如何对海域使用权进行评估
一、海域估价的概念与意义
（一）海域估价的概念
海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。
（二）海域估价的目的和意义
1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。
2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。
3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。
4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。
二、海洋资源管理及海域估价的现状
（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章
现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状
《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下：
1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）
房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。
2、管理程序上没有较成熟的方式
3、缺乏专业资质的估价部门
目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。
4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难
用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。
5、海域使用权与临海土地分离难
对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
工矿交通等性质用海，如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难进行转让的，因此，如果摒弃临海土地，单独进行海域使用权抵押，在实践中是行不通的。
三、与海域使用权估价有关的若干基础知识
（一）海域使用权的概念
海域使用权是单位或个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域的排他性支配权利。这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定方式下的处分权利，具有排他性、合法性、期限性、受限性四个特征。它是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
（二）与海域有关的若干基础知识
1、海域：海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下的水体及其底土，是一个主体空间。
2、海域使用：根据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国内水、邻海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动”。它包括如下内涵：（1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连续性（即三个月以上）；（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只要利用海域概念中的任何其中一项，都构成海域使用）。
3、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发利用的要求，按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。海域使用必须符合海洋功能区划。
（三）海域权属制度
1、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。
海域所有权的特征：所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。
2、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的概念，前面以述。海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（1）养殖用海15年；
（2）拆船用海20年；
（3）旅游、娱乐用海25年；
（4）盐业、矿业用海30年；
（5）公益事业用海40年；
（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。
（四）海域使用的分类：
根据国家海洋局《关于印发海籍调查规程的通知》（国海管字[2002]222号）以海域用途为主要依据，海域使用分为9个一级类，25个二级类（见下表）。
海域使用分类体系表
一级类二级类
代码名称
1渔业用海1.1渔业基础设施用海1.2养殖用海
1.3增殖用海
2交通运输用海2.1港口用海2.2航道
2.3锚地
2.4路桥用海
3工矿用海3.1盐业用海
3.2临海工业用海3.3矿业开采用海3.4油气开采用海
4旅游娱乐用海4.1旅游基地设施用海4.2海水浴场
4.3海水娱乐用海
5海底工程用海5.1电缆管道用海5.2海底隧道用海5.3海底仓储用海
6排污倾倒用海 6.1污水排放用海
6.2废物倾倒用海
7围海造地用海7.1城镇建设用海7.2围垦用海
8特殊用海8.1科研教学用海
8.2军事设施用海
8.3保护区用海
8.4海岸防护工程用海
9其他用海
四、影响海域估价的因素
（一）区位条件
海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。
（二）自然因素
为进行海域估价，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。
（三）社会经济因素
海域估价需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。
五、宗海价值评估
（一）宗海价值的涵义和作用
1、宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但划为不同使用类型的各用海单元，均称为宗海。
2、宗海价值的概念：是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求状况下，海域使用权的评估价值。宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的估价，因估价目的的不同，可以采用年使用金溢价、多年期使用权出让底价、围填海一次性出让底价等多种形式。
3、宗海价值的作用：具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。
个案性。宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各类各级海域基准价格和沿海地区制定的海域使用金标准为依据，并根据宗海周边环境、相邻陆域社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、使用方式、出让率等实际情况进行的个案估价。根据估价目的的不同可分有：申请使用权、拍卖、招标、转让、抵押、清产核资、企业改制等等。
时效性。宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作用。
多功效性。具有多方面的功效。它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场发育程度的参考；是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在涉海企业的改制、合资、合作经营活动中确定各方合法权益提供依据。
科学性和艺术性。海域估价是科学与艺术（经验）的结合。
（二）宗海价值评估的一般要求
1、明确估价目的和任务。针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价人员进行估价工作，必须首先明确估价对象、估价目的、估价时点，并编制相应的估价计划。
2、独立客观公正。宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必须对资料充分调查取证，切忌主观性、表面性、片面性、随意性，做到估价工作不受任何方面的干扰。
3、多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验证，综合确定评估价值。同时，要对各种估价方法的优缺点有清醒地认识，防止使估价过程变成各种方法的拼凑。
4、撰写估价报告。估价报告包括：估价对象、估价目的、估价机构和人员、估价方法、技术路线、估价结果以及成果适用范围等。
（三）宗海价值的评估方法
1、常见的几种估价方法
宗海价值的评估可采用市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准价格修正法、补偿价格法等估价方法。但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的等区别对待，要选择最适合的估价方法。
除了补偿价格法之外，上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价基本相似。这里主要对“补偿价格法”略作介绍。
2、补偿价格法介绍
（1）基本原理
该方法也属于成本法，是以开发前海域使用权价值和开发后追加费用总和为依据，确定开发后海域价值的一种估价方法。
补偿价格法适用于新开发海洋估价，对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口航运、修造船等用海均可采用此方法。
采用此方法的主要事项：①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域状况对海域追加了投资，这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单位取得。海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于为提高海域效益必要的投入，通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着于海域较持久发挥作用的规定资产。
（2）估价程序
①收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。
②测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必要费用，以及投资发挥效用的年限。
③测算海域开发的合理利润、利息。
④求取宗海价值。
公式：Pe=Peo+D+R+I
式中：Pe——开发后海域使用权价值；
Peo——开发前海域初始价值；
D——海域开发费用；
R——海域开发合理利润；
I——开发利息。
（四）估价的基本程序
从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的基本程序。
1、获取估价业务（略）
2、受理估价委托及明确估价的基本事项
（1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。
（2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：区域位置、面积、用途、使用权状况等）。
（3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表示。
（4）签订估价合同（略）。
3、拟定估价作业方案
主要包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、估价额；拟定作业步骤和作业进度。
4、搜集估价所需资料
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。
5、现场查看估价对象
现场查看包括两个方面：一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。现场查看的内容主要包括：海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集估价所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环境进行拍照等。
6、选定估价方法
对于有交易实例海区的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益法。估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一估价对象，宜选用两种以上估价方法，且不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，即可进行具体的测算。
7、确定估价结果
同一估价对象在同一估价时点，采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不同，这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适于估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。
在确认上述无误之后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等），求出一个综合的估价结果。当选用加权平均数时，应根据估价方法的适合性、占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。适合性、全面准确性大的赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数，权数要符合规定的界限范围。
8、撰写估价报告
由于目前海域估价报告的撰写还没有《规范》、《规定》等规范性格式要求，因此目前基本采用房地估价、土地估价、资产估价的撰写格式、内容（此处略）。
9、交付估价报告（略）。
10、估价资料归档（略）。
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
海域运用权抵押试行规定 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 第一条为贯彻落实省委省政府关于海峡西岸经济区发展战略，有效解决海洋经济发展“融资难”问题，扶持市海洋经济发展和推动社会主义新农村建设，促进经济实现又好又快发展。根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《省海域使用管理条例》及《省海域使用权抵押登记办法》等法律法规，结合市实际，特制定《市实施海域使用权抵押贷款暂行规定》（以下简称规定）。第二条海域使用权，是指海域使用人依法对其已登记的海域在审批期限内享有依法占有、使用、收益和处分的权力。第三条海域使用权抵押贷款，是指海域使用权人在不转移海域使用权占有的情
况下，将海域使用权及其范围内附着的围着物等不动产作为抵押物申请借款的行为。在抵押人不履行债务时，抵押权人可以依法处置抵押物，并从拍卖所得的价款中优先受偿。第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是依法取得海域使用权的自然人或法人企业。第五条借款人同时应具备以下条件：(一)资信良好，遵纪守法，无不良信用记录；(二)借款人依法享有海域使用权；(三)在设定海域使用抵押权时，应由抵押权人与抵押人共同向海域使用登记机关办理抵押登记。(四)贷款人规定的其他条件。第三章海域使用权抵押范围第六条用于抵押的《海域使用权证》必须是县级以上人民政府海洋行政部门核发的有效证件，设置的抵押期限不得超过海域使用权证有效期限。第七条共有海域经全体股东同意可以设定抵押权，抵押权设定后不因共有权的分割而受影响。第四章贷款程序第八条借款申请。借款人直接向贷款人提出书面借款申请。经贷款人初审
如何对海域使用权进行评估 一、海域估价的概念与意义 （一）海域估价的概念 海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。 （二）海域估价的目的和意义 1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。 2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。 3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。 4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。 二、海洋资源管理及海域估价的现状 （一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章 现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状 《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下： 1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程） 房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。 2、管理程序上没有较成熟的方式 3、缺乏专业资质的估价部门 目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。 4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难 用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。 5、海域使用权与临海土地分离难 对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
填海造地用海海域使用权价值评估研究 摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具 价值优势。我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用 海工程海域使用权的客观价值。海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。本文以 我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海 域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。 关键词：填海造地；海域使用权；价值评估 0引言 近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我 国沿海地区蓬勃兴起。2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多 开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。很多滨海新区因无人入住成 为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。 除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加 价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主 要原因之一。由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺 乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。用 海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块 景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成 的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。这种价值洼 地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政 收入，损害了公共利益。 1我国填海造地海域使用权价值评估现状 ⑴评估制度起步较晚 国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在 海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必 须程序。 ⑵评估基本理论不系统 国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。该指引较多的借鉴了 土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人 信服的论述。 ⑶评估实践经验匮乏 由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋 系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分。 2填海造地海域使用权价值评估特点 ⑴评估对象多为待开发或在开发海域 由于海域管理法规规定，填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使 用证，所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在，故填海造地海域 评估对象多为待开发或正在开发的海域。 ⑵评估价值受个体自然条件因素影响大
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
关于印发《海域使用论证收费标准（试行）》的通知 国海管字[2003]110号 颁布时间：2003-3-31发文单位：国家海洋局 沿海省、自治区、直辖市海洋厅（局）、海域使用论证资质单位、局属各单位： 为了加强对海域使用论证工作的管理，规范海域使用论证执业市场秩序，保证海域使用论证质量，维护国家海洋权益和海域使用者的合法权益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》，经与国家计委协商，我局拟定了《海域使用论证收费标准》，现下发试行。 各有关单位在试行《海域使用论证收费标准》的工作中，请及时将有关意见反馈给我局。 二○○三年三月三十一日 海域使用论证收费标准（试行） 目录 1、总则 2、海域使用现状调查 3、海洋勘测 4、海洋生物调查 5、数学模型和数值计算 6、论证分析和报告编写 1、总则 1.1 本标准是《中华人民共和国海域使用管理法》配套制度之一。
1.2 《海域使用论证收费标准》的项目根据《海域使用论证大纲》的要求设立。海域使用论证收费系指论证方根据委托方的委托，进行资料收集、现场踏勘、大纲编制、测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、模拟计算及编写报告等收取的费用。 1.3 海域使用论证收费计算公式为： 海域使用论证总费用=调查项目总费用+数值计算费用+报告编写费用； 调查项目总费用=各单项调查费用总和； 单项调查收费=野外调查（或取样）费+测试分析费； 各单项调查、分析、计算费=收费基价×附加调整系数。 1.4 以下各项费用未列入本标准收费项目，应由委托方负责支付。具体经费额度由委托方和论证方根据各分项目的市场价格协商确定。包括项目如下： 1.4.1 勘察队伍调遣费：包括仪器设备运输费、装卸费及人员差旅费等； 1.4.2 临时基础设施及现场准备费：勘测现场的搭建路桥、清除障碍、接通电源、水源等临时生产和生活设施费，与勘测有关的青苗补偿费、海上养殖赔偿费和土地占用费等； 1.4.3 测量标志材料费：包括原材料费、加工费及运杂费等； 1.4 4 冬季作业的取暖设施及燃料费； 1.4.5 租船费及其它设施的租用费； 1.4.6 专家评审会议费用。
七、海域使用权评估说明 (一)评估围 评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为港鸿业石化码头所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为港鸿业石化码头，用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。 2. 海域利用状况 该海域为港鸿业石化码头工程用海，港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1)《中华人民国土地管理法》
(2)《中华人民国海域使用管理法》 (3)《中华人民国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号 (7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1)《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则 本次评估过程中遵循的主要原则有： 1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
划拨土地使用权及其价值评估 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使
用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。 2、划拨土地使用权的特点
《省海域使用管理条例》 第四章海域使用权 第二十四条海域使用申请经依法批准后，由批准申请的人民政府登记造册，并向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用申请人自海域使用权证书领取之日起，取得海域使用权。 第二十五条海域使用权除依法申请取得外，有条件的应当通过招标或者拍卖的方式确定海域使用权人。 海域使用权的招标或者拍卖，由有批准权的人民政府的海洋行政主管部门报本级人民政府批准后组织实施；招标或者拍卖方案，应当征求同级有关部门的意见。 第二十六条海域使用权的取得、变更或者终止，应当按照国家规定进行登记。经登记的海域使用权，由海洋行政主管部门在登记之日起三十日向社会公告。海域使用权登记资料可以公开查询。 经依法登记的海域使用权及他项权利受法律保护，任何单位和个人均不得侵犯。 第二十七条海域使用权最高期限，按照下列规定执行： （一）增殖、养殖用海十五年； （二）拆船用海二十年； （三）旅游、娱乐用海二十五年； （四）盐业、矿业用海三十年； （五）公益事业用海四十年； （六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。 第二十八条海域使用权人应当按照人民政府批准的用途合理使用海域，不得擅自改变海域用途；确需改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，按照原审批程序报经原批准用海的人民政府批准。 对海域使用权有争议的，在争议解决之前，任何一方不得改变海域使用现状。
第二十九条海域使用权人在批准的海域使用年限，可以依法转让、出租、抵押海域使用权。但法律、法规另有规定的除外。 转让、抵押海域使用权的，应当依法办理登记手续。 第三十条海域使用权期满六十日前，海域使用权人可以依法申请续期；除法律另有规定外，原批准用海的人民政府应当批准续期。期满未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。 海域使用权终止，海域使用权人应当交还海域使用权证书，并依法办理注销登记。 第三十一条因公共利益或者国家安全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权，并根据海域使用权人已使用的年限和开发利用的实际情况，经评估后给予相应的补偿。 省海域使用管理条例第五章海域使用金 第三十二条海域使用权人必须依法缴纳海域使用金。海域使用金可以根据不同的用海性质或者情形一次缴纳或者按年度缴纳。 对渔民使用海域从事养殖活动收取海域使用金的具体实施步骤和办法，按照国家有关规定执行。 第三十三条下列用海，免缴海域使用金： （一）军事用海； （二）海关、边防、海监、渔政、海事、港航行政管理等公务船舶专用码头用海； （三）非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海； （四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等非经营性公益事业用海。 前款规定的用海项目，其海域使用权不得擅自转让、出租或者抵押。 第三十四条下列用海，经省财政部门和海洋行政主管部门审查批准，可以减缴或者免缴海域使用金： （一）公用设施用海； （二）国家和省重大建设项目用海； （三）增殖、养殖用海。
2015年海域使用论证从业人员考试大纲 国家海洋局 2015年6月
前言 为指导海域使用论证从业人员复习备考，国家海洋局组织编制了《2015年海域使用论证从业人员考试大纲》（以下简称“大纲”）。大纲紧扣现行有效的政策法规和标准规范，注重考察海域使用论证从业人员的应用能力和分析解决问题能力。大纲中对知识点的要求分为掌握、熟悉和了解三种程度，掌握是要求能够灵活运用于实际工作，熟悉是要求能够理解并简单应用，了解是要求具有海域使用论证相关的知识。本大纲是2015年海域使用论证从业人员复习备考的依据。
第一部分海域管理法律法规 考试目的 通过海域管理法律法规考试，检验海域使用论证专业技术人员对从事海域使用论证所必需的法律法规、政策等相关知识了解、熟悉、掌握的程度和在海域使用论证及相关业务工作中正确理解、执行国家相关法律法规和政策的能力。 考试内容 一、法律 （一）中华人民共和国海域使用管理法 1.总则 （1）掌握海域、内水的含义； （2）掌握海域法的适用范围； （3）掌握海域所有权、使用权的规定； （4）掌握对改变海域自然属性用海活动的管理要求； （5）熟悉海域使用统计制度、海域使用监督管理以及海域使用监视、监测的有关规定。 2.海洋功能区划 掌握海洋功能区划制度的有关规定。 3.海域使用的申请与审批 掌握海域使用申请与审批的有关规定。 4.海域使用权 （1）熟悉海域使用权登记制度； （2）熟悉海域使用权获取方式的有关规定； （3）熟悉海域使用权人权益的有关规定； （4）掌握海域使用权最高期限的有关规定； （5）熟悉海域使用权期满后的有关规定； （6）了解海域使用权变更的有关规定； （7）了解海域使用权收回的有关规定；
广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日
目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件
摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日
海域使用权管理规定 第一章总则 第二章海域使用论证 第三章用海预审 第四章海域使用申请审批 第五章海域使用权招标、拍卖 第六章海域使用权转让、出租和抵押第七章罚则 第八章附则
第一章总则 第一条为了规范海域使用权管理，维护海域使用秩序，保障海域使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》（以下简称《海域法》）等有关法律法规，制定本规定。 第二条海域使用权的申请审批、招标、拍卖、转让、出租和抵押，适用本规定。 第三条使用海域应当依法进行海域使用论证。 第四条国务院或国务院投资主管部门审批、核准的建设项目涉及海域使用的，应当由国家海洋行政主管部门就其使用海域的事项在项目审批、核准前预先进行审核（以下简称用海预审）。 地方人民政府或其投资主管部门审批、核准的建设项目涉及海域使用的，应当由地方海洋行政主管部门就其使用海域的事项在项目审批、核准前预先进行审核。 第五条县级以上人民政府海洋行政主管部门负责海域使用申请的受理、审查、审核和报批。 有审批权人民政府的海洋行政主管部门组织实施海域使用权的招标拍卖。 批准用海人民政府的海洋行政主管部门负责海域使用权转让、出租和抵押的监督管理。 第二章海域使用论证 第六条使用海域应当依法进行海域使用论证。 市、县两级人民政府海洋行政主管部门应当对选划的养殖区进行整体海域使用论证。单位和个人申请养殖用海时不再进行海域使用论证。但围海养殖、建设人工渔礁或者省、自治区、直辖市以上人民政府审批的养殖用海项目等除外。 第七条通过申请审批方式取得海域使用权的，申请人委托有资质的
单位开展海域使用论证。 通过招标、拍卖方式取得海域使用权的，组织招标、拍卖的单位委托有资质的单位开展海域使用论证。 第八条海域使用论证资质单位应当在资质等级许可范围内承担论证项目，并对论证结果负责。海域使用论证资质单位的技术负责人和技术人员须持证上岗。 海域使用论证资质管理规定和资质分级标准由国家海洋行政主管部门制定。 第九条海域使用论证应当客观、科学、公正，并符合国家有关规范和标准。 海域使用论证报告应当符合海域使用论证报告编写大纲要求。 第十条有审批权人民政府的海洋行政主管部门或者其委托的单位组织专家对海域使用论证报告书进行评审。评审通过的海域使用论证报告有效期三年。 海域使用论证评审专家库管理办法由国家海洋行政主管部门制定。 第三章用海预审 第十一条国务院或国务院投资主管部门审批、核准的建设项目需要使用海域的，申请人应当在项目审批、核准前向国家海洋行政主管部门提出海域使用申请，取得用海预审意见。 地方人民政府或其投资主管部门审批、核准的建设项目需要使用海域的，用海预审程序由地方人民政府海洋行政主管部门自行制定。 第十二条国家海洋行政主管部门应当按照本规定的用海项目审理程序，进行受理、审查、审核，出具用海预审意见。 第十三条建设项目经批准后，申请人应当及时将项目批准文件提交海洋行政主管部门。 海洋行政主管部门收到项目批准文件后，依法办理海域使用权报批手续。 第十四条用海预审意见有效期二年。有效期内，项目拟用海面积、位置和用途等发生改变的，应当重新提出海域使用申请。
七、海域使用权评估说明 (一)评估范围 评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。 2. 海域利用状况 该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国海域使用管理法》 (3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号 (7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1)《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则
合同编号：YT-FS-6072-21 海域使用权转让合同范本 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
海域使用权转让合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和 国海域使用管理法》、《海域使用权管理规定》、《企业 国有产权转让管理暂行办法》以及国家有关政策，本 合同当事人遵循平等、自愿、有偿、诚实信用和公开、 公平、公正的原则，经协商一致，订立条款如下，以 资共同遵守。 一、合同双方当事人 转让方(以下简称甲方)： 联系地址： 受让方(以下简称乙方)： 联系地址： 法定代表人： 二、转让标的的基本情况： 甲方转让给乙方海域使用权两宗，海域使用权证
号分别为国海证103570031号(宗海面积7.039公顷、用海方式为建设填海造地)和国海证103570032号(宗海面积1.231公顷、用海方式为港池、蓄水等)，两宗海域使用权的终止日期均为2059年9月29日，用海类型为交通运输用海及港口用海，项目名称为漳州港东山城垵2.5万吨级码头工程，项目性质为经营性。该标的转让行为已经取得东山县人民政府同意。甲方承诺交付给乙方的该两宗海域使用权无权属及经济纠纷，且符合海域使用权的转让条件，该两宗海域使用权无他项权和法院查封情况。甲方对本条前述基本情况内容的真实性、合法性、全面性负责。 三、转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件：甲方委托漳州市国有资产产权(物权)交易中心公开招集竞买方，乙方被确定为买受方，本合同项下两宗海域使用权转让价款总额为人民币(大写：万元) 万元整，乙方应自本合同签订之日起15日内，一次性将海域使用权转让总价款付清。乙方预先向漳州市国有资产产权(物权)交易中心缴交的竞买保证金
编号：_______________ 资产评估业务合作合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日 甲方：法人代表： 地址： 乙方：
法人代表： 地址： 为提高公司资产评估质量，防范资产评估失准而带来的授信风险，促进双方业务共同健康发展， 根据国家有关法律法规，经甲乙双方充分协商，就公司资产评估及咨询业务合作事宜达成协议如下： 第1条 甲方选择乙方为甲方授信业务的资产估价合作机构，乙方承诺严格按照本协议的规定，向委托方及甲方提供合格的估价服务。经过充分友好协商，现就资产估价服务的相关事宜达成如下合作协议。 第2条本协议所称的资产估价活动，包括为甲方授信业务提供抵、质押的土地、房产、在建工程、机械设备、船舶、海域使用权、知识产权、探矿权、采矿权等各类有形或无形资产的评估。 第3 条甲方的权利和义务 3.1 甲方享有如下权利： 3.1.1 有权要求乙方提供以下证明文件（包括但不限于）：符合甲方要求的营业执照复印件、出具评估报告的估价师的资质证书复印件以及签字样本等必要的文件。
3.1.2有权要求乙方提供优质的资产评估服务。 有权要求乙方提供与资产评估活动有关的所有资料。 3.1.3 有权了解乙方的经营活动情况和财务情况。 3.1.4 有权监督和督促乙方按照本合同的要求履行其应承担的义务。 3.1.5 3.1.6如乙方未能履行本协议规定的各项义务，经甲方通知后仍不履行的，甲方有权提前解除合 同并追究乙方的法律责任 3.2甲方承担以下义务： 甲方对已知悉的乙方的经营、财务情况负有保密的义务，但法律另有规定的除外。 3.2.1 3.2.2甲方向授信业务的抵押人推荐乙方作为授信业务资产评估的估价机构。 第4 条乙方的权利和义务 4.1乙方的权利 有权承接甲方推荐授信业务（包括公司授信和个人授信）中资产的评估。 4.1.1 乙方的义务 4.2 4.2.1乙方须在受理资产评估申请后十日内出具初评报告，如甲方和客户同意采用，应尽快出具 正式报告。 4.2.2 乙方向甲方出具的估价报告，必须符合如下要求： （1）估价报告由乙方出具，加盖乙方公章，并有至少二名持有合法有效执业资格证书的专职估价师签字。估价报告中须附有估价师在估价对象现场的照片。 （2）评估报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息；全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。 （3 ）估价对象内外部状况资料应当作为估价报告的附件，资料缺失应当在估价报告中予以披露。 （4）房地产抵押评估报告应当就以下内容提示甲方： 1. 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。 2. 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。 3. 合理使用估价价值（5）估价报告中必须说明不选用房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的理由。 （6）估价报告中应当披露假设和限制条件，并说明其对估价结果可能产生的影响。
注册资产评估师声明 （一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 （二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 （三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 （四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 （五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要 xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对拟拍卖海域使用权之目的而涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下： 经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估海域使用权的评估价值为总资产5,828,181.00 元，大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。 本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开，除依据法律需要公开的情形外，报告的全部或部份内容均不得发表于任何公开媒体上。 本报告结论的有效使用期限按现行规定为一年，从评估基准日起计算。超过有效使用期限，应当重新进行资产评估。
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
五、土地使用权评估说明 (一)土地评估范围 纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。 (二)土地使用权概况介绍 1. 土地登记状况 纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》 (1)土地登记状况 (二)土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项权利。 (三)土地利用状况 根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。 3.利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表： 待估宗地利用状况表 （三）地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表： 待估宗地地价定义表 备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。 考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。 本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。 （四）评估步骤 1.核查资料