惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3)
1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。
2.目的 (3)
二、调研对象和方法 (3)
1.调查对象 (3)
2.调查方法 (3)
3.分析方法 (4)
三、问卷结果总述 & 图表分析 (4)
1. 数据分析 (5)
2.结果总述 (8)
四、调研结果分析 (8)
1．总体现状和问题解决措施 (8)
2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。
五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。
六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。
七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。
八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
一、前言
1.背景
2005 年合生参与惠州江北“地王之王”竞拍的惊心动魄，打响了外来开
发商征战惠州的首战、 2006 年以来这个城市新区崛起的数十个百万规级大盘......这个城市的房地产行业每走一步，都是在实践着本、外地开发商之间的碰撞、融合，以及这个碰撞、融合所带来的空前的全行业开发水平大提升。每当走在街上，每每都能收到一叠房地产传单，可以看出惠州的楼盘之多，竞争是激烈。同时，房价均价从 2008 年的 4000 多元到 2012 年的 6800 元，提升之快，令人咋舌。
在新一轮调控下大开发商转战二三线城市的行业趋势，给惠州带来的巨大改变，
我们有目共睹，但我们看到的是房价的飙升和城市中一排排的空房子。因此，我组对惠城区的房地产现状进行了调查。
2.目的
本队对惠城区几个比较有代表性的房地产项目进行了实地考察和对市民进
行了随机问卷调查，针对开发商的产品和价格以及市民对房地产现状的态度进行
分析，旨在分析房地产的大力发展对惠州的影响。
二、调研对象和方法
1.调查对象
从抽样调查的广泛性和普遍性考虑，最终小组决定通过纸质问卷采集一定的
数据，再在问卷星网站上发布调查问卷的方式进行调研。至截止日期时总共有
270人次参与了此项调查，包括当地房地产开发商、外地房地产开发商和市民。
可以从不同的视角出发了解房地产开发商和市民对惠城区房地产现状的看法；从
调研对象来看，包括了各个年龄段和不同地方，既具有代表性又能反映普遍情况。
2.调查方法
此次课题调研分为调查问卷和访谈两部分。调查问卷为《惠城区房地产现状调查问卷》，从人们对房地产开发的现状、价格、环境等进行了调查；访谈主要
向房地产开发商针对惠州房地产的开发的访谈。在充分了解现实状况的情况下，
结合惠城区房地产发展条件和发展前景，针对不同片区等提出建议。
3.分析方法
结合之前所做的调查问卷结果和对各类人员的访谈记录等资料，先对问题进行归类总结，再逐类进行表层原因分析和深入原因探究，结合管理学、旅游管理和统计学等相关知识对问题进行理论探究，最后根据调查和分析结果对牌坊街的
规划升级提出优化方案。此次采用的分析方法是由点及面、由浅入深、理论与实际相结合的分析过程，提出现实可行的解决措施。在这一分析过程中，不仅可以考虑得更为全面、系统，而且培养了我们的全局意识和统筹规划能力，使做出的调查报告不是一纸空文，而是更具针对性与可操作性的有效优化方案。
三、问卷结果总述& 图表分析
1.数据分析
此次调研活动，针对游客和本地人的不同看法和需求，我们设计了两份不同的问卷。其中，本地人的问卷包括网上问卷和纸质问卷两种；游客的问卷为纸质
问卷。网上问卷通过网络随机发放，纸质问卷由小组成员上街随机发放。经过为期五天的问卷发放，共向本地人发出问卷（含网上与纸质） 210 份，向游客发出
问卷 60 份，回收本地人有效问卷204 份（其中网络问卷 140 份，纸质问卷 64
份）；游客有效问卷回收52 份，现在，我们将根据问卷中一些较有代表性和具
有参考价值的问题进行数据分析。
问题一、想置业的片区
想买房区域
江北
老城区
大东平
南部新城
根据此前的调查，市民对买房的四个区域的看法都差不多，大多是想买的单位近点的，当然对江北和南部新城更偏多一点。
问题二、合理的买房均价
理想买房均价
50%
比
30%40%
百分比
分
20%
百
10%
0%
上 000-60
000-70
000-80
000-90
00-110
000
0以
5
6
7
8
00
11
1
均价
由图可知， 均价在 5000-7000
之间受欢迎程度比较多大， 这个价格在惠城
区还是有很多房源的， 但是这个价格远远不是开发商想要的， 他们想要的是更高
的价格。如瑞峰 .公园里项目，首度开盘就把价格定在了
8000 以上；金山湖花园
虽处于金山湖有利片区， 但其靠近三环路， 河南岸汽车站， 噪音繁杂，但其定价
仍在 7800 以上。
问题三、想要的房子大小
60%
100-150
50% 40%
百分比 30%
系列1
20%
50-100
10% 150-200
0%
200以上
由图可知， 100-150平米的房子受欢迎程度最大，这也启示开发商要根据
实际设计出更多的符合市民的房源。
问题四、市民最看中房子的那部分
户型户型 , 15%
配置配置 , 25%
系列1环境环境 , 30%
交通交通 , 30%
0%5%10%15%20%25%30%
由图可知，市民对最看重房子的那部分时，最高的是环境，和交通，那么
在环境好，交通也方便的区域，那些项目将比较吃香。如金山湖片区、南部新城片区。对配置的看中度是较高，那么项目的配置也是相当重要的。
问题五、购房者户籍
0.7 0.6
0.5
. . .
0.4
市民
系列2
惠
城 区
系列1
0.3
0.2
. . .
. . .
0.1
深 圳 等
除 惠 城
深圳等外来客户
除惠城区外惠州市民
由图可知，大部分的购房者是惠城区市民，当然也有部分来是自周边城市，
其中数深圳最多， 他们大部分是买来投资用的， 在房地产几乎饱满的深圳， 已经
有部分深圳市民选择惠州作为定居。
2.结果总述
总的来说，大部分市民对惠城区房价还是持看好的态度的，
最看重的是小
区的环境和交通，想够房子大小在
100-150 平米中占多数。
四、调研结果分析
1．总体现状和问题解决措施
惠城区房地产在短短的这几年中发展如此迅速，给外来开发商和本地开发
商带来了磨合的机会， 如中信 “一城五盘” 800 万建面在惠州排兵布阵， 以及合
生、富力的迅速扩张；也看到光耀、隆生、德威等一批本地房企深耕崛起。当光
耀转战长三角、环渤海并进军韩国市场，我们不得不相信—碰撞和融合的力量。
外来房企带来了新的开发理念，本地房企则看到竞争的激烈，那么这样使惠州房产产生一种良性的竞争环境，受益的当然是我们的市民。有专家称惠州的楼市水准逼近广深，产品创新多多。主要突出在惠州的的户型很少有缺陷，赠送的空间也越来越人性化，开发商对于空间的利用有大幅度的提升，开始在开发的过程中注意对包括综合空间、小区配套、公共服务体系、停车位的舒适度大的思考，已经从单纯满足居住到满足客户的舒适度的提高。
然而惠州的房产还存在着一下的缺陷：
（1）针对90后、女性的创新产品，当前没有，这和惠州丰富的自然资源、宜居的生态环境是不相符合的。
（2）刚需型产品都是强调使用率和赠送面积，别墅都是使用后现代之
风格，没有体现出惠州的城市文化和特色，惠州特色严重不足。
（3）房地产在开发在整体上海缺乏城市设计意识，同质化特征明显，
不少楼盘的规划布局十分相似，缺乏自己的个性和创新。
（4）惠州房地产的开发理念还处在二位阶级，只满足于建好一个楼盘，只注重本楼盘业主与开发商之间的需求，而忽略了周边居民及至
整个城市居民对项目的参与需求，尤其是本地开发商，缺乏创新
意识和打造城市地标的欲望。
惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：
目录 一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2 （一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------2 1、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------2 2、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------3 3、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------3 4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------3 5、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------4 6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------4 7、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12 二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21 （一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------21 1、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------21 2、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------22 3、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------22 4、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23 （二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------24 1、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24 （三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------29 1、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------29 2、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31
惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月
目录 第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 4 1.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 6 1.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7 第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 9 2.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 9 2.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 12 3.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 12 3.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 3.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 17 3.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19 第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 24 5.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25 第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 26 6.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 26 6.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28 第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 31 7.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 31 7.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 33 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 37 8.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 37 8.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持围的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万
谢谢观赏 谢谢观赏广州增城房地产市场调查报告 第一部分、增城市宏观环境分析 1.增城市概况 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温21.6摄氏度，年均降雨量1869MM，适宜于热带、亚热带作物生长，是着名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。 增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值465.63亿元，比上年增长14.98%；农业总产值42.6亿元，增长8.12%；生产总值236.88亿元，增长13.04%；财政总收入23.44亿元，增长20.7%；实际利用外资1.74亿美元，增长15.06%；外贸出口总额5.88亿美元，增长24.94%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。 增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色社区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡，温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有4个高尔夫球场，
2010年惠城区房地产市场分析报告 一、惠州市总体环境分析 城市特征 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深 圳市外距离香港最近的城市。是客家人的主要聚居地之一。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口387.50万。市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。常见树种：红花紫荆 惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。今有惠民之州的美誉。素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。 惠州与深圳、香港毗邻。惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。 惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。 2．城市交通 ???????? 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。 ???????? 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。完善的高速公路、高速铁路、城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外界的各项交流更加快捷、高效。 ???????? 公路：惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈” ???????? 公交线路：惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。 ???????? 跨江大桥：惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。 3.城市经济
惠州市房地产市场调查报告 别墅项目（根据市调资料整理） 依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。 注： 1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现 2.面积250-280㎡及400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现
3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析
面积分析 1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220 ㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21% 2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%） 和280㎡以上中大户型（64%） 3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡ 和400㎡以上户型为市场空白点 套数分析 1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%， 300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19% 2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡ 以上中大户型（54%） 3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡ 和400㎡以上户型为市场空白点 建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。