房地产司法鉴定估价实务中存在的问题及对策研究
房地产估价属经济鉴证类房地产中介服务业，司法鉴定估价结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据，茌司法体制改革中发挥着积极作用。房地产司法鉴定估价是浮估机构的法定业务，司法诉讼案件迅速增多为房地产估价机构带来了大量司法鉴定评估业务，本文以贵州省为视角，结合最新拟施行的《资产评估法》，分析房地产司法鉴定估价实务工作中存在的问题，提出解决对策。
标签：房地产估价；司法鉴定；资产评估法；问题；对策
1、引言
房地产司法鉴定估价是指房地产评估机构接受人民法院委托，根据国家有关规定和相关资料，依据特定的目的，遵循适用的评估准则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对房地产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。司法鉴定评估结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据。笔者从事房地产司法鉴定估价工作约7年，在估价实务中与省高院、大部分市县法院接触颇多，基于贵州省房地产司法鉴定估价现状，结合最新拟施行的《资产浮估法》，发现房地产估价实务中存在一些问题，对此拟提出解决对策。
2、贵州省房地产司法鉴定估价现状
从多彩贵州网获知，自2015年以来受国家宏观经济政策调整，2015年贵州省法院共受理各类案件380586件，审结3501侣件；2016年1-4月贵州省法院共受理各类案件186475件，同比上升40.70%，审、执结93449件，同比上升33.26%；贵州省司法诉讼案件迅速增多，为评估机构带来大量房地产司法鉴定估价业务。根据贵州省评估主管部门和行业协会发布的公告，资产评估机构48家，房地产估价机构约85家，土地估价机构约70家。为了提升对外委托透明度和公信力，切实保护当事人合法权益，维护司法公正，2016年8月16日贵州省高级人民法院审判委员会审议通过《对外委托司法鉴定、评估工作管理规定》[黔高法（2016）113号]文件。
3、房地产司法鉴定估价中存在的问题
3.1房地产司法鉴定估价管理问题
1.评估机构资质管理混乱
资产评估资质政出多门。根据《资产评估法》、释义及全国人大常委会就《资产评估法》答记者问，目前，我国资产评估行业现有评估师约13万人，从业评估人员约60万人，评估机构1.4万多家，划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估6种专业类别，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会5个部门管理。值得注意的是，
房地产估价合同 随着经济的快速发展,包括房地产估价机构在内的各类经济鉴证类社会中介机构发展迅速。对于房地产估价合同你了解多少呢?以下是我为大家整理的房地产估价合同范文， 房地产估价合同范文1 甲方(委托方)： 乙方(受托方)： 根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下： 一、合同内容 (一)估价对象： (二)估价目的：为确定估价对象的价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的价值。 (三)价值类型：房地产公开市场价值 (四)估价时点：年月日 (五)报告份数：预报告份，正式报告份。 (六)作业时间：自年月日至年月日止(计天)。 二、合同时间 合同有效期为年月日始至年月日止。
三、评估费依据、标准及计算方法 (一)收费标准： 1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。 2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。 3、其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。 (二)计算方法： 计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条"估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。"的规定。 (三)收费金额： 1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。 2、乙方按实际评估额计算评估费。 四、双方的权利与义务 (一)甲方的权利与义务 1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。
房地产估价理论实务冲刺试题(上) 2009房地产估价理论与实务冲刺试题(上) 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意,请在答题卡上涂其相应的编号。) 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案:B 解析:3000*(1+1.1)5=3347元/m2。 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( )。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 答案:A 解析:在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。 3、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 答案:D 解析:根据容积率=总建筑面积/土地总面积,可以求出土地总面积,然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。 4、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。 房地产估价师试题下载：2009房地产估价理论与实务冲刺试题(上) 感谢您的阅读！
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求 “业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。 一、司法鉴定与司法鉴定估价 （一）什么是司法鉴定 《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。” 所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。 （二）什么是司法鉴定估价 从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。 （三）什么是房地产司法鉴定估价 如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 二、房地产司法鉴定估价的业务种类 要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。 （一）司法拍卖估价 涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。 （二）分家析产估价 分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。 （三）损害赔偿估价 房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有： 1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；
房地产司法鉴定估价实务中存在的问题及对策研究 房地产估价属经济鉴证类房地产中介服务业，司法鉴定估价结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据，茌司法体制改革中发挥着积极作用。房地产司法鉴定估价是浮估机构的法定业务，司法诉讼案件迅速增多为房地产估价机构带来了大量司法鉴定评估业务，本文以贵州省为视角，结合最新拟施行的《资产评估法》，分析房地产司法鉴定估价实务工作中存在的问题，提出解决对策。 标签：房地产估价；司法鉴定；资产评估法；问题；对策 1、引言 房地产司法鉴定估价是指房地产评估机构接受人民法院委托，根据国家有关规定和相关资料，依据特定的目的，遵循适用的评估准则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对房地产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。司法鉴定评估结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据。笔者从事房地产司法鉴定估价工作约7年，在估价实务中与省高院、大部分市县法院接触颇多，基于贵州省房地产司法鉴定估价现状，结合最新拟施行的《资产浮估法》，发现房地产估价实务中存在一些问题，对此拟提出解决对策。 2、贵州省房地产司法鉴定估价现状 从多彩贵州网获知，自2015年以来受国家宏观经济政策调整，2015年贵州省法院共受理各类案件380586件，审结3501侣件；2016年1-4月贵州省法院共受理各类案件186475件，同比上升40.70%，审、执结93449件，同比上升33.26%；贵州省司法诉讼案件迅速增多，为评估机构带来大量房地产司法鉴定估价业务。根据贵州省评估主管部门和行业协会发布的公告，资产评估机构48家，房地产估价机构约85家，土地估价机构约70家。为了提升对外委托透明度和公信力，切实保护当事人合法权益，维护司法公正，2016年8月16日贵州省高级人民法院审判委员会审议通过《对外委托司法鉴定、评估工作管理规定》[黔高法（2016）113号]文件。 3、房地产司法鉴定估价中存在的问题 3.1房地产司法鉴定估价管理问题 1.评估机构资质管理混乱 资产评估资质政出多门。根据《资产评估法》、释义及全国人大常委会就《资产评估法》答记者问，目前，我国资产评估行业现有评估师约13万人，从业评估人员约60万人，评估机构1.4万多家，划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估6种专业类别，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会5个部门管理。值得注意的是，
房地产评估业务约定书 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 本约定书确认甲方委托乙方对****公司拟清算***公司之****项目相关事项提供综合服务。现将有关事项约定如下： 一、服务范围 根据****公司和****公司签订的《协商意向书》内容确定乙方下述工作： （一）工程结算 测算****楼和北侧车库、配套附属工程工程造价及专属****公司建设的工程造价，核实款项支付情况。 （二）异地安置房评估
以****公司提出清算日期为基准日，评估****异地安置房的市场价值。 （三）专项审核 1、基于项目清算目的对***公司对****项目直接投入情况及基于***公司对该项目投入之优惠情况进行专项审计； 2、汇总审核**公司基于**项目拖欠债务； 3、汇总审核**公司顶账、出售、抵押房屋； 4、汇总审核**公司退补拆迁户有关款项； 5、汇总审核**收取的保证金； 6、计算审核**公司征收房屋协议、补偿、费用； 7、汇总审核项目现场及工程资料遗留问题清单，测算列出费用； 8、汇总审核预订购材料设备协议和支付凭证、欠付费用； 9、核定**公司支付原开发企业收取的购房款； 10、测算未完成小户型住宅费用，以便交付后予以兑现； 11、统计审核税费缴纳情况； 12、核算基于**公司延期交房造成的逾期安置费； 13、核算基于**公司未完成外电接入造成的临时用电费
用增加； 14、汇总审核**公司支付原开发商工程款，待原开发商、原施工企业各方核对后确认； 15、核减政府部门垫付、借与款项及热力、电力入网等费用； 16、核减返还的土地出让金； 17、测算项目保修费用； 18、汇总审核涉法涉诉案件涉及费用； 19、参加清算方案制定及实施中的相关会议； 20、审核测算其他与**项目项目清算有关事项。 二、服务目标 （一）提交工程结算报告、评估报告、**项目项目各方投入情况的专项审计报告，为项目清算提供基础数据； （二）完成时间： 三、甲方的责任和义务 （一）甲方各主体应及时向乙方提供其所需要的全部资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 （二）甲方各主体应对各自提供资料真实性、完整性负责，并出具声明书确认；
第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但
201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞 房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的 案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。 案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。 报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人） 于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。” 后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执 行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依
2020 房地产估价合同文档CONTRACT TEMPLATE
房地产估价合同文档 前言语料：温馨提醒，合同是市场经济中广泛进行的法律行为，人议，以及劳动合同等，这些合同由其他法律包括婚烟、收养、监护等有关身份关系的协进行规范，不属于我国合同法中规范的合同在市场经济中，财产的流转主要依靠合同。 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 房地产估价合同范文1 甲方(委托方)： 乙方(受托方)： 根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下： 一、合同内容 (一)估价对象： (二)估价目的：为确定估价对象的价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的价值。 (三)价值类型：房地产公开市场价值 (四)估价时点：年月日 (五)报告份数：预报告份，正式报告份。 (六)作业时间：自年月日至年月日止(计天)。 二、合同时间
合同有效期为年月日始至年月日止。 三、评估费依据、标准及计算方法 (一)收费标准： 1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。 2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。 3、其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。 (二)计算方法： 计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。 (三)收费金额： 1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。 2、乙方按实际评估额计算评估费。 四、双方的权利与义务 (一)甲方的权利与义务 1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产司法鉴定评估指导意见 第一章引言 第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。 第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。 第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。 未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。 第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。 第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。 第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。 第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价
关于房地产司法鉴定调查问卷统计分析(doc 11页)
房地产司法鉴定估价问题研究 ——房地产司法鉴定调查问卷统计分析 一、问卷调查来源 依据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作分工及工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。 本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％以上，选取机构代表了四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。 本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。 二、问卷调查结果 通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内
容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。 （一）房地产司法鉴定的现状 估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值； ⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中问题最严重的受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、制定估价作业方案四方面。 1.受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书基本不规范，其中有极大部分为委托方按照自己意愿填写，甚至有法院不愿与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。 2.资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人极为不配合，抵触情绪明显，造成司法鉴定估价后续工作难以开展。在现场查看前，估价机构对基础资料难以搜集或搜集不完整已成为普遍现象。在现场查看时当事人或法官不陪同现场查看或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认已成为常例。 3.制定估价作业方案阶段：估价人员进场现场查看后，在制定作业方案时常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等。由于当事人的不配合、消极态度，以致估价人员很难开展鉴定对象档案查询，以及面积测绘等基本事项工作。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房产评估合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
委托方：（以下简称甲方） 受托方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限： 1、甲方因的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下：东至：西至： 南至：北至： 2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。 3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知 的要求，估价时间定为：年月日至年月曰。 二、双方责任及协作事宜： 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提
下，甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。 5、乙方未能在双方约定的时间内交付评估报告的，每延迟一天按评估标的总价款的％向甲方支付违约金。 6、乙方有义务为拆迁人和被拆迁人就估价报告的有关问题提供咨询服务。 7、乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。如有类似情况，甲方保留理赔权利，本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。 8、双方约定的其他条款：乙方帮助甲方了解被拆迁人搬迁意向。 三、合同价款及支付方式： 1、本项目评估费为：评估标的总价款的%。 2、具体支付方式如下: (1)本合同签订的5个工作日，甲方应向乙方支付(人民
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
房地产司法鉴定估价报告 估价项目名称：位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大 厦营业用房房地产公开市场价值评估 估价委托人：中江县人民法院 房地产估价机构：四川广益房地产土地估价有限责任公司注册房地产估价师：刘青梅罗敏 估价报告出具日期：2018年9月25日 估价报告编号：川广益房评（2018）（估）字第A09101号
目录 致估价委托人函 (1) 注册房地产估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (6) 一、估价假设 (6) 二、估价报告使用限制 (8) 房地产估价结果报告 (10) 一、估价委托人 (10) 二、房地产估价机构 (10) 三、估价对象基本情况 (10) 四、房地产区域状况 (12) 五、市场背景分析 (13) 六、估价目的 (14) 七、价值时点： (14) 八、价值类型与定义 (14) 九、估价原则 (15) 十、估价依据 (16) 十一、估价方法 (17) 十二、估价结果 (18) 十三、注册房地产估价师 (19) 十四、现场查看日期 (19) 十五、估价作业日期 (19) 十六、估价报告使用期限 (19) 附件 (20)
致估价委托人函 中江县人民法院： 受贵院委托，我公司派出注册房地产估价师按照《房地产估价规范》及四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的要求，完成了估价对象于价值时点的市场价值估价项目。 估价对象：估价对象系位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产。根据委托方提供的委托评估书附表，建筑面积共计1332.66㎡，及其相应分摊出让商业用地使用权面积，进行了公开市场价值评估。 估价目的：为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。 价值时点：二○一八年九月六日 价值类型：市场价值是指在价值时点的公开市场上的交易价格。 估价方法：收益法 估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在价值时点二○一八年九月六日的估价结果如下： 币种：人民币 公开市场价值总价：604.99万元 大写：陆佰零肆万玖仟玖佰元整 上述估价结果详见（估价结果一览表表1） 四川广益房地产土地估价有限责任公司 法定代表人： 二○一八年九月二十五日
编号：_____________房地产评估业务合作协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 地址： 法人代表： 乙方： 地址： 法人代表： 根据甲乙双方平等友好、互惠互利的合作原则，经双方充分协商，就甲方委托乙方进行房地产评估达成以下协议： 1、甲方选择乙方为指定的房地产评估机构之一。 2、乙方保证具有评估等相关业务的法律资格，否则，因此而引发的相关责任由乙方独自承担。 3、甲方提出评估要求时，应将委托评估的房地产产权证明等相关资料传真给乙方，乙方予以妥善保管，未经甲方同意不得公开或泄露予他人。 4、乙方根据甲方的评估要求到现场勘察，保证对指定的房地产予以客观、公正、公平地估价，并以书面形式如实反映委托评估物业的基本情况，如房屋新旧程度、产权状况、租赁情况等。 5、乙方保证在完成现场查勘的___________小时内将《评估答复书》交付给甲方、在甲方提出出具《评估报告书》的___________小时内将《评估报告书》交付给甲方，甲方设专人签收。如因不可抗原因造成乙方延迟交付的，交付时间可相应顺延。 6、如乙方已出《评估报告书》，因任何原因导致某宗按揭最终不能放贷，甲方应及时退回《评估报告书》及已收发票予乙方。若因客户不能办理房屋贷款时，乙方收取客户工本费：￥元
/套。而因客观原因需要对《评估报告书》作出修改时，乙方不收取任何费用。 7、结算方式： □现金支付形式 1每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）；2乙方收到甲方结算表个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算； □支票转帐/划帐形式 3每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）；4乙方收到甲方结算表个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算； 甲方收到乙方发票后，将应付款项汇至乙方指定帐户---户名：，开户行：，帐号。 8、甲乙双方的分成比例如下，甲方视每宗业务情况，指定以下两种收费方式中之一种，并由甲乙双方如约执行： 1正常收费业务：按 %： %比例分成，乙方按应收评估费全额向甲方出具评估费发票，甲方按实收分成金额向乙方出具发票。 2收费标准：见附件1。 9、如个别案例需要折扣，由甲方直接与乙方协商特殊收费，甲方出示《评估费用变动确认函》（详见附件2）予乙方确认特殊案例的收费，甲乙双方财务部以已盖章确认的《评估费用变动确认函》作结算依据。 10、本协议履行期间，甲方如发现乙方有违规或不法行为，有权立即终止本协议，并有权追究乙方的相关责任；乙方不可出具弄虚作假或违反房地产规范及有损公允之《评估报告书》，否则，应承担全部责任。如因乙方原因造成客户或甲方有其他损失的,由乙方承担相关的责任并赔偿损
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 房产评估合同
编号：FS-DY-65009 房产评估合同 委托方：（以下简称甲方） 受托方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限： 1、甲方因的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下：东至：西至： 南至：北至： 2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。
3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：年月日至年月日。 二、双方责任及协作事宜： 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。 5、乙方未能在双方约定的时间内交付评估报告的，每延迟一天按评估标的总价款的0.2%向甲方支付违约金。 6、乙方有义务为拆迁人和被拆迁人就估价报告的有关
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
房地产司法鉴定估价报告 估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02070号 估价项目名称：石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌 市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司 位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌 市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路 52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估 估价委托人：宜昌市夷陵区人民法院 房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021） 熊玉华（注册号：4220070016） 估价报告出具日期：2017年9月19日
致估价委托人函 宜昌市夷陵区人民法院： 受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下： 【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。 【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。 表1：估价对象界定表 【价值时点】2017年8月3日。 【价值类型】房地产市场价值。 【估价方法】比较法、收益法。 【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对