本公司与贵公司就外贸*铭座项目的代理销售具有合作意向，为了让贵公司对本公司的基本情况、销售模式、管理模式、销售执行等各个方面能有比较深入的了解，本案将从以下几个方面
加以阐述：
企业介绍
项目分析策划方案
项目定位及推广策划
项目定价策划方案
项目开盘活动策划方案
产品及物管建议
企业介绍
华鑫鸿业公司是以房地产销售代理、房地产信息咨询、营销策划为主要经营项目的房地产服务性企业，公司的主营项目为房地产销售代理。华鑫鸿业公司分别成立了沈阳和锦州分公司。是一家充满朝气，富于创新的现代企业，。在房产中介代理中升起的一颗新星。
公司自进入房地产市场以来，引进了先进的关系营销模式，即一对一的行销方式，以行销的终极销售形式替代传统的坐销形式，将销售的效果最大化，另外，公司结合国情，摸索出一套对中国房地产行业之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩，在地产销售代理中独树一帜，树立了良好的口碑。用和我们合作过的开发商的话讲：销售是房地产开发项目成功的关键，搞开发必须找银行，找到银行不如找市场，找到我们就等于找到了银行加市场。公司从成立之初即制定了立足拓展北方市场的发展战略。从2005年开始，先后参与沈阳、长春、吉林、营口、锦州市等多个项目的销售代理，公司员工现已发展100多人，专业销售人员超过80人。至此，公司所有同仁秉承“抱团打天下”的团队精神，通过不懈的努力，让公司更加的
壮大逐渐走向成熟。
第一部分：华鑫鸿业的经营方式：全程服务商
一、华鑫鸿业的服务架构
二、我们的服务内容：
（1）房地产项目发展顾问：
我们将以量化的分析、科学的判断，为开发商的土地及开发项目提供广泛而专业的意见。
（2）房地产项目产品策划：
我们为开发商解决项目开发的核心问题，确定项目的外立面、户型配比、户型面积、平面布置、户型特色等产品的细节，最终设计出真正符合市场需求的产品。
（3）房地产项目营销策划：
我们为项目制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。
（4）房地产项目销售执行
我们的销售执行力，是开发商资金回笼最强有力的保障。
（5）房地产项目售后服务：
售后服务是项目品牌的延续，我们以诚待人，本着对客户负责的态度，积极、热情地为业主服
务，真正让业主感受到始终不变的态度。
第二部分：华鑫鸿业历程
华鑫鸿业公司自2005年进入房产市场以来，摸索出一套对中国房产行之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩。曾经成功的参与策划和销售过的楼盘有：
2004年4月沈阳怡然雅居
2004年8月万丽城
2004年9月丁香湖畔新城
2005年5月沈阳市三博大厦
2006年5月抚顺市千鑫花园
2006年12月松原市松海明珠
2006年12月沈阳市前进花园
2007年4月松原市福地居
2007年5月长春市东门商业市场
2007年8月长春市红大嘉园
2008年7月沈阳市北苑绿州
2008年8月营口市兴隆家园
2008年12月沈阳市长安家园
2009年5月沈阳市北陵家园
2009年8月沈阳市馨丽康城
2009年9月沈阳市爱国家园
2010年12月沈阳市玉麟家园
2011年5月营口永安家园
2011年8月营口清河湾
2012年8月锦州市春天花园
2012年9月锦州义县东方明珠
2012年12月锦州市天宝华府
2013年1月锦州市天赐良缘
2013年3月沈阳市东郡华府
公司自成立以来一直本着“新情合作、粉碎自私、铁的纪律”的企业理念和“声音一致、方向一致、步调一致”的企业经营理念形成了一支有着军事化的精干队伍，并以此立足于为客户提供满意的项目和产品服务，至今为止成功运作过十多个项目。
公司创业之初便整合了数位地产营销界专业人士的加盟，并结合其自身的各大企业运营的国内最先进房地产经营理念和中国房地产市场的实际情况，独创了一套非常适合中国房地产市场的、行之有效的与一般代理公司完全不同的营销策略及完善的管理模式。在公司多年的成长中，不断经过改进和自我完善，公司会继续开拓创新、稳健经营，不断提高和发展房地产策划、营销代理两大主业，为将华鑫鸿业公司发展成为房地产营销专家而努力。
华鑫鸿业企业精神：
做事，先做人
新情合作、粉碎自私、铁的纪律
华鑫鸿业的核心价值观：
保证公司声音一致、方向一致、步调一致
第三部分：华鑫鸿业组织模式
一、华鑫鸿业人才机制
经过公司创始人多年总结国内外先进的公司运营理念，目前我公司现已建立了具有良好的企业内部竞争体制、晋升体制和完善的公司发展体制。具有典型意义的主要为以下两个方面。
员工参股制
在21世纪人才竞争的年代，人才是企业发展最核心的支柱，是决定一个企业良性发展、快速发展的重要因素。但往往国内很多大中型企业发展到一定周期后，至使企业发展速度减缓甚至停滞不前的原因，就是因为对人才的运用和激励体系不够完善而导致失败。基于对国内各大企业及国外先进管理运营体系的多年研究总结，形成了一套独特的人员整合体系——
员工参股制。
员工参股制是指公司运营某一房地产项目的同时，会综合评价项目运营的难易程度，并按照难
易度的不同，项目经理所参股份也从30%—
70%不等，同时也就意味着公司收益也就是剩余的30%—70%之间。
这种参股制的实施有其固有的优势：
1、激励员工内部竞争力，有利于公司人才潜力的激发。
2、对于参股的项目经理属于自己的事业，对于自己的事业他将会不遗余力的做到最好。
3、人才的不断积累，会使企业核心竞争力增加，更易于市场的运作。
末位淘汰制
末位淘汰制是企业良性发展的保障，是企业取精废糟的过程，保证企业内部的人才永远保持行业内的优良性，并在整体市场中个有一定的竞争力，同时也是企业内部员工竞争机制的一个表
现。
运作方式：
对于公司最新合作项，公司人员备配主要选择70%“老员工”+30%
“新员工”。对于我们公司而言，新员工的标准一定是没有做过任何相关房地产专业的工作，而非所谓有经验的“空降兵”拿来就用。在新项目运营的过程中，公司会在一定时期内对其严加培训，最终可以达到一个专业的“置业顾问”的标准时，公司会在最初70%的老员工中末位淘汰掉4 0%，同时也就意味着剩余的30%将会是公司日后发展的骨干力量，是公司不惜任何代价也要留
住的人才，也就是公司的股东。
二、华鑫鸿业运作机制
☆打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人的销售队伍；
☆专门销售一个楼盘，采取集中兵力打歼灭战的策略；
☆一支队伍只专注一个项目，以高度负责的职业心为发展商服务；
☆打破等客上门、守株待兔的旧模式，主动出击，找客上门；
☆对销售主任以上的骨干采用了半军事化的管理方式和认真细致的培训；
☆十分注重面对面的销售和售楼部内默契配合的整体气氛，成功率高；
☆队伍的精神激励和物质激励，使销售队伍的战斗力始终保持一个较高的水平。
自我公司成功运营多个楼盘开始，公司人员力量正在不断的扩大。并与此同时建立了市场中特有的“购房俱乐部”，此俱乐部的产生打破了传统的被动式销售模式，并从更大层面对客户源进行多方位的宣传，而且这种宣传并不是硬性的媒体宣传，而是最具效果的“口碑式宣传”，是人与人面对面的宣传方式。如此一来，对我公司所运营的项目而言，上客量则无疑是从另外一个窗口汇聚了更为广泛的准客户，对销售过程也带来了更为重要的途径。
三、华鑫鸿业销售机制
项目人员管理：实行准军化的严格管理
项目所有工作人员统一食宿，严格按照公司制度进行，处处体现“声音一致、方向一致、步调
一致“的核心价值观。
（1）作息时间
6：50 起床
7：20 早餐
7：50 签到
8：00-9：00 早会
9：30-19：00 谈客及处理客户问题
19：00-20：00 主任对当天接待客户进行追踪
20：00-21：00 晚会（当天工作总结）
（2）早会
目的：激发工作人员的工作热情及调动工作人员的积极性，明确每个人当天的工作任务，做到
有的放矢。
（3）晚会
A、项目经理总结当天的工作情况
B、秘书
a、公布上门客户批数（媒介、路过、朋友介绍、主动约客）
b、公布咨询电话情况
c、公布当天成交率
d、签合同批数
e、交定金批数
f、封房批数
c、案例分析：主任谈客成败分析
D、副经理总结：根据具体问题总结新的说法
四谈客程序
根据我公司多年的市场营销经验研究了一套针对购房客户购房时心里活动的“攻心战略”，具体
体现在谈客中的九大步骤及一些细节处理。
九大步骤概述：
第一步：开场白（前三分钟的状态决定谈判的成功与否）秘书导台后主任坐在客户的右侧自我介绍，交换名片，赞美客户，力争成为客户的朋友。
第二步：收集客户资料
对客户的工作、收入情况、家庭成员结构、家庭关系、购房的需求做系统的了解。根据收集到的资料给客户定位，如果判断错误，就会导致客户流失，特别强调期间不要露出推销迹象及提
问式了解，应从侧面积加以收集。
第三步：沙盘介绍
大环境、小环境由外到内层次分明的让客户明白自己所处的位置和周边的配套：让客户在最短的时间内对楼盘有总体了解，加深客户的视觉印象，让客户对在此购房所带来的美好生活充满
期盼遐想。
第四步：推荐户型
推荐的原则为“从大到小”，做到心中必须有一套房，根据客户的情况，选定一个户型轻易不要
改变，以坚定客户的信念。
第五步：“看房”（指点江山“）
根据同客户推荐的户型带客户到现场去看房，从售楼部去现场的过程中尽量地将周边及楼盘的相关配套及设施同客户讲解，让客户能有一个感性的认识：
针对客户的需求对房间的各项设施及本身的功能进行讲解并同客户做出建设性的包装建议。
第六步：“价格分析”（逼定）
根据客户的资金情况，对客户的投资做全面的分析，让客户能够理性消费，真正为客户着想，
为客户理好财：
封房，交定金，交首期房款，步步为营，目的是让客户重返售楼部，提高客户回头率。
第七步：“三板斧”（谈客重点）
“我们的成功不在于卖掉多少房子，而在于培养了一批具有超前购房意识的中国人”，无形资产
的推销：
（1）、增值保值：灌输投资理念，激发客户的购买意识
（2）、入市良机：晚买不如早买，现在是最好的时候
（3）、性能价格比：
横向比较，其他楼盘的比较
纵向比较，其他城市的比较
第八步：具体问题具体分析
根据客户提出的不同问题，进行理性分析，站在客户的角度当好购房顾问。
第九步：“临门一脚”
把握客户能力的体现，及时、的帮助客户下决心，在最关键的一瞬间让客户交定金，客户的决
心及信心源自于对销售员的信任。
第四部分：华鑫鸿业全服务流程、终端执行服务
一、项目产品策划流程目标：
☆充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并做出分析。
☆挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。
☆锁定目标客户群。
☆建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。
基本流程
☆接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点调查。
☆在第1点的基础上，考察项目地块，并友协项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势、劣势、机会、危机），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
☆根据SWOT分析，结合宏面市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。
☆在确定核心价值体系的同时，客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据需求（显
性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。
☆整合市场定位内容和专家及专业人士的意见，对项目的总体、建筑风格、园林景观规划等做
出专业的建议。
☆市场调查→可类比项目调查→ SWOT分析→项目潜在价值分析→确定核心价值体系→目标客户群分析→开发推广形象定位→项目产品细节策划定位→项目初步营销计划→
项目投资经济分析→项目策划综合评估及修正.
二、项目营销策划流程目标：
☆通过策划各种公关和促销活动，聚集项目的销售势能。
☆制订兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。
☆全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。
基本流程：
☆分析可类比项目及重点竞争对手的策略，做到知已知彼。
☆制定详实又具可修正性的推广策略，重点确定广告及媒介策略。
☆细化项目营销思路，进一步清晰项目应锁定的目标客户群，挖掘并展示项目卖点，制定更为
具体的销售策略并营造合适的营销环境。
☆制定市场进入方案，确定入市进机和推出市场的价格。
项目市场定位→竞争对手分析→目标客户具体分析→
项目入市时机定位价格定位及策略制定→广告推广策略制定及实施→
营销推广策略制定及实施营销效果综合评估及修正
三、项目销售执行流程目标：
☆保障项目的目标如期完成，确保开发商利润的获得。
☆力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。
☆尽理延长旺销期。
☆全面树立项目和开发商品牌。
基本流程
☆制定开盘销售推进计划
☆充分考虑项目特色和市场喜好。协助开发商准备销售资料及销售工具。
☆蓄势期销售人员培训及销售执行。
☆开盘期销售人员培训及销售执行。
☆强销期销售人员培训及销售执行。
☆尾盘期销售人员培训及销售执行。
☆在营销推广的安排下，配合市场及策划人员举行各种促销活动，进行强力销售。
☆协助开发商进行交楼入伙事宜，为项目物业提供切实可行的建议。
制定开盘销售推进计划→销售资料及销售工具的准备→蓄势期销售人员培训及销售执行→开盘期销售人员培训及销售执行→强销期销售人员培训及销售执行→尾盘期销售人员培训及销售执行→前几个阶段的销售效果综合评估及修正→
协助开发商交楼入伙
第五部份：全和顾问服务
全程顾问流程目标：
☆协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。
☆通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。
☆开始着手提升项目知名度和企业品牌。
基本流程
☆在建设前期，掌握项目基本资料后，结合当地市场价格，做出系统、全而的投资分析报告，对项目的总成本投入进行预算，收入和收益以及投资的回收期和投资的风险系数，使开发商对
项目的资金运作有一个初步的把握与预算。
☆协助组织专业人士及专案组精英对项目的各项设计任务书，为开发商选择设计方案提供顾问
服务，协助开发商进行招标工作。
☆在建设期间，向开发商提供有关于施工工地形象包装和前期推广策略方面的顾问，编制相关
方案，并协助开发商落实。
☆策划并协助执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动；
☆制定详实开发计划，协助设计评招标工作，开发实施、成本控制顾问；
☆协助项目品牌与企业品牌发展推广。
☆项目投资顾问→开发运营顾问→规划设计顾问→建筑设计顾问→园林设计顾问→广告传播顾问→营销推广顾问→品牌发展顾问→财务运作顾问→物业管理顾问→
公司战略顾问
项目分析
第一个现代化中等住宅
1、推广策略：
(1).以学区住宅形象定位为中心
(2).以广告宣传和公关活动为推广手段
(3).以低开高走为定价策略
(4).以整合营销传播理论为品牌提升工具
2、发展目标：
(1).通过专业化的市场推广和销售控制顺利完成开发商的销售计划
(2).利用本盘的开发优势，提升一建房产企业形象和核心竞争力
(3).为一建房产未来新楼盘开发积累现代营销理论和实践经验。
一市场调研分析
1、中国房地产行业发展情况：
房地产业现在处于非常重要的转变时期。
第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益
型转变。
第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。
第三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。
2、区域经济及房地产现状：
3 项目基本情况：
项目位于凌海国土资源局路南，城市的至高点，总占地面积六万多平方米，是凌海市行政中心，目前在建六栋住宅小高层产品推出，将建起坚固的市场业绩与口碑。也是凌海恒利通待销
的第一个项目。
小区面积为53--104平方米，主力户型为两室两厅，由6栋小高层组成封闭式小区。
4、项目周边情况：
花园新村
开发商：花园房屋开发有限公司
地址：新市政府广场北面
华山裕景
开发商：锦州金港房地产开发
物业管理公司：锦州金港物业服务有限公司
巴黎世家
开发商：凌海地产有限公司
地址：凌海市青年大街南段东侧
市政龙庭
地址：市政府原址之上
开发：金宇地产
（2）.周边配套情况：
高级中学（对面）
幼儿园（较近）
小学（较近）
超市（较近）
娱乐休闲场所（较近）
医院等其他配套（较近）
5、调查统计：
本案项目在凌海特殊性、时机性以及市场风险性的综合因素的考虑，为能深入分析房产购买客户群体的购买心理和区域消费理念的差异，我们从凌海当地中低层消费群体入手，做针对性的
定量市场调研工作。凭借我们多年的策划经验和初步的针对性调查工作，我们所提出的策划方案里有一定的科学性和合理性，具有较强的可行性。
二市场定量调查报告
调查时间：2013-4-22——2013-4-26
调查地点：青年大街、商业街、明珠广场、凌海大街与车站。
调查方式：同类一对问卷抽样调查
三．基本市场参数
四市场调查结果分析：
(1).凌海目前房地产市场相对供大于求市场。
(2). 凌海小高层住宅处在由观望试探购买的转变阶段过程，多层是项目的最大卖点。
(3).在项目形象美誉度方面，本案次于花园小区地理位置，在形象方面还有待进一步提高。
(4).本案楼盘建设方面规划设计比较紧凑，户型格局基本可以满足凌海购买者需求心理。
(5).据本次调查，当地65%群众有保值升值的购房心理。市场某个交易活跃，说明潜在市场。
(6).通过市场调查和深度访问，周边城镇、教师、店铺经营户、中小企业以及公司职员是本项
目的主要目标客户群。
(7).物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：当地消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在0.4—0.5元左右，占总调查人数的六成。
五项目SWOT分析：
【优势分析】
(1).发展商是良好口碑的老牌建筑商，有长期房产开发建筑经验和企业知名度。
(2).价格独占市场资源，将为住户带来经济实惠。
(3).本案周边有幼儿园和中小学，子女就学便利，对目标消费者具有吸引力。
(4).项目定位中高端，由六栋小高层组成，可以获取“规模效应”。
(5).小高层是经济实惠的象征，本案6幢小高层排开林立，对消费者具有一定新鲜度和向往
感。
(6).本案户型设计要大开间小进深，具有紧凑、实用、合理。
【劣势分析】
(1).本案位于国土资源南，属于未来发展行政中心，在当地居民观念中，本案地段相对偏
远。
(2).周边配套不完善。住宅景观的不均好。楼层和朝向的不同，带来较大的景观落差。
(3).本案外立面设计落后，缺少品味和现代元素，直接影响到楼盘形象。
(4).项目位于城区小道，交通不方便。
(5).有厂房和企业，污染源、环境相对差，高压线。
(6）.凌海发展以南为发展战略，
（7）.由于本案开发商在凌海没有案例。
（8）.来自竞争对手的压力。可能会出现“枪打出头鸟”，营销过程中容易处于的被动地
位。
（9）.小高层购房及居住成本高，公摊面积大、物业管理费用高。
（10）.目前周边地段房地产市场可售楼盘相对较多。
【机会分析】
（1）.农村购房进城以及本县外镇购房现象在凌海逐渐增多,扩大了目标消费群。
（2）.农业产业的发展，外来企业的增加，为项目市场提供更多机会。
（3）.城市外扩将改变凌海城市发展现状，凌海交通枢纽地理优势在促进经济发展的同时，对居住的观念亦会改变，项目市场角度视线可以更广。
六供求简析
凌海各楼盘销售状况比较一般，空置率较高，拆迁需求、投资需求、改善居住条件购房需求会聚在一起，市场消化能力一般。根据相关资料统计，2013年4月的商品房空置面积增多，比前年同期增多了15%，这说明供求状况减少，购买需求不旺盛。
但对外贸而言，就是一块未出炉大蛋糕，只要突破消费者对小高层的陌生感及扭转市场环境和
顾虑情绪，就能很好地赢得市场。
七竞争楼盘分析
市场调研表
2013年4月25日
项目定位及推广策划
一目标市场定位
本案主要的潜在消费者特征分析：
职业范畴：当地教师、店铺经营户、私营企业主、公司职员以及乡里等。
心理特征：价格低，享受市里生活。
主要为投资型和实际需求型客户:
在小高层需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户：
一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，视野开阔，价格不是首要因素
（会选择7—16层有好视野的户型）。
二类客户（无奈型）：想要小高层风景，但又在乎价格；那就买底楼层房子；为子女买房。
（会选6层以下或视野景观相对差一点的户型）
二项目定位
本案是小高层组成，具有标志性的，小高层的出现是现代城市的一个表征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验宁静的人来说，本案是不错的居家选择。
从目标消费者的分析来看，本案目标客户群相比较而言有低端层次，观念较新。结合市场需求和项目特征，所以将外贸*铭座定位为“开启现代城市生活的中端住宅”，引领凌海房产消费
市场。
三推广策略：
（1）项目形象设计：
根据项目定位，本案将小高层作为一个独立项目进行包装推广，以全新的形象导向消费者，以
实现经济利益最大化，保证项目的成功销售。
相关内容如下：
A：对案名的定位？
外贸小区周边有小学中学幼儿圆等，2013年学区房时代，取名上用铭座也是座落名校周边的项目《外贸 *铭座》，既是切合市场的认同，也是进一步继承和提升原有案名的形象和内涵，体现对学子的贴近,以突出本项目的最大优势和卖点。
B：项目VI的设计：
主色调采用金色，图案体现出现代、尊贵、豪气内涵，在设计中既包含了的景观元素和城市居住的现代元素，体现高尚品质和优越缺稀内涵。
C：楼盘广告创意、文案设计
既要抓住目标消费者心理特征，又要传达本案的卖点内容。
D：中心广告语：做城市新贵，住外贸铭座。
（2）售控策略
楼盘分期推出，开盘低价入市，营造热销氛围，吸引更多目标客户。中期售价随楼层增高和景观优化而加以提升。销售过程中，根据市场反映度，及时调整价格。后期主要以推广商铺为
重。
（3）售楼处优化策略
售楼装修档次，与楼盘的品质形成和谐对照，购房者第一印象差，影响到买房积极性，售楼处
优化装修。
（4）局部规划修改策略
小高层鸟瞰图外立面设计，户型需要重新设计改进，体现现代时尚品质。项目顶部增加落地
窗，对项目街景、夜景重新制作效果图。
（5）项目工地形象展示策略
根据项目定位，应利用楼盘周边包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅、彩旗、围墙、广告牌等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
（6）物业管理优化策略
物业管理上，可参考知名物业做法，以知名物业公司充当顾问（如第一太平戴维斯），进行包装，引入先进的管理和人员培训机制，以提升与维护楼盘品质。
由于当地居民普遍缺乏物管意识，对较高的物管费可能会难以接受，所以必须保证物管服务的质量，使得业主感到“物有所值”，同时通过电梯费独立收取的方式，以降底整体物管费用的
支出。
考虑到当地经常停电的现状，应在小高层项目中设置小型发电机，以保证电梯的正常使用。
（7）销售培训策略
对售楼人员的语言、礼仪、着装等细节问题进行指导培训，学会掌握客户心理。培训时间从5
月初开始，包括售前概念培训和营销战术培训。
四宣传策略及渠道
（1）宣传策略
由于时间急迫，不可能做“长线”宣传，本案宜采用短期密集型投放的广告宣传方式，以求“重拳出击，强占眼球”，在预热期和开盘后一两个月内做强势宣传。后期根据楼盘销售进
度，对广告宣传的频率和投放量进行调整。
对小高层每一幢楼分别命名，以突出楼盘的个性差异，利于推广。
（2）媒体选择
考虑到本案的目标客户的群体，他们主要分布在农村、市中心商铺、重点企业、酒店宾馆等地，所以在平面媒体发布上，MD中邮专递为最佳选择。
电视媒体选择电视台，在开盘前后发布楼盘形象广告。
考虑到当地区房产具有良好投资前景，针对外地投资客，在电台投放少量的广播广告。
加大其他广告的投放，如公交车身广告、户外广告、横幅广告、宣传折页、楼书、墙体广告、
形象手提袋、单张夹报、街道旗等。
（3）活动安排
在开盘前后，有针对性地举办公关活动，以达到造势目的，配合媒体的宣传推广。
定期举办业主联宜会，发放礼品，与开发商一起交流和谈心，并介绍项目情况。地点选在具有档次的宾馆酒店。通过本活动的举办，开发商在业主们心中可以树立关心负责的良好形象。并借助业主的人际关系，传播良好口碑，以吸引更多目标客户。
现场摇号抽奖活动，引起客户购买冲动。小奖、大奖、送保险三重抽奖，借势推广本项目。
（4）宣传监控
密切关注反馈信息，进行合理安排与调整宣传推广计划。因销售不可预测因素，密切关注媒体反映，及时进行总结检讨，客户反馈信息的统计分析相当重要，在总体思路的延续条件之下，
及时调整、更新宣传推广的操作。
五、媒体广告计划
(1).广告发布时间：
五月中下旬开始集中投放。
(2).广告发布步骤：
前盘（5月中旬—6月初）
中盘（6月初—11月中旬）
尾盘（11月中旬—2014年4月底）
前期广告
时间：5月中旬—6月初
A：利用房产公司原已购得的广告时段，在﹙电视台﹚发布楼盘形象广告。
B：以中邮专递发布开盘预告广告，每次发布根据诉求点不同，内容有所变化。
C：考虑到当地房产的投资前景，会吸引部分围投资客户，在电台上发布短期少量的广告，介绍当地的房产投资前景和项目概况，发布时间为1个月。
D：发布楼盘墙体广告。
E：公交车身广告及其他各类广告。
F: 在《报纸》发布形象广告2次。
G：充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。
中盘广告
时间：（6月初—11月中旬）
A：利用房产公司原已购得的广告时段，在﹙电视台﹚发布楼盘热售广告。
B：以中邮专递发布楼盘形象广告，传递楼盘正在热销的信息。
C：其他各类广告发布。
尾盘广告
时间：（11月中旬—2014年4月底）
A：在《电视台》投放楼盘形象广告，推广商铺。
B：以中邮专递发布商铺开销广告。
C：尾盘广告重点作商铺的宣传推广。
（3）推广费用预算
广告费用：
MD中邮专递 8万
广播媒体 2万
楼盘工地周边广告 15万
售楼处优化费用 3万
楼书（1500份） 2.5万
单张夹报 5万
户外广告 6万
车体广告 3.6万
宣传折页（3000份） 0.75万
手提袋 1.5万
报纸广告 2.5万
横幅、街道旗 1万
活动推广费用：
摇号现场费用 2万
售楼竞猜活动 1万
业主联宜会费用： 3万
其他不可预见费用： 5万 (总费用的10%)
预计项目宣传推广费用： 61.85万
注：建议宣传看房车： 5万（买） 2万（租）
六、选择外贸的十大理由:
一、项目特色：第一个中端品位低密度住宅。
二、投资价值：项目所在地段具有极大的升值空间。
三、信心保证：开发商在当地具有很高的实力和良好的口碑。
四、方便元素：项目紧靠市中心，是当地离市区最近的住宅项目。
五、学区优势：项目周边中学幼儿园和小学，就学便利。
六、项目规模：总建筑面积6万多平方米，6幢相邻排列，气势宏大。
七、户型结构：本案户型设计具有紧凑、实用、合理的优点。
八、城市元素：多小高层是现代城市生活的象征，体现居住者的高贵。
九、环境价值：区域少有、环境安静，适合于居住。
十、区位优势：项目所在区域紧靠市中心，学校、医院、银行超市商城等配套齐全，周边居
住者经济收入高，是名副其实的居住区。
项目定价策略
一竞争楼盘定价
二定价指导思想
随着凌海经济区的升温以及市区建造，凌海区域优势骤然发挥出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，预计未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势.
本案与花园构成竞争楼盘，项目可比性较大，消费者在购房时也首先会进行比较衡量，由于本案是小高层项目，离主道远，不可能与花园新村多层进行价格竞争，故在定价上应在竞争楼盘
的均价以下浮动。
三. 定价方案
（1）.定价原则
以市场测试和资金回流为定价原则，在凌海区是一个新型的产品,所以第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据,带有市场试探性质,建议执行安全价格策略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。
稀缺性定价原则
项目在锦州市场上不多见,虽然项目所处的位置是城市节点,但是它是凌海目前市场上离市区最近的住宅,成为最好的住宅.同时凌海目前的房地产市场总体处于活跃局面.所以,稀缺性也是定
价的一个重要原则。
（2）.定价策略
A:定价策略
目前主要是实行＂谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的.采取＂低开高走”的定价策略,并实行有效的销控。
B:基本定价依据
本楼盘定价的主要是依据周边高层楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边城镇小高层楼盘的
价格、在当地的发展趋势所制定。
C：定价办法
在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格，反映出项目的合理价格，做精确定价，根据“项目”的特征，结合周边楼盘的情况，建议如下定价﹙高层2900㎡—3300㎡商业4500---5500㎡元﹚建议低开高走。
四项目整体销售目标
目标为：16600平方米
项目周期长度为12个月。
二、阶段性销售目标：
1、预热期
销售为、1000平方米时间为1/12
客户积累为75组，切换为5：1
时间2013年 5月2日至2013年6月1日
价格策略：
①、价格：低开高走
②、执行常规付款方式：一次性付款，按揭
2、强销期：
销售为12000㎡时间为8/12
客户积累为750组，切换为5：1
时间2013年6月1日至2014年2月1日
价格策略：
①、价格上调5%—8%
②、保持现有付款方式
3、代销期
销售为3600㎡，时间为3/12
客户积累为450组，切换为10：1
时间为2014年2月1日至2014年5月1日
业主联宜会活动方案
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
目录 第一部分：市场分析 一、 项目差不多情形 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场差不多情形分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）进展趋势 六、要紧竞争项目及楼盘分析 第二部分： SWOT 分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威逼 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群讲明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 南方新城风林高地项目整体推广策划方案 2 doc2
第五部分： 第六部分： 第一时期： 第二时期： 第三时期： 第七部分： 一、整合传 播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 项目差不多情形： “南方新城-风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之 后，在咼新区开发的又一大型品质社区。项目占地 400 亩，总建筑面积 7 0 多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城-风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北, 毗邻已近实施的咼（二郎咼庙村）九（大坪九坑子）路都市干道。通过南 面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路都市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、 杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小 区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方?风林咼地”以咼尚花园洋房、咼层住宅为主。居住在享受都 市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高 新区都市最咼点，既有着山城的咼地田园风貌，空气清新，又可眺望歌乐 山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心项目销售策略 宣传推广打算 品牌推广 楼盘 品质塑造 营造 销售氛围 媒体 广告
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
项目实施方案 一、整体实施思路 审查承建方的进度分解计划，确认分解计划可以保证总体计划目标。 项目里程碑是关键的进度控制点，包括：系统功能验收、系统试运行验收、系统正式投运等。 对项目实施进度进行实时跟踪，综合考虑业主配合、承建方的过往工作进度以及其他相关因素，预计未来工作进度，主动开展业主沟通工作，及早提醒与监督承建方对进度计划进行动态调整，以保证项目的阶段和总体进度目标的实现。 当工期目标严重偏离时及时指出并提出对策建议，督促承建方采取措施，跟踪进度偏离问题的解决。 二、对系统各阶段预期的建设成果和标志的把握 （1）设计阶段预期建设成果和标志 1）根据业主的建设目标和意图，我司将协助建设单位对本项目进行技术经济分析，优化和完善设计方案。具体督促设计院做好以下工作： 制定和确立总体设计原则，与项目建设原则、本期项目设计方案一致。 明确总体目标与分期目标，完善、明确目标内容以及二者之间的关系、界线。 明确总体建设任务与分期建设内容以及二者内容以及二者之间的关系。 系统总体结构和逻辑结构：用文字、图、表等方式表示，要用文字、符号或颜色显著表明本期与总体的界线和相互关系。 严格遵守国家、行业统一技术标准和管理规范，以及在项目建设中需要遵从的国家电子政务标准规范和相关行业标准规范，并提出工作量和费用测算依据。 优化网络系统建设方案，主要包括各个网络系统的结构、技术特征、网络带宽、主要网络及网管设备选型，绘制网络拓朴图。 明确和完善安全系统建设方案，结合业务需求分析安全风险隐患，明确系统的安全域划分，确定系统的安全等级，制定安全策略，提出安全解决方案和主要软硬件设备选型。
明确和完善运行维护系统建设方案：提出设备维护、网络维护、安全系统维护、应用系统维护的机制和建设方案，明确自维或代维方式，提出年运行维护工作内容、工作量和费用测算依据 2）协助建设、设计单位对本期工程系统配置及软硬件选型 积极做好目前主流的信息化产品或平台进行初步的评估和比对，在此基础上提出软硬件设备的选型原则和标准。总体软硬件的设备清单，包括设备的建设数量以及基础配置。 3）协助建设、设计单位优化系统软硬件物理部署方案 我司将从不同业务应用的需求出发，明确总体建设部署以及迁移的模式及策略。在可行性研究报告中所确定的技术方案基础上进一步细化和量化，其各自边界要明确，内在逻辑联系清晰，要具体体现设计原则和明显体现利用现有资源的内容。 4）督促设计单位对后续服务支撑要求进行技术交底 在项目后续详细设计过程中，应对业主单位及其指定的详细设计单位进行技术交底，包括但不限于初步设计的设计思路、技术选型、产品功能特点、质量要求以及其他技术细节等，解答业主单位及详细设计单位提出的对设计不清楚或不明确的疑问。设计交底和跟踪应贯穿在项目详细设计全过程。 5）协助审查设计方案的合理性。 审核设计是否符合规划设及要求，是否进行了多方案比较，应实现的各种功能是否具备。能否满足业主提出的功能使用要求。 6）组织对设计方案的咨询、评审。特别是针对本工程的特点进行详细技术评审，提出有关建设性的意见，供业主决策参考。 7）审核设计施工图纸，审核主要设备、材料清单，检查和控制设计进度。 8）协助建设单位组织设计单位、施工单位参加设计会审，由设计单位进行技术交底并审核施工图纸，尽量避免或减少由于设计问题导致的返工、工期延误及经济损失，并形成相关设计会审纪要。 （2）施工准备阶段预期的建设成果和标志 落实监理单位中质量控制的责任人员，确定质量管理制度；组织建设、设计、施工及监理单位进行施工现场勘查。
南大山南山公寓项目营销策划方案目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广
第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。
XX项目 总体设计方案 版本： 拟制： 校对： 审核： 批准： 二零XX年X月制 修订情况记录
目录
一引言 (5) 1.1项目背景及目标 (5) 1.2术语及缩略语 (5) 1.3设计参考文档 (5) 二项目需求分析 (5) 2.1产品需求 (5) 2.2产品定位 (5) 2.3功能要求 (5) 2.4性能要求 (5) 2.5设计思路 (5) 2.6质量目标 (5) 三外观设计方案 (6) 3.1外观设计整体要求 (6) 3.2外观设计注意事项 (6) 四硬件设计方案 (6) 4.1部件选择 (6) 4.2系统连接框图 (6) 4.3系统逻辑框图 (7) 4.4系统接口及资源分配 (7) 五软件设计方案 (7) 5.1开发调试环境 (7) 5.2开发资源需求 (7) 5.3程序设计方案 (7) 5.4程序设计周期 (7) 5.5生产工具 (7) 六结构设计方案 (7) 6.1结构设计方案 (7) 6.2结构件延用情况 (7) 6.3结构设计注意事项 (8) 七可靠性、安全性、电磁兼容性设计 (8) 7.1可靠性设计要求 (8) 7.2安全性设计要求 (8)
7.3电磁兼容性要求 (8) 7.4其它（包装、泡沫等） (8) 八电源设计 (8) 8.1电源电气参数要求 (8) 8.2电源安全设计要求 (8) 8.3电源其它要求 (8) 九散热设计 (9) 9.1整机散热设计 (9) 9.2部件散热设计 (9) 十测试要求 (9) 10.1整机结构方面测试要求 (9) 10.2整机电气方面测试要求 (9) 10.3整机环境方面测试要求 (9) 十一成本估算及控制 (9) 11.1成本估算 (9) 11.2成本控制 (10) 十二项目风险及控制 (10)
本公司与贵公司就外贸*铭座项目的代理销售具有合作意向，为了让贵公司对本公司的基本情况、销售模式、管理模式、销售执行等各个方面能有比较深入的了解，本案将从以下几个方面 加以阐述： 企业介绍 项目分析策划方案 项目定位及推广策划 项目定价策划方案 项目开盘活动策划方案 产品及物管建议 企业介绍 华鑫鸿业公司是以房地产销售代理、房地产信息咨询、营销策划为主要经营项目的房地产服务性企业，公司的主营项目为房地产销售代理。华鑫鸿业公司分别成立了沈阳和锦州分公司。是一家充满朝气，富于创新的现代企业，。在房产中介代理中升起的一颗新星。 公司自进入房地产市场以来，引进了先进的关系营销模式，即一对一的行销方式，以行销的终极销售形式替代传统的坐销形式，将销售的效果最大化，另外，公司结合国情，摸索出一套对中国房地产行业之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩，在地产销售代理中独树一帜，树立了良好的口碑。用和我们合作过的开发商的话讲：销售是房地产开发项目成功的关键，搞开发必须找银行，找到银行不如找市场，找到我们就等于找到了银行加市场。公司从成立之初即制定了立足拓展北方市场的发展战略。从2005年开始，先后参与沈阳、长春、吉林、营口、锦州市等多个项目的销售代理，公司员工现已发展100多人，专业销售人员超过80人。至此，公司所有同仁秉承“抱团打天下”的团队精神，通过不懈的努力，让公司更加的 壮大逐渐走向成熟。 第一部分：华鑫鸿业的经营方式：全程服务商 一、华鑫鸿业的服务架构
二、我们的服务内容： （1）房地产项目发展顾问： 我们将以量化的分析、科学的判断，为开发商的土地及开发项目提供广泛而专业的意见。 （2）房地产项目产品策划： 我们为开发商解决项目开发的核心问题，确定项目的外立面、户型配比、户型面积、平面布置、户型特色等产品的细节，最终设计出真正符合市场需求的产品。 （3）房地产项目营销策划： 我们为项目制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （4）房地产项目销售执行 我们的销售执行力，是开发商资金回笼最强有力的保障。 （5）房地产项目售后服务： 售后服务是项目品牌的延续，我们以诚待人，本着对客户负责的态度，积极、热情地为业主服 务，真正让业主感受到始终不变的态度。 第二部分：华鑫鸿业历程 华鑫鸿业公司自2005年进入房产市场以来，摸索出一套对中国房产行之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩。曾经成功的参与策划和销售过的楼盘有： 2004年4月沈阳怡然雅居 2004年8月万丽城 2004年9月丁香湖畔新城 2005年5月沈阳市三博大厦
一、项目实施组织方案 1.1概述 项目实施方案就是施工管理的主要组成部分。编制工程实施方案就是组织施工的一个不可缺少的程序,它就是合理组织施工过程与加强企业管理一项重要措施,就是行之有效的科学管理方法,所以说施工组织设计就是指导施工准备与组织施工的全面性技术、经济文件。在施工过程中它就是指导整个生产活动法规,不得任意改变;如需改变则必须经过原审批部门的同意。 项目实施方案的具体作用有以下几点: 项目实施方案就是属于施工准备工作中的一项重要内容,同时又就是指导其她准备工作,现场准备、技术准备、物资准备、组织准备等的依据与保证; 项目实施方案就是完成施工计划指标的具体方法与措施,但在编制年、季月计划时,它又就是提供编制内容的技术依据; 项目实施方案的制定,使各方面业务工作开展都有了标准; 项目实施方案通过计算安排施工进度,对施工中所需的人力、物力、财力等方面提出需要量与需要时间,给供应工作提供数据; 项目实施方案对施工现场空间做出合理的布置,为文明施工提供条件; 项目实施方案为确保工程质量与安全生产提出了行之有效有技术措施; 本工程的施工组织方面,将依据现代项目管理模式,组建本工程项目经理部,将委派高素质、精干、并具有同类型及大型工程施工管理经验的优秀管理人员参加工程项目管理,项目部所有人员将严格履行项目管理的各项职能,落实业主的各项要求,全面配合监理单位、及其她子系统建设单位的工作,以ISO9001标准建立完善的质量保证体系,形成专业管理与计算机管理相结合的科学化管理体制,优质、高效地实现项目管理目标及对业主的承诺。 1.2项目组织部署 1.2.1成立项目管理组织
“三分计划,七分管理”。一套健全有效的组织机构就是贯彻项目意图与顺利进行项目实施的重要条件与保证。在项目规划之初,首要工作就是提出并组建起适于本项目实施与管理的全套组织与领导机构。从实施与管理的职责瞧,这套组织应就是完整配套的,从人员素质构成瞧,这套组织应就是精干、高效的。 为保证项目的顺利进行,提高工程实施效率与保障工程质量,把控项目风险,我司根据各方在项目中的不同的责任与义务,在项目开始后将分别成立项 目运筹领导小组、项目监督小组与项目技术组。采用领导小组下的项目经理负责制,并明确规定所属下级各组的职责及组间协调关系。 1.2.2组织机构人员构成及职责 项目运筹领导小组: 由用户方、监理方、投标人共同组成; 组长由用户方主管领导担任,副组长由监理方的项目主管担任; 按照项目招标文件与项目建设合同,审核批准项目的总体方案、项目实施计划; 负责项目实施过程中需要多方配合的工作、涉及到有关部门与对外协调及工程中发现的重大问题等重大事件的决策; 根据项目过程中的进度、质量、技术、资源、风险等实行宏观监控; 项目监督组: 由用户方、监理方、投标人共同组成 组长由用户方技术负责人担任,副组长由监理方的项目主管与我司项目经理共同担任; 项目进度监督;项目质量监督; 配合与协助用户作好协调工作; 提出设备变更与应用变更的需求,经项目领导小组审核后形成需求变更说明书; 负责制定阶段验收标准与最终验收标准,上报项目领导小组审批; 在技术上负责对各项目技术组进行指导,协助解决重大技术难题;
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWO■分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略第五部分：项目销售策略第六部分：宣传推广计划第一阶段：品牌推广第二阶段：楼盘品质塑造第三阶段：营造销售氛围第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： "南方新城?风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一 大型品质社区。项目占地400 亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城?风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方?风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目 将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市 场拓展的项目多达20 余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10 余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ? 高撇脂营销、推广策略风行由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ?电视广告媒体开始占据媒体发布的主流从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。
项目整体策划书 篇一：项目总体策划书编制说明 项目总体策划书编制说明 1. 工程概况 2. 项目策划书的编制 工程基本情况：工程概况，质量目标，主要施工项目及工程量， 合同工期及控制性工期要求，质量、安全要求，环境保护及文明施工要求及现场施工条件等。 组织机构及岗位职责：机构是由领导机制，部门设置，层次划分， 规章制度，信息管理系统等构成的有机整体，一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统，责任系统，利益系统，信息系统是实现施工项目管理及实现最终目标的组织保证。 项目目标：①质量目标及分解目标②环境目标及分解目标③安 全目标及职业健康安全目标分解目标④工期目标⑤现场管理目标⑥经营管理目标(成本控制目标，物资及机械消耗，劳务费、管理费、咨询费、洽商指标分解) ⑦科技研发目标包括QC成果及工法课题等⑧ CI目标。（其中质量目标，工期目标，经营管理目标通称“三大目标”他们的目
标值主要由合同界定，彼此之间存在互相联系和制约的关系）施工方案及流程：对项目主要施工技术方案，关键线路及主要工 法施工流程，拟提出的设计优化及设计变更等内容进行简明扼要的概述型描述，施工技术方案和流程策划既有利于进行技术和施工资源的准备工作，又有利于施工进程合理开展和现场合理规划，应兼顾合理性和经济性，全面分析综合考虑，科学编制。 工程施工策划：工程施工策划章节应按照施工合同要求并结合项 目部实际阐明项目管理模式，工程自营及分包规划，主要材料设备供应，主要机械配备,施工技术管理,测量,试验及试验计划,关键及特殊过程等. 项目风险,施工特性辨识及应对措施：对项目风险施工特性进行 辨识评估，并制定相应应对措施，项目风险应重点对控制性周期，项目经营前景及施工安全状况等方面内容进行表达和评估。 质量、安全和环境保证措施：质量保证措施必须明确工程质量管 理的要点及控制措施，内容应包括质量标准的采用,质量通病的防治措施及质量保证制度和措施等,安全保证措施
软件项目实施方案概述 项目实施规范主要包括项目启动阶段、需求调研确认阶段、软件功能实现确认阶段、数据标准化初装阶段、系统培训阶段、系统安装测试及试运行阶段、总体验收阶段、系统交接阶段等八个阶段工作内容，每个阶段下面有不同的工作事项，各个阶段之间都是承上启下关系，上一阶段的顺利完成是保证下一阶段的工作开展的基础。下面将按照每个项目实施阶段分别介绍。 （一）项目启动阶段 此阶段处于整个项目实施工作的最前期，由成立项目组、前期调研、编制总体项目计划、启动会四个阶段组成。 此阶段主任务： 公司： 在合同签定后，指定项目经理，成立项目组，授权项目组织完成项目目标。公司项目组：进行前期项目调研，与用户共同成立项目实施组织，编制《总体项目计划》，召开项目启动会。 销售商务经理： 配合公司项目组，将积累的项目和用户信息转交给项目组。将项目组正式介绍给用户，配合项目组建立与用户的联系。 用户： 成立项目实施组织，配合前期调研和召开启动会，签署《总体项目计划》和《项目实施协议》。 1、成立项目组： 部门经理接到实施申请后，任命项目经理，指定项目目标，由部门经理及项目经理一起指定项目组成员及成员任务，并报总经理签署《项目任务书》。
2、前期调研： 项目经理及项目组成员，在商务人员配合下，建立与用户的联系，对合同、用户进行调研。填写《用户及合同信息表》。在项目商务谈判中，商务经理积累了大量的信息，项目组首先应收集商务和合同信息，并与商务经理一起识别那些个体和组织是项目的干系人（如：黄河电厂的部长孙飞、财务的王伟等），确定他们的需求和期望，如何满足和影响这些需求、期望以确保项目能够成功。 3、编制《项目总体计划》： 《项目总体计划》是一个文件或文件的集合，随着项目信息不断丰富和变化，会被不断变更，主要介绍项目目标、主要项目阶段、里程碑、可交付成果。通常包括以下几个方面内容：项目描述，项目目标、主要项目阶段、里程碑、可交付成果。所计划的职责分配（包括用户的）；沟通管理计划，确定项目干系人对信息和沟通的需要：即什么人何时需要什么信息以及通过什么方式将信息提供给他们。质量管理计划，确定适合于项目的质量标准和如何满足其要求。如果有必要，可以包括上述每一个计划，详细程度根据每个具体项目的要求而定。未解决事宜和未定的决策 4、启动会： 项目组与用户共同召开的宣布项目实施正式开始的会议。 会程安排如下： 共同组建项目实施组织，实施组织的权利和职责；双方签署《项目实施协议》。项目组介绍《项目总体计划》和《项目实施协议》，包括以下内容： 项目目标、主要项目阶段、里程碑、可交付成果。所计划的职责分配（包括用户的）； 项目实施中项目管理的必要性和如何进行项目管理，项目的质量如何控制； 项目实施中用户的参与和领导的支持的重要作用； 阶段验收、技术交接和项目结束后如何对用户提供后续服务。 （二）需求调研确认阶段
二、总体实施方案 1. 项目目标（质量、工期、造价） （1）质量目标 符合现行国家、地方及行业相关设计规范要求，能顺利通过施工图审查机构等有关部门的审查；施工要求的质量标准：符合《工程施工质量验收规范》合格标准。 （2）工期目标 本项目设计施工总承包工期为 608 日历天（20 个月），包括设计周期和施工工期，从项目实施之日起计算，（首批施工设计图纸提交时间为合同签订之日起 20 日历天内）；接到招标人进场通知后 5 日内进场完毕。 （3）造价目标 造价目标：满足投资控制要求。 我单位在认真研究施工招标文件、设计图纸并详细踏勘了工地现场之后，结合本标段工程的具体情况和特点以及我单位以往同类工程项目的管理经验和责任成本水平，拟采取组织、技术和经济等方面措施控制费用。 采取组织措施控制费用： （1）针对本工程特点，科学合理设置项目的现场管理机构，选拔具有丰富的同类工程施工管理经验人员担任、项目经理，并配备得力的项目部领导层。本着一专多能、精干高效的原则选配技术、经济、管理人员组成高素质的项目管理层团队。 （2）建立健全责、权、利相适应的成本管理责任制，项目经理是项目成本管理的第一责任人，对项目成本管理目标的制定、组织实
施、过程考评及目标的实现负总则。项目部其他领导、职能部门、施工队和班组均相应承担各自的成本管理责任。 （3）科学、合理制定责任成本管理目标，做好成本计划。按照不同工程的成本费用组成内容将目标成本细化、层层分解，纵向分解到项目部、施工队、班组，横向分解到项目决策层和各职能部门，从而建立纵向到底，横向到边的成本管理目标责任制体系，形成全员、全方位、全过程的项目成本管理格局。 通过技术措施控制费用： （1）项目中标后，及时组织有关人员彻底进行现场调查，做好施工图纸会审工作，针对本标段施工阵线长的特点和项目所处的施工条件，通过技术经济对比分析，编制针对性强、技术先进、工艺合理、安全、环保的实施性组织设计，合理配置生产要素，为成本管理目标的实现奠定基础。 （2）在项目实施过程中，针对不断变化的外部条件，及时调整和优化实施组织设计，降低建设成本。 ①优化基坑土方调配方案，在满足技术规范的前提下，充分利用现场堆土及回填土调配。 ②做好地质预测、预报工作，及时调整施工方案，在确保安全的前提下，优化基坑支护及地下室施工方案；提前制定处理不良地质灾害的应对预案，尽量减少非不可抗力造成的损失。 ③合理组织工程的流水施工作业，加快模板、支架等周转性材料的周转速度。 （3）采用新技术、新设备、新材料、新工艺，降低工程成本。 （4）优化施工组织，规范工作程序，加强测量和试验控制工作，防止出现安全、质量问题和事故，杜绝出现废弃工程，确保全部工程
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
XXX项目总体策划方案 第一部分：项目市场调查报告 一、调查说明 （一）调查目的 确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。（二）调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 （三）调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 （四）调查范围 以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。 （五）样本量 1、商场/超市：8个 2、写字楼：6个 3、目标客户（问卷）：350份 （六）调查时间：5月25日~6月9日 （七）研究方法：定性分析与定量分析相结合
二、本项目经济环境分析 （一）某市整体经济发展状况 ，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。 同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。 （二）某市商业发展状况 ，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。 限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。 （三）某市居民生活状况与分析 至底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长 1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增长率2.08‰，机械增长率14.2%，其中市区净迁
EPC项目总体实施方案
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二、总体实施方案 1. 项目目标（质量、工期、造价） （1）质量目标 符合现行国家、地方及行业相关设计规范要求，能顺利通过施工图审查机构等有关部门的审查；施工要求的质量标准：符合《工程施工质量验收规范》合格标准。 （2）工期目标 本项目设计施工总承包工期为 608 日历天（20 个月），包括设计周期和施工工期，从项目实施之日起计算，（首批施工设计图纸提交时间为合同签订之日起 20 日历天内）；接到招标人进场通知后 5 日内进场完毕。 （3）造价目标 造价目标：满足投资控制要求。 我单位在认真研究施工招标文件、设计图纸并详细踏勘了工地现场之后，结合本标段工程的具体情况和特点以及我单位以往同类工程项目的管理经验和责任成本水平，拟采取组织、技术和经济等方面措施控制费用。 采取组织措施控制费用： （1）针对本工程特点，科学合理设置项目的现场管理机构，选拔具有丰富的同类工程施工管理经验人员担任、项目经理，并配备得力的项目部领导层。本着一专多能、精干高效的原则选配技术、经济、管理人员组成高素质的项目管理层团队。 （2）建立健全责、权、利相适应的成本管理责任制，项目经理是项目成本管理的第一责任人，对项目成本管理目标的制定、组织实
施、过程考评及目标的实现负总则。项目部其他领导、职能部门、施工队和班组均相应承担各自的成本管理责任。 （3）科学、合理制定责任成本管理目标，做好成本计划。按照不同工程的成本费用组成内容将目标成本细化、层层分解，纵向分解到项目部、施工队、班组，横向分解到项目决策层和各职能部门，从而建立纵向到底，横向到边的成本管理目标责任制体系，形成全员、全方位、全过程的项目成本管理格局。 通过技术措施控制费用： （1）项目中标后，及时组织有关人员彻底进行现场调查，做好施工图纸会审工作，针对本标段施工阵线长的特点和项目所处的施工条件，通过技术经济对比分析，编制针对性强、技术先进、工艺合理、安全、环保的实施性组织设计，合理配置生产要素，为成本管理目标的实现奠定基础。 （2）在项目实施过程中，针对不断变化的外部条件，及时调整和优化实施组织设计，降低建设成本。 ①优化基坑土方调配方案，在满足技术规范的前提下，充分利用现场堆土及回填土调配。 ②做好地质预测、预报工作，及时调整施工方案，在确保安全的前提下，优化基坑支护及地下室施工方案；提前制定处理不良地质灾害的应对预案，尽量减少非不可抗力造成的损失。 ③合理组织工程的流水施工作业，加快模板、支架等周转性材料的周转速度。 （3）采用新技术、新设备、新材料、新工艺，降低工程成本。 （4）优化施工组织，规范工作程序，加强测量和试验控制工作，防止出现安全、质量问题和事故，杜绝出现废弃工程，确保全部工程
项目总体策划方案The document was prepared on January 2, 2021
XXX项目总体策划方案 第一部分：项目市场调查报告 一、调查说明 （一）调查目的 确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。 （二）调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 （三）调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 （四）调查范围 以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。 （五）样本量 1、商场/超市：8个 2、写字楼：6个
3、目标客户（问卷）：350份 （六）调查时间：2004年5月25日~6月9日 （七）研究方法：定性分析与定量分析相结合 二、本项目经济环境分析 （一）2003年某市整体经济发展状况 2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP达到亿元，比上年增长%。第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。三次产业的比例为：：。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长%。 同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降%，降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨%～%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降%～%。工业品出厂价格上升%；原材料、燃料、动力购进价格上升%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。 （二）某市商业发展状况 2003年，某市全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。其中：批发零售贸易业零售额亿元，增长%；餐饮业零售额亿元，增长%。按经济类型分，国有及国有控股零售额亿元，增长%；集体经济零售额78亿元，增长%；个体私营经济零售额
系统 实施方案
一、软件项目实施方案概述 软件产品用户购买软件产品之后，不能立即进行使用，需要软件公司的技术人员在软件技术、软件功能、软件操作等方面进行系统调试、软件功能实现、人员培训、软件上线使用、后期维护等一系列的工作，我们将这一系列的工作称为软件项目实施。大量的软件公司项目实施案例证明，软件项目是否成功、用户的软件使用情况是否顺利、是否提高了用户的工作效率和管理水平，不仅取决于软件产品本身的质量，软件项目实施的质量效果也对后期用户应用的情况起到非常重要的影响。 项目实施规范主要包括项目启动阶段、需求调研确认阶段、软件功能实现确认阶段、数据标准化初装阶段、系统培训阶段、系统安装测试及试运行阶段、总体验收阶段、系统交接阶段等八个阶段工作内容。下面将分别介绍每个项目实施阶段。 二、软件项目实施方案 （一）项目启动阶段 此阶段处于整个项目实施工作的最前期，由成立项目组、前期调研、编制总体项目计划、启动会四个阶段组成。 阶段主任务 对象任务 公司在合同签定后，指定项目经理，成立项目组，授权项目组织完成项目目标进行前期项目调研，与用户共同成立项目实施组织，编制《总体项目计划》，公司项目组 召开项目启动会 配合公司项目组，将积累的项目和用户信息转交给项目组。将项目组正式商务经理 介绍给用户，配合项目组建立与用户的联系 成立项目实施组织，配合前期调研和召开启动会，签署《总体项目计划》用户 和《项目实施协议》 1、成立项目组：
部门经理接到实施申请后，任命项目经理，指定项目目标，由部门经理及项目经理一起指定项目组成员及成员任务，并报总经理签署《项目任务书》。 2、前期调研： 项目经理及项目组成员，在商务人员配合下，建立与用户的联系，对合同、用户进行调研。填写《用户及合同信息表》。在项目商务谈判中，商务经理积累了大量的信息，项目组首先应收集商务和合同信息，并与商务经理一起识别哪些个体和组织是项目的干系人，确定他们的需求和期望，以确保项目开发顺利。 3、编制《项目总体计划》： 《项目总体计划》主要包括以下几方面内容：项目描述，项目目标、主要项目阶段、里程碑、可交付成果等。 4、启动会： 项目组与用户共同召开的宣布项目实施正式开始的会议。会程安排如下： 共同组建项目实施组织，实施组织的权利和职责；双方签署《项目实施协议》； 项目组介绍《项目总体计划》和《项目实施协议》，包括以下内容：项目目标、主要项目阶段、里程碑、可交付成果及计划的职责分配（包括用户的）； 项目实施中项目管理的必要性和如何进行项目管理，项目的质量如何控制； 项目实施中用户的参与和领导的支持的重要作用； 阶段验收、技术交接和项目结束后如何对用户提供后续服务。 （二）需求调研确认阶段 此阶段的主要工作是软件公司的项目实施人员向用户调查用户对系统的需求，包括管理流程调研、功能需求调研、报表要求调研、查询需求调研等，实施人员调研完成后，会编写《需求调研分析手册》，并交付用户进行确认，待用户对《需求调研分析手册》上所提到的需求确认完毕后，项目实施人员将以此为依据进行软件功能的实现。如果用户又提出新的需求，实施人员将分析需求的难度及对整个系统的影响程度来确定是否给予实现。 需求调研阶段具体包括如下内容： 1、进行需求调研准备 2、编制《需求调研计划》