当前房地产市场运行情况分析
最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。
基本情况
最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一）
项目
全社会固
定资产投
资（亿元）
房地产开
发投资（亿
元）
房地产开发投
资占全社会固
定资产的比重
房地产开发投
资比上年同期
的增幅
占全市国内
生产总值的
比重
2001年84.43 10.65 12.3% 15.76% 2.24% 2002年104.73 15.88 15.16% 49.1% 3%
2003年187.9 23.22 12.35% 46.22% 3.9%
2004年
1-6月
105.16 8.76 8.33% 38.4% 2.92%
数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点：
第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28
万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
项目
施工面积
（万平方米）
销售面积
（万平方米）
竣工面积
（万平方米）
空置面积
（万平方米）
2001年201 52 73．7 -
2002年211 56．36 87．27 47.48
2003年271.84 73.73 88.96 73.47
2004年1-6
月
261.36 33.66 10.24 53.76
数据来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心第二，到位资金较为充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，投资资金到位保持去年水平，投资额与本年资金到位之比为1：1.06。在本年资金来源中，自筹资金、利用外资和贷款仍是今年投资资金来源的主要资金来源。其中自筹资金43.43亿元，利用外资34.33亿元，国内贷款11.53亿元，分别增长25.5、26.7%和37.6%。三项资金已占本年到位资金的95%。
第三，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，惠州房地产开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积109.99万平方米，完成开发土地面积6.88万平方米，仅占本年购置土地面积的6.26%，而土地购置费却只2870万元。主要原因是，惠州现在提倡工业立市战略，工业园区建设和大项目建设取得较大进展，市数码工业园首期3.1平方公里的基础设施及配套工程今年将完成总投资的84%；仲恺开发区市政配套工程（新征地1.8平方公里）今年将完成总投资的49%；规划面积27.8平方公里，总投资20亿元的大亚湾石化工业区的基础设施及配套工程的首期建设正在开展；惠城区三栋镇的三栋工业园区、水口镇的合众工业园区、陈江镇的罗群工业园区等一批较大规模工业园区的引进项目也将在今年内试产或全部投产，工业园区的厂房建设由房地产公司联合（融资）开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。
第四，商品房交易各项指标整体出现回落现象，市场产品以中大面积户型销售为主。上半年，商品房（含二手房交易）交易宗数4158套，同比增长15.3%，比去年同期回落17.9个百分点；在交易宗数、面积、交易金额三个指标当中，交易面积的增长幅度是最大的。（见图表三）
项目商品住宅（含
二手房）总体
交易套数
交易面积
（万M2）
交易金额
（亿元）
各同比增长
2001年6088 80.2 13.2 4%、4%、9%
2002年6746 83.2 16.08 10.8%、3.7%、
21.8%
2003年10326 134.4 22.45 53%、61.5%、
39.6%
2004年1-6月4158 56.49 9.19
15.3%、21.5%、
20.6%
数据来源：惠州市房产交易中心
第五，市场销售压力持续加大，商品房空置结构发生变化。上半年，商品房空置面积在加大的态势下，空置一至三年的面积占比例最大，占73.8%为39.7万平方米，而去年空置一至三年的面积占去年空置面积的31.8%，空置结构发生较大的变化。由于近年的上市产品多为中大户型构造，同质化产品营销的压力必然存在，供大于求的现象使市场销售压力持续增重。
第六，市场产品类型发生变化，产品结构回归中小户型建设。2003-2004年，所成交的一手商品房面积在124-128平方米/套左右，而近一至三年的市场主要产品介于110-160平方米/套之间，可以看出，中小面积的楼盘是消费市场的主力购买类型。受到市场压力的影响，去年下半年至今年上半年，在规划在建楼盘均为小区多元产品建设或销售，并回归中小户型面积的住宅设计，注重居住环境的规划。现有楼盘热点片区主要集中：惠南片集中了雍逸园、金碧花苑、教师新村、南翠花园、石湖苑、风华世家、海燕广场、丽园新村、绿湖新村等十几个大盘，目前该区域各项配套正在完善中；东平至大湖溪片段也是大盘集聚，集中有东湖花园六区、长湖苑二期，蓝波湾、荷兰水乡等，同时也有康雅苑、阳光100、中天华东等中下楼盘；江北片区以金裕碧水湾和金宝江畔花园为代表，其他楼盘有金世界花园、君华府等；惠淡大道至金山湖片区有惠泽南苑、东江学府、金山湖等占地超10万平方米的大盘。显示城区版图在不断向南延伸。
第七，商品房空置面积三年以上的楼盘呈减少趋势，有利于二手房市场的发展。近两年，难销或滞销楼盘为盘活资产，采取了介入二手市场的营销做法（尾盘营销），即以一手形象投放到二手市场，接受二手市面销售价并以一手盘销售方式推销促销方式等举措，消化了部分盘源。产品的投放，丰富了二手市场多样化产品，扩大了二手消费者的选择范围，由于大部分介入二手市场的产品大部分为较早前的较大户型楼房，也因此，上半年，二手房交易面积继去年再次有所提高，平均单套成交面积143平方米，比一手商品房单套成交面积多出13平方米。
第八，商品房建筑价值产生的销售额与购房消费者普遍接受价格有一定距离（指均价）。行业的宏观调控因素、建设上市量有效控制及建筑材料的涨价因素，上半年，一手商品房竣工建筑销售额每平方米均价与实际交易建筑每平方米
的均价有近10%的差距，最高差距去到了近20%。（见图表四）
第九，我市居民收入有较大幅度的攀升，具有很大的消费潜力，显示惠州的发展后劲较足，也成为外地开发商看好惠州房地产的理据之一。近年来，我市居民收入值目前在珠三角中排名第七，与其他地区的收入差距在逐渐缩小，上半年，城镇居民的居住支出占消费性支出的比例呈逐月上升。按2000年第五次人口普查口径，惠州市人均住房面积19.63平方米，而按近几年人口增长平均水平1.03%、商品房竣工面积增长21%计算，惠州市现人均住房面积预估有23.67平米。（见图表五）
商品建筑销售额与交易金额的差距指标（2004年，图表四）
图表五：
2003年珠三角城镇居民人均可支配收入（单位：元）
2003年珠三角城镇居民人均可支配收入增速
2177
23152437
2142
2156
21902148
2068
1800
19002000210022002300240025001-2月
1-3月
1-4月
1-5月
1-6月
单位：均价 元/平方米
商品房屋销售额商品房交易金额
15003
25936
14805
16602
12674
8040
18471
14906
5000
1000015000200002500030000广州
深圳
佛山
珠海
惠州
肇庆
东莞
中山
12.10%
4%
9%
8.40%
18.50%
9.60%
9%
4.90%
0.00%
5.00%10.00%15.00%20.00%广州
深圳
佛山
珠海
惠州
肇庆
东莞
中山
2004年上半年惠州城镇居民人均支出占消费性支出图
上半年房地产市场出现的回落现象主要原因：
一是国家采取了宏观调控政策。今年以来，惠州市按照国家宏观调控的要
求对在建工程项目、土地闲置使用状况进行了清理整顿，停缓（批）建一批不符合国家宏观调控政策和不具备建设条件的项目，宏观调控效应逐步显现。 二是已批在建项目还未开始进入建设高峰期，产品结构量及销售量未能增大，周期的影响增幅回落到相对较低的水平。
三是受金融政策影响。商业银行提高开发信贷资金的门槛，全范围的进行信贷资质审理清理，建设资金有序的发放利用，在建工程进度不像以前般资金大量涌入，投资增速明显放缓。
四是土地政策影响。今年上半年，国家就已发布了三次有关土地的宏观政策法规，在惠州大搞工业城市的战略部署之下，土地面积的规划、监控使用大部分用在城市功能建设当中，开发增速显著迟缓。 存在问题
最近几年，房地产行业在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解决的一些问题：
一是竣工面积一反常态大幅度低于销售面积，销售面积远低于施工面积，使商品房销售市场出现空前缺口。目前，惠市商品房竣工面积持续低于销售面积，竣工面积仅占销售面积的29%、仅占施工面积的4%，销售面积仅占施工面积13%。随着施工面积不断的扩大，如不进行有效地建设控制与产品上市量控制，将会形成新一轮的恶劣竞争环境，影响房地产行业的良性健康发展。
二是商品房的类型和结构有必要进行调整。2003年，商品房销售保持良好的增长态势，销售价格稳步上扬，而进入2004年以来，商品房销售交易基本呈负增长态势发展，一方面是与目前商品房类型及结构问题有关，第二方面是产品周期上市控制存在风险问题，开发商谨慎的态度令市场销售状况低落，影响消费者的判断能力。（见图表六）
501001502001月
2月
3月
4月
5月
6月
居住支出
0.0%
5.0%10.0%15.0%20.0%
占消费性支出比例
一手房1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月
商品房交易宗数-44.0 -3.8 8.3 -8.2 -10.7
商品房销售面积增长% -26.8 10.0 15.8 -7.0 -6.3
商品房销售额增长% -28.4 10.6 27.2 0.3 -1
平均销售价（元/平米）2142 2156 2190 2148 2068 二手房1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月
商品房交易宗数55.9 15.1 25.4 26.9 21.7
商品房销售面积增长% 116.6 50.0 34.1 37.2 35.3
商品房销售额增长% 169 91.0 65.6 62.8 57.3
平均销售价（元/平米）1404 1307 1282 1255 1233
数据来源：惠州市房产交易中心预测与建议
当前惠州的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整，全年仍将保持较高的增长。从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有：一是土地购置面积、施工面积大幅增长；二是资金较为充足，商品房销售良好、增幅回升；三是惠州经济保持持续稳定增长态势，居民收入增加；四是利用外资已明显回升。
商品房的类型和结构将会有一个较为合理的发展，商品房的销售能力在下半年应有较大发挥潜力。从开发商的开发意识形态看，在开发的过程中已较为注重消费市场的研究及针对市场现象进行楼盘综合规划建设，从目前的楼盘建设形态来看，预计下半年将有部分多元化产品项目上市满足部分层次消费市场，这为商品房下半年的销售提升奠定重要基础。
建议：
一是要正视存在问题，解决房地产开发投资增长速度回落、结构不尽合理之处。
二是有效消化商品房空置面积，出台实际措施消化存量商品房，控制空置面积继续增长，力争一手商品房与二手房相辉相映共同发展。
三是要规范、控制土地使用，要加强管理、稳定发展，银行要从源头即贷款资金加大调控力度，与政府部门共同控制项目建设量、建设速度，确保房地产稳定健康发展。
四是要适当引导及控制高档住宅类型建设，多建经济适用房，降低商品房销售价格，满足更多消费群体的需求。
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
2013年上半年全国房地产市场分析报告 一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。
更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要） 经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释
放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。 一、房地产政策导向以放松鼓励为主 上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。 房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。 二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长 受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：
广州市南沙房地产市场分析报告
目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)
目录 一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2 （一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------2 1、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------2 2、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------3 3、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------3 4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------3 5、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------4 6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------4 7、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12 二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21 （一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------21 1、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------21 2、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------22 3、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------22 4、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23 （二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------24 1、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24 （三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------29 1、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------29 2、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31
系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案 目录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议
第一部分广州房地产市场分析 一．宏观经济分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。 （二）土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 （三）市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。
惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月
目录 第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 4 1.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 6 1.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7 第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 9 2.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 9 2.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 12 3.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 12 3.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 3.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 17 3.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19 第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 24 5.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25 第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 26 6.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 26 6.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28 第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 31 7.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 31 7.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 33 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 37 8.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 37 8.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39
广州市房地产市场细分及定位 作者简介 寒桐（韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业治理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销策划；近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新观念，引起业内外人士的关注。2000年8月，作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和促进房地产营销的研究与进展。 概述 随着市场经济的进展，人们的观念也在不断地改变。依照现代市场学的研究，人们从事生产经营活动的观念差不多从过去单纯的
生产观念、产品观念、销售观念，上升到营销观念和社会营销观念，从全然上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行的。着重于发觉和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再依照消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。能够讲，市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求，如此的产品还用推销吗？ 一、确认细分市场的基础 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场的基础时，应依照其这一专门的消费特点进行选择。 （一）收入变量 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但关于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。
谢谢观赏 谢谢观赏广州增城房地产市场调查报告 第一部分、增城市宏观环境分析 1.增城市概况 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温21.6摄氏度，年均降雨量1869MM，适宜于热带、亚热带作物生长，是着名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。 增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值465.63亿元，比上年增长14.98%；农业总产值42.6亿元，增长8.12%；生产总值236.88亿元，增长13.04%；财政总收入23.44亿元，增长20.7%；实际利用外资1.74亿美元，增长15.06%；外贸出口总额5.88亿美元，增长24.94%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。 增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色社区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡，温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有4个高尔夫球场，