房产全程策划解码 第一章房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视房地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如XX市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策1、项目精度标准 项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段8~16 0.2%~1.0% <10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。误区二：先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
高回报房地产投资策略（精选） 1、正是以上特征决定住房价格应当长期增长。这首先是由于土地是有限的。它最终服从经济商品发展规律，由商品的需要与供给的平衡来决定。在美国和加拿大，绝大多数房子总是包括院落土地。从长远来看，人口数量是逐年增长的。美国、加拿大都是移民国家，除了人口自然增长以外，每年都有相当移民进入，但是土地面积却不增长。特别是在许多大城市，土地面积受到周围大山、河流、海洋的制约，因此，土地的价值增长是顺理成章的事情。其次，包括材料和工人工资在内的房屋建筑成本总是逐年提高的。这决定了住房成本带动价格，而使新房价格平稳上升。 2、钱用于房地产打工是派到用场了，关键在于可以获得银行4倍以上的按揭。即你有10万，可以有40万的购买力。这叫做“杠杆”。杠杆是整个房地产投资成功的诀窍所在。 3、出租房、多单元出租公寓楼的投资是最抗风险、随经济变化相对稳定的房地产投资；也是为众多个人家庭采纳的主要投资方式。 4、我们除投资房地产也投资一些大型绩优公司股票，所以不是厚此薄彼。 5、按照房地产周期顺势投资。世界主要国家的房地产经济与房价都是按繁荣萧条再繁荣周期发展的。首先，我们在投资决定前，知道房地产经济所处循环的位置及今后的走向。为此，首先得研究利率变化趋势。在利率升高一定时期后，如果利率走向仍然是上升趋势，房价会向同利率相反的方向发展。在房地产的萧条末期和复苏期，是开始投资买进的良好天机。房价较低，土地价格也较低，由于需求不旺，卖者急于出手，因此易于谈判成交。这种市场也称作“买方市场”。在商业房地产租赁方面，在房地产萧条与复苏开始时期是低租金时期，但开始在升高。因此，对新租户，应当签订浮动租金协议或短期协议，以便在此后，可以随地区房地产趋势将租金提升。在房地产调整时期，银行利率继续走高，应重点减轻债务。这是卖出或减持的时期。如果你从事商业房地产租赁，租金在这一时期可能相对较高，应当签订长期协议。在之后的萧条期间，你已经减少了持有房地产数量和债务，此期间应当蓄势待发。当然，你如果有对经济周期不敏感的出租公寓楼，则应当继续持有，甚至进行装修升级。房地产周期一般在十多年之久，因此，投资最佳时期也有数年之长。房地产景气升降循环中
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
建筑房地产行业 销售指南 （仅供公司内部使用） 用友公司建筑房地产事业部 二零零四年三月
目录 1市场分析 (4) 1.1目标市场分析 (4) 1.1.1建筑行业分析 (4) 1.1.2房地产行业分析 (4) 1.1.3目标客户定位分析 (4) 1.2信息化需求分析 (5) 1.2.1建筑行业信息化分析 (5) 1.2.2房地产行业信息化分析 (6) 1.3信息化需求及目标 (7) 1.3.1行业信息化需求 (7) 1.3.2信息化目标 (7) 1.3.3信息化规划 (8) 2解决方案及产品规划 (9) 2.1行业整体解决方案 (9) 2.2行业产品规划 (10) 2.2.1建筑行业产品规划 (10) 2.2.2房地产行业产品规划 (11) 3业务部运作模式 (12) 3.1建筑及房地产业务部 (12) 3.2业务部内部组织结构 (12) 3.3业务部各部门主要职责 (12) 3.4业务部行业策略 (13) 3.5业务部2004年市场活动计划 (14) 4我们的SWOT分析 (15) 5销售策略 (17) 5.1销售卖点 (17) 5.1.1用友综合实力 (17) 5.1.2解决方案亮点 (17) 5.1.3产品技术先进 (19) 5.1.4行业组织保证 (19) 5.1.5行业样板用户 (20) 5.2针对竞争对手策略 (21) 6销售流程 (23) 6.1商机挖掘 (23) 6.2需求确认 (24)
6.3方案呈现 (24) 6.4商务谈判 (25) 6.5合同拟订 (26) 6.6价格谈判要点 (26) 6.6.1价格谈判前的铺垫 (26) 6.6.2谈判技巧 (26) 6.6.3资源利用 (27) 7销售支持流程 (27) 7.1销售分工 (27) 7.2业务部可提供的支持 (28) 7.3销售支持流程 (30) 7.4未指名客户支持说明 (30) 8典型案例 (31) 8.1建筑行业 (31) 8.2房地产行业 (31) 9联系方式 (31) 10附件 (32) 10.1专业网站参考 (32) 10.2建筑行业会计科目表（以中铁为例） (32) 10.3专业术语 (32) 10.4行业知识库 (35) 10.4.1房地产行业知识 (35) 10.4.2建筑行业 (40)
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
2017年房地产市场投资策略分析报告
目录 第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8) 一、香港70年代并购风潮 (8) 二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12) 第二节行业——迎接拐点之年 (15) 一、销售——迎接理性回归 (15) 二、价格：按揭负担不可承受之重 (23) 三、库存：去库存效果的观察 (27) 四、销售预测：预计2016年负增长 (29) 五、土地市场：有望迎来调整 (33) 六、投资预测：17年预计负增长 (36) 七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44) 第三节企业——幸福与烦恼并存 (47) 一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47) 二、未来的烦恼和焦虑 (50) 三、人才、资源、资本大整合 (55) 第四节战略：存量市场弱水三千 (65) 一、大资管：金融化带来的蓝海 (65) 二、大服务：后市场的广阔空间 (74) 第五节相关公司分析及投资策略 (81) 一、进退中寻机遇 (81) 二、价值与成长类公司分析 (83) 三、国企改革类公司分析 (86) 四、转型创新类公司分析 (86)
图表目录 图表1：1965-1980恒生指数走势 (8) 图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8) 图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9) 图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10) 图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10) 图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11) 图表7：长江实业1970年代并购 (13) 图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14) 图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15) 图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15) 图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16) 图表12：中国住房交易杠杆率 (17) 图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17) 图表14：中国房贷收入比 (17) 图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18) 图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19) 图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19) 图表18：深圳二手房价（元/平）. (20) 图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20) 图表20：重点房企销售面积结构 (21) 图表21：北京市场连环单占比 (21) 图表22：二线二手房成交 (22) 图表23：一线二手房成交 (22) 图表24：重点城市二手房流通率 (23) 图表25：百城房价环比涨幅 (23) 图表26：一二三线城市房价级差 (24) 图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)
澳洲房地产投资现状分析报告 针对越来越多的国内房产投资者关注目前澳洲的整体房产市场的状况，内、外部投资市场环境，社会环境等方面，我把支持澳洲房产市场中最重要的因素—供给和需求做了如下分析 针对越来越多的国内房产投资者关注目前澳洲的整体房产市场的状况，内、外部投资市场环境，社会环境等方面，我把支持澳洲房产市场中最重要的因素—供给和需求做了如下分析，供投资者朋友们查阅。 1、市场和经济因素方面 根据全球相关数据显示，在2010年的国际房产市场上，澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡成为持续繁荣的四大房产市场。 仔细分析澳洲房价成长历史，澳洲的房屋价格从20世纪60年代开始至今始终是呈现平稳上升的趋势，尤其进入2008年以来，由于澳洲的相关刺激性财政的推出，外来移民的涌入和本国大宗矿业商品经济的复苏和繁荣，造就本国就业的持续增长等相关因素，澳洲的房产呈现供不应求的局面，截止到2010年底，全国房屋短缺187,000套。空置率也始终维持在历史低位，相对于目前中国国内高于25%的商品房空置率，而澳洲全国的空置率只有2. 5%左右；这些积极市场因素，促使房价不断上升，因此澳洲房地产市场成为诸多中国在内的海外人士首选投资目的地。 澳洲房产市场与中国的房产市场存在着较大差异，中国房地产市场受到非市场因素影响较大，而澳洲房产价格完全是根据房屋市场的供给与需求关系，宏观房产市场数据形成的房产价格浮动体系。目前国内的楼市调控，主要针对过房地产价格的过快增长，和挤压泡沫，未来三年国内一线城市的房价都会是在下降周期当中。同时，未来即使人民币兑美元渐进式增值，但是澳元对美元的升值幅度更高于人民币（过去3个月，人民币对于美元增值2%，
入职培训手册公司组织管理架构
房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。 房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性： 1．不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。 2．房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 3．品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。 4．价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 5．使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。 6．供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 7．用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 8．价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。
中国房地产投资况分析报告 当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为： 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企
房地产投资组合策略分析 改革开放以来，我国市场经济体制逐步建立，房地产市场也随之逐步 健全和持续完善，国内外投资商纷纷涉足房地产投资领域。不过，市 场经济同时也是一种风险经济，近年来很多国内外学者和相关专家开 始重点关注房地产风险投资和房地产投资组合。 1问题的提出 1952年，诺贝尔经济学奖获得者马科维兹(HarryM.Markowitz)在《财务学刊》上发表“资产组合的选择”一文。该文最先采用风险资产的 期望收益率和标准差（或方差）度量资产的收益和风险，建立了比较 完整的资产组合选择理论框架，标志着资产选择理论正式形成1。先前资产组合理论仅仅仅仅用在金融投资领域，直到1991年,NigelDubben 与SarahSayce将投资组合理论引入房地产投资领域,全面阐述了房地 产投资的风险、收益与投资组合管理2。 2相关理论概述 2.1主要类型不同的房地产物业类型和不同的地理区域会对房地产投 资组合方案产生明显的效果，通常相关学者和专家也会围绕二者展开 研究，由此也会产生一些理论和观点。所谓“物业类型”3是指在开发流程和方法、经营的特征和收益模式方面具有不同特点的物业，比如 商铺、别墅、公寓等。而“地理区域”则是指在空间上彼此连续或经 济发展属性方面相似的区域集合，专家和学者也仅仅从狭义的投资组 合方面对二者进行研究。 2.2文献综述Miles，McCue和Hamelink为首的学者持有的观点是不 同的物业类型对市场风险的分散效果起着更显著的效果，地理区域对 分散投资风险的效果则非常有限。更多的学者像Hartzell，Grissom 和Piet则持有相反的观点，他们的研究都表明在相同的物业类型下， 围绕不同的地理区域构建的房地产投资组合具有更好的风险分散效果。孰优孰劣，我们并不能得出明确的答案。随着我国越来越多的房地产
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
中央不敢对房地产下重手吗 刘胜军：我觉得目前的形势确实有点让人担心，主要是因为经济下滑的趋势还在继续。我们知道经济下滑的趋势一旦形成之后，它可能会有一个恶性循环，就是大家的预期会变得更加的悲观，大家的消费或者说投资会变得更加的保守，这对经济来讲又是一个进一步的打击。 我想这种局面如果持续下去的话，我们发生比较大的金融风险并不是不可能。而且我们一定要知道，金融风险的“点”在哪里。我想我们如果发生金融风险的话，可能比较集中的就是地方政府债务危机和房地产，这两个领域。这两个领域存在的问题是说：第一个规模比较大，地方债也超过10万亿。房地产的规模就更大了，房地产金融相关的规模更大了。我们知道这两个领域在过去几年有一个比较大的发展，特别是地方债务平台这里面确实有一个过度扩张的问题。地方政府融资平台资金的偿还又是高度依赖土地出让金，中央对房地产调控又是一个相对来讲比较坚决的态度。这样就带来了一个自相矛盾的问题，你要想打压房价可能就会影响到金融的稳定性，地方财政的可持续性。所以说在短期内来讲，我觉得房价调控应该放开。 我不是说房价不应该去管理，而是说我们要对房地产的问题要抱有一个理性的认识，中国的房地产的泡沫是过去十年的货币政策形成的结果，你不要指望在几个月甚至一年两年之内就把这个问题给解决掉，这个是不现实的。我们只有实行了长期稳健的、谨慎的、负责任的货币政策需要很多年，才能把这个问题给消化掉。如果你采取过激的心态打压的话，我们爆发金融危机目前看来并不是不可能，这种可能性是存在的。所以我们这一次的银行间的流动性，当然是一个人为的事件，就是和金融危机还是有区别的，但是也确实告诉我们现在中央的货币政策，陷入一个两难的困境。 如果说我继续过去的信贷扩张的模式，那么这个泡沫，或者说这个不良资产会越作越大，未来可能会更加难以收拾。但是如果我现在开始收了，那你“收”的力度怎么把握。你如果收的太快，那么可能有很多人会违约。审计署现在对地方债务审计的结果也是让人非常的担忧，很多地方政府债务率、负债率都是100%、200%，甚至300%，这些都是非常令人担心的。
宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略 内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。 一、今年以来房地产行业发展回顾 今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。 图1：国房景气指数 数据来源：国家统计局 1、房地产开发投资额增幅回落 1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。 2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落 1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。 3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升 1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
临沂万和城招商手册文案规划 封面+封底2P： 万和城LOGO+泛艺术?城市生活目的地 P1-2扉页 自此以及未来 临沂进入泛艺术潮流综合体时代 P3-4 临沂这个时代的财富机遇 究竟有多庞大？ 过去的临沂有多辉煌，未来的临沂就有多可怕！ 此前3000年，书圣故里和齐鲁儒文化给了临沂伟大的过去。 临沂人杰地灵，拥有5圣7文化24孝72贤徒。智圣诸葛亮、书圣王羲之、算圣刘洪、孝圣王祥、兵圣孙膑皆在此土地出现过；汉晋文化、书法文化、兵学文化、孝文化、商文化、红色文化与当代文化在此汇聚；24孝中，有7孝在临沂；孔子72贤徒，有13人在临沂；还有颜真卿、曾子、匡衡、蒙恬、鲍照、鬼谷子……伟大的过去，多少荣耀，时刻蓬勃于心。 P5-6 事实就是，临沂人每天都走在金矿上 物流成本低于全国30%，北中国第一大商贸物流基地。 俗话说“南义乌，北临沂”，由于物流成本比一般城市低30%-50%，临沂一直是北方最大的商品集散地，是全国炙手可热的物流分销中转站。
1003万人口，山东第一人口大市。 截至2011年底，临沂市常住人口达到万人，约占山东人口总量的1/9，列全省第一。 %增长率，山东GDP增速之冠。 福布斯2012第一季度中国93个城市GDP排行：临沂生产总值亿元，增长%，增速居山东第一；2012年上半年，临沂实现生产总值亿元，第二产业增加值增速与占比均居山东首位…… 187万辆，山东机动车保有量之冠，山东宝马最多的城市。 截至2011年底，临沂市机动车保有量达187万多辆（青岛176万辆，济南131万辆）。 宝马车保有量最多，更可见临沂高端阶层的强悍消费力。 P7-8 站在世界的角度看， 谁能预估临沂未来的国际影响力？ 交通架起鲁南苏北区域性特大中心城市 临沂交通十分便利，近海临港，享有空中、公路、铁路相衔接的立体网络。 海港：距岚山港不到10公里，距日照港50公里、连云港80公里、青岛港150公里，属于港口的强辐射区和发展临港经济的最佳区域。 铁路：胶新铁路、兖石铁路在临沂交汇，使临沂成为了山东省南部的重要铁路运输枢纽之一。机场：临沂机场开通12条航线，每周51个航班，可通过中转抵达全国50个城市。 公路客运：全市拥有国道4条，省道18条，县道166条。等级客运站拥有184个，临沂汽车客运总站经营线路299条，覆盖全国17个省、3个直辖市和1个自治区，日发总班次2325班。 大临沂交通升级，整合全球财富可能 据规划，至2015年，临沂将形成以济南和青岛为中心的公交化轨道交通网络，并形成14 个地市间18条城际轨道交通线路，最终实现与周边主要城市半小时、1小时直达的交通圈。坐享交通大动脉，助您网罗天下财富！ P9-10 向东，传奇开始。 摘自《临沂市近期建设规划（2011-2015年）》：临沂确定“沿河发展，北上东进”规划战略，重点建设北城新区及河东区北部。其中，河东区将以房地产开发为重点带动沂河东岸景观带