[中原研究]成都市别墅市场简析
——别墅供应篇
第一部分概况说明
一、成都市场别墅含义
独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。
二、别墅类型分类
别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。
表1－别墅分类表
注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内
三、成都市别墅市场研究范围界定
目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。
在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。
四、研究对象界定
成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。
五、成都市别墅市场研究数据来源说明
本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。
第二部分成都市别墅投资及开发状况
1、别墅历年投资情况分析
图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元）
表2-1 历年成都别墅投资走势表（单位：万元）
1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年别墅1358427882501875740980888184365214278202179住宅372952349139455224554029867561122804514888341108659总额6843797301477996759396651291611170755420331041438497
数据来源：成都市统计年鉴
?从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落
?1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。
?2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。
2、历年别墅投资增长情况分析
图2-2 历年别墅投资增长情况图（单位：万元）
数据来源：成都市统计年鉴
成都别墅市场的开发投资起伏大，波峰、波谷明显；
?早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；
?1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。
?2001-2003年市场又进入下一个回落期，成都别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，如锦绣森林、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛等优秀之作，成都市别墅供应市场还是相当活跃。
3、别墅各经济成份投资情况
图2-3 别墅各经济成份投资情况图（单位：万元）
数据来源：成都市统计年鉴
?近年来私营个体经济成为成都别墅投资额的主力，特别是私营经济，投资逐年递增，2003年所占比例超过50%；
?最近几年，港澳台的投资、股份制经济比例增在逐年下降。
?国有、集体和外商投资比例一直保持较低的比例。
4、历年别墅开发情况分析
图2-4 图历年别墅开发情况图（单位：万元）
数据来源：成都市统计年鉴
?近年来，别墅名种开发面积增长速度均呈不断攀升之势，特别是
2001-2002年，在住宅开发处于低谷时期，而别墅的开发则出现了一个明显高峰。也从侧面反映但是成都别墅市场十分火爆。
?而普通住宅近年来各种开发面积增长放缓，2001年普通商品住宅新开工面积出现较小的负增长率，住宅投资有进一步缩水的迹象，使得当年出现一轮低谷，但在2002-2003年，住宅开发又有回升迹象。
第三部分成都市别墅市场供应分析
一、别墅市场特征概况
1、别墅分布特征
表3-1别墅项目分布比例表（按数量计，单位：个）
主城区近郊区远郊区
城西城南双流温江龙泉新繁高新西区青城山新津大邑12.5% 4.17%20.83% 4.17%16.67% 4.17%8.33%16.67%8.33% 4.17%
16.67%54.17%29.16%
表3-2在售项目区域分布比例表（按体量计，单位：万㎡）
主城区近郊区远郊区
城西城南双流温江龙泉新繁高新西区青城山新津大邑10.46% 1.85%21.81% 1.98%23.79% 2.82% 6.46%22.30% 5.96% 2.57%
12.31%56.86%30.83%
图3-1成都市在售别墅分布图（按体量、个数计，单位：万㎡、个）
?目前，成都主城区的别墅供应主要集中在城南和城西地区，其中城西为
主城区别墅供应的主要区域，但总体而言，主城区由于土地资源的日益减少，造
成可供开发的土地价格日益上涨，别墅项目无论从数量和体量与前几年相比，已经明显下降，促使别墅开发区域不断外移。
?从别墅供应的数量来看，供应最多的依次为双流、龙泉和青城山，其中近郊区别墅供应的数量和体量已经分别占到整个在售别墅总供量的54.17%和56.86%，特别是双流和龙泉两地，成为目前成都别墅近郊开发的热点区域。
?远郊别墅供应仍集中在青城山一带，由于该区域景观资源的稀缺性和独占性，使得其目前的供应体量也相当可观，超过到总供量的20%以上比重，尽管目前已有限制在该区域开发别墅的规定出台，但短期内的潜在别墅供应仍未有减少。
2、别墅供应类型特征
图3-2别墅供应类型特征图（按体量计，单位：万㎡）
?成都在售的别墅以联排别墅或联排+独栋的类型供应为主，其中产品为纯独栋别墅供应的数量非常少，其供应量也仅仅只有整个供应量的10%；
?联排别墅的集中开发，在一定程度上亦反映了成都市目前的别墅供应比较“大众化”，为了取得良好的市场反应，其产品在设计和规划上都力图贴近大众的购买水平。
3、成都在售别墅价格特征
图3-3别墅供应价格分布图（按体量计，单位：万㎡）
?2000-4000元/㎡的别墅项目是市场的主力，占近80%的比重。站在消费者角度来看，这个价格区间比较合理，是不少消费者能够接受的范围。
?高于4000元/㎡的高端产品供应比例较小，这与市场上以联排等别墅形态供应为主不无关系。
4、在售主力户型分析
图3-4在售主力户型比例图（按体量计，单位：万㎡）
?目前成都别墅项目的主力户型面积较多集中在201-300㎡之间，并且251-300㎡的占到了整个供应的32%；
?此外200㎡以下的“小户型”和300㎡以上的“大户型”在市场中的份额比重相当，两者均在15%左右；
?由此可见，成都别墅市场户型区间供应呈现出中间大两头小的格局，说明市场以满足大众需求为主。
（注：此处的“大众”特指别墅购买群体中的主力群体）。
5、别墅销售率分析
（注：由于本次调查的不少项目均包含独立和联排两类别墅，其对应的销售情况也不尽相同，以上统计之销售率仅指项目的整体销售率，两类别墅分别的销售情况详见下文，特此说明。）
图.3-5各销售段情况比例图（按数量计，单位：个）
?目前，销售率过半的别墅项目比例超过70%，反映出成都市场的消化能力较强，良好的销售情况与政府停止别墅项目的审批有很大关系，反而促使以前持币观望的消费者下定决心购买；
?目前别墅供应类型中，有不少是联排别墅，其产品定位较低，购买者较“大众化、市民化”，这也是目前别墅取得较好销售情况的另一个重要原因；
?在本次调查中中原发现，实现以上良好的销售率，不少项目用了近两年甚至更长的时间来完成，其销售周期较长，从另一面说明别墅市场消化速度较慢。
?并且，仍处于中前期销售过程中的不少别墅项目由于购买群体增长较慢，以及市场竞争日益加剧等原因，将会呈现出销售速度放缓，销售周期加长，甚至停滞不前的不良局面，别墅项目的销售情况不易盲目乐观。
6、别墅区域分布特征
表3-3规模区域分布表（单位：万㎡/个）
平均
体量
主城区近郊区远郊区
5.679
4.194
5.962
6.003
城西城南双流龙泉温江高新西区新繁青城山新津大邑
4.753 2.515
5.9458.106 2.700 4.400 3.8507.600 4.060 3.500
注：平均体量=区域在售别墅建筑面积/项目个数，图3-6 各区域平均体量对比图（单位：万㎡/个）
?近郊区、远郊区别墅平均体量相差不大，其中主城区的别墅项目由于其土地获得难度增加，以及政府规划等原因，目前市场供应数量少，单个平均体量较小。
?对于各个不同区域来看，平均供应体量开发规模存在较大差别，像城南地区和龙泉地区，两者平均供应体量之间差别为3.2倍。
7、不同类型别墅分布特征
（1）独立别墅
表3-4 独立别墅区域供应分布表（按体量比例计）
?独立别墅，在供应区域上来看，目前基本上已经退出了主城区，其开发热点已经外移至近郊区以及远郊区。
?独立别墅的主要供应区域为近郊区，近郊供应占到了整个独立别墅供应的八成以上比重，代表项目如双流的麓山国际社区以及温江的芙蓉古城-芝田居等。
?目前，独立别墅供应在远郊也有相当规模，比例高达13.15%，其位置主要分布于青城山附近，如青城高尔夫山庄。
（2）联排别墅
表3-5 联排别墅区域供应分布表（按体量比例计）
?主城区目前已经不是联排别墅供应的主要区域，且价格一般都较高。
2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
中国增强现实市场专题研究报告2015 本产品保密并受到版权法保护 Confidential and Protected by Copyright Laws
我们已产出本行业报告： ?中国移动互联网市场年度综合报告（2014） ?中国智能家居行业现状与趋势扫描专题研究报告2014 ?中国可穿戴设备专题研究报告2014 ? 中国移动互联网用户行为统计报告2015 ?中国智能可穿戴设备市场专题研究报告2015 ?中国智能家用医疗健康检测设备市场研究报告2015 ?工业4.0专题研究报告2015 ?汽车工业4.0专题研究报告2015 ?中国SaaS 市场专题研究报告2015 ?中国乘用车OBD 产品专题研究报告2015 ?中国乘用车UBI 市场专题研究报告2015 ? 中国无人机市场专题研究报告2015 欲了解物联网行业的更多内容， 易观智库长期致力于互联网、物联网、大数据、云计算、制造业等的深度研究，物联网行业是其中最为重要的研究领域之一。 研究报告包括以下： 我们将产出本行业报告： ?中国移动互联网市场年度综合报告2015 ?中国智能家居市场专题研究报告2015 ?工业机器人市场专题研究报告2015 ☆ 服务型机器人市场专题研究报告2015 ☆中国3D 打印市场专题研究报告2015 ☆中国智慧城市专题研究报告2015 ☆中国智慧医疗专题研究报告2015 ☆新能源汽车市场专题研究报告2015 ☆ 增强现实领域专题研究报告2015
研究背景 ●20世纪70年代，以虚拟现实技术为基础的增强现实技术从军事实验室、高校实验室发端，经历30余年的市场探索期。随着智能手机、平板电脑等移动智能设备和移动互联网快速发展，以移动端应用为载体的增强现实应用不断落地，增强现实技术逐渐被大众知晓。2012年，谷歌眼镜发布，增强现实技术的智能硬件化成为趋势，苹果、英特尔、高通、微软等产业巨头相继加入“搭台”，增强现实的应用前景被看好。本报告针对中国增强现实行业市场进行深入分析和研究。 研究方法 ●报告中的资料和数据来源于对行业公开信息的研究、对业内资深人士和相关企业高管的深度访谈，以及易观智库分析师综合 以上内容作出的专业性判断和评价。 ●报告中运用Analysys易观智库的产业分析模型，并结合市场研究、行业研究和厂商研究，能够反映当前市场现状，趋势和规 律，以及厂商的发展现状。 研究范畴 ●本报告的研究对象侧重于消费级市场的增强现实技术运用领域。 ●本报告涉及的关键字为：增强现实技术、虚拟现实技术、计算机视觉技术、智能硬件、应用软件（APP）、大数据。 ●本报告研究的国家和区域主要包括：中国大陆，不包括港澳台地区。
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南京江宁区别墅项目推荐书 一、项目概况 1、项目和开发商 项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。 2、项目位置 项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。 3、开发基地条件及现状 项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。 4、项目拟开发内容 总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。 二、南京宏观经济概述 1、南京概况 南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。面积6597平方公里，人口万。 南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络 南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
教你怎么写报告 第十一章撰写市场调查研究报告 [教学目标与要求] 了解市场调研报告概念，把握市场调研报告的作用及其重要性，重点掌握调研报告的结构及 写作技巧。 第一节市场调查研究报告概述 一.市场调研报告的特点和作用 市场调研报告是市场调研活动的直接结果，其目的在于展现市场调研的成果，把获得的市场信息传递给决策者和领导者。 在市场调研活动中，调研机构通过调研策划，收集市场信息，并对资料进行整理分析，做出符合实际的结论和判断，最终都必须形成某种形式的报告，提交给市场调研活动的组织 者或委托者。针对一项正式的市场调研项目提交市场调研报告更是项目委托合同或协议的重 要内容。 市场调查研究报告应具备针对性、时效性和创新性的特点。针对性是指调查研究报告应针对不同的调研目的和不同的阅读对象安排报告的内容和格式。时效性是相为了更好地适应 市场竞争、调研报告府及时反馈给使用者，以便适时做出决策。创新性是指调研报告中应总 结有创见件的观点、结论，以增强调研报告的使用价值，更好地指导企业的生产经营活动； 市场调研报告有多种形式，它可以是书面形式、口头形式、电脑汇报软件的形式，或者同时使用几种形式： 市场调研主体对调研活动最为关心的就是调研报告，调研主体提出进行市场调研活动的直接目的在某种程度上讲，就是为了获得市场调研报告。这是因为市场调研报告具备以下一 些主要作用。 (1)市场调研报告能将市场信息传递给决策者 这是调研报告最主要的功能。决策者需要的不是市场调查采集的大量信息资料，而是这些市场信息资料所蕴涵的市场特征、规律和趋势。市场调研报告能在对信息资料分析的基础 上形成决策者需要的结论和建议. (2)市场调研报告可以完整地表述调研结果 调研报告应对已完成的市场调研做出完整而准确的表述。能够详细地、完整地表达出市场调研中有关市场调研的目标、造就要求调研报告背景信息、调研方法及评价、以文字表格 和形象化的方式展示的调研结果、调研结论和建议等内容： (3)市场调研报告是衡量和反映市场调研活动质量高低的重要标志 尽管市场调研活动的质量还要体现在调研活动的策划、方法、技术、资料处理过程中，但调研活动的结论和论断以及总结性的调研报告无疑也是重要的方面.
武汉市别墅市场 调研报告 二零零八年三月十六日 引言 进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划…… 大势动荡，小市不宁。别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。 会心馆项目组 2008-3-16 第一部分武汉别墅市场研究 一、市场简析 纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮
是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域 “武汉最具规模的别墅区”——盘龙城 盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。 这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。 金银湖生态旅游居住区——金银湖 作为汉口的"后花园"，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。 金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (2) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (9) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (19) 二、别墅个案列表统计 (20)
第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间
2020年【虚拟现实】行业调研分析报告 2020年2月
目录 1. 虚拟现实行业概况及市场分析 (6) 1.1 虚拟现实行业市场规模分析 (6) 1.2 虚拟现实行业结构分析 (6) 1.3 虚拟现实行业PEST分析 (7) 1.4 虚拟现实行业发展现状分析 (9) 1.5 虚拟现实行业市场运行状况分析 (10) 1.6 虚拟现实行业特征分析 (11) 2. 虚拟现实行业驱动政策环境 (12) 2.1 市场驱动分析 (12) 2.2 政策将会持续利好行业发展 (14) 2.3 行业政策体系趋于完善 (14) 2.4 一级市场火热，国内专利不断攀升 (15) 2.5 宏观环境下虚拟现实行业的定位 (15) 2.6 “十三五”期间虚拟现实建设取得显著业绩 (16) 3. 虚拟现实产业发展前景 (17) 3.1 中国虚拟现实行业市场规模前景预测 (17) 3.2 虚拟现实进入大面积推广应用阶段 (18) 3.3 中国虚拟现实行业市场增长点 (19) 3.4 细分化产品将会最具优势 (19) 3.5 虚拟现实产业与互联网等产业融合发展机遇 (20) 3.6 虚拟现实人才培养市场大、国际合作前景广阔 (21)
3.7 巨头合纵连横，行业集中趋势将更加显著 (22) 3.8 建设上升空间较大，需不断注入活力 (22) 3.9 行业发展需突破创新瓶颈 (23) 4. 虚拟现实行业竞争分析 (24) 4.1 虚拟现实行业国内外对比分析 (24) 4.2 中国虚拟现实行业品牌竞争格局分析 (26) 4.3 中国虚拟现实行业竞争强度分析 (26) 4.4 初创公司大独角兽领衔 (27) 4.5 上市公司双雄深耕多年 (28) 4.6 互联网巨头综合优势明显 (29) 5. 虚拟现实行业存在的问题分析 (30) 5.1 政策体系不健全 (30) 5.2 基础工作薄弱 (30) 5.3 地方认识不足，激励作用有限 (30) 5.4 产业结构调整进展缓慢 (30) 5.5 技术相对落后 (31) 5.6 隐私安全问题 (31) 5.7 与用户的互动需不断增强 (32) 5.8 管理效率低 (33) 5.9 盈利点单一 (33) 5.10 过于依赖政府，缺乏主观能动性 (34) 5.11 法律风险 (34)
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
（市场分析）年南京别墅市 场分析
南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问XX公司 二00七年壹月 壹、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表当下以下几个方面： 产品走向多样化 以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。 部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。 功能走向多样化 以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱
乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成 以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 消费群体正于发生变化 南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。 部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。 而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。 南京别墅市场问题分析 于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。和此同时，别墅市场的问题也于
别墅消费调研报告 1、调查的目的 本次调查旨在通过一定数量的调查问卷反馈的信息，对奥北高端收入人群的别墅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和准确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策提供第一手参考资料。 2、调查的对象 1）家庭年收入在20万元以上； 2）对奥北别墅感兴趣的，有初步购买意向的； 3）拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车； 4）演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着； 3、调查的内容 1）目标客户的初步购房计划，包括价格、面积、户型等需求； 2）目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度； 3）目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度； 4）目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度； 5）目标客户个人信息及购房自审的程度； 6）目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等； 4、调查的质量控制 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比较少，同时考虑到客户群识别等问题，我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片
区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。 二、调查结果显示 1、对购买别墅的时间数据统计显示，被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年内购买别墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年内购买别墅的有126人，占59.05%；这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。 2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者打算购买独栋别墅的有114人，占53.37%；打算购买双拼别墅的有36人，占 16.72%；打算购买联体别墅的有48人，占233%；打算购买叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%，体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购买别墅的面积（单位：㎡）数据统计显示，被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人，占24.47%；打算购买 300-400平方米的有69人，占3%；打算购买400-500平方米的有51人，占268%；打算购买500-600平方米的有22人，占 11.28%；打算购买600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格49225%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%；选择中式风格的有49人，占225%；选择现
X X别墅分析报告 （2005年10月） XX垠坤代理机构 地产研发中心 0 / 29
目录 一、XX别墅市场整体情况2 （一）XX别墅市场的主要别墅类型2 （二）XX别墅市场的区域分布2 （三）XX别墅市场的价格区间3 （四）XX别墅市场的供需状况4 （五）XX别墅市场未来趋势研判5 二、XX别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）9 （一）江宁板块9 (二)江北板块14 （三）城区板块16 三、别墅个案调查20 （一）玛斯兰德20 （二）山水华门22 （三）巴厘原墅24 (四)奥斯博恩25 （五）总结27 1 / 29
2 / 29 一、X X 别墅市场整体情况 （一）XX 别墅市场的主要别墅类型 （二）XX 别墅市场的区域分布 南京目前在售别墅类型 28.85% 32.97% 21.02% 17.17% 50100150200250 300叠加 联排 双拼独立 （套） 0.00% 5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%10月份供应量 市场份额 XX 目前在售的别墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 从图上可以清晰看出，目前XX 在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX 地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。
（三）XX别墅市场的价格区间 从图中可以看出， 城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的XX高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡； 江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。 江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。 3 / 29