第二章 房地产及其描述
第三节 房地产的种类
可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。
一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容）
中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类（熟悉）
按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：
（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。
（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。
（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农
地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。
三、按开发程度划分的种类
按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。
（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一
平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
例题：1. 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地
平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（ ）元/㎡。（2008年单项选择题）
a．98
b．102
c．108
d．116
答案：a
（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：基础某层，正负零，结构某
层，结构封顶，完成外装修等。
（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
四、按实物形态划分的种类（掌握）
按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：
（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。
（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。
（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。
（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。
（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。
（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。
五、按权益状况划分的种类（掌握）
按照房地产的权益状况，可把房地产分为下列20类：
（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。典型的是“干净”的商品房。这里所讲的“干净”，是指房屋所有权和建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人
的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等等，下同。
（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。典型的是“干
净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。
（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。
④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）有限产权或部分产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。
（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产，也称为带租约的房地产、出租人权益。
（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。
（9）有拖欠建设工程价款的房地产。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002316号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”
（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。《城市房地产抵押管理办法》规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。
（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
（12）开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有《建设用地规划许可证》或者
《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。
（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。
（14）临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。
（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。
（16）房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。
（17）地役权。
（18）房地产的抵押权。
（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或者公园的地下商场，地铁站内的地下商店。
（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。
六、按经营使用方式划分的种类（了解）
房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种，相应地可把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产四类。
有的房地产既可以销售，也可以出租或营业，如商店、餐馆。有的房地产可以出租或销售，也可以自用，如公寓、写字楼。有的房地产主要是营业，如旅馆、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。
这种分类对于选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或营业的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
七、按是否产生收益划分的种类
按照房地产是否产生收益，可把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该宗房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没
有产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。
第四节 房地产状况描述（掌握）
对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四大部分来进行。为了直观、简明，可先采用表格形式（如表2-l所示）摘要说明房地产状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细描述，通常还应附位置图、宗地图、房产平面图、内外观照片、周围环境和景观照片等来辅助说明房地产状况。
估价对象房地产简况表
基本状况名称
坐落
四至
东至南至
西至北至
规模
土地面
积
建筑面积其他用途
规划用
途
设计用
途
实际用
途
预期用
途
土地所有权
国有土
地
集体土
地
土
权利
种类
建设用
地
使用权
出让划拨
宅基地使用
权
其他土地承包经营权
权属地
使
用
权
权利
人
房屋所有权人
区位状况位置
交通
周围环境和景观外部配套设施
实物状况土地实物状况建筑物实物状况
权益状况土地权益状况建筑物权益状况
一、房地产基本状况描述
对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：
（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公
顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
二、房地产实物状况描述
对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，分别说明各部分的状况。
（一）土地实物状况描述
对土地实物状况的描述，主要说明下列方面；
（1）土地面积：通常以平方米（㎡）为单位，面积较大的土地通常以公顷（h㎡）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。
（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。
（3）地形：说明是平地还是坡地等。
（4）地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
（5）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。
（6）地基（地质）：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等）。
（7）土地条件（土地开发程度）：说明周围基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。
（8）其他。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。
（二）建筑物实物状况描述
对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：
（1）建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般要说明其体积。此外，旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，停车场还要说明车位数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数。
（2）层数和高度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）和总高度。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）。建筑总高度超过l00m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
（3）外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。
（4）建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；③砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；
③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构（包括折板结构）；⑧悬索结构；⑨舱体结构。
（5）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。
（6）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。
（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。
（10）年龄（房龄、屋龄、楼龄）和设计使用年限：对于年龄，最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。
（11）维护情况及完损程度：说明基础的稳固性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度），地面、墙面、门窗等的破损情况等。
（12）其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位（如房地产开发企业）、建筑师和设计单位、施工单位、工程监理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度（例如是正负零、结构某层，还是结构封顶）、预计竣工日期、交付日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。
三、房地产权益状况描述
对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，分别说明各部分的状况。
（一）土地权益状况描述
对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：
（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。
（2）土地使用权：
①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。
②说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：①用途或规划用地性质；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥建筑后退红线距离“；⑦建筑间距；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑩地面标高；⑩其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律法规的规定。
（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。
（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。
（6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
（7）其他特殊情况：说明①是否达到了法律法规规定的转让条件。②是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手续不齐全。⑦是否土地所有权或者土地使，用权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法占地。
（二）建筑物权益状况描述
对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：
（1）房屋所有权状况：
①说明房屋所有权人。
②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。
（3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
（4）其他特殊情况：说明①是否达到了法律法规规定的转让条件。②是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建设等手续不齐全。⑦是否房屋所有权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法、违章建筑。
（5）其他。例如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。
四、房地产区位状况描述
（一）位置描述
对位置的描述，主要说明下列方面：
（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市
××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。
（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于
××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。
（3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。
（4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。
（5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上××层；××商场地上（地下）××层。
（二）交通描述
对交通的描述，主要说明下列方面：
（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准。
（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
（三）周围环境和景观描述
对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：
（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废等
污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。
（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
（3）景观：例如，有无水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。
（四）外部配套设施描述
对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。
（2）外部公共服务设施：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。
房地产基础知识 课程目的:了解房地产的基础概念，熟悉房地产的分类，能够辨别房屋的基本类型。 计划用时:3小时; 课程内容: 一、房地产相关概念 (一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其 中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式: 1、单纯的土地; 2、单纯的建筑物; 3、土地与建筑物结合的房产; (二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为: 1、一级市场(土地市场); 2、二级市场(房地产增量房市场); 3、三级市场(房地产存量房市场); (三)土地及土地所有权: 1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人 为划分的,具有特定面积范围的地域. 2、土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为 国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权; 3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押. (四)土地使用权获取方式: 1、土地使用权出让: ●指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为; ●土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、 金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式； ●国有土地使用权出让年限: ?商业、旅游、娱乐用地40年; ?工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年; ?住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响. 2、土地使用权划拨: ●指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为; ●以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制; ●下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: ?国家机关用地和军事用地; ?城市基础设施用地和公益事业用地; ?国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; ?法律、行政法规规定的其他用地; (五)建筑概念 1、建筑:建筑物和构筑物的总称; 2、狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等; 3、合格建筑物的标准:适用、经济、美观; ●适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理; ●经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高; ●美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
第二章 房地产及其描述 第三节 房地产的种类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。 一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容） 中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类（熟悉） 按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类： （1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。 （3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。 （4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 （5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 （6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。 （7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。 （8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。 抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价
房地产状况描述 一.房地产基本状况描述 1.名称：宁夏大学本部C区学生公寓14#国防生楼 2.坐落；位于宁夏银川市西夏区贺兰山西路489号。 3.范围；包括土地、房屋、构筑物、树木等财产，以及室内各种家居设备，土地房屋的权益等其它财产。 4.规模：土地面积约为700平方米 5.用途：规划用途为学生住宿楼，设计用途为学生住宿楼，实际用途学生住宿楼。 6.权属：土地属于国有土地，其土地使用权是建设用地使用权，以划拨国有建设用地使用权的形式划拨，房屋所有权归国家所有。 二.房地产实物状况描述 (一)土地实物状况描述 1.面积：规划总建筑面积约为600平方米。 2.形状：长方形区域。 3.地形和地势：平展的平地，与相邻土地地势相当，道路平展，自然排水优良，具有优良的排水体系。 4.地基（工程地质）：地基承载力和稳定性优良，地下水位和水质无污染，无不良地质情况。 5.土壤：土壤并未受过污染，附近没有垃圾场、化工等原料地。 6.开发程度：该地基础设施完备，场地平展，具有“五通一平”的条件。 7.其它：周边交通便当，气候合适，合适居住。 （二）建筑实物状况描述
1.建筑规模:该建筑面积约为532平方米，居住面积约为479.5平方米。每间宿舍有六个床铺，一共三张双人床。 2.层数和高度：建筑总层数为六层，属于多层住宅；建筑高度约为24米。 3.外观：建筑外观为长方形，标准的学生住宿楼风格。 4.建筑结构：钢筋混凝土结构。 5.设施设备：每间室内有书桌两张，椅子六把，笤帚一个，簸箕一个，垃圾桶一个，镜子一面，衣柜一个，两盏节能灯。内有楼梯，公共卫生间一个，外有排水管道，以及室内暖气设施，通风门窗完备。 6.装修装饰：室内粗装修，外墙抹灰，内墙抹灰，室内地面铺设地板砖，门为防盗门，窗户为平开窗，装修施工质量大凡。 7.日照.采光.通风.保温.隔热.隔声.防水：日照充塞，采光优良，通风通顺，保温优良，隔热优良，隔声大凡，防水优良。 8.层高和室内净高:层高为4米，室内净高3.6米 9.空间布局:小户型住宅，开间为4米，进深为6米。 10.竣工日期：开工2009.5.22竣工2009.10.18 建设单位：宁夏大学后勤集团负责人:徐竹山 设计单位:宁夏建筑设计研究院有限公司负责人：张建中勘察单位：宁夏设计研究院有限公司负责人：张建中监理单位：甘肃衡宇工程建设监理有限责任公司负责人：孙俊涛施工单位：中国二冶集团有限公司项目经理：李永生 12.维护情况和完损状况：基础稳定，无沉降情况，墙地面、门窗完善。 13.其它：建设单位、监理单位等 三.房地产权益状况描述 （一）土地权属状况描述
第二章房地产金融的基本知识 第一节房地产金融中的资本流及资金来源 1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】 答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解： （1）资本流的参与者 在整个资本流通中包括三方参与者。 一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。 二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等； 三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。 （2）资本流中的股权与债务 房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。 （3）债务的承担者和股权的拥有者 债务的承担者是资本使用者。 股权的拥有者是资本供应者。 2、简述房地产金融市场资金的来源？ 答：房地产市场资金的来源主要有：
（1）政府对银行的投入。 （2）居民的储蓄。 （3）保险公司。 （4）公积金。 （5）股票市场。 3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？ 答：（1）保险公司 保险公司主要从事长期贷款。 （2）各种公积金 公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。 （3）商业银行 商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。 （4）储蓄贷款银行 储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。 （5）互助储蓄银行 互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。 （6）抵押银行
第三节房地产的种类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类； ③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。【原教材为6类，2011版教材为7类】 一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】 中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类： （1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。 （3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。 （4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。 （5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。
房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产及其描述）模拟试卷1 同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 A．1∕4 B．1∕3 C．1∕2 D．2∕3 2．房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利是指( )。 A．地役权 B．抵押权 C．典权 D．租赁权 3．在物权中，( )属于自物权，其余属于他物权。 A．地役权 B．抵押权 C．所有权 D．租赁权 4．在他人土地上通行的权利为典型的( )。
A．地役权 B．典权 C．空间利用权 D．使用权 5．归纳起来，房地产的基本存在形态有( )。 A．土地、建筑物、房地 B．建筑物、构筑物及附属设施 C．土地、建筑物、构筑物 D．土地、房屋、构筑物 6．房地产具有( )的特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。 A．供给有限 B．寿命长久 C．相互影响 D．价值量大 7．决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。 A．不可移动性 B．异质性 C．用途多样性 D．相互影响性
8．房地产的( )是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。 A．易受限制性 B．保值增值性 C．价值量大 D．难以变现性 9．房地产主要的特性不包括( )。 A．独一无二 B．用途多样 C．供给无限 D．易受限制 10．以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是( )。 A．餐馆 B．旅馆 C．写字楼 D．特殊厂房 11．有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如( )。 A．住宅、写字楼 B．旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院 C．商店、餐馆
伊宁市房地产市场描述 伊宁市房地产市场描述 （一）近年来房地产市场描述 伊宁市房地产市场近几年得到了迅猛的发展，商品房的开发量不断增长，开发品质不断提升，楼价也不断地上升，市场呈现良好的发展态势。 1、价格走势 伊宁市商品房近几年来加大了开发投资力度，无论在规模、环境、配套、户型设计等方面都有所提高，并逐步引入智能、生态、人性化等概念，中高档楼盘数量增加，使其整体均价从不足1200元/m2上涨到1550元/ m2，其中普通住宅达到1450元/ m2左右；中高档楼盘的均价已经达到1600元/ m2，特别是“望景华庭”，其均价已达1850元/ m2，成为伊宁市区内售价最高的住宅项目，这也使得伊宁市房地产市场销售价格呈上升趋势。 2、房地产开发投资情况 从调查得知，伊宁市近几年的房地产开发投资呈上升趋势，预计2007年房地产开发投资会继续增长，进入一个房地产市场投资高增长期，预计明年的开发量将持续在2006年的水平上。但开发投资的增长将主要集中表现在中高档商品房开发的增加。中高档商品房的急剧增长以及2006年遗留的可供销售的面积，将会使竞争日益加剧，风险也相应增加。 伊宁市房地产投资逐年上升，但从城市人均房产拥有量来看，与国家平均水平仍有差距，房产发展有一定的增量空间，同时需要注意的是伊宁市非农业居民只有28.58万，本地市场消化量有限，因此，开发商只有通过寻求更广的市场来消化。 伊宁市目前的房地产发展状况来看，拥有开发商36家，大开发商有15家，2006年有项目的开发商只有8家。其中营建、仁和、怡安、上海城、华厦、鑫合、永城等六家开发商的开发量较大。 3、房地产销售情况 从调查得知，2005年的销售是一个高潮，交易量较大，但单价较低，2006年房产交易量有所下降，但最终实现的销售价值远远大于去年，究其原因主要在于中高档楼盘陆续上市，整体均价上涨。从2006年的销售情况看，当地市场的购买力得到了较大的释放，但购买人群数量呈下降趋势。只要在伊宁市创造一定的投资机会，其购买潜力是可以进一步激发出来的。 2006年伊宁市商品房销售情况较好的主要是营建经典花园、仁和房产的雅居苑、怡安都市田园、上海城的徐汇苑二期，其中经典花园主要以独特的外立面以及优越的地理位置；仁和房产的雅居苑主要通过仁和房产的企业声誉以及地理位置的优势；怡安都市田园主要通过连续两次各推出100套特价房，给购房者一种高性价比的心理冲击，从而达到快速销售的目的；上海城的徐汇苑一改一期面积大的特点，推出面积相对较小的户型，从而增加了其销售量。 4、城镇居民储蓄、城镇居民人均可支配收入情况 伊宁市城镇居民储蓄和人均可支配收入逐年上升，收入水平的上升将带动整体消费能力的提高，恩格尔系数的下降。尤其是近年来，周边县市农民的收入水平有了近一步的提高，将进一步推动伊宁市房地产市场的发展，加快城市化进程。 随着城镇居民储蓄余额的提高，带动银行贷款量的放大，同时在其他投资渠道尚不明朗的情况下，加之2008年精伊霍铁路的开通，有利于推动房地产市场投资活动的活跃，促进房地产经济的发展 5、周边县市、乡、镇对伊宁市房地产的影响 由于近几年伊宁市提出建设中等城市，放低入住“门槛”等政策，据调查目前全市商品住
房地产基本概念 第一章：房地产基本概念 第一节： 一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。 二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。 第二节： 一、房地产市场广义与狭义的概念区别 二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。 三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。 第三节： 一、购房者购买意图分类 二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异 第二章：建筑基础知识 第一节： 一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘ 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。 第二节： 一、各种主要建筑材料的作用及性能。 二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。 1、基础的种类、特点及适用范围 2、墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的构造 5、楼板按制作工艺的分类 6、门与窗的工艺类别及其使用范围 7、各种类型屋顶的基本概念 第三节： 一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念 二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。 第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。 第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。 其中， 平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。 水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。 第三章：房地产交易知识
房地产开发公司销售部销售员工作描述 职位名称：销售员 上级职位：销售主管 一般工作描述：作为销售工作的最基础前沿职位，通过各种渠道直 接与客户接触，负责公司开发房产的销售工作。负责接待客户咨询、全 程服务、联系、格式合同等相关文件的准备。 基本职责 1、 通过公司组织的培训，熟练掌握公司产品的各项数据指 标、特 点、产品设计开发理念和销售政策； 2、按《销售部作业流程》要求接听客户电话； 3、在公司安排的项目销售大厅，按《销售部作业流程》接待 来访客 4、在接待客户后对客户按《销售部客户档案管理制度》进行客户分类，建立意向客户档案； 5、对意向客户实施后续跟踪联系，并及将后续联系、来访、 拜访等 6、及时通报客户签约安排，报请直属销售主管领用备用格式合同， 按《客户签约流程制度》、《销售部合同填写指导和条例》完成合同文 和签署入库； 7、 严格执行会计部《客户收款流程制度》，配合出纳完成客 服务； 8、依据《销售部客户投诉处理流程制度》和项目具体销售政 策，接 9、根据《客户按揭办理流程制度》及时与客户联系获得其相关证明文件等，并完成规定的按揭准备文件，与按揭管理专员协调安排并及时 通知客 户按揭办理时间； 10、 参与执行销售部安排的销售推广活动任务； 11、负责与本人签约业主的后续联系工作，代表公司保持和业主 的日常
按《业主收楼入伙流程制度》通知、接待客户收楼入伙的全 程服 任职资格 教育背景：中专或高中以上学历毕业； 工作经历：在本公司销售部任职见习销售员满 3 个月，或从事房地产销售 工作 9—18 个月以上的工作经验； 健康要求：第一观感良好，不可以具 有令人抗拒的外在条件，身体健康可 以持续保持站立、行走并与人语言交谈 1 小时以上； 语言能力：优秀的语言表达且具亲和力，可以讲普通话，能够听说当 地方 : ? 言； 知识能力：基础的数学、几何知识，中文书写流利清晰，熟悉项目当 地基 本的风土人情； 学习能力： IQ 测试达到 110分，通过公司组织的《建筑基本知识和房地产 基本政策法规》测试，能够及时获得各种更新信息； 技术能力：良好的 office 软件的文档录入处理能。 晋职方向条件：本职位可直接晋级为销售主管；凡在公司销售员职位 12、 务； 13、 按周、按月定期完成个人销售记录报告呈报部门经理； 14、 按直属销售主管的指令，负责见习销售员的实践操作培训和督导工 作。
房地产及其描述(二) (总分：75.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：27，分数：27.00) 1.关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。 A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析：[解析] 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。 2.关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。 A．对估价对象范围的描述就是说明其四至 B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：[解析] A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层也属于建筑物区位状况描述内容。 3.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。 A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：[解析] 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。
房地产个人简历范文 姓名：xuexila 国籍：中国 目前所在地：广州 民族：汉族 户口所在地：肇庆 身材：160cm?46kg 婚姻状况：未婚 年龄：26岁 培训认证： 诚信徽章： 求职意向及工作经历 人才类型：普通求职 工作年限：3 职称：无职称 求职类型：全职 可到职日期：随时 月薪要求：2000--3500 希望工作地区：广州 个人工作经历：
公司名称：广州市卓兆财务资询有限公司起止年月：2006-06～2009-10 公司性质：私营企业 担任职务：会计 工作描述：主要是负责财务相关工作，用财务软件编制凭证，登记会计分录，编制报表进行纳税申报等一系列账务处理，熟悉网上报税程序、发票录入。熟悉小规模和一般纳税人的账务流程。 离职原因： 公司名称：广州诚泰会计师事务 所起止年月：2006-01～2006-05 公司性质：私营企业所属行业：金融，保险 担任职务：审计 最高学历：本科毕业日期：2010-07-01 所学专业一：会计学 所学专业二： 受教育培训经历： 起始年月终止年月学校(机构)专业获得证书证书编号 2000-092003-06肇庆职业学校会计电算化- 2008-012010-07华南师范大学会计学在读 语言能力 国语水平：精通粤语水平：精通 工作能力及其他专长 详细个人自传
性格稳重，责任心强，具有较强的团队精神。 性格开朗、诚实、谦虚、自律、自信 备注:保险,中介勿扰~~! 个人联系方式 通讯地址： 联系电话：家庭电话： 手机：QQ号码： 电子邮件：个人主页： 个人基本简历 姓名：xuexila 国籍：中国 目前所在地：广州 民族：汉族 户口所在地：湖南 身材：164cm49kg 婚姻状况：未婚 年龄：24 求职意向及工作经历 应聘职位：房地产：物业、客服及技术支持：客服或文员、行政/后勤：行政 工作年限：4 职称：无职称 求职类型：全职
房地产常描述景观的词句 以孕育金融中心区一座自然生态鲜氧社区的心情，创新设计每一寸土地。 不离繁华而获山林之怡，大隐于市而有林泉之致。 为了让名流在城市与自然之间找到一种生活的均衡， 纳藏花乡美景，拥揽湖畔清流，自然资源得天独厚。 踩过红地毯，避开闪光灯，放下名利、地位，于山水中朴素回归。 与自然对话，顿入禅境；伫立山中，听鸟语、闻花香、观山岩，以沉默独对世界壮阔与优美； 沿湖缓行，看水天一色，品波澜不惊，因淡泊而从容。才是人生至高境界。 每一种色彩，都经过几十次的调配， 大匠运营，数年锤炼，每一栋，都是与众不同的大地珍藏。 走进这片旷美疆域，呼吸纯净与浪漫的空气， 感受饕餮艺术、挥霍自由的淳朴与奢华， 感受生活中灵犀相应的贵族气质与自然韵律。 在这片自然与人文双重馈赠的土地之上，将前所未有地缔造一个崭新的富豪区。 整个区域浸润于水的空灵与轻逸之中，
在晨光熹微之际，踏出家门，无论从哪个府第，都可以让您轻易直达水畔， 随时尽情抱拥悠然河湾。 绿树与花草掩映，深藏起一片富贵与奢华的领域，其中的隐隐约约透析在阳光的光彩之中。 匠心规划4000平米的中央景观花园，汲取中国传统园林的精髓，将写意、灵动、温润、细腻，写进生活的闲情逸致之中， 将江南的万千风情见诸于这潺潺的流水，演绎着江南园林的经典气质。 湖居是对水文化内涵的延伸，是在恬淡与平静中包容厚实、磅礴。 从自然中人们更能品味生活的真谛，享受人生的悠悠岁月。 临湖而居，让湖面的清水洗净红尘的奢华，早已成为现代都市人群的居住理想。 以全方位的自然角度，融入生活境界之中，让上层人士日益渴望的理想状态终归于实现 以法式西斯莱田园风情园林设计理念为总纲。 以六栋楼体围合而造，尽享中心湖景园林之美景； 超宽栋距，奢享眺望怡然大美；从社区入口开始，布局循序渐进、移步易景； 出则繁华，把控事业大局，入则静谧，独有的领域和归属， 以舒适、和谐、尊崇的姿态拥抱生活。 在清风中聆听，森林飒飒的叶子声、花丛蜂蝶的舞曲声，
房地产基本状况描述公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
房地产基本状况描述 房地产基本状况描述： 对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面： （1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅；××商场；××大厦；××酒店；××项目用地。 （2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。 （3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。例如，估价对象仅为土地，不含地上房屋、树木等其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地、围墙、树木、室内配备的家具、电器以及债权债务、特许经营权等财产。 （4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。 （6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。 责任编辑：芊墨
1. 房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进 行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 2. 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2. 房地产特征 房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。 3. 土地单价 土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。 4. 房地产评估原则 对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则. 1、正常流通的市场价原则； 2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日； 3、标得物在估价时点完好，可以正常使用； 4、产权清楚，无他项权限（无抵押，借用等）。“一般会是现在价值的60%——80% “不是评估原则，是银行将评估价格保守打折后的价格，或者是银行在按评估值计算放贷金额的比例。 5建设用地的取得方式 主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式 1）、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权“转化”为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布
房地产户型描述优美文案写法 总体描述 风格、方位、采光 优势性描述：全明、360°采光，户型方正，南北朝向，户型通透，功能分区全明户型，南北通透空间，惬意悠享假日生活； 全明气派尊贵户型，室内阳光流连、清风婉转； 全明方正奢华户型，极致尊荣的生活格局； 全明方正优尚，自由格调，舒展生活； 方正通透，超大面宽，短进深。 通透优雅，超乎想象的经典布局。
南北通透、三面采光、全方位景观，愉悦心情与每一位家人即时分享；户型方正，所有开间朝南，尽情体验健康生活； 户型方正，南北通透，双轴线通风，自在生活清新享受； 格局方正，布局合理，功能区域分布清晰； 户型方正，布局紧凑，动静分离，功能分区明确，小面积大作为； 灵动空间，设计紧凑，精巧实用； 空间布局紧凑，分寸必用，利用率高； 灵动空间设计，广阔观景视野； 全能三房，通透中间户，同享边户通风采光，小创新大舒适； 精致三房，全明设计，通透舒适，小面积大享受；
甜蜜的三房，为三口之家筑造爱巢； 时尚三房空间，彰显高性能舒居价值； 奢华四房，尊崇私家空间，彰显尊贵气度； 卧室 优势描述：自带飘窗、观景卧室、南朝向、独卫、主卧阳台 优雅观景卧室，让阳光与清风轻松入户，给诗意生活更添无限情趣；观景阳台主卧，夕阳与晨曦在枕间悄然停落； 主卧超宽阳台，让阳光筑慵懒小巢卫浴； 主卧飘窗设计，让生活起居真正接近阳光；
双阳卧室，皆享飘窗，疏朗敞亮，给居室内部空间增添一抹绿色；南向双卧室全部飘窗，非凡境界对话无边阔景； 主卧舒适观景飘窗惬意观景，小天地大视野； 主卧尊享独立明卫，270°超大观景飘窗，自成一方私密天地； 豪华主卧套间，配备独立宽敞位于，更显奢华生活； 主卧配备独立卫生间及罕有挑高双景阳台，尊贵罕有； 主卧空间开阔，朝南而向，保证采光，亲和自然； 主卧景观双层挑高大露台，最大化您的生活享受。 客厅
某市房地产市场描述 某市房地产市场描述 （一）近年来房地产市场描述 某市房地产市场近几年得到了迅猛的发展，商品房的开发量不断增长，开发品质不断提升，楼价也不断地上升，市场呈现良好的发展态势。 1、价格走势 某市商品房近几年来加大了开发投资力度，无论在规模、环境、配套、户型设计等方面都有所提高，并逐步引入智能、生态、人性化等概念，中高档楼盘数量增加，使其整体均价从不足1200元/m2上涨到1550元/ m2，其中普通住宅达到1450元/ m2左右；中高档楼盘的均价已经达到1600元/ m2，特别是“望景华庭”，其均价已达1850元/ m2，成为某市区内售价最高的住宅项目，这也使得某市房地产市场销售价格呈上升趋势。 2、房地产开发投资情况 从调查得知，某市近几年的房地产开发投资呈上升趋势，预计2007年房地产开发投资会继续增长，进入一个房地产市场投资高增长期，预计明年的开发量将持续在2006年的水平上。但开发投资的增长将主要集中表现在中高档商品房开发的增加。中高档商品房的急剧增长以及2006年遗留的可供销售的面积，将会使竞争日益加剧，风险也相应增加。
某市房地产投资逐年上升，但从城市人均房产拥有量来看，与国家平均水平仍有差距，房产发展有一定的增量空间，同时需要注意的是某市非农业居民只有28.58万，本地市场消化量有限，因此，开发商只有通过寻求更广的市场来消化。 某市目前的房地产发展状况来看，拥有开发商36家，大开发商有15家，2006年有项目的开发商只有8家。其中营建、仁和、怡安、上海城、华厦、鑫合、永城等六家开发商的开发量较大。 3、房地产销售情况 从调查得知，2005年的销售是一个高潮，交易量较大，但单价较低，2006年房产交易量有所下降，但最终实现的销售价值远远大于去年，究其原因主要在于中高档楼盘陆续上市，整体均价上涨。从2006年的销售情况看，当地市场的购买力得到了较大的释放，但购买人群数量呈下降趋势。只要在某市创造一定的投资机会，其购买潜力是可以进一步激发出来的。 2006年某市商品房销售情况较好的主要是营建经典花园、仁和房产的雅居苑、怡安都市田园、上海城的徐汇苑二期，其中经典花园主要以独特的外立面以及优越的地理位置；仁和房产的雅居苑主要通过仁和房产的企业声誉以及地理位置的优势；怡安都市田园主要通过连续两次各推出100套特价房，给购房者一种高性价比的心理冲击，从而达到快速销售的目的；上海城的徐汇苑一改一期面积大的特点，推出面积相对较小的户型，从而增加了其销售量。 4、城镇居民储蓄、城镇居民人均可支配收入情况
第二章：房地产经纪行业第一节：房地产经纪概述 一、房地产经纪的概念（一）经纪的含义：1.经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促进委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。 2.经纪服务最主要的方式：居间、代理、行纪。 3.居间：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。 代理：指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。 行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。 （二）相关概念辨析： 1.经纪VS中介： ①经纪：是中介的一种特定活动，其成果以是否成交来体现。 佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承 担的风险的总回报。 ②中介：是指市场经济活动中为直接或间接促成市场交易而进行的经济活动的总 称。 中介服务产生的原因：a.交易的信息不易识别 b.交易的主题相对分散 c.交易的程序比较复杂 中介服务的分类：a.为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术 或其他综合信息的活动 b.为交易的顺利进行提供关于买房或卖方信息的活 动
c.直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动 2.经纪VS代理、居间： ①经纪：现代西方的经纪人实际上是一个代理人，代理是西方经纪活动的主要方式。 ②代理：实质是一种委托，即经纪人接受客户的委托，为其房屋买卖、租赁等提供 交易机会。 ③居间：经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息 并撮合双方成交。 3.经纪VS行纪、经销： ①经纪：仅仅是为交易提供服务，对标的没有所有权，收入来源为佣金。 ②经销：直接参与交易，对标的物有所有权，收入来源为买卖差价。 ③行纪：参与交易，对标的物没有所有权，收入来源为买卖差价。 （三）房地产经纪的定义： 1.房地产经纪的定义： 是指房地产机构和经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等 服务，并收取佣金的行为。 2.房地产经纪的特点： ①旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于 房地产经纪活动。 委托人：出卖人、购买人、出租人和承租人 ②是一种专业服务，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 房地产经纪活动的主题：工商登记的房地产经纪机构，取得职业资格的经纪人。
房地产情况说明格式范文住房证明写啊 ___居民， ___号码：其配偶， ___号码：。 家庭成员__人： ___号码： ___号码： ___号码： 现居住情况是(选择下面一种情况填写)： 1.经房地产管理处综合档案室检索，申请人房屋查询情况如下： ①申请人及其家庭成员无房屋登记信息记录! ②有房屋，建筑面积平方米，性质。 2.租住住房，出租人，地址：，建筑面积为平方米，租金元/月。 3.借住住房，借住在，(父母、姊妹、朋友、同事)家，地址：。 4. 户籍所在地地址，房屋所有权人。
注：有无自有住房的均请房屋权属登记部门证明盖章，是租住住房或借住住房的请社区证明盖章。 特此证明 本证明具有真实性，如有虚假将承担相应责任。 社区签字(盖章) 房屋权属登记部门签字(盖章) ___ 年__月__日 ___ 年__月__日 家庭唯一住房：市财政局今天上午专门详解唯一住房界定标准，并委托本报独家发布最新的1997年以来合肥市历次住房契税政策调整情况表，以便购房户们对照看明白。 房产由来： 自从xx年9月29日国家房地产二次调控“新国五条”出台，房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策出台后，购房户提出的相关问题就层出不穷。合肥市财政局在新契税标准和内容公布后，时至今日电话仍然不断，其中最集中的咨询是关于“家庭唯一住房”如何认定的，毕竟“各家情况千差万别”，
区分： 首套房与家庭唯一住房关系 如有购房户问，我xx年（婚前）在浙江镇海买过一套单身公寓，xx年国庆前卖掉了（婚后），重新买新房子，这样以我丈夫名义能算首套房吗？我们这样情况属于家庭唯一住房吗？很多人分不清首套房和家庭唯一住房的区别，以此案例来说，新购住房可以作为家庭唯一住房来认定。首套房是商业银行放贷时用到的概念，商业银行是认房又认贷，也就是说只要你之前贷款买过房，不管那套房子是否出售，去银行贷款都算二套房。新政提出的是“家庭唯一住房”的概念，是“以目前所拥有的住房来判断”。两者有部分重合，即首套房是家庭唯一住房，而家庭唯一住房不一定是首套房。 为子女买房能否算唯一住房 按照新政，对于子女有房的情况，要根据孩子年龄，区别对待看是否是唯一住房。而“家庭唯一住房”中的家庭是指家中的未成年子女，即未满18周岁。如果孩子是已满18岁、未到法定婚龄的成年人(男22周岁，女20周岁)，那么孩子本人可以单独看成一户，他还是可以直接享受一次“唯一住房”的优惠契税政策；到了法定