南延线别墅市场初步研究报告
目录
第一部分南延线规划
一、南延线区域定义
二、成都市南部新城
三、城南副中心规划
四、中和镇规划
五、华阳规划
六、地铁1号线
第二部分南延线别墅市场
一、南延线别墅楼盘概况
1、兰桥尚舍
2、三利宅院
3、蜀郡
4、原乡
5、麓山国际社区
6、蓝山美树
7、阳光华苑
二、南延线别墅市场特征
1、区域分布
2、开发模式
3、物业类型
4、建筑规模
5、总体规划
6、景观设计
7、建筑风格
8、户型
9、销售价格
10、销售情况
三、南延线别墅市场发展趋势
1、区域分布预测
2、开发模式预测
3、物业类型预测
4、建筑规模预测
5、总体规划预测
6、景观设计预测
7、建筑风格预测
8、户型预测
9、销售价格预测
10、销售情况预测
南延线别墅市场初步研究报告
第一部分南延线规划
一、南延线区域定义
南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。
二、成都市南部新城
图一成都市南部新城规划图
成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。
三、城南副中心规划
图二成都市城南副中心规划
城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。
在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。
用地按功能分为五大块：站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区。科技园区占地33．04公顷。绿地总面积79公顷，人均绿地指标8．79平方米
规划中的人民南路南延线在行政中心区和文化科技博览区采用下穿方式通过，为地面留出足够的广场和步行空间。武侯大道至城市外环线世纪公园地区，是未来发展的中心地带。站前区通过站前广场解决大量人流的集散问题，并结合商业街、旅馆区、餐饮服务区等，形成商务服务区。三环路与人民南路交叉点，采用互通式立交及大规模的城市生态绿地形成良好的公共开放空间。中心商务办公区，包含了商务办公、商住、特色商业街及金融贸易中心等功能组团。文化科技博览区西侧的商务居住组团，结合城市公园和河湖水面，营造优美、温馨的居住环境。科技园区面向世纪公园，绿树成阴、碧水环绕、环境优美。
四、中和镇规划
图三中和镇用地布局规划
发展定位：环境优美的居住区，繁华的商业服务区。
发展规划：以农村城市化为统揽，统筹城乡规划建设，实施行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区五大组团式发展，推进城乡一体化进程。统筹城乡产业发展，大力推进工业向园区集中、土地向业主集中，增强综合竞争力。统筹城乡社会发展，促进“三个文明”健康协调发展，将中和建成经济繁荣、社会文明、环境优美、居住舒适的成都市成南新区特色鲜明的板块。
发展目标：近期为市重点镇，中期为新城区的一部分，远期为成都市核心区域的重要组成部分。规划城区面积2019年达5.6平方公里，人口5万人。
重点抓好“七个一”工程，即建成一条连接人民南路南延线的快速通道；形
成一个布局合理2平方公里的工业区；建成一个1平方公里的府河沿岸高品质社区；打造一条环境优美的府滨绿色走廊；改造一个繁荣文明的城镇商贸文化区；培育一个富有活力、占地300亩以上的西南化工市场；各村建一条宽14米以上与镇主干道连接的村道。
五、华阳规划
图四华阳总体规划图
图五华阳交通体系分图
图六华阳景观体系分析图
图七华阳土地功能分析图
成都市确定向东向南发展，华阳被定位为国家级示范镇、成都市卫星城、成都市城市副中心，华阳分区是成都市主城区南部分中心，城市规模近期（至2019年）27万人、24平方公里。规划扩建华阳成都港，主要承担客运功能。大力建设老城区和新城区。
规划了大量的二类住宅用地、公共绿地、商业金融用地和医疗卫生用地，少量文化娱乐用地、体育用地和行政办公用地。
“华阳新城”未来的五大板块：一、沿天府大道两侧建立城市多功能中心区；
二、沿环城路西段到公兴、文星地界建立城市生态产业区；三、沿江安河、府河两侧建立休闲产业区；四、在已建立的府河音乐花园、华阳河滨花园、绿水康城等楼盘基础上，继续建设好北部城市居住区；五、在人南延线以东浅丘地带，充分利用其自然资源的优势，建设高品质的低密度生态住区。
六、地铁1号线
图八地铁1号线一期工程线路走向图
地铁1号线位于南北向一级交通走廊，北起大丰镇，沿人民北路北延线南下，经皂角树，然后向西折向站北一路，既而向南下穿火车北站铁路站场后，沿人民北、中、南路及其南延线南下，于三环路人南延线立交桥处，向西折向距人南延线西侧约360米的南都西路，沿南都西路东侧60米的绿带南行至武侯大道附近，逐渐过渡到南都西路路中，并沿南都西路南行，经新益州、孵化园北干道、科技孵化园、生态防护绿地后，穿外环高速公路向东折回人南延线，经会展中心，跨府河进入华阳卫星城，沿人南延线南行至广都（华阳）终点站。
1号线规划全长约31.6公里，设站23个，其中地下站18座，高架站5座。根据规划，高峰小时最大行车密度分别为14、26、30对/小时，远期最大设计运输能力可达4.32万人次/小时。
1号线一期工程北起红花堰站，南止于孵化园站，全长15.998公里，全部为地下线。共设15座车站，并与规划的其他轨道交通线路在火车北站、人民北路、骡马市、天府广场、省体育馆、火车南站及新益州站换乘。
小结：（1）成都市向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，其中包括城南副中心、中和镇和华阳镇。
（2）城南副中心将形成五大区域，包括站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区，同时建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园，目前的会展中心世纪城以对外开放。
（3）中和镇定位为环境优美的居住区和繁华的商业服务区，形成五大组团，包括行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区。
（4）“华阳新城”未来的五大板块：一、沿天府大道两侧建立城市多功能中心区；二、沿环城路西段到公兴、文星地界建立城市生态产业区；三、沿江安河、府河两侧建立休闲产业区；四、在已建立的府河音乐花园、华阳河滨花园、绿水康城等楼盘基础上，继续建设好北部城市居住区；五、在人南延线以东浅丘地带，充分利用其自然资源的优势，建设高品质的低密度生态住区。
（5）地铁1号线由北向南经过城南副中心和华阳新城，1期工程北起红花堰站，南止于孵化园站，现已开工建设。
（6）南延线区域在成都市建设南部新城的大机遇下，城南副中心、中和镇和华阳镇规划各有特色、相互补充、相互促进，开始建设的地铁1号线连贯南北，南延线区域获得很大的发展契机，经济必将快速发展，各项配套设施不断完善，人居环境不断改善，到该区域投资者和置业者将不断增加，相对于成都市其他区县竞争力很强，对南延线发展别墅起到了很大的促进作用。
第二部分南延线别墅市场
一、南延线别墅楼盘概况
1、兰桥尚舍
系统。
景观设计拥有360米长、50米宽的珍稀沿河绿化带，与120米宽的河道及对岸50米宽的珍稀沿河绿化带共同构成了200多米的宽阔意境。200多米长50米宽的绿乔木绿化带沿南延线构筑了兰桥尚舍的降噪防尘美化隔离带。亲水平台、水边咖啡座、雕塑、廊桥、小径、木栈道、花架、喷泉、棕榈树等，充满异国情调
建筑风格2、三利宅院
基本资料项目名称三利宅院物业类型
2期联排别墅、独栋别墅，
3期联排别墅、独栋别墅开发商
四川三利房地产有限
责任公司
地理位置成都中和大道9号
占地面积500亩（2期176亩）建筑面积2期110767㎡
容积率2期0.81 绿化率2期40.3%
总户数2期290户，3期318户
销售情况开盘时间1期2003年9月30日，2期2019年7月，3期2019年11月销售价格2期均价6200元/㎡
销售情况2期于2019年6月底销售完毕，3期接受咨询
户型情况户型区间2期252-580㎡，3期260-390㎡
配套设施
机动车位2期620（地面停车位263个，住宅车库停车位357个）
交通状况
位于十八步岛斜对面，面向府南河，东临成仁路，从南延线开车
10多分钟可到。开发规模较大，总占地500余亩，分三期建设，
目前正在做2期。
物业管理2元/平方米/月
2期
项目介绍
建筑风格
每幢建筑均设有廊、庭、院、围墙，三院设计，除前、后院外，
海设计了开敞下沉式中院，显现出现代川西民居独门独户、一房
多院的特色。四周以大面积的私家花园围合，营造出自在、个性
的居住空间。
3、蜀郡
基本资料项目名称蜀郡物业类型
1期花园洋房、联排别
墅
开发商
成都双流三环房地产有
限公司
地理位置华阳迎宾大道
占地面积400亩（一期140亩）建筑面积
303600㎡（1期
132868.08㎡）
容积率1期0.78 绿化率1期50%
总户数1期515户
销售情况开盘时间1期2019年6月
销售价格1期花园洋房均价4300元/㎡，联排别墅均价6000元/㎡销售情况1期花园洋房销售率60%，联排别墅销售率50%
户型情况户型区间1期花园洋房户型面积130-300㎡，联排别墅户型面积280-430㎡
物业管理花园洋房物管费1元/㎡，联排别墅物管费2元/㎡，建筑风格
主推广语顺江南下蜀韵天成
荣誉1、2019年度中国名盘最具居住价值社区
2、上海住博会获“中国名盘”荣誉称号
4、原乡
基本资料项目名称原乡物业类型原乡51幢联排别墅开发商
成都新昕实业有限公
司
地理位置华阳滨河路大道6号占地面积105亩建筑面积63677.87㎡
容积率0.73 绿化率41%
总户数253户（1期128户，2期125户）
销售情况开盘时间1期第一批2019年3月，第二批2006年6月2日，第三批2006年6月23日
销售价格100万/栋-170万/栋
销售情况1期销售率98.47%，2期销售率84%
户型情况户型区间230-350㎡
户型设计前庭+后院+旁院
项目配套
会所游泳池景观湖室内配有中央吸尘系统中央净水系统智
能安防
交房标准
屋面：原装进口油毡瓦。
墙面：采用手工陶土砖及艺术石。
景观设计
建筑风格
德式新古典主义
荣誉1、CCPE2019中国名盘综合大奖
2、2019华西TOP50?四川别墅10强
3、2019成都楼市金牌别墅
4、成都楼市2019年度魅力产品奖
5、最具风格代言别墅/最佳国际品质奖
5、麓山国际社区
基本资料项目名称麓山国际社区物业类型独栋别墅，多层住宅开发商成都万华地产地理位置
成都市人民南路南延线
末端左侧500米
占地面积
4000亩（逸翠谷100亩，
橡树坡70亩，水晶岗
100亩，圆石滩88.5亩）
建筑面积
1000000㎡以上（水晶岗
25200.13㎡，圆石滩
38460.09㎡）
容积率橡树坡0.477，水晶岗
0.378，圆石滩0.417
绿化率50%
总户数麓山别墅：逸翠谷136户，橡树坡51户，水晶岗100，圆石滩99户，碧影溪26户
销售情况开盘时间
麓山别墅：逸翠谷2019年10月26开盘，水晶岗2005年7月9
日，圆石滩第一批2006年9月9日，圆石滩第二批2006年10月
21日，碧影溪2006年11月19日
高密度住宅麓镇：塞尔维蒙第一批2006年3月19日，塞尔维蒙第
二批2006年5月20日，拉佩维尔第一批4+1阔景别墅洋房2006
年9月24日
销售价格
麓山别墅：水晶岗清水房9000元/㎡，精装房11000元/㎡；圆石
滩10000-15000元/㎡
麓镇：塞尔维蒙第一均价5500元/㎡
销售情况
麓山别墅：逸翠谷于2019年12月销售完毕，橡树坡销售率100%，
水晶岗于2019年11月销售完毕，圆石滩销售率100%，碧影溪销
售率100%
高密度住宅麓镇：塞尔维蒙销售率100%，拉佩维尔第一批4+1阔
景别墅洋房销售率100%
户型情况户型区间麓山别墅：逸翠谷191-272㎡，橡树坡300-500㎡，水晶岗270-310㎡，圆石滩315-475㎡
高密度住宅麓镇：塞尔维蒙137-205㎡
配套设施机动车位圆石滩177
项目配套
特色小店、餐厅、生鲜食品店等；有步行街，街道是突然狭窄，又
突然开敞的；有Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街；还会
有酒店、小学、幼儿园，高尔夫练习场、网球场等运动设施
物业管理
顾问：戴德梁行物业管理有限公司（DTZ）
麓山乡村俱乐部管理公司：四川锦江旅游饭店管理公司
麓山物业管理有限公司
项目介绍总体规划
总平图
逸翠谷
橡树坡
成都市精装修市场报告
目录 一、成都精装修市场概况 (3) 二、指标特征分析 (3) 1、物业类型分析 (3) 2、环线分布分析 (4) 3、区域分布分析 (4) 4、装修报价分析 (5) 5、装修报价与销售价对比分析 (7) 三、精装修产品分析 (8) 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 (8) （1）项目装修档次定位表： (9) （2）目前成都主要在售精装项目精装标准 (9) 2、主要精装楼盘分析 (9) （1）厨房 (9) （2）卫浴 (11) （3）客厅及卧室 (12) （4）公共部分 (13) 四、典型个案分析 (14) 1．成都精装修房市场个案分析 (14) 【西城公馆】 (14) 【金域西岭】 (15) 【挪威森林】 (16) 【龙湖.三千城】 (17) 【鹭岛国际社区】 (18) 2．国内主流城市精装修房市场个案分析 (20) 【中海瀛台】 (20) 【创智天地】 (22) 【宝地东花园】 (25) 五、部分户型装修亮点 (27)
一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米——1500元/平方米的中低端和2500元/平方米——5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。 二、指标特征分析 1、物业类型分析 2019年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息?成都机构
南延线别墅市场初步研究报告 目录 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 二、成都市南部新城 三、城南副中心规划 四、中和镇规划 五、华阳规划 六、地铁1号线 第二部分南延线别墅市场 一、南延线别墅楼盘概况 1、兰桥尚舍 2、三利宅院 3、蜀郡 4、原乡 5、麓山国际社区 6、蓝山美树 7、阳光华苑 二、南延线别墅市场特征 1、区域分布 2、开发模式 3、物业类型 4、建筑规模 5、总体规划 6、景观设计 7、建筑风格 8、户型
9、销售价格 10、销售情况 三、南延线别墅市场发展趋势 1、区域分布预测 2、开发模式预测 3、物业类型预测 4、建筑规模预测 5、总体规划预测 6、景观设计预测 7、建筑风格预测 8、户型预测 9、销售价格预测 10、销售情况预测 南延线别墅市场初步研究报告 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。 二、成都市南部新城 图一成都市南部新城规划图 成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。 三、城南副中心规划 图二成都市城南副中心规划 城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。
在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。 用地按功能分为五大块：站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区。科技园区占地33．04公顷。绿地总面积79公顷，人均绿地指标8．79平方米 规划中的人民南路南延线在行政中心区和文化科技博览区采用下穿方式通过，为地面留出足够的广场和步行空间。武侯大道至城市外环线世纪公园地区，是未来发展的中心地带。站前区通过站前广场解决大量人流的集散问题，并结合商业街、旅馆区、餐饮服务区等，形成商务服务区。三环路与人民南路交叉点，采用互通式立交及大规模的城市生态绿地形成良好的公共开放空间。中心商务办公区，包含了商务办公、商住、特色商业街及金融贸易中心等功能组团。文化科技博览区西侧的商务居住组团，结合城市公园和河湖水面，营造优美、温馨的居住环境。科技园区面向世纪公园，绿树成阴、碧水环绕、环境优美。 四、中和镇规划 图三中和镇用地布局规划 发展定位：环境优美的居住区，繁华的商业服务区。 发展规划：以农村城市化为统揽，统筹城乡规划建设，实施行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区五大组团式发展，推进城乡一体化进程。统筹城乡产业发展，大力推进工业向园区集中、土地向业主集中，增强综合竞争力。统筹城乡社会发展，促进“三个文明”健康协调发展，将中和建成经济繁荣、社会文明、环境优美、居住舒适的成都市成南新区特色鲜明的板块。 发展目标：近期为市重点镇，中期为新城区的一部分，远期为成都市核心区域的重要组成部分。规划城区面积2019年达5.6平方公里，人口5万人。 重点抓好“七个一”工程，即建成一条连接人民南路南延线的快速通道；形
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，
等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
成都超高层物业研究报告书(doc 21页)
成都超高层物业研究报告 一、概况 ·四川09高考手册·四川美女时尚秀火热征集 1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过1 00米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。 2、超高层物业特点 优点 我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题； 高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志； 超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势； 超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。 缺点 增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。 35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。 建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2~3层在楼板处用相当于楼板耐 火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过1 00m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。 高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。 建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
成都物业服务市场调研报告大纲 一、整体市场状况 成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。 二、物业服务企业状况 1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企 业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。 2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信 物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住） 物业等。 3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。 4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常 成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。 三、物业服务费用状况 成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府
定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。 停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。 四、前期物业招投标制度 成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。 一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。 开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。 选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。 五、其它 1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分， 否则不允许开展业务。 2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业 服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。 3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
崇州县房地产项目市场调查报告 调查时间： 2011年7月5 调查范围： 本次调查涉及崇州县城市整体发展规划 调查目的： 初步了解崇州县城市未来经济环境和城市发展情况，重点在于房地产产业市场的整体水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意向地块提供基础信息，供参考。 一、崇州概况 崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都25公里，东南连双流国际机场30公里；第二通道直接对接温江、光华大道和工业集中发展区，更是拉近了与成都的距离。地处天府之国的腹心，全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口70万人,其中城市人口30万左右。市辖30个乡镇。 崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制 历史长达2200年，公元316年设立县制， 1994年撤县设市。崇州自古为繁荣富庶之 地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。崇 州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命 名的历史文化名城。 崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全 国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉 专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州 主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。 其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。崇 州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。称为“龙 门贡茶”。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。 崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙
沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。 （一）区位概况及人口 崇州市地处美丽富饶的川西平原，幅员面积1090平方公里，总人口70万（其中城市人口30万）。崇州市辖19个镇（崇阳、怀远、元通、三江、三郎、廖家、街子、万家、观胜、羊马、道明、王场、隆兴、江源、白头、大划、梓潼、崇平、桤泉、6 个乡（苟家、济协、集贤、锦江、公议、燎原）。崇州——中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。 崇州市处于成都市20分钟交通圈内，东距成都市区仅20公里，东南连双流国际机场仅30公里。已经通车的第二快速通道（对接光华大道且不设收费站）大大增强了我市的交通优势，特别是直线对接工业集中发展区，更拉近了与成都的距离，使我市工业集中发展区的区位优势更加明显。 （二）经济环境 崇州——中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。 全市GDP196亿元，人均可支配收入30000元。工业总产值270亿元，工业总产值达270亿元，工业增加值达83.5亿。社会固定资产投资值40亿元，地方财政收入4.8亿元，居民可支配收入达到13350元，农村人均纯收入5757元。 开放型工作先进县（市）崇州先后引进了广东捷源集团、浙江兽王集团、浙江柯世达集团、汇源科技、台湾三大塑胶、日本和协食品、香港九辉实业、成都台州工业园等项目，被成都市评为“开放型工作先进县（市）”。 工业：企业以产权制度为核心的改革，促进了企业技术进步和全面发展，企业结构、产业结构、产品结构、资本结构得到有效改善。工业经济发展快速。2009年全市工业经济克服“5.12”地震影响，迅速恢复生产。全市完成工业总产值1097161万元，增长21.1%，实
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
2004年成都房地产市场走势分析报告 纬联地产顾问（重庆）有限公司 策划中心/销售中心 2004-2-24
第一部分：2003年成都房地产市场总体特征 1、成都房地产市场持续健康发展 2003年的成都房地产市场，呈现出开发规模稳步扩大、商品房销售持续走旺、房价稳中有涨的特征，共完成投资245.4亿元，占成都各项投资领域的20.7％；同时商品房销售面积达到966.35万平方米，比上年度增长18.5％，三年翻了一番，实现了整个行业对经济增长的推动作用。 2、民间投资不断增加 来自成都市统计局的数据显示，全年房地产开发投资达245.4亿元，其中，民间投资192.8亿元，占房地产开发投资的78.6％；商品房在建规模2717.46万平方米，同比增长22.4％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平方米、70.83万平方米、323.5万平方米，规模在全国大中城市处于上游水平。 3、商品房销售持续走旺 成都的商品房销售，已连续几年保持旺盛的势头。据了解，2000年成都商品房销售仅434万平方米，2003年一跃达到966.35万平方米，3年时间翻了一番多，商品房销售额达到202.58亿元，同比增长24.6％。另据统计，97.4％的商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展的政策，已取得了卓越的成效。 4、房价稳中看涨 2003年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价2096元，与上年相比每平方米上涨103元，涨幅为5.1％。导致房价上涨原因有三：一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的提高导致开发成本的上升；二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求；三是房屋自身品质的提高。
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为
[三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每
成都休闲度假房地产研究旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网https://www.doczj.com/doc/0a2562589.html,旅游景观设计网https://www.doczj.com/doc/0a2562589.html, 创意建筑设计网https://www.doczj.com/doc/0a2562589.html,旅游投融资网https://www.doczj.com/doc/0a2562589.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 https://www.doczj.com/doc/0a2562589.html, 成都休闲度假房地产研究 北京绿维创景规划设计院 一、休闲度假房地产的界定 随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。 休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。 从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。
2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美
摘要 龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。
目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) （一）调研对象 (1) （二）数据来源 (2) （三）调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) （四）数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) （一）企业市场现状 (2) （二）市场环境分析 (3) （三）产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5)
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;