18:58分判断题
司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。（）
Y.对目录
判断题
42:59分司法鉴定多人参加鉴定的由主要鉴定负责人在鉴定书上签名或者盖章。（N.错）
Y.对 N.错
第02讲房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（二）
17:59分判断题房地产司法鉴定评估，可由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。（N.错）
Y.对 N.错
第03讲房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（三）
08:59分《司法鉴定评估风险告知书》主要是督促当事人履行配合义务。（Y.对）
Y.对N.错
35:58分：出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、
聘请的专家辅助人提的出质证的询问，必须给予回答。（N.错）Y.对N.错
19:59分判断题：房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受到客观原因控制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的评估报告。（对）
Y.对N.错
第05讲房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（五）08:59分判断题：实地勘察估价对象应至少有一名注册房地产估价师负责实施（Y.对）
Y.对N.错
35:00分判断题：“咨询性估价报告”的应用，解决了法院查封扣押房地产因估价依据不足等重大缺失的评估问题，有利于案件的顺利解决。（Y.对）
Y.对N.错
第06讲房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（六）11:59分：实体价值减损是指修复该不动产所需耗费的材料、人工等投入及其合理税费和利润。（）
Y.对N.错
30:58分：如果污染的环境不可治理恢复，房地产估价师可根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。（对）Y.对N.错
13:59分：变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。（对）
Y.对N.错
13：59分：变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。（对）
Y.对N.错
第08讲房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（八）
四川省房地产司法鉴定估价规范课题研究过程回顾
司法鉴定的定义、基本特征及分类
目前司法鉴定评估中存在问题
房地产司法鉴定评估程序规范探讨
四川省房地产司法鉴定估价规范创新点
司法鉴定估价类型及技术路线
中估联行房地产咨询顾问（上海）有限公司
房地产司法鉴定估价规范课题背景
中央司法体制改革领导小组《关于司法体制和工作机制改革的初步意见》，全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》，最高
院针对执行工作存在的问题，提出建立健全法院内部监督制约机制，清理积案，全国人大《评估法》立法背景。
2009年初，在全国“两会”之后，国家建设部和最高人民法院接到全国政协提案办公室《关于建立房地产司法鉴定规范的提案》的第1357号提案批件。两家会商，一致认为，在法院司法审判和执行中涉及的房地产司法鉴定估价行为亟待规范。住房与城乡建设部并就房地产司法鉴定估价有关问题责成中国房地产估价师与房地产经纪人学会进行专题研究，提出解决问题的思路和具体办法。
中房学为此设立专项课题研究。由中国房地产估价师与经纪人学会、四川恒通评估师事务所、四川省高级人民法院共同组成课题组。中房学副会长兼秘书长柴强博士担任课题组组长，省人大常委、四川恒通评估事务所主任崔太平博士为副组长、省高院副院长陈明国为副组长的13人课题组。
2009年12月24日中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通评估师事务所有限公司、四川省高级人民法院向住房和城乡建设部申报《房地产司法鉴定估价规范研究》课题。
最高人民法院办公厅对提案的答复
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA
就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
关于建立房地产司法鉴定估价规范的提案
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA 就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
课题申报书
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA 就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
验收证书
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通
知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA 就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
房地产司法鉴定估价规范课题研究过程
2009年4月15日，课题组组织召开了“四川省首届房地产司法鉴定估价论坛”，论坛在成都市房产交易中心举办。
2009年5月11日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都铁路运输中级法院系统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研讨会。
2009年5月、6月分别完成针对估价机构和法官问卷收集。收集房地产司法鉴定估价报告案例。通过法院、估价机构多方收集估价案例，通过整理，形成案例汇编。
2009年12月26日，在成都市房地产交易中心研讨大厅举办“房地产司法鉴定估价论坛”。
2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华宾馆举行。
2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园会馆举行。
2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见（征求意见稿）》专家论证会”在成都市房产管理局举行。就《房地产司法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，广泛征询了专家意见2011年3月，形成课题成果《四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法[2011]99号），《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）房地产司法鉴定估价规范课题过程
2009年4月15日，四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”在成都市房产交易中心会议厅举行。由四川省房地产业协会房地产估价专业委员会、成都市房地产评估协会联合举办。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组分别于2009年6月11日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都铁路运输中级法院系统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研讨会。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2009年12月26日在成都市房管局多功能会议厅，举行了房地产司法鉴定估价第三次论坛。
住建部房地产市场监管司副司长张小宏、处长杨佳燕，中房学副会长兼秘书长柴强博士、副秘书长赵鑫明，省人大常委、内司委主任颜家瑾，省人大常委、内司委委员崔太平博士，省高院副院长陈明国、技术室主任宋俊康，省建设厅副厅长王卫南、厅机关党委书记田利娅、
处长何华荣、副处长黄兴华，成都市中院副院长钟尔璞、调研员卢建华，成铁中院院长蔡瑜，内江中院副院长吴良军，成都市房管局局长何立祥、副局长周鸿彬，成都市房地产评估协会会长冯骏，重庆市土地房屋评估协会评估部主任罗旭等出席了会议。出席会议的还有省内外法院系统和评估机构的代表52人。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华宾馆举行。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士莅临现场，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》和与会的成都市房地产评估协会冯峻会长、崔太平副会长、陈剑秘书长等业内专家热烈探讨。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园会馆举行。
专家论证会由课题组组长崔太平主持，省高院副院长陈明国、省高院技术室主任宋俊康、省建设厅机关党委书记田利娅、省建设厅房地产业处处长何华荣、副处长黄兴华、省高院执行局综合处副处长罗华兰、成都市房产管理局经营管理处副主任陈剑等业内专家出席会议，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》起草说明、条文释义等进行论证。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》专家论证会”在成都市房产管理局举行。四川省建设厅及下属地市州房产管理局相关部门领导、省内30余家评估机构负责人受邀参加了此次论证会。
“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组组长崔太平向与会人士详细介绍了《房地产司法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，并广泛征询了专家意见。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2011年7月19日至23日，由最高人民法院主办，黑龙江省高级人民法院承办的“人民法院司法技术辅助工作研讨班”在黑龙江省牡丹江市召开。专门邀请了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士、四川恒通评估师事务所主任崔太平博士参加本次会议。四川省高院、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通评估师事务所作为课题组成员的课题成果之一《从法院角度看房地产司法鉴定估价存在的问题》获得一等奖。崔太平博士做了论文宣讲。柴强博士，为崔太平的论文宣讲作了精彩点评。
2011年3月3日《四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法[2011]99号）
2011年3月22日《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）
指导意见及所附《房地产司法鉴定评估委托书》、《人民法院房地产司法鉴定评估委托书附表》、《房地产司法鉴定评估（补充或退回）资料交接表》一同颁布执行。
四川省房地产司法鉴定评估规范成果
政策规范
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA 就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
司法鉴定的定义
司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年2月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
司法鉴定的基本特征（一）
（一）法律性
司法鉴定程序严格遵照法律法规的规定；
鉴定客体仅限于案件中经过法律或法定程序确认的某些专门性问题；
鉴定主体必须是具有鉴定人职业资格的自然人，而不是鉴定组织或业务部门及技术部门；
鉴定人应当依法出庭接受询问或质证；
鉴定活动是以科学技术手段核实证据的活动；
司法鉴定意见是法定的证据之一。
司法鉴定的基本特征（二）
（二）中立性
司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
（三）客观性
司法鉴定结论的科学性、专业性、真实性。
司法鉴定分类
1.法医类鉴定；
2.物证类鉴定；
3.声像资料鉴定；
4.根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。
法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。
房地产司法鉴定估价的现状
房地产司法鉴定评估缺乏有效技术规范
诉讼当事人在申请启动资产司法鉴定评估程序时对鉴定评估性质缺乏理性认知，对其应承担的配合义务认识不足；
估价委托程序不规范。
一是受托估价机构的资质不符合相关规定；
二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载；
三是没有委托合同；
四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。
房地产司法鉴定评估的委托估价范围不明确
相关方在房地产司法鉴定评估资料提供及配合现场查勘方面的职责不明确
房地产司法鉴定评估缺乏质证程序和范围标准
诉讼当事人的配合问题
不配合
估价机构的现场查看、提供估价资料不及时、提供资料不全面，三项均占到了统计总体80%以上的比率，其中提供资料不全面占到了100%。
不接受估价结果所占比率为52%；
擅自与估价机构接触所占比率为32%；
其他情形：阻扰现场，拖延时间，提供资料不真实，拒绝签字。
解决途径：《司法鉴定风险告知书》。
评估机构和评估师的问题
从事房地产司法鉴定估价的房地产估价师不但应当有相当长的执业年限，丰富的估价经验，同时还应熟悉诉讼法等基本法律制度。
目前从事房地产司法鉴定估价的估价人员，普遍不具有相关的法律知识，执业年限短缺乏估价经验，有的甚至连注册房地产估价师个人执业资格都不具备。
有必要完善司法鉴定估价的准入制度，法院在对外委托选择估价机构，也应该执行相关规定，以确保司法鉴定估价质量。
法院的职责
从调查数据来看，90%集中在出具规范的委托书、配合估价机构的现场查勘、将案子涉及的估价资料移交估价机构、法院人员依职权调查取得资料交鉴定估价机构、提供移交资料清单。
对于鉴定估价风险告知，大家缺乏认知。
其他配合义务主要有：协调评估结果，协调处理当事人对评估结果的异议（或报告修改）；协助评估公司收取评估费用，陪同查看现
场并签字，对移交资料的真实性和合法性责任。完善并统一委托书的格式与内容。
房地产司法鉴定估价规范的基本框架
形成的《指导意见》共包括六章95条，分别如下：
第一章引言（11条）；
第二章房地产司法鉴定评估的委托、受理与实施（15条）；
第三章房地产司法鉴定评估的类别（48条）；
第一节债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估、第二节房地产损害赔偿鉴定评估，
第三节房地产分割合并鉴定评估，第四节国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估
第五节房地产估价纠纷鉴定评估
第四章房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告（9条）；
第五章房地产司法鉴定评估的质证（8条）；
第六章附则（4条）
司法鉴定程序的主要内容：
司法鉴定程序中必须遵守的原则
司法鉴定的委托与受理；
司法鉴定的实施；
司法鉴定文书的出具。
司法鉴定程序遵守的原则：
独立原则
保密原则
回避原则
出庭原则
收费原则
独立原则
司法鉴定实行鉴定人负责制度。
鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或者盖章。
多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。
保密原则
司法鉴定机构和司法鉴定人应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。
未经委托人的同意，不得向其他人或者组织提供与鉴定事项有关的信息，但法律、法规另有规定的除外
回避原则
2013年1月1日《民事诉讼法》修改为：
审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：
（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的
（二）与本案有利害关系的；
（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。
审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。
审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。
前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。
出庭原则
《民事诉讼法》当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。经法庭许可，当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。
《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》：在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。
收费原则
由国务院司法行政部门商国务院价格主管部门确定。司法鉴定机构应当统一收取司法鉴定费用
收费的项目和标准执行国家的有关规定。
创新点：
创新--规范房地产司法鉴定估价委托程序
现行法院评估委托书中估价基本要素不全
估价对象具体情况不详
评估资料传递不规范
现行法院委托书示例
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
政策文件
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
政策文件
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系
的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
创新--明确法院在委托估价时的职权
1.出具规范委托书，确认应当明确的估价基本事项；
2.列明评估资料清单并移交法院已掌握的鉴定评估资料；
3.依职权调查收集必要的鉴定评估资料；
4.对当事人提供的评估资料是否质证、能否采纳进行必要审查；陪同估价师现场查看并签字确认现场查看记录；
5.要求当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，督促当事人配合房地产估价师的鉴定评估工作；
6.组织当事人进行评估资料的证据交换；
7.签收估价报告；
8.组织估价机构对异议书面回复或出庭接受询问，及时做出处理意见等。
《指导意见》“委托受理与实施”之一
接受委托
房地产司法鉴定评估，应由一家鉴定评估机构接受委托并完成鉴定评估工作，不得由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。
鉴定评估机构应当在接受鉴定评估委托前，明确鉴定评估基本事项，通过法院，交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，从而使委托方和当事人全面知悉鉴定评估的基本事项，促使当事人明确自己应履行的配合义务及不履行该义务可能承担的不利后果。
如果出现评估依据缺失、估价程序不能完全履行的情形（比如，鉴定评估对象灭失，或者鉴定评估对象的所有人或占有方不配合鉴定评估人员的工作，或者隐蔽工程图纸缺失等），房地产鉴定评估机构一般不得接受房地产司法鉴定评估委托。
《指导意见》“委托受理与实施”之二
接受委托
在评估依据缺失或者评估程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册房地产估价师应当知晓其风险，并将估价风险书面告知法院委托部门及有关当事人。
估价机构在这种情况下接受委托并开展估价工作，如果鉴定评估程序或者鉴定评估依据的不完备，并非注册房地产估价师的主观过错造成，则当事人不得对此鉴定评估工作的瑕疵提出质疑，也不得
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
.2015-11-20实施 2015-11-20发布图像真实性鉴定技术规范司法鉴定技术规范 SF/Z JD0302001——2015 中华人民共和国司法部司法鉴定管理局发布
目次 前言.........................................................................................................................................................................I 1范围 (1) 2引用文件 (1) 3术语和定义 (1) 4设备和工具 (2) 5鉴定步骤 (2) 6记录要求 (3) 7鉴定意见 (4)
前言 本技术规范旨在确立声像资料司法鉴定实验室进行图像真实性鉴定应当遵循的方法和步骤等方面的要求，确保相关鉴定活动的规范有序。 本技术规范按照GB/T1.1-2009规则起草。 本技术规范由司法部司法鉴定科学技术研究所提出。 本技术规范由司法部司法鉴定管理局归口。 本技术规范起草单位：司法部司法鉴定科学技术研究所。 本技术规范主要起草人：施少培、杨旭、陈晓红、卞新伟、卢启萌、李岩、孙维龙、奚建华、曾锦华。
图像真实性鉴定技术规范 1范围 本技术规范规定了声像资料鉴定中的图像真实性鉴定的方法和步骤。 本技术规范适用于声像资料鉴定中的图像真实性鉴定。 2引用文件 下列文件对于本技术规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本技术规范。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本技术规范。 SF/Z JD0300001－2010声像资料鉴定通用规范 3术语和定义 下列术语和定义适用于本技术规范。 3.1 图像Image 特指利用光学成像原理和设备，对客观场景拍摄形成的影像。包括模拟照片、数码照片和视频帧。 3.2 图像真实性鉴定Forensic Authentication of Image 特指运用元数据分析、成像分析、处理痕迹分析、图像信号分析等技术手段，对图像是否经过后期加工（或篡改）处理所进行的科学判断。 3.3 元数据Metadata 描述图像数据及其属性的数据。图像元数据包含EXIF信息。 3.4 EXIF Exchangeable Image File Format 可交换图像文件格式的缩写，记录了数码照片的属性信息和拍摄参数。 3.5 写保护Write Block 存储介质接入到计算机时，保证计算机无法修改存储介质中数据的防护设备或措施，可以通过软件或硬件方式实现。 3.6 数字水印Digital Watermark 嵌于数字图像中，用于标识或校验的特定信息。 3.7 完整备份Integral Duplication 通过对存储介质进行逐比特复制及校验，获得与被复制数据完全一致的数据。
视觉功能障碍法医鉴定指南 司 法 鉴 定 技 术 规 范 中华人民共和国司法部 司 法 鉴 定 管 理 局 发布
目 录 前言.............................................................................II 1 范围 (1) 2 定义 (1) 3 鉴定原则 (2) 附录A （规范性附录）视觉功能障碍检查 (4) 附录B （规范性附录）视觉功能实验室及鉴定人员的规范要求 (15) 附录C （资料性附录）视觉功能障碍程度分级标准 (16) 附录D （参考性附录）眼外伤法医鉴定检验结果记录单(范本) (18)
前言 制定本技术规范的依据包括以下国家或行业标准：由司法部、最高人民法院、最高人民检察院和公安部于1990年9月29日颁布实施的司发[1990]070号《人体重伤鉴定标准》；由最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部于1990年4月2日颁布实施的法（司）发[1990]6号《人体轻伤鉴定标准（试行）》；由公安部颁布实施的GA/T 146-1996《中华人民共和国公共安全行业标准·人体轻微伤的鉴定》；由国家质量监督检验检疫总局发布，于2002年11月1日开始实施的GB18667-2002《中华人民共和国国家标准·道路交通事故受伤人员伤残程度评定》；由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布，于2007年5月1日开始实施的GB/T 16180-2006《中华人民共和国国家标准·劳动能力鉴定 职工工伤与职业病致残等级》；由公安部发布的于2005年3月1日开始实施的GA/T 521-2004《中华人民共和国公共安全行业标准·人身伤害受伤人员误工损失日评定准则》。 本技术规范参考了American medical Association（美国医学会）编著的《Guides to the Evaluation of Permanent Impairment》（Fifth Edition）（《永久性残损评定指南》第5版）。本指南还参考了视觉电生理国际标准化委员会发布的视觉电生理国际标准化文件（包括：《视网膜电图国际标准》、《图像视网膜电图国际标准》、《临床眼电图法国际标准》、《视诱发电位法国际标准》）。 本技术规范运用医学、法医学理论和技术，结合法医学检验、鉴定的实践而制定，为眼外伤后视觉功能障碍的法医鉴定提供科学、规范、统一的方法和标准。 本技术规范的附录A、B为规范性附录，附录C为资料性附录，附录D为参考性附录。 本技术规范由司法部司法鉴定科学技术研究所提出。 本技术规范由司法部司法鉴定科学技术研究所负责起草。 本技术规范主要起草人：夏文涛，刘瑞珏，朱广友，范利华，翁春红，陈捷敏，刘夷嫦。
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
附件： 河南省房地产估价技术指引之五 ——估价方法选用及估价结果确定 房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的关键环节，也是房地产估价报告的核心内容。在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《资产评估法》、《房地产估价规范》外，还应遵守本估价技术指引。 一、估价方法选用 （一）估价方法选用原则 理论上适用且当地房地产市场状况等客观条件具备能采用的估价方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。 从估价实务上判断：房地产估价机构中最称职、最勤勉尽责的注册房地产估价师能够采用的方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。 不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师的实际掌握资料、技术水平和执业能力来决定估价方法的取舍。 （二）有下列情形之一的，可选用一种估价方法： 1. 房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价； 2. 特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价； 3. 建筑物保险估价； 4. 房地产附着物估价； 5. 房地产损害赔偿估价；
6. 经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种估价方法的。 （三）常见估价对象适宜选用的估价方法 二、估价结果确定 （一）利用两种或两种以上测算结果综合确定估价结果 应以估价方法所依据的资料可信度、估价方法适用程度、测算结
果的差异程度及估价目的等情况，选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果。选用加权算术平均法计算的，利用两种估价方法的权重最大者不能超过0.8，利用三种估价方法的权重最大者不能超过0.6。 （二）将一种测算结果作为估价结果 应根据估价目的的特殊要求判断；不能以测算结果相差悬殊而决定取舍。 （三）对综合测算结果适当调整后作为估价结果 适用前提条件：测算过程中有明显的价值或价格影响因素难以量化未进行考虑的，应根据实际情况经认真分析确定调整值后得出最终估价结果。但要在使用估价结果的特别提示中说明。 （四）使用估价结果的特别提示 包括价格（值）内涵、特殊前提条件、综合测算结果未反映价值或价格的影响因素是否存在及调整说明、使用注意事项等，在“致估价委托人函”中披露。 三、本估价技术指引自2018年1月1日起施行。
中华人民共和国司法部令 第132号 《司法鉴定程序通则》已经2015年12月24日司法部部务会议修订通过，现将修订后的《司法鉴定程序通则》发布，自2016年5月1日起施行。 部长吴爱英 2016年3月2日 司法鉴定程序通则 第一章总则 第一条为了规范司法鉴定机构和司法鉴定人的司法鉴定活动，保障司法鉴定质量，保障诉讼活动的顺利进行，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》和有关法律、法规的规定，制定本通则。 第二条司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。司法鉴定程序是指司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动的方式、步骤以及相关规则的总称。
第三条本通则适用于司法鉴定机构和司法鉴定人从事各类司法鉴定业务的活动。 第四条司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守职业道德和执业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。 第五条司法鉴定实行鉴定人负责制度。司法鉴定人应当依法独立、客观、公正地进行鉴定，并对自己作出的鉴定意见负责。司法鉴定人不得违反规定会见诉讼当事人及其委托的人。 第六条司法鉴定机构和司法鉴定人应当保守在执业活动中知悉的国 家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。 第七条司法鉴定人在执业活动中应当依照有关诉讼法律和本通则规 定实行回避。 第八条司法鉴定收费执行国家有关规定。 第九条司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动应当依法接受 监督。对于有违反有关法律、法规、规章规定行为的，由司法行政机关依法给予相应的行政处罚；对于有违反司法鉴定行业规范行为的，由司法鉴定协会给予相应的行业处分。 第十条司法鉴定机构应当加强对司法鉴定人执业活动的管理和监督。司法鉴定人违反本通则规定的，司法鉴定机构应当予以纠正。 第二章司法鉴定的委托与受理
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
工作方案 本机构投标响应XXXXXXXX单位2017-2018年度审计机构及资产评估机构入围招标公告，根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日)； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
司法鉴定法律法规试题Prepared on 21 November 2021
《司法鉴定法律法规试题》 1、《司法鉴定程序通则》已经2015年12月24日司法部部务会议修订通过， 自年月日起施行。 2、司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构具有该鉴定事项的司法鉴定人进行鉴定。 3、委托人有特殊要求的，经双方协商一致，也可以从本机构中选择的司法鉴定人进行鉴定。 4、司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择司法鉴定人进行鉴定；对复杂、疑难或者特殊鉴定事项，可以指定或者选择司法鉴定人进行鉴定。 5、司法鉴定人本人或者其近亲属与诉讼当事人、鉴定事项涉及的案件有，可能影响其独立、客观、公正进行鉴定的，应当回避。 6、司法鉴定人曾经参加过的，或者曾经作为专家提供过咨询意见的，或者曾被聘请为有专门知识的人参与过同一鉴定事项法庭质证的，应当回避。 7、司法鉴定人自行提出回避的，由其所属的决定。 8、委托人要求司法鉴定人回避的，应当向该司法鉴定人所属的提出，由司法鉴定机构决定。 9、委托人对司法鉴定机构作出的司法鉴定人是否回避的决定有异议的，可以。 10、司法鉴定机构应当建立制度，严格监控鉴定材料的接收、保管、使用和退还。 11、司法鉴定机构和司法鉴定人在鉴定过程中应当严格依照技术规范保管和使用鉴定材料，因造成鉴定材料损毁、遗失的，应当依法承担责任。 12、司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：1、；2、行业标准和技术规范；3、该专业领域的技术方法。 13、司法鉴定人有权了解材料，可以查阅、复制相关资料，必要时可以询问诉讼当事人、证人。 14、经委托人同意，司法鉴定机构可以派员到现场提取鉴定材料。现场提取鉴定材料应当由不少于司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少应为该鉴定事项的司法鉴定人。 15、现场提取鉴定材料时，应当有人员在场见证并在提取记录上签名。 16、鉴定过程中，需要对或者进行身体检查的，应当通知其监护人或者近亲属到场见证；必要时，可以通知委托人到场见证。
技术鉴定和司法鉴定有哪些区别 技术鉴定和司法鉴定的区别 (1)技术鉴定是对各行业或领域中，运用科学理论与技术对涉及的专门性问题进行鉴定活动的总称。 现实社会中，当事人为举证寻找一些面向社会服务的专门性鉴定机构进行的鉴定活动、行政执法机关委托行业性检测机构进行的专门性鉴定活动等均属于技术鉴定的范畴。其特点是在一方的意志下进行鉴定活动;鉴定材料由一方提供而不进行质证;鉴定机构对鉴定材料的全面性、真实性不进行审查。鉴定结论一般不进行质证，鉴定人只有权利，不承担相关法律责任。 例如中央电视台焦点访问报道：某男性在南京市、上海市砸三菱空调事件，就是该男性以江苏省技术质量监督检验部门出具的技术鉴定结论为由产生的一个闹剧。最后经公安机关侦察，证实该男性以一个坏空调为检验样品获取了该批空调质量存在问题的鉴定结论。 技术鉴定(科学鉴定)种类包括： 1、行政执法机关委托鉴定; 2、刑事技术鉴定; 3、当事人举证鉴定; 4、法官委托司法鉴定; 5、仲裁机关委托鉴定; 6、公证机关委托鉴定; 7、企业、单位委托进行鉴定。 并非所有的技术鉴定均进入司法诉讼程序，技术鉴定结论可以为企业、单位处理内部纠纷问题、当事人之间、当事人和部门之间协商处理问题、行政处罚等提供科学依据。 (2)司法鉴定是在诉讼过程中，就专门性问题委托专门知识人进行检验、分析、评定而从事的的科学活动。 特点：1、是在特定的诉讼审判程序过程中，由法官启动、委托进行的一项科学鉴定活动;2、司法鉴定活动必须遵循诉讼法及有关司法解释进行。鉴定材料必须提交法庭确认，鉴定人不得接受任何一方当事人私自提供的材料;鉴定文书必须符合诉讼法及有关
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件 运用（修订） 文章编辑：宋香发布时间：2016-8-15 点击次数：3076 房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的 重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对估价委托人及其他报告使用者了解估价活动的前 提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。 一、估价假设分类及撰写概要 （一）一般假设 主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目 常用假设，使用方向及撰写概要如下： 1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或《不动产权证书》），我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐
患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）记载建筑面积大体相当。 4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价; 5.【估价对象为整体房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 （二）特殊类假设 主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下： 1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。例如：
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
司法鉴定执业分类规范 （2011. 2. 18征求意见稿）第一章总则 第一条（立法目的）适应诉讼活动和科技发展的需要，为了加强司法鉴定执业管理，规范司法鉴定执业活动，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》和有关规定，制定本规范。 第二条（适用范围）司法鉴定机构和司法鉴定人从事司法鉴定活动适用本规范。 第三条（分类标准）根据司法鉴定执业活动运用的基本原理、专门知识和技术方法所属的学科专业，结合鉴定对象、鉴定要求和职业分工，确定司法鉴定的执业分类、适用范围及主要内容。 第四条（执业分类）司法鉴定执业分类主要有法医临床司法鉴定、法医病理司法鉴定、法医物证司法鉴定、法医毒物司法鉴定、精神疾病司法鉴定（法医精神病鉴定）、文书物证司法鉴定、痕迹物证司法鉴定、微量物证司法鉴定、声像资料司法鉴定、电子数据司法鉴定、司法会计鉴定（会计司法鉴定）、知识产权司法鉴定、建设工程司法鉴定、产品质量司法鉴定、价格司法鉴定和机动车司法鉴定等鉴定类别。
第五条（综合执业领域）道路交通、农业、电力、海事、文物、安全生产、环境、保险和火灾等领域涉及的司法鉴定执业活动主要是本规范第四条所列各鉴定类别的综合运用。 第六条（适用效力）司法鉴定执业管理、司法鉴定机构资质评估和认证认可活动应当依据或者参照本规范。 第二章鉴定类别 第七条法医临床司法鉴定的适用范围主要是自然人因外力导致的伤残后果及状况。主要内容有损伤程度、伤残等级、致伤物推定、致伤方式推定；致伤时间推定；损伤与疾病因果关系；生理状态及功能；劳动能力；诈伤及造作伤；医疗损害赔偿等鉴定事项。 第八条法医病理司法鉴定的适用范围主要是推断自然人是否正常死亡和非正常死亡的事实及状况。主要内容有死因与死亡时间；损伤时间；机械性损伤（钝器伤、锐器伤、火器伤、交通伤等）；机械性损伤的致伤物；机械性窒息；高温与低温损伤；电流损伤；杀婴与虐待儿童死亡；猝死与医疗损害有关的死因等鉴定事项。 第九条法医物证司法鉴定的适用范围主要是对案件真实情况有证明作用的物品及痕迹的状况。主要内容有种属来源；个体识别（如血痕、精斑、唾液斑、混合斑、毛发、软组织、硬组织等）；亲权鉴定（如三联亲子、二联亲子、同一父系遗传关系、同一母系遗传关系、祖孙关系、祖母孙女关系、同父异母姐妹关系、生物学同胞关
司法鉴定业务范围 法医临床鉴定 运用法医临床学的理论和技术，对涉受与法律有关的医学问题进行鉴定和评定。其主要内容包括：个身损伤程度鉴定、损伤与疾病关系评定、道路交通事故受伤人员伤残程度评定、职工工伤与职业病致残程度评定、劳动能力评定、活体年龄鉴定、性功能鉴定、医疗纠纷鉴定、诈病(伤)及造作病(伤)鉴定、致伤物和致伤方式推断等。 法医病理鉴定 法医病理鉴定：运用法医病理学的理论和技术，通过尸体外表检查、尸体解剖检验、组织切片观察、毒物分析和书证审查等，对涉及与法律有关的医学问题进行鉴定或推断。其主要内容包括：死亡原因鉴定、死亡方式鉴定、死亡时间推断、致伤(死)物人定、生前伤与死后伤鉴别、死后个体识别等。 文书司法鉴定 运用文件检验学的原理和技术，对文书的笔迹、印章、印文、文书的制作及工具等问题进行鉴定。 司法精神病鉴定 运用司法精神病学的理论和方法，对涉及与法律有关的精神状态、法定能力(如刑事责任能力、受审能力、服刑能力、民事行为能力、监护能力、被害人自我防卫能力、作证能力等)、精神损伤程度、智能障碍等问题进行鉴定。 法医物证鉴定 运用免疫学、生物学、生物化学、分子生物学等的理论和方法，利用遗传学标记系统的多态性对生物学检材的种类、种属及个体来源进行鉴定。其主要内容包括：个体识别、亲子鉴定、性别鉴定、种族和种属认定等。 2. 文书司法鉴定： 运用文件检验学的原理和技术，对笔迹真伪、印章印文真伪、印刷、打英复印及传真文件特征同一性、文书的制作工具及形成时间等问题进行鉴定、伪钞鉴定、纸张及笔墨成份鉴定等。 微量物证鉴定： 运用物理学、化学和仪器分析等科学方法，通过对有关物质材料的成分及其结构进行定性、定量分析，对检材的种类、检材和嫌疑样本的同类性和同一性进行鉴定。
国家 房地产估价方法网络课堂 主讲老师：黄学军 （一）18.59’估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可（错） 34.59’选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。（对） 36.59’对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。（错） （二）16.59’房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。（错） 32.59’调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。（错） （三）32.59’土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。（错） 39.59’出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。（对）（四）40.59’土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益期计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。（错）（五）5.59’成本法估价时优先选择“房地分估”路径。（错） 10.59’测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。（错） （六）18.59’对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。（错） （七）3.51’假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。（对） 49.58’动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。（错） 新机遇新挑战——押品价值重估网络课堂 主讲老师：闫旭东 （一）37.05’押品管理的核心是对抵押品担保能力的评估和价值维护。（对） 53.17’重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。（对） (二）16.07’银行内部押品价值重估强调效率与质量。（对） 27.14’估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。（错） （三）25.48’表格式电子估价报告是估价的新工具。（对） 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引网络课堂 主讲老师：崔太平 （一）18.59’司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。（对） 42.59’司法鉴定多人参加鉴定的由主要鉴定负责人在鉴定书上签名或者盖章。（错）（二）17.59’房地产司法鉴定评估，可由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。（错） （三）8.58’《司法鉴定评估风险告知书》主要是督促当事人履行配合义务。（对） 35.59’出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、聘请的专家辅助人提的出质证的询问，必须给予回答。（错） （四）19.58’房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，
司法鉴定技术规范的内容有哪些 1、印章:又称图章，通常由印面和用于执掌的印柄构成。 2、印面: 又称印章章面。 3、印文：印章印文的简称，又称印鉴。 4、公章：印面上镌刻有单位、机构、部门法定名称的印章。 5、名章：又称私章，印面上镌刻有个人姓名的印章。 6、专用章：指单位、机构、部门内部使用的用于专门事务或专项业务的印章。 找专长律师：交通事故律师医疗纠纷律师刑事辩护律师知识产权律师征地拆迁律师 每个行业都有自己行业特定的技术标准或技术规范，司法鉴定行业也不例外，但是因为司法鉴定包含多种鉴定类别，每个类别都有其规范的鉴定标准，那么司法鉴定技术规范之印章印文鉴定规范的具体内容是什么呢?请看下文。 司法鉴定技术规范 中华人民共和国司法部司法鉴定管理局发布 SF/Z JD0201003-2010
I目次 前言.............................................................................II 第1部分印文特征的分类 (1) 第2部分《印文特征比对表》的制作规范 (5) 第3部分印文鉴定结论的种类及判断依据 (9) 第4部分印章印文鉴定规程 (13) SF/Z JD0201003-2010 II前言 《印章印文鉴定规范》是由系列规范构成，下面列出了这些规范的预计结构。 ——第1部分：印文特征的分类; ——第2部分：《印文特征比对表》的制作规范; ——第3部分：印文鉴定结论的种类及判断依据; ——第4部分：印章印文鉴定规程。
本规范由司法部司法鉴定科学技术研究所提出。 本规范由司法部司法鉴定科学技术研究所负责起草。 本规范主要起草人：杨旭、施少培、凌敬昆、钱煌贵、徐彻、卞新伟、孙维龙、奚建华、陈晓红。 SF/Z JD0201003-2010 第1部分印文特征的分类 一、范围 本部分规定了印章印文鉴定中常用的术语和印文特征的种类。 本部分适用于文件鉴定中印章印文鉴定。 二、规范性引用文件 下列文件中的条款通过本部分的引用而成为本部分的条款。凡是注明日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本部分，然而，鼓励根据本部分达成协议的各方研究是否可适用这些文件的最新版本。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本适用于本部分。 SF/Z JD0201001-2010 文书鉴定通用规范第1部分文件鉴定通用术语
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
附件：河南省房地产估价技术指引之三 ——估价假设和限制条件运用 房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。 一、估价假设分类及撰写概要 （一）一般性假设 主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下： 1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房
屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。 4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件： （1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价; 5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 （二）特殊类假设 主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下： 1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如： （1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。 （2）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋