经营范围包括土木工程、建筑工程、市政基础设施等。公司先后承建了河北省固安县学府芳园、学府锦园、凤凰城、固安第三中学、固安新影剧院等一批当地知名项目，工程质量合格率为100%，优良率达85%以上，多数工程被廊坊市和固安县评定为“施工现场文明工地”、“市级优质工程”。公司秉承“信誉为生命、工程质量为主线、为客户提供优质服务”、“发展民族环保企业，拓展房屋建筑工程，与客户共同建造优良工程”的发展理念，以“一流技术、一流管理、一流服务、一流企业文化”着力打造专业化、一体化的优质建筑工程，提升企业的核心竞争力，赢得了良好的社会信誉，公司被评为廊坊市“优秀企业”。 2005年，汪树新先生创建中鼎房地产开发有限公司，经营范围包括房地产开发、经营、管理和服务。公司先后投资了多个当地知名的房地产开发及政府委托项目，分别为2006年投资2.8亿元开发的学府芳园项目，建筑面积11万平方米；2007年投资0.8亿元对新源东街道路进行改造项目；投资1.8亿元对县文化广场进行改扩建项目；2008年，公司启动固安新影剧院和县经济适用房建设两项惠民工程，累计投资3.2亿元，项目现已全部投入使用与交付；2010年投资14.6亿开发建设凤凰城项目，建筑面积56万平方米；2012年投资1.83亿元开发建设学府锦园项目，建筑面积9万平方米。随着近年来京津冀一体化进程加速，首都二机厂建设等带来的历史性发展机会，以及北京市人口红利外溢、城市住宅消费升级、购房者对区域景观和居住环境的品质逐渐提高，中鼎房地产开发有限公司将顺应城镇化建设的发展趋势，紧密抓住历史性发展机遇，根植环大北京区域，深耕廊坊市固安县，统筹规划，合理布局，为当地的城镇化建设贡献更大力量。 2006年，汪树新先生开始投资教育产业，当年举2.83亿元筹建省内一流标准的固安县第三中学，学校总占地面积230亩，建筑面积84000平方米，包含28000平方米的教学
2010年惠城区房地产市场分析报告 一、惠州市总体环境分析 城市特征 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深 圳市外距离香港最近的城市。是客家人的主要聚居地之一。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口387.50万。市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。常见树种：红花紫荆 惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。今有惠民之州的美誉。素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。 惠州与深圳、香港毗邻。惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。 惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。 2．城市交通 ???????? 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。 ???????? 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。完善的高速公路、高速铁路、城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外界的各项交流更加快捷、高效。 ???????? 公路：惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈” ???????? 公交线路：惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。 ???????? 跨江大桥：惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。 3.城市经济
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：