房地产开发项目行政审批流程流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段。
一、供地前置环节
供地前置环节，分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作、土地招拍挂组织实施、固定资产投资项目备案3个环节。
分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作：国土资源部门，提供具备出让条件的土地；环保部门，提供环境规划影响评价文件；地震部门，提供地震安全性评价文件；规划部门，提出土地招拍挂的刚性规划设计条件。
土地招拍挂组织实施阶段，国土资源部门完成国有土地使用权出让（招拍挂）、建设用地审批等工作（期间，政府清欠部门要核实开发企业资信度，出具未拖欠施工企业工程款的证明），出具《国有建设用地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有建设用地使用证》。
土地“招拍挂”，到国土资源局获取挂牌出让文件后提交：①营业执照副本②组织机构代码证③资质证书④招拍挂申请⑤股东会决议⑥法人身份证明、法人身份证复印件⑦委托代理人授权委托书⑧委托代理人身份证明及其身份证复印件。
招拍挂报名后向土地资源局①交纳竞买保证金②签订成交确认书③签订土地出让合同、填写呈报表④补交土地出让金⑤契税⑥公证费⑦代征道路费⑧代征道路管理费。
其中向财政局交纳契税阶段需要提交①成交确认书复印件1份
②国有土地出让合同③土地出让金④组织机构代码复印件。
土地相关费用缴纳完成后到国土资源局地籍处进行土地证办理。所需材料：1、呈报表2、出让金发票复印件3、契税票蓝色原件4、法人身份证复印件5、①公司章税②组织机构代码复印件③营业执照复印件④代理人身份证复印件⑤委托书6、土地登记申请书7、法人身份证明8、缴纳土地登记费。
首先向国土资源部门提供：1.申请人有效证明材料；2.规划设计条件；3.投标、竞买保证金；4.未拖欠施工企业工程款的证明。其中未拖欠施工企业工程款的证明包括：①加盖施工总承包企业公章建设单位申请；②第一次开发工程的建设单位提供资金到位的证明；③工程建设单位无拖欠工程款证明。核发建设用地批准书、国有土地使用权证书。提供材料后，办理建设用地批准书，国有建设用地出让合同，国有建设用地使用证后，到发改部门进行核准证的办理。所需材料①国有土地使用权证书②建筑规划设计条件③环评报告④营业执照副本⑤组织机构代码证⑥无拖欠款证明⑦核准证申请⑧项目申请报告。(以下所需文件均为复印件，其中⑥需要财务部配合提供资金到位证明)尽快进行项目用地审批环节集中缴费阶段。进入下一工作流程。
审批过程及办理流程
房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段。审核和办理总用时15天，启用审批专用章9枚。
（一）规划许可阶段。分为建设用地规划许可、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批、施工图设
计文件联合审查、建设工程规划许可4个审批环节，审批和办理时间7天，启用审批专用章4枚。
建设用地规划许可环节：向规划部门提供：1、签订的国有土地使用权出让合同；2、河北省固定资产投资项目备案申请表3、征地测量成果，办理建设用地规划许可证，审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。
规划方案服务阶段：需向规划局提交①初步设计方案申请表②项目核准证（复印件）③土地出让合同（复印件）④效果图图版⑤A3纸方案册2本⑥建筑初步方案电子版1张⑦土地证（复印件）；审查合格后领取初步预审通知单，根据初步预审通知单与唐山市规划编制研究中心联系进行日照分析并向规划局提供日照分析复核报告书原件一份后进行为期16天的项目公示，待没有任何意见并且对初步预审通知单的建议进行修改后，领取预审通知单。
其中日照分析所需提供资料：1、与报审一致的①拟建建筑的总平面图②园林景观总平面图③屋顶平面图④平、立、剖面图（附有建筑坐标、建筑外轮廓及屋顶突出造型尺寸和标高、±0.00处绝对标高等⑤CAD电子文件一套；2、日照分析范围内现状实测图，内容包括①日照分析范围内建筑物的坐标、高度、室外地平②被遮挡有日照要求建筑物首层窗台高度，实测图纸需加盖测量单位公章并出具测量单位的资质证明。
修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图和建设工程设计方案审批环节：房地产开发企业向规划部门提供修建性详细规划或建设工程设计方案总
平面图和建设工程设计方案或初步设计方案2套及CAD格式电子数据1套，领取方案审核通知单。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。房地产开发企业组织施工图设计并委托审图机构进行施工图审查。
施工图设计文件联合审查环节：建设部门组织规划、市政、城管、绿化、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文物、水利、国家安全等有关职能部门依据规划部门审定的修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案联合审查。提交经审图机构审查后的全套施工图设计文件、总平面图。取得施工图设计文件联合审查意见书。审批和办理时间3天，启用审批专用章1枚。
施工图联审政府各部门所需报建图纸：1、向市管理局（园林局）提交①综合管网两套②经批准的建筑设计方案总面复印件两份；2、向市水务局提交①水务局联审审批资料表②经批准的建筑设计方案总面复印件；3、向市人防办提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②建设项目各子项目的首层平面图、剖面图复印件各一份③具有人防工程施工图审查资质单位审查合格的全套人防施工图和施工图审查报告各一份（含单、复建式）；4、向市气象局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②每个单体建筑的全套电气施工图复印件一份；
5、向市地震局提交①图审机构审查合格后的建筑、结构施工图复印件一份；②图审机构审查合格后的结构抗震设计计算书复印件一份③申请表一份④经批准的建筑设计方案总面复印件一份⑤设防条件复印件一份；
6、向教育局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②
经审图机构审查后的中小学、幼儿园施工图；7、向市规划局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件及通知单复印件一份②建筑和综合管网总平面图及各专业施工图各一张；8、向市文化局提交①至文化局项目介绍函②经批准的建筑设计方案总面复印件；9、市消防支队①建筑：工程消防设计图纸及有关资料。主要包括设计说明书、消防设计专篇，消防设计图纸（总平面、各层建筑平面图、主要立面、剖面图、给排水图、电气图、通风空调图和消防设施设计图等）②外网：消防外网图；10、向市国建安全局提交①经批准的建筑设计方案总面复印件②通讯弱电设计图复印件一份；11、向市三办提交①经批准的建筑设计方案总面复印件；12、向市建设局提交①房地产开发项目施工图联审申请表一份②经审图机构审查后的全套施工图设计文件（含绿化工程、管线综合、各专业管线施工图）③经规划部门批准的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设概念设计方案及通知单13、市环保局①经批准的建筑设计方案总面复印件一张。上述审批环节其中市城管局、市气象局、市三办需工程部配合。
建设工程规划许可环节：首先到市规划局缴纳城市规划服务费用，将城市规划服务费发票和其他材料一同提交审批大厅进行审批；其他材料包括：①建筑施工图3套含综合管网施工图（如综合管网未设计完成写份承诺）；②CAD格式电子数据1张；③效果图一套；④建设工程规划许可证申请表1张；⑤总平面图3张，⑥施工图设计文件联合审查意见书；⑦汇总和分项面积一览表（加盖设计院章）；报建完成后，联系路北规划局核对城市配套费，到市规划局财务科缴纳城市
配套费（需要财务部配合提供开户行和银行账号）；将城市配套费缴费发票原件和复印件1份提交审批大厅，领取①建设工程规划许可证发放通知单②建设工程规划许可证③项目跟踪表④签字总平面图1份。
领取建设工程规划许可证。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。
（二）施工许可阶段。分为城市排水许可、建筑垃圾处置核准、建筑工程施工许可3个审批环节；招标文件、招投标书面报告及招标合同备案、建设工程质量和安全监督备案2个备案环节。审批和办理时间3天，启用审批专用章3枚。
招标文件、招投标书面报告及招标合同备案：房地产开发企业在建设部门依法监督下组织施工、监理单位招标。即时到建设工程招投标主管部门进行招标文件备案（填写招标不招标申请表附加申请报告书到发改委办理，此程序可以有代理机构完成，只需填写材料）：①自行招标备案材料或招标代理合同；②资金或资金来源已落实的证明；③含建设工程规划许可证的招标文件；④无拖欠款证明；其中招投标书面报告、招标合同备案包括招投标情况书面报告和招标人与中标人订立的书面合同。
到建设局清欠办办理无拖欠款证明需携带①申请②资金到位证明（大于施工合同价35%财务部）③土地证复印件④用地规划许可证复印件⑤建设工程规划许可证复印件⑥项目立项文件（总投资备案表复印件一份或核准证复印件）⑦审核后总平面图1份；需带原件进行
审核。
上述审批环节应和财务部配合并提前提供好资金或资金来源已落实的证明和无拖欠款证明所需资金到位情况。
城市排水许可环节：向城管部门提供有关专用检测井、污水排放口位置和口径的图纸及说明材料和按规定建设污水处理设施的有关材料，办理排水许可证。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。
建筑垃圾处置核准环节：同时向城管部门提供与建筑垃圾运输单位签订的运输合同和建筑垃圾处置企业签订的处置协议，办理建筑垃圾处置证和建筑垃圾准运证。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。
建设工程质量和安全监督备案：到建设工程质量安全监督主管部门办理建设工程质量、安全监督备案。质量监督：1、施工图设计文件审查报告和合格书，完整的施工图和勘察报告；2、建设单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成人员资格证书复印件，见证单位见证人员上岗证复印件、建筑工程质量责任书；3、施工组织设计和监理规划（监理实施细则）。安全监督：1、监理人员安全生产知识培训合格证原件；2、特殊工种作业人员证件登记表及证件复印件；3、施工企业（安全生产许可证）、项目部安全管理人员合格证原件及复印件。领取建设工程质量、安全备案通知书后项目建设审批环节集中缴费。建筑工程施工许可环节：向建设部门提供1、建设行政许可申请书；
2、《建筑工程施工许可申请表》2份；
3、土地使用证，建设工程规划许可证；
4、施工图设计文件审查合格书；
5、建设工程质量、安全备案通知书（工程部配合）；
6、资金到位证明(财务部配合) ；
7、施
工图设计联合审查意见书复印件；8、六项集中缴费证明文件复印件（①城市道路占用挖掘费、②城市基础设施配套费、③防空地下室异地建设费、④农民工工资保障金、⑤新型墙体材料专项基金、⑥散装水泥专项基金；①④⑤需工程部配合）。领取《建筑工程施工许可证》。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。
（三）竣工验收阶段。分为商品房预售许可，建设工程竣工联合验收2个审批环节和商品房预售合同、建设工程竣工验收2个备案环节。审批和办理时间5天，启用审批专用章2枚。
商品房预售许可环节：向房产部门提供1、国有土地使用证（附图）、建设工程规划许可证（附规划许可证发放通知单）、建筑工程施工许可证；2、商品房预售方案（预售商品位置、面积、竣工交付日期等内容）；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；办理商品房预售许可证。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。
商品房预售合同备案：向房管部门即时提供1、商品房买卖合同、购房发票；2、买受人有效证件；即时备案。房屋产权登记环节集中缴费。发地产开发企业组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工联合验收环节：建设部门组织规划、市政、城管、绿化、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文物、水利等有关职能部门联合进行施工验收、认可，提供与建设工程验收相关的手续资料、施工技术资料、鉴定检测报告、工程各专项施工报告。并出具建筑工程竣工联合验收意见书。审批和办理时间3天，启用审批专
用章1枚。
建设工程竣工验收备案：验收结束后即时向建设部门提供1.建设工程竣工验收报告；2.城市规划主管部门出具的工程规划条件核实认可文件；3.列入城建档案馆接收范围的建设工程，城建档案馆出具的建设工程档案认可文件；4.施工单位签署的工程质量保证书；5.施工单位、监理单位出具的建设单位已按约定拨付工程款的证明；6.建设工程竣工联合验收意见书；7.建筑节能验收报告；商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
房地产开发项目行政审批流程流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段。 一、供地前置环节 供地前置环节，分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作、土地招拍挂组织实施、固定资产投资项目备案3个环节。 分为土地招拍挂之前证明部门应做好的准备工作：国土资源部门，提供具备出让条件的土地；环保部门，提供环境规划影响评价文件；地震部门，提供地震安全性评价文件；规划部门，提出土地招拍挂的刚性规划设计条件。 土地招拍挂组织实施阶段，国土资源部门完成国有土地使用权出让（招拍挂）、建设用地审批等工作（期间，政府清欠部门要核实开发企业资信度，出具未拖欠施工企业工程款的证明），出具《国有建设用地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有建设用地使用证》。 土地“招拍挂”，到国土资源局获取挂牌出让文件后提交：①营业执照副本②组织机构代码证③资质证书④招拍挂申请⑤股东会决议⑥法人身份证明、法人身份证复印件⑦委托代理人授权委托书⑧委托代理人身份证明及其身份证复印件。 招拍挂报名后向土地资源局①交纳竞买保证金②签订成交确认书③签订土地出让合同、填写呈报表④补交土地出让金⑤契税⑥公证费⑦代征道路费⑧代征道路管理费。 其中向财政局交纳契税阶段需要提交①成交确认书复印件1份
②国有土地出让合同③土地出让金④组织机构代码复印件。 土地相关费用缴纳完成后到国土资源局地籍处进行土地证办理。所需材料：1、呈报表2、出让金发票复印件3、契税票蓝色原件4、法人身份证复印件5、①公司章税②组织机构代码复印件③营业执照复印件④代理人身份证复印件⑤委托书6、土地登记申请书7、法人身份证明8、缴纳土地登记费。 首先向国土资源部门提供：1.申请人有效证明材料；2.规划设计条件；3.投标、竞买保证金；4.未拖欠施工企业工程款的证明。其中未拖欠施工企业工程款的证明包括：①加盖施工总承包企业公章建设单位申请；②第一次开发工程的建设单位提供资金到位的证明；③工程建设单位无拖欠工程款证明。核发建设用地批准书、国有土地使用权证书。提供材料后，办理建设用地批准书，国有建设用地出让合同，国有建设用地使用证后，到发改部门进行核准证的办理。所需材料①国有土地使用权证书②建筑规划设计条件③环评报告④营业执照副本⑤组织机构代码证⑥无拖欠款证明⑦核准证申请⑧项目申请报告。(以下所需文件均为复印件，其中⑥需要财务部配合提供资金到位证明)尽快进行项目用地审批环节集中缴费阶段。进入下一工作流程。 审批过程及办理流程 房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段。审核和办理总用时15天，启用审批专用章9枚。 （一）规划许可阶段。分为建设用地规划许可、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批、施工图设
行政审批流程图 （法定办结时限15个工作日，承诺办结时限5个工作日） 符 合 法 定 形 式 申请材料不符核
准
企业登记工作程序流程图 注：1 经确认申请材料齐全、符合法定形式的予以受理，当场作出准予登记。2、申请人到登记场所申请材料齐全、符合法定形式的予以受理。不需对申请材料核实的，当场作出准予登记。3、通过邮寄方式提交的，自受理之日起15日内作出准予登记的决定。4、通过传真、电子数据交换、电子邮件等方式申请的，收到原件当场（到登记场所提交的）或15日内（邮寄提交的）作出准予(原件与受理的申请材料一致)或不准予(原件与受理的申请材料不一致)登记的决定；自发出《受理通知书》之日起60日内未收到原件的，作出不予登记决定。5、需要对申请材料核实的，自受理之日起15日内作出是否准予登记的决定。6、承诺时限：内资企业法人（非公司）及营业单位登记，自受理之日起5个工作日（法定为30日）内办结；内资公司及分支机构登记，自受理之日起5个工作日（法定为15日）内办结。外商（含港、澳、台商）投资企业及分支机构登记、外国（地
区）企业在中国境内从事生产经营活动登记、外国企业常驻代表机构登记，自受理之日起5个工作日（法定为15日）内办结。7、农民专业合作社登记流程参照企业登记流程。
广告审批流程图
个体工商户登记工作程序流程图 注：1 正人当场予以更正，并在更正处签名或盖章，注明更正日期）予以受理。不需对申请材料核实的，当场作出准予登记。2、通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件方式申请的，申请人应在发出申请后5日内，向登记机关递交申请材料原件，没递交的不予受理。3、需要对申请材料核实的，自受理之日起15日内作出是否准予登记的决定。4、承诺时限：个体工商户登记，申请材料齐全、符合法定形式的，1个工作日（法定为15日）办结。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
五、草原征占用审批 ——临时占用草原的审核 一、行政审批项目名称、性质： （一）名称：临时占用草原审核 （二）性质：行政许可 二、设定依据： 1985年6月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第11次会议通过，2002年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第31次会议修订，2002年12月28日中华人民共和国主席令第82号公布， 2003年3月1日起施行的《中华人民共和国草原法》第四十条第一款规定，需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意。 三、实施权限和实施主体 根据《中华人民共和国草原法》第四十条“需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意”的规定，县级草原行政主管部门负责临时占用草原的审核。市辖区未设立草原行政主管部门的，由地级市草原行政主管部门核发。 四、行政审批条件 根据《草原征占用审核审批管理办法》第九条草原征占用应当符合下列条件： （一）临时占用草原不改变草原性质，即草原的农用地属性不变，符合国家的产业政策，国家明令禁止的项目不得征占用草原；临时占用草原无需办理农用地转让手续；
（二）临时占用草原不改变草原权属，即草原的所有权和使用权不变，临时占用草原的单位或个人须经县级以上草原行政主管部门审核同意。并签定临时占用草原合同。 （三）临时占用草原只是临时改变草原用途，临时占用期落后，用地单位应及时归还并恢复草原原由用途。 （四）临时占用草原的期限上不得超过二年，并不得在临时占用草原上修建永久性建筑物、构筑物；占用期满，用地单位必须恢复草原植被，并及时退还。 （截止目前为止，贺州市尚未有因矿藏开采和工程建设征用、使用草原的审核项目的申请，相关工作也未能开展。） 五、实施对象和范围 因建设需要征用、使用草原、临时占用草原的单位或个人 六、申请材料 （一）《草原征占用申请表》； （二）草原权属证明材料； （三）有资质的设计单位做出的包含环境影响评价内容的项目使用草原可行性报告； （四）草原植被恢复方案 （五）与草原所有权者、使用者或承包经营者签订的草原补偿费等补偿协议。 以上材料按顺序装订成册，一式三份。 七、办结时限： （一）法定办结时限：20个工作日
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
常熟市建设工程项目报批手续流程 前言 本指南围绕我市建设管理相关手续办理流程进行详述。 本指南主要法律依据：《建筑法》、《招投标法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房屋建筑工程抗震设防管理规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程施工许可管理办法》、《城市建设档案管理规定》、《房屋建筑工程和市政工程竣工验收备案管理暂行办法》、《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省建筑市场管理条例》、《苏州市建筑市场管理办法》等（详见法律法规汇编），还包括土地、规划、环保、卫生、消防、房管及立项审批等相关法律法规规章。 本指南所涉及和以后印发的有关法律法规规章和文件等均可通过相关建设网站查阅或下载。 常熟建设信息网网址：Error! Hyperlink reference not valid.； 常熟市建设工程信息网：Error! Hyperlink reference not valid.； 常熟市行政审批服务中心网：Error! Hyperlink reference not valid.； 一、项目基本建设程序暨相关手续办理流程（略） 二、建设工程勘察、设计 建设单位应当委托具有相应资质等级的勘察设计单位进行工程勘察设计（境外设计单位必须与境内具有相应资质等级的设计单位联合设计），按照有关规定确定勘察、设计单位（详见本指南第四项），并需办理勘察、设计合同备案（详见本指南第七项第三条）。 外省（市）勘察、设计单位进入我市从事勘察设计业务的，应当办理资格核验（详见本指南外地进市企业从业须知）。 主管科室：建设局总工室，电话： #### ， 三、建设工程施工图、抗震审查 （一）建设项目初步设计抗震专项审查
建设工程规划建设行政审批流程 一、办理《建设项目选址意见书》 1、建设单位或个人提出建设项目选址申请，分局（建筑类）或市政规划科（市政类）受理； 2、分局（建筑类）商建筑工程规划管理科（以下简称建规科）或市政规划科（市政类）组织选址踏勘用地，审查确认，建规科（建筑类）或市政规划科（市政类）向建设单位或个人核发规划条件，分局（建筑类）或市政规划科（市政类）向行政审批服务科（以下简称审批科）发出可办理《建设项目选址意见书》凭证。 3、建设单位或个人持申请材料（需提供资料详附件1）、规划条件，到审批科办理《建设项目选址意见书》。审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建设项目选址意见书》。对要件不齐全或不符合要求的，行政审批服务科不得受理行政许可相关材料。 二、办理《建设用地规划许可证》 1、建设单位或个人提出确认建设用地范围申请和用地范围（1 : 500-1 : 2000地形图），分局（建筑类）或市政规划科（市政类）受理； 2、分局（建筑类）或市政规划科（市政类）审查确认，并向审批科发送办理《建设用地规划许可证》凭证； 3、建设单位或个人持申请材料（需提交材料详附件2），到审批科办理《建设用地规划许可证》。审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建设用地规划许可证》。对要件不齐全或不符合要求的，审批科不得受理行政许可相关材料。 三、报审规划建筑方案 1、建设单位或个人提出规划建筑方案（包括纸质文本图纸和电子文本、图件）、报审申请（需提供的资料详附件3），分局对符合规划审查条件的受理； 2、分局组织（规划业务科室参与）方案审查（重要建设项目需组织专家评审、报送市规划委员会审议），审查完毕及时向建设单位提出审查书面意见，需修改的应规定时间修改到位。 3、建设单位或个人将拟审定的规划建筑方案的总平面规划图和建筑设计方案按规定向社会进行公示（征求社会及周边利害关系人的意见）。 4、分局对修改完善后的规划设计成果进行审查，核发《规划建筑设计方案审批表》，同时对审定的修建性详细规划或者规划建筑方案，签署确定意见、经办人并加盖确认章。 四、报审施工图 1、建设单位或个人提出建设项目施工图（包括纸质图纸和电子文件）、审查申请报告，分局（建筑类）或市政规划科（市政类）对符合规划审查条件的受理； 2、分局核实施工图（建筑类）技术指标和规划布局是否与规划条件、规划建筑方案相一致，并提出书面意见；市政工程规划管理科审查工程管线规划及管网综合规划图，并提出书面意见。市政规划科核实（市政类）项目（道路、桥梁、公园、绿地、雨污管道等）施工图技术参数与规划布局是否与规划条件、规划设计方案（市政类）相一致，并提出书面意见。 3、分局或市政工程规划科对修改完善后的施工图进行审查，对审定的施工图加盖确认章，向行政审批科发送办理《建设工程规划许可证》凭证。 五、办理《建设工程规划许可证》 1、建设单位或个人提出办理《建设工程规划许可证》申请（需提交材料详附件
松江区产业项目行政审批流程图 ——1——
说明： 1、行政审批流程分为6个主要环节：企业设立、土地储备、土地出让、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收。 2、设计方案审核（★）：除特殊项目外，建设工程设计方案免于审核。区规划土地局在《上海市国有建设用地使用权出让合同》（简称《合同》）中注明是否免于审核，对于免于审核的，直接进入后续审批环节，相关部门以《合同》作为审查依据。实行建设工程设计方案审核的项目，取消征询环节，区规划土地局直接进入方案审批。 3、并联审批 ①企业设立环节：由区工商分局牵头，组织区税务局、区质量技监局及可能涉及前置审批的区经委、区商旅委、区公安分局、区财政局、区人力资源社会保障局、区卫生局、区食药监局、区交通局、区文广影视局、区环保局等12个部门并联审批，承诺时限：5个工作日。 ②土地出让环节：由区规划土地局牵头，征询区发展改革委、区经委、区环保局、区卫生局、消防支队、交警支队、区交通局、区建设交通委、区住房保障房屋管理局、区绿化市容局或区农委、区水务局、区文广影视局、区民防办等13个部门意见，承诺时限：5个工作日。 ③设计文件审查环节：由区建设交通委牵头，征询区发展改革委、区规划土地局、区环保局、区卫生局、区交通局、交警支队、消防支队、抗震办、区民防办、区气象局等10个部门意见，承诺时限：12个工作日。 ④竣工验收环节：由区建设交通委牵头，组织区发展改革委、区规划土地局、区环保局、区卫生局、消防支队、区交通局、城建档案办、区气象局等8个部门联合验收，承诺时限：15个工作日。 4、告知承诺 除用途及危害因素较复杂的建设项目外，卫生学评价审核实行告知承诺。 节能评估和项目立项实行同步受理、同步审批；在受理项目立项核准时，对环评批复等评审评估审批意见实行告知承诺。 5、环评审批（ * ） 按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》，对执行环境影响报告书的项目，承诺时限：12个工作日；对执行环境影响报告表的项目，承诺时限：7个工作日；对执行环境影响登记表的项目，承诺时限：3个工作日。 6、节能评估（ ** ） 按照《固定资产投资项目节能评估和审查办法》规定的节能评估分类管理，对执行节能评估报告书和节能评估报告表的项目，承诺时限：3个工作日；对执行节能登记表的项目，承诺时限：1个工作日。 7、危化项目安全评价（ *** ） 仅对危险化学品项目实行安全评价审批，按国家新规定，法定时限为45日。 ——3——
工程项目前期工作流程及主要行政审批事项(附表) 项目前期工作是指建设项目从可行性研究开始到施工开工建设之前所进行的全部工作。本文中项目前期工作指企业投资项目自项目可行性研究开始至勘察设计前的全部工作。 一、项目前期工作流程 1、编制项目可行性研究报告 企业投资建设项目的建设单位委托有资质的专业咨询公司进行项目可行性研究报告的编制工作。 可行性研究报告从政策法规、市场供求、产品方案、生产规模、建设方案、财务效益、经济效益等方面及社会各种环境因素进行全面调查、研究、分析，筛选确定项目各种有利与不利因素、项目各方面是否可行、财务经济效益和社会效果程度，为决策者及相关单位提供决策分析的基础性研究成果资料。 项目可行性研究报告是建设单位决策的主要依据，由建设单位决定是否进行该项目建设。 石化项目可行性研究报告编写可参照《中石化中国石化咨（2005）154号石油化工项目可行性研究报告编制规定》或《中石化联产发（2012）115号化工投资项目可研报告编制办法》。 2、编制项目申请报告 如果企业认为项目经过可行性研究后具有可行性，且决定进行项目建设，如果该项目属于政府核准项目，则需自行或委托有资质的专业咨询公司编制《项目申请报告》。 项目申请报告的编制可参照执行国家发改委于2007年发布的《项目申请报告通用文本》。 3、项目核准及备案 判断项目是否为政府核准项目，主要依据为国家发改委令（2014）第11号《政府核准投资项目管理办法》及国务院国发（2014）53号《政府核准的投资项目目录（2014年本）》。文件规定“企业投资建设本目录内的固定资产投资项目，须按照规定报送有关项目核准机关核准，企业投资建设本目录外的项目，实行备案管理。事业单位、社会团体等投资建设的项目，按照本目录执行。” （1）核准项目 按国家发改委令（2014）第11号《政府核准投资项目管理办法》，建设单位办理用地预审意见，向发展改革部门上报项目申请报告，发展改革部门审批后，建设单位获得项目核准文件。 用地预审按《中华人民共和国土地管理法》，《建设项目用地预审管理办法》执行。 （2）备案项目 根据国家发改委发改投资（2004）2656号《关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》规定“凡是不实行核准制的企业投资项目，均应按要求向地方政府投资主管部门备案”。 属于备案的项目，建设单位采用发展改革部门的备案登记表，直接根据可行性研究报告进行填写，报发展改革部门备案，获得备案通知书。 4、建设用地审批及建设工程规划许可
房地产开发流程 一、房地产开发公司的及资质 房地产开发企业应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营业绩的产生，不断提升资质等级。 二、项目的选址 房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划。经有资质土地测绘部门编制5项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划( 建设) 、国土资源部门的初步批复( 预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同, 出具建设用地批准书, 进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间。是房地产开发的关键环节之一。 三、项目的立项 即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告( 有资质的中介机构编制完成) ; 国土资源部门出具的意见( 土地预审意见或建设用地 批准书) ; 规划部门的批复意见( 选址意见书或城市规划条件通知书) ; 环保部门出具的意见( 经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。 四、项目的规划及施工图设计 按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得施工图审查合格证; 同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。 五、项目的招标 主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织,在建设主管部门指定的交易大厅中进行最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。 六、项目的管理 项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。 ( 一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费、在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。 ( 二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
第一部分房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对 待建项目进 行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程 相关专业内
容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工 程施工图设 计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建 设工程规划 许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (7) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (8) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (8) 第四章房地产开发阶段 (9) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (9) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (9) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (9) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (10) 第五章项目建设阶段 (10) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (10) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (12) 第六章销售经营阶段 (13) 第七步销售经营阶段的法律程序 (14) 第七项销售经营阶段的相关税费 (14) 第七章物业管理 (15) 第八步物业管理阶段的法律程序 (15) 第八项物业管理阶段的相关税费 (15) 附录：房地产开发专业术语 (15) 第一节面积类 (15) 第二节价格类 (18) 第三节实务类 (19) 第四节管理政策类 (27)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我 国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取 得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发 流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目 进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取 得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这 个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不 同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种 方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让 的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给 国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地 出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都 属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也 不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房 地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣 工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件 后进行销售。
行政审批办事程序及流程 一、工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （一）行政许可内容 工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （二）设定行政许可的法律依据 1、《城市绿化条例》第二十六条 2、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》第十三条第二款 （三）行政许可数量及方式 无数量限制，符合条件即予许可 （四）行政许可条件 1、经批准的1∶500规划总平面图 2、提供项目涉及的相关文件（项目的红线图、市政府相关文件或发改委立项批复或备案文件等） （五）申请材料 ①申请报告； ②经批准的1∶500规划总平面图； ③提供项目涉及的相关文件（项目的国土证、发改委立项批复或备案文件、园林景观设计要点等）； ④绿化景观报建图册（4套），电子光盘2张，应包含绿线控制图，绿化总平面图，植物种植图，重要地段景观效果图； ⑤经济指标复核书一份。 （六）申请表格：
市政务中心城管窗口领取 （七）行政许可申请受理机关 株洲市园林局 （八）行政许可决定机关 株洲市园林局 （九）行政许可程序 （十）行政许可时限 自受理申请之日起13个工作日。 （十一）行政许可证件 对准予行政许可的，送达行政许可决定书《株洲市城市管理行政执法局行政许可项目准许证》； （十二）行政许可收费 发生即收。 未达到《城市绿化的规划建设指标的规定》（建成[1993]784号）要求的项目，征收城市绿化补偿费。 （十三）行政许可的收费依据 1、《湖南省财政厅、湖南省物价局关于株洲市收取城市绿化赔偿费城市绿化补偿费项目有关事项的通知》（湘财综〔2008〕24号） 2、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于株洲市城市绿化赔偿费、城市绿化补偿费征收标准及有关问题的函》（湘价函〔2010〕194号）
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程 第一部分房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业 容和围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设 计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业容和围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划 许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》 应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期。
房地产开发程序全过程 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段：土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提. 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。 房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文，立不了项根本做不了环评。 去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。 3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审
行政审批办事程序及流程
行政审批办事程序及流程
行政审批办事程序及流程 一、工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （一）行政许可内容 工程建设项目的附属绿化工程设计方案审查 （二）设定行政许可的法律依据 1、《城市绿化条例》第二十六条 2、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》第十三条第二款 （三）行政许可数量及方式 无数量限制，符合条件即予许可 （四）行政许可条件 1、经批准的1∶500规划总平面图 2、提供项目涉及的相关文件（项目的红线图、市政府相关文件或发改委立项批复或备案文件等） （五）申请材料 ①申请报告； ②经批准的1∶500规划总平面图； ③提供项目涉及的相关文件（项目的国土证、发改委立项批复或备案文件、园林景观设计要点等）； ④绿化景观报建图册（4套），电子光盘2张，应包含绿线控制图，绿化总平面图，植物种植图，重要地段景观效果图； ⑤经济指标复核书一份。 （六）申请表格：
市政务中心城管窗口领取 （七）行政许可申请受理机关 株洲市园林局 （八）行政许可决定机关 株洲市园林局 （九）行政许可程序 （十）行政许可时限 自受理申请之日起 13个工作日。 （十一）行政许可证件 对准予行政许可的，送达行政许可决定书《株洲市城市管理行政执法局行政许可项目准许证》； （十二）行政许可收费 发生即收。 未达到《城市绿化的规划建设指标的规定》（建成 [1993]784号）要求的项目，征收城市绿化补偿费。 （十三）行政许可的收费依据
1、《湖南省财政厅、湖南省物价局关于株洲市收取城市绿化赔偿费城市绿化补偿费项目有关事项的通知》（湘财综〔2008〕24号） 2、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于株洲市城市绿化赔偿费、城市绿化补偿费征收标准及有关问题的函》（湘价函〔2010〕194号） 二、改变绿化规划、绿化用地的使用性质审批 （一）行政许可内容 改变绿化规划、绿化用地的使用性质审批 （二）设定行政许可的法律依据 1、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》 2、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》 3、《城市绿化条例》第一十九条 4、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》第二十条 （三）行政许可数量及方式 无数量限制，符合条件即予许可 （四）行政许可条件 1、经批准的1∶500规划总平面图 2、提供项目涉及的相关文件（项目的红线图、市政府相关文件或发改委立项批复或备案文件等） （五）申请材料 ①申请报告； ②1∶500规划平面图； ③因建设项目引起的占用绿地应提供项目涉及的相关文件（规