XXX项目总体策划方案
第一部分：项目市场调查报告
一、调查说明
（一）调查目的
确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。
（二）调查内容
1、某市经济发展状况
2、本项目周边区域状况调查
3、同类竞争性项目调查
4、区域消费者调查
（三）调查方法
搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法
（四）调查范围
以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。
（五）样本量
1、商场/超市：8个
2、写字楼：6个
3、目标客户（问卷）：350份
（六）调查时间：2004年5月25日~6月9日
（七）研究方法：定性分析与定量分析相结合
二、本项目经济环境分析
（一）2003年某市整体经济发展状况
2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。
同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。
经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。
（二）某市商业发展状况
2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。
限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。
（三）某市居民生活状况与分析
至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增长率2.08‰，机械增长率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102：100。
2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均工资14860元，增
长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均工资12488元，增长13.1%。2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年减少1.8和0.9个百分点。
（四）结论
某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断提高，居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。
三、本项目周边环境分析
（一）街区功能描述
经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。
从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。
同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集中。因此，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（CBD）的地位正在上升。
（二）区域人文环境分析
（四）道路交通系统
（一）本区域商圈范围界定
本区域商圈范围可以向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面可以接上经七路的繁华地段，北面可以连通到火车站。本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围区域的。
（二）区域内商业网点分布及竞争分析
1、商业网点分布
在该区域内，对我公司项目有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店（三个分店）和益康百姓超市。在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧，万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街，益康百姓超市分布在经五路和纬三路交叉口。
除此之外，对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。
2、竞争强度分析
（1）人均超市面积分析
在本项目所在的区域，大约包括经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人；区域内所有超市的营业面积大约为6140平方米，见下表：
根据以上数据计算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积不足以满足居民的购物需要。居民问卷调查的结果也显示，有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。
（2）各超市客流量分析
从超市的客流量分析，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的顾客。在本项目的区域内，人民商场的客流最多，其次是XXX区域的万隆超市和万畅超市。根据对居民的问卷调查，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。（注：以上数据是各超市每10分钟的客户流量）
（3）市场饱和度指数分析
根据区域内各超市的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，可以计算出区域内各个超市每月的营业额。结果如下表：
同时，根据对居民的调查分析，该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元，被调查者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。
因此，该区域饱和卖场面积应为9077平方米，但目前该区域已有超市面积大约为6140平方米，超市饱和度指数约为0.32。可以初步判断该区域超市轻度不饱和。（三）本区域商业前景分析
1、区域内商户对其商业前景的看法
在该区域内，认为商业前景比较好和很好的商户占18.2%，认为商业前景不行的占11.2%，而有将近70.7%的商户认为该区域的商业前景一般，与过去相比有很大的差距。他们认为主要原因在于目前XXX商场经营落后，产品结构单一且不够档次，无法吸引客户，也不能带动周边的商业发展。
在调查对该区域投资回报的信心时，有53.8%的商户认为很难说，39.2%的商户比较有信心。大部分商户认为，只要XXX商场的经营能够得以改善，他们对该区域商业的重新崛起还是充满信心的。
2、居民对该区域商业前景的看法
根据问卷调查结果，居民对该区域的商业前景还是比较乐观的。认为该区域前景还可以、比较好和很好的居民占66%以上，认为该区域前景不行的只有9.1%，认为该区域商业前景一般的占24.5%。他们普遍认为XXX商场产品结构单调，商品不全，服务质量差，而且商品价格贵，与商品的档次不符。
（四）区域写字楼市场分析
1、区域内写字楼市场总体分析
本项目所在区域为某市政府机关集聚地，靠近火车站，交通便利。区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高档的写字楼，加上区域内的山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等以及多达57个的金融网点，使得整个城市的人流、物流、资金流汇集于此，从而推动该区域成为某市的CBD商务中心。该区域内的写字楼总体状况如下表所示：
2、写字楼租售情况分析
在该区域内，在售/租的楼盘主要有以上图表中的五个，下面的分析就以这五个楼盘为样本进行。
（1）租金/售价分析
该区域内的写字楼部分采用出售方式，部分采用出租方式进行营销，也有部分楼盘同时采用出售和出租两种方式。具体情况见下表：
其中需要说明的是，XXX大厦目前只采用出租方式经营而不再出售，XXX大厦目前
只出售而不出租，上表中列出它们的租金或售价是这些楼盘以前执行的租金或售价，可以作为参考。其余楼盘的租金和售价都是目前正在执行的价位。
由以上的数据分析，区域内写字楼综合区位、工程进度等方面的差异，其平均售价为6800元/平方米，平均租金水平为2.5元/平米/天（注：写字楼只提供简单装修，不提供办公家具和停车）。
（2）租售比例分析
目前该区域内写字楼的租售比例大致如下表：
整体上看，区域内的写字楼租售状况相差悬殊。其中原因在于XXX大厦已经投入运行将近两年，租售情况自然较好；XX商务港预计到2005年6月份交付使用，由于市场推广力度特别大，目前已经销售达75%，应该说也是不错的；XX大厦建成也有一年多的时间，由于工程质量和市场形象的原因，销售情况比较差；XX大厦目前接近竣工，但在现场没有售楼部，销售力度不够，租售比例也比较低；XX商住楼为鲁能的职工宿舍楼，目前出租的部分只是其下面的一、二、三层，一层作为商用，二层和三层作为写字间出租，据调查截至目前还没有出租出去。
3、写字楼市场前景
从该区域写字楼市场的租售情况分析，总体上看写字楼的市场前景还是比较好的。随着经一路的拓宽改造，以及区域内众多高档写字楼的投入使用，势必会带动区域写字楼市场的发展。从另一方面看，该区域内目前多数写字楼是采用出售方式经营的，采用出租方式的只有XXX大厦、XX商住楼和其他一些已经投入使用的写字楼，而且XXX大厦已经基本出租完毕、XX商住楼没有竞争力。在这种情况下，采用出租方式的写字楼会更
受市场的欢迎。
五、区域消费者行为分析
（一）区域消费者的人口规模及分布
本项目位于某市的市中区，是某市的老城区之一。至2003年底，某市常住总人口582.6万人，市中区常住人口为57.21万人，占某市全部人口的比例为9.82%。本项目所辐射区域主要包括该区的经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人。
从人口分布看，市中区的人口密度要小于AA区、CC区和DD区，仅为0.21万人/km2。就本项目所辐射的区域而言，人口密度约为0.26万人/km2，要高于市中区的平均水平。（二）区域消费者的购买力分析
1、居民每周购物次数分析
由以上数据可知，区域内居民每周购物次数在3次以下的占有79%，区域内居民每周购物的平均次数为2.77次。
2、居民每次购物金额分析
根据调查，该区域居民每次购物的金额集中在20~60元，在此区间的居民比例为60.5%。经过加权计算，该区域居民每次购物的平均金额为47.4元。
3、居民家庭月消费零售商品金额分析
由下图可以分析，该区域居民家庭每月消费零售商品的金额在700元以下所占比例为81.3%，区域居民家庭每月平均消费零售商品的金额为521元，大体上等于平均每周购物次数与每次购物金额乘积的四倍。
（三）区域消费者的购买行为分析
1、对目前购物条件的态度分析
经过调查，大约有25.5%的居民对目前的购物条件不满意。这些因素主要包括购物环境、店员服务态度、产品质量、价格等，其中购物环境主要指停车、临时歇脚、结账等方面存在的困难。
2、对商场（超市）的理想距离分析
由于现代城市道路和交通工具的发展，距离对居民的购物不再产生决定性的影响。同时，零售业的迅速发展使得居民能够在最近的地方买到理想的商品。根据调查，有83%的居民认为商场或超市的理想距离不应大于500米。各商场或超市的免费购物班车可以减小距离对居民购物的影响。
3、居民购物常用交通工具分析
很明显，居民购物最常用的交通工具是公交车，因此，交通是否便利对一个商场或超市具有很大的影响。其次，有27.9%的居民习惯于步行去购物，26%的居民会骑自行车去逛商场。
六、本项目SWOT分析
（一）SWOT矩阵
根据对该区域的调查与分析，本项目所拥有的优势主要体现在以下方面：
1、区位优势。本项目位于城市的主干道纬二路与经四路的交汇处，为某市的亚商业中心和商务中心区域，人流、物流、资金流比较集中。
2、交通条件优越。本项目临近主干道，共有22条公交线路能够直接到达XXX，这对开发商铺来说是得天独厚的优势。
3、XXX闻名全国。作为拥有70多年历史的老字号商场，XXX的知名度是相当高的，每年都有众多的外地顾客慕名而来。
4、区域居民购买力较强。经调查统计，该区域内每年人均超市消费金额近2400元。而据某市统计局信息，2003年全年人均消费支出为8395.36元，其中所有食品消费支出占总消费支出的31.1%，大约为2600元。可见该区域居民的消费水平要高于城市的平均水平，购买力也较强。
（三）劣势分析
本项目的劣势也十分明显，主要体现在：
1、区域的商业地位在不断下降。由于XXX商场的经营落后，来此处购物的顾客越来越少，也无法带动周边商业的发展，导致该区域“人气”渐失，商业地位不断下降，形成恶性循环。
2、配套设施匮乏。由于项目占地面积过小，无法建造大面积的停车场和休闲广场，使得大量的客流无法保存下来。本项目处于主干道的交叉口，必须有足够大的广场才能存住过往的客流和车流，而在目前条件下规划出大面积的停车场难度较大。
3、区域的人口密度较小，地广人稀。前面已经提及，市中区的人口密度仅仅高于历城区和长清区，人口总体规模也一般。另据调查，该区域居民收入相差悬殊，一部分低收入的居民根本不去超市购物。
4、周边竞争对手众多。目前，该区域居民购物的超市主要是人民商场的超市、万畅超市和区域内的小型连锁超市，但区域外的大润发、沃尔玛、嘉华购物广场、市华联、银座等都对本项目构成竞争。
5、拆迁工作的困难。该项目拆迁会牵涉到产权单位达20多个，其中不少是目前正在经营的商户，拆迁的阻力会非常大，拆迁成本也会比较高。
6、我公司的运作实力。我公司的主要业务是超市的运作，对于商业房地产尤其是商场的运作可以说没有经验可以借鉴，因此在此处开发综合商城对我公司的运作能力是一个挑战。
7、本项目的现状是：建筑物比较破旧，且布局混乱；市场管理不善，在热闹的表面，使人感到无序且档次较低。
（四）机会分析
属于本项目的机会并不多，从目前来看，可以利用的机会是XXX商场和北京一家“天上人间”娱乐公司的合作。XXX商场与“天上人间”合作后，商场将由主营零售业改为主营休闲娱乐。若我公司能同时启动这一项目，则能和“天上人间”一起炒热XXX商业区，并在经营上互为补充。这样将从很大程度上促进XXX区域商业的发展，降低项目开发的风险。
（五）威胁分析
1、XXX区域属于某市的老城区，并非城市规划发展的重点区域，而且由于各方面原因，本项目要得到市领导的极力帮助存在很大不确定性。
2、潜在竞争对手的威胁。目前某市已经有不少颇有实力的商业公司在竞争，并伺机扩张；同时还有许多外地的公司准备进军某，其中也不乏国际知名的商业机构，如法国的殴尚、泰国的易初莲花等。
3、其他的不可预见的因素。政府政策的变化，竞争环境的变化，以及其他一些不可预见的因素都会有可能对本项目形成威胁。
（六）对策分析
1、SO对策（最大与最大对策）
即根据本项目的优势，最大限度地发挥的项目的机会，突出卖点，利用“优势”和“机会”产生的“合力”，确定项目开发的相关对策。
对本项目来讲，要抓住XXX商场的改造之际，迅速介入XXX北部区域的改造，南北呼应，以建立巨大的XXX改造效应，聚集人气。同时利用该区域在区位、交通、知名度和居民购买力等方面的优势，推动本项目的顺利进行。
2、ST对策（最大对最小对策）
即最大限度的发挥项目优势，弱化威胁。项目的威胁主要来自外部因素，而且具有极大的不确定性，因此，弱化威胁的最直接的方法就是快速开发，快速清盘。对于本项目而言，潜在的威胁和不可预见因素的威胁可以通过快速开发来降低，政府部门的关系需要通过公关手段来加以解决。
3、WO对策（最小与最大对策）
即最大限度的发挥项目的机会，把劣势带来的负作用降到最小。
可以通过如下的途径降低劣势带来的负作用：与天上人间联合炒作XXX商业
区，提升区域的“人气”；完善区域的商业配套设施，提高顾客的满意度；采用
灵活的拆迁方式，降低拆迁的阻力和成本；采用灵活的开发方式，降低我公司单独开发商场和写字楼的风险；实施现代化的经营管理方式，提高商业运作的效率和商场的活力等。
七、结论
通过以上各个方面的分析，我们可以得出以下结论：该区域是某市的亚商业中心和CBD商务中心；居民的素质较高，购买力较强；该区域超市竞争属于轻度饱和；项目本身存在诸多的优势和劣势、机会和威胁等等。总的来说，该区域比较适合开发含大型超市在内的综合商城，但在具体的开发过程中有诸多的问题需要注意和解决。
第二部分：项目市场定位及规划建议
一、项目市场定位
根据区域的优劣势分析以及某市商业的竞争格局，本项目的市场定位应是面向大众的，集大型超市、风味小吃、休闲娱乐为一体的现代化综合商城。
首先，本项目的目标市场是大众市场。在已经形成的竞争格局中，银座购物广场和贵和购物中心锁定的是中高端的客户市场，人民商场和XXX商场的目标市场为大众市场。对本项目而言，没有必要改变原来的市场细分和竞争格局，将目标市场定位在大众市场也符合对项目的功能定位。
其次，本项目的功能定位是综合商城。无论从历史经验还是对区域商户的调查都可以认定，该区域做综合商城最为合适。与其他的综合商城相比，XXX商城应突出其富有特色的传统形象，汇集全国各地知名的风味小吃、推出面向大众的现代化的休闲娱乐，提供丰富多样的大众化商品等等。
第三，本项目的风格定位是现代化商城。目前XXX商场经营失败的根本原因就是经营方式落后，不符合人们对现代化商城的期望。因此，本项目一旦推向市场，必须全面改变人们对XXX商场的落后形象，树立起全新的现代化商场的形象。这就需要在项目的建筑设计、市场推广以及投入运行后的经营方式等方面做出重大的变革。
二、项目功能策划
本项目的整体功能定位是集大型超市、风味小吃、休闲娱乐等为一体的综合商城。具体的功能策划如下：
1、项目为多层商场，地下两层，地上六层，高度约30米左右。地下两层为停车场，地上部分为商场。
2、地面上一层为商铺，主营各地风味小吃；二、三层为大型超市，即超市超市；四、五层为服装服饰经营层，主营大众化的品牌服装服饰；六层为综合配套区，主营休闲娱乐、运动健身等。
三、竞争策略建议
本项目的总体竞争策略为差别化竞争战略。主要体现在：
1、在项目定位方面，本项目定位于区别于其他商场的富有特色的大众化综合商城，“特色”表现在充分利用XXX的历史文化背景，注重恢复XXX的历史传统和地域特色，树立一个明确的富含文化内容的现代化商城。
2、在经营业态的选择上，避开与强大竞争对手的直接竞争，以经营大型超市、风味小吃和大众化的服装服饰为主，主推大众化消费。
3、在目标市场的选择上，将目标客户定位于中等收入的消费者。在该区域甚至于整个城市中，中等收入的消费者都是最大的顾客群体，这部分顾客也是最有消费潜力的部分。
4、在商场的运作管理方面，建议引进专业的营销策划机构、物业管理企业等，帮助建立独特的市场形象和良好的社会声誉。
5、在招商过程中，严格把握对项目的市场定位，防止为了尽快回笼资金而随意引进，导致项目形象的模糊，使得项目的定位失去意义。
四、建筑规划建议
（一）要把握的几个原则
1、商业性，即以出售商品为目的，以赢利为目的；
2、文化性，建筑与文化交融，形成某市的精神建筑与文化建筑；
3、开放性，注重对传统文化和外来文化的吸收、延伸和创新；
4、个性化，形成独特的商业风格和建筑风格；
5、专业化，商场运作的专业化，建筑外观的统一与整齐；
6、现代化，将丰富的传统文化融入现代化的建筑当中。
（二）总体设计要点与设计主题
XXX商业区作为某传统文化商业区的核心，在总体设计要点及设计主题上要准确、大胆及突破。作为本项目最大的特色就是商业性；因此，建筑设计概念与设计主题要新颖、时尚，倡导一种现代与文化的商业性建筑。
1、功能要点：购物、休闲、娱乐、民俗展示等；
2、形象要点：商业性建筑、文化性建筑、现代化建筑；
3、设计主题：人气、财气、喜气、闹气。
（三）各项技术经济指标建议
（四）建筑形式及风格建议
1、建筑形态：多层，建议做六层的商场。
2、建筑风格：后现代主义的建筑风格，以粗线条勾画为主，细部处理可以充分体现文化内涵，内部装修可以注重文化的含量。
3、建筑色彩：目前该区域的办公楼多为银灰色，居民建筑多为砖青色，XXX 商场主楼为砖红色。为从区域的灰色中脱颖而出，建议本项目主色调使用淡黄色，既能与XXX商场相协调，又能体现出特有的现代气息。
第三部分：项目经济效益及社会效益分析
一、项目基本技术经济指标
1、总占地面积：XXXXm2规划可用面积：XXXXm2
拆迁建筑面积：XXXXm2
2、总建筑面积：XXXXm2商场及配套：XXXXm2
地下停车场：XXXXm2
3、容积率：XXXX
二、项目投资估算
根据上表估算，项目总投资为XXXX万元。按建筑面积计算，单方建筑面积成本达到XXXX元；除去地下停车场不能带来收益之外，商场单方建筑面积的成本达到XXXX元。
三、项目资金筹措方案
项目在投入运行前需要投入近XX亿元，资金来源主要有如下三个部分：
1、银行贷款：XXXX万元
2、自有资金：XXXX万元
3、工程队等垫支：XXXX万元
土地费用第一期支付XX%，以后分期支付；建设投资先由工程队垫支，待项目完工后清算。
四、项目收益预测
项目收益主要包括以下两个部分：
1、商铺租金收益
按照区域内同类商场的租金水平，预计本项目一层的租金水平能够达到XX 元/平米/天；二、三层为超市超市，不计算租金收益；预计四层的租金能够达到
XX元/平米/天；五、六层的租金每平米每天能够达到依次为XX元和XX元。经加权平均计算，本项目能够实现的租金水平为XX元/平米/天，扣除其中的水、电、暖、冷、物业管理等经营费用，净租金收益约为XX元/平米/天。
除去超市超市大约占XXXX平米外，本项目可出租面积为XXXX平米，平均出租率设定为XX%，则本项目的年租金收益为：
XXXX平米×XX%×X元/平米/天×360天 = XXXX万元
2、超市的经营收益
按照正常年数值，估计超市的年经营净收益大约为XXXX万元。
两项合计，预计项目建成后每年的净收益大约为XXXX万元。
四、项目经济效益分析
1、静态投资回收期
按照项目的建设期为两年计算，项目建成后当年实现收益，则：
XXXXX万元÷XXXX万元/年 = XX年
加上项目的建设周期，本项目的静态投资回收期为XX年。
2、动态投资回收期
按照目前利率5.5%计算，假设现金在每年的年末流入，则：
可以计算出项目的动态投资回收期为：
X = XX + 533/1600 = XX
可见，项目的动态投资回收期为XX年。
3、项目NPV（净现值）
由上表可以看出，本项目在19年内的净现值为XXXX万元。
4、评价
由以上分析可以得出如下结论：本项目在市场上是可行的，但在经济上却是没有效益的。主要原因在于土地价格过高，银行贷款利息支出过大。
要解决项目的这些问题，建议从如下几个方面进行：
（1）争取减免土地出让金XXXX万元，作为招商引资的优惠政策；
（2）经四路沿边拆迁工作由XXX北区改造办负责，拆迁补偿由市财政承担，约为XXXX万元；
（3）北区范围内房管局产权建筑XXXX平米，无偿划转给我公司，可以减少投入XXXX万元；
（4）北区内XXX产权、其他单位产权和私人产权可以采用商铺置换或参股方式解决拆迁问题，这样可以减少直接投入XXXX万元；
（5）政府提供低息贷款，减少公司的利息支出。
若以上问题能够得以实现，则项目的总投资为XXXX万元，项目的静态投资回收期为9.4年，实现项目经济效益基本可行。
五、项目社会效益分析
XXX作为闻名全国的传统商业区，近年来由于各方面原因日渐没落。XXX北区更是布局杂乱，影响了XXX整个商业区的重新崛起。XXX北区的改造可以使得该商业区形成规模效应，南北商业楼相互呼应，产品经营互补，能够恢复XXX过去的辉煌，并极大地带动区域商业的发展，居民生活水平的提高。而且，XXX商业区的发展对整个某市经济发展的作用也是不可低估的。
XXX商业区的外地客户是最多的，目前的状况会严重影响到某市在全国人民心目中的形象。XXX的改造能够在游客或慕名而来的人们心中树立起某市良好的形象，有利于促进某市旅游产业的发展，并对某市以后的招商引资产生重要的有利影响。
附一：居民问卷分析
附二：商户问卷分析
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
工程项目管理实施方案 项目管理是在项目进行全过程中所进行的包括进度控制、成本控制、质量控制、人员管理、过程管理等一系列的活动。 进行项目管理，我们首先要明确项目管理的目标和应取得的项目成果，分析项目管理的内容（包括对项目任务、人员、时间进度等因素分析），预计项目进行中可能发生的变更和风险。以此为依据，设立项目的组织机构，制定项目的进度计划和应急策略，有效地管理、控制、处理项目进程及问题。 1、项目管理目标 项目管理的目标包括：设计合理的系统实施方案、编制计划和安排人力资源，使所有实施项目均能按时按质完成，所有的费用控制在预算范围内，努力做到客户和所有合作方均满意。 2、项目管理内容 项目管理的内容包括项目定义和项目工作清单、项目人员的配置和组织、项目进度安排和控制、项目风险评估管理、项目变更的管理、项目质量控制、项目成本控制、文档管理、合作各方的协调、验收及其标准。 项目定义和确定工作清单 明确项目的任务，并对任务进行细化，以制定工作清单，是项目人员调度和日程安排的重要依据。 看守所、监狱智能安防系统项目的建设将根据系统要求分
布安排工作，包括弱电设备安装调试、环境配置等。我们将按照不同的阶段制定对应的明确的工作清单。 项目进度安排和控制 按照项目对进度的总体要求，确定项目工作清单中各任务的日程安排，并留有适当余地以处理不可预知的情况，进度控制以日程安排为依据，通过例行会议等手段进行项目进程状态汇总、审计和督导。 合理安排日程并加以监督控制可以提高工作效率，及时发现并解决问题。 项目变更和风险管理 风险管理首先应确定所有已知的项目风险，分析发生的可能性和潜在影响，并且确定风险分析管理过程，用于跟踪每一风险并尽可能减少风险的负面影响。 在本项目中，我们认为主要的风险可能由安装点的实施环境、项目周期、项目参与人员、用户的配合等因素引起。我们认为应通过项目会议以明确各种可能的风险，分析风险并制定出完整的风险管理计划。 项目质量控制 明确整个项目的目标和质量要求，确定出项目工作清单中各项任务结果相关的质量及测试要求。制定质量控制流程以保证项目达到质量标准。 质量控制流程包含质量保证承诺、全面或抽样测试、质量
博物馆项目管理策划 一、项目部成员及主要职责 1、岗位分配 项目经理： 副经理： 施工员、技术负责人： 质检员： 安全员： 材料员： 资料员： 设计助理： 仓库保管及保安主任： 2、岗位职责概要： ：现场管理、施工外围总协调。对项目部的总管理、总协调，项目部与公司的总协调；布展的设计思路、方案与业主的协调、商定；监督、考评、督促项目其它成员的执行力情况。 ：协助徐总做好项目部日常的管理、与协调工作；现场施工生产的总体计划与具体工作的安排落实；布置落实施工进度、质量、成本、安全管理工作；组织、配合项目部成员完成各自的岗位任务。 ：主要负责本项目的技术与施工安排工作，按照施工方案完成对进度、质量的落实，签证洽商内容的记录与落实，对施工队的施工安排及质量的监督。 ：主要负责项目部安全生产工作，协助我完成项目生产的安全管理及监督，协助我完成对电气施工质量的管理与监督，负责施工现场临时用电的安全管理。 ：主要负责材料工作。熟悉施工进度，熟悉项目所有材料的品种规格，按照施工进度计划合理订购、采购、运输材料到施工现场。负责采购材料的质量把关。 ：施工当中的施工图纸、相关资料整理、归档，对洽商、签证文件及证明文件的整理归档，相关工程数据的统计，项目经理及技术负责人交代的临时性任务。设计助理：主要负责施工图、洽商方案、布展方案中相关图纸、图片、效果图制作；配合施工资料的整理，日常会议记录、项目部接待、项目部与总公司、设计公司关于图纸方面的协调，项目经理及技术负责人交代的临时性任务。 仓库保管及保安主任：材料、设备的进出场，相关台账记录，现场材料的堆放、垂直运输管理，施工现场的保卫防盗工作，项目部生活管理方面。 二、上墙岗位职责及现场公示图、牌 项目经济师岗位责任制 1）具体负责工程项目的经济管理工作； 2）参加工程项目施工图纸的预会审技术交底会议； 3）负责工程项目的预算执行，决算书的编制； 4）负责工程项目的经济指标测算和成本核算工作； 5）应用统计技术，对工程项目的工程预决算和成本支出进行控制；
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
工程项目管理实施 方案 1
工程项目管理实施方案 【篇一：项目管理实施方案】 退城进园工程项目项目管理实施方案 目录 第一部分项目管理综述 一、工程概况 二、我单位项目管理的优势三、项目管理内容四、项目组织管理体系五、项目管理服务工作程序 第二部分项目管理措施与制度 一、合同管理二、项目设计管理三、项目投资管理四、施工现场管理制度五、材料、设备管理六、项目沟通管理七、竣工移交管理项目管理宗旨：项目管理人员按照工程建设的有关法律、法规、技术规范的要求，用系统工程的理论、观点和方法，进行有效的规划、决策、组织、协调、控制等系统性的、科学的管理，根据已签订的工程项目管理合同和其它合同性文件、相关法律、行政法规、以及业主现已完成的各项前期工作，调动各方面资源，代表或协助业主对项当前期管理、工程施工阶段的管理、竣工移交阶段进行全过程的工程项目总控制。
第一部分项目管理综述 一、项目概况 山东鲁峰专用汽车有限责任公司退城进园项目，占地450亩，一期工程6万平方米钢结构车间，投资约4000万元。 二、我单位项目管理的优势 1、成熟的项目管理机构及专业化人员 我公司根据近年来的项目管理工作经验，已形成相对固定的项目管理机构，并根据项目特点配备经验丰富、专业齐全的管理人员。 项目管理依托天柱监理咨询公司人力资源的优势，能根据项目需要随时调配专业人员，以保证项目的顺利实施。 运用公司已建立专家库，对项目管理过程中遇到的困难能及时解决。 2、具有工程监理、招标代理及造价咨询资质 我公司同时具有工程监理、招标代理及造价咨询资质，在施工管理、招标及造价咨询等方面有较强的管理能力与丰富经验，并能排除与工程有负面影响的干扰，独立完成工程管理、招标及造价等工作。 3、完善的项目管理制度与措施 经过多个工程项目管理经验的积累，已建立完善的项目管理制度与措施，能顺利实施项目管理工
项目实施方案 一、整体实施思路 审查承建方的进度分解计划，确认分解计划可以保证总体计划目标。 项目里程碑是关键的进度控制点，包括：系统功能验收、系统试运行验收、系统正式投运等。 对项目实施进度进行实时跟踪，综合考虑业主配合、承建方的过往工作进度以及其他相关因素，预计未来工作进度，主动开展业主沟通工作，及早提醒与监督承建方对进度计划进行动态调整，以保证项目的阶段和总体进度目标的实现。 当工期目标严重偏离时及时指出并提出对策建议，督促承建方采取措施，跟踪进度偏离问题的解决。 二、对系统各阶段预期的建设成果和标志的把握 （1）设计阶段预期建设成果和标志 1）根据业主的建设目标和意图，我司将协助建设单位对本项目进行技术经济分析，优化和完善设计方案。具体督促设计院做好以下工作： 制定和确立总体设计原则，与项目建设原则、本期项目设计方案一致。 明确总体目标与分期目标，完善、明确目标内容以及二者之间的关系、界线。 明确总体建设任务与分期建设内容以及二者内容以及二者之间的关系。 系统总体结构和逻辑结构：用文字、图、表等方式表示，要用文字、符号或颜色显著表明本期与总体的界线和相互关系。 严格遵守国家、行业统一技术标准和管理规范，以及在项目建设中需要遵从的国家电子政务标准规范和相关行业标准规范，并提出工作量和费用测算依据。 优化网络系统建设方案，主要包括各个网络系统的结构、技术特征、网络带宽、主要网络及网管设备选型，绘制网络拓朴图。 明确和完善安全系统建设方案，结合业务需求分析安全风险隐患，明确系统的安全域划分，确定系统的安全等级，制定安全策略，提出安全解决方案和主要软硬件设备选型。
明确和完善运行维护系统建设方案：提出设备维护、网络维护、安全系统维护、应用系统维护的机制和建设方案，明确自维或代维方式，提出年运行维护工作内容、工作量和费用测算依据 2）协助建设、设计单位对本期工程系统配置及软硬件选型 积极做好目前主流的信息化产品或平台进行初步的评估和比对，在此基础上提出软硬件设备的选型原则和标准。总体软硬件的设备清单，包括设备的建设数量以及基础配置。 3）协助建设、设计单位优化系统软硬件物理部署方案 我司将从不同业务应用的需求出发，明确总体建设部署以及迁移的模式及策略。在可行性研究报告中所确定的技术方案基础上进一步细化和量化，其各自边界要明确，内在逻辑联系清晰，要具体体现设计原则和明显体现利用现有资源的内容。 4）督促设计单位对后续服务支撑要求进行技术交底 在项目后续详细设计过程中，应对业主单位及其指定的详细设计单位进行技术交底，包括但不限于初步设计的设计思路、技术选型、产品功能特点、质量要求以及其他技术细节等，解答业主单位及详细设计单位提出的对设计不清楚或不明确的疑问。设计交底和跟踪应贯穿在项目详细设计全过程。 5）协助审查设计方案的合理性。 审核设计是否符合规划设及要求，是否进行了多方案比较，应实现的各种功能是否具备。能否满足业主提出的功能使用要求。 6）组织对设计方案的咨询、评审。特别是针对本工程的特点进行详细技术评审，提出有关建设性的意见，供业主决策参考。 7）审核设计施工图纸，审核主要设备、材料清单，检查和控制设计进度。 8）协助建设单位组织设计单位、施工单位参加设计会审，由设计单位进行技术交底并审核施工图纸，尽量避免或减少由于设计问题导致的返工、工期延误及经济损失，并形成相关设计会审纪要。 （2）施工准备阶段预期的建设成果和标志 落实监理单位中质量控制的责任人员，确定质量管理制度；组织建设、设计、施工及监理单位进行施工现场勘查。
某工程项目管理总体策划书(DOCX 75页)
目录 1 工程概况及边界条件............................ - 7 - 1.1 工程概况....................................... - 7 - 1.1.1 象岭站～钟岗站区间..................... - 7 - 1.1.2钟岗站～增城广场站区间.................. - 8 - 1.2 工程所在地环境.................................. - 9 - 1.2.1地面建（构）筑物与地面交通.............. - 9 - 1.2.2地下管线与地下构筑物................... - 12 - 1.2.3自然环境 .............................. - 14 - 1.2.4社会环境 .............................. - 14 - 1.3 水文地质条件.................................. - 14 - 1.3.1地质条件 .............................. - 14 - 1.3.2水文地质情况........................... - 16 - 1.4 施工条件...................................... - 17 - 1.4.1交通条件 .............................. - 17 - 1.4.2施工用水 .............................. - 17 - 1.4.3施工用电 .............................. - 17 - 1.4.4通信条件 .............................. - 18 - 1.4.5劳动力资源 ............................ - 18 - 1.4.6材料资源 .............................. - 18 - 1.4.7机械资源 .............................. - 18 -
南大山南山公寓项目营销策划方案目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广
第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。
XX项目 总体设计方案 版本： 拟制： 校对： 审核： 批准： 二零XX年X月制 修订情况记录
目录
一引言 (5) 1.1项目背景及目标 (5) 1.2术语及缩略语 (5) 1.3设计参考文档 (5) 二项目需求分析 (5) 2.1产品需求 (5) 2.2产品定位 (5) 2.3功能要求 (5) 2.4性能要求 (5) 2.5设计思路 (5) 2.6质量目标 (5) 三外观设计方案 (6) 3.1外观设计整体要求 (6) 3.2外观设计注意事项 (6) 四硬件设计方案 (6) 4.1部件选择 (6) 4.2系统连接框图 (6) 4.3系统逻辑框图 (7) 4.4系统接口及资源分配 (7) 五软件设计方案 (7) 5.1开发调试环境 (7) 5.2开发资源需求 (7) 5.3程序设计方案 (7) 5.4程序设计周期 (7) 5.5生产工具 (7) 六结构设计方案 (7) 6.1结构设计方案 (7) 6.2结构件延用情况 (7) 6.3结构设计注意事项 (8) 七可靠性、安全性、电磁兼容性设计 (8) 7.1可靠性设计要求 (8) 7.2安全性设计要求 (8)
7.3电磁兼容性要求 (8) 7.4其它（包装、泡沫等） (8) 八电源设计 (8) 8.1电源电气参数要求 (8) 8.2电源安全设计要求 (8) 8.3电源其它要求 (8) 九散热设计 (9) 9.1整机散热设计 (9) 9.2部件散热设计 (9) 十测试要求 (9) 10.1整机结构方面测试要求 (9) 10.2整机电气方面测试要求 (9) 10.3整机环境方面测试要求 (9) 十一成本估算及控制 (9) 11.1成本估算 (9) 11.2成本控制 (10) 十二项目风险及控制 (10)
目录 1 工程概况及边界条件 .......................................................... - 7 - 1.1 工程概况 ..........................................................................................- 7 - 1.1.1 象岭站～钟岗站区间 .............................................................- 7 - 1.1.2钟岗站～增城广场站区间 ......................................................- 8 - 1.2 工程所在地环境 ................................................................................- 9 - 1.2.1地面建（构）筑物与地面交通 ..............................................- 9 - 1.2.2地下管线与地下构筑物 ....................................................... - 12 - 1.2.3自然环境 ............................................................................... - 14 - 1.2.4社会环境 ............................................................................... - 14 - 1.3 水文地质条件 ............................................................................... - 14 - 1.3.1地质条件 ............................................................................... - 14 - 1.3.2水文地质情况 ....................................................................... - 16 - 1.4 施工条件 ....................................................................................... - 17 - 1.4.1交通条件 ............................................................................... - 17 - 1.4.2施工用水 ............................................................................... - 17 - 1.4.3施工用电 ............................................................................... - 17 - 1.4.4通信条件 ............................................................................... - 18 - 1.4.5劳动力资源 ........................................................................... - 18 - 1.4.6材料资源 ............................................................................... - 18 - 1.4.7机械资源 ............................................................................... - 18 -
本公司与贵公司就外贸*铭座项目的代理销售具有合作意向，为了让贵公司对本公司的基本情况、销售模式、管理模式、销售执行等各个方面能有比较深入的了解，本案将从以下几个方面 加以阐述： 企业介绍 项目分析策划方案 项目定位及推广策划 项目定价策划方案 项目开盘活动策划方案 产品及物管建议 企业介绍 华鑫鸿业公司是以房地产销售代理、房地产信息咨询、营销策划为主要经营项目的房地产服务性企业，公司的主营项目为房地产销售代理。华鑫鸿业公司分别成立了沈阳和锦州分公司。是一家充满朝气，富于创新的现代企业，。在房产中介代理中升起的一颗新星。 公司自进入房地产市场以来，引进了先进的关系营销模式，即一对一的行销方式，以行销的终极销售形式替代传统的坐销形式，将销售的效果最大化，另外，公司结合国情，摸索出一套对中国房地产行业之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩，在地产销售代理中独树一帜，树立了良好的口碑。用和我们合作过的开发商的话讲：销售是房地产开发项目成功的关键，搞开发必须找银行，找到银行不如找市场，找到我们就等于找到了银行加市场。公司从成立之初即制定了立足拓展北方市场的发展战略。从2005年开始，先后参与沈阳、长春、吉林、营口、锦州市等多个项目的销售代理，公司员工现已发展100多人，专业销售人员超过80人。至此，公司所有同仁秉承“抱团打天下”的团队精神，通过不懈的努力，让公司更加的 壮大逐渐走向成熟。 第一部分：华鑫鸿业的经营方式：全程服务商 一、华鑫鸿业的服务架构
二、我们的服务内容： （1）房地产项目发展顾问： 我们将以量化的分析、科学的判断，为开发商的土地及开发项目提供广泛而专业的意见。 （2）房地产项目产品策划： 我们为开发商解决项目开发的核心问题，确定项目的外立面、户型配比、户型面积、平面布置、户型特色等产品的细节，最终设计出真正符合市场需求的产品。 （3）房地产项目营销策划： 我们为项目制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （4）房地产项目销售执行 我们的销售执行力，是开发商资金回笼最强有力的保障。 （5）房地产项目售后服务： 售后服务是项目品牌的延续，我们以诚待人，本着对客户负责的态度，积极、热情地为业主服 务，真正让业主感受到始终不变的态度。 第二部分：华鑫鸿业历程 华鑫鸿业公司自2005年进入房产市场以来，摸索出一套对中国房产行之有效的营销策略及管理模式，不断的创造出惊人的业绩。曾经成功的参与策划和销售过的楼盘有： 2004年4月沈阳怡然雅居 2004年8月万丽城 2004年9月丁香湖畔新城 2005年5月沈阳市三博大厦
程项目管理实施方案 项目管理是在项目进行全过程中所进行的包括进度控制、 成本控制、质量控制、人员管理、过程管理等一系列的活动。 进行项目管理，我们首先要明确项目管理的目标和应取得 的项目成果，分析项目管理的内容（包括对项目任务、人员、时间进度等因素分析），预计项目进行中可能发生的变更和风险。以此为依据，设立项目的组织机构，制定项目的进度计划和应急策略，有效地管理、控制、处理项目进程及问题。 1、项目管理目标 项目管理的目标包括：设计合理的系统实施方案、编制计 划和安排人力资源，使所有实施项目均能按时按质完成有的费用控制在预算范围内，努力做到客户和所有合作方均满意。 2、项目管理内容 项目管理的内容包括项目定义和项目工作清单、 的配置和组织、项目进度安排和控制、项目风险评估管理、项目变更的管理、项目质量控制、项目成本控制、文档管理、合作各方的协调、验收及其标准。 项目定义和确定工作清单明确项目的任务，并对任务进行细化，以制定工作清单， 是项目人员调度和日程安排的重要依据。 看守所、监狱智能安防系统项目的建设将根据系统要求分，所 项目人员
布安排工作，包括弱电设备安装调试、环境配置等。我们将按照不同的 阶段制定对应的明确的工作清单。 项目进度安排和控制按照项目对进度的总体要求，确定项目工作 清单中各任务 的日程安排，并留有适当余地以处理不可预知的情况，进度控 制以日程安排为依据，通过例行会议等手段进行项目进程状态 汇总、审计和督导。 合理安排日程并加以监督控制可以提高工作效率, 及时发现并解决问题。 项目变更和风险管理 风险管理首先应确定所有已知的项目风险, 分析发生的可 能性和潜在影响，并且确定风险分析管理过程，用于跟踪每一风险并尽可能减少风险的负面影响。 在本项目中，我们认为主要的风险可能由安装点的实施环 境、项目周期、项目参与人员、用户的配合等因素引起。我们认为应通过项目会议以明确各种可能的风险，分析风险并制定出完整的风险管理计划。 项目质量控制 明确整个项目的目标和质量要求, 确定出项目工作清单中 各项任务结果相关的质量及测试要求。制定质量控制流程以保 证项目达到质量标准。 质量控制流程包含质量保证承诺、全面或抽样测试、质量
一、项目实施组织方案 1.1概述 项目实施方案就是施工管理的主要组成部分。编制工程实施方案就是组织施工的一个不可缺少的程序,它就是合理组织施工过程与加强企业管理一项重要措施,就是行之有效的科学管理方法,所以说施工组织设计就是指导施工准备与组织施工的全面性技术、经济文件。在施工过程中它就是指导整个生产活动法规,不得任意改变;如需改变则必须经过原审批部门的同意。 项目实施方案的具体作用有以下几点: 项目实施方案就是属于施工准备工作中的一项重要内容,同时又就是指导其她准备工作,现场准备、技术准备、物资准备、组织准备等的依据与保证; 项目实施方案就是完成施工计划指标的具体方法与措施,但在编制年、季月计划时,它又就是提供编制内容的技术依据; 项目实施方案的制定,使各方面业务工作开展都有了标准; 项目实施方案通过计算安排施工进度,对施工中所需的人力、物力、财力等方面提出需要量与需要时间,给供应工作提供数据; 项目实施方案对施工现场空间做出合理的布置,为文明施工提供条件; 项目实施方案为确保工程质量与安全生产提出了行之有效有技术措施; 本工程的施工组织方面,将依据现代项目管理模式,组建本工程项目经理部,将委派高素质、精干、并具有同类型及大型工程施工管理经验的优秀管理人员参加工程项目管理,项目部所有人员将严格履行项目管理的各项职能,落实业主的各项要求,全面配合监理单位、及其她子系统建设单位的工作,以ISO9001标准建立完善的质量保证体系,形成专业管理与计算机管理相结合的科学化管理体制,优质、高效地实现项目管理目标及对业主的承诺。 1.2项目组织部署 1.2.1成立项目管理组织
“三分计划,七分管理”。一套健全有效的组织机构就是贯彻项目意图与顺利进行项目实施的重要条件与保证。在项目规划之初,首要工作就是提出并组建起适于本项目实施与管理的全套组织与领导机构。从实施与管理的职责瞧,这套组织应就是完整配套的,从人员素质构成瞧,这套组织应就是精干、高效的。 为保证项目的顺利进行,提高工程实施效率与保障工程质量,把控项目风险,我司根据各方在项目中的不同的责任与义务,在项目开始后将分别成立项 目运筹领导小组、项目监督小组与项目技术组。采用领导小组下的项目经理负责制,并明确规定所属下级各组的职责及组间协调关系。 1.2.2组织机构人员构成及职责 项目运筹领导小组: 由用户方、监理方、投标人共同组成; 组长由用户方主管领导担任,副组长由监理方的项目主管担任; 按照项目招标文件与项目建设合同,审核批准项目的总体方案、项目实施计划; 负责项目实施过程中需要多方配合的工作、涉及到有关部门与对外协调及工程中发现的重大问题等重大事件的决策; 根据项目过程中的进度、质量、技术、资源、风险等实行宏观监控; 项目监督组: 由用户方、监理方、投标人共同组成 组长由用户方技术负责人担任,副组长由监理方的项目主管与我司项目经理共同担任; 项目进度监督;项目质量监督; 配合与协助用户作好协调工作; 提出设备变更与应用变更的需求,经项目领导小组审核后形成需求变更说明书; 负责制定阶段验收标准与最终验收标准,上报项目领导小组审批; 在技术上负责对各项目技术组进行指导,协助解决重大技术难题;
项目运营方案（初稿） 目录 一、意义和指导思想 二、市场环境 三、管理架构 四、年度经营指标和经营成本 五、营销策划 六、工作展开 七、分段实施 八、配套支持 九、三年发展计划 十、风险因素
一、意义和指导思想 ⒈意义 ⑴是公司走创意化产业研发之路的探索，是企业投资管理和运营服务管理的专业化分工的有效尝试。 ⑵是3G、新一代宽带无线移动通信的发展将使其获得突破的机遇之时，以中国民营企业运营产品介入国有电信服务业的互利双赢战略的初始和首创。 ⑶将通过双方资源的合理整合，全面促进无线增值应用业务全方位加速发展，其中合作双方将计划用3到4年时间促使公司手机游戏用户数额达到占中国手机游戏市场份额30%的中期目标 ⒉指导思想 开源节流，积极进取；技术为本，产品创新；整合资源，用活机制；脚踏实地，激励奔腾！ 二、市场环境 ⒈中国电信集团3G手机游戏市场概况 随着3G网络覆盖以及3G手机的推广普及，3G、新一代宽带无线移动通信的发展将使其获得突破的机遇。手机游戏在即将过去2009年已经成为手机增值应用内容提供商最大的增长亮点，有赶超手机铃音之势头。据中国电信BREW平台近日统计的数据，截至到2009年11月30日，通过JVAV/BREW平台手机游戏下载量达到3356万次，同比增长348.01%，活跃用户超过2200万，总体收入达到6.86亿元，短短两年不到的时间，发展非常迅速。。 ⒉中国移动通信及中国联合通信公司手机游戏市场概况 易观国际发布《2009年度中国手机游戏市场季度监测》显示：中国JAVA手机游戏市场2009年度总体市场规模达到22.87亿元人民币。其中中移动与中联通JAVA游戏市场规模为16.01亿元人民币，由于新计费平台上线，多种推广活动和运营商基于新平台推出的游戏打包等推广活动刺激了用户下载，使本年度JAVA保持稳定增长状态，其同比增长146.84%。 ⒊市场简略分析 ⑴中国电信： 中国电信今年加大了手机游戏整治和营销推广力度，积极参与市场的主动出击，并围绕三个重点：一是：调整SP/CP准入机制，屏蔽非法下载渠道，制定了以运营商为平台的更加规范、健康、安全的手机游戏
项目整体策划书 篇一：项目总体策划书编制说明 项目总体策划书编制说明 1. 工程概况 2. 项目策划书的编制 工程基本情况：工程概况，质量目标，主要施工项目及工程量， 合同工期及控制性工期要求，质量、安全要求，环境保护及文明施工要求及现场施工条件等。 组织机构及岗位职责：机构是由领导机制，部门设置，层次划分， 规章制度，信息管理系统等构成的有机整体，一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统，责任系统，利益系统，信息系统是实现施工项目管理及实现最终目标的组织保证。 项目目标：①质量目标及分解目标②环境目标及分解目标③安 全目标及职业健康安全目标分解目标④工期目标⑤现场管理目标⑥经营管理目标(成本控制目标，物资及机械消耗，劳务费、管理费、咨询费、洽商指标分解) ⑦科技研发目标包括QC成果及工法课题等⑧ CI目标。（其中质量目标，工期目标，经营管理目标通称“三大目标”他们的目
标值主要由合同界定，彼此之间存在互相联系和制约的关系）施工方案及流程：对项目主要施工技术方案，关键线路及主要工 法施工流程，拟提出的设计优化及设计变更等内容进行简明扼要的概述型描述，施工技术方案和流程策划既有利于进行技术和施工资源的准备工作，又有利于施工进程合理开展和现场合理规划，应兼顾合理性和经济性，全面分析综合考虑，科学编制。 工程施工策划：工程施工策划章节应按照施工合同要求并结合项 目部实际阐明项目管理模式，工程自营及分包规划，主要材料设备供应，主要机械配备,施工技术管理,测量,试验及试验计划,关键及特殊过程等. 项目风险,施工特性辨识及应对措施：对项目风险施工特性进行 辨识评估，并制定相应应对措施，项目风险应重点对控制性周期，项目经营前景及施工安全状况等方面内容进行表达和评估。 质量、安全和环境保证措施：质量保证措施必须明确工程质量管 理的要点及控制措施，内容应包括质量标准的采用,质量通病的防治措施及质量保证制度和措施等,安全保证措施
EPC项目管理实施方案 第1节对在本项目EPC 模式的理解 1.1 工程总承包的基本概念和主要方式 工程总承包是指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。 工程总承包主要有如下方式： （1）设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包：设计采购施工总承包是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。 （2）设计—施工总承包（D-B ）：设计—施工总承包是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目设计和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。 国家建设部鼓励推行工程总承包模式。国内常用的是EPC 模式，在项目可研等前期工作完成后，选定总承包商进行工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程的承包。本项目拟实行设计采购施工 （EPC）总承包。 1.2 EPC 项目工作内容 （1 ）方案设计 根据批复的立项文件（项目建议书）所确定的项目功能、规模及有关规划主管部门给定的项目规划条件，编制建筑方案性文件。包括建筑方案设计，不包括建设用地控制性详细规划方案设计。 （2）初步设计 依据批复的项目可行性研究报告及工程设计合同与所附工程初步设计任务书编制
设计文件。包括总说明、设计图纸、设计概算、主要设备及材料表。 （3）施工图设计 依据批复的初步设计文件编制可供建筑安装使用和施工技术要求的设计文件。施工图设计以图纸为主，包括封面、目录、设计说明（或首页）、图表、工程预算。 （4）采购 包括制定和实施采购方案，以合同方式对工程、货物、服务进行购买、租赁、委托、雇佣。 （5）施工 本工程项目不进行施工分包。施工管理包括施工准备、外部条件协调、施工组织设计的编制与审查、开工管理、工期管理、工序管理、现场管理、进度管理、质量管理、费用管理、变更管理、安全职业健康管理、风险管理。 （6）试运行服务 由业主方全面负责组织和指挥，总包方负责编制试运行计划、操作手册、搜集整理试运行质量记录及编写试运行总结，包括试运行现场的各项准备工作、试运行岗位人员培训及考核合格、调整处理、事故报告。 （7）技术服务 包括设置现场设计代表，负责项目现场与设计有关的技术管理工作，组织设计交底，现场图纸和施工标准等技术资料的管理，对业主变更、项目变更、施工变更的变更分析、处理，管理变更资料，现场总图管理，协调、组织竣工图编制，现场交工技术资料管理及归档，编制项目现场设计代表工作总结。 工作内容
E P C工程总承包项目管理方案（工程方案、实施方案） 总承包管理方案 目录 第一章总承包管理总体概述........................................... 1.1总承包管理概述....................................................................................................... 1.2 工程概况......................................................... 第二章总承包管理与服务目标......................................... 2.1总承包管理目标.................................................... 2.2 总承包服务目标................................................... 第三章总承包管理原则............................................... 3.1 “公正”原则..................................................... 3.2“科学”原则...................................................... 3.3“统一”原则...................................................... 3.4“控制”原则...................................................... 3.5“协调”原则...................................................... 第四章总承包管理模式............................................... 第五章总承包管理服务架构........................................... 5.1 总承包管理服务组织机构........................................... 5.2 组织机构岗位设置................................................. 第六章总包与业主、监理、设计、政府部门的配合....................... 6.1 协调好与业主的关系............................................... 6.2协调好与设计院的关系.............................................. 6.3协调好与监理单位的关系............................................ 6.4与相关政府部门协调配合............................................ 第七章总承包管理方案............................................... 7.1 总承包管理的方法................................................. 7.2 工程总承包质量管理方案........................................... 7.3 工程总承包进度管理方案........................................... 7.4 工程总承包施工安全生产管理....................................... 7.5 文明施工管理.....................................................