综合案例分析】
阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。
XX在建工程房地产估价报告（节选）
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1. 区位状况（略）
2. 实物状况（略）
3. 权益状况（略）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2005 年4 月18 日
六、价值定义
本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的
客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
假设开发法和成本法定义（略）。
十、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22 日
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法的选用
估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价
值。
六、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1. 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-
投资利息-销售税费
综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费
作业成本法原理与应用模型 第一部分作业成本法的基本原理 1．1作业成本计算 作业成本法最初作为一种正确分配制造费用、计算产品制造成本的方法被提出。其基本思想是在资源和产品之间引入一个中介——作业，基本原则是作业消耗资源，产品消耗作业；生产导致作业的发生，作业导致成本的发生。 根据这一原则，作业成本计算按如下两个步骤进行： 第一步，确认作业、主要作业、作业中心，按同质作业设置作业成本库；以资源动因为基础将间接费用分配到作业成本库； 作业是基于一定目的，以人为主体，消耗了一定资源的特定范围内的工作，是构成产品生产、服务程序的组成部分。实际工作中可能出现的作业类型一般有：起动准备、购货订单、材料采购、物料处理、设备维修、质量控制、生产计划、工程处理、动力消耗、 存货移动、装运发货、管理协调等。 作业引发资源的耗用，而资源动因是作业消耗资源的原因或方式，因此，间接费用应当根据资源动因归集到代表不同作业的作业成本库中。 由于生产经营的范围扩大、复杂性提高，构成产品生产、服务程序的作业也大量增加，为每项作业单独设置成本库往往并不可行。于是，将有共同资源动因的作业确认为同质作业，将同质作业引发的成本归集到同质作业成本库中以合并分配。按同质作业成本库归集间接费用不但提高了作业成本计算的可操作性，而且减少了工作量，降低了信息成本。 第二步，以作业动因为基础将作业成本库的成本分配到最终产品。 产品消耗作业，产品的产量、生产批次及种类等决定作业的耗用量，作业动因是各项作业被最终产品消耗的方式和原因。例如，起动准备作业的作业动因是起动准备次数，质量检验作业的成本动因是检验小时。明确了作业动因，就可以将归集在各个作业成本库中的间费用按各最终产品消耗的作业动因量的比例进行分配，计算出产品的各项作业成本，进而确定最终产品的成本。 成本计算程序如下图所示： 综上所述，作业成本法区别于传统成本计算法的主要特点是： 其一，以作业为基本的成本计算对象，并将其作为汇总其他成本(如：产品成本、责任中心成本)的基石；
采用成本法评估过程 估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。 （一）土地使用权价格评估： 1、估价对象描述： 估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。 本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。 2、土地估价方法选用： 一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。 技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。 1、地价定义 ①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。 ②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》 房地产估价案例分析 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表
作业成本法的基本原理 作业成本法没有唯一固定的正确的分析方法，每个组织都应根据自己具体情况运用作业成本法分摊成本。但是其基本的原理是相通的。作业成本法是一种以“成本驱动因素”理论为基本依据，根据产品生产经营过程中所发生和形成的产品与作业、作业链与价值链的关系，对成本发生动因加以正确的分析，选择“作业”为成本计算对象，归集和分配生产经营费用的一种成本核算方法。作业成本计算法建立在以下基础之上:作业消耗资源;产品消耗作业;生产导致作业的发生，作业间接导致费用或间接成本的发生。由此，其基本原理可以概述为:依据不同的成本动因分别设置作业成本库，再分别以各种产品所消耗的作业量分摊其在成本库中的作业成本，然后，分别汇总各种产品的作业总成本，计算各种产品的总成本和单位成本。由此可见作业成本计算法将着眼点放在作业上，以作业为一种过渡的成本计算对象，依据作业对资源的消耗情况将资源成本分配作业，再由作业依据成本动因追踪到产品成本的形成和积累过程，由此得出最终产品的成本。 对作业成本法原理进一步的分解，其主要原理有以下三个方面: 1、任何企业的一切活动都服务于产品和劳务的生产、销售和运输，因而应视为产品成本的构成因素。 2、在每个企业作业链中，存在着这样一种关系:“资源一作业一产品”，即作业耗用资源，产品耗用作业，作业成为沟通企业资源和企业最终产品之 间的一座桥梁。 3、作业成本法将传统变动成本法的变动成本进一步划分为短期变动成本和长期变动成本两类。短期变动成本如直接材料、直接人工等，应采用“数量相关的成本驱动因素”，如直接材料成本、直接人工工时等，而长期变动成本与企业产品产量没有直接关系，如制造费用和部分期间费用，只是受作业量的变动而变动，故应采用“作业量相关的成本驱动因素”，如折旧可以采用机器工时进行分摊等。
第01讲 市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的 剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“ 入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。 【高频考点2】分成率的确定 （一）采用对比公司法测算分成率 ①寻找若干家与被评估无形资产拟实施企业处于同行业的公司作为“对比公司”；
丰田公司目标成本法分析案例 美国《商业周刊》2003年第1期评选出世界十五位最杰出经理人，日本首家税前盈余超过1万亿日元(87.4亿美元)的企业—丰田汽车公司的社长张富士夫(Fujio Cho)名列榜上。在日本经济被人形容为“处在黑洞看不见曙光”之际，张富士夫此时能获选，意义非同寻常。 丰田公司成立于1933年，目前占全球汽车市场份额10％，是仅次于通用、福特的世界著名汽车公司。丰田为什么能历经60年而充满活力、旺盛不衰？就管理会计制度而言，很大程度上得益于其著名的丰田原创——目标成本法。 一、目标成本法的概述 很多人熟悉丰田式生产管理体系的代表——“及时制”(Just In Time，JIT)。然而，实际上在日本国内及欧美各国，丰田创始的管理会计制度——目标成本法所受到的重视并不亚于JIT，甚而有超越JIT的说法。那是因为JIT仅为生产阶段的生产管理制度，而目标成本法则是进入生产阶段前降低成本与利润管理的综合性经营管理制度。 目标成本法（Target costing）是丰田汽车公司员工经过几十年努力探索出的成功杰作，是运用科学管理原理和工业工程技术开创的具有日本文化内涵的成本管理模式。 根据丰田公司的定义，目标成本法是指从新产品的基本构想、设计至生产开始阶段，为降低成本及实现利润而实行的各种管理活动。目标成本法的核心工作是制定目标成本，并且通过各种方法不断地改进产品与工序设计，以最终使得产品的设计成本小于或等于其目标成本。这一工作需要由包括营销、开发与设计、采购、工程、财务与会计、甚至供应商与顾客在内的设计小组或工作团队来进行。日本成本管理体系的建立，其目的并非是要改变人们的价值判断，而是激励经营管理人员、工程设计人员和全体雇员实现他们在世界上独占鳌头的目标。 二、目标成本法的实施程序 目标成本法的主要实施程序有3个阶段： 1.以市场为导向设定目标成本 （1）新产品计划(Product planning)与目标售价制定 汽车的全新改款通常每4年实施一次，在新型车上市前3年，一般就正式开始目标成本规划。每一车种(如：Corolla、Corona、Camry等)设一负责新车开发的产品经理，以产品经理为中心，对产品计划构想加以推敲，编制新型车开发提案。开发提案的内容包括：车子式样及规格(长、宽、重量、引擎的种类、总排气量、最高马力、变速比、减速比、车体构成等)、开发计划、目标售价及预计销量等，其中目标售价及预计销量是与业
假设开发法测验题 一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分） 1 假设开发法的理论依据是（C） A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理 2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D） A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费. B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。 C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。 D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。 A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法 4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ） A.选择最佳用途 B.选择土地的位置 C.选择该块土地的规模 D.选择该块土地的档次 5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。 A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费 6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C） A. 已投入的费用 B. 毛地的拆迁安置补偿费 C. 投资利息 D. 销售税费 7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）
A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分 B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售 C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确 D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润 8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A） A. 开发完成时的房地产状况的价值 B. 在购买待开发房地产时的价值 C. 开发期间的某个时间的价值 D. 房地产全部租售出去时的价值 9 一般来说，开发经营期的起点（D） A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合 C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合 10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合 C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合 11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ） A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少 C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道 12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ） A．6% B．3% C．6.09% D．8% 二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分） 1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
作业成本核算体系设计案例 邓为民 个性化的成本核算管理方法——作业成本法（邓为民） 企业管理前沿>财务管理>综合文档号:00.020.207发布时间：22-11-2002 摘要：许多产品实际上正在侵蚀着企业的利润，而这却被传统成本提供的信息所掩盖。 个性化的成本核算管理方法——作业成本法 邓为民 传统成本的局限 20%的产品创造了225%的利润。 “传统会计往好的说是无用的，往坏的说是功能失调与具有误导作用”。以传统成本为基础的管理会计正在失去其相
关性。企业界留传80/20法则，认为80%的利润由20%的产品产生，但是当哈佛商学院的卡普兰教授在企业应用作业成本计算系统时，却发现20%的产品竟然产生了225%的利润，他称之为20/225法则，该法则表明：许多产品实际上正在侵蚀着企业的利润，而这却被传统成本提供的信息所掩盖。 传统成本核算方法产生于上世纪初，是与大规模的生产相适应的。20世纪70年代以后，市场由卖方市场向买方市场转变，产品的更新换代加快，企业的生产特点由大规模、单一品种生产向多品种、小批量生产模式发展，以计算机技术为代表的信息技术，使企业的生产设备、生产环境、技术工艺等发生了重大的变化。技术的发展使得企业的固定资产投资增加，生产的复杂化以及现代管理技术的运用使得管理作业增多，而直接的生产活动相对减少，这一切使得生产的间接费用呈急剧上升的趋势。70年代以前，间接费用仅占人工成本的50%－60%，而现在很多企业的间接费用已上升为人工成本的400%－500%。以少量的人工费用为基础分配大量的制造费用，必然带来成本分配的偏差。 传统成本核算是以数量为基础的，它隐含一个假设：产量成倍增加，所有投入的资源也会成倍增加。基于这种假定，成本计算中普遍采用产量关联基准分配。这种基准最常见的表现形态就是材料耗用额、直接工时、设备工时等。然而，现实企业中资源的消耗与产量不相关的例子比比皆是。传统成本核算方法已经不适应时代的需要，企业迫切需要新的成本核算方法，在此情况下，作业成本法应运而生。 作业成本法基本原理 “成本是无法管理的，只能管理引起成本的作业”。 作业是企业的各种活动，作业成本法（Activity-Based Costing, ABC）是以作业为中心，通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本的新型成本管理方法，它把企业成本计算深入到作业层次，对所有作业活动追踪并动态反映，为企业决策提供相对准确的成本信息。 作业成本法的基本原理是：产品（成本对象）消耗作业，作业消耗资源，生产导致作业发生，作业导致成本发生。
作业成本法的基本原理 1．1作业成本计算 作业成本法最初作为一种正确分配制造费用、计算产品制造成本的方法被提出。其基本思想是在资源和产品之间引入一个中介——作业，基本原则是作业消耗资源，产品消耗作业；生产导致作业的发生，作业导致成本的发生。 根据这一原则，作业成本计算按如下两个步骤进行： 第一步，确认作业、主要作业、作业中心，按同质作业设置作业成本库；以资源动因为基础将间接费用分配到作业成本库； 作业是基于一定目的，以人为主体，消耗了一定资源的特定范围内的工作，是构成产品生产、服务程序的组成部分。实际工作中可能出现的作业类型一般有：起动准备、购货订单、材料采购、物料处理、设备维修、质量控制、生产计划、工程处理、动力消耗、 存货移动、装运发货、管理协调等。 作业引发资源的耗用，而资源动因是作业消耗资源的原因或方式，因此，间接费用应当根据资源动因归集到代表不同作业的作业成本库中。 由于生产经营的范围扩大、复杂性提高，构成产品生产、服务程序的作业也大量增加，为每项作业单独设置成本库往往并不可行。于是，将有共同资源动因的作业确认为同质作业，将同质作业引发的成本归集到同质作业成本库中以合并分配。按同质作业成本库归集间接费用不但提高了作业成本计算的可操作性，而且减少了工作量，降低了信息成本。 第二步，以作业动因为基础将作业成本库的成本分配到最终产品。 产品消耗作业，产品的产量、生产批次及种类等决定作业的耗用量，作业动因是各项作业被最终产品消耗的方式和原因。例如，起动准备作业的作业动因是起动准备次数，质量检验作业的成本动因是检验小时。明确了作业动因，就可以将归集在各个作业成本库中的间费用按各最终产品消耗的作业动因量的比例进行分配，计算出产品的各项作业成本，进而确定最终产品的成本。 成本计算程序如下图所示： 综上所述，作业成本法区别于传统成本计算法的主要特点是： 其一，以作业为基本的成本计算对象，并将其作为汇总其他成本(如：产品成本、责任中心成本)的基石； 其二，注重间接计入费用的归集与分配，设置多样化作业成本库，并采用多样化成本动因作为成本分配标准，使成本归集明细化，从而提高成本的可归属性； 其三，关注成本发生的前因后果。 产品的技术层次、项目种类、复杂程度不同，其耗用的间接费用也不同，但传统成本计算法认为所有产品都根据其产量均衡地消耗企业的所有费用。因此，在传统成本法下，产量高、复杂程度低的产品的成本往往高于其实际发生成本；产量低、复杂程度高的产品的成本往往低于其实际发生成本。
某小镇加油站本量利分析 一、资料 在某小镇中有一个加油站，油站内附设一杂货商店。该商店在本地社区的销售额每周可达1800元。除此之外，到加油站买汽油的顾客也会光顾此商店。油站经理估计，平均每100元花费在汽油上的车主便会花30元购买商店的商品，而且在汽油销售量波动时，这一比率仍维持不变。该商店在本地社区的销售与出售给车主的部分是相互独立的。现已知汽油的边际贡献率为18%，商品的边际贡献率为25%；现行汽油销售价格为0.6元每公升，每周预计汽油销售量为16000公升；场地每周的固定成本是1200元，每周员工薪金固定为800元。油站经理非常关心将来的销售额，因为近期某项公路发展计划可能会夺去油站的生意，而汽油销售是利润最为敏感的因素。 二、要求： 1．计算现行每周利润；898 2．以公升为单位，计算汽油销售的保本点；10131 3．如果汽油销售量减至8000公升，会有多少利润？-326 4．由于公路发展，汽油销售量减至8000公升，但又想保持第1项计算得出的每周现行利润，假设成本不变，此时每公升汽油的售价应为多少？0.74 答案： 2.汽油销售保本点的计算：计算时可剔除本地社区商品销售的影响，即以固定成本总额减除本地社区商品销售的边际贡献后的差额作为汽油销售引起固定成本支出部分。 每公升平均边际贡献=（1728+720）/16000公升=0.153元/公升 保本点销售量=（2000-450）/0.153元每公升=10131公升
4.销量减至8000公升，维持原有利润水平的汽油售价要维持原有水平，汽油及关联销售所需边际贡献为：1728+720=2448元 汽油cmR=18% 变动成本率=1-18%=82% 变动成本=0.6*82%=0.492元/公升 销售量8000公升，变动成本总额=0.492*8000=3936元 设调整后汽油价格p元/公升，则关联销售为： （8000p-3936）+25%*0.3*8000*p=2448 P=0.7423元/公升 案例 甲企业只生产和销售一种产品，单价36元，产销可保持平衡。该企业目前年生产能力为1500件，其有关成本数据如表所示。 据测算，这台专用设备投入使用后，可使变动成本在现有基础上减少20%。 要求：根据本量利有关指标的计算结果，测算这一方案是否合理。 答：现有条件b=22500/1500=15元/件 X BEP=a/(p-b)=20000/(36-15)=953件 购置设备后：固定成本每年20000+4000=24000元
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116
个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表
平行结转分步法案例 【实训目的】通过平行结转分步法的运用，使学习者体验并掌握其成本计算程序。 【企业基本情况】新华工厂是一个小型工业企业，设有三个基本生产车间和一个辅助生产车间。型铸锻造车间造型、熔炼浇铸成569铁铸件，由加工车间加工成569零部件，再由装配车间装配成569设备。后车间耗用的前一车间的半成品均为1件。各车间生产费用的分配均采用约当产量法。机修车间为基本生产和管理部门提供机修劳务，其费用均通过“辅助生产成本”账户核算，不设置“制造费用”账户，费用按提供的劳务量直接对外分配。本企业产品成本的计算采用平行结转分步法。 【本月资料】（一）该企业2008年10月1日有关账户月初余额 表2-4-1 基本生产成本月初余额表单位：元 项目成本项目 车间直接材料直接人工制造费用合计 型铸锻造车间3913 1765.1 1800.5 7478.6 加工车间1396 3196.5 875.5 5467.5 装配车间1952 3122.5 2052 7126.5 PS:“辅助生产成本”、“制造费用”账户月初余额均为零。 （二）2008年10月产量统计表 表2-4-2 产量统计表单位：件 项目月初在产 品数量 本月投产量 （或收入） 本月完工量 （或发出） 月末在产品数量 型铸锻造车间100 800 800 100 加工车间150 800 700 250 装配车间200 700 650 250 ①在型铸锻造车间，当产品刚开始加工时投入60%的原材料，加工到50%时再投入剩下材料，月末在产品中，加工到40%的在产品有60件，加工到70%的在产品有40件，生产完的569铸件直接转入加工车间继续加工。
三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法）
某铅笔公司运用目标成本法的案例分析 我们以制笔行业中的某铅笔公司为案例，描述目标成本的规划方法。为了方便描述，我们将这家企业称为Pencil公司。 尽管Pencil公司地处资源丰富的地区，但由于管理和技术落后，同时产品研发能力较弱，其生产出同类产品成本比同行领头羊企业整整高了58%～135%，企业效益较差，企业生存遇到危机。Pencil公司想通过开发新产品Fluent的契机重新建立目标成本管理系统。所有新产品的生产和设计必须服从目标成本管理系统的要求。如果一个产品的成本不能满足其目标成本，这一产品将不会被引入生产，即将引进的新型铅笔Fluent也不例外。如果不能使得此产品以其目标成本生产出来，公司将不会引进此产品生产线。 （一）市场驱动型成本的确定 公司高管人员通过制定5年工作计划来确定本公司拟开发的新产品Fluent长期销售计划和利润水平计划，这些工作计划是指根据实际情况，在现行生产条件下，通过公司的有效经营应达到的目标：新产品生产线必须能赚取15%以上的平均利润，它的销售量在第一年必须达到10～20万打，以后年度最少要完成20万打的销售量。 Fluent铅笔的零售价格每打预计保持在4.02～5.25元。据铅笔行业长期的数据统计说明：消费者对于产品15%以内的价格差异并不在乎。如果Fluent铅笔的零售价格低于4.02元（高档产品零售价格3.5元的115%倍），它将把已有的高档的产品挤出市场。而如今高档产品仍然是现有三种产品中获利能力最强且获利水平最高的。挤出高
档产品将使得公司的长期利润计划无法完成，并且从工艺角度来看，较低的价格意味着较低的利润水平，新型产品的研发和制造都必须花费大量的成本，要保持15%的利润率，新产品的价格也不能低于4.02元。现有3种产品的有关资料如表6-1所示。 表6-1 现有产品资料（单位：元） 因为新型产品使得消费者能使用剩下的1/3的铅笔头，将5.25元（高档产品价格3.5元的1.5倍）作为新型产品的价格上限比较合适。如果产品价格高于上限价格，那么其销售量将达不到预定的销售量，也不能完成其预定利润量。因为通过市场分析表明：如果产品价格高于上限价格，预计只有10%的潜在消费者会购买新型产品，更多的消费者会选择购买低档的替代品。经过认真的分析和讨论，Fluent 铅笔的目标零售价格定在4.25元每打，销售给大批发厂商的批发价为1.22元每打。引进新型产品所需的前期投资为75000元：其中50000元为研发费用，25000元为产品投产费用，分摊到未来5年的总产量1150000打中，平均每打分摊为0.065元。因此为了弥补前期投资要求增加利润率5.3%（0.065/1.22）。根据经验表示：在现存的生产线上50%的前期投资由新产品来承担。所以Fluent铅笔的利润率增加额为2.65%（5.3%×50%）才能弥补长期投资。也就是说，新型产品必须
平行结转分步法案例 一个工厂有三个基本的生产车间。第一车间生产甲的半成品，第二车间将甲的半成品加工成乙的半成品，第三车间将乙的半成品加工成丙的成品(假设每个车间的半成品通过半成品仓库收发，期初每个仓库没有半成品。)企业采用并行结转分步法计算产品成本。原材料在生产开始时输入一次。每个车间的生产成本采用当量生产比率法在成品和成品之间进行分配。第一、第二和第三个连续加工车间的产量记录如下表所示。 产量记录 本月初投产，本月底完成。表1列出了第一次、第二次和第三次研讨会在XXXX举行的每个研讨会的相关产出数据。表1产量记录 年初，产品本月投产，本月底完成。本月末，第一个车间的产品是500，1000，1300 XXXX，5月 第一个车间的产品名称:一个产品单位:1月初，本月的生产总成本大约等于生产总单位成本转入成品成本份额。月末，产品成本的直接材料为10，0003xxxx，5月 车间2的产品名称:产品单位:1月初产品成本，本月生产总成本关于总产量直接材料直接人工成本合计5月 第一车间和第二车间的总单位成本产量为1，500，1500。直接材料的直接人工成本为30，000，000，200，7500，16500，11，000，105，000，225，000.15并行结转分步法与分步结转分步法的比较为 1。半成品的成本结转方法不同。在平行结转分步法下，一般不计算
半成品成本，只计算每个生产步骤中应计入生产成本的成品成本份额，不能提供每个步骤的半成品成本数据。转入下一步加工的半成品成本仍保存在发生地的产品成本计算单中，不便于半成品成本资金的管理。在分步法下，半成品成本每月计算一次，每个生产步骤的半成品成本随着实物转移逐步结转，从而提供每个生产步骤的半成品成本数据，便于半成品资金的管理。 2，成品成本计算方法不同在并行结转和分步方法下，成品成本由原材料成本和成品加工成本组成，应包含在每个步骤中，因此不存在成本降低问题。在分步法下，成品成本由最后一道工序的半成品成本和最后一道工序的加工成本组成。因此，需要降低半成品的成本，以获得由指定成本项目反映的成品成本。 3和在制品具有不同的含义。并行结转法下，在制品是指整个企业尚未完成的半成品和在制品。它不仅包括在该步骤中正在加工的在制品，还包括在该步骤中已经加工但尚未最终制成成品的所有半成品。其成本按发生地反映，即保存在成本发生地的产品成本计算表中。在分步方法下，在制品是指狭义上的在制品，即仅在该步骤中加工的在制品。它的成本是按地点反映的，即每个生产步骤的产品成本计算表上按成本项目列出的在制品成本是在制品在加工各步骤的成本。 4，不同的适用性并行分步结转法一般用于半成品数量多、半成品结转成本工作量大的生产企业，分步结转成本为 。管理层不要求在每个步骤中提供半成品的成本数据。分步法一般适用于半成品种类少、工作量小的生产企业，逐步结转半成品成本。