高尔夫地产透析
前言
中国的高尔夫，虽然一开始就深深打上了“贵族”的烙印，但中国高尔夫“行情”却不容人“乐观”，高尔夫球会经营“大面积高亏损”的举步唯艰局面，着实让广义高尔夫产业的业内人士深感焦虑。同样，从全国范围来说，中国的高尔夫地产，也上演着“几家欢乐几家愁”的剧幕。高尔夫地产的这种现实，又在蔓延影响着与之本质类通的公园主题地产、运动主题地产等。事实上，由于高尔夫地产范畴外延不断扩大，对于高尔夫地产开发商来说，正与中国高尔夫球会经营一样，不少企业也同样身处尴尬境地。昔日攻城掠地奋力搏杀而圈来的“香饽饽”，感觉好象越来越变成了“烫手山芋”，只是没多少人愿意“自曝”而已。高尔夫地产这个主题，横跨高尔夫、地产（尤其别墅）、奢侈品、酒店等领域，属于典型的交叉产业领域的范畴。目前，真正很参透地研究这个问题的人很少，有内容、有深度、有实际指导意义的文章也几乎难见。本文望能有益于那些有策略的高尔夫地产商、优秀的高尔夫球场、有独特追求的媒体和有思想的读者。
一、高尔夫地产的语态：
中国高尔夫圈内一直流行一句话：高尔夫就是泛地产。言下之意是说，做高尔夫就是在做地产。因此，高尔夫地产，自然也成为了横跨中国高尔夫和房地产两大产业领域的热门语汇，尽管高尔夫地产在本质上只是高尔夫球场的衍生品。
正因为中国高尔夫一开始就被“贵族”化了，高尔夫演绎成了复合“时尚、高档、尊贵、地位、品位、品质、奢侈、享受”等于一体的集合语汇。在中国这个极度容易跟风、模仿的国度里，“时尚、高档、尊贵、地位、品位、品质、奢侈、享受”这些高尔夫语汇，又被经意或不经意地克隆到了高尔夫地产身上，演绎成了与更多消费人群相关的语汇。融入了众多话语心态与意态，这些高尔夫语汇再被高尔夫与地产双业人士的提升与渲染，催生了高尔夫式的高尔夫地产语态：
1、“贵族”标签：目前，在中国，有许多人消费高尔夫，并不是本着对高
尔夫文化的向往，而是为了显示自己的身份和地位。他们认为，消费高尔夫是一种身份的象征。
这种被“贵族”化的消费意识，经由高尔夫和地产开发两大领域的主力意见领袖人群，在不少人的推波助澜下，潜移默化地影响着更多人群。于是，与高尔夫相关联的高尔夫地产，也被贴上了“贵族”标签（其他更多文章请参看本文作
者陈真诚专栏）。不过，随着高尔夫地产外延不断被扩展，这种“贵族”标签，在成为部分高尔夫地产营销道具的同时，也可能给更多的高尔夫地产带来不利影响。这种影响不仅表现在营销层面上，甚至还会深及影响乃至误导部分房地产开发商的投资决策、项目定位、产品策略、价格定位、目标消费群细分定位等诸多方面工作。这是目前中国高尔夫地产界面临的重大难题，因为，处于“金字塔尖”的人终究是少数，不可能每一个高尔夫地产楼盘都来针对那“少数”的目标人群。
2、“高档”招牌：高尔夫球场一般位于离城市中心较远的偏壤地带，乡村
味道自然很浓，整体生态环境质量自然要优于一般的城市环境质量。于是，人们对高尔夫地产就亮出了“高档”招牌。
作为人居金字塔的巅顶，高尔夫别墅不仅是证明身份地位的标识，也拥有随时可打高尔夫球的便利，还可满足居住环境在感官上舒适美丽的要求……这一切，无疑均是成功者关于最为理想的家的元素。“世界上最好的别墅不是建在高尔夫
球场旁，就是建在半山上” 。这句话在高尔夫地产届传播得很广。
确实，当别墅在成片的绿茵与飘飞的小球间凝固成了一道艺术般的风景，人居的概念自然就有了不同的诠释，人居的品位自然加上了高档的修饰。所以，追求高品位生活的人会说，“你可以不喜欢高尔夫，也可以不喜欢半山腰，但怎么可能不喜欢别墅”？不过，需要说明的是，高尔夫地产不仅仅只是高尔夫景观别墅，高尔夫景观别墅不等于全部高尔夫地产。
3、“宜居”旗号：从物理视觉角度而言，高尔夫给人绿草蓝天、碧水白云、阳光明媚、树影婆娑的良好感觉，成为都市人向往的生活环境。于是，在高尔夫地产界，普遍将高尔夫地产定义为“宜居”物业的象征，打出“宜居”的旗号，加以广面渲染。
可是，已有人认为，表面绿色健康的高尔夫球场，实际上是一种严重的污染源。早在2001年的《中国青年报》上，就有人提出了“北京要建多少个高尔夫球场？”的疑问。该文认为，绿色、健康的高尔夫球场，也许并不像表面那样健康环保。有专家指出，由于高尔夫球场选用单一草种，在人为改变地块面貌基础上，大面积种植单一草种，对生态资源和环境质素，实际上造成严重破坏。这或许就是高尔夫地产的一处“硬伤”。事实上也是，国内的高尔夫球场，大多采用进口草种。这些进口草种移民到中国，抗病性差，需常年施用大量的农药化肥才能“养护”。这样，大量未被吸收的氮、磷会渗入地下污染水质。而且，由于化肥、农药在地表的蒸发性很强，严重污染环境（有资料显示，占地千余亩的18洞高尔夫球场，每月约要喷施农药、化肥13吨）。基于这些观点，在高尔夫地产话语方面，有人开始怀疑，“宜居”的大旗是否能够继续高举？
4、“品质”尺度：不可置疑的是，高尔夫地产（含公园地产等主题地产），是为先进地产的代表之一，是为高端地产的方向之一。作为休闲生活物业的一个代表，高尔夫地产营造的是一种高端休闲的生活方式，人们视之为居住品质保障的一个象征。
确实，从某个角度而言，高尔夫地产，尤其高尔夫球道景观别墅，其品质已经超越了产品物理品质层面的含义。它提升了居住品质、生活品质及城市景观品质，以舍得、用心、创新、奢华、尊贵，为品质诠释的内涵和特征。不过，也有认为，对于现已扩展了外延范畴的各种高尔夫地产物业来说，物业的品质质素，应该是多方面的，包括作业质量等等。
5、“榜样”口水：谈论高尔夫地产者，一般以深圳“观澜湖高尔夫大宅”、上海的“佘山高尔夫郡”和“汤臣高尔夫别墅”、北京的“鸿华高尔夫庄园”和“龙熙顺景”等言做谈资，引为榜样，号角吹得响，调子拉得高。
诚然，自1984年中国第一座高尔夫球场——中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成以来，我国的高尔夫球场目前已达数百座。同时，高尔夫地产开发，也进行得如火如荼，尤为别墅项目最为火爆。
人们不难发现，无论是直接建在高尔夫球场里，还是围绕着球场或是临近球场而建，大部分高尔夫地产都以高尔夫球场为其主要卖点。到今天，还有不少开发商，将高尔夫作为概念外延到了练习场周边物业。更有开发商将高尔夫作为地产物业的促销品从远处借来，为自己的地产贴上高尔夫概念。凡此种种，那些成功的典范，着实赢得了不少地产同行们羡慕的目光。
广东省是全国最早引进高尔夫运动，也是拥有球场数量最多的省份。
在众多高尔夫球场内和球场附近，林林总总的是各式各样的别墅群。深圳观澜湖高尔夫大宅，则是其中最具有代表性的别墅之一。大宅位于观澜湖高尔夫球
场中央，第一期共有81栋别墅单位，户型面积从438平方米到868平方米不等，每套的最低售价都由1000万元起。
上海也拥有不少高尔夫球场，与深圳的拥有量相当，比北京的球场数少不了不少。
据不完全统计，上海已建成和在建的高尔夫别墅项目至少有8个。位于汤臣高尔夫球场东南侧的汤臣高尔夫别墅，至少已经开发到了第8期，入住率非常高，已形成相当成熟的高档社区生活圈。佘山高尔夫郡，拥有上海唯一的森林丘陵型高尔夫球场和一个意大利托斯卡纳风格的别墅社区。整个别墅项目用地750亩，规划建造100余栋独立球场景观别墅，供长短期租用的118套TOWNHOUSE度假酒店式公寓，一个高尔夫俱乐部会所和一座社区会所。竣工后的佘山高尔夫郡，将可能成为上海乃至全国最顶级、最完整的高尔夫社区。
由于气候及其他自然条件等方面原因，北京高尔夫别墅主推高尔夫概念，众多的别墅与高尔夫俱乐部紧密联系着。
如裕京花园别墅、丽斯花园、嘉浩国际商住别墅城，邻近着丽京高尔夫俱乐部和金色湖畔高尔夫俱乐部。建于高尔夫球场内的鸿华高尔夫庄园和龙熙顺景，以及“环高尔夫”的万城华府，均可称之为高尔夫别墅之典型。鸿华高尔夫庄园，位于18洞的国际锦标赛级别的鸿华高尔夫球场内。该项目包括32栋双拼Townhouse，6栋精致的三拼Townhouse，四栋叠拼house及一栋公寓住宅。龙熙顺景，区内有着18洞高尔夫球场，为高尔夫温泉别墅，一期主要由300 -700平方米独栋别墅和200 -250平方米连排叠拼别墅组成。当时的销售均价从
4500-7400元每平方米不等。万城华府，位于北京海淀区万柳生态居住区内，与27洞的北京万柳高尔夫俱乐部一路之隔。该项目推出的三层美国草原式住宅建筑风格的大地别墅（Townhouse）和五层叠加官邸，面积为240－480平方米，每套价格在300-1000万左右。
正因为这些成功案例不断被传播，不断被渲染，不少高尔夫地产界人士把号角吹得响，调子拉得高。不过，高尔夫地产开发商们也应该冷静地思考一些问题：中国到底有几个北京、几个上海、几个广东？在成功者的背后，那些不被人知的非成功者又有多少？在其他城市，高尔夫地产的主流行情又是怎样？在湖南、湖北、江苏等等地方，那些象赶集般直奔高尔夫地产领域的开发商（包括球场投资者和非球场投资者），又有多少人在心酸心急？在湖南，有球场建了地产却一直苦恼销路不佳者，有买物业送会员证依然销售不乐观者……事实上，这种情况在全国各地都有。当然，对于高尔夫地产开发商们来说，还需要思考很多问题，诸如项目策划、目标人群定位、产品策略、区域产品互补、营销推广等等。
二、高尔夫地产的型态：
由于没有标准的划分依据，对于高尔夫地产的型态，从不同角度出发有不同的划分方法，从而得出的结论也不一样。为了让大家准确辨析型态，直接了解问题，根据目前全国高尔夫地产发展的实际情况，综合权衡比较不同划分标准，本文认为划分为主题地产和概念地产两大型态更为科学些：
1、“主题”地产：高尔夫主题地产，主要指球场内球道景观地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产（主要为别墅）。高尔夫主题地产（其他更多文章请参看本文作者陈真诚专栏），与业内所说的旅游主题地产、酒店主题地产、运动主题地产、公园主题地产一样，具有鲜明的主题色彩。不过，值得注意的是，在开发主题越来越丰富的今天，随着国家政策的趋紧，再加上球场场内土地与场外土地在面积上的比率相差之大等因素，高尔夫主题地产，不可能成为主流。
2、“概念”地产：高尔夫概念地产，一般指球场外部、附有高尔夫概念的地产，包括练习场地产、与高尔夫捆绑促销的地产（如广东香江集团与海航合作联手推出的锦绣香江和翡翠绿洲“买房送28.8万终身高尔夫会籍”）等，具有鲜明的概念色彩。不少高尔夫练习场景色秀美，让人心旷神怡，流连忘返。于是，有人在练习场周围圈地，借用高尔夫概念开发高尔夫概念地产。还有一种情况是，部分非高尔夫地域的房地产开发商，与有些球场拓宽客源的思路互动，植入式设计不同的高尔夫内容作为物业销售的促销工具，派生了更广义范畴的高尔夫概念地产。目前呈现有种很强烈的趋势是，高尔夫的概念越来越被外延化，高尔夫概念地产的外延将日趋丰富。
三、高尔夫地产的性态：
对于国际标准球场而言，根据球场和地产物业之间的地理位置关系来看，地产物业和球场间主要有三种具体关系。一是物业位于球场内，一般为别墅，其本身成为球场的一道风景；二是围绕着球场而建的地产物业，不在球场内，但又与球场紧密相联；三是物业距球场有段距离，但相距不远。不过，现在，除此之外，还派生了两种新关系，一是地产物业在地理位置上与标准球场不直接关联（如高尔夫练习场周边的地产物业），二是与异地高尔夫球场捆绑的地产物业（如香江地产）。二者均被赋予了高尔夫概念，自然也应纳入高尔夫地产范畴。
参照“级差地租”理论，本文将高尔夫地产划分为如下几种性态：
1、“一级”：球场内球道景观主题地产。一般是高尔夫别墅这类高尔夫主题地产。这种地产量非常有限，属于完全的人居地产。
2、“二级”：与球场边界紧密相临的环球场概念地产。一般来说，18洞球场占地至少1000亩以上，不难想象其周长有多长。开发商环周长向外延伸一定深度，以拉伸土地占地进深，领地面积自然庞大。这类高尔夫地产量较大，可开发量不少，是高尔夫地产的主流。大多数是人居地产，主要是别墅和公寓等产品。
3、“三级”：球场外围与“二级”直接相邻的概念地产。由于众多开发商拼命地想将楼盘与高尔夫沾亲带故，不断扩展高尔夫地产概念领地（不少地方政府部门坚信，高尔夫可以带动周边大面积地产开发和土地的高价值升值）。因此，“三级”比“二级”的领地面积更庞大。然而，由于离球场距离较远，离城区也有一定的距离，“三级”虽然量大，仍不能成为高尔夫地产的主流。这样，对于三级高尔夫地产开发商来说，到底建什么样的产品？如何营销？需要进行很好的策划，需要很好的运作。
4、“四级”：练习场周围的概念地产。“四级”的领地不大，单场范围产品量也不会很大，也不可能成为高尔夫地产的主流。由于中国的高尔夫被贵族化，使得打球消费过高。而高尔夫的独特魅力，可以吸引众多的人参与这项运动。于是，许多高尔夫练习场的也成为了部分人们理想的休闲、社交乃至商务活动的绿色场所。事实上，中国也正在产生一批亚高尔夫球人口，他们经常打练习场（事实上，打练习场的也不乏高端人群，即使球会会员也要经常打练习场练球）。再加上国家并没有限制高尔夫练习场发展，目前练习场在高尔夫球场大面积亏损的情势下却大多数赢利，高尔夫练习场还将得到一定程度的发展。另外，由于练习场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比较成熟的社区环境和现成配套，而且数量多。如此看来，“四级”高尔夫地产将会得到一定的发展，空间也不小，其量也不可过于小看。
5、“五级”：借用外部高尔夫概念来进行概念附加与捆绑促销的概念地产。这是主要由营销要素催生（如广东香江集团与海航合作的衍生品）而新近发展起
来的概念地产。由于资源有限，策划与营销运作难度不小，也不可能成为高尔夫地产的主流。不过，我们应该重视的是，由于高尔夫资源是全方位的，只要策划与营销推广得当，运作妥当，效果将会良好。
四、高尔夫地产的业态：
1、“地主”业态：一般指球场建设商及其他较早跟进者，利用与政府进行
招商引资谈判等手段，在早期以原始地价低价将土地吃进，然后圈地卖地。如湖南的某球场，其圈进的土地基本上已卖出，自己并没有搞开发。
2、“资本家”业态：通过多种途径买地，然后生产建房，再销售产品。
3、“自耕”业态：一般指球场建会所酒店或部分房地产开发商建成各种物业，用于自营或出租经营，并不出售，或暂时不出售。
五、高尔夫地产的现态：
1、现实：几家欢乐几家愁？
中国，在继续着它的飞速发展，国家做出了加快城市化进程的决策，城市建设从城市中心向外扩张（其他更多文章请参看本文作者陈真诚专栏）。这一切对房地产开发商和投资商来说都意味着机遇。
房地产市场的增长，触及各个阶层，从拥有第一套房屋的业主，到那些梦想落户豪华社区的“空巢者”。
试图开拓豪华高尔夫市场的人指出，目前与房地产相关的高尔夫开发，新球场占到60%，而在20世纪90年代仅占40%。不过，精确的数据背后，也可能
隐藏更深层次的事实：据国家高尔夫基金会统计，2005年新建高尔夫球场76座，较以前相比明显下降，这是其一。在高尔夫球场社区居住的大部分业主都不打高尔夫球，这是其二。一项统计数据显示，仅30%的高尔夫别墅物业业主会打高尔夫球。其余的则是出于各种原因而购买，如将住宅视为一项投资，或者只是为了那片绿地的风景。显然，高尔夫房地产在受房地产市场而不是高尔夫市场的驱动。如南京，就有10多个占地面积可观、耗资巨大的高尔夫球场扎堆城郊。他们将高尔夫捆绑搞房地产，增加球场的赢利点，以弥补球会经营的亏损。并不是家家的如意算盘都打准了。在湖南，某城市的地方政府为某球场周边的地产出售还专门成立了管委会，不少开发商在攻城掠地。
在此，我们不得不思考这样一个问题，中国只有一个北京，一个上海，一个广东，除此之外还有几十个省、市、区，大都属于中部乃至西部地区。在那儿，高尔夫地产一定会象前述三地一样火吗？
2、你能守多久？一个18洞的国际标准高尔夫球场需要占地1000亩以上，
高尔夫球场建设一般选址在城市远郊地带。那里原始地价低，拆迁成本低（甚至基本不需要多少拆迁费用），青苗补偿等费用相对来说要低，可以大大降低高尔夫地产的土地成本和项目启动与运作成本，给予了开发商巨大利益潜力空间期盼。众多房地产开发商争相进入，圈地淘金，动辄是数百亩的大盘。然而，一个铁定的事实摆在了开发商面前：正因为那是城市远郊地带，几近原生态的土地基本上是些荒山野地或耕地农宅，几乎没有任何配套。商业开发的条件需要一定的时间才能成熟，人居条件成熟所需要的时间更遥远，建成物业实现销售需要更长的时间。所以，经常出现土地行情在涨而物业迟迟不见动工（不少开发商采取先动基础土地工程而不急于建房的办法来规避政策约束）或房子建好后不见热销的场面。
有些开发商，由于没有充分考虑到时间因素，投入大量的资金在圈地或物业建设上，其后不能在预计的理想时间内建成物业或把房子卖掉变现，给企业的融资成本或后续资金供应带来巨大压力。有的在进入一定时期后只好决定放弃（在
湖南某高尔夫球场的外围区域，北京的某著名房地产开发集团因为屯地时间太长的原因，在运营一个月后，最后将原本准备与某地方政府合作启动的圈地项目完全终止）。
这些正向高尔夫地产开发商提出了“你能守多久”的问题。在这个问题上，不光是高尔夫地产如此，时下在大规模扩张城市建设的背景下，受高尔夫地产的示范影响，部分开发商斥资进入公园地产开发领域，所面临的问题也一样（珠海某房地产开发商，在湖南某城市建设一新的水景公园，以获得政府回报周边土地用于房地产开发。自2003年进入，已经投入不菲资金。知情人透露，开发商中有高层开始感觉茫然）。
3、大盘时代上演战国春秋，胜败谁能料？高尔夫地产一般是大盘地产为主，这是众所周知的事情。同时，在全国加快城市化进程的热潮下，全国各大中城市向城市四周快速扩张，从而带动其他非高尔夫地产的大盘地产“忽如雨后春笋一夜冒出来”。于是，不少人惊呼“大盘时代到来”。在长沙，目前正在开发的大盘有阳光100（986亩）、浙江绿城桂花城（263亩）、浙江南都星城世家（174亩）、浙江南都西街花园（247亩）等等，还有不少大盘不胜枚举。而在实际运营过程中，彼衰此荣的故事常有听闻。
在这个大盘时代，时时处处上演战国春秋。不容得高尔夫地产开发商们不去思考相关问题。
4、大型高尔夫社区，谁来为非人居地产提前埋单？许多人在惊讶，中国已
经成为继美国、日本、加拿大、英国后的世界第五大高尔夫国家。这也就意味着中国高尔夫地产的开发量也将可能位居世界前列阵营。这么多的高尔夫地产开发，而且大多数以高尔夫球场为圆心而建。高尔夫球场大都建在城市的远郊地带，先天配套的不完善，实际上存在着长时间跨度周期（非人居的商务地产和商业地产，更需社区的成熟和必要的商务、商业要素支撑）。所以，各级大盘高尔夫地产（主要为一级、二级、三级），大都为人居地产（或叫住宅地产）。高尔夫地产开发你跟我进，假以时日，球场四周有望成为规模庞大的社区，将来居住于中的居民，必然需要各种配套。而在入住率达到一定程度之前，开发商务、商业地产，在一定时间内很难获利套现。另一方面，囤积土地，除了易受政策因素产生风险压力外，还有资金时间的压力。所以，很少有开发商会在大社区公共商务或商业地产上大动心思。这样，早期居于其中的居民，可能在多方面感觉非常不方便。
人居地产，最终是为了居民的生活。而生活是具体的，是琐碎的，是经常的。当基本生活要素不能满足人居的要求时，早期的销售会不会有障碍呢？
5、国家还在奔小康，“中产阶级”还用得着为生意奔忙吗？球场绝大多数
都建在远郊，甚至是很偏僻的地方。在球场内的别墅，如果纯粹是为居住而说，只要你喜欢打球，就可能长期在那住了。但是，实际情况是，除了打球之外，成功者还有其他工作与生活行为需要，他的家庭中还有其他成员，还有亲戚朋友往来。路途的遥远，进出的不方便，实际上成了一个现实问题。除非作为度假型物业。
“太远了”，自然成了高尔夫别墅销售的一个主要困难。说别墅，讲第二居所，一般都是和国外比照而言的。而中国市场的现实是，能买得起别墅者就往往没有时间去住，有时间去住者就往往买不起别墅。中国城市居民中，除少数“金字塔尖”人群（实际上他们的事务非常繁忙）外，大都是些“中产阶级”和“每天忙着奔小康”的人群。他们经常需要到处车马劳顿，讲求进出方便，心中经常念叨着“时间就是金钱”，该做出何种选择呢？
6、我用“今天”买“未来”，“未来”到底要等多久？针对高尔夫地产的特性，不光是高尔夫地产的开发商在思考这个问题，许多高尔夫地产的购买者也在思考这个问题。购买者的这种思考，实际上会影响到高尔夫地产物业的策划、营销推广和实际的销售工作。
六、高尔夫地产的困态：
根据前述各方面的分析，不难找出高尔夫地产所普遍存在的困态。再加上其他原因，全国高尔夫地产行业中，有不少企业面临着定位、产品策略、政策变化、社区配套、营销策划、价格设计、广告推广策划、销售等方面的困境。这些问题，需要好好深入研究，以求获得有效的解决之道：
1、定位问题：主要指项目定位以及要实现的项目目标定位问题。由于政策原因，政府现在的政策是高尔夫球场项目不批，别墅用地项目也停批，因此高尔夫地产越来越具有稀缺性，正是其机会所在。这种稀缺性，更促使了目前对高尔夫的追捧。这也是开发商拿到一块别墅用地就感到特别高兴的原因。但高尔夫地产，尤其高尔夫别墅，永远不会是主流地产。因此，对于高尔夫地产开发商来说，必须好好思考定位问题。
2、策略问题：主要指产品定位和具体物业产品设计策略（其他更多文章请参看本文作者陈真诚专栏），以及赖以支持的目标销售对象人群定位策略与能找到向目标销售对象人群实现销售的办法等。作为高尔夫地产开发商来说，做好产品策略策划和产品设计显得非常重要。做别墅还是做非别墅的人居地产？做人居地产还是做商务、商业地产？或是结合一起做？比例结构如何？做什么档次？卖给什么人？等等众多问题，需要经过认真的市场调查，项目分析，项目策划，目标人群研究，而后做出直接的回答，做出决策。
3、政策：由于高尔夫终究属于非主流产业，国家对高尔夫和房地产的政策不但吃紧，而且在房地产方面的政策经常变化。前面说过，高尔夫地产一般要求时间周期比较长，目前不断演绎的大盘时代要求开发商的资金投入大，而且物业销售难度大，销售周期长。这样，研究政策本身以及政策可能变化的问题，难免不让部分高尔夫地产开发商顿入困境。
4、配套：高尔夫地产社区的配套，这个“未答题”面广量大，牵涉到方方面面，要求资金投入多，显然难以让每一个开发商去全面负担。如果由企业负担，必然增加物业的成本，因之必然要提高物业的售价，购房者的购房成本提高就意味着将增加销售的难度。所以，有不少开发商很坚定地说应该由政府来承担。而政府一般是负责公共基础建设即常说的“三通”，大都是通过向开发商补偿土地的办法来完成。那么，在“三通”之外的其他早期配套，如商务物业、商业物业、学校等公共物业，这些又由谁来承担呢？所以，经常有开发商在自己的楼盘内建些小规模的商务项目配套，以作为项目的内部卖点。
5、营销策划：高尔夫地产具有众多鲜明特性，又普遍存在着前述所阐述过的问题。作为商业性开发的高尔夫地产，必须做好营销策划工作。高尔夫，在中国终究已经走过了23个年头。高尔夫地产，存量已经很大，彼此之间的竞争激烈。早期的那种因为稀少和消费者不成熟而带来的辉煌，或许难以再续。京、沪、粤三地，终究不能等同于全国。目前，已经有不少高尔夫地产开发企业，由于产品策略和营销策划等问题的原因，已经处于尴尬局面。
6、价格：高尔夫地产不只是别墅。“金字塔尖”人群终究只是少数，大多数目标对象是还在非常忙碌的“中产阶级”。物业销售价格，自然是个关键而又敏感的因素。物业销售，也不可能全部那样高价满座。在长沙，已有某球场周边
的地产项目，在交通主干道曾公开挂出高尔夫概念地产别墅1688元/平方米起的醒目广告牌。如何做好高尔夫地产的价格策划？是个很有策略的专业话题。
7、广告推广策划：高尔夫地产物业，作为向社会公众公开销售的房地产产品，在做好各种前期策划后，要与目标对象沟通，要实现销售，必然需要向目标对象进行产品信息传达，要有广告推广。如何做好高尔夫地产的广告推广策划？也是个很有策略的专业话题。
当然，如何做好高尔夫地产的营销策划、价格策划与广告推广策划？都是很复杂的问题，需要针对具体的项目才可能进行实效的专门研究，需要优秀的策划公司来提供专题服务，本文也不可能详尽地阐述，也不做过多的分析。
8、销售与代理：根据目前大多数房地产楼盘的销售运作实际情况来看，要讨论销售与代理问题，有必要回过头去进行适当结合营销策划、广告推广策划等内容分析。
房地产销售，是房地产开发企业收回投资并实现赢利的唯一手段（对目标用于销售的物业而言）。销售的好坏，决定着项目的整体成本水平和利润水平。
在早期，房地产销售，是由开发企业自己完成，只在策划、广告等方面寻找策划公司或广告公司来提供服务。
由于房屋租赁市场的不断发展，市面上不断诞生投资要求很低、专门从事房屋租赁中介、到后来同时也接手二手房买卖中介业务的信息公司或服务部，乃至发展再后来的新房销售业务，慢慢演变成房地产销售公司（或代理或经纪或咨询公司，往往披着营销策划公司的外衣）。其后，在激烈的市场竞争中，有些开发商，出于自身缺乏优秀销售人员的原因，或为了将销售的压力转移给销售公司的目的，就将销售交给销售公司代理，将策划、广告推广交给策划或广告公司。销售代理公司，在不断与开发商打交道的同时，发现策划、广告推广等方面还有活干，又想吃到更多的利润，就向开发商要求一起承揽策划与广告推广业务……
接到业务后，一部分转手交给策划公司或广告公司，还有一部分就在接到单后临时招聘人员组建策划部或广告部，以销售代理为条件一起向开发商交货。由于销售工作是由销售代理商完成，开发商也只好同意将策划与广告推广的业务交给销售代理公司，尽管其策划或广告推广水平可能很蹩脚。于是就出现销售代理商与开发商签订包含销售代理、策划顾问和广告推广服务等一揽子捆绑合同（有的是销售代理公司同时注册策划或广告公司，用来捆绑签约。虽然名义上是不同公司，而实际上是同一家）。
在这种情况下，专门的策划公司或广告公司发现，尽管销售代理公司（按项目销售总量的某一比例获利）与策划公司或广告公司（往往按单项业务计算，相对来说量小利不多）在利益收益方面出现了房地产服务领域的“造导弹的不如买茶叶蛋”局面，策划或广告推广业务还被销售代理公司抢走。于是也纷纷增加销售代理业务变，成所谓的房地产专业公司，有的甚至一开始就直接注册以销售代理为主导附配策划或广告推广业务的公司。这些公司，主要赢利来源靠物业销售代理的佣金，并顺带赚取策划、广告推广乃至楼书设计和印刷的外块。
不少销售代理公司的运营模式是，接到楼盘销售时大量招聘售楼员（现在的雅称是置业顾问），以售楼为中心，配招少数能应付工作的所谓策划或平面设计人员。没有楼盘销售时，将销售人员等解散，只留少数管理骨干，等到下次再接到楼盘时再招聘售楼人员（不难发现，有些所谓的房地产专业服务公司，在没有接到楼盘销售时，就老板一个人。当然，确实也有少数优秀公司，只是太少）。为了解决在遇到重要楼盘销售而一时无法找到合适售楼员的问题，有些销售代理
公司就组织人员四处接盘销售，将部分销售人员提拔为管理骨干，各自带领一般售楼员去销售不同楼盘，并不断扩展到异地。这种情况，也吸引了境外人士（或公司）纷纷加入到中国大陆的房地产销售代理阵营中来。不过，实际上，现在已到处出现了各种让开发商有苦说不得的棘手问题。
接盘多少？或需要稳定多少数量售楼员？终究并不是一成不变的，再加上到异地接盘销售遇到水土不服等的具体问题，许多销售代理公司（包括大多数北京、上海、深圳、广州的公司和大多数台湾、香港等境外公司）就采取接到楼盘销售时派出一二个管理人员、临时招聘（一般在项目当地招聘）售楼员和部分美工的办法，然后展开销售。所谓策划，就是将外地楼盘的东西克隆到所销售的楼盘来（甚至以简单的广告计划与楼书制作就当作策划），再加上部分后期工作计划（如开盘仪式等），当成策划方案交给开发商（有些其实就是工作计划或活动流程，缺乏灵魂。虽然部分公司强调总部总部做策划与广告推广，而实际的情况几乎无不例外，专业人士一看就发现是大量克隆或从网络上将别人的资料下载后修改而来的。所以，市面上常出现大量的甲地房地产广告乃至图案与乙地的很相似的现象。即便总部真有一两个人在弄策划，但对于房地产策划与广告推广策划需要相对长时间过程式动态复杂服务的这个属性来说，是远远不够的。因为，以销售代理为主导业务的公司，其利益主流来源是销售佣金，其工作重点是售楼员的销售工作）。这样，不少销售代理公司，虽将策划、广告推广和销售代理一篮子签下来，而实际运作的人员只是一二个管理人员，其他真正服务的人员或售楼员，大多数是临时招聘（异地项目在楼盘当地招聘）。房地产销售代理业内，也出现了前几年咨询业出现的一幕：专业公司来了，但专业人员没来；外地公司来了，但外地公司的人员没来；境外公司来了，但境外公司的人员没来；策划的单接了，但策划还得开发商来做……因为，大多数管理人员不做具体服务，其主要任务就是管理售楼工作。对于为开发商提供服务来说，实际上只是起到代替开发商销售部的工作。而且，不同销售代理公司的销售管理水平良莠不齐，不少销售代理公司的销售业绩并不佳。
吃一堑，长一智。发现这些问题后，有些开发商开始变得聪明起来。他们回过来，要求销售代理公司只做销售代理，并不得干预甲方如何选择策划推广公司或广告公司的事务。考虑到相关工作的协调性，大型楼盘或高档楼盘的开发商的做法非常明确：寻找本身策划、广告推广能力很强且以之为主导业务、并在销售代理方面也有很强执行能力的综合策划公司来服务（这是众多开发商普遍认可的最好办法）。更聪明的开发商，他们明确要求服务公司必须有长期稳定的知名策划专家领衔作为先决条件。
有了很好的策划和广告推广，组织售楼员销售，只是策划和广告推广后的具体销售等工作的执行活了。前提对了，结果不会太错。他们终于知道策划是先决的，是首要的，是重要的。
这种销售代理业态的变化趋势，越来越强，越来越明显。
最近，国家不断出台房地产新政策，导致了全国各地房地产策划、广告推广和销售代理行业的巨变，也引发了各地相关公司的衰荣更替，尤以上海、北京、广州、深圳、浙江等市场和上述等地公司在异地服务的市场为盛（有资料显示，在上海，以前很活跃的销售代理公司，有30%以上倒闭或缩减规模。在北京，排名前十的销售代理公司中，有三家在
高尔夫地产透析 前言 中国的高尔夫，虽然一开始就深深打上了“贵族”的烙印，但中国高尔夫“行情”却不容人“乐观”，高尔夫球会经营“大面积高亏损”的举步唯艰局面，着实让广义高尔夫产业的业内人士深感焦虑。同样，从全国范围来说，中国的高尔夫地产，也上演着“几家欢乐几家愁”的剧幕。高尔夫地产的这种现实，又在蔓延影响着与之本质类通的公园主题地产、运动主题地产等。事实上，由于高尔夫地产范畴外延不断扩大，对于高尔夫地产开发商来说，正与中国高尔夫球会经营一样，不少企业也同样身处尴尬境地。昔日攻城掠地奋力搏杀而圈来的“香饽饽”，感觉好象越来越变成了“烫手山芋”，只是没多少人愿意“自曝”而已。高尔夫地产这个主题，横跨高尔夫、地产（尤其别墅）、奢侈品、酒店等领域，属于典型的交叉产业领域的范畴。目前，真正很参透地研究这个问题的人很少，有内容、有深度、有实际指导意义的文章也几乎难见。本文望能有益于那些有策略的高尔夫地产商、优秀的高尔夫球场、有独特追求的媒体和有思想的读者。 一、高尔夫地产的语态： 中国高尔夫圈内一直流行一句话：高尔夫就是泛地产。言下之意是说，做高尔夫就是在做地产。因此，高尔夫地产，自然也成为了横跨中国高尔夫和房地产两大产业领域的热门语汇，尽管高尔夫地产在本质上只是高尔夫球场的衍生品。 正因为中国高尔夫一开始就被“贵族”化了，高尔夫演绎成了复合“时尚、高档、尊贵、地位、品位、品质、奢侈、享受”等于一体的集合语汇。在中国这个极度容易跟风、模仿的国度里，“时尚、高档、尊贵、地位、品位、品质、奢侈、享受”这些高尔夫语汇，又被经意或不经意地克隆到了高尔夫地产身上，演绎成了与更多消费人群相关的语汇。融入了众多话语心态与意态，这些高尔夫语汇再被高尔夫与地产双业人士的提升与渲染，催生了高尔夫式的高尔夫地产语态： 1、“贵族”标签：目前，在中国，有许多人消费高尔夫，并不是本着对高 尔夫文化的向往，而是为了显示自己的身份和地位。他们认为，消费高尔夫是一种身份的象征。 这种被“贵族”化的消费意识，经由高尔夫和地产开发两大领域的主力意见领袖人群，在不少人的推波助澜下，潜移默化地影响着更多人群。于是，与高尔夫相关联的高尔夫地产，也被贴上了“贵族”标签（其他更多文章请参看本文作 者陈真诚专栏）。不过，随着高尔夫地产外延不断被扩展，这种“贵族”标签，在成为部分高尔夫地产营销道具的同时，也可能给更多的高尔夫地产带来不利影响。这种影响不仅表现在营销层面上，甚至还会深及影响乃至误导部分房地产开发商的投资决策、项目定位、产品策略、价格定位、目标消费群细分定位等诸多方面工作。这是目前中国高尔夫地产界面临的重大难题，因为，处于“金字塔尖”的人终究是少数，不可能每一个高尔夫地产楼盘都来针对那“少数”的目标人群。 2、“高档”招牌：高尔夫球场一般位于离城市中心较远的偏壤地带，乡村 味道自然很浓，整体生态环境质量自然要优于一般的城市环境质量。于是，人们对高尔夫地产就亮出了“高档”招牌。 作为人居金字塔的巅顶，高尔夫别墅不仅是证明身份地位的标识，也拥有随时可打高尔夫球的便利，还可满足居住环境在感官上舒适美丽的要求……这一切，无疑均是成功者关于最为理想的家的元素。“世界上最好的别墅不是建在高尔夫 球场旁，就是建在半山上” 。这句话在高尔夫地产届传播得很广。
高尔夫营销 从1984年霍英东投资的中山温泉高尔夫球俱乐部建立起，中国高尔夫运动的成长经历了20多年的时间，在这短短的20多年当中，高尔夫运动在一定程度上得到了发展，但是由于中国的高尔夫产生的背景比较特殊以及中国的市场经济这个大环境还不够成熟等一系列的原因，中国的高尔夫产业发展也存在一些制约因素。高尔夫这项运动本身的与众不同，使得高尔夫产业也具有一些其他产业不可替代的特征。从中国高尔夫产业的现状、一些受制约因素、营销特征等出发，我们尝试探讨高尔夫产业在中国的发展趋势以及采取的营销策略。 一、中国高尔夫的产生背景和发展现状 高尔夫在中国是一个从无到有的过程，中国最初引入高尔夫并不是看中这一产业本身的经济效应和发展前景，而是政府部门为了改善国内的投资环境以便更好地引入外来的资金。那个时候国人并没有认识高尔夫，但是外商到中国来投资，没有高尔夫球场，怎么满足外商休闲娱乐的需求，没有高尔夫球场，中国的投资环境怎么上得了档次。基于这样的一个目的，高尔夫在中国诞生。 由于成本、政策、技术和文化理念等多方面因素的局限，我国的高尔夫产业还处于刚起步的初级阶段，高尔夫的进入门槛较高，目前高尔夫的消费人群大部分锁定在商务人士这一块，消费高尔夫的大多数是企业的老板，当然不排除有部分政府官员利用公款消费。而一般的平民百姓没有能力消费得起这项昂贵的“贵族运动”。但是高尔夫球的独特魅力不可估量，高尔夫产业的发展也带动其他一系列相关产业的发展，高尔夫产业不是一个独立的行业，在它的带动下，形成了一个纵横交错的产业结构网。
二、制约中国高尔夫产业发展的因素 1.中国人的可支配收入。虽然近年来中国的经济迅猛发展，人们的收入水平得到了很大的提高，人们的消费能力已经今非昔比，但是一般的普通大众仍然是没有能力涉足贵族化的高尔夫消费。 2.土地规划中存在问题，不少不合理修建的高尔夫球场因为占用耕地而备受责骂。 3.成本太高。目前球场草坪的成本、草种的选用成本很高，大多数草种靠进口。草坪的维护机器(剪草机、打孔机、切割机、覆沙机)等90%以上由外国公司供应，价格自是不菲。另外，作为一项体育运动，目前高球被当做是高消费中的娱乐消费征收20%的税。 4.国内高尔夫教育还处于初级阶段，发展还不够完善，缺乏高尔夫管理的高级专业人才，人才缺口大。很多球场靠聘请国外的管理人才来管理高尔夫球场，这无疑增加了管理的成本。 5.缺乏正式的高尔夫行业规范。政府部门还没很好地摆正对高尔夫产业的态度，从而制定相关的行业规划，在一定的程度上引导和监督高尔夫产业的良性发展。 6.球具和服饰生产没有实现本土化。随着经济全球化，目前大多数外国的著名高尔夫品牌进入中国或者在中国生产然后贴上外国品牌的标签，中国缺乏本土品牌和本土产品，这不利于降低人们打球的支出，不利于高尔夫产业在中国的发展。 7、缺乏高尔夫文化和理念。中国高尔夫教育的不足和高尔夫在中国产生的特殊背景使得高尔夫文化和理念没有在中国得到很好的传播。这个因素导致的结果就是目前在中国，人们不是本着对高尔夫文化的向往去消费高尔夫的，而更多的是为了显示自己的身份和地位，认为消费高尔夫是一种身份的象征。
房地产行业CRM解决方案及成功案例___方案案例_eNet硅谷动力CIO 频道 出处：硅谷动力 随着土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业的经营环境发生了根本变化，房地产企业面临着来自政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。从经营角度看，房地产企业需要解决以下几方面的问题： · 土地价格不断上升，但资金环境紧缩，资金来源有限； · 政策监管力度大，企业经营运作的透明性要求越来越高； · 客户消费意识越来越强，越来越挑剔，服务要求越来越高； · 市场竞争激烈，营销效果下降，项目成本不断上升。 经营环境的变化对房地产企业的管理能力提出了更高要求，房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力，管理理念与手段的创新不仅仅关系到某个地产项目的成败，更关系到企业的整体品牌，关系到企业在整个市场格局中的竞争地位。
客户关系管理（CRM）是先进的服务营销管理理念与信息技术相结合的一种新型管理模式，是企业信息化建设的重要组成部分。基于量身定制的CRM管理信息系统，可辅助房地产企业建立以客户价值为核心的管理流程，提升房地产企业在市场营销、楼盘经营销售与客户服务方面的管理能力，促进营销效率，提高服务品质，降低项目总体成本，增强客户满意度与对企业品牌的忠诚度。 房地产CRM系统是支持房地产企业实施CRM体系的信息化平台,通方为房地产企业提供的通方CRM房地产解决方案为企业在市场、经营销售与服务等方面提供量身定制的管理支持平台，实施通方CRM系统对房地产企业主要有如下几方面具体益处： · 客户为中心，实现跨区域、跨部门的业务信息共享与集成 · 动态管理客户、房产、项目等相关信息，实时掌握业务状态 · 灵活配置业务流程，监控业务运作流程，减低经营风险 · 辅助评估营销效果，选择有效营销手段，提高营销效率 · 促进意向转换，缩短销售周期，提高经营销售的成功率
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
国内著名高尔夫项目运营及地产情况概况 一、上海主要高尔夫别墅项目： 旗忠高尔夫别墅、虹桥高尔夫别墅、大都会和风别墅、汤臣高尔夫别墅、棕榈滩海景别墅、海滨高尔夫别墅、银涛高尔夫别墅。 上海佘山高尔夫概况： 项目概况： 佘山国际高尔夫俱乐部位于松江区佘山国家旅游度假区核心区域林荫道，占地面积2200亩。它拥有上海惟一的森林丘陵型纯会员制高尔夫球场和一个意大利托斯坎纳风格的高尚别墅区，是上海顶级的高尔夫生活社区。 1700余亩符合国际锦标赛标准的18洞佘山高尔夫球场由世界著名的高尔夫设计公NELSON&HAWORTH设计规划，总标准杆72杆，总长6605M/Yd。球场设计不仅以茂密的森林为主题，更为突出的是地势的起伏使整个球场成为山体的延伸。在竭力保护原生植被的基础上，精心营造上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，体现山脉延续，自然融入国家森林公园。其间百米深潭悄然深藏，更有两棵聚天地精华之千年银杏勃然矗立。其中第16洞和第17洞为上海地区独有的设计师标志性签名球洞。这些不仅使球场保留了原有的自然风景，更增添了整个球场的趣味性和历史文化的内涵。 佘山高尔夫别墅社区占地500亩，总建筑面积88620平方米。别墅以意大利TUSCAN风格为蓝本，拥有100幢左右的独立别墅，与1700余
亩的高尔夫大球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。经设计师妙手细心营造的托斯卡纳神韵，将在上海重现意大利文艺复兴之荣光。每幢别墅还根据不同地块拥有3-10 亩的独立私家花园。 此外，社区还规划有直升机停机坪、游艇码头、高尔夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交平台。 会籍情况： 1、家庭会籍、公司家庭会籍（已停止招募） 2、会籍转让收取对外现时入会费5%的转让费和转让人当时入会费2%的更名费用 3、自俱乐部正式营业起三年内为“会籍静止期”，在此期间会籍不可转让。 4、个人会籍转让给个人记名者，公司会籍2记名须同时转让2人，不可分开转让。 物业类型： 100套左右独立别墅项目特点：小区地处佘山度假区内，全部由独栋别墅组成。整个小区是一个典型的森林式别墅区，绿化、高尔夫球场创造了一个全天然的居住环境。区内建有5000平米的会所。采用意大利托斯卡纳风格，使别墅看上去华丽，高贵。 内部配套： 会所、高尔夫俱乐部,中小学:高尔夫学校,幼儿园:附近有地段幼儿园,综合商场:180万国家森林公园旅游区，高尔夫球场，度假酒店，
房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联 网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接 在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支
撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参 与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力 数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注 上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展 现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要
房地产微信营销成功案例 ，，xx现在各个行业都纷纷涌进微信做营销，微信能实现精准的信息传播，更快的找到并汇聚客户，通过各渠道整合推广。以下是我为大家整理的关于，欢迎阅读!1：微信时代，房地产行业如何上演精彩微信营销?房地产是广告大户，一直会扩展很多不同的营销渠道，面对7亿之多的微信用户，房地产行业怎能不动心?而且微信用户中以年轻人居多，如此庞大的潜力消费群体，房地产商们也将营销本领全部展现出来。某房地产商称，在微信公众号上搜索某楼盘名称，很多楼盘都注册了微信公众号，可以说90%的房产企业都开始入驻微信公众平台。武汉某知名房产企业的刘总监表示：“就我自己所在的企业来看，微信营销还是值得投入的，毕竟现在的年轻人都在玩微信，以往传统的户外广告营销，电视广告营销，报纸传媒营销，网络渠道营销等方式已经不会放弃，适当的组建团队开始运营微信公众号，房地产行业还是非常在意名气和品牌的，大品牌的房地产才更好做营销”。而我自己所在小区周边的新建楼盘中的广告中已经附带微信公众号和微信二维码，并且较之过去的户外广告宣传语更加充满诱惑，在房地产营销人员发放的宣传单页中也不乏微信二维码，并且表示只要扫一扫就送xxx。某知名房地产商非常注重互动环节，特地招募团队组建微信客服服务，将主力房产置业顾问的微信号大力推广，与客户进行一对一互动模式，让粉丝切实感受到某种“温暖”，将这种方式演绎出色的杰出代表为京东和小米，盘活粉丝经济创造巨大的盈利
空间。更有某地房地产商放出豪言，微信10元就敢送你一套房，对房产有刚需的年轻人来说，这无疑是一个巨大的诱惑，比微博上转发送零食的活动吸引力不止高了万倍。10元抢房，抢到就送，房地产商真的这么傻吗?事实上，精明的房地产商们怎么会傻到送房呢?一起来分析这次的10元抢房微信营销案例，每人10元买一个二维码，全国售3万个，就是30万，按抽奖的概率选出一名获奖者，送一套房产价值30万，到这里就很明显了，事实上，是别人为获奖者得到房买单了，仅仅到此就结束了吗?还没有!房地产商们的目的还没达成，如果3万二维码全部销售完毕，那么就有3万用户看到了本次活动，假设只有一半的用户选择了分享朋友圈，15000个朋友圈将出现10 元抢房活动，一个朋友圈假设只有100人，那么能够覆盖的人群大约是一百多万，这其中还不包括朋友圈中的二次转发，按照一般概率估计，只有十分之一的朋友会进行二次转发传播，那么又有十万朋友圈将得到这个活动的相关讯息，理论上将有2千万观众看到了本次活动，或许实际上只有一千万。算到最后，房地产商吃亏了吗?本次微信营销活动如果能顺利进行，房地产商肯定是笑弯了腰，最后得知，一个房地产商几乎没有花费1毛钱就送出一套30万的房子却把广告让1-2千万的观众阅读，人均投入成本忽略到不计。看似简单的微信营销案例，实际上操作起来却有一定的难度，首先在销售微信二维码上就必须投入很大的宣传力度，30万个微信二维码要销售一空还得看企业实力，接下来就是民众关心的公正问题，抽奖如何保持公平公正公开，如果一旦操作不当，微信营销的效果达不到反而要自毁形象，
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
中國高爾夫球地產和會籍情況案例分析 一、高爾夫會籍形式 1.純私人俱樂部 舉例：深圳西麗、東莞海逸、北京華彬、上海佘山。 評語：有生命力，值得投資。 原因：球場有實力，會員含金量高，會員人數受限，球場利用率不會飽和，會員所受待遇高，是一種崇高的身份象徵，屬於金字塔的頂端。 2.公眾球場 舉例：目前為止只有龍崗一家算是政府拿出土地批建的公眾球場。據說還有兩家在建。 評語：對推廣高爾夫運動發展有幫助。也有助於讓好球場能拿出更多精力和資金讓更上一層樓。 原因：較高差點和較低收入人群的樂園。也可淨化好球場，讓好球場的品質和難度更能與世界錦標及球場接軌。 3.半開放式球場 舉例：你去過的絕大多數球場都是。 評語：中國特色，這是現狀，不會永久。多年之後都將分流，一少部分私人化，一大部分公眾化。 原因：市場細分的結果。高爾夫消費人群將趨於個性化和類型化。 二、終身個人會籍價格統計 價格高爾夫球設施數量佔高爾夫球設施總數比例( %) 10萬以下(含10萬) 14 10 10萬～20萬(含20萬) 41 28 20萬～30萬(含30萬) 43 30 30萬～50萬(含50萬) 38 26 50萬以上8 6 總計144 100 目前我國高爾夫球設施的會籍價格大多數位於10萬～50萬元,有少數高爾夫球設施的會籍價格低於10萬元或高於50萬元。此外,有些球場有年度會籍、兩年期會籍等,年度會籍的價格基本介於五六千元至2萬餘元之間。有的高爾夫球設施推出有限制的終身會籍,例如惠州嘉寶田高爾夫鄉村俱樂部2004年推出3. 8萬元終生會籍,每年可以免20次果嶺費,年費200元。 除了上述這些單一高爾夫球設施推出自己的各種會籍以外,中信朝向高爾夫管理公司還推出了高爾夫分時互動計劃( FGT2ForwardGolf Tour Sched2ule) ,會員可以每年享受所屬高爾夫球設施30 d的會員待遇,會籍年限與所屬高爾夫球設施經營年限一致,無年費、月費。從越來越多的會籍種類可以看出,高爾夫球設施的經營方式越來越靈活,從而為更多的人從事高爾夫球運動提供了可能。 其他案例 案例1：世紀金卡
----成都龙湖翠微清波前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“”宏观调控、今年的“512”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业w80首次改善-71w290再次改善-75w120我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：营销推广力度客户拓展渠道及方式销售现场活动氛围营造专业支持、整合资源团队的奖惩力度价格策略的合理运用2009-2-13[成都商报] 双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-2-18[成都商报]48 整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-2-22[成都商报]44 整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-2-25 [成都商报]28 整彩版小高层准现房发售2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版错过了就真的错过了2008-2-29[成都晚报]地产成都10 整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。 3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。当月银行客户的成交套数约在60套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。五、奖惩分明的团队奖惩力度（一）、团队完成甲
房地产投资分析报告 一.总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较 为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6% :全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7% ;自有资金内部收益率：128.5% 二.项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1 —2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三?项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招 标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2 ?建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3?前期工程费 4?基础设施配套费（参见附表3） 附表3 5?公共配套设施建设费用（参见附表4） 6?不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.04 7?开发期间税费（参见附表5）
房地产投资分析案例 目录 1. 项目情况简介 (2) 2. 项目规划 (4) 3、合作条件 (5) 4、项目定位 (6) 5、项目经济分析 (8) 6、结论 (14) 7. 附件 (14)
一.项目情况简介 1.1北京某有限公司简介： 北京某有限公司（BSCC）是依照国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。 北京某有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园进展有限责任公司、北京中关村软件园进展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。 1.2中关村广场项目简介：
中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。 它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。中关村广场的要紧功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共治理设施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1公顷。地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。其中一层为北京都
房地产行业成功案例 1. 上海市房地产登记系统； 上海市房地产登记系统是上海市房地产交易中心委托上海南康科技有限公司承建。该系统是一个基于楼盘表的覆盖全市的集中式权籍管理信息系统。为全市房地产交易中心用户提供统一用户与认证管理，确保系统具有良好的安全性和易操作性。该系统的建立能很好的为上海市房屋土地资源管理局权籍处和上海市房地产交易中心、及各区县交易中心服务。新系统实现在登记条例下基于楼盘表交易登记流程，并基于市及各区县交易中心原有数据正确运行，确保各项功能顺利实现。通过使用本系统，市及区县交易中心的应用服务整合为一个有机的整体，为应用于该系统提供安全保障和信息服务。 2. 温州市房地产市场信息系统建设工程 温州市房地产市场信息系统是上海南康科技有限公司为温州市房产管理局建设的，该系统服务于的部门有：行政管理处、房产管理处、产权与市场管理处、物业修建管理处等。本系统涉及产权交易登记管理、商品房预销售管理、存量房网上备案、测绘管理、成果管理、房产GIS管理、办公自动化系统、领导辅助决策、信息管理与发布等18项业务。系统包含的数据对象有房屋楼栋土地信息、房屋权属信息、房屋其他管理流程信息、流程文档信息、系统运行支持信息等主要数据信息；主要业务流程有权属登记发证流程、抵押登记流程、房产转让过户流程、物业招投标监理流程。系统的建立，大大改善了传统的办公手段和公务文件传递方式，真正将各管理处连接成有机整体，整合了各项资源，提高了效率。 3. 青岛市房地产市场信息系统； 函盖了青岛市房地产管理的大部分业务，包含权籍交易登记系统、住宅计划管理，网上备案登记管理等。青岛市房地产市场信息系统是服务于青岛市国土资源和房屋管理局，本系统的建设单位是上海南康科技有限公司。该系统涉及的部门有：土地管理处、房屋管理处、物业管理处、交易登记处等。系统要求在保证使用统一系统平台的基础上，统一业务管理规范，实现集中管理和数据集中的目的。在采用系统后，申请人只需前往受理窗口一次即可完成全部房屋及土地登记业务，为申请人提供了方便。而房屋、土地管理部门可统一受理及发证、分别审批，提供了双方交流的平台，有助于及时发现及时解决问题，又保证了各自职责的正常履行，有助于提高办事效率。通过使用房地产市场信息系统后，为整个受理业务带来更多方便，也为申请人提供了方便。房屋、土地管理部门也统一进行业务管理，可充分保证房屋、土地信息的完整性、一致性。 4. 滁州市土地、房产综合管理信息系统建设服务项目 滁州市房产综合管理信息系统是上海南康科技有限公司承建，服务于安徽省滁州市国土资源和房产管理局。该系统被市房管局土地资管理处、
中国高尔夫球会及高尔夫地产研究报告
目录 第一部分全国重点高尔夫项目运营及其地产情况概览 (1) 一、上海佘山高尔夫 (1) 二、南京钟山国际高尔夫 (2) 三、春城湖畔高尔夫 (3) 四、湖南梓山湖高尔夫 (4) 五、丽江古城高尔夫 (8) 六、黄山高尔夫 (9) 七、北京华彬庄园 (11) 八、绍兴鉴湖高尔夫 (13) 第二部分高尔夫球会运营分析 (16) 一、中国高尔夫球会投资市场整体情况分析 (16) 二、重点项目核心竞争力分析 (19) 1、精神领袖私密型： (19) 2、圈层文化集散型： (20) 3、综合娱乐功能型： (21) 三、高尔夫球会营销推广模式分析 (22) 1、营销模式的现状及分析 (22) 2、推广模式现状及分析 (24) 第三部分高尔夫地产市场分析 (26) 一、高尔夫地产整体市场概况 (26) 1、中国高尔夫地产历史发展回顾 (26) 2、中国高尔夫地产现状 (26) 二、中国高尔夫地产项目走势 (28) 1、价格走势 (28) 2、开发走势 (28) 3、市场走势 (28)
第四部分梁子湖高尔夫运营模战略建议 (30) 一、项目运营模式原则： (30) 1、品牌先导原则 (30) 2、适度开发原则 (30) 3、市场化原则 (30) 二、项目运营模式甄选及盈利模式分析： (30) 1、运营模式甄选标准 (30) 2、梁子湖高尔夫运营模式研判： (32)
第一部分全国重点高尔夫项目运营及其地产情况概览 一、上海佘山高尔夫 项目概况： 佘山国际高尔夫俱乐部位于松江区佘山国家旅游度假区核心区域林荫道，占地面积2200亩。它拥有上海惟一的森林丘陵型纯会员制高尔夫球场和一个意大利托斯坎纳风格的高尚别墅区，是上海顶级的高尔夫生活社区。 1700余亩符合国际锦标赛标准的18洞佘山高尔夫球场由世界著名的高尔夫设计公NELSON&HAWORTH设计规划，总标准杆72杆，总长6605M/Yd。球场设计不仅以茂密的森林为主题，更为突出的是地势的起伏使整个球场成为山体的延伸。在竭力保护原生植被的基础上，精心营造上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，体现山脉延续，自然融入国家森林公园。其间百米深潭悄然深藏，更有两棵聚天地精华之千年银杏勃然矗立。其中第16洞和第17洞为上海地区独有的设计师标志性签名球洞。这些不仅使球场保留了原有的自然风景，更增添了整个球场的趣味性和历史文化的内涵。 佘山高尔夫别墅社区占地500亩，总建筑面积88620平方米。别墅以意大利TUSCAN 风格为蓝本，拥有100幢左右的独立别墅，与1700余亩的高尔夫大球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。经设计师妙手细心营造的托斯卡纳神韵，将在上海重现意大利文艺复兴之荣光。每幢别墅还根据不同地块拥有3-10亩的独立私家花园。 此外，社区还规划有直升机停机坪、游艇码头、高尔夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交平台。 会籍情况 备注： 1、家庭会籍、公司家庭会籍（已停止招募） 2、会籍转让收取对外现时入会费5%的转让费和转让人当时入会费2%的更名费用