房屋交付前统一问答
一、作业目的
作为物业公司员工和管理人员的必备培训材料,统一口径回答业主提出的问题,避免引起不必要的纠纷。
二、作业内容
1、物业收费类
2、物业服务类
3、工程类（含二次装修）
4、安全保卫类
5、针对特殊条款的问题解答
三、作业实施
1、物业收费类：
a)为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？（以康鑫梵石花园为
例）
答：根据《宁波物业管理条例》第45条之规定，以及您与我司签署的《前期物业服务协议》第4条第一款之约定，物业交付时一次性交纳一年的物业管理费，第二次起及以后交纳半年的物业管理费。因此，此项措施是符合政府有关文件之规定的。
b)从什么时间开始计收我的物业管理费？
答：在业主与物业管理公司签署的《XX小区前期物业服务协议》中已经做了约定，以开发商发给业主的入住通知书上标明的交房时间的次月起计收物业管理费。
c)以什么面积收取我的物业管理费？
答：以实测后的建筑面积为依据收取物业管理费。
d)我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？
答：前期物业管理协议约定费用标准：
多层物业管理费的收费标准暂定为： 0.88 元/平米·月；
高层物业管理费的收费标准暂定为： 1.68 元/平米·月；
商业、小高层物业费的收费标准暂定为: ： 1.5 元/平米·月；
从2012年开始，我们开始安照物价局审批价格收费：
精装修平层大宅元/月·平方米
平层大宅_ 元/月·平方米
普通高层住宅_ 元/月·平方米
小高层住宅_ 元/月·平方米
多层住宅、商业用房____元/月·平方米
还需要支付车位管理费用:50元/月·个
e)物业管理费是有哪几项构成的？
答：包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧费用；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
f)我入住时用缴纳购房契税和公共维修基金吗？
答：需交纳，按双方签署的商品房预售合同中的条款执行，房产公司代收代缴。
g)我入住时应该签订什么协议或文件？
答：入住时您应签订（《业主家庭情况登记表》、《房屋交付文件表签收单》、《业主验房清单》、《车辆信息登记》）
h)电、燃气计量方式？冷水、热水计量方式？
答：电、燃气、自来水是 (独立) 计量方式。
i)我们如何知道物业管理公共收益及多种经营费用都花在什么地方了？
答：物业管理公司将每年至少向业主公布一次物业管理公司对本小区公共收益、多种经营费用收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理公共收益及多种经营费用是如何花销的。
j)业主有权审查物业管理企业的收支吗？
答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。
k)有线电视的缴费方式
答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费300元/户，收视费216元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。
l)停车管理费收取标准？（地下）
答：管理费为 50 元/车位.月
m)我没有住，是否可以不交物业管理费？
答：在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业管理费。因为物业管理费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业主物业暂时空置时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业主没有住买下的房屋，仍应交齐物业管理费用。
n)售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？
答：首先物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。
o)有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？
答：有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业管理费来支持，如果有业主不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业主的利益，当然也影响了您的利益。
2、物业服务类：
a)物业服务包括哪些？
答：我们的服务包括：公共性服务及特约性服务。我们为您提供高品质的公共性服务，其包括：
1)物业共用部位的维修、养护和管理；
2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管
道的疏通；
4)公共绿化的养护和管理；
5)车辆停放管理；
6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7)装饰装修管理服务；
8)物业档案资料管理；
9)附属配套建筑和设施的维修、保养和管理。
如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要支付相应的成本费用。
b)物业工程部的工作是什么？
答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。
c)物业客户服务部是干什么的？
答：负责入伙、装修手续的办理，邮件分拣、受理业主的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业主特约性服务的接待和受理，接待业主及其访客咨询、收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展。
d)物业打算怎么搞好社区文化活动？
答：我们举办丰富的小区活动，如不定期举办业主联谊会、各种讲座、晚会等活动，在举办活动前物业管理公司将提前发出征询意见和通知及活动日程。
e)宠物饲养的若干问题？
答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。
业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。
f)我们如何投诉？怎样报修？
答：
i.您的投诉是对我们工作的最好的赏赐，我们将非常重视。如果要投诉个别
管理、服务人员时，请记录其胸牌编号，可以直接到物业客户服务部投诉，
也可用电话、书信函件或电子邮件、传真的形式进行投诉。
服务中心地址/邮编/电话/传真/电子邮件
我们接到您的投诉事件后，将立即着手调查、核实并及时向阁下反馈处理意
见。
ii.物业管理公司收到您的报修后，维修人员在十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作
单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修
意见。倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以
说明或向物业客服部进行投诉。
g)住户求助服务的具体内容？
答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供具体帮助。
h)我们的信件等邮件怎么接收？
答：除非您有专门的书面委托，我们将代收并代为保管您的下述邮件或邮包。平信由邮政人员分发到您的信箱、挂号信由邮政人员经业主签收后领取，快件将由快递公司直接送到您手中。
i)能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？
答：可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务项目事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同,并报物业服务中心备案。
j)为什么填写《业主情况登记表》，如何保密？
答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。
k)家里漏水了，物业公司承担责任吗？
答：公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《业主临时公约》赋予并作明确规定。假如漏水是因物业公司违反相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做好防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。
l)物业是否对噪音施工有限制？
答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。
m)如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？
答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以
并不影响房屋的交付。
n)业主家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？
答：首先必须明确一点的是：物业服务费不等同于保险费或是专项服务费。物业公司物业费中包含了公共秩序维护费，该项费用是严格遵照双方签署的文件对服务内容和服务标准的要求进行工作的，业主有权监督。当发生案件时业主应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业主来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业主仍要正常上保险，以便发生问题时尽可能减少损失。
o)入住后可以报装电话吗？能否代办？
答：可以。但业主必须向物业公司提供相关证件及报装电话的费用。
p)底层的屋顶清洁如何管理？
答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。
q)物业工程维修承诺多长时间到位？
答：接到报修后根据情况，会同业主确定维修时间。
I)请告诉我你们的工作时间好吗？
答：不分节假日每天24小时均有专人值班（中控室）和接听电话，随时提供服务。
3、工程类
a)小修、中修、大修都包括哪些内容？
答：
1)大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工
程；
2)中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构
和规模的工程；
3)小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保
证房屋或设备原有等级的日常养护工程。
b)小区的供电方式
答：本小区为双路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间内切换，完全可以保证本小区正常用电（线路检修除外），满足业主日常用电需求。
c)物业管理公司是否替业主验过房？
答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。
d)房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？
答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。
e)厨房处是否做防水？
答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。
f)业主要求提供房间布线图纸？
答：交房时房产为把室内相关图纸移交给业主，如有其他图纸需要可以联系客服人
员，为您准备。
4、装修类
a)装修手续如何办理？
答：需要您和装修商一同来办理手续，同时提前签署一些文件。办理装修手续装修商需要携带施工单位营业执照副本和复印件，施工资质证书复印件，施工人员的身份证、暂住证、一寸免冠照片，还有全套的施工图纸，同时还需要装修商分别交纳一些费用，装修文明施工保证金（2000元）和施工人员出入证5元/本，但如遗失等须补办的，须要交纳5元/件的工本费，您需要交纳装修垃圾清运费。您将相关文件和费用准备好后，我们会有专门人员协同您办理装修手续。按照《装修手续办理指引手册》中的程序，经审核审批后方可施工。如果我还没有解释清楚，在我们的《装修手续办理指引手册》中会有详细的叙述。
b)我想把室内的可视对讲移一移，可不可以？
答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位。（燃气系统按国家有关规定不允许改动）
c)我是否可以对所属单元室内进行拆改？
答：根据建设部110号文件，我们已在《装修手续办理指引手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报物业管理装修部审批。
d)我的装修垃圾如何清运？
答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间按《装修手续办理指引手册》中规定的时间执行。
e)可以拆改煤气吗？当施工人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，业主该负责任
吗？
答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”
f)装修都需要什么图？
答：需要装修商提供施工平面图、立面图、照明配电系统图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。
g)我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？
答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。
h)业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）
答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。
（最低限度要求业主写承诺书）
i)业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？
答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，到客服管理中心办理相关手续，并办理进场施工人员出入证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。
j)装修人员可以在我家住吗？
答：根据《装修手续办理指引手册》，装修人员在您家居住的人数不能超过2人，主要是为了业主和小区的安全，但业主提出更多人数的，必须由业主写出
承诺安全担保并备案。
k)卫生间为什么在装修后还要做防水？
答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。
但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响
防水层，故建议业主在装修后要求装修单位重新做防水处理。
9.1.1公共秩序维护：
a)公共部位可以随意占用吗？
答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。
b)出现紧急情况，物业可以破门而入吗？
答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国《物权法》对此行为予以认可：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。
5、特殊问题回答
a)物业公司资质如何？能否实现对业主提出的服务承诺？
答：我们公司的资质是一级。物业服务公司有各方面专业人才及雄厚的资金为基础，会实现对业主所提出的服务承诺。这当然也需要广大业主的支持。
b)业主可以对排烟道进行改造处理吗？
答：不可以改造，会影响其他业主的使用效果。
c)业主若不签《业主临时公约》承诺书将如何处理？
答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、发展商、物业公司在三方权利与义务，具有法律效力。是业主在办理入伙手续中必须签定的，这也是政府有关部门规定的，如不签订同样要遵守业主临时管理规约中的内容，共同维护好小区。
d)交房时水、电、气是否可开通？
答：开发商将按照《商品房预售合同》中的约定保证，梵石花园已经通水、通电，煤气需要到煤气营业厅办理开通手续，方可使用。
经纪人经常遇到的100个问题 一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？ 答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个 客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业 主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是 对双方很不负责的态度，更容易发生问题。 二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？ 答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如 我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工 作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。 三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委 托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就 没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉 并退还不实价差也不迟。 四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心， 但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如 果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公 司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客 户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除 客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些 故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并 到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。 五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？
物业服务答业主问场景标准化建议100问 1. 物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保 证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 2. 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道 路、场地、绿化、路灯、健身场所等。 3. 业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 4. 小修、中修、大修都包括哪些内容？ 答：（1）大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程； （2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的 工程； （3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或 设备原有等级的日常养护工程。 5. 户内结构是否可以改动？ 答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可 以拆改。 6. 对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口可否移动？ 答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不 再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 7. 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？ 答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修， 只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。
物业致业主的感谢信 【篇一：致小区全体业主的感谢信】 致小区全体业主的感谢信 尊敬的各位业主： 大家好！时光荏苒，转眼间xxxx物业进驻小区以来，已经快五个 月了。首先，在此我谨代表小区全体物业工作人员，向小区的所有 业主致以衷心的感谢，感谢各位业主一直以来对xxxx物业的厚爱和 支持！ xxxx物业自2012年4月1日进驻以来，得到了广大业主的理解、 支持、批评和指正。正是因为有了大家的理解与支持，我们才能够 走到一起，携手共建和谐家园；正是因为有了大家的批评与指正， 我们的各项工作才得以发现不足，不断改进。 做我们老百姓贴心的好管家，为我们老百姓创造舒心的居住环境， 一直是我们不变的服务宗旨和工作理念。在小区物业的工作开展过 程中，我们始终秉承这样的宗旨和理念。在小区建设投资上，我们 一直以高透明度的经营模式去压缩一切大小损失，保证每一笔资金 都能有效利用，最大限度地让利给业主；在小区各项设备设施的维 修上，我们投入大量的人力、物力、财力，甚至不惜自己垫资，为 的是努力营造一个好的人居环境，在延续杭州千年文明、升华社区 文化的基础上，用心创建我们老百姓的理想家园。但毕竟小区此前 遗留了大量损坏、甚至呈现瘫痪状态的设施设备，以致无法正常启用，导致小区物业管理工作也进展缓慢。而大规模的维修因资金不足，又无法在短期内改善到位。 经过前期与业委会、社区、消防部门、质监部门认真的研究与探讨，目前小区内大规模的设备设施维修问题，已开 始有计划地、有条不紊地正在进行着。小区内照明设施、健身设施、部分道路破损、道闸受损、部份地下管道及水景系统已经基本修复。尚有其它规模较大的消防系统、智能化系统、电梯系统、三方对讲 系统、门禁系统及地下管网系统等隐蔽工程的维修施工，也正在加 紧进行。所有规模性的维修实施，都会经过合 法的第三方鉴定、多方招投标，经业委会、社区、消防、质监、房 管局等主管部门审批，严防违规操作，有效地保证维修资金的专款 专用。这一点，我们诚恳地请求广大业主，也参与到小区建设的监 督和管理中来。
商铺答客问大纲 第一部分：关联单位 1、项目的开发商？ 2、项目的承建商？资质如何？ 3、项目的规划设计单位？ 4、项目的代理公司、招商公司？ 5、项目的物业管理公司？ 6、项目的运营管理公司？ 第二部分：区位及配套部分 7、项目位置在哪儿？ 8、该区域具有什么样的明显特征？ 9、该区域有多少人？ 10、其客户主要是从那几条路过来？ 11、XX路的主要街道的人流量是多少？ 12、项目周边有几路公共汽车？分别是那些？ 13、项目周边还有哪些交通规划？ 14、其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？ 15、周边地区的停车位有多少？主要集中在那个区域？停车收费价格是多少? 16、共有多少个停车位？面积是多少？停车场通道宽度是多少？如何收费？ 第三部分：项目基本信息
17、其土地使用年限多长，自什么时候开始计算? 18、何时动工？竣工、交房时间是什么时候？为什么这么晚？ 19、层高是多少，公共和铺内净高各是多少？ 20、其建筑面积是多少？ 21、项目共有多少部楼梯、电梯？位于哪里？几个出入口，位置在哪里？主入口在哪里？ 22、主出入口采用什么样的造型，它具有什么样的功能？ 23、有几个机动车出入口，位置在哪里？ 24、相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？ 25、铺位交房标准是什么？公共部分呢？ 26、其得房率是多少？为什么这么低？ 商铺有多少问，面积是多少？开问和进深是多少？ 27、其商铺价格是多少？ 28、其共有几个洗手间，分别位于什么位置？ 29、其排水功能如何处理？ 第四部分：项目销售部分 30、商铺是不是产权式商铺？ 31、什么时候开盘？会不会有内部认购？什么时候？ 32、投资收益如何，如何运营？ 33、目前有哪些优惠政策？ 34、付款方式有哪些？办理按揭是哪家银行？一次性付款是否有优惠？ 35、物业管理公司是否可以由业主委员会来推选？运营管理公司呢？ 36、物业费是多少？物业管理不规范，乱收费怎么办？ 37、除了物业费之外，还有什么费用？ 38、公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？ 39、业主委员会是否可以更换运营公司？
房屋交付前统一问答 一、作业目的 作为物业公司员工和管理人员的必备培训材料,统一口径回答业主提出的问题,避免引起不必要的纠纷。 二、作业内容 1、物业收费类 2、物业服务类 3、工程类（含二次装修） 4、安全保卫类 5、针对特殊条款的问题解答 三、作业实施 1、物业收费类： a)为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？（以康鑫梵石花园为 例） 答：根据《宁波物业管理条例》第45条之规定，以及您与我司签署的《前期物业服务协议》第4条第一款之约定，物业交付时一次性交纳一年的物业管理费，第二次起及以后交纳半年的物业管理费。因此，此项措施是符合政府有关文件之规定的。 b)从什么时间开始计收我的物业管理费？ 答：在业主与物业管理公司签署的《XX小区前期物业服务协议》中已经做了约定，以开发商发给业主的入住通知书上标明的交房时间的次月起计收物业管理费。 c)以什么面积收取我的物业管理费？ 答：以实测后的建筑面积为依据收取物业管理费。 d)我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？
答：前期物业管理协议约定费用标准： 多层物业管理费的收费标准暂定为： 0.88 元/平米·月； 高层物业管理费的收费标准暂定为： 1.68 元/平米·月； 商业、小高层物业费的收费标准暂定为: ： 1.5 元/平米·月； 从2012年开始，我们开始安照物价局审批价格收费： 精装修平层大宅元/月·平方米 平层大宅_ 元/月·平方米 普通高层住宅_ 元/月·平方米 小高层住宅_ 元/月·平方米 多层住宅、商业用房____元/月·平方米 还需要支付车位管理费用:50元/月·个 e)物业管理费是有哪几项构成的？ 答：包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧费用； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； f)我入住时用缴纳购房契税和公共维修基金吗？ 答：需交纳，按双方签署的商品房预售合同中的条款执行，房产公司代收代缴。 g)我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订（《业主家庭情况登记表》、《房屋交付文件表签收单》、《业主验房清单》、《车辆信息登记》）
业主致物业的感谢信 你们好！20**年5月20日，一辈子都让我无法忘怀的日子。由于生活突然变故，我彻底失去了好好生活下去的信心。夜幕降临时，我平静的拧开了家中的煤气，想以这种方式离开这伤心之地。渐渐地我意识变得模糊…… 隐约中似乎有人影在眼前晃动，沉重的眼皮耷拉着，我始终睁不开双眼。不知过几许，渐渐地我睁开了开涩的双眼想流泪。虽然人醒但头一直很痛。进来的医护人员对我进行了简单的检查，随后又离开了。听医护人员说我是凌晨12点左右被送进来的，发现我中毒时已经昏迷不醒。 据了解，联系急救车的是e花园物业管理处的工作人员。在此非常感谢e花园物业的全体工作人员，你们辛苦了！是你们给予我第二次生命。特别感谢物业秩序维护队员z及工程部z等师傅在暴雨交加的夜晚不顾个人安危翻窗来抢救我的生命。你们的真诚、善良、热情深深的打动了我。现在其实细细想想，生活当中难免遇到周折都怪自己一时想不开，差点导致严重后果。真是惭愧，都怪以前太过天真，以后我一定会好好珍爱自己的生命，不再做傻事了。 最后衷心祝福e花园全体工作人员工作顺利、生活开心、祝愿贵公司事业蒸蒸日上。 此致 敬礼
业主致物业的感谢信 [篇2] xx物业公司xx时代管理处： 5月29日夜23：10分左右，我家（单元号）失窃。110民-警赶到之后，xx时代保卫处队长xx带领10名保安人员密切配合民-警工作，将藏匿在x号楼顶层的犯罪嫌疑人及时抓获。事后，fff队长及4名队员一同协助民-警将犯罪嫌疑人押至高碑店派出所，配合审讯、笔录等相关工作，直至凌晨4：30左右才回到xx。据我了解，保安兄弟们没有休息，6：00钟又投入工作之中。 为此，我向以fff队长为首的所有参与此次抓捕工作的保安兄弟表示衷心感谢！感谢你们的认真仔细、一丝不苟的工作态度，感谢你们不畏艰险、勇于抓捕的敬业精神。你们的一举一动，广大业主会看在眼里，记在心上。 此事发生之后，邻居们都对xx物业和保安系统提出了各种建议和质疑。作为当事人，我希望xx物业公司可以从以下几点建议中汲取教训，避免此类事件再度发生： 1 据警方调查，此人是2号楼32层某商住公司的应聘员工，对此公司的进一步调查尚在进行中，希望物业公司从今天起严格管理xx商住住户的相关工作。对于xx作为自住商品房不能用于商住的相关法规在xx业主论坛已有邻居出示，请物业公司慎重考量，认真对待。 2 事故发生后，显示出xx保安监控系统的漏洞很多。
答客问篇 一、项目基本资料篇 1、本案开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 2、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？ 3、本案行销企划是哪家公司？ 4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 6、本案的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 7、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 8、本案绿地率为多少？集中绿化面积为多少？ 9、本案的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？ 10、本案开工、竣工时间？ 11、本案案名有何意义？ 12、本案的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少？ 13、本案的销售手续齐全吗？有五证吗？ 14、本案的咨询热线是多少？ 二、产品篇 1、小区的具体位置？ 2、住宅多少户？商户多少户？车库（位）多少个？ 3、规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？ 4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商服？单户面积是多大的？分布位置？几层建筑？ 5、建筑物的地基？地下多少米？ 6、建筑结构是什么的？ 7、小区的出入口有几个？分别在哪里？ 8、建筑物的抗震等级？ 9、建筑物的外立面是什么样的？ 10、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？
11、小区距离火车站多少米？ 11、住宅层高为多少米？净高多少米？ 12、商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 13、车库层高为多少米？开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水？车库门宽？是否是电动门？ 14、小区内楼宇朝向？ 15、住宅的外墙、内墙厚度为多少？山墙墙体厚度？如何做的保温？ 16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？ 17、商铺一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？ 18、住宅、公寓底层是否有会吵闹？ 19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯是否已经做完？ 什么材质的？ 20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？ 21、住宅一层是否统一安装防盗窗？ 22、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？ 23、住宅的卫生间防水如何处理的？是否有地漏？ 24、住宅的房型有多少种？面积范围？得房率是多少？哪些地方需要分摊？ 25、房型的优点是什么？ 26、住宅的价格是多少？商服的价格是多少？车库（位）价格是多少？ 27、小区变电所、给排水泵房设在哪里？ 28、小区自来水的水源是哪里？ 29、小区垃圾如何处理？ 30、小区是否人车分流？有无地上车库或地下车位？是否设有地上临时停车位？ 31、小区采用何种供暖方式？有哪家公司供暖？收费标准？ 32、住宅是否预留空调机位置？ 33、住宅内厨房有无统一烟道？暗卫的通风问题如何处理？ 34、广场的交工标准； 35、交工时绿化达到何程度，都包括什么树种，请举例说明；
物业管理中最全的业主问答手册 一、物业收费类 1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费? 答:由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件)，这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 2、从什么时间开始计收我的物业管理费? 答:按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。 3、以什么面积收取我的物业管理费? 答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房
产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗? 答:按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 5、我入住时应该签订什么协议或文件? 答:入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。 6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了? 答:物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 7、业主有权审查物业管理企业的收支吗? 答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个
公司致业主感谢信精选范文五篇 近几年我国涌现出了大量的小区业主维权的案件。那么公司致业主的一封感谢信应该怎么撰写呢? 公司致业主的一封感谢信范本1 尊敬的各位业主： __年已经过去，20__春节年正在向我们走来，在新年的钟声即将敲响之际，物业服务中心全体员工祝您春节愉快，阖家幸福! 小区是我们共同的家，她的美丽既需要我们尽心尽力来经营，同时也离不开您的支持与配合。物业服务管理费的及时缴纳，是物业服务运转的基础，是物业服务品质的最基本保证，物业中心全体员工向已缴费业主表示诚挚感谢与深深的敬意，感谢您对物业工作的理解与支持，感谢您为社区服务做出的积极贡献! 物业服务中心全体员工希望与您时刻保持良好的沟通，请您向我们反馈有利于物业服务工作的合理化意见与建议，我们将及时进行改进。我们相信在您的支持与关爱下，物业中心全体员工将不断提升自身物业服务技能，在新的一年里，物业全体用我们的微笑，用我们诚心竭尽全力为您提供更多的优质服务、为您营造更加优美、和谐的社区环境! 最后，恭祝各位业主在新的一年里阖家幸福，身体康健，龙马精神! 此致 敬礼 _____ ______年_月 公司致业主的一封感谢信范本2 尊敬的业主及租户： 您好! 值此新年到来之际，谨代表___物业公司及全体员工，向给予我们物业有力支持和配合的各位业主，表示衷心的感谢，并致以新年最美好的祝愿，祝大家新年快乐! 20__年是我们倍感任务重大、不断应对和挑战压力的一年。在对各位业主实施物业管理服务运作过程中,得到了各商户、企业单位及你们各公司的鼎力支持和配合,使我们能顺利完成各项工作任务。20__年，新的一轮物业费收取工作也即将开展，我们有
物业客户服务常见问题解答 1、如业主提出“是否可先验房再签约？” 答：“为了提高入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前”。“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 2、如业主提出“是否可先验房再交费？” 答：“为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前”。“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 3、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？ A答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。 B答：房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。 4、业主询问整改问题何时可以完成？ 答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。” 5、为什么要缴纳水电周转金，收费的标准是什么？ 答：物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用；水电周转金由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。 6、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？ 答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。 7、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？ 答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。
回答：家庭装修的费用，需要确定三个方面的内容才能概算：（1）大概的设计方案；（2）所选择的价位，主要是根据材料等级、工艺标准以及施工队伍的等级来划分的，还可根据家庭的经济承受能力进行初步的选择，当然，我们每一级的价位都会给您一个很高的质量价格比；（3）装修的工程量：如果您以上三个方面都不确定的情况下就笼统的报价，带有很大的欺骗性，是我们公司严厉禁止的，请客户提供平面图和各房间的尺寸，我们在短时间内就能为您做出基本的概算。如果没有平面图和尺寸，我们可以安排为您登门测绘，并免费设计平面布置图。W7 b =Gr( 2、当客户觉得我们所在公司的报价比其他公司高时，应该怎样回答？,( =B 答：家庭装修的费用划不划算，不能简单地以价格的高低来衡量，比较准确的衡量标准应该是质量价格比。这里所说的质量包括三个方面的内容：（1）材料的等级；（2）工艺标准；（3）工程质量；在三个方面内容都不确定的情况下谈价格高低，或在这三个方面内容都不对等的情况下比较两家公司的价格，都是不科学，也容易是客户上当受骗、蒙受损失。比如，做一樘门的油漆，甲公司用一个40元日工刷了一天，那么这樘门的油漆工费是40元，而乙公司用一个70元的日工做磨退工艺，共用了两天，那么这樘门的油漆工费是140元，且不说乙公司多用了多少油漆，单是油漆工费就是甲公司的好几倍。这樘门的价格和油漆质量也可想而知。因此，在家装行业中常常会出现这样的情况，装修项目叫同一个名称，价格却是有高有低。总的来说，我公司的质量价格比是目前家装市场内最划算的公司之一。(Q Z6/_Lfa 3、当客户提到为什么某一装修项目中主材价格并不高，而我公司的报价却很高时，应该怎样回答？A Lrj! +f 答：您看到的价格只是主材的价格，您可能忽略了该项目中所包含的辅料、工费、运费、二次搬运费、机具磨损费、管理费、税收、公司的合理利润等诸多因素。有些项目中的工费比材料价格高许多，这样把所有的费用加起来，报价自然显得比主材价格高许多。如果单纯比材料价格，由于我公司与许多名牌建材厂商有着长期固定的合作关系，进的货恐怕比您个人购买的还要便宜一些。Cv mL _A 4、当客户问能否将地板的购买安装包括在整个工程项目中时，如何回答？ETO 3o ?1 答：我们与地板生产厂商有长期的合作，可以为您推荐并享受厂家对我们的优惠价格，但品种选择、安装、付款等均由您直接与地板商约定。 5、当客户询问公司两级价位有何区别时，应该怎样回答？D@WQ^ `~ k 答：我公司的报价主要是根据客户不同的需要制定的，它们的主要区别是：依据材料的等级、工艺标准和施工队伍的等级三个方面的不同而产生不同的价格，但是无论您选择了哪个等级的报价，我们都会为您提供同样热情和完善的服务，同时，它的质量价格比也高于其他的公司。X`.UF i- 6、当客户询问为什么在不同级别的报价中，有时某一施工项目（如铺墙地砖）使用的主材、辅料都相同，但工程报价却不相同时，应该怎样回答？Z e FVF 答：有时不同级别报价中的某一装修项目虽然都使用的是同样的材料，但由于工人的等级不同或者施工工艺的不同，往往在报价上会产生一些区别。我们固定的7个施工队伍，通过严格考核分为甲乙两个级别，分别享有不同的取费标准。如中档乳胶漆工艺，甲级施工取费9元/㎡，乙级6元/㎡。xPC %XS Z- 7、当顾客询问“你们公司广告做的那么多，是不是把费用都摊在我们身上”时，应该怎样回答？d*U4iB&7Me 答：这方面请您完全放心，我公司走的是“品牌化、规模化”的经营道路，我们的广告虽多，但由于我们公司的规模大，广告费摊销下来所占的比例却比小公司低，这就是规模化的优势之一。另外，鉴于我公司的家装行业的知名度和影响力，许多媒体对我们的宣传报道都是免费或极其优惠的，因此，您不必担心承担了我们的广告费用。c "fbM S
【物业干货】物业服务答业主问场景标准化建议 工程管理 1. 物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 2. 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。 3. 业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 4. 小修、中修、大修都包括哪些内容？
答：（1）大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程； （2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程； （3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 5. 小修费和公共设施维修费的区别？ 答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。 6. 户内结构是否可以改动？ 答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。 8. 厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？ 答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。
写给业主的感谢信 p> 20xx年是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。在对各位业主实施物业管理服务运作过程中,得到了各商户、企 业单位及你们各公司的鼎力支持和配合,使我们能顺利完成各项工作 任务。20xx年，新的一轮物业费收取工作也即将开展，我们有足够 理由深信,通过全体物业员工的共同努力，会得到更多业主、商户、 单位的支持与鼓励,未来一年我们会做的更好，使大家以居住在这样 小区感到自豪。 春节临近，在节日期间我司会一如既往的做好各项安全保卫工作，希望业主过好一个欢快、愉悦、安全、祥和的春节。同时，我们也希望大家做好春节前各种的防火、防盗、防事故准备（放假前，请您关闭室内及公共走廊的所有开关，检查好门窗等） 感谢感谢大家对xxx物业的支持和关爱！ 再次恭祝：新春愉快！生意兴隆！ 写给业主的感谢信二尊敬的各位业主： 大家好！时光荏苒，转眼间XXXX物业进驻小区以来，已经快五 个月了。首先，在此我谨代表小区全体物业工作人员，向小区的所有业主致以衷心的感谢，感谢各位业主一直以来对XXXX物业的厚爱和 支持！ XXXX物业自2012年4月1日进驻以来，得到了广大业主的理解、支持、批评和指正。正是因为有了大家的理解与支持，我们才能够走
到一起，携手共建和谐家园；正是因为有了大家的批评与指正，我们的各项工作才得以发现不足，不断改进。 做我们老百姓贴心的好管家，为我们老百姓创造舒心的居住环境，一直是我们不变的服务宗旨和工作理念。在小区物业的工作开展过 程中，我们始终秉承这样的宗旨和理念。在小区建设投资上，我们一直以高透明度的经营模式去压缩一切大小损失，保证每一笔资金都能有效利用，最大限度地让利给业主；在小区各项设备设施的维修上，我们投入大量的人力、物力、财力，甚至不惜自己垫资，为的是努力营造一个好的人居环境，在延续杭州千年文明、升华社区文化的基础上，用心创建我们老百姓的理想家园。但毕竟小区此前遗留了大量 损坏、甚至呈现瘫痪状态的设施设备，以致无法正常启用，导致小区物业管理工作也进展缓慢。而大规模的维修因资金不足，又无法在短期内改善到位。 经过前期与业委会、社区、消防部门、质监部门认真的研究与探讨，目前小区内大规模的设备设施维修问题，已开 始有计划地、有条不紊地正在进行着。小区内照明设施、健身设施、部分道路破损、道闸受损、部份地下管道及水景系统已经基本修复。尚有其它规模较大的消防系统、智能化系统、电梯系统、三方对讲系统、门禁系统及地下管网系统等隐蔽工程的维修施工，也正在加紧进行。所有规模性的维修实施，都会经过合法的第三方鉴定、多方招投标，经业委会、社区、消防、质监、房管局等主管部门审批，严防违规操作，有效地保证维修资金的专款专用。这一点，我们诚恳地
EOD项目答客户问（十大项，89小项） 一、开发团队 1.你们的投资商、开发商是哪家？其实力如何？信誉好吗？ 2.你们曾开发过什么楼盘？如开发过，那这些小区情况如何？ 3.EOD项目是由哪家公司监理？ 4.你们小区是由哪家设计的？以前曾设计过什么？ 5.小区的绿化是哪家公司承建？以前曾做过哪些楼盘？ 6.EOD项目是由哪家公司建造的？该建筑公司的背景？曾施工哪些 小区？建筑质量如何？ 7.你们是由哪家物业管理公司进行管理？该物业管理公司曾经管 理过哪些项目？ 二、主要规划数据 1. 小区总占地面积多少？其中小高层区分别占地多少？ 2. 小区规划户数有多少？ 1.小区容积率为多少？ 2.小区绿化面积及绿化率为多少？ 3.小区整体建筑密度为多少? 6. 小区共分几期完成？每期如何分配？交房期在什么时候？ 三、周边交通、配套规划 1.附近有菜场、集贸市场吗？最近的？ 2.附近有超市吗？最近的？24小时的有哪几家？ 3.附近有药房吗？最近的？营业时间？ 4.附近有医院吗？最近的医院在哪里？ 。 5.附近有什么学校吗？最近的学校在哪里？ 6.附近有银行吗？最近的银行在哪里？小区内会有银行配套吗？
7.附近有什么餐饮、购物、娱乐设施吗？ 8.小区周遍有什么公司，市政规划，它们的规模和性质？ 9.小区周围有什么公交车？各通向哪里？ 10.小区连接外省市的交通线路有哪些？ 11.小区四至道路情况如何？小区基地周边情况？ 四、总体规划及景观设计（A区） 1.小区会有几个入口？分别在哪里？ 2. 小区道路如何布局？是否采用人车分流？各级道路有多宽？车道采用什么材料？ 3. 小区水域面积多大？各级河道的深度、宽度？中心湖的水域面 积多大？ 4.小区水系会不会干枯或发臭？如何循环？是否引进天然水系？ 5. 小区采用多少种植物？植物有什么特色？ 6. 样板房装修标准如何？ 7. 平均栋距多大？南北、东西栋距最大与最小是多少？ 五、建筑规划及工程方面 a) 小区采用什么建筑风格？有何特色？建筑高度是多少？ b) 地下室防水是怎样处理的？ c) 建筑结构采用何种形式？抗震d) 情况如何？内墙可否随意 敲打？ d) 小区是不是毛坯交房？毛坯交房的标准是什么？内部装饰及 外部装饰的建材标准如何？有何特色之处？外立面是否可自 行改动？ e) 交房时，j) 水、电、媒气、通讯是否到位？各采用何种形 式、材质及容量？ f) 交房时进水管、污水管怎么排放？ g) 小区的污水处理站在哪里？是否会对业主生活造成不m) 便？ h) 小区垃圾箱有几个？分别在什么地方？是否对业主有影响？ i) 小区变电站共有几个？分布位置如何，p) 各有多大面积？对
为什么要先收取一年的物业服务费费？ 港湾小区共有1000多户，业委会还没成立，我们是前期物管。该小区目前正在办理交接房手续，我们的物业服务在在业主未入住前已提前2个月进入小区工作。接房业主先交一年物业服务费费，主要是考虑业主能正常装修和生活。如果1000多户家庭按季缴纳物业服务费，将额外加大物管催款工作量。所以先交一年物业服务费费只是物管公司暂时规定，请业主对此表示理解和支持。第二年将由业主选择按季/半年/全年缴纳。 为什么要签订《装修管理协议书》和收取履约金？ 《装修管理服务协议》是一份三方协议，甲方是我们物业公司，乙方是业主，丙方是装修公司，在这个协议里面非常明确地规定了我们三方要遵守和履行的权利义务。每户1000元的装修履约金是为了约束业主或装修公司在装修中的“禁止行为和未经批准不应有的行为”，装修验收一年后也会退款。 为什么装修垃圾物业公司统一清运？ 装修过程中出现的建筑垃圾，用袋装后放置指定垃圾堆积点，我公司将会在相关部门规定的时间，进行统一清运，这是避免一些业主抛弃建筑垃圾，给其他业主带来不便。相关渣土部门规定“建设单位未经核准或者超越核准范围处置建筑垃圾的；建设单位或者施工单位将建筑垃圾交给个人或者未取得建筑垃圾运输资格企业运输的；未取得建筑垃圾准运资格或者使用未经登记确认的车辆从事建筑垃圾运输活动的；运输车辆离开施工现场或者处置场地未冲洗干净的；未按照规定时间、路线、地点运输和倾倒建筑垃圾的；运输过程中遗撒、泄漏建筑垃圾的；将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾或擅自设立处置场地收纳建筑垃圾的；随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的；涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑垃圾处置核准文件的”。所以，建筑垃圾我们将统一进行处理。 物业服务费主要包含什么服务？ 业主服务包括：日常的投诉保修、产籍管理、档案管理、维修基金动用管理、装修管理、协调与政府机构、社区等相关部门工作。 秩序服务包括：小区秩序维护、24小时门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控服务、消防管理、协助公安部门联合治安管理。 设备管理服务：设备维修养护包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能系统等公共设备的维保服务、为业主需要提供的有偿服务。 保洁绿化服务：小区环保管理、公共区域的卫生与绿化服务、小区垃圾清运、季度四害消杀、消毒。 为什么老区电梯房收6角，四期房收1元？ 四期房是一个封闭的小区，在安防、保洁、绿化、维修上高于老区电梯房标准。门岗。监控都是全年24小时值班，其他岗位都是全年365天上班为业主服务。
致业主的感谢信范例 致业主的感谢信范例1 尊敬的业主： 值此中华民族的传统节日——新春佳节来临之际，我们***物业公司全体员工向您致以美 好的祝愿和新春的问候！我公司自****年***月承接贵小区服务以来，承蒙您的信任与支持，各项工作得以顺利开展，在此，向您表示衷心的感谢! 在过去的一年里，我们的工作，还有许多不如人意的地方，为了帮助我们今后更好地改进工作，为业主提供更好的服务，真诚地希望大家给我们提出宝贵的意见和建议，我们将认真地采纳和改正。 春节即将到来，为使全体业主过一个祥和的春节，营造安定喜庆的节日气氛，我们提醒所有业主，从现在做起，从我做起，增强防盗和消防安全意识，注意自己的财产和人身安全。因此，在日常生活中，要注意以下事项： 一、在外出时，要锁好门，关好窗子，教育孩子不要给陌生人开门。发现有陌生可疑人员在要及时通知门卫让其赶紧离开本小区。 二、放在楼下的汽车、电动车等一定要上好锁，最好放在自己的车库内。 三、保持楼道内及公共场所的清洁卫生，不乱扔垃圾乱泼污水。 四、保护好小区内的公共设施、绿化苗木等，教育好孩子不要折枝摘花、践踏草坪。不要在小区内追逐打闹，以防不测。 五、不要在住宅阳台上堆放易燃易爆物品；不要在公共通道、楼梯、安全出口等处放置各种杂物；邻里之间相互提醒、及时清理杂物，保持楼道、安全出口的畅通。 六、不要卧床吸烟，不要将未熄灭的烟头等带有火种的物品乱扔；教育孩子防火，严禁孩子玩火，消除各种火灾隐患。 七、不要私接临时电线，不要违章使用电炉、热得快等电器；安装使用电气设备，应先看安装、使用说明，再采取必要的防火安全措施；离家出门前，必须仔细察看电源是否切断、火源是否熄灭，以确保家庭安全。 八、燃放烟花爆竹时要到指定的地点燃放，并注意安全。 九、发现火情及火灾隐患要立即报警，注意学习掌握火灾自救的基本常识，遇到火灾时要沉着、冷静，不要慌乱，按照救生方法，尽快避险逃生或等待救援。
置业顾问答客户问很精彩40 个问题 西安-地产培训(1665856755)1 楼 1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？ 购买期房有四大优势： （1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。 （2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。 （3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。 （4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。 2、购买现房有什么好处？ （1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。
领地·未来城 物业管理答客问汇总 （参考） 市领地物业管理 2011年10月 编制目的: 作为领地物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。 答客问提纲： 一、项目概况 二、入伙类 三、物业收费类 四、工程类（含二次装修） 五、安全保卫类 六、其它
一、项目概况 1、领地·未来城（以下简称“本项目”）是由哪家开发商开发建设的？企业是几级资质？总建筑面积为多少平方米？总户数是多少？分几期开发，？ 答： 2、能介绍一下你们的物业公司吗？ 答： 3、本项目周边公交线路有哪些？ 答: 4、本项目周边环境如何？ 答： 5、新区的有什么特点和发展前景？ 答： 6、本项目有什么特点？ 二、入伙类 1、业主资料如何？ 答：对于与业主签署的各类协议及业主档案资料我们公司均列入文件，设专人管理，并执行严格的档案管理制度。 2、收楼时业主需要带的证件以及费用？ 答：收楼时业主需要带的证件：居民、户口本、如是委托他人需要委托书、照片，及交费发票。 费用：预交一年物业管理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的《收楼通知书》里详细说明。 3、业主未带原件
答：1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效件。 2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。 4、入伙业主未带《入伙通知书》（或称未收到《入伙通知书》） 答：请业主出示《房地产买卖合同（预售）》的原件（按揭贷款的应核对《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件），并核对入伙业主。 1）均确认无误的方可办理手续。 2）上有房号，但未带合同原件的，请业主出具明确认无误的可继续办理手续。 3）具备入伙资格业主的但上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具《入伙通知书》，可继续办理入伙手续。 5、业主委托他人代办入伙手续 答：应出具：业主授权委托书（须公证）、业主件及代办人件原件（种类同1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名。 6、业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书 答：无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向代办人委婉解释说明。 7、授权委托书未进行公证 答：向代办人声明应进行公证，核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理。 8、业主为未成年人的 答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系，及代办人件原件（件种类同3）。办理入伙手续时，业主须带哪些资料？ 答：业主本人请携带《商品房买卖合同》原件；《商品房抵押贷款合同》原件（按揭户）；已交全额房款的“收款收据”（含银行按揭的有关单据）；原件或能证明身份的其他有效证件，业主私章；如业主未成年请由法定监护人陪同并携带户口簿。
致热心业主（志愿者）的一封感谢信 在大庆万达住宅小区广大业主接房不到一年时间内，小区内外、居住的房屋和地下停车场，相继暴露出设计、施工及物业管理等方面各种问题，业主出行和安全得不到保障，严重影响了广大业主的生活。 为把我们所居住的小区建设成环境优美、和谐高雅的宜居小区，根据国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定，经请示大庆市城市管理委员会物业办公室，并与大庆万达广场投资有限公司、大庆万达物业管理公司沟通协商，拟成立大庆萨尔图万达广场（住宅）业主委员会，来依法履行报告物业服务情况、签订物业服务合同、监督物业服务等职责。为实现这个目标，部分热心业主依法成立了业主大会筹备组。 按照有关规定，需要有超过业主总数50%（含得到授权数）的参会，召开的业主大会方有效。为把召开业主大会的事宜通知到广大业主，业主大会筹备组积极发动热心业主参与通知，很多业主自愿无偿担任志愿者，特别是一些还未入住的业主，也积极踊跃报名。在整个会议筹备过程中，这些志愿者都经历了各种各样的情况，每个人都有很深的感受，有些志愿者怕业主反感，通知时连门都不敢踏入，就站在门外一点一点地进行宣传解释；还有一些业主志愿者为了完成走访通知工作，放弃个人工作和休息
时间，天天往返于让胡路、东湖和新村之间，甚至借住在新村朋友家中；还有热心业主愿意免费为业主大会提供纯净水。在走访通知或电话通知过程中，这些志愿者也遇到了一些不被理解和认可的业主，甚至是误解和挖苦嘲讽，但这些志愿者们，都以极好的心态、极大的耐心，逐一对不理解、不支持的业主给予答复，特别是在筹备组织业主大会和大会召开期间，20多名业主主动报名，积极参与到会场引导、发投票、计票、照相、摄像等工作中，认真细致、尽职尽责地完成了大会各项工作任务。 积极热心的业主很多很多，让人感动的故事很多很多，我们不能一一细说，但他们都有一个共同的目标，那就是确保大会圆满召开；他们都有一个共同的心愿，那就是让我们的小区建设得更好。 让我们对一直以来为小区建设付出努力汗水、做出默默奉献的热心业主，表示衷心的感谢！ 大庆萨尔图区万达广场（住宅）业主委员会 2013年5月10日