企业概况
一、企业名称
三、员工结构及管理人员素质
员工结构
管理人员素质
四、我们的企业理念
以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业服务
五、我们的服务宗旨
业主至上，诚信服务
六、我们的经营管理特色
特色一：务实的服务理念
####物业管理有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本，以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发，处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。
公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技能和尊重带给员工，为员工创造发展空间，规划职业生涯，使他们在工作中体现人生的价值，感受成就的喜悦；始终保持着对公司的认同和高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给客户。
公司深信，企业的长远发展离不开优秀的企业文化，建设一个有灵魂、有责任感的企业，对员工负责，对社会尽力是####物业的一贯宗旨。
特色二：成熟的大型社区管理经验
####物业管理有限公司董事长刘强先生是一位有着多年物业管理经验的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。
在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务；
首长级服务——以您为尊
为高级企业家、商人等特殊要求的业主提供“首长级”服务
◆业主身份保密
◆客户服务专人对接
◆指派专人入室清洁、专人入室维修
◆特约私家安防服务
★增设单独安全监控设备
★增设私家护卫人员
★访客单独登记、录像
贵宾级服务——星级酒店特色
为影视明星等各界名人，提供星级酒店式服务。
主要服务内容：
◆随时订、送餐
◆随时收、送清洗衣物
◆免打扰特约服务
◆安防特约服务
◆代理行程安排
◆代养家庭绿化、家庭宠物
行政级服务——细致严谨
为职业经理人、高级管理者提供细致严谨的行政级服务。
服务标准规范，服务流程专业，服务风格严谨。
主要服务内容：
◆订、送餐服务
◆收、送清洗衣物
◆预约家庭钟点工
◆上门维修
◆车辆清洗、保养
◆信息中介服务
夕阳亲情服务——耐心周到
为住宅内的老人提供耐心周到的老人服务，让每一位老人老有所乐，享受高质量的物业服务，怡养天仑。
◆老人陪护
◆定期老人身体检查
◆老人生日亲情点播
◆老人健康休闲讲座
特色三：规范的专业化运做
####物业管理有限公司广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准的职业物业经理和工程技术人员
在物业管理方面有着超前的管理意识和先进的管理方法。公司在多年经营过程中，摸索出了适合沈阳物业行业服务的成型经验，公司同时吸收了香港和新加坡先进物业管理的模式，极大的丰富了我公司物业管理的体系，并在实践中不断进行规范，形成了具有沈城特色的物业管理新模式。
特色四：科学的用人机制
（一）规范的培训管理程序
培训，作为本公司内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为公司不断发展壮大的内在优势。
通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人；
专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具备敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满成功军区花园委托管理目标的重要保证和推动我公司专业化、规范化发展的坚实基础。
一、目的：
为了将军区花园项目建设成为大都市中现代文明居住区的典范，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标的实现。
二、培训计划
第一阶段：接管前人员培训
三、培训周期
培训是一个长期的、不间断的、循环往复的工作。如图所示：
策划培训计划
四、培训后的跟查及评核工作
1、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工
作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。
2、训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实际和局面考
核两种形式。由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、管理处经理及时了解员工工作或思想情况。
五、公司考核体系及管理处各级人员考核表
1、绩效考核的宗旨和原则
（一）以实现企业总体经营管理目标为目的，目标分解为手段；
（二）同时关注具体的业绩结果及绩效形成过程的行为和态度；
（三）坚持绩效反馈。通过绩效过程的管理及结果的考核不断改变员工的行为，提高员工的能力，保证个体目标与整体目标的一致性，最终提升企业的整体绩效。
2、绩效考核的职责分配
（一）职能部门经理由公司高层领导制定考核内容并实施考核；
（二）管理处经理由公司高层领导与职能部门共同考核；
（三）主管层、公司职员由管理处经理、部门经理制定确定考核内容并实施考核；
（四）管理处职员、员工层由管理处主管（大领班）考核；
（五）管理处经理负责对管理处各岗位考核实施情况进行监控和指导，持续推进管理处的绩效考核体系；
（六）人力资源部负责对公司考核体系的实施情况进行监控和指导，持续推进公司的绩效考核体系。
3、考核标准及指标的确定原则
（一）经理层考核标准及指标的确定原则
1）根据公司的发展战略确定新一年度的公司总体经营管理目标、指标；
2）公司总体目标、指标层层分解，确定管理处、职能部门的年度目标、指标；3）将管理处、部门全年的目标、指标分解落实到每季度、每月；
4）经理层是本部门目标、指标实现情况的责任人，因此经理层的季度考核标准即本部门季度的管理目标、指标及经理层实现目标过程的控制和管理要求。
（二）主管、职员层考核标准及指标的确定原则
1）管理处、职能部门将本部门的目标、指标向下属部门分解；
2）根据分解的目标指标确定部门负责人及相关责任人的考核要素及标准。（三）员工层月考核标准的确定原则
1）将管理处下属部门的目标、指标分解落实到各岗位，确定各岗位的职责及工作标准；
2）根据各岗位的职责及工作标准，确定员工的考核要素和考核标准。
4、考核周期及考核事项
（一）经理层
1）月考核与季度考核相结合；
2）月考核是对工作过程的控制和管理，以保证季度目标、指标的实现；
3）对工作结果，即目标、指标的完成情况进行季度评价；
4）季度考核成绩是对月考核平均成绩和季度指标考核结果的综合衡量；
5）季度考核成绩是季度奖励金额发放的依据。
（二）主管职员层
1）月考核；
2）依据考核结果确定考核工资的发放额度。
（三）基层员工
1）日检查；
2）月考核；
3）依据考核结果确定考核工资的发放额度。
5、基于考核结果的激励措施
（一）考核结果作为浮动工资、奖金发放的依据；
（二）考核结果作为选派外派培训的依据之一；
（三）考核结果作为晋升、降职、调配的依据；
（四）考核结果是薪资调整的重要依据；
（五）考核结果是年度评比的重要依据。
6、考核金额的确定原则
（一）依据管理处、职能部门岗位评估确定管理处、职能部门各岗位工资标准；（二）依据岗位任职标准确定管理处各岗位的人选；
（三）依据工作标准确定各岗位人员的薪资等级；
（四）根据岗位薪资及等级确定参与考核的薪资额度。
7、考核金额的构成及标准
（一）经理层
1）月考核工资=浮动工资+季度奖，详见《岗位、浮动、季度考核工资标准》2）季度考核工资=月考核工资*3
3）终奖励额度见《岗位、浮动、季度考核工资标准》
（二）主管职员层（含大领班）
月考核工资=月工资额*30%
（三）基层员工考核金额的确定和标准
工资600元以上人员：月考核金额100元
工资600元以下（含600元）人员：月考核金额50元
8、各级人员考核表
（三）实施科学的绩效管理
我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划、辅导、改进、考核、反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目标及顾客满意目标的实现。
管理工作流程
前期工作流程：
机构组建
队伍组织培训联系有关单位，督促及时整改
完善相关资料物业接管
接管验收提供问题办理接管手续
二次验收
依据已有的物业管理运行维护经验，在项目规划建设阶段提出相关建议，以降低日后的物业管理综合运行成本，从而降低物业管理收费标准，促进房屋销售；并为甲方降低开发成本。
备注条款：物业接管验收应具备的条件
（一）接管验收应提交的资料
物业产权资料：
★项目开发批准报告；
★规划许可证
★投资许可证
★土地使用合同；
★建筑开工许可证
★用地红线图
b) 综合竣工验收资料：
★竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专
业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
★建设工程竣工验收证书；
★公共配套设施综合验收合格书；
★供水合同；
★供电协议书、许可证；
★供气协议书、许可证；
★有线电视合格证；
★通信设施合格证；
c) 施工设计资料：
★地质报告书；
★全套设计图纸；
★图纸会审通知单；
★设计变更通知单；
★工程预决算报告书；
★重要的施工会议纪要；
★隐蔽工程验收记录；
★沉降观测记录；
★其他可能会影响将来管理的原始记录。
d) 机电设备资料：
★机电设备出厂合格证；
★贡电设备使用说明书；（要求中文）
★机电设备安装、调试报告；
★设备保修卡、保修协议。
e) 业主资料：
★已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
★已购房业主的付款情况或付款方式。
二、接管验收办法及程序
（一）接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
★准备好接管验收记录表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
（二）质量与使用功能检验标准
1.主体结构
A 、地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》（GBJ7—89）的允许变形值，
不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
B、钢筋混凝土结构产生变形，裂缝、不得超过《混凝土结构设计规范》（GBJ10-89）
的规定。
C、木结构结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合《木结构工程
施工及验收规范》（GBJ206-83）的有关规定。
D、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。
E、凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）的有
关规定。
F、外墙不得漏水
2.屋面
A 、各类屋面必须符合《屋面工程技术规范》（GB50207-94）的规定，
排水畅通、无积水、不渗漏。
B、平屋面应有隔热保温措施；三层以上房屋在公用部位设置屋面检修
孔。
C、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。
3.地面
A 、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
B、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，
C、不允许倒泛水和渗漏。
D、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4.装修
A、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，
B、钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度
C、进户门不得使用胶合板制作、门锁应安装牢固。
D、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，与基层必须打牢。
E、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
F、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
G、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
H、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
5.电气
A、电气线路安装应平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
C、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
D、照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全，接触良好，位置正确。
E、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接电电阻值必须符合电气装置安装工程有关规范的要求。
F、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机
的噪声和震动声不得超过有关规范规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录，性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
G、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
H、除上述要求处，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
6.水、卫、消防
A、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏、水压试验及保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）的要求，应按套安装水表或预留表位。
B、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
C、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
F、水泵安装应平稳、运行时无较大震动。
H、消防设施必须符合《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）的要求，并且有消防部门检验合格签证。
7.采暖
A、采暖工程的验收，必须在采暖期以前两个月进行。
B、锅炉、箱罐等压力容器应安装增正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
C、炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间，炉排与炉壁之间不得相互摩擦，且无杂音、不跑偏、不受卡，运转自如。
D、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制阀门应开关灵活。
E、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活、闭合严密、风室隔墙不得透风漏气。
F、管道的管径、坡度及检查井必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
G、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象、保温、防腐措施必须符合GBJ242-82的规定。
新风机应运转正常、无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全、水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
I、经过48H的连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
8.附属工程及其他
A、室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合《室外排水设计规范》（GBJ14-87）的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
B、化粪池应按排污量合理设置、池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5CM。
C、管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
D、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
F、房屋入口处必须做室外道路、并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
G、房屋应按单元设置信报箱、其规格、位置必须符合有关规定。
H、挂物钩、晒衣架应安装牢固、烟道、通风道、垃圾道应通畅、无阻塞物。
I、单体工程必须做到工完料净地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室处地面平整，室内外高差符合设计要求。
J、整体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
（三）设施设备分项验收标准
1.变电所接盘验收
A、报批资料
⑴建设单位的增容申请
⑵供电局对增容申请及变电所建设的批复文件
B、工程资料
⑴工程图纸
a.高压系统图
b.二次原理及接线图
c.低压系统图
d.接地装置平面图及测试报告
⑵交接试验报告
a.耐压试验报告
b.继电保护试验报告
c.计量装置试验报告
d.绝缘工具试验报告
⑶设备说明书
C、运行资料
⑴运行值班记录
a.高压计量
b.低压负荷
⑵预防性试验报告
a.耐压试验报告
b.继电保护试验报告
c.计量装置试验报告
d.绝缘工具试验报告
⑶测试仪表、绝缘工具清单
D、设备运行检查:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b.百页窗、百页门已安装砂网。
c.各出入门已设置防鼠门挡。
d.进户电缆管道及变电所墙壁四周封闭完好，无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示准确。
b.电缆、变压器、配电柜、开关、连接件等完好无损，无缺陷、无锈蚀。
c.变配电设备、配电回路、开关容量与图纸相符。
d.各种电气标识、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。
g.计量读数定针。
⑶配套方面
a.绝缘工具齐全。
b.测试仪表齐全。
c.室内照明（含应急照明）合理，灯具完好。
d.运行模拟盘
f.高、低压柜前后橡胶绝缘垫。
g.高压安全栅栏。
h.灭火器。
2.配电室接盘验收
A、低压系统图
B、设备运行检查:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b．百页窗、门已安装砂网。
c.进户电缆管道封闭完好，四壁无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示准确。
b.配电柜、开关、连接件等完好无损，无锈蚀，无过热现象。
c.配电回路、开关容量与图纸基本相符。
d.各种电气标识、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。
g.室内照明合理，灯具完好
3.电梯接盘验收
A、相关资料
⑴产品出厂合格证书，劳动局准用证书
⑵使用维护说明书
⑶维修委托合同
⑷电气控制原理图与接线图
B、设备运行检查:
⑴层门闭锁装置运行良好。
⑵电气安全装置动作可靠。
⑶制动系统完好。
⑷运行电流、功率、速度应符合说明书的要求。
公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 xx公园公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 公园占地1300亩，其中规划500亩水域，其余区域全部为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位 （从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
富雅花园方案 前言 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对东莞市富雅花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进富雅花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。本方案现为初案，是根据目前富雅花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸或得投标权，将提交具体的计划。希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系！
公司简介 东莞市远东物业管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物业管理、物业咨询、物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，积极倡导“人性化”的管理。我们的指导思想是：“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。 公司管辖的物业涉及住宅、高层楼寓、商业物业、顾问服务等，服务的项目有太港商业城、迪宝小商品批发城、旺角新城国际风情步行街（盛都花园）、三屯富怡花园、华侨新村等，所服务的项目均受到业主的一致认可和好评。公司逐步形成了一支高素质、有着丰富管理经验的队伍，管理人员持证上岗率达100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断积极探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终把业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。 公司自成立以来，按照ISO9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查、监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查、监督机制。并在行业内最早推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平，以质量赢得顾客的信赖、赢得市场，逐步创出远东品牌。
花园物业管理服务 方案 1 2020年4月19日
海文花园物业管理服务方案 一、物业概况 XX海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化中心区之高尚住宅组团的核心地带,为滨海大道南山第一站,北邻深圳大学和深圳未来”硅谷”—高新技术产业园区,是以深圳XX公司为主开发兴建的高尚住宅。 XX海文花园占地24225平方米,总建筑面积44379平方米,其中商业面积为2621平方米,绿化近10000平方米,由7栋9-11层围合式住宅组成,共399户。 小区主要配套设施有:地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所等。 小区主要机电设备有;15台沈阳东芝电梯,1台400KW康明斯——伟力发电机,供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。 二、深圳市XX物业管理有限公司简介 深圳市XX物业管理有限公司是XX深圳(集团)公司下属,专业从事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。 公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总面积近50万平方米,其中位于沙头角的海滨花园1998年荣获了深圳市”优秀住宅大厦”、广东省”优秀住宅大厦”、建设部”全国优秀示范住宅大厦”等称号,是当前盐田区唯一一家获得”国优”荣誉的大厦。在底,我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中,以94.7分的最高分获得了物业管理权,成为盐田分
局办公楼的物业管理人。由于具备良好的物业管理业绩,今年8月份,盐田区沙头角镇镇政府主动把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的XX公司标志性建筑——XX大厦、XX城市广场已在接管筹备之中,定于明年初正式投入使用。公司现有员工五百多名,公司中层以上干部及管理处主任百分之百获得大专以上学历,管理人员百分之百获得了国家建设部颁发的物业管理上岗证,特种作业人员百分之百持证上岗。 深圳市XX物业管理有限公司作为XX集团下属公司,资金、技术、人才等各个方面的优势非常明显,而且经过多年的专业化、规范化发展、实践和求索,积累了大量的理论基础和实际管理经验,已成为一个高素质的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准,减小与国际先进管理企业的差距,公司于二○○一年十二月经过ISO9001/ISO14001/OHS18001国际标准化管理体系认证,获得国际、国内双重认证,成为全国首家经过三位一体的标准化管理体系认证的企业,为相关方提供当前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服务。 深圳市XX物业管理有限公司凭借XX集团的强大实力,优质的物业管理水平,”实实在在、明明白白”的服务风格,力求以新颖、尽善尽美、细致入微、全方位的服务展示XX物业管理的形象,真正创出客户满意、员工拥戴、社会赞评的”XX”物业管理品牌。 三、管理目的 1、保持和提高物业的完好程度,使物业保值、增值。 2、创造良好环境,统筹安排小区各项设施的管理养护、强化
公园物业管理服务总体方案(新) 胜利花苑公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和宏淼物业的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。 第一章总则 一、管理基本定位 1、（从接管开始）：物业管理以配合社区为中心，促进配合胜利花苑公园的管理。物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。 在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景” 三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造宏淼物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为中档的旅游区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游 环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
物业服务投标方案 “西昌山海苑”物业服务 投标方案 竞标人（加盖公章）：西昌市金灿物业管理有限公司 日期：二零一六年八月
第一章物业管理投标报价表 第二章物业管理服务理念及目标 第一节项目简介 第二节项目管理理念及目标 第三节物业服务标准 第三章项目管理机构运作及管理制度 第一节项目组织结构 第二节各岗位工作职责 第三节物业管理机制 第四章管理服务人员配置 第一节人员配置 第二节人员培训计划 第五章物业管理服务实施方案 第一节物业前期管理 第二节装修管理 第三节公共设施、设备运行维护管理 第四节安全、消防管理方案 第五节环境管理方案 第六节客服服务 第七节规章制度和档案管理 第六章物业应急措施
第七章社区文化 第一章物业服务投标报价表 ●该价格为包干价,包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、税金、利润等实施本项目前期物业服务所发生的所有费用。 第二章管理服务理念及目标 第一节项目管理理念及目标 要想把【西昌山海苑】物业管理服务做好，必须在认真研究项目物业管理项目的具体特征及其客户群个性需求的基础上，量身订制切实可行的物业管理与服务整体方案及策划思路，提出规范和行之有效的针对项目物业管理与服务的具体内容及其配套措施，结合项目地域特性以及我公司的管理优势，同时从全方位去把握服务要点。 “安全”——从治安、消防、车辆、设备四个方面来做好管理工作，
同时以满足客户的“安全需求”为出发点，建立严密、高效的安全防范体系。 “舒适”——用优质服务为物业使用人创造温馨的居住环境 “高效”——为物业使用人提供高效快捷的物业管理服务。 在确定管理模式的基础上，针对【西昌山海苑】的特色及实际情况，提出物业管理的目标： 服务质量—“满意+惊喜”用心极致，变满意客户为惊喜客户。 产品质量—保证建筑物和设施维护良好，并对业主不断变化的需求做出相关反应。 成本控制—尽力保证以最为有效的方式开展物业服务 第二节物业服务标准 按照《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》一级标准执行 （一）、基本要求： 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业服务职业资格证书或者岗位证书 4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全 5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服
花园小区物业管理服务实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于 9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业, 8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名,下设四个职能科室: 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经 是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。
在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或经过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其它工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司当前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全,设专业配电室和加压站各2个,院内设有智能化监控设施、路灯,广场灯;楼道内设声光控感应灯照明,当
环城公园 物 业 服 务 方 案
物业管理服务有限公司二0一六年九月十八日
目录 序言 (4) 一、项目简介 (5) 二、项目服务方案 (5) 三、人员配备及培训管理方案 (11) 四、员工的仪表、行为规范 (17) 五、项目费用预算明细 (18) 六、突发事件的处理程序 (20) 七、附公司营业执照及相关资质 (24)
序言 有限公司是具有国家二级资质和独立法人资格的物业服务企业。公司以“依法管理、优质服务、追求卓越、持续创新”为质量方针，不断发扬团结、务实、高效、奉献的企业精神，牢固树立企业的品牌形象。 悦华物业深信质量是企业的生命，率先在西北地区物业管理内推广ISO9001：2000国家质量管理体系，在公司内部推广6S活动，以便更好的满足物业管理的需求。完善企业的管理运作，从秩序、保洁、绿化养护、工程设备管理，员工培训等方面实施标准化、程序化、专业化的管理工作，使公司的体系运行有着标准化的程序。管理模式全面推行“人性化物业管理模式”；提供个性化服务；实现“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想；物业管理人职业化；全面实施MIS、CIS系统以及CS系统工程；建立治安快速反应系统；逐步增加社区管理服务的技术含量；逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。 悦华物业经营理念： 精细化管理打造精品控制成本增强竞争力 拓宽领域多元化发展特色化服务树立信誉
一、项目简介 项目名称： 地址： 项目简介： 二、项目服务方案 （一）、环境卫生管理服务 1、工作流程及质量管理标准。 保洁工作流程及标准将按照相关卫生标准实行。 2、公共场所，主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次） （1）硬化地面 2次/天清扫不定时巡视保洁（2）室外标识、宣传栏、信报箱 1次/天擦拭 （3）水池、沟、渠、沙井 1次/天清理 （4）及时清扫积水、积雪 3、公共部位 （1）通道、楼梯 1次/天拖扫 （2）共用活动场所 2次/天清扫 （3）信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/天擦洗 （4）公共卫生间 2次/天全面清洁不定时巡视保洁
GＭ花园小区物业管理方案 第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议?第一节调研 “GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用,是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。 为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求,S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上,针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析S物业管理公司认为现时“Ｘ小区”之物业管理工作主要存在:“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 物业保值、增值意识被动:物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。G Ｍ花园小区乃94年投入使用,现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态,未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。 物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作,与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。
私人个性服务缺乏:在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 沟通服务缺乏:物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为,相互沟通是委托合同进行的重要因素,缺乏沟通将影响服务质量。 第二节管理服务思路 现代人经过努力,在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面,有了更高的要求。我们考虑到在“ＧM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高,对物业管理服务工作的要求也高,一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “GM花园”小区围合式建筑,营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GＭ花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标:“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 第三节物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现： 1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。
工业园物业管理服务方案 一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元） 1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年； 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
XX项目物业管理服务方案 XX物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 社区项目概况
XX花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 本市XX花园位于本市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既本市科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可
为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况： B．户型指标：
花园城物业管理方 案
铜陵市 丽景花园城 物 业 管 理 方 案 南京市圣地物业管理有限公司 二〇〇八年六月 ”丽景花园城”物业管理方案 根据”丽景花园城”的设计特点, 现拟出”丽景花园城”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中, 能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务, 使”丽景花园城”物业持续升值, 为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区, 提升生活品质, 实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、丽景花园城物业概况
”丽景花园城”位于铜陵市大铜官山西面、铜都大道东侧, 一期建筑面积约10万平方米, 小区依山而建, 以多层住宅为主, 配有较高价值的店面, 是居家置业的理想物业。大铜官山即为铜陵市的母亲山, 如此美丽的社区, 更需要”圣地物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据丽景花园城的规划情况, 我司确定丽景花园城物业为中高档管理。其服务标准如下: ( 一) 建立24小时值班制度, 设立服务电话, 接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈, 及时处理并有回访记录。 ( 二) 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单, 对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 ( 三) 建立落实维修承诺制, 零修急修及时率95%, 返修率不高于1%。 ( 四) 每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 ( 五) 物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 ( 六) 常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护
( 1) 栋号、楼层、房号等标志明显, 设立引路方向平面图。 ( 2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落, 无乱贴、乱涂、乱画现象。 ( 3) 空调安装统一。 2、共用设备管理, 保证设备与机房环境整洁, 设备良好, 定期保养无事故隐患。 ( 1) 供电系统。保证正常供电, 停电提前1天通知用户, 接地电阻每1年检测1次。 ( 2) 弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 ( 3) 消防系统。24小时值班; 设备设施齐全、完好无损, 可随时起用; 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育, 明确各区域防火责任人; 消防疏散通道畅通; 保证无火灾安全隐患。 ( 4) 给排水系统。每半年清洗水池1次, 保证水质符合国家标准; 水池、水泵周围清洁卫生, 无二次污染; 停水提前1天通知; 消防泵每月进行1次操作, 每年进行1次全面检查; 排水系统通畅, 汛期道路无积水, 地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生; 遇有事故, 维修人员在20分钟内到达现场抢修, 并无长时间停水; 制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好, 道路、楼道等公共照明完好, 道路通畅, 路面平坦。 4、保安及车辆管理。 ( 1) 专业保安队伍, 24小时值班及巡逻, 保安文明执勤, 言语规范,
精心整理 常青花园?中心公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 常青花园?中心公园作为面向社会一个居家、生活、休闲场所，必须委托具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、休闲环境。相信经过通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为武汉市东西湖区高品质休闲园区。 案。 集中 安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的休闲环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让游客或使用人体现到生活尊贵的一面。高标准的物业管理将使游客感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让游客满足“受人尊重的需求”。 （二）抓住三个保障：“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”。 1、运转良好的公园设施设备 要保证公园的正常运转，最基本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运行。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行日常管理和维护，对公园的水电设备、智能化设 2 3 经济效 1 2 3 五、管理原则 根据全国《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及其实施细则，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 六、管理内容 1、公园建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护管理。
“广地花园”物业 管理方案 1
第一章”广地花园”物业管理服务 一、物业管理服务的宗旨—— ”殷勤、周到、舒适、安全的星级服务” 以经营、管理为手段,以效益为目的开展物业管理工作。管理也是服务,管理的含意对物进行管理,服务的含意对人进行服务,全心全意为业主/租户服务,用户至上,想用户之所想,急用户之所急,把服务工作做到家;经营,经过开展各类服务以及各种经营来解决物业管理中的某些经费开支;效益,在开展有偿服务时,不片面追求经济利益,而是要以社会效益、环境效益、经济效益三者为最终目标。具体体现以下两个方面: (一)创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的生活环境; (二)提高物业的价值,使物业发挥最大的使用效能。 二、物业管理服务的方针:质量方针、环境方针 经过”标准化、科学化、效率化、优质化”的管理,为客户提供安全、舒适、优美、清洁的生活环境和五星级的服务,我司将以质量方针与环境方针作为开展物业管理服务的指导思想,主要表现为: (一)质量方针—— ”殚思竭虑,追求卓越” 全心全意为业/租户服务,满足业/租户符合法律法规的要求,尽我们所能调动的力量,达到最佳水平;与其它客观条件和收费水平相近的大 厦相比较,我们的管理标准保持在优秀水平,每一位员工都深刻了解质量 2
方针,并经过卓有成效的工作,达到最佳效果,并随着社会的发展而同步调 整。 (二)环境方针—— ”遵守国家环境法律法规,加强绿色管理, 提供绿色服务,建设绿色家园” 三、物业管理服务的目标 ”营造舒适、和谐、安全的生活环境,打造番禺地区优秀小区” 经过全体员工的努力,确保小区市政、园林绿化设备、设施正常运作,确保物业管理服务质量、顾客满意度不断提高。围绕提供星级服务的宗旨,以一流服务营造舒适、和谐、安全的生活环境,孵化未来优秀住宅小区,打造广州市番禺地区优秀小区。 （一）短期目标(三个月): 1、由于现在广地花园的公共设施设备损坏严重,我处将全面对其进行 检查,并计划维修。 2、对讲门铃系统绝大部门出现损毁的情况,为了保护住户的人身财产 的安全,我处将彻底对其进行维修。 3、在短期内尽快恢复村巴的使用。 4、由于前物业管理公司华隆物业,没有将广地花园的相关资料留下,对 我处开展工作带来不便,现我处正在收集和整理住户的资料及工程 资料。 5、在提供高质量的物业管理的同时,组织丰富多彩的社区文化活动。 3
（定岗定编）物业管理服务 配置方案
武汉市万科物业管 理XX公司 目录 社区项目简介·03 顾客群特点及需求分析··08 物业管理服务模式·09 服务模式实现计划及要求··10 社区服务人员配置方案·15 物业管理费测算·18 一、社区项目简介 万科城市花园壹期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各壹处，18班制学校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊
湖内湖，距光谷商贸中心5km、华中科技大学4km，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。 壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正于建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：
常青花园?中心公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 常青花园?中心公园作为面向社会一个居家、生活、休闲场所，必须委托具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、休闲环境。相信经过通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为武汉市东西湖区高品质休闲园区。 公园占地118386平方米，其中规划道路、广场14864平米，湖景面积约5000平米。其余区域全部为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。 一、管理基本定位 （从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，安装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工
作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为高端休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的休闲环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要制定出相应的管理制度和应急预案。 尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让游客或使用人体现到生活尊贵的一面。高标准的物业管理将使游客感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让游客满足“受人尊重的需求”。 （二）抓住三个保障：“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”。 1、运转良好的公园设施设备 要保证公园的正常运转，最基本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运行。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行日常管理和维护，对公园的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证公园设施设备常年运转良好。 2、安全温馨的居住环境 公园安全是正常休闲、生活的基本保障，通过我物业公司的努力，营造公园安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转，确保无
公园物业管理服务方案 （此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
第一部分管理理念 一、服务理念 以“管理服务人性化、品牌化，管理项目精品化、品牌化”的双品牌思路为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业主、发展商、商家、社会团体”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造项目市场品牌形象，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、发展商、商户、社会公众的共同价值，塑造成都的文化名片。 二、管理方针 以市场为导向，持续不断地引导和满足客户和公众需求。 1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户和公众现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反应及决策，引导和满足客户和公众需求。 2、提倡协作、诚信、专业、廉洁、严谨，作为每位员工的行为准则，为客户提供诚信、专业、优质、准确、高效的人性化管理服务，确保管理服务质量，促进物业的保值和增值。 3、持续改进，持续发展。以IS9001/IS14001为标准，实施科学规范的物业管理服务，不断改进和提高管理服务质量，通过创新服务，为客户创造超值和持续价值。创造客户、发展商、管理公司、社会公众的共同价值及多赢，实现经济效益、社会效益的双丰收。
第二部份管理方案 一、管理服务原则 1、以市场竞争态势、市场发展为导向。 2、以满足消费者需求，协助客户经营为经营管理指针。 3、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。 4、以项目商业品牌塑造，实现物业保值增值为经营目标。 5、以建立完善管理体系，打造高效管理团队为管理目标。 6、依法管理，为发展商利益、客户利益、管理公司整体发展服务。 二、某某区人民公园项目分析 鉴于建设路商圈是个新兴商业圈，且本项目是由老工业区改造而成的，商业基础相对薄弱，如此大规模集群性的以音乐为主题的商业综合项目前所未有，无论是商业营运管理还是物业基础管理都是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有某某区人民公园公园特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。某某区人民公园公园作为商业音乐的先行者，在营运管理过程中积累了一定的市场知名度和品牌效应。虽然在某某区人民公园公园商业辐射范围内有家乐福双桥店、北京华联、SM广场、财富又一城等大型商业卖场，但是也仅有财富又一城和SM广场有局部零星的娱乐
天悦城物业管理方案 一、天悦城位于光明路东，工业大街南，森源街以北，是35万平米城市首席公园地产综合体，要打造呼伦贝尔地区30年内无法复制及超越的综合高端社区，这是一个充满极富特色的规划。优美舒适的自然环境和超凡脱俗的人文气质，营造出超然出世的高尚生活社区，演绎临水而居的超然人生。 二、管理服务的整体设想与策划 针对天悦城物业管理的各个要素，我公司展开了项目调研，通过项目的深入理解，深层挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等分析的基础上，仔细剖析了小区所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。 我们的整体管理方案可以概括为：“一种模式、三大重点、一个整体”。 1. 一种模式： 1）根据本项目房屋建筑特征与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将天悦城的管理模式定位为：贴心管家式服务 ２）贴心管家式服务管理模式的5大重点： a)一对一专人服务 b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小细节的服务方式 d)高素质+职能多面手 e)打造便捷、舒适的贵族生活 2. 三大重点：
重点一：管家式服务项目的多样化 天悦城所承诺提供的物业服务（管家式服务）不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、业主认可程度，给物业公司承诺的管家式服务定位于和限制在具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。 首先管家式服务的内容区别于一般小区物业管理服务，具有属于管家应具备的服务项目。由于物业管理费中包括基础性、公众性服务，所以从管家服务项目中筛选出适用于或通过改进转化为公众性服务项目。考虑到物业服务的成本与物业费挂钩、人力资源数量质量的限制、客户群的文化、需求、消费意愿和对生活方式、生活理想的差异性，在次筛选出即能达到营利目的，又能满足广大业主需求，且能明显体现管家式特色的服务。 重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受 管家需要极高的自身素质，拥有丰富的生活经验与专业素养：熟知各种礼仪，佳肴名菜、名酒古董的鉴赏，水晶银器的保养等等…从物业管理服务角度看，要把管家特征容入到管家式服务中去，其首要的是在基本服务（如保安、前台接待、“管家”、保洁、维修）中体现管家服务的特点，应达到管家应具备的基本素质――礼仪 管家式服务在全国物业管理服务中却无规范性标准，尚处于摸索阶段，本公司认为：从业主心理角度出发甚至涉及到他们的“虚荣心”，如果得到五星级酒店式的礼仪服务，便能让业主感受到不同于在一般物业管理小区受到的贵宾待遇（体现优越感），更能在其亲友来访时受到的礼仪服务中满足业主的“虚荣心”。 重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境。 1.管家不单单是指购物、准备早点、送孩子上学、洗衣物、招待客人。而是体现了管家服务的另一特征――――贴心。