旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目
类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，
尤其是拆迁补偿和安置房建设；
2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政
府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文
和相关文件指导整个项目实施；
3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别
是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税
格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构
模式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
一、改造主体
改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主
体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常
置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造
主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复
文件中明确，实务中多为三类：
1、以城改办为改造主体
2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企
业）为改造主体 3、以房地产公司为改造主体
二、投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是
指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分
资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目，
投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样
会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体
开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁
取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，
谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批
文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单
设主体。
四、三大主体的结构模式
1、三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承
担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况
下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安
置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销
售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一 改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名
下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补
偿费用，将两部分计入开发土地成本。
3、三大主体各自分开
改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说
过。开发主体的分离导致出现一个严重的问题，
就是安置所有支出在身为投资主体的房地产开发
企业，而开发土地则出让给另外一个房地产公司
进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房
地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。
这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分
担，但需要提供
相关文件、协议、资金流来证明
两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。