新数据时代的商业革命
目录
2016商业光影
a)商业存量及未来放量（商业市场概况、存量与未来放量关系等）
b)新开业的项目及品牌（新项目概况、新商业产品发展趋势）
c)武汉商业开发特点演变（商业开发的演变，及未来趋势等）
新数据，赢未来
a)商业新数据（大数据+戴德梁行=新数据）
b)新数据定位服务应用（消费轨迹、消费画像、线上消费行为分析等）
c)新数据运营服务应用（消费者管理、品牌管理、竞品管理、营销管理以及数据系统、
支付系统管理）
Part 1：2016商业光影
A.商业存量及未来放量
2016年武汉市优质成熟商圈商业总体量达530万方。其中汉口区域162万方，包含武广商圈76万方，江汉路商圈40万方，永清商圈20万方，菱角湖商圈14万方，以及CBD 商圈12万方。武昌区合计265万方，其中包含徐东商圈41万方，华中金融城60万方，司门口16万方，青山建二商圈30万方，街道口商圈36万方，光谷商圈82万方。汉阳区合计103万方，包含钟家村商圈23万方，王家湾商圈45万方，其余部分35万方。
武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。预计未来几年武汉市重点商业项目开业面积将达到150万方。其中汉口区预计新增65万方左右，武昌区约50万方，汉阳区约新增35万方。
武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在100万方左右；
双限政策启动后，10月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10万方左右，2016年商业成交水平也会保持在100万方水平，预计2017年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有10-15%的提升。
从销售情况来看，武汉主城区内在售及待售商业项目为33个，主要集中在大武昌共16个，待售的商业项目有6个。目前武昌中心商业价格约45000元/㎡为大武昌最高；汉口项目最高价格为50000元/㎡的人信武胜里。
租金方面，截止2016年第四季度统计结果，武汉市成熟商圈购物中心首层平均租金为640元/㎡/月，其中位于汉口的武广商圈首层达到780元/㎡/月，江汉路商圈达到700元/㎡/月，位于武昌的光谷商圈首层平均租金为620元/㎡/月，汉阳的王家湾商圈首层租金为440元/㎡/月。武汉市优质商业项目平均空置率在5%左右，租赁情况表现较好。
B. 新开业项目及品牌
2016年新开业的商业项目仅3个，壹方、泛悦汇和万隆广场（去年同期新开商业体达到15个）。在新业态、品牌和商业亮点上都下足了功夫。屋顶商业打造、新儿童业态，社交空间都是其发力点。
武汉市已知未来新增项目15个。其中汉口区域7个：凯德西城、绿地汉口中心、M+mall 、南国中心、恒隆广场、越秀金融汇、万象城。武昌区域3个： 东急百货、新世界K11、首创奥特莱斯。汉阳区域5个：太古里、福星惠誉西大街、国博中心、海上世界、汉阳万象汇。
新开品牌方面，截止2016年12月初，首次在武汉开业的品牌共有56家，多数品牌选择入驻成熟商圈的优质项目，其中14家进驻国广，武汉天地壹方购物中心新引进15家。2016年在武汉首次开业的品牌中，零售以国际品牌和潮牌为主，餐饮以各地特色美食、高档料理为主，此外还进驻了百丽宫影城、K 歌之王等高端的体验式业态品牌。i.t 旗下潮牌Aape 、Fred Perry ；法国下午茶品牌ANGELINA ；贵族家庭厨房电器品牌Smeg 等纷纷进驻，武汉商业市场氛围日趋国际化。
随着商业地产的发展，商业业态也处于不断发展进化的过程中。最早商业街的只有超市、卖场、餐饮等单一业态，而如今儿童业态、体验式业态、运动型业态纷纷占据各大购物中心。
从当下商业形势来看，儿童业态已成为带动家庭消费的核心驱动，逐渐成为购物中心的“人气磁石”。
2011年购物中心儿童业态占比仅在5%左右，5年时间过去，至2015年底，各购物中心儿童业态占比已达到15%。
143.4265.7459.2916.1
1012.25%6%
8%10%15%0%5%10%15%20%0500
1000
1500
2011年2012年2013年2014年2015年儿童业态在购物中心面积增长及占比趋势
儿童业态面积增长购物中心占比
与此同时，儿童业态的类型也越来越丰富。2011年儿童市场还主要以儿童零售为主，占比超过85%。从2016年调查数据看出，儿童零售占比已不足25%，取而代之的是儿童教育、儿童游乐以及儿童拓展类的快速增长。
体验式业态成为商业发展新趋势，备受消费者青睐。
艺术主题展：营造浓厚的文化氛围，聚集人气的同时也富有教育意义。
潮流数码：优先引进品牌旗舰店及3c数码集合店,用前沿的科技引领时尚生活。打造时尚动感娱乐氛围。
快闪店：集装置艺术、创意秀、时尚潮品、限量版商品、各式主题派对为一体的Pop-up store 快闪店，涵盖各种业态，不定期为消费者营造丰富的户外购物氛围，体现内外结合的概念。
Fashion show：不仅具有举办艺术展、音乐会、发布会、Fashion show的特色空间，同时也拥有高端商务餐饮、特色影院、观景平台及露天舞台等新兴业态，将引进最新品牌概念店。
除以以外，对面积需求较大的运动型业态需求旺盛，预示着全民健身时代来临。
C.武汉商业开发特点演变
从商业起步阶段至今，武汉商业地产历经了三个主要发展阶段。2004年之前，商业处于“自由生长”阶段，各发展商重在抢占商圈，主要以超市、百货、步行街为主，发展形式单一，商户资源较少。2005年-2013年，商业市场爆发式增长，武汉商业整体进入“野蛮竞争”状态。受由商户及发展商共同愿景影响，商业形态以大而全的购物中心和情景式街区为主，但是同质化现象较为严重成为明显问题。2014年至今，各发展商开始积极寻找商业项目标签化和差异化，武汉商业市场也开始进入了“突破围城”的阶段。各类领里中心、主题化商业开始涌现，同时结合不同的大IP引入，特色各异的商业环境开始呈现。
随着大数据时代的来临，社会各行各业都受到其一定程度的影响。商业地产作为商业市场的一部分更是首当其冲。可以预见，商业地产即将进入大数据时代。
自由生长野蛮竞争突破围城
Part 2：新数据赢未来
大数据作为热词，已然不算新鲜，各行各业正在如火如荼的竞相追逐大数据，电子商务、O2O、物流配送都在运用大数据创新自己的业务范围。在房地产界，万科与百度的联手，恒大与阿里的联盟，万达与京东的合作，无不为了得到房地产以外的大数据，为企业的发展保驾护航。戴德梁行联手“第一财经周刊”以及”无限向溯”独家数据合作伙伴，全面优化数据服务，并转化为商业语言，为发展商提供全方位的商业数据服务。
A.新数据定位服务运用
1.0摸底-确认区域人口数量及构成
通过人口数据，摸底项目辐射范围内的消费人群构成，为大数据精确研究提供基础数据支撑。
2.0路径-消费者行动轨迹
通过海量数据支撑，分析不同消费人群的分布，居住地，办公地点，消费场所，以及竞品人群的来源，热度以及品牌偏好。
3.0画像-为消费者贴上个性标签
通过大数据分析消费者个人特点，为项目发展商精准选取项目目标消费人群；为品牌招商及推广活动锁定客群；通过对目标客群的分析，了解项目与竞争对手差异。
4.0补充-线上消费行为分析
基于阿里巴巴线上消费大数据，对消费者网上购物偏好业态、消费频次、品牌热度、消费金额等进行分析，准确判断目标消费人群实际消费力以及消费趋势，为特色品牌引入提供建议。
B.新数据运营服务运用
戴德梁行大数据服务内容，包含两大服务系统，四大管理目标。两大服务系统包括数据系统和支付系统。四大管理目标分别为消费者管理、品牌管理、竞品管理以及营销管理。
通过大数据与互联网的结合，以及精细化的运营管理实现三个目标。1.了解消费者，知道什么样的人会来消费，从合理安排业态及品牌。2. 提升吸客力，通过不同数据对比了解如何吸引更多的人来。3. 增强服务，通过大数据定向提升服务，让来的人更喜欢来，变成项目长期消费人群。
四大管理目标：
1.消费者管理
通过掌握消费者信息，了解消费者需求，进行消费者分析为后续的品牌调整、场内设计优化、营销推广、人性化服务奠定坚实的基础。通过场内客流统计，精准识别到店客流的总量及新老、活跃、流失等情况。通过数据分析掌握客群特征，包括人口属性、地理属性、消费习惯、品牌喜好等。还可以监控案场内部行动轨迹，识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热、商业死角及公共空间利用情况。通过移动端的Wi-Fi记录购物中心的人流动线；通过大数据分析项目中的热点区域、死角区域、品牌消费关联度，从而调整优化动线，针对消费关联度强的品牌商户做活动。
2.品牌管理
获取消费者进店数量及停留时间，客观准确了解租户经营情况形成租户调整的依据，优化品牌组合。主要可以从三个方面实现：1. 客流进店监测，对单店的进店、停留进行识别。2. 掌握品牌运营数据，打通消费者、会员、支付、消费数据3. 识别关联品牌：对店铺间的关联及业态品类的偏好进行识别识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热，实行场内设计优化，帮助商户调整店内陈设方式和店内动线设计，提升商户的整体运营能力。4. 租户调整依据，通过科学的品牌管理对租户运营情况进行合理监控，作为租户调整的重要数据依托。
3.竞品管理
通过监测竞品项目各区域人流情况、停留时间、品牌热度等指标，为发展商提供详细的开发策略以及建议，避免同质化竞争，提升项目特色。
4.营销管理
更了解消费者需求、有针对性的针对其行动轨迹、偏好进行广告投放及推广活动。从而实现营销短信、微信的精准推送。
两大服务系统：
1.数据系统
通过先进的探针设备对手机MAC地址进行数据采集，识别到店客流的总量及新老、活跃、流失等情况；识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热等；对单店的进店、停留进行识别；对店铺间的关联及业态品类的偏好进行识别。
数据采集完成后，通过将采取的海量MAC地址与手机号匹配，可以实现短信营销，与银行卡算法匹配可以获取真实的消费数据，与移动运营商等第三方数据库进行匹配，对于商圈研究、新项目拓展具有重要的指导意义。
数据整合可以重整数据断层中的数据，包括MAC地址数据、会员数据、WIFI登录数据、车牌数据、线上数据等，同时与冲盈大数据的匹配数据相整合。对整合后的数据进行标签化——数据库营销的关键基础，形成所谓的第一方数据库。针对集团用户，整合多项目顾客数据，形成中数据。集团层面的数据整合，特别是同城多项目间的数据整合对于商业战略的制定、新项目扶持等方面具有重大意义。
通过建立数据库提供云服务，无需建立本地服务系统，数据上传到云服务器，再获取数据成果。同时建立本地数据库，在本地建立服务器、硬件系统和软件系统，本地储存原始数据，直接读取数据BI。
最后通过数据BI对整合后业主第一方数据仓库的核心指标，进行可视化及报表生成。
2.支付系统
将收银系统全面升级，使POS与MIS\CRM系统全面融合，使用微信支付，支付宝，Apple Pay等便捷支付系统。全方位智能系统，解决顾客任何支付上的不方便。实现第三方验券，防止跑单；使用自身数据库营销系统,将短信、O2O平台、发券，营销形成闭环、最大程度的使客户便利。支付即会员，最大化扩大会员量，同时获取会员信息包括手机号等，实现营销、办卡、验证积分一条龙服务，增加客户黏性。采用互联网金融，会员卡即储值卡，会员卡即信用卡，一卡多用，免去顾客多张卡的切换使用。
大数据+戴德梁行=新数据！新数据不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理，即通过“加工”实现数据的“增值”。
新数据的四大管理目标：1）消费者管理-通过掌握消费者信息，了解消费者需求，进行消费者分析为后续的品牌调整、场内设计优化、营销推广、人性化服务奠定坚实的基础；2）品牌管理-获取消费者进店数量及停留时间，客观准确了解租户经营情况形成租户调整的依据，优化品牌组合；3）竞品管理-监测竞品项目各区域人流情况、停留时间、品牌热度等指标；4）营销管理-更了解消费者需求、有针对性的针对其行动轨迹、偏好等进行广告投放及推广活动的推送。
随着商业持续发展，突破目前商业发展的瓶颈已成为当下热门课题，新数据的应用无疑是解决未来商业存活、发展的重要工具。通过对消费者、品牌、竞品、营销的管理以及支付、数据系统服务，新数据将为商业地产开发提供更直观的数据分析；更前瞻的趋势建议；更精准的客层营销。新数据时代的商业革命拉开序幕。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点 --Mall和物业管理咨询服务内容划分 方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 调查市场现状／进行市场分析市场优劣势／市场战略分析 竞争对手分析 商场定位 商场总面积建意 业态规划 租户选配 店铺划分 为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查： 1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层
2.. 竞争数据 当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 - 租金，服务费，租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车 (立即改进是可能的) 5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际) - 招聘员工的水平 - 行销陈述/员工专门技术的质量 - 行销代理所承接的项目
- 利益冲突 - 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究) 目标物业的竞争对比 - 零售 - 办公室 - 其它支援设备 SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验 - 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定 - 价格战略(不同的选择，业主的财务目标) - 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟) - 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划) 增值 - 硬件 (建筑和舒适设施) - 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势) 定位和租户刮析和顾客 建议与实行 这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以
传统房企探索新业态 ——产业地产 在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下，加之近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，房企正谋求新的利润增长点，产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持，房企纷纷转型布局产业地产，产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入，将使其竞争更加激烈，产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。 随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企开始寻找新的盈利增长点，纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型，从“房地产开发商”角色转型为“城市综合运营商”成为多数房企的选择。 然而，转型“城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式，依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，传统房企开始跨界试水产业地产领域。 据园区中国的不完全统计，截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转
型进入产业地产领域，包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。 联合体拿地、合作与并购成主流 相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好，为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，试水产业地产较早的协信集团，是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发，以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。 在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下，部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日，星河地产接手酷派南山科技园北区的酷派信息港城市更新项目，与酷派集团共同合作开发。对此，屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，产业方和地产商的合作是一个趋势，可以结合双方优势各自发挥，酷派信息港是产业用地，在无法更改土地性质的背景下，酷派选择牵手星河地产，无疑看中的是其在旧改和
戴德梁行商业地产全程策划纲要 戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名 时间：2008-7-29 浏览量： [i]mall和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingService contentsoutline[/i] 方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解: methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:
Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing .1调查市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner’nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y .2市场优劣势/市场战略分析Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis .3竞争对手分析competitorsanalysis .4商场定位mallpositioning .5商场总面积建意ProposedmallGFA .6业态规划Trademixplanning
武汉商业地产发展分析 关键词：武汉商业地产发展分析 前言 年初，国家公布国内城市社会消费品零售额排名，武汉以960亿元在19个副省级以上城市中位居第5,仅次于 沪、京、穗、津。武汉城市总人口排第7,目前经营面积5000就以上的商业网点167个，10000万就以上37 家；最大商业集团武商集团经营商品品种多达20万种，年销售接近100亿元。人均拥有商业网点营业面积高 达0.85就，直逼上海，接近国际发达城市一般水平。加上近期湖北省将作为全国两个现代商业流通综合改革的试点省之一，这必将对武汉消费品市场增长产生积极作用。 此外，湖北省重点打造的中部9城市圈目前已渐成规模，以武汉为中心，覆盖黄石、黄冈、鄂州、孝感、咸 宁、仙桃、天门和潜江等城市的武汉城市圈简称“8 1”城市圈。来自武汉市商业部门的统计数据显示，8城市的商品净流入武汉市的消费品零售额比重上升至20 %，净流入社会消费品零售额接近100亿元。在积极引入 的同时，武汉市的百货、超市、餐饮行业纷纷走出，目前在8个城市开设了39家商业网点。 在进入武汉的外资零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）、仓储式会员店（如德国麦德龙、荷兰万客隆）、便利店（如日本7-11）、超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）、商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）、标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）。 表1:社会消费品零售总额走势比较 2003 年2004年2005年预计 854960.61200 社会消费品零售额 （亿） 居民消费价格指数102.3103.8104.2 超过1万就卖场（个）203750 外资商业门点（3000就以上）214560 MALL，成为武汉开发商的香饽饽 2002年，随着上海正大广场、深圳铜罗湾广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、宁波天一广场、福州元 洪城等一批具有国际水准的MALL陆续建成开业，MALL逐渐为市民所接受。2003年，武汉的MALL开发也进入一个新的高峰期，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL 的形式迅速强占武汉商圈，王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水面，未来 3 —5年内，带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万就，武汉商业地产进入准 摩尔”时代。 与一般购物中心不同的是，MALL的特性不仅在于巨额资金的投入、投资周期长、极大的市场风险，在拿地开
第一部分营销体系 完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构 根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一 该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。 （二）功能体系 通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。 根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。 功能体系结构如图二。
注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。 （三）岗位职责 一、部门建制 根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门 业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队 运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属 人员的岗位工作。 销售经理 是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目 管理制度的直接监督及执行。 定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。 与发展商结算应结佣金。 销售主管 管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理 进行现场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。 销售人员 销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。 行政、客户服务人员组成 包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。 二、理负责制 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务流程纳 入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发
新数据时代的商业革命 目录 2016商业光影 a)商业存量及未来放量（商业市场概况、存量与未来放量关系等） b)新开业的项目及品牌（新项目概况、新商业产品发展趋势） c)武汉商业开发特点演变（商业开发的演变，及未来趋势等） 新数据，赢未来 a)商业新数据（大数据+戴德梁行=新数据） b)新数据定位服务应用（消费轨迹、消费画像、线上消费行为分析等） c)新数据运营服务应用（消费者管理、品牌管理、竞品管理、营销管理以及数据系统、 支付系统管理）
Part 1：2016商业光影 A.商业存量及未来放量 2016年武汉市优质成熟商圈商业总体量达530万方。其中汉口区域162万方，包含武广商圈76万方，江汉路商圈40万方，永清商圈20万方，菱角湖商圈14万方，以及CBD 商圈12万方。武昌区合计265万方，其中包含徐东商圈41万方，华中金融城60万方，司门口16万方，青山建二商圈30万方，街道口商圈36万方，光谷商圈82万方。汉阳区合计103万方，包含钟家村商圈23万方，王家湾商圈45万方，其余部分35万方。 武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。预计未来几年武汉市重点商业项目开业面积将达到150万方。其中汉口区预计新增65万方左右，武昌区约50万方，汉阳区约新增35万方。 武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在100万方左右；
双限政策启动后，10月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10万方左右，2016年商业成交水平也会保持在100万方水平，预计2017年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有10-15%的提升。 从销售情况来看，武汉主城区内在售及待售商业项目为33个，主要集中在大武昌共16个，待售的商业项目有6个。目前武昌中心商业价格约45000元/㎡为大武昌最高；汉口项目最高价格为50000元/㎡的人信武胜里。 租金方面，截止2016年第四季度统计结果，武汉市成熟商圈购物中心首层平均租金为640元/㎡/月，其中位于汉口的武广商圈首层达到780元/㎡/月，江汉路商圈达到700元/㎡/月，位于武昌的光谷商圈首层平均租金为620元/㎡/月，汉阳的王家湾商圈首层租金为440元/㎡/月。武汉市优质商业项目平均空置率在5%左右，租赁情况表现较好。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 戴德梁行商业地产招商合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
商业顾问及租赁独家代理 委托合同 委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称甲方） 受托方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称乙方） 二零零九年月 宁波市宁一三盛滨■国际广场 商业顾问及租赁代理委托合同 委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称“甲方”） 受托方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称“乙方”） 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为"三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体内容如下： 第一条委托事项 委托内容 1.1.1 甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”（以下简称“该物业”）之商业顾问及招商独家代理，在委托
期内负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。 1.1.2 甲方于本合同期内不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独家招商代理，或与乙方 相同性质的独家招商代理、商业顾问。 委托期限 1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或项目整体开业五个月止。 在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。 委托可招商之物业及建筑面积 1.3.1 地理位置：宁波市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。 1.3.2 甲方委托乙方该物业的总建筑面积约为：平方米 1.3.3 上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租赁合同的客户所租赁的 面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁建筑面积在合同期内不作出租用途，乙方对此无异议） 第二条双方权利与义务 甲方权利与义务 2.1.1 甲方保证该物业的产权完全归甲方所有。甲方应向乙方提供建设工程规划许可证 副本、施工许可证、土地使用权证、商品房租售（或预租售）许可证，甲方并应同 时向乙方提供上述各项文件正本予以确认。 2.1.2 甲方应主动、及时地根据乙方的要求和需要提供与该项目招商工作相关的技术及法律文件资料给乙方， 以利于招商工作的顺利开展。 2.1.3 甲方正式委任一名项目经理代表甲方对乙方的工作进行督导、检查，并对甲乙双方的工作进行协调。 2.1.4 甲方应提供现场接待中心，负责接待中心必要的设施，并负责接待中心正常运转所需的费用。但不包 括乙方人员工资薪酬、日常交通费、餐费等费用。 2.1.5 为了保证本项目营销目标的顺利实现，甲方根据乙方制定的，且经甲方认可的招商方案及其它相关计 划制订营销广告预算，并承担营销广告费用，鉴于滨江国际广场在前期单身公寓销售中已经在业界树立了良好认可度，故双方同意按不高于100万元（人民币）标准投入项目市场推广（该100万元费用包括招商的所有推广费用）。乙方负责按招商计划提供每阶段推广方案及预算计划，最终由甲方审核批准后方可实施。接待中心的所有甲方费用列入市场推广费内。如市场形势发生重大变化，甲乙双方可协商调整市场推广费额度。
武汉后湖商业地产的危机 目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。 从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。 如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。 后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。 一、后湖地区的商业现状 武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。 该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。后湖地区远期规划人口32．2万人。 后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。 长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。仅能满足基本生活所需。 作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。 后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。 后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。
戴德梁行商业房地产项目发展综合顾问服务建议书 [壹] 序言 [贰] 戴德梁行简介 [叁] 对__________商业项目的理解 [肆] 对项目的期望 [伍] 达到期望的方法 [陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务 [柒] 建筑规划设计检讨服务 [捌] 前期市场推广策略服务 [玖] 租赁顾问及独家招商服务 [拾] 商业物业管理顾问服务 [拾壹] 服务期限及服务费用 [拾贰] 专案人员资历 [拾叁] 成功案例 [拾肆] 公司专业资格 1. 序言 （1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。 （2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。 （3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。 2.戴德梁行简介
附件 Attachme nt Mall和物业管理咨询服务内容划分 Shopp ing mall and Property Man ageme nt Con sult ing Service Contents Outl ine 方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Methodology: We will work with the local man ageme nt team to collect the market i nformati on, pla n the n ecessary preope ning and con sult ing services in 4 parts and produce n ecessary work pla n, progress reports or prese ntati on Part 1-业态规戈U Trade mix planning/ 店铺戈U分Shop lots sizing 1.1 调查市场现状/进行市场分析Survey market ing con diti on and conduct market analysis after receiving owner ' s researched information and documents. Review survey in formatio n of market research compa ny and provide additi onal in puts on in formatio n to be collected by research compa ny 1.2 市场优劣势/市场战略分析Strength & weakness, and market strategy analysis 1.3 竞争对手分析Competitors analysis 1.4 商场定位Mall positioning 1.5商场总面积建意Proposed Mall GFA 1.6 业态规戈U Trade mix planning 1.7 租户选配Tenant profiling 1.8 店铺划分Shop lots sizing 为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查: 1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层 2.. 竞争数据 当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 -租户清空存货 -当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 -计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 -租金，服务费，租用率 -物业管理和服务的标准4目标场地分析 -舒适设施包括出口 -交通方便 -人潮流通 -周边用户 -环境问题 -停车（立即改进是可能的） 5.业主的行销团队/代理（本地及国际） -招聘员工的水平 -行销陈述/员工专门技术的质量 -行销代理所承接的项目
第一太平戴维斯：2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望3月，武汉保卫战进入决战决胜的新阶段，武汉的好消息接二连三，武汉体育中心方舱医院休舱，武汉天河机场开启复工复航准备工作……尽管武汉的复工复产还为限时日，但做好充分准备，认清市场形势、前瞻市场契机已经刻不容缓。今日，第一太平戴维斯发布报告：《逆风起航，破浪前行——2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望》，梳理疫情后的武汉市场复苏之路，从危机和机遇双向直击，预判市场未来。 “按下暂停键”的武汉 从1月23日武汉宣布关闭出城通道、市内公交停运起，湖北省各市陆续封闭，出行管制持续加强，武汉经济开始承受巨大压力。 作为全国的交通枢纽、教育腹地和多个产业的研发基地，此次疫情的发生与发展对武汉整体经济、物业市场以及上下游企业的影响均不容小觑，市场的各方参与者都将面临严峻挑战。 “腹背受敌”的武汉，商业地产市场按键“重启” 写字楼市场 疫情前，我们曾预计2020年下半年武汉写字楼市场需求回暖，将带动租金降幅收窄。然而，面对突如其来的疫情，武汉整体经济、各行各业都将遭受不同程度的冲击，写字楼需求承压下滑，2020年全年租金降幅预计将继续下滑并达到历史峰值。 –武汉写字楼市场预测 面对不同于2019年的需求，租户结构的重塑将为2020年业主的新增挑战。对于疫情后写字楼市场的需求来源，我们做出以下解读： 基于经济活动短期内的持续性影响，与个人消费相关的行业需求在2020年上半年难以得到复苏，其中零售贸易、餐饮酒店、交通运输、旅游留学等行业的活跃度将持续低迷。对于第三方办公行业，疫情后，终端租户对此类办公模式的安全性将进一步审视，短期内，行业的热度和转租率会受到较大的影响。 2019年，武汉全市甲级写字楼近三成的新增租赁需求来源于传统金融行业。短期内，金融业需求仍有下滑风险，但居民对于寿险及重疾类保险关注度会进一步提升，线上保险业务会成为新的业务增长点。房地产建筑业将面临短期内无法
武汉市商业地产基本情况 2008/04 一、武汉市经济情况 1、武汉市历年GDP及固定资产投资 ü 从2000年至今GDP年均增幅达到14.6%;而近两年发展迅速，平均增幅达到18%; ü 2007年武汉GDP超过3100亿达到3141.5亿元,武汉正式步入“富可敌省”的“3000亿俱乐部”。 ü 在固定资产投资方面两年增幅达到28%，说明国家重视对武汉地区的投资建设，凸显武汉处于中部省会中心城市领先地位; ü 武汉整体经济发展水平良好，并显现出由投资增长型向消费增长型过渡特征。 2、武汉市一二三产业的结构
ü武汉产业结构是“三、二、一”型，产业结构结构比较稳定; ü 第三产业已超过了第二产业并远大于第一产业，城市商业化程度比较高;ü 第二产业的大幅提升是推动第三产业更大幅度提升的内因。 3、武汉市居民年人均可支配收入及消费水平
武汉市人均支配收入高速增长： ü 武汉市城镇居民人均可支配收入从2003年以来保持每年16%的两位数增长水平，07年更是达到26%的增幅，居民的消费能力同样持续高速增长; ü 2007年，武汉市城市居民消费平稳增长，人均消费性支出9558.56元，同比增长4.1%，居民家庭八大类消费性支出方面，居住及食品方面的支出增长占了较大比例，这和07年全年食品价格及房价上涨较快有较大关系。 二、武汉市商业发展历程 1、武汉市商业概述 武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。 解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。最新公布的福布斯2007中国大陆最佳商业城市榜中，武汉排名第22位，蝉联中部城市第一，并较上年上升了三位。
市宁丰三盛滨江国际广场 商业顾问及租赁独家代理 委托合同 委托方：市宁丰三盛投资发展（以下简称甲方） 受托方：戴德梁行房地产咨询()分公司（以下简称乙方） 二零零九年月
“市宁丰三盛滨江国际广场” 商业顾问及租赁代理委托合同 委托方：市宁丰三盛投资发展（以下简称“甲方”） 受托方：戴德梁行房地产咨询() 分公司（以下简称“乙方”） 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体容如下： 第一条委托事项 1.1 委托容 1.1.1甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”(以下简称“该物业”)之商业顾问及 招商独家代理，在委托期负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。1.1.2甲方于本合同期不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独家 招商代理，或与乙方相同性质的独家招商代理、商业顾问。 1.2 委托期限 1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或 项目整体开业五个月止。在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。 1.3 委托可招商之物业及建筑面积 1.3.1 地理位置：市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。 1.3.2 甲方委托乙方该物业的总建筑面积约为：平方米 1.3.3上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租 赁合同的客户所租赁的面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁建筑面积在合同期不作出租用途，乙方对此无异议）
传统房企探索新业态——产业地产
传统房企探索新业态 ——产业地产 在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下，加之近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，房企正谋求新的利润增长点，产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持，房企纷纷转型布局产业地产，产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入，将使其竞争更加激烈，产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。 随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企开始寻找新的盈利增长点，纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型，从“房地产开发商”角色转型为“城市综合运营商”成为多数房企的选择。 然而，转型“城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式，依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在
政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，传统房企开始跨界试水产业地产领域。 据园区中国的不完全统计，截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转型进入产业地产领域，包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。 联合体拿地、合作与并购成主流 相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好，为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，试水产业地产较早的协信集团，是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发，以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。 在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下，部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日，星河地产接手
吴家山周边商业地产调研报告 一、吴家山周边商业地产现状 吴家山目前的商业地产项目主要位于东吴大道三秀路至临空港大道南侧、三秀路吴祁路至吴中街东侧，共有六个项目。分别是东西湖中心广场、西湖广场、北冰洋城市广场、海林广场、东顺擎天和怡华·逸天地。除北冰洋城市广场是纯商业项目，其他五个项目都是住宅+底商的小型城市综合体。 现阶段开始营业的只有北冰洋城市广场，正在销售的有东西湖中心广场和海林广场，其余三个项目均未开盘。 吴家山周边的其他商业地产项目，主要位于革新大道六顺路至七雄路南侧的盛世华中茶城。通过本次调研了解，该项目已经不对外销售并由开发商自营，但经营品类和开业时间都不确定。 二、吴家山已开盘项目销售情况 1、北冰洋城市广场 位于东吴大道与四明路交汇处，项目总占地9千平方米，总建筑面4.3万平方米，地下2层，地上9层，单层面积4千平方米左右。 该项目于2012年12月开始营业，目前在清盘中，只剩一楼面积200-300平米临街铺面未售出，售价为4.8万元/平方米。 返租政策：售后返租十年，前三年一次性返还，前五年返租
率7%，后五年返租率7.5%。 2、东西湖中心广场 位于东吴大道和临空港大道交汇处，项目占地面积16701平方米，建筑面积128784平方米，商业面积3.7万平方米。 商业部分共三层，单层面积在12000平方米左右，公摊40%。目前只一楼对外销售，二、三层只租不售。一楼在售面积区间：20-200平方米，内街销售价格6.6万元/平方米，外街销售价格8万元/平方米。该项目于2014年1月开盘，至调研时间为止，还有大量商铺未售出，销售状况较差。 返租政策：包租三年，三年一次性返还总房款的20%。 3、海林广场 位于东吴大道以南、三秀路以西，项目占地面积29483平方米，建筑面积228162平方米，商业面积6万平方米。 商业部分共四层，地上三层、地下一层，单层面积1.5万平方米左右，公摊47%。目前只剩一楼少量商铺对外销售，二、三层只租不售，负1楼已售完。一楼在售面积区间：10-200平方米，折扣前销售价格5.7万元/平方米，折扣后销售价格4.2万元/平方米。 因为二三层确定由家乐福入驻，所以其他楼层铺面销售情况较好，目前只有少量大面积商铺在售。 返租政策：包租8年，前三年一次性返还、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。
武汉商业现状分析及商圈简述 第一章武汉商业现状分析第一节概况武汉地处中国内陆市场腹地，商业是武汉发展一条重要主线，武汉因商而立，以市而兴，具有深厚久远的商业文化积淀。 改革开放以来，特别是进入新世纪后，武汉商业得到了长足进步，成为武汉市经济重要支柱产业。 商业经济持续快速增长。 2005年全年实现社会消费品零售总额 1128.6亿元，比“九五”末增长 79.6%，年均增幅 12.4%。 全市实现批零贸易增加值239亿元，同比增长 12.5%；餐饮及住宿业增加值104亿元，同比增长 12.6%，合计占全市CDP的 15.33%，保持对全市经济增长的较高贡献率。 作为华中经济重镇，武汉独特的区位优势和交通优势以及工业基础，使武汉级具发展优势2006年上半年，武汉市生产总值达1218亿元，在19个副省级城市中排行第12位；全社会固定资产投资达610亿元，增长37%，位于19个城市中的第9，比上年同期上升3位。 社会消费品零售总额达611亿元，增长15%，位于19城市第二季度。 其中城市居民人均可支配收入打 6467。
5元，增长16%，位于19位城市第13位，上升1位，达到2003年来同期最高位次。 第二节行业发展武汉市目前正处于现代流通方式蓬勃发展阶段，主要表现为： ①连锁经营快速发展。 2005年底连锁网点达到2440多个，全年连锁经营实现销售额316亿元，占社会商品零售总额的28%，比“九五”末增加近20个百分点。 ②商贸物流经过探索和发展，初步形成了连锁企业内部物流配送、专业物流配送和第三方物流三个层次的物流体系，有力支撑了连锁经营网点扩张和市场辐射范围扩大。 ③企业信息化管理，电子商务有了长足进步。 五年来商业企业加大信息化投入、不断提升ERP系统，强化供应链管理和BT B、BTC营运能力建设，进一步增强了信息化系统对跨地区经营的支持。 餐饮业蓬勃发展，成为超百亿的商业行业。 2005年实现营业收入145亿元，占社零总额 12.85%，总规模居全国第6位。 5家餐饮企业进入全国餐饮百强行列。 交易市场辐射能力增强。 全市各类交易市场699个。 其中： 消费品市场625个，全年交易市场交易额近1000亿元，同比增长 9.0%。
武汉市房地产市场 调研报告 1 2020年4月19日
市场分析 .11.24 目录 第一部分武汉市房地产数据分析 2 2020年4月19日
一、土地市场基本特征 二、商品住宅价格情况 三、商品住宅销售情况 四下半年武汉及重点区域市场走势分析 第二部分项目市场分析 一、沌口房地产市场概况 二、片区在售楼盘解析 三、SWOT分析 3 2020年4月19日
第一部分武汉市房地产数据分析 一、土地市场基本特征 上半年,武汉市中心城区经过招拍挂方式共出让土地18宗,成交12宗,实际成交面积为196911.6平方米(约295亩),与去年同期相比减少85.77%;土地供应规模较去年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元/亩,与去年同期相比下降21.35%。 综观上半年土地市场,与去年相比表现出截然不同的特征: (一) 量价齐跌,成交清淡 一方面,土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩,成交率下降,出让18宗6宗流拍;另一方面,成交金额大幅减少,土地单价下跌,竞拍冷清,大多数地块是在没有竞争对手的情况下成交。以P( )004地块(京汉大道B3)为例:楼面地价为6107.88元/平方米,而去年同地段由金地集团武汉公司拍得的P( )020地块(京汉大道义和巷)楼面地价为6879元/平方米,下跌约11%。 (二) 本地企业唱主角 4 2020年4月19日
去年同期,上海豫园、重庆润隆、华润、金地等 外地企业在汉大幅拿地,地块面积和成交金额都较 大。而今年则以本地企业为主,单宗地块面积和成交 金额相对较小。 (三) 地段好的小地块受追捧 去年土地市场以大面积、高总价的地块成交为主, 今年小面积低总价的地块则受到青睐。如P( )008地 块,由于其面积小,总价低,地段优越,配套成熟,在经过162次竞拍后才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地,类似的P( )004等地块也是经过几十次竞拍才最终成交。 综上所述,经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策,开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开发企业资金紧张,融资渠道和销售回款双双受阻,加之去年大幅拿地尚待消化,暂时丧失战略投资机动性,无力进行新一轮的圈地扩张。另一方面也反映出部分开发企业对市场预期趋于谨慎。 5 2020年4月19日
附件 Attachment Mall和物业管理咨询服务内容划分 Shopping mall and Property Management Consulting Service Contents Outline 方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation： Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 1.1调查市场现状／进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company 1.2市场优劣势／市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis 1.3竞争对手分析 Competitors analysis 1.4 商场定位Mall positioning 1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA 1.6 业态规划Trade mix planning 1.7 租户选配Tenant profiling 1.8 店铺划分Shop lots sizing 为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查： 1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层 2..竞争数据 当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 - 租金，服务费，租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车 (立即改进是可能的)
武汉市房地产市场的现状和对策 发表时间：2010-01-25T13:06:32.030Z 来源：《中小企业管理与科技》2009年12月下旬刊供稿作者：熊大钊王晓隆熊雄 [导读] 必须加强土地管理，从产业化和市场化等方面推动房地产业健康发展。提倡良性竞争，建立和完善住房保障机制。 熊大钊王晓隆熊雄 (长江大学文理学院管理学部) 摘要：武汉市房地产市场发展势头良好，但也存在一些不容忽视的问题。为此,必须加强土地管理，从产业化和市场化等方面推动房地产业健康发展。提倡良性竞争，建立和完善住房保障机制。 关键词：武汉市房地产现状对策 0 引言 武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。全市现辖13个区、3个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区），总面积8494平方公里，常住人口858万人。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。它和北京、上海一样，属于中国的一线城市。 1 武汉市房地产市场的发展现状 重大项目投资建设顺利进行。1-11月全市共完成亿元以上投资项目达231项，比上年同期净增加40项，增长20.9%，10亿元以上项目增长23.1%。其中武汉钢铁公司技改项目投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造有限公司基地项目、富士康集团基地项目、武汉新城国际博览中心有限公司博览中心项目完成投资超过20亿元。11月这些亿元以上重大项目的投资占全市投资增量的55.3%，这些重大项目投资的顺利进行，对当月我市固定资产投资增长40.4%起到了决定性的作用。 一产业投资大幅增长。1-11月，全市一产业完成固定资产投资20.11亿元，比上年同期增长238.7%。其中农业完成投资9.11亿元，增长161.4%;林业完成投资3.14亿元，增长165.3%;农、林、牧、渔服务业完成投资5.49亿元，增长390.1%。 制造业投资保持较快增长。1-11月，全市制造业完成固定资产投资468.25亿元，比上年同期增长44.4%，增幅同比提高11个百分点，比上月提高2.4个百分点。其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35亿元，比上年同期增长30.1%;交通运输设备制造业完成投资99.07亿元，增长71.7%;通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成投资72.78亿元，增长54.0%;通用设备制造业完成投资28.49亿元，增长61.1%;金属制品业完成投资20.3亿元，增长84.0%。 房地产开发投资增幅有所回落。1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3%，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6%。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5%;商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3%。综合以上数据，我们不难发现武汉市房地产市场总体上是供过于求的，因此，武汉市房价必然会陷入低迷。 2 武汉市房地产市场存在的问题 从武汉当前楼市情况看,商品房供大于求。武汉市截止于2008年底新建商品房积存量大约为12万套，就是说从2009年1月1日起，武汉市一栋新房不建，现在囤积的商品房要卖完至少也需要2年多时间，更何况现在武汉不停有新房喜封金顶!武汉房市和全国大城市一样，也呈现价升量跌的局面。武汉市民的平均工资低于全国一线城市，即便白领阶层，月工资也不过2800元。可在武汉较偏僻的江夏区，砖混结构的房价也不低于2800元/平方。现阶段，人们又开始担心通货膨胀。国家的经济刺激计划，激活了房市，也在一定程度上加重了人们对通货膨胀的担忧。房价的高企，使得房地产的上下游资源涨价，无疑会助推通货膨胀。武汉市场上一方面部分开发商的存量销售出现困难，另一方面开发新楼盘的资金也较紧张。由于今年股市较旺，有部分炒房资金转向了股市，客观上会使房市资金流量减少。武汉市政府出资建设的廉租房和经济适用房的数量明显偏少，政府调节房价的砝码太小。 3 推动武汉市房地产业健康发展的对策 3.1 推动房地产三个层级市场联动发展继续贯彻一级市场垄断、二级市场规范、三级市场搞活的方针，通过治理整顿和规范程序的办法，实行三个市场的联动发展，从原先的土地市场为龙头的体制机制演变为以三级存量房交易市场为主体的市场交易格局。将整顿房地产市场秩序的重点放在土地一级交易市场将原先治理整顿市场秩序的重点放在二、三级市场的做法，改在土地一级交易市场。土地供给失控，权钱交易严重，招投标程序失范，土地批而不建，企业股权交易代替土地交易等问题，均是目前房地产市场中的主要顽症，需用极大的精力予以解决。用三级市场的活跃和发展补充二级市场的供应不足，形成新的市场价格定位机制。成熟的房地产业应该是三级市场为主导的，房地产服务性企业为主体的，建成区的改造和管理为主流的。中国的房地产业将在今后一段时间逐步完成这种转变。在当前必须大力扶持培育存量房的交易市场。 3.2 通过房地产行业内部的良性竞争，提高产业集中度提高产业集中度是世界各国房地产业发展的路径选择，也是中国房地产业高端化的另一重要标志。中国房地产业集中度的提高不能依靠行政性整合，只能通过企业间的良性竞争才能够实现。给予不同所有制、不同规模、不同类型的房地产企业相同的土地、金融和税收政策待遇大小房地产企业都应该在相同的经济背景下得到相同的经济政策待遇，获得只有数量差异的经济资源，让它们在平等竞争的环境下发挥各自的优势。这是提高产业集中度的必经之路。鼓励具有规模化和品牌优势的企业之间建立战略合作或企业整合中国房地产的优胜劣汰大多数情况下不表现为优势企业对弱势企业的兼并，而是在优势企业的竞争优势压迫下，弱势企业由于失去生存发展空间而退出。因此中国房地产业产业度的提高，一方面要依靠开发企业建立区域性优势和专业性优势，另一方面是按照产业链上下游的关系，实现具有规模化和品牌优势的开发企业与服务企业进行战略合作。 3.3 在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房机制建立政策保障住房和商品住宅的协调发展新格局。商品住宅发展是主导性的、大量的，政策保障住房的发展是辅助性的、小量的，两者的发展不应该是互相排斥的，互不连通衔接的，都是为了满足中国老百姓改善居住水平需求。两者的资金来源不同，开发主体不同，需求对象不同。 政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中优势资源率先解决双困户的住房问题。政策保障住房的发展要考虑到我国还处在社会主义的初级阶段，要兼顾我国的政府财力基础水平，要以不冲击我国商品房市场的发展为条件。开发和分配主体是政府；资金来源为国有资产及其融资和公积金借款；首先解决住房困难收入水平也低的人群，覆盖人群先小后大；套型面积一般比较小；主体形式应是廉租房；应建立申报机制、审核机制、退出机制、循环机制。 政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。政策保障住房的建设依然要考虑到建设成本和产品价值，诸如土地、商品房、建